Đề tài: Nghiên cứu quy trình chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn huyện Tháp Mười

Chia sẻ: Tran Minh Vuong | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:39

Thêm vào BST

Báo xấu

87
lượt xem 19
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tháp Mười là một trong những huyện tương đối phát triển so với các huyện khác của tỉnh Đồng Tháp. Vấn đề chuyển quyền sử dụng đất của huyện diễn ra hàng năm tương đối cao. Vấn đề chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá phức tạp để thực hiện tốt và phục vụ cho những người dân có nhu cầu chuyên quyền sử dụng đất trong huyện văn phòng đăng ký...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề tài: Nghiên cứu quy trình chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn huyện Tháp Mười

Nguy n T Ng c Hu Nghiên c u quy trình chuy n như ng QSD ñ t trên ñ a bàn huy n huy n Tháp Mư i
M CL C N idung .................................................................................................... Trang Ph bìa .............................................................................................................. i Nh n xét c a giáo viên Phi u ñánh giá k t qu th c t p L i c m ơn Tóm t t CHƯƠNG 1:T NG QUAN 1.1 Sơ lư c v huy n Tháp Mư i .................................................................... 1 1.1.1 V trí ñ a lý ............................................................................................. 1 1.1.2 ð a hình .................................................................................................. 1 1.1.3 Khí h u ..................................................................................................... 1 1.2 Kinh t xã h i ............................................................................................. 1 1.3 ð a ñi m th c t p........................................................................................ 2 1.3.1Sơ lư c v cơ quan .................................................................................... 2 1.3.2T ch c nhà nư c trong cơ quan ............................................................ 2 1.3.3Ch c năng và nhi m v ............................................................................ 2 1.4 M t s khái ni m ....................................................................................... 4 1.4.1 Quy n s d ng ñ t ................................................................................... 4 1.4.2Nh n chuy n quy n s d ng ñ t .............................................................. 4 1.4.3Giá quy n s d ng ñ t.............................................................................. 4 1.4.4Chuy n quy n s d ng ñ t ....................................................................... 4 1.4.5H p ñ ng chuy n quy n s d ng ñ t....................................................... 4 1.4.6 Thu chuy n quy n SDð ......................................................................... 5 1.5 Chính sách ñ t ñai Vi t nam trong th i kỳ 1993 – 1998 .........................5,6 1.6 Chính sách ñ t ñai Vi t nam trong th i kỳ 1998-2003............................6,7
