Bài giảng Phương pháp thu thập cung cấp các nội dung sau đây: Giới thiệu phương pháp thu nhập, phương pháp vốn hoá trực tiếp, kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF),... Mời các bạn cùng tham khảo để nắm bắt các nội dung chi tiết.
AMBIENT/
Chủ đề:
Nội dung Text: Bài giảng Phương pháp thu thập
- PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
1
- I. Giới thiệu phương pháp thu nhập
• A. Tổng quan về phương pháp.
1. Tài sản tạo ra thu nhập thông thường được mua-
bán như một khoản đầu tư.
2. Khả năng tạo ra thu nhập là một yếu tố cơ bản
đối với tài sản, một tài sản tạo ra thu nhập cao
thì giá trị thị trường của nó càng cao (giả sử tỷ lệ
rủi ro không đổi).
3. Phương pháp vốn hóa thu nhập được sử dụng
để phân tích khả năng tạo ra dòng thu nhập trong
tương lai của một tài sản sau đó vốn hóa dòng
thu nhập này để tìm ra giá trị hiện tại của tài sản.
2
- Ph¬ng ph¸p nµy cho r»ng gi¸ thÞ trêng cña
mét tµi s¶n b»ng víi gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña tÊt c¶
c¸c kho¶n thu nhËp rßng t¬ng lai cã thÓ nhËn
®îc tõ tµi s¶n ®ã.
3
- Các nguyên tắc
• - Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
• - dự kiến lợi ích tương lai
• - Cung cầu
• - Thay thế
• - Tác động bên ngoài
4
- Khả năng áp dụng và những giới
hạn của phương pháp.
1. Phương pháp thu nhập thích hợp trong thẩm định
giá những bất động sản tạo ra thu nhập từ một
loại hình kinh doanh như khách sạn, cửa hàng,
văn phòng cho thuê...
2. Phương pháp thu nhập cho thấy rõ những động
thái của người mua tiềm năng đối với loại hình
bất động sản tạo ra thu nhập.
3. Phương pháp thu nhập đòi hỏi một số thông tin
phù hợp có sẵn trên thị trường.
5
- C¸c bíc tiÕn hµnh ph¬ng ph¸p
thu nhËp
–Bíc 1: íc tÝnh thu nhËp hµng n¨m.
–Bíc 2: íc tÝnh chi phÝ t¹o ra thu nhËp hµng n¨m.
Trõ chi phÝ hµng n¨m khái thu nhËp hµng n¨m ta
®îc thu nhËp thuÇn hµng n¨m.
–Bíc 3: X¸c ®Þnh tû lÖ l·i thÝch hîp dïng ®Ó tÝnh
to¸n.
–Bíc 4: ¸p dông c«ng thøc vèn ho¸ ®Ó t×m ra gi¸
trÞ hiÖn t¹i cña tµi s¶n cÇn ®Þnh gi¸.
6
- Một số hàm tài chính cơ bản
• Cột 1. Giá trị tương lai của 1 đồng hiện
tại:
n
FV = PV(1+i)
7
- Cột 2. Giá trị tương lai của một khoản tích
luỹ hàng năm:
(1 i ) 1
n
Sħ
i
• FV = I.Sħ
• Lưu ý. I là thanh toán định kỳ theo
phương thức đều đặn
8
- Ví dụ:
• Giả sử $3,000 được gửi vào cuối thời
điểm mỗi năm trong thời gian 17 năm. Số
tiền này được chuyển vào tài khoản để
hưởng mức lãi suất nhập gốc 8.5% hàng
năm vào thời điểm cuối của mỗi năm.
Tổng số tiền tích lũy được sẽ là
$105,962.20.
• Hệ số là 35.320733.
• Như vậy: $3,000 35320733
. $105,962.20
9
- Cột 3. Hệ số quỹ trả nợ (hệ số quỹ dự phòng)
1 i
Sħ (1 i ) 1
n
10
- Ví dụ:
• Giả sử một nhà đầu tư muốn tích lũy
$100.000 trong thời gian 20 năm. Nếu ông
ta có thể hưởng một mức lãi suất nhập gốc
9,5% hàng năm từ số tiền trên thì số tiền
gửi hàng năm mà ông ta sẽ phải nộp vào
thời điểm cuối mỗi năm là
$1.847,70.
• Hệ số là 0,018477.
• Cho nên: $100,000 0.018477 $1,847.70
11
- Cột 4. Giá trị hiện tại của $1 trong
tương lai
1
PV FV
(1 i) n
12
- Giả sử $10,800 dự kiến sẽ nhận được trong
thời hạn một năm
• Hệ số giá trị hiện tại là 0.925926. Nó cho
biết giá trị hiện tại của $1 nhận được trong
thời hạn một năm nếu lợi nhuận dự kiến là
8%. .
1
PV $10,800
(1 0.08) 1
$10,800 (0.925926)
$10,000
13
- Cột 5. Giá trị hiện tại một khoản tích
luỹ đều hàng năm
1
1
(1 i ) n
aħ
i
14
- Ví dụ:
• Một nhà đầu tư được ủy quyền nhận $26,000
mỗi năm trong thời hạn 20 năm với các khoản
thanh toán được thực hiện vào thời điểm cuối
mỗi năm. Với tỷ lệ chiết khấu 12% — để chi trả
cho cả phần lợi nhuận từ khoản đầu tư chưa
thực hiện và toàn bộ lợi nhuận của khoản đầu tư
vào phần trả theo định kỳ được nhập gốc với lãi
suất 12% vào thời điểm cuối mỗi năm — giá trị
hiện tại của dòng thu nhập này (khoản đầu tư
mà hiện nay nhà đầu tư có quyền thực hiện) là
$194.205,54.
• Hệ số là 7,469444.
• Cho nên: $26,000 7.469444 $194,20554 .
15
- Cột 6. Khoản thanh toán theo từng
phần để trả dần một đô la
1 i
aħ 1
1
(1 i ) n
16
- Hoàn vốn đầu tư
Return on Capital $10,000
$10,000
$10,000
$10,000
Holding Period
$100,000
invested in
a property
$100,000
Return of Capital
17
- Ví dụ:
• Giả sử một nhà đầu tư vay $250,000 với lãi
suất 13%, được trả dần hàng tháng theo
từng phần bằng nhau trong thời gian 20
năm.
• Số tiền phải trả hàng tháng, bao gồm gốc và
lãi là $2,928.94.
• Hệ số là 0.011716.
• Cho nên: $250,000 0.011716 $2,929.00
18
- • Lưu ý. Tỷ lệ vốn hóa nợ vay thế chấp
trong ví dụ này là:
12 0.011716 0140589
. 14.06%
• Chứng minh: Số tiền thanh toán nợ hàng
năm là (12)x($2.929) = 35.148.
• $35.148/$250,000 = 0,140589 = 14,06%.
19
- Kế hoạch trả dần nợ vay
• Ví dụ:
• Giả sử $100,000 được vay trong thời hạn
3 năm với lãi suất 10%, được trả dần
hàng năm. Số tiền phải trả hàng năm cho
khoản vay là $40,211.48. Kế hoạch trả
dần nợ vay được thực hiện như sau:
20
Thêm vào BST
Báo xấu
Download
Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ
