Đề tài: Khu nhà ở hỗn hợp cao tầng đô thị sông Đà tại 143 đường Trần Phú, quận Hà Đông, Hà Nội do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà làm chủ đầu tư

Chia sẻ: Trần Ngọc Đức Tâm | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:8

Thêm vào BST

Báo xấu

93
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Nội dung của đề tài này là giới thiệu về dự án khu nhà ở hỗn hợp cao tầng đô thị Sông Đà và Chủ đầu tư và nhận dạng rủi ro của chủ đầu tư đối với quá trình thực hiện dự án. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề tài: Khu nhà ở hỗn hợp cao tầng đô thị sông Đà tại 143 đường Trần Phú, quận Hà Đông, Hà Nội do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà làm chủ đầu tư

1. TÊN ĐỀ TÀI: Đứng ở vị trí nhà quản trị rủi ro của CĐT, anh chị hãy thiết lập một danh mục các rủi ro có thể xảy ra đối với quá trình thực hiện dự án ( giả thiết thời điểm phân tích là quý III/2014) đánh giá mức độ của rủi ro theo phương pháp định tính đối với dự án: “Khu nhà ở hỗn hợp cao tầng đô thị sông Đà tại 143 đường Trần Phú, quận Hà Đông, Hà Nội do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà làm chủ đầu tư.” 2. NỘI DUNG ĐỀ TÀI 2.2. Giới thiệu về dự án khu nhà ở hỗn hợp cao tầng đô thị Sông Đà và Chủ đầu tư 2.2.1. Dự án khu nhà ở hỗn hợp cao tầng đô thị Sông Đà Tên dự án : Dự án khu nhà ở hỗn hợp cao tầng đô thị Sông Đà Chủ đầu tư : Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà Địa điểm xây dựng: 143 Trần Phú, Hà Đông, Hà Nội Quy mô dự án: Tòa nhà cao 35 tầng với tổng số 512 căn hộ; Diện tích đất dự án 2.590,3m2; Tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 48.444m2; + Tầng 1 bố trí 410m2 làm phòng sinh hoạt cộng đồng và 430m2 kinh doanh thương mại phục vụ tiện ích cho các cư dân của Tòa nhà; + Tầng 2 sử dụng làm nhà trẻ, mẫu giáo có diện tích 1.250m2; + Tầng 3 sử dụng làm khu y tế có diện tích 300m2, khu thể thao có diện tích 950m2; + Từ tầng 4 đến tầng 35: gồm 512 căn hộ chung cư có diện tích từ 55m2 đến 70m2; 2.2.2. Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà Công ty Cổ phần ĐTXD & PT Đô thị Sông Đà , đơn vị thành viên của Tổng công ty Sông Đà, là một doanh nghiệp được thành lập theo Quyết định số 26/TCTHĐQT ngày 13/2/2007 của Hội đồng quản trị Tổng công ty Sông Đà và Đăng ký kinh doanh số 0103016226 tại Sở Kế hoạch Đầu tư Hà Nội (nay được đổi thành giấy chứng nhận mã số doanh nghiệp 0102186917) Đăng kí thay đổi lần thứ : 9 ngày 21 tháng 5 năm 2013 Với mục tiêu phát triển: đa dạng hóa ngành nghề, sản phẩm trên cơ sở phát triển chính ngành đầu tư bất động sản và tài chính, Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển Đô thị Sông Đà nỗ lực phấn đấu phát huy mọi nguồn lực để tạo ra sự tăng trưởng và phát triển bền vững cho Công ty. Tên Công ty : Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Và Phát Triển Đô thị Sông Đà.
Tên giao dịch Quốc tế : Song Da Urban Investment Construction And Development Joint Stock Company. Tên viết tắt : SONGDA URBAN Mã CK : SDU (niêm yết tại HNX) Trụ sở chính : Tầng 3, số 19 phố Trúc Khê, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Tp Hà Nội Điện thoại : (84.4) 3552 6354 Fax : (84.4) 3552 6348 Email : songdadothi@gmail.com Website : www.dothisongda.com.vn; Mã số thuế : 0102186917 Vốn điều lệ : 200.000.000.000 đồng 2.3. Nhận dạng rủi ro của chủ đầu tư đối với quá trình thực hiện dự án. 2.3.1. Theo Môi trường bên ngoài dự án: Những rủi ro mà dự án có thể gặp đó là Rủi ro về thị trường đầu tư: + Tại thời điểm quý III năm 2014 tình hình bất động sản có xu hướng ấm dần, giá nhà ở tăng nhưng vẫn chưa ổn định. Khách hàng vẫn còn rụt rè khi đầu tư vào các dự án nhà ở trung cư cao tầng. + Cạnh tranh: Khu vực Hà Đông đang triển khai hàng loạt các dự án chung cư cao tầng như Tổ hợp tòa nhà Unimax Dự án nằm ngay trục đường chính số 210 Quang Trung, quận Hà Đông ;Tòa nhà cao cấp SME Hoàng Gia tọa lạc tại đường Tô Hiệu (quận Hà Đông Hà Nội) do Công ty cổ phần SME Hoàng Gia làm chủ đầu tư, TỔ HỢP CHUNG CƯ CAO TẦNG NAM XA LA – HÀ ĐÔNG – HÀ NỘI.... Do đó khả năng Cạnh tranh tại khu vực Quận Hà Đông là rất cao Rủi ro về thị trường đầu vào: Giá nguyên vật liệu đầu vào tăng cao làm tăng chi phí xây dựng, tăng giá bán khó cạnh tranh được với các dự án khác Rủi ro về điều kiện tự nhiên và tài nguyên: Các rủi ro bất khả kháng do mưa, bão, lũ lụt, hoả hoạn, sự biến động điều kiện địa chất … ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công trình trong quá trình thực hiện dự án. Rủi ro về tình hình kinh tế xã hội: Hiện nay nhu cầu nhà ở của nước ta vẫn rất lớn tuy nhiên trong thời điểm khủng hoảng kinh tế toàn cầu, sẽ ảnh hưởng đến khả năng thanh toán của khách hàng đến dự án và số lượng khách hàng cũng giảm đi. 2.3.2 Theo Môi trường bên trong dự án: Những rủi ro mà dự án có thể gặp đó là Rủi ro về kinh tế cuả Chủ đầu tư: Chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc huy động nguồn vốn ,giải ngân chậm làm chậm tiến độ thi công
Rủi ro về tổ chức thực hiện: Cán bộ quản lý dự án của chủ đầu tư có năng lực kém dẫn đến việc tổ chức thực hiện không tốt. Lựa chọn nhà thầu thi công, nhà thầu cung ứng vật tư không đủ năng lực, chất lượng vật liệu kém, nhà thầu thi công bớt khối lượng gây hậu quả cho chủ đầu tư trong quá trình vận hành khai thác. Chất lượng xây dựng kém dẫn đến thời gian sử dụng ngắn hơn dự kiến dẫn đến doanh thu không được đảm bảo. Rủi ro về phương án và giải pháp xây dựng: Thiết kế chưa phù hợp, chưa nắm bắt được thị hiếu, không hấp dẫn được khách hàng, có thể phải tốn chi phí điều chỉnh thiết kế ảnh hưởng đến tiến độ, chi phí và chất lượng công trình. 2.4 Đo lường rủi ro bằng phương pháp định tính. Đo lường rủi ro là quá trình phân tích ước lượng mức độ ảnh hưởng của các yếu tố rủi ro, độ chính xác và biến động có thể có của d ự báo. Phân tích định tính rủi ro là việc mô tả tác động của mỗi loại rủi ro và sắp xếp chúng vào từng nhóm theo các mức rủi ro cao, trung bình, thấp. Phương pháp phân tích định tính của rủi ro cần được tiến hành theo trình tự bao gồm 3 bước: Bước 1: Đánh giá xác suất xuất hiện của rủi ro. Bước 2: Đánh giá mức độ tác động của rủi ro. Bước 3: Trên cơ sở hai bước trên tiến hành xây dựng bảng ma trận xác suất và mức độ tác động của rủi ro. Bư ớc1 :Xác định xác suất xuất hiện rủi ro. Xác suất xuất hiện rủi ro là khả năng mà rủi ro có thể xuất hiện được mô tả một cách định tính là: + rất thấp + thấp + bình thường + cao + rất cao. Thang đo xác suất rủi ro xẩy ra thường nằm trong khoảng từ 0,0 (không xẩy ra) đến 0,99 (gần như chắc chắn xẩy ra). Bậc đánh giá Thang đánh giá định tính Gán giá trị xác suất 1 Xác suất rủi ro rất thấp 0,01 – 0,19 2 Xác suất rủi ro thấp 0,20 – 0,39 3 Xác suất rủi ro trung bình 0,40 – 0,59 4 Xác suất rủi ro cao 0,60 – 0,79 5 Xác suất rủi ro rất cao 0,80 – 0,99
Từ phần nhận dạng rủi ro ở trên ta có bảng Mức Bậc Xác suất STT Tên rủi ro độ tác đánh giá xuất hiện động 1 Rủi ro về thị trường đầu tư 5 Rất cao 0,9 2 Rủi ro về thị trường đầu vào 5 Rất cao 0,8 3 Rủi ro về điều kiện tự nhiên và tài nguyên 3 Trung bình 0,4 5 Rủi ro về tình hình kinh tế xã hội 4 Cao 0,6 6 Rủi ro về kinh tế cuả Chủ đầu tư 3 Trung bình 0,4 7 Rủi ro về tổ chức thực hiện 2 Thấp 0,3 Rủi ro về phương án và giải pháp xây 8 2 Thấp 0,39 dựng B ước 2: Xác định mức độ tác động của rủi ro. Mức độ tác động của rủi ro là các kết quả làm thay đổi mục tiêu dự án khi rủi ro xuất hiện. Có thể đánh giá mức độ tác động của rủi ro theo thang đo mô tả như là rất cao, cao, trung bình, thấp, rất thấp. Từ phần nhận dạng rủi ro ở trên ta có bảng danh mục các rủi ro có thể có đối với quá trình thực hiện dự án như sau: Mức Bậc Xác suất STT Tên rủi ro độ tác đánh giá xuất hiện động 1 Rủi ro về thị trường đầu tư 5 Rất cao 0,9 2 Rủi ro về thị trường đầu vào 5 Rất cao 0,8 3 Rủi ro về điều kiện tự nhiên và tài nguyên 3 Trung bình 0,4 4 Rủi ro về tình hình kinh tế xã hội 4 Cao 0,6 5 Rủi ro về kinh tế cuả Chủ đầu tư 3 Trung bình 0,4 6 Rủi ro về tổ chức thực hiện 2 Thấp 0,3 7 Rủi ro về phương án và giải pháp xây 2 Thấp 0,39
Mức Bậc Xác suất STT Tên rủi ro độ tác đánh giá xuất hiện động dựng B ước 3 : Xây dựng ma trận xác suất và mức độ tác động của rủi ro 1. Liệt kê các rủi ro có thể có đối với dự án. 2. Xác định trọng số của từng rủi ro đơn giản trong tổ hợp các rủi ro Trọng số của mỗi rủi ro căn cứ theo cấp độ rủi ro, sử dụng 5 cấp độ rủi ro. 3. Xác định điểm trung bình của các chuyên gia đánh giá mức độ rủi ro (tính theo số trung bình đơn giản) 4. Tính tổng rủi ro của từng nhóm rủi ro đơn giản. Hệ số rủi ro P: N P Wi Vi i 1 Trong đó Wi: trọng số của các yếu tố rủi ro; Vi: Điểm trung bình của chuyên gia đánh giá mức độ rủi ro. Điểm chuyên gia chấm theo thang điểm từ 1100, trong đó 1 là “tốt nhất” và 100 là “kém nhất”. 5. Tính tổng rủi ro của dự án theo phương pháp cộng dồn 6. Đánh giá mức độ rủi ro theo vùng rủi ro Xác định trọng số rủi ro của từng rủi ro đơn giản: Trọng số của mỗi rủi ro căn cứ theo cấp độ rủi ro. Ở đây, sử dụng 5 cấp độ rủi ro. Cấp độ đầu tiên tương ứng với khả năng xảy ra rủi ro thấp nhất; cấp độ cuối cùng tương ứng khả năng xảy ra rủi ro cao nhất. Trọng số tương ứng với các cấp độ rủi ro như sau: Bảng cấp độ rủi ro: CẤP ĐỘ RỦI RO TRỌNG SỐ RỦI RO ĐƠN GiẢN 1 0,226 2 0,172 3 0,118 4 0,065 5 0,007
Ta có bảng đánh giá sau: Điểm đánh giá cuả chuyên Điểm trung Cấp gia Trọng Hệ số STT Cấp độ, loại, dạng rủi ro bình của các độ số RR 1 2 3 chuyên gia rủi ro 1 Rủi ro về thị trường đầu tư 85 88 91 88,000 5 0,007 0,616 2 Rủi ro về thị trường đầu vào 75 74 80 76,333 5 0,007 0,534 3 Rủi ro về điều kiện tự nhiên và tài nguyên 55 51 57 54,333 3 0,118 6,411 4 Rủi ro về tình hình kinh tế xã hội 60 55 70 61,667 4 0,065 4,008 Rủi ro về kinh tế cuả Chủ đầu tư 54,667 3 6,451 5 55 56 53 0,118 6 Rủi ro về tổ chức thực hiện 25 27 31 27,667 2 0,172 4,759 7 Rủi ro về phương án và giải pháp xây dựng 30 32 27 29,667 2 0,172 5,103 27,882 Tổng cộng rủi ro
Rủi ro tổng hợp là 27,882%, tương đương vùng rủi ro lớn. 2.5. Biện pháp để kiểm soát rủi ro. Để tăng xác suất đạt được mục tiêu đề ra cần thiết phải đề ra các biện pháp làm giảm thiểu các rủi ro đặc biệt là các rủi ro có ảnh hưởng lớn. Đối với dự án trên rủi ro về kinh tế của chủ đầu tư có ảnh hưởng lớn nhất, chủ đầu tư nên tập trung có những biện pháp để giảm thiểu rủi ro này: + Chủ đầu tư Để giảm bớt giá trị hư hại khi tổn thất xảy ra ta cần làm nhưng việc như sau: 2.5.1. Kiểm soát rủi ro các hoạt động bao hàm rủi ro Kiểm soát chặt chẽ dự án: hoạt động kiểm soát dự án cho phép nhận dạng kịp thời các khu vực có vấn đề để đề ra biện pháp ngăn chặn. Lập kế hoạch dự phòng: Lập kế hoạch toàn bộ cho các sự kiện bình thường và dự phòng sẽ làm giảm nhẹ tác động của các tình huống xấu. Nhân sự giỏi: tuyển chọn nhân viên có kinh nghiệm sẽ đảm bảo cho cơ quan mình có một nguồn nhân lực tốt để xử lý khi gặp tình huống xấu. Phân bổ trách nhiệm: cần phân bổ trách nhiệm cho các cá nhân hay tổ chức có năng lực giải quyết rủi ro để kiểm soát rủi ro. Phân tích đặc điểm xây dựng: cần lựa chọn các phương pháp làm việc thích hợp để giảm các khả năng rủi ro tai nạn. Quan tâm đến các tình huống đặc biệt: làm báo cáo đặc biệt về các tình huống ảnh hưởng đến hay có khả năng ảnh hưởng đến giá thành hay tiến độ để các mục này được quan tâm đặc biệt. Quản lý tài khoản dự phòng: Khoản dự phòng cần được phân bổ cho các khoản mục rủi ro khác nhau và phải được kiểm soát bằng tài khoản. 2.5.2. Chấp nhận rủi ro và có các biện pháp dự phòng Có các biện pháp dự trữ tiền bạc hoặc thời gian (nguồn lực) để có thể trang trải các tổn thất xảy ra Chấp nhận các khoản chi phí gia tăng để nâng cao năng lực phòng tránh rủi ro Giảm bớt số lượng các tổn thất xảy ra (giảm tần suất tổn thất) hoặc giảm mức thiệt hại khi tổn thất xảy ra. Xét chuỗi rủi ro là rất quan trọng với các hoạt động ngăn ngừa rủi ro tìm cách can thiệp vào 3 mắt xích đầu tiên của chuỗi: sự nguy hiểm, môi trường rủi ro, sự
tương tác giữa mối nguy hiểm và môi trường. Điều đó có nghĩa là các hoạt động ngăn ngừa rủi ro tập trung vào: + Thay thế hoặc sửa đổi mối hiểm hoạ. + Thay thế hoặc sửa đổi môi trường nơi mối nguy hiểm tồn tại. + Can thiệp vào quy trình tác động lẫn nhau giữa sự nguy hiểm và môi trường. 2.6. Phân bổ rủi ro Các rủi ro trong thực hiện dự án cần được dự kiến cho các đơn vị tham gia qua các hợp đồng trách nhiệm và kinh tế, thể hiện bằng: Nâng cao hiệu quả về giá và các quan hệ tham gia. Phân bổ rủi ro có thể ảnh hưởng đến thành công của dự án. Phân bổ rủi ro trong hợp đồng trọn gói: + Đền bù; + Hư hỏng; + Sai lệch các điền kiện; + Chậm trễ.