VẤN ĐỀ HÔM NAY<br />
<br />
<br />
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG VÀ ĐỀ XUẤT<br />
GIẢI PHÁP ĐIỀU TIẾT GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Ths. Nguyễn Hồng Phú*<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Giá bất động sản (BĐS) cũng giống<br />
như các loại hàng hóa thông thường khác<br />
được hình thành trên cơ sở quan hệ cung PHÂN LOẠI GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN<br />
– cầu về BĐS trên thị trường. Giá cả BĐS Giá cả BĐS nhà ở có nhiều cách phân loại khác nhau phụ<br />
là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản thuộc vào ý nghĩa, mục đích sử dụng riêng. Sau đây là một số<br />
mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận. cách phân loại giá BĐS thông dụng:<br />
Về cơ bản giá cả BĐS bao gồm giá của đất - Giá thị trường là giá mua bán BĐS mang tính phổ biến, nó<br />
và giá công trình. Trong đó, đất đai không chỉ có ý nghĩa trên khi có thị trường mở và cạnh tranh, lợi ích<br />
phải là sản phẩm do con người tạo ra nên của bản thân người mua và người bán được thể hiện rõ ràng,<br />
không có giá thành sản xuất. Giá trị của trong điều kiện được thông tin đầy đủ và không chịu bất kỳ<br />
đất đai chủ yếu là do tự nhiên sinh ra và áp lực của hoàn cảnh đặc biệt nào;<br />
do con người khai thác sử dụng đất đai - Giá đầu tư là giá của BĐS cho người đầu tư, sự tăng thêm<br />
mang lại. Khi khai thác sử dụng đất đai, giá trị trên thị trường của đối tượng bất động sản nhờ việc<br />
lợi ích thu được càng lớn thì giá trị của đất đầu tư;<br />
càng cao. Đất đai có thể được mua bán, - Giá bảo hiểm là giá thị trường của đối tượng, được tính<br />
chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị với mục đích bảo hiểm. Thông thường đây là giá thay thế hay<br />
trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu hiện giá xây dựng lại (khôi phục);<br />
dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả - Giá thay thế là giá của đối tượng bất động sản mới với các<br />
của đất đai” thường gọi là giá đất. Tuy tính chất chức năng tương tự, sử dụng loại vật liệu, có kết cấu<br />
nhiên, hàng hoá BĐS, nhà ở là hàng hoá và trang thiết bị tại mặt bằng thời điểm hiện tại;<br />
đặc biệt, do đó giá cả BĐS có một số đặc - Giá xây dựng lại (khôi phục) là giá tái xây dựng đối tượng<br />
trưng riêng. Giá cả BĐS phụ thuộc vào bất động sản, như vậy toàn bộ chi phí cho việc xây dựng được<br />
mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm lấy y nguyên theo đối tượng cần định giá;<br />
tương đối và mức cầu của người mua. - Giá cầm cố, được tính trên cơ sở giá thị trường phục vụ<br />
việc cho vay (tín dụng);<br />
- Giá tính thuế là giá của BĐS được xác định cho việc tính<br />
*Viện Kinh tế Xây dựng, Bộ Xây dựng thuế và được tính phù hợp với các quy định pháp luật. Đây<br />
<br />
<br />
40 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ<br />
VẤN ĐỀ HÔM NAY<br />
<br />
là giá thị trường hay giá khôi phục lại phụ thuộc vào đối là tính hữu dụng và nhu cầu về loại BĐS trên thị trường.<br />
tượng bất động sản; Tính hữu dụng được hiểu là các lợi ích mang lại cho người<br />
- Giá tận dụng là giá của đối tượng BĐS được định giá chủ sở hữu của BĐS. BĐS càng tiện nghi, thỏa mãn được<br />
bằng giá vật liệu thị trường của bản thân đối tượng và có nhiều lợi ích cho người tiêu dùng thì giá thành BĐS đó<br />
tính toán đến các chi phí cho việc tận dụng đối tượng đó; càng lớn và khả năng sẵn sàng trả giá cao hơn cho BĐS<br />
Ngoài ra, nếu căn cứ vào công dụng của BĐS, còn có đó cũng sẽ tăng lên. Từ đó có thể thấy, tính chất này đồng<br />
các loại giá khác như Giá thuê, dùng trong giao dịch cho biến theo giá trị của BĐS. Tuy nhiên, trong một số trường<br />
thuê; Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng; Giá hợp đặc biệt, khi tài sản có hữu dụng nhưng không có<br />
khởi điểm đấu giá; Giá trưng mua lại khi Chính phủ cần khả năng chuyển giao thì cũng có thể làm giảm giá trị<br />
huy động BĐS...Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu của của nó. Ví dụ như: Vị trí của BĐS nằm trong khu quy hoạch<br />
dự án, ta chỉ cần quan tâm đến giá thị trường của BĐS. treo, khả năng chuyển giao bị giới hạn làm cho giá trị bị<br />
sụt giảm.<br />
Tính khan hiếm và nhu cầu thể hiện qua quan hệ cung<br />
cầu thị trường. Khi BĐS nào đó khan hiếm trên thị trường<br />
có nghĩa rằng cung thị trường có hạn, theo quy luật cung<br />
– cầu, nếu thị trường vẫn có nhu cầu về loại BĐS đó thì<br />
giá BĐS đó sẽ tăng lên. Với trường hợp loại BĐS nào đó có<br />
nhu cầu tăng cao có nghĩa rằng cầu thị trường tăng lên<br />
thì theo quy luật cầu, giá của loại BĐS đó sẽ tăng và ngược<br />
lại. Tuy nhiên, chúng ta cần lưu ý rằng cung của BĐS trong<br />
ngắn hạn có tính chất co giãn kém, do vậy giá của BĐS<br />
Giá bất động sản phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, trong ngắn hạn chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu của thị<br />
mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua trường, hay nói khác đi cầu tăng, giá tăng và ngược lại.<br />
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Một số đồ thị minh họa cho việc giá BĐS chịu ảnh<br />
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung – hưởng từ thay đổi cung, cầu của thị trường:<br />
cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường<br />
bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS<br />
có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả BĐS còn phụ<br />
thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát<br />
từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu<br />
cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”... có những yếu tố xuất<br />
phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà Hình 1. Giá tăng khi cầu (nhu cầu) tăng<br />
nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường<br />
giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc<br />
miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc,<br />
áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà<br />
nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có<br />
những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người<br />
dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc Hình 2. Giá tăng khi cung thị trường giảm (khan hiếm)<br />
không thích ở nhà chung cư, hoặc nhu cầu có nhà nằm S: đường cung về BĐS, D: đường cầu về BĐS, Q: số<br />
trên quốc lộ, tỉnh lộ... lượng BĐS, P: giá BĐS<br />
Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS Tại Hình 1, cung và cầu BĐS gặp nhau tại 1 điểm hình<br />
nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là: thành mức giá P1 ứng với số lượng Q1. Khi nhu cầu tăng<br />
1. Yếu tố thị trường làm cho đường cầu dịch chuyển sang phải, vì thế đường<br />
Yếu tố thị trường ảnh hưởng mạnh nhất đến giá BĐS cung và đường cầu cắt nhau tại điểm mới và hình thành<br />
<br />
Số 55.2017 XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ 41<br />
VẤN ĐỀ HÔM NAY<br />
<br />
nên giá mới là P2 ứng với lượng mới là Q2. Tương tự vậy, trung tâm vui chơi giải trí... Những BĐS nằm tại vị trí càng<br />
Hình 2 minh họa giá BĐS tăng khi BĐS khan hiếm, cung thỏa mãn được nhiều tiêu chí đó thì giá càng cao. Trong<br />
BĐS sụt giảm làm cho giá BĐS tăng lên. đó, việc BĐS nằm tại vị trí có đường hoặc ngõ rộng ảnh<br />
2. Yếu tố vị trí hưởng khá nhiều tới giá BĐS. Qua khảo sát tại các trung<br />
Mỗi BĐS đều gắn liền với một vị trí cố định, và gần như tâm thành phố có thể thấy, BĐS nằm ở mặt phố có thể<br />
duy nhất. Hầu như các BĐS khác nhau đều có vị trí khác đắt hơn BĐS trong ngõ từ 2-5 lần, BĐS nằm ở ngõ to mà<br />
nhau, không lặp lại hay giống nhau mà chỉ có thể tương hiện nay người ta thường định lượng bằng việc ô tô có<br />
tự nhau. Với mỗi vị trí của BĐS, khả năng sinh lời của BĐS thể vào được có thể có giá cao gấp 1,2-2 lần BĐS cùng<br />
cũng khác nhau. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS khu vực nhưng nằm ở ngõ nhỏ hơn. Còn tại các khu đô<br />
mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Việc xem thị mới, vị trí của các BĐS ảnh hưởng tới giá BĐS cũng<br />
xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc không nhỏ.<br />
biệt là đối với việc xác định giá đất. Ngoài ra, tùy thuộc vào nhu cầu riêng của từng đối<br />
Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt tượng sử dụng BĐS mà giá BĐS có thể khác nhau. Những<br />
đối và vị trí tương đối. Vị trí tuyệt đối của BĐS là vị trí duy người làm khoa học thì lại thích mua BĐS có vị trí yên<br />
nhất với mỗi BĐS thể hiện tính cố định của BĐS, còn vị tĩnh, thoáng mát. Những người làm nghệ thuật thì muốn<br />
trí tương đối của BĐS thể hiện đặc điểm tương đồng của sở hữu BĐS có vị trí gần gũi với thiên nhiên, lãng mạn.<br />
một nhóm BĐS như: Những BĐS nằm tại trung tâm đô Với mỗi nhu cầu, sở thích riêng biệt này, BĐS thỏa mãn<br />
thị, BĐS ở ngoại ô... Cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò được các yêu cầu phù hợp cũng sẽ có lợi thế về giá hơn<br />
quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Ví dụ như các BĐS khác.<br />
BĐS ở mặt phố có giá cao hơn BĐS ở trong ngõ hẻm (vị trí Mặt khác, không chỉ thuận tiện và thỏa mãn được các<br />
tuyệt đối), BĐS ở trung tâm TP. Hà Nội có giá cao hơn BĐS nhu cầu, vị trí BĐS mang lại khả năng sinh lời cao do sự<br />
ở ngoại ô Thành phố (vị trí tương đối). tăng giá BĐS cho người sở hữu. Có thể thấy, với tốc độ<br />
Sự khác biệt về vị trí, hướng nhà tạo nên một sự chênh tăng dân số như hiện nay và nhu cầu mở rộng các thành<br />
lệch khá lớn về giá bán ở trong cùng một dự án bất động phố, các đô thị hiện nay thì quỹ đất tại các khu trung tâm<br />
sản. Tính duy nhất về vị trí của một mảnh đất nhất định có vị trí đẹp sẽ ngày càng hạn hẹp. Do đó, việc sở hữu một<br />
và khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận vị trí BĐS đắc địa sẽ ngày càng khó.<br />
thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị 3. Các yếu tố khác<br />
trí đất khác. Khi những thửa đất có diện tích như nhau, Ngoài hai yếu tố chính ảnh hưởng đến giá BĐS là yếu<br />
được sử dụng cho những mục đích giống nhau và các tố thị trường và yếu tố vị trí thì còn một số yếu tố khác<br />
yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý tạo ra các cũng có những ảnh hưởng nhất định tới giá BĐS như:<br />
thu nhập ròng khác nhau. Chênh lệch về thu nhập ròng ♦ Kích thước, diện tích, hình thể thửa đất hoặc lô đất<br />
từ những mảnh đất này chính là thể hiện về chênh lệch Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi thoả<br />
về giá đất và cần được tính đến trong quá trình xác định mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng<br />
giá trị đất đai. thì sẽ có giá cao. Ví dụ: Tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì<br />
Thông thường, những BĐS có thể mang lại lợi ích kinh loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ<br />
tế cao thường có giá trị rất đắt đỏ. Đặc biệt là những BĐS 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m. Khi diện tích<br />
nằm tại vị trí mặt đường các khu phố sầm uất, thuận lợi ô đất lớn hơn diện tích tối ưu thì giá trị đất sẽ giảm đi do<br />
cho việc kinh doanh, buôn bán. Còn với những số người dân có đủ khả năng để mua được ô<br />
Sự khác biệt về vị trí,<br />
người muốn mua BĐS để phục vụ nhu hướng nhà tạo nên một sự chênh lệch đất diện tích lớn cũng giảm đi, còn với<br />
cầu về chỗ ở thì hầu hết đều đặt ra khá lớn về giá bán ở trong cùng một dự án diện tích ô đất nhỏ hơn diện tích<br />
bất động sản<br />
một số tiêu chí về vị trí BĐS để tối ưu thì nhu cầu ít hơn nên<br />
chọn lựa như: đường hoặc ngõ giá trị đất cũng giảm đi. Về<br />
rộng, gần trường học, gần hình thể, đa số người dân<br />
bệnh viện, gần chợ, gần mặt đều thích lô đất có hình<br />
đường phố, gần các khu chữ nhật, các lô đất méo<br />
<br />
42 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ<br />
VẤN ĐỀ HÔM NAY<br />
<br />
mó hoặc có góc nhọn sẽ bị giảm giá ♦ Tình trạng pháp lý của BĐS<br />
trị trừ trường hợp lô đất “nở hậu” tức Các giấy tờ chứng minh tính hợp pháp về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà,<br />
có chiều dài của mặt sau nhà lớn hơn giấy phép xây dựng... hiện có nếu không đầy đủ theo quy định của pháp luật<br />
chiều dài mặt tiền thì giá trị đất lại cao thì giá trị BĐS sẽ thấp. Hoặc nếu BĐS đang trong tình trạng thế chấp hoặc<br />
hơn. tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà…thì giá trị BĐS cũng bị giảm.<br />
♦ Địa hình BĐS toạ lạc ♦ Các yếu tố xã hội<br />
Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay Môi trường xã hội cũng có tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà<br />
thấp so với các BĐS khác trong vùng mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị<br />
lân cận có tác động đến giá trị BĐS. BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Ngoài ra, các yếu tố<br />
Nước ta có hai mùa là mùa mưa và xã hội khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí,<br />
mùa khô diễn ra rõ rệt. Vào mùa vấn đề an ninh trật tự... cũng ảnh hưởng thuận chiều tới giá BĐS.<br />
mưa, những khu vực có địa hình thấp ♦ Các cơ chế chính sách của Nhà nước<br />
thường hay bị ngập nước hay bị hiện Các cơ chế chính sách của Nhà nước có thể ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián<br />
tượng triều cường gây rất nhiều khó tiếp tới giá BĐS thông qua những tác động vào hoạt động của thị trường BĐS<br />
khăn trong việc đảm bảo giao thông nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng.<br />
cũng như làm đảo lộn và tác động ♦ Các yếu tố kinh tế vĩ mô<br />
xấu tới cuộc sống của người dân. Do Có rất nhiều yếu tố kinh tế vĩ mô có tác động tới giá BĐS như: tỷ lệ lạm<br />
đó, mọi người đều không muốn mua phát, tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, tỷ giá ngoại tệ,<br />
những BĐS này, làm giá của BĐS bị thị trường tín dụng...<br />
thấp xuống. Ngược lại, những BĐS có Người sử dụng bất động sản có nhu cầu tiếp cận các dự án đáp ứng được<br />
địa hình cao sẽ có giá đắt hơn. không gian sống, môi trường sống văn minh, khoa học, lành mạnh<br />
♦ Tình trạng môi trường<br />
Mọi người đều có xu hướng chọn<br />
BĐS có môi trường xung quanh trong<br />
lành, sạch sẽ, thoáng mát, yên tĩnh.<br />
Một môi trường tốt sẽ giúp con người<br />
thư thái, khỏe mạnh, dễ dàng nghỉ<br />
ngơi và thư giãn. Do đó, môi trường<br />
trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh<br />
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp<br />
đến giá BĐS. Cụ thể, môi trường khu<br />
vực xung quanh BĐS càng tốt thì giá<br />
BĐS càng cao và ngược lại môi trường<br />
xung quanh BĐS càng bị ô nhiễm thì GIẢI PHÁP VỀ ĐIỀU TIẾT GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHÙ HỢP VỚI MỨC ĐỘ<br />
giá BĐS càng thấp. PHÁT TRIỂN CỦA NỀN KINH TẾ VÀ MỨC THU NHẬP CHUNG CỦA TOÀN<br />
♦ Hiện trạng về hệ thống cơ sở hạ XÃ HỘI<br />
tầng nơi có BĐS Theo báo cáo của Ủy ban kinh tế Quốc hội, trong vòng 20 năm qua, giá nhà<br />
Hệ thống cơ sở hạng tầng như hệ đất ở nước ta đã tăng lên 100 lần và giá nhà ở trung bình cao hơn 25 lần so với<br />
thống đường giao thông, hệ thống thu nhập bình quân của người lao động. So với thu nhập, giá BĐS trung bình<br />
cấp thoát nước, cấp điện, thông tin ở các nước Châu Âu chỉ bằng 7 lần, Thái Lan 6,3 lần, Singapore là 5,2 lần. Dù<br />
liên lạc…càng hoàn chỉnh, năng lực gặp khó khăn suốt 2 năm qua, tính trên tổng thể, giá nhà ở thực tế không giảm<br />
phục vụ càng tốt thì giá BĐS càng cao. nhiều, chỉ giảm ở những phân khúc và những khu vực bị thổi lên một cách quá<br />
Nếu hệ thống cơ sở hạ tầng kém, năng vô lý. Theo nhiều chuyên gia kinh tế, giá BĐS ở nước ta là ảo vì giá không tương<br />
lực phục vụ yếu như hay bị mất điện, xứng với thu nhập của người dân và giá trị sinh lời của BĐS. Nguyên nhân giá<br />
mất nước... thì giá BĐS sẽ càng thấp. BĐS cao bất hợp lý là do các nguyên nhân về cung cầu, tính kém minh bạch<br />
<br />
Số 55.2017 XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ 43<br />
VẤN ĐỀ HÔM NAY<br />
<br />
của thị trường, chi phí chuẩn bị các dự án quá cao. Việc - Kiểm soát chống đầu cơ BĐS thông qua các biện pháp<br />
điều tiết giá BĐS có thể thực hiện như sau: về thuế, hành chính và kinh tế khác.<br />
1. Đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập - Tổ chức bình ổn giá, không để giá các sản phẩm liên<br />
thấp quan đến đầu vào BĐS tăng cao bất hợp lý.<br />
Nhà nước có chính sách khống chế giá một cách có - Sớm hoàn thiện hệ thống thông tin thị trường BĐS,<br />
hiệu quả thông qua các quy định cụ thể, theo hướng: Có trước mắt cần công bố thông tin về giá thành xây dựng<br />
phương án quản lý về thiết kế cơ sở và tổng mức đầu tư BĐS nhà ở, giá bình quân của BĐS (giá nhà, đất) đã giao<br />
ngay trong giai đoạn lập dự án của các chủ đầu tư; Cần dịch thành công trên thị trường, chỉ số đánh giá thị trường<br />
thống nhất về thời điểm huy động vốn từ khách hàng và BĐS để các đối tượng trong xã hội có thể tham khảo khi<br />
mức độ huy động vốn. Bên cạnh đó nghiên cứu cơ chế quyết định đầu tư, kinh doanh BĐS.<br />
quản lý đầu tư phù hợp cho loại nhà này với mục tiêu tiết Minh bạch được giá BĐS cũng như làm rõ các chi phí<br />
giảm tối đa chi phí. xây dựng thì mới có thể đưa BĐS trở về đúng giá trị thực<br />
Đẩy mạnh nghiên cứu áp dụng các loại công nghệ xây của nó. Khi ấy mới có thể làm tăng tính thanh khoản của<br />
dựng hiện đại và sử dụng các loại vật liệu xây dựng thích thị trường BĐS và khiến thị trường sôi động trở lại. Để<br />
hợp sẽ nâng cao được chất lượng, giảm giá thành nhà ở đảm bảo tính hiệu quả của các dự án, quản lý được giá<br />
và rút ngắn thời gian xây dựng, phù hợp với điều kiện cụ BĐS, không cho phép giá BĐS lên quá cao gây mất cân<br />
thể của từng địa phương. đối cung cầu, việc thường xuyên có các cuộc điều tra,<br />
ảnh 5: Bất động sản sẽ trở về giá trị thực khi người nghiên cứu để cung cấp thông tin đầy đủ về thị trường<br />
mua nhà đất cảm thấy giá nhà đất phù hợp với khả năng BĐS là hết sức cần thiết. Chức năng điều tiết thị trường<br />
chi tiêu họ không của ai khác ngoài của chính quyền địa phương và<br />
2. Đối với nhà ở thương mại cơ quan quản lý Nhà nước về phát triển nhà và thị trường<br />
Bất động sản sẽ trở về giá trị thực khi người mua nhà BĐS. Việc đảm bảo thị trường BĐS hoạt động có hiệu<br />
đất cảm thấy giá nhà đất phù hợp với khả năng chi tiêu quả không chỉ mang lại lợi ích cho Nhà nước, nhà đầu tư,<br />
họ. Để đưa BĐS về giá trị thực của nó, Nhà nước có thể người sử dụng mà còn góp phần thúc đẩy tăng trưởng<br />
can thiệp gián tiếp qua các giải pháp: kinh tế, cải thiện xã hội, cải thiện nhà ở cho đại bộ phận<br />
- Làm cho thị trường minh bạch hơn thông qua các biện dân cư đô thị.<br />
pháp công khai quy hoạch BĐS; tổ chức đấu thầu đấu giá Theo các chuyên gia, thông thường, để xác định mức<br />
đất; tổ chức, nâng cao chất lượng, năng lực hệ thống các độ hợp lý về giá của BĐS thường dựa vào các yếu tố cơ<br />
sàn giao dịch BĐS thực sự. bản, đó là: Yếu tố đầu tiên là dựa trên so sánh chi phí làm<br />
- Giảm chi phí chuẩn bị dự án thông qua giảm thủ tục ra BĐS và tỷ suất lợi nhuận chung của nền kinh tế, hoặc là<br />
hành chính, quy trình phê duyệt dự án, thủ tục đền bù tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư chính ngành kinh doanh<br />
giải phóng mặt bằng và các chi phí bất hợp lý khác liên BĐS với các ngành có liên quan. Thứ hai, phải so sánh với<br />
quan đến đền bù mặt bằng, tiền sử dụng đất. mức thu nhập, sức mua có khả năng thanh toán của các<br />
- Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội nhằm tăng nguồn tầng lớp dân cư. Thứ ba, xem xét mức sinh lợi của ngành<br />
cung cho thị trường thông qua các chính sách hỗ trợ của kinh doanh BĐS so với mức sinh lợi chung của nền kinh tế<br />
Nhà nước như: Chính sách tiếp cận quỹ đất, chính sách và mức sinh lợi của kênh dân cư đầu tư vốn vào thị trường<br />
đền bù giải phóng mặt bằng, chính sách thuế, lãi suất,… tiền tệ.<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
44 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ<br />