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP VÀ N I DUNG NGHIÊN C U CHƯƠNG 3: K T QU VÀ TH O LU N 3.1 K t qu ñ t ñư c 3.1.1 Quy trình th c hi n chuy n quy n s d ng ñ t 3.1.2 Quy trình chuy n như ng t ng cho quy n s d ng ñ t nguyên th a. 3.2 Th t c chuy n quy n s d ng ñ t 3.3 Th o lu n 3.4 Vai trò c a nhà nư c trong chuy n quy n s d ng ñ t CHƯƠNG 4 : K LU N VÀ KI N NGH 4.1 K t lu n 4.2 Ki n ngh Ph l c 1 Ph l c 2 Ph l c 3 Ph l c 4 Danh m c ch vi t t t Danh m c hình Tài li u tham kh o
DANH M C HÌNH Hình 1.1 Sơ ñ t ch c b máy nhà nư c trong cơ quan Hình 2.1 Sơ ñ th hi n quy trình chuy n quy n s d ng ñ t theo Ngh ñ nh 181 Hình 1.2 Sơ ñ th hi n quy trình chuy n quy n t ng cho nguyên th a v
DANH M C CH VI T T T CQSDð: Chuy n quy n s d ng ñ t QSDð: Quy n s d ng ñ t SDð: S d ng ñ t iv
TÓM T T Tháp Mư i là m t trong nh ng huy n tương ñ i phát tri n so v i các huy n khác c a t nh ð ng Tháp. V n ñ chuy n quy n s d ng ñ t c a huy n di n ra hàng năm tương ñ i cao. Do ñó công tác chuy n quy n s d ng ñ t di n ra ph c t p ñ th c hi n t t và ph c v cho nh ng ngư i dân có nhu c u chuy n quy n s d ng ñ t trong huy n Văn phòng ðăng ký Quy n s D ng ñ t c a huy n là ñ u m i th c hi n các th t c hành chính v gi y ch ng nh n, lưu tr qu n lý và ch nh lý. Trong quá trình chuy n quy n s d ng ñ t có các v n ñ c n thi t sau: Trình t th t c chuy n quy n s d ng ñ t. C th như là trình t th t c chuy n ñ i ñ t nông nghi p gi a h gia ñình cá nhân, chuy n nhương, t ng cho th a k . Các quy ñ nh c th v chuy n quy n s d ng ñ t và nh n chuy n quy n cho t ng trư ng h p c th . - Chuy n như ng - T ng cho - Th a k - Chuy n ñ i ñ t nông nghi p Các quy ñ nh v thu cho t ng trư ng h p cũng khác nhau. Sơ lư c v tình hình chuy n như ng quy n s d ng ñ t t i huy n Tháp Mư i giai ño n 2006-2008 iii
CHƯƠNG 1 T NG QUAN 1.1 Gi i thi u sơ lư c v huy n Tháp Mư i 1.1.1 V trí ñ a lý Huy n Tháp Mư i n m phía ðông t nh ð ng Tháp, cách Thành Ph Cao Lãnh kho ng 32km, di n tích t nhiên 52.786,5 ha chi m 15% di n tích toàn t nh, dân s trung bình năm 2005 c a huy n là 127.175 ngư i chi m 7.69% dân s toàn huy n là 246 ngư i/km2 v i 13 xã và 1 th tr n. Phía B c giáp huy n Tam Nông Phía Nam giáp huy n Cao Lãnh và t nh Ti n Giang Phía ðông giáp Long An và Ti n Giang Phía Tây giáp huy n Cao Lãnh V i v trí ñ a lý c a mình Tháp Mư i có ñi u ki n thu n l i giao thương v i các vùng lân c n. 1.1.2 ð a hình ð a hình tương ñ i b ng ph ng không chênh l ch l n v ñ cao. Nhìn chung ñ a hình có hư ng d c t Tây Nam ñ n ðông B c, rãi rác có các gò cao ñ c bi t là Gò Tháp có v t tích phù sa c . N m trong vùng trũng c a vùng ð ng Tháp mư i huy n Tháp mư i là 1 huy n nông nghi p, di n tích canh tác r ng l n và là vùng tr ng ñi m lương th c c a t nh, và là huy n có ñi u ki n thu n l i phát tri n n n nông nghi p theo hư ng s n xu t hàng hóa l n. 1.1.3 Khí h u Có ñ c ñi m khí h u chung c a t nh ð ng Tháp, ch u nh hư ng c a khí h u nhi t ñ i gió mùa c n xích ñ o, có nhi t ñ cao quanh năm, khí h u hàng năm chia thành 2 mùa rõ r t. 1.2 Kinh t xã h i N n kinh t ch y u c a Tháp Mư i là s n xu t nông nghi p, hơn 85% ngư i dân s ng ch y u là làm nông. Ngoài ra trong n n kinh t hi n nay Tháp 1
Mư i cũng thu hút khá nhi u nhà ñ u tư xây d ng các công ty góp ph n gi i quy t công vi c cho hàng trăm ngư i th t nghi p c a huy n làm cho n n kinh t ngày càng phát tri n. 1.3 ð a ñi m th c t p 1.3.1 Sơ lư c v cơ quan Văn Phòng ðăng Ký Quy n s d ng ñ t huy n Tháp Mư i thành l p vào ngày 12/6/2005 là cơ quan có d ch v công, có thu có con d u riêng và có ch c năng t ch c th c hi n ñi u ki n s d ng ñ t và ch nh lý th ng nh t v bi n ñ ng s d ng ñ t. Qu n lý h sơ ñ a chính giúp Phòng Tài nguyên và Môi trư ng c a huy n trong vi c th c hi n th t c hành chính v qu n lý s d ng ñ t theo quy ñ nh c a pháp lu t. 1.3.2 T ch c nhà nư c trong cơ quan Giám ð c Phó giám ñ c T qu n lý T ti p nh n Th m ñ nh T kĩ thu t h sơ h sơ Hình 1.1 Sơ ñ v t ch c b máy nhà nư c trong cơ quan 1.3.3 Ch c năng và nhi m v a) Ch c năng Văn phòng ðăng ký quy n s d ng ñ t là ñơn v chuyên môn giúp phòng Tài nguyên và Môi trư ng trong vi c th c hi n th t c hành chính v qu n lý, s d ng ñ t theo quy ñ nh c a phát lu t. b) Nhi m v Giúp trư ng phòng Tài nguyên làm ñ u m i th c hi n các th t c hành chính v c p gi y ch ng nh n QSDð trên ñ a bàn ñ i v i h gia ñình cá 2
nhân ngư i Vi t Nam ñ nh cư nư c ngoài mua bán nhà g n li n v i c ng ñ ng dân cư. ðăng ký QSDð và ch nh lý bi n ñ ng v s s ng ñ t theo quy ñ nh c a pháp lu t khi th c hi n các QSDð c a h gia ñình cá nhân ngư i Vi t Nam ñ nh cư nư c ngoài mua bán nhà g n li n v i c ng ñ ng dân cư. Lưu tr , qu n lý toàn b b n sao h sơ ñ a chính ñ i v i t t c các th a ñ t thu c ph m vi ñ a gi i hành chính c a huy n trích sao h sơ ñi chính g c do Văn phòng ðăng ký QSDð t nh g i t i, hư ng d n và ki m tra lưu tr , qu n lý và ch nh lý toàn b b n sao h sơ ñ a chính c a UBND xã, th tr n. Cung c p s li u ñ a chính cho cơ quan ch c năng xác ñ nh m c thu ti n SDð, ti n thuê ñ t, các lo i thu có liên quan ñ n ñ t ñai ñ i v i ngư i s d ng ñ t là h gia ñình cá nhân ngư i Vi t Nam ñ nh cư nư c ngoài mua bán nhà g n li n v i c ng ñ ng dân cư. Lưu tr và qu n lý b n sao gi y ch ng nh n QSDð và các gi y t khác có liên quan trong quá trình hình thành th c hi n th t c hành chính quy ñ nh t i ñi m ñi u 3 (Lu t ñ t ñai) Th c hi n trích ño ñi chính th a ñ t, th ng kê, ki m kê ñ t ñai và l p b n ñ hi n tr ng s d ng ñ t c p huy n, xã. Cung c p b n ñ ñ a chính, trích l c b n ñ ñ a chính, trích sao h sơ ñ a chính và các thông tin khác v ñ t ñai ph c v yêu c u qu n lý nhà nư c và nhu c u c a c ng ñ ng. Th c hi n thu phí, trong qu n lý SDð theo quy ñ nh c a pháp Lu t. Th c hi n các d ch v v cung c p thông tin ñ t ñai trích l c b n ñ ñ a chính trích sao h sơ ñ a chính. Th c hi n ch ñ báo cáo theo các quy ñ nh hi n hành v tình hình th c hi n nhi m v v các lĩnh v c công tác ñư c giao cho phòng Tài nguyên. Qu n lý viên ch c, ngư i lao ñ ng v tài chính, tài s n thu c Văn phòng theo quy ñ nh c a pháp lu t. 3
1.4 M t s khái ni m 1.4.1. Quy n s d ng ñ t Là quy n c a ngư i SDð, ñư c quy n s h u, quy n chuy n ñ i QSDð v i mãnh ñ t ñang s d ng h p pháp theo quy ñ nh c a Pháp Lu t. 1.4.2 .Nh n chuy n quy n s d ng ñ t Là vi c xác l p QSDð do ñư c ngư i khác chuy n QSDð theo quy ñ nh c a Pháp Lu t thông qua các hình th c chuy n ñ i, chuy n như ng, th a k t ng cho QSDð ho c góp v n b ng QSDð mà hình thành pháp nhân m i. 1.4.3 Giá Quy n S D ng ð t Là s ti n tính trên m t ñơn v di n tích do nhà nư c quy ñ nh ho c ñư c hình trong quá trình giao d ch 1.4.4 Khái ni m chuy n như ng quy n s d ng ñ t - Chuy n như ng QSDð là vi c ngư i có QSDð h p pháp chuy n giao ñ t và quy n s d ng ñ t cho ngư i khác tuân theo nh ng quy ñ nh c a b lu t dân s và lu t ñ t ñai hi n hành. - Chuy n như ng QSDð là hình th c chuy n QSDð, trong ñó ngư i s d ng ñ t (g i là bên chuy n QSDð), chuy n giao ñ t cho ngư i ñư c chuy n như ng (g i là bên nh n chuy n như ng), còn ngư i nh n chuy n như ng ph i tr ti n cho ngư i chuy n như ng. - Vì v y, chuy n như ng do nh ng nguyên nhân khác nhau mà không còn nhu c u s d ng ñ t n a, mà h chuy n như ng cho ngư i th t s có nhu c u s d ng ñ t, ñây s có m t bên ch m d t quan h ñ t ñai (bên chuy n như ng) và m t bên thi t l p m i quan h pháp lu t ñ t ñai m i (bên nh n chuy n như ng). 1.4.5 H p ñ ng quy n s d ng ñ t H p ñ ng chuy n ñ i, chuy n như ng, thuê, thuê l i quy n s d ng ñ t; h p ñ ng ho c văn b n t ng cho quy n s d ng ñ t; h p ñ ng th ch p, b o lãnh, góp v n b ng quy n s d ng ñ t; văn b n th a k quy n s d ng ñ t do các bên liên quan l p nhưng không trái v i quy ñ nh c a pháp lu t v dân s . H p ñ ng chuy n ñ i, chuy n như ng, thuê, thuê l i quy n s d ng ñ t; h p ñ ng ho c văn b n t ng cho quy n s d ng ñ t; h p ñ ng th ch p, b o lãnh, góp 4
v n b ng quy n s d ng ñ t thu c quy n s d ng chung c a h gia ñình ph i ñư c t t c các thành viên có ñ năng l c hành vi dân s trong h gia ñình ñó th ng nh t và ký tên ho c có văn b n u quy n theo quy ñ nh c a pháp lu t v dân s . H p ñ ng chuy n như ng, thuê, thuê l i quy n s d ng ñ t; h p ñ ng ho c văn b n t ng cho quy n s d ng ñ t; h p ñ ng th ch p, b o lãnh, góp v n b ng quy n s d ng ñ t thu c quy n s d ng chung c a nhóm ngư i s d ng ñ t ph i ñư c t t c các thành viên trong nhóm th ng nh t và ký tên ho c có văn b n u quy n theo quy ñ nh c a pháp lu t v dân s . H p ñ ng chuy n ñ i, chuy n như ng, thuê, thuê l i quy n s d ng ñ t; h p ñ ng ho c văn b n t ng cho quy n s d ng ñ t; h p ñ ng th ch p, b o lãnh, góp v n b ng quy n s d ng ñ t có hi u l c k t th i ñi m ñăng ký t i Văn phòng ñăng ký quy n s d ng ñ t. Th t ưu tiên thanh toán nghĩa v liên quan ñ n quy n s d ng ñ t ñư c xác ñ nh theo th t ñăng ký t i Văn phòng ðăng ký quy n s d ng ñ t. Hi u l c c a di chúc ho c biên b n chia th a k , văn b n cam k t t ng cho quy n s d ng ñ t th c hi n theo quy ñ nh c a pháp lu t v dân s . 1.4..6 Thu chuy n QSDð Thu chuy n quy n s d ng ñ t là lo i thu thu vào thu nh p c a ngư i có quy n s d ng ñ t khi th c hi n chuy n quy n s d ng cho ñ i tư ng khác. H gia ñình, cá nhân có quy n s d ng ñ t, khi chuy n quy n s d ng ñ t theo quy ñ nh c a Pháp Lu t v ñ t ñai là ñ i tư ng chuy n quy n s d ng ñ t. Riêng ñ i v i t ch c kinh doanh có quy n s d ng ñ t khi chuy n quy n s d ng ñ t t ngày 01/01/2004 là ñ i tư ng n p thu Thu nh p doanh nghi p không ph I ch u thu chuy n quy n s d ng ñ t Căn c tính thu CQSDð là di n tích ñ t chuy n quy n, giá ñ t và thu su t thu chuy n quy n s d ng ñ t. 1.5 Chính sách ñ t ñai Vi t Nam trong th i kỳ 1993 – 1998 ð i m i quan tr ng v chính sách ñ t ñai giai ño n này là ð ng và nhà nư c ta v n ti p t c kh ng ñ nh quy n s h u toàn dân v ñ t ñai là do nhà nư c th ng nh t qu n lý nhưng ñ ng th i cũng xác ñ nh r , c th quy n và nghĩa v c a ngư i s d ng ñ t ñ t v i ch s d ng ñ t trong vi c qu n lý và s d ng ñ t 5
cũng ñã ñư c Lu t quy ñ nh chi ti t. M t khác bên c nh vi c quy ñ nh ngư i s d ng có năm quy n. Lu t và các chính sách ñ t ñai cũng xác ñ nh ñ t có giá. ði u này làm thay ñ i sâu s c ñ n t t c các ho t ñ ng kinh t xã h i có liên quan ñ n ñ t ñai và nó cũng ñã th a nh n quy n s d ng ñ t như là m t lo i tài s n. Chính sách ñ t ñai trong giai ño n này ñã kh ng ñ nh bư c ti n quan tr ng trong quan ñi m và ch ñ o c a ñ ng và nhà nư c v v ñ v ñ t ñai, ñã th hi n ñư c quan niêm ti n b v c u trúc s h u ñ t ñai, s h u toàn dân không còn là hành vi pháp lý chính tr ñơn thu n mà ñi u c t y u là hư ng t i n i dung kinh t thi t th c, khơi d y các ñ ng l c kinh t trong vi c b o v và s d ng ñ t ñai. S ñ t phá này ñem l i s thành công khá l n trong s thành công trong công cu c ñ i m i và xây d ng ñ t nư c theo m c tiêu Xã h i ch nghĩa. M t khác, quan ñi m giao ñ t cho h gia ñình, cá nhân s d ng n ñ nh lâu dài quy ñ nh t i ñi u 1,2 c a Lu t năm 1993 là th hi n s g n bó gi a phương di n chính tr c a vi c gi i quy t quan hê ru ng ñ t trong ñi u ki n c a nư c. Phương di n kinh t th hi n s kiên quy t thay ñ i hình th c s d ng ru ng ñ t theo ki u t p th sang hình th c giao ñ t n ñ nh lâu dài cho h gia ñình và cá nhân t “ kho n 100” ñ n “kho n 10” và theo quy ñ nh c a Lu t ñai ñai 1993 Nhà nư c giao ñ t n ñ nh lâu dài cho ngư i nông dân thì năng su t cây tr ng và v t nuôi tăng lên ñáng k . T ch nư c ta ph i nh p lương th c ñ n nay chúng ta có lương th c ñ ăn và giành m t ph n ñáng k ñ xu t kh u. T ñó cũng cho r ng, m t khi quy n l i c a ngư i s d ng ñ t g n li n v i m nh ñ t mà h ñang s d ng thì ñ t ñai ñư c s d ng có hi u qu . Kho n 2, ði u 2 – Lu t ñ t ñai cũng tuyên b tôn tr ng thành qu Cách m ng c a các th i kỳ, ñây là m t quan ñi m chính tr r t l n trong gi i quy t m i quan h ru ng ñ t. Tóm l i, chính Lu t ñ t ñai 1993 và các h th ng các văn b n dư i Lu t giai ño n này ñã bư c ñ u t o ra ti n ñ cho quan h ru ng ñ t v n ñ ng theo qu1 trình phát tri n c a n n s n xu t hàng hóa, ñ t n n t ng pháp Lu t cho qun h ñ t ñai tham gia vào th trư ng. Quá trình phát tri n c a nó ñã th a nh n các ph m trù kinh t ` trong quan h ñ t ñai: giá tr , giá c th trư ng ñ t ñai ...Quan ni m v m t c u trúc m i trong qua h s h u ñ t ñai c a Lu t ñ t ñai 1993 ñã 6
t o ra nh ng ti n ñ kinh t ch y u nh t ñ h tr nông dân th t s là ñơn v kinh t t ch . Tuy nhiên trong quá trình th c hi n Lu t ñ t ñai 1993, Lu t ñã b c l nh ng h n ch nh t ñ nh như: Lu t ñ t ñai 1993 có nh ng quy ñ nh chung, cò m t s quy ñ nh không phù h p v i th c t t ñó trong quá trình th c hi n các ngành các c p còn lúng túng. Các văn b n dư i lu t tuy ñã ñư c ban hành nhưng v n chưa ñ , còn ch ng chéo không ñ ng b và có nh ng thay ñ i liên t c. Vi c phân c p, qu n lý ñ t ñai gi a các ngành, các c p chưa h p lí, th t c rư m rà hi u l c qu n lý nhà nư c. Lu t ñ t ñai 1993 chưa có ñ các quy ñ nh ñ gi i quy t tri t ñ nhi u v n ñ th c ti n m i ñ t ra như: vi c s d ng và qu n lý ñ t ph c v cho m c tiêu công nghi p hóa hi n ñ i hóa ñ t nư c. Chính sách ñ t ,ch ñ qu n lý nhà nư c v m t kinh t ñ i v i th trư ng b t ñ ng s n chuy n quy n s d ng ñ t, gi i quy t tranh ch p ñ t ñai., 1.6 Chính sách pháp lu t ñ t ñai trong th i kỳ 1998- 2003 V i Lu t s a ñ i b sung 1998 , 2001 và m t lo t các văn b n hư ng d n Lu t ban hành th hi n ñi m n i m i quan tr ng v vi c Nhà nư c t p trung tháo d các ách t c trong công vi c v các v n ñ c p gi y ch ng nh n quy n s d ng ñ t, các th t c chuy n ñ i ñ t ñai, cũng c qu n lý nhà nư c ñ i v i khu v c nông thôn . Các thay ñ i ñã mang l i hi u qu trong vi c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng ñ t khu v c nông thôn làm n ñ nh và kích thích ngư i nông dân t p trung s n xu t. Vi c th c hi n các quy c a ngư i dân cũng tương ñ i d dàng hơn và nh ñó giá tr ñ t ñai ñư c khơi d y và ñ t ñai ñư c ñánh giá như m t ngu n n i l c quan tr ng trong vi c thúc ñ y s phát tri n kinh t xã h i c a ñ t nư c. Tuy nhiên trư c tình hình phát tri n nhanh chóng v kinh t xã h i pháp lu t ñ t ñai ñã b c l rõ m t s h n ch sau: 7
Pháp lu t ñ t ñai chưa xác ñ nh rõ n i dung c t l i c a ch ñ s h u toàn dân v ñ t ñai do nhà nư c th ng nh t qu n lý. Vai trò ñ i di n ch s h u toàn dân v ñ t ñai c a nhà nư c chưa ñư c xác ñ nh trong lu t. Pháp lu t v ñ t ñai chưa ñ t m ñ gi i quy t m t cách có hi u qu nh ng v n ñ ñ t ñai ñ ñáp ng nhu c u công nghi p hóa hi n ñ i hóa ñ t nư c trong th i kỳ m i. Pháp lu t v ñ t ñai chưa th t s theo k p v i ti n trình ñ i m i kinh t th trư ng theo ñ nhhư ng Xã H i Ch Nghĩa và ch ñông h i nh p kinh t qu c t có hi u qu . Lu t ñ t ñai quy ñ nh tương ñ i t p trung vào bi n pháp qu n lý hành chính và v n còn mang n ng tính bao c p trong khi các m i quan h kinh t ñư c ñ c p, ñi u ch nh còn ít. Pháp lu t ñ t ñai chưa gi i quy t ñư c nh ng t n ñ ng trong l ch s trư c ñây v ñ t ñai cũng như nh ng v n ñ m i n y sinh. Trong th c t v n ñ ñòi h i l i là nhà ñ t nh ng ti p xúc x y ra và còn có ý ki n khác nhau trong x lý. Tình tr ng vi ph m pháp lu t ñ t ñai tranh ch p khi u n i v n còn ti p t c là v n ñ b c xúc trong khi các quy ñ nh v ch tài gi i quy t còn ít ho c ít mang tính kh thi. Nhi u n i dung c a pháp lu t ñ t ñai m i d ng l i m c ñ quy ñ nh nguyên t c, quan ñi m mà v n thi u các văn b n quy ñ nh c th nên hi u pháp lu t và th c thi pháp lu t còn khác nhau gi a các ngành, các c p. H th ng pháp lu t ñ t ñai còn c ng k nh kém hi u qu . ð kh c ph c nh ng thi u sót trên, th c hi n ngh ñ nh 12/2001-QH 11 v chương trình xây d ng pháp l nh c a Qu c h i khó IX(2002-2007) t i kì h p th 4 c a Qu c h i khóa IX ñã thong qua lu t ñ t ñai m i Lu t ñ t ñai 2003 thay th cho Lu t ñ t ñai 1993 (s a ñ i b sung năm 1998,2001).(Roãn Ng c Chi n,2005) 8
CHƯƠNG 2 PHƯƠNG PHÁP VÀ N I DUNG NGHIÊN C U 2.1 Th i gian và ñ a ñi m nghiên c u - Th i gian: 8 tu n t 27/4/2009 ñ n 19/6/2009 - ð a ñi m: Văn phòng ðăng ký QSDð huy n Tháp Mư i t nh ð ng Tháp 2.2 M c ñích nghiên c u - Nh m tìm hi u sâu hơn quy trình chuy n quy n SDð trên ñ a bàn huy n Tháp Mư i. - Bi t ñư c tác ñ ng c a Lu t ñ t ñai trên th trư ng CQSDð. - Tìm ra gi i pháp t t nh t ñ hoàn thi n công tác qu n lý v ñ t ñai. - ð giúp cho công vi c sau này ñư c t t hơn qua công vi c th c t t i cơ quan. 2.3 ð i tư ng và ph m vi nghiên c u - ð i tư ng là t t c các văn b n vi ph m Pháp Lu t, các quy ñ nh v CQSDð các văn b n Lu t có liên quan ñ n ñ tài. - Ph m vi nghiên c u là ñ a bàn huy n Tháp Mư i. 2.4 Các bư c th c hi n ñ tài - Nh n ñ tài - Thu th p các tài li u có liên quan ñ n ñ tài như: Lu t ñ t ñai, Ngh ð nh 181, các Quy t ñ nh có liên quan. - Vi t ñ cương. - Th c t p t i cơ quan ñ ti p xúc v i công vi c th c t . - Thu th p tài li u t i cơ quan, tài li u tham kh o t các giáo trình, qua m ng. - Rút ra kinh nghi m t công vi c th c t trong quá trình th c t p. - Vi t báo cáo t t nghi p. - Hoàn t t báo cáo. 9
CHƯƠNG 3 K T QU VÀ TH O LU N 3.1 N i dung liên quan ñ n ñ tài 3.1.1 Quy ñ nh chung v chuy n quy n s d ng ñ t a) Các nguyên t c chuy n quy n s d ng ñ t Khi h gia ñình, cá nhân mu n chuy n quy n s d ng ñ t cho nhau thì ph i tuân th các nguyên t c sau: H gia ñình, cá nhân có gi y ch ng nh n quy n s d ng ñ t ho c m t trong sáu (06) lo i gi y t v quy n s d ng ñ t thì m i ñư c chuy n quy n. Bên nh n chuy n như ng ph i s d ng ñúng m c ñích, phù h p v i quy ho ch, k ho ch s d ng ñ t c a ñ a phương, không làm t n h i ñ n l i ích c a ngư i s d ng ñ t xung quanh, th c hi n quy n và nghĩa v trong th i h n s d ng theo quy ñ nh c a pháp lu t và các quy ñ nh khác có liên quan. Các bên tham gia chuy n quy n ph i tho thu n theo các ñi u kho n có trong h p ñ ng và phù h p v i Lu t ñ t ñai, Lu t dân s . b) H n m c nh n chuy n quy n s d ng ñ t H n m c nh n chuy quy n s d ng ñ t nông nