Bài giảng: Phương pháp định giá so sánh

Chia sẻ: O O | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:37

Thêm vào BST

Báo xấu

234
lượt xem 52
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếp bất động sản, mục tiêu với các bất động sản tương tự được bán trên thị trường. Được áp dụng rộng rãi vì không gặp khó khăn về kỹ thuật.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Bài giảng: Phương pháp định giá so sánh

Ph−¬ng ph¸p Ph ĐỊNH GIÁ so s¸nh
1. Kh¸i niÖm, ý nghÜa cña ph−¬ng 1. ph¸p so s¸nh 1.1 Kh¸i niÖm §Þnh gi¸ b»ng c¸ch so s¸nh mét c¸ch trùc tiÕp B§S môc tiªu víi c¸c B§S t−¬ng tù ®−îc b¸n trªn thÞ tr−êng. 1.2 ý nghÜa. -§−îc ¸p dông réng r·i v× kh«ng gÆp khã kh¨n vÒ kü thuËt. -§Þnh gi¸ ®−îc gi¸ trÞ thÞ tr−êng cña B§S vµ lµ c¬ së v÷ng ch¾c ®Ó c¸c c¬ quan ph¸p lý c«ng nhËn
2. C¬ së cña ph−¬ng ph¸p 2. C¸c nguyªn t¾c c¬ së cña ph−¬ng ph¸p so s¸nh: • Nguyªn t¾c cung vµ cÇu: • Nguyªn t¾c thay thÕ. • Nguyªn t¾c c©n b»ng • Nguyªn t¾c ngo¹i øng øng dông nh÷ng nguyªn t¾c trªn ng−êi ®Þnh gi¸ xem xÐt tÊt c¶ nh÷ng vÊn ®Ò cã liªn quan vµ nh÷ng ph¶n øng cña thÞ tr−êng ®èi víi vÊn ®Ò ®Þnh gi¸.
3. Yªu cÇu 3. - ChØ so s¸nh ®−îc víi c¸c B§S t−¬ng tù trong vïng, cã tÝnh chÊt ®ång nhÊt. - So s¸nh víi nh÷ng giao dÞch ®−îc thùc hiÖn trong thêi gian gÇn ®©y. - Ng−êi ®Þnh gi¸ ph¶i t¨ng c−êng kinh nghiÖm, kiÕn thøc thÞ tr−êng. - Kh«ng cã m« h×nh cè ®Þnh mµ ph¶i dùa vµo sù hiÖn diÖn cña c¸c giao dÞch trªn thÞ tr−êng. - ChÊt l−îng th«ng tin ph¶i cao vµ cã thÓ so s¸nh ®−îc - ThÞ tr−êng cÇn æn ®Þnh
4. C¸c b−íc tiÕn hµnh 4. (1)T×m kiÕm th«ng tin cña c¸c B§S ®−îc b¸n trong thêi gian gÇn ®Êy cã thÓ so s¸nh ®−îc víi B§S môc tiªu. (2)TiÕn hµnh kiÓm tra c¸c B§S cã thÓ so s¸nh ®−îc ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña chóng vµ b¶o ®¶m r»ng c¸c B§S nµy lµ cã thÓ so s¸nh ®−îc. (3)Lùa chän mét sè B§S cã thÓ so s¸nh ®−îc thÝch hîp nhÊt (tõ 3-6 B§S). (4) Ph©n tÝch c¸c gi¸ b¸n, x¸c ®Þnh sù kh¸c biÖt cña B§S víi B§S môc tiªu. (5) Thùc hiÖn ®iÒu chØnh gi¸ b¸n cña mçi B§S so s¸nh víi B§S môc tiªu. (6) Hßa hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ ®Ó t×m chØ sè gi¸ trÞ cña B§S môc tiªu.
5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh 5. 5.1 C¸c yÕu tè so s¸nh C¸c yÕu tè so s¸nh lµ ®Æc tÝnh cña B§S vµ c¸c giao dÞch lµm cho gi¸ cña c¸c B§S kh¸c nhau. - C¸c quyÒn cña B§S - §iÒu kiÖn tµi chÝnh. - §iÒu kiÖn b¸n. - C¸c chi phÝ ph¶i thùc hiÖn ngay sau khi mua. - C¸c ®iÒu kiÖn thÞ tr−êng -VÞ trÝ B§S. - C¸c ®Æc tÝnh vËt chÊt cña B§S. - C¸c ®Æc tÝnh kinh tÕ - Sö dông (ph©n vïng). - C¸c gi¸ trÞ kh«ng ph¶i lµ B§S
5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh (tiÕp theo) 5. 5.2 Ph−¬ng ph¸p ®iÒu chØnh LÊy B§S cÇn ®Þnh gi¸ lµm chuÈn, nÕu B§S so s¸nh tèt h¬n th× ®iÒu chØnh gi¸ cña B§S so s¸nh xuèng vµ ng−îc l¹i. L−u ý: - C¸c ®iÒu chØnh kh«ng nªn lµm qu¸ chi tiÕt. - Mçi ®iÒu chØnh cÇn cã b»ng chøng thÞ tr−êng. - §Æt c©u hái: Sù hiÖn diÖn hoÆc thiÕu v¾ng cña yÕu tè nµo t¹o nªn sù kh¸c biÖt vÒ gi¸ cña B§S trªn thÞ tr−êng.
5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh (tiÕp theo) 5. 5.2 Ph−¬ng ph¸p ®iÒu chØnh. Cã 2 lo¹i ®iÒu chØnh - §iÒu chØnh sè tiÒn tÝnh gép. - §iÒu chØnh % trªn c¬ së céng hoÆc trõ ®¬n gi¶n hay trªn c¬ së tÝnh tÝch lòy
5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh (tiÕp theo) 5. 5.2 Ph−¬ng ph¸p ®iÒu chØnh Kü thuËt x¸c ®Þnh vµ −íc l−îng c¸c ®iÒu chØnh. • C¸c ph−¬ng ph¸p ph©n tÝch ®Þnh l−îng: - Ph©n tÝch sè liÖu theo cÆp. - Ph©n tÝch sè liÖu theo nhãm. - Ph©n tÝch thèng kª. - Ph©n tÝch b»ng ®å thÞ - Ph©n tÝch ®é nh¹y. - Ph©n tÝch xu h−íng - Ph©n tÝch chi phÝ
5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh (tiÕp theo) 5. 5.2 Ph−¬ng ph¸p ®iÒu chØnh • C¸c ph−¬ng ph¸p ph©n tÝch ®Þnh l−îng (tiÕp theo): - Ph©n tÝch sè liÖu thø cÊp. - So s¸nh trùc tiÕp - Vèn hãa sù kh¸c biÖt trong tiÒn thuª. • Ph©n tÝch ®Þnh tÝnh: - Ph©n tÝch so s¸nh t−¬ng ®èi. - Ph©n tÝch xÕp h¹ng. - Pháng vÊn c¸ nh©n.
5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh 5.3. Tr - B1:X¸c ®Þnh yÕu tè so s¸nh cã ¶nh h−ëng ®Õn gi¸ trÞ cña lo¹i B§S cÇn ®Þnh gi¸. - B2: So s¸nh nh÷ng ®Æc ®iÓm cña c¸c B§S so s¸nh víi B§S môc tiªu vµ −íc l−îng sù kh¸c biÖt trong mçi yÕu tè so s¸nh. - B3:X¸c ®Þnh sè l−îng ®iÒu chØnh thuÇn cña mçi B§S so s¸nh vµ ¸p dông cho mçi ®¬n vÞ gi¸ b¸n vµ gi¸ b¸n cña c¸c B§S so s¸nh ®Ó cã ®−îc kho¶ng gi¸ b¸n hoÆc ®¬n vÞ gi¸ b¸n cho B§S môc tiªu. - B4: Thùc hÞªn s¾p xÕp ®ång h¹ng cña c¸c B§S so s¸nh víi B§S môc tiªu. - B5: Thùc hÞªn sù hßa hîp d·y gi¸ trÞ ®èi víi B§S môc tiªu
5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh 5.3. Tr C¸c yÕu tè so s¸nh Tû lÖ ®iÒu L−îng ®iÒu chØnh, % chØnh ¸p dông cho gi¸ B§S 1.Gi¸ b¸n 100 tr.® 2. §iÒu chØnh vÒ +5% +5 quyÒn B§S Gi¸ ®iÒu chØnh 105 tr.® 3. §iÒu chØnh vÒ -2% -2,1 ph−¬ng thøc thanh to¸n Gi¸ ®iÒu chØnh 102,9
5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh 5.3. Tr C¸c yÕu tè so s¸nh Tû lÖ ®iÒu L−îng ®iÒu chØnh, % chØnh ¸p dông cho gi¸ B§S 4. §iÒu chØnh vÒ ®iÒu +5% +5,145 kiÖn b¸n Gi¸ ®iÒu chØnh 108,045 5. §iÒu chØnh vÒ c¸c +0% +0 chi phÝ ph¶i thùc hiÖn nay sau khi mua 6.§iÒu chØnh vÒ ®iÒu +5% +5,402 iÒu kiÖn thÞ tr−êng Gi¸ ®iÒu chØnh 113,447
5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh 5.3. Tr C¸c yÕu tè so s¸nh Tû lÖ ®iÒu L−îng ®iÒu chØnh, % chØnh ¸p dông cho gi¸ B§S 7. C¸c ®iÒu chØnh kh¸c -VÒ ®Þa ®iÓm +3% + 3,403 -VÒ tÝnh chÊt vËt lý -5,672 -5% -VÒ tÝnh chÊt kinh tÕ -5,672 -5% -VÒ sö dông +2% +2,269 - VÒ yÕu tè kh«ng +3% +3,403 ph¶i lµ B§S ChØ sè gi¸ trÞ cña 111,178 B§S môc tiªu
6. Nh÷ng h¹n chÕ cña ph−¬ng ph¸p • Lµ ph−¬ng ph¸p ®¬n gi¶n nh−ng nhiÒu c¹m b·y, nÕu ng−êi ®Þnh gi¸ ®Æt qu¸ nhiÒu tin t−ëng vµo c¸c b»ng chøng thÞ tr−¬ng nh−ng ®· quªn mÊt nh÷ng b»ng chøng ®ã ®· ph¶n ¸nh ®iÒu g× ®· xÈy ra trong thÞ tr−êng. • Khi thÞ tr−êng yÕu, kh«ng ®ñ b»ng chøng th× viÖc ¸p dông ph−¬ng ph¸p nµy rÊt h¹n chÕ. • Ph©n tÝch so s¸nh c¸c B§S lín t¹o thu nhËp rÊt khã. • Khi c¸c ®iÒu kiÖn kinh tÕ vµ ph¸p lý thay ®æi nhanh chãng lµm h¹n chÕ tÝnh thùc tiÔn cña ph−¬ng ph¸p. • §èi víi nh÷ng B§S lÇn ®Çu ®−îc ®æi míi trong khu vùc hoÆc nh÷ng B§S chuyªn dïng cô thÓ sÏ kh«ng cã sè liÖu ®Ó so s¸nh.
6. Nh÷ng h¹n chÕ cña ph−¬ng ph¸p • §Ó b¶o ®¶m tÝnh thùc tiÔn cña kÕt luËn cÇn thËn träng ®èi víi nguån gèc sè liÖu vµ c¸c ®Æc ®iÓm cña c¬ së d÷ liÖu. • Ng−êi ®Þnh gi¸ ph¶i x¸c ®Þnh vµ ph©n tÝch ®−îc ®iÓm m¹nh, ®iÓm yÕu cña sè liÖu ®· thu thËp vµ sö dông trong ph©n tÝch so s¸nh. TÊt c¶ nh÷ng yÕu tè vµ quan ®iÓm phï hîp ph¶i ®−îc ®−a ra trong b¸o c¸o ®Þnh gi¸. MÆc dï cÇn ph¶i cÈn thËn trong viÖc sö dông ph−¬ng ph¸p so s¸nh vµ th−êng xuyªn thiÕu v¾ng nh÷ng b»ng chøng so s¸nh ®−îc, nh−ng ®©y lµ ph−¬ng ph¸p th−êng xuyªn ®−îc sö dông vµ cho kÕt qu¶ ®¸ng tin cËy nÕu sö dông nã hîp lý vµ trong nh÷ng hoµn c¶nh phï hîp.
7.øng dông cña ph−¬ng ph¸p 7. 7.1 Ph©n tÝch sè liÖu theo cÆp vÒ nhµ ë d©n c−- định lượng. VÝ dô 1: CÇn ®Þnh gi¸ mét nhµ ë 3 tÇng cã tæng diÖn tÝch x©y dùng lµ 150 m2 víi 4 phßng ngñ, 1 phßng bÕp vµ 1 phßng kh¸ch, 3 nhµ vÖ sinh ë 3 tÇng trªn diÖn tÝch ®Êt sö dông lµ 45 m2. ChÊt l−îng x©y dùng cña ng«i nhµ ë møc tèt so víi c¸c ng«i nhµ kh¸c trong khu vùc.
BiÓu 1: Sè liÖu vÒ c¸c B§S cã thÓ so s¸nh ®−îc Bi TT C¸c yÕu tè SS SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 1 Gi¸ b¸n, tr.® 1300 1450 1280 1600 1500 DT x©y dùng, m2 2 120 150 120 155 150 DT ®Êt sö dông, m2 3 40 43 40 45 45 4 SL nhµ vÖ sinh 2 2 3 4 3 SL phßng kh¸ch, bÕp T−¬ng Tù nhau 5 6 SL phßng ngñ 3 4 3 4 4 7 Thêi gian b¸n 6 th¸ng 3 T 10T 2 T 1 T tr−íc tr−íc tr−íc tr−íc tr−íc
BiÓu 1: Sè liÖu vÒ c¸c B§S cã thÓ so s¸nh ®−îc Bi TT C¸c yÕu tè SS SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 8 §iÒu kiÖn b¸n ThÞ ThÞ ThÞ ThÞ ng−êi tr−êng tr−êng tr−êng tr−êng nhµ 9 C¸c quyÒn lîi TQSH TQSH TQSH TQSH TQSH 10 §iÒu kiÖn thanh Thanh Thanh ChËm ChËm ChËm to¸n to¸n to¸n 6 1 3 ngay ngay th¸ng th¸ng th¸ng 11 VÞ trÝ T−¬ng T−¬ng T−¬ng T−¬ng T−¬ng tù tù tù tù tù nhau nhau nhau nhau nhau
BiÓu 2: Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh Bi SS4 SS5 C¸c ®iÒu chØnh B§S SS1 SS2 SS3 Gi¸ b¸n, tr.® - 1300 1450 1280 1600 1500 C¸c ®iÒu chØnh 1. C¸c quyÒn lîi TQSH TQS TQS TQS TQS TQSH H H H H Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1450 1280 1600 1500 2. §iÒu kiÖn b¸n ThÞ TT TT TT TT B¸n tr−êng cho em Møc ®iÒu chØnh 0 0 0 0 +80 tr.® Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1450 1280 1600 1580