Chiến Lược Cho Thuê Dài Hạn Cao Ốc Văn Phòng Tại sao? Đối tượng? Như thế nào?

Chia sẻ: Nguyễn Tuấn Vũ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:45

Thêm vào BST

Báo xấu

161
lượt xem 34
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tính lạm phát không ổ định – Năm 2011 khoảng 19% ổn Gia tăng chi phí xây dựng Chi phí năng lượng dao động mạnh Sự thận trọng của hệ thống ngân hàng dẫn đến việc hạn chế về mặt tín dụng Ngày à N à càng có nhiều quy đị h đối với Chủ Đầ T và Chủ ó hiề định ới Đầu Tư à Đất – Nghị định 95 Chất lượng xây dựng gia tăng nhanh chóng đã làm tăng sự lỗi thời của cao ố ủ ốc. Nền kinh tế thị trường – rất khó để tạo...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Chiến Lược Cho Thuê Dài Hạn Cao Ốc Văn Phòng Tại sao? Đối tượng? Như thế nào?

Chiến Lược Cho Thuê Dài Hạn Cao Ốc Văn Phòng Tại sao? Đối tượng? Như thế nào? 7/12/2011 Trình bày: Nathan Cumberlidge CBRE | Page 1
TẠI SAO? CBRE | Page 2
Tổng quan thị trường cao ốc văn phòng Một lý do tiềm năng để bán? d tiề ă bá ? CBRE | Page 3
Việt Nam đang phát triển nhanh nhưng việc mở rộng có thể nguy hiểm Những nền kinh tế đang phát triển thường có: • Tính lạm phát không ổ định – Năm 2011 khoảng 19% ổn • Gia tăng chi phí xây dựng • Chi phí năng lượng dao động mạnh • Sự thận trọng của hệ thống ngân hàng dẫn đến việc hạn chế về mặt tín dụng • Ngày à N à càng có nhiều quy đị h đối với Chủ Đầ T và Chủ ó hiề định ới Đầu Tư à Đất – Nghị định 95 • Chất lượng xây dựng gia tăng nhanh chóng đã làm tăng sự lỗi thời của cao ố ủ ốc. • Nền kinh tế thị trường – rất khó để tạo sự khác biệt cho sản phẩm của bạn. • Mọi người đều thấy kênh đầu tư tiềm năng và muốn xây càng nhiều càng tốt – càng nhanh càng tốt. CBRE | Page 4
Thực Tế Về Thị Trường Văn Phòng Kể từ năm 2007, đã có sự gia tăng về tỷ lệ trống Hạng A văn phòng hạng A, B p g ạ g , Hạng B Tỷ lệ trống (%) Hạng C Một nguồn cung lớn trong tương lai sẽ góp phần làm vấn đề này trở nên trầm trọng hơn. Nếu cung vượt cầu: tỷ lệ trống ẽ tă ! t ố sẽ tăng! HIỆN THỰC Điều này sẽ ảnh hưởng y g TẤT CẢ Chủ Đầu Tư ở nhiều cấp độ khác nhau CBRE | Page 5
Giá thuê giảm gần 3 năm qua Một cấu trúc giá thuê giảm Hạng A ạ g Giá Chào (US$/tháng) Hạng B Hạng C cho thấ sự giảm sút l i h thấy iả út lợi nhuận so với nghiên cứu khả thi ban đầu. TÔI CÁ RẰNG BẠN ĐÃ TĂNG GIÁ THUÊ 5-10% MỖI NĂM? Việc bán các sàn sẽ là rào cản cho việc giảm giá trong tương lai Việc mua sàn là xu thế của sự phát triển – nhưng liệu có được d t ì? đ duy trì? CBRE | Page 6
Phân Tích Thị Trường Kịch Bản Đen Tối (dường như là vậy)! 1 – Bạn giữ chân một khách thuê – nhưng với giá thuê thấp hơn và hợp đồng ngắn hạn hơn với thời gian miễn tiền thuê nhiều hơn. 2 – Bạn phải ký hợp đồng bằng VND – VND mất giá từ 5 – 10% mỗi năm. 3 – Vào thời điểm tái ký hợp đồng, các tòa nhà mới lân cận mời chào khách thuê của bạn với những điều kiện hấp dẫn hơn. 4 – Bạn buộc phải chào cùng một giá thuê hoặc thấp hơn để giữ ấ ể khách và giá thuê của bạn giảm. 5 - Giá trị đầu tư của bạn giảm cùng với giá thuê 6 – Dòng tiền của bạn giảm và bạn không thể duy trì việc đại tu tòa nhà như kế hoạch ban đầu 7 – Khách thuê nhận thấy chất lượng tòa nhà giảm và sẽ di dời trong 6 – 10 năm CBRE | Page 7
Phân Tích Thị Trường Đừng hoang mang! Đã có một kịch bản thay thế đầy triển vọng 1 – Đa dạng hóa tài sản của bạn với chiến lược cho thuê dài hạn • Bạn được đảm bảo phí dịch vụ từ các khách thuê (có thể thay đổi) • Khách thuê sẽ cam kết chi trả cho những khoản cải thiện quan trọng (thang máy, sàn, hệ thống chiếu sáng mới) thông qua việc thương lượng – giữ cho tòa nhà của bạn hoạt động tốt. • Bù đắp diện tích trống – một sàn trống không phải là không tốn chi ắ ố ố ố phí– bạn phải chi trả cho phí dịch vụ – hãy để khách thuê dài hạn giúp bạn về vấn đề này. 2 – Tòa nhà sẽ luôn có một tỷ lệ lấp đầy nhất định (không có khách thuê nào thích một tòa nhà trống hoàn toàn) 3 – Một công ty lớn như Petro Vietnam, EVN, Ngân hàng sẽ luôn giữ uy tín trên thị trường để duy trì giá thuê tốt và thu hút các khách thuê tiềm năng. ă 4 – Một khách thuê lâu năm hầu như là một công ty phát triển và sẽ thuê thêm diện tích trong tòa nhà của bạn. Họ cũng sẽ thuê thêm diện tích trong thời hạn 3-5 năm vào thời điểm tốt g ạ 5 – Nếu hợp đồng có điều khoản tốt và khách thuê là chủ sở hữu thì việc cho thuê dài hạn này sẽ không hủy hoại giá trị đầu tư phần diện tích còn lại của bạn. CBRE | Page 8
Áp Lực Tài Chính CBRE | Page 9
Phân Tích Thị Trường Chi Phí Tài Chính – Bạn có thể bắt đàu, kết thúc, duy ạ , , y trì dự án? • Chi phí tài chính đ hí ài hí h đang ở mức cao, với một kh ả vay có giá ứ ới ộ khoản ó iá trị đến 30% • Các ngân hàng đang hạn chế tín dụng cho vay • Các ngân hàng đang gia tăng thu hồi nợ và các khoản phạt thường có liên quan đến vấn đề vỡ nợ – tỷ lệ vỡ nợ cao? • Việc bán một sàn vẫn có thể điều chỉnh giá thuê theo thị trường, đảm bảo lợi nhuận so với chi phí xây dựng và tài chính trong chiến lược cho thuê này. • Nghị định 95 thật sự là một rủi ro Các hợp đồng được cố ro. định từ 3 – 5 năm. Cứ mỗi khi VND giảm giá, tiền của bạn sẽ bốc hơi, thậm chí với việc xem xét lại giá thuê hằng năm, tiền của bạn vẫn bốc hơi trong 3 quý. • Việc bán sớm sẽ bù đắp cho rủi ro mất giá trị tài sản của bạn CBRE | Page 10
Hãy Là Người Tiên Phong Chi phí tài chính có thể ảnh hưởng đến giá thuê. Nếu bạn cần đảm bảo các khoản vay, thì lãi suất sẽ được chuyển qua các khách thuê thông qua tiền thuê hoặc qua bạn thông qua việc giảm lợi nhuận Việc bán một sàn có thể nhanh chóng huy động một khoản tiền trả trước và phụ thuộc vào tiến ề ế độ thanh toán cùng với việc hoàn thiện của tòa nhà. Vì thế, bạn vẫn có thể huy động vốn nhưng vẫn giữ được mức lợi nhuận và duy trì tính cạnh tranh Khoản tiền trả trước cũng có thể giúp bạn xoay sở chi phí trước khi khai trương tòa nhà. CBRE | Page 11
ĐỐI TƯỢNG? CBRE | Page 12
Biết được người mua CBRE | Page 13
Ai Sẽ Là Người Quan Tâm và Tại Sao? Những bất động sản khác nhau sẽ thích hợp với những người mua khác nhau. Nhìn chung, chúng ta có thể chia người mua làm 2 nhóm – Nhà Đầu Tư và Khách Thuê Các nhân tố tác động đối với mỗi nhóm Nhà Đầu Tư Khách Thuê Địa điểm cho nhân viên và khách Giá chào thuê ban đầu - Giá thuê hàng Giá th ê hà thá b đầ thuê hàng tháng ban đầu Chất l lượng bất độ sản động ả Gia tăng giá thuê trong tương lai & tỷ Thiết kế bên trong văn phòng lệ tăng (%) Tỷ lệ lấp đầy trong tương lai Quản lý tòa nhà Khách thuê hiện tại & tương lai Giá chào thuê & tiến độ thanh toán Khả năng điều chỉnh (chia nhỏ cho Kế hoạch kinh doanh & mở rộng diện nhiều khách thuê) tích CBRE | Page 14
Tại Sao Họ Mua? Việc đầu tư được thực hiện thông qua thu nhập đạt được. ệ ợ ự ệ gq ập ạ ợ Giá thuê sẽ gia tăng đều đặn? Khi nào họ sẽ thu hồi vốn? CBRE | Page 15
Bạn Muốn Cho Ai Thuê? NÊN Chủ sở hữu là khách thuê Các ô ty Cá công t Việt N / nước ngoài có lị h sử ki h d Nam/ ớ ài ó lịch ử kinh doanh h lâu đời Nguyên sàn / ½ sàn Mật độ khách thuê thấp – 1 nhân viên / 8-12 m2 KHÔNG NÊN Các nhà đầu tư tìm kiếm thuê lại Bắt đầu doanh nghiệp Khách thuê nhỏ 100 -200 m2 Mật độ khách thuê cao – 1 nhân viên / 5 m2 CBRE | Page 16
Chọn Như Thế Nào? Chọn khách thuê như thế nào? Nhìn vào tình hình kinh doanh của họ? Lịch sử kinh doanh 2- 3 năm. Nhìn vào cấu trúc công ty • Họ có bao nhiêu nhân viên? • Giờ làm việc của họ? Đây có phải là ngành công nghiệp phát triển/ bền vững? • Bạn muốn một khách thuê dài hạn, an toàn. • Bạn không muốn họ cho thuê lại nếu có thể. Động lực nào khiến họ mua mà không thuê? Họ sẽ mở rộng - Bạn có thể cho thuê/ bán thêm diện tích trong tương lai? Tại sao điều này quan trọng? Để trả 50 năm phí quản lý, họ phải là một công ty mạnh! Những khách thuê khác của bạn sẽ không đủ khả năng. CBRE | Page 17
NHƯ THẾ NÀO? CBRE | Page 18
Bán phần nào? CBRE | Page 19
Bán phần nào trong cao ốc của bạn? Chọn khu vực kém thu hút nhất trong tòa nhà Bạn muốn giữ lại khu vực tốt nhất cho khách thuê ngắn hạn • Khu vực đẹp sẽ được lợi từ việc gia tăng giá thuê nhanh chóng và ổn định Thiết kế khu vực riêng trong tòa nhà cho mục đích bán • Chia ra dài hạn và ngắn hạn. • Thiết kế các kh ả khô gian đệ cho á khoảng không i đệm h khách thuê dài hạn mở rộng. Những tầng thấp rất phù hợp cho việc cho thuê dài hạn Kiểm soát khu vực đậu xe CBRE | Page 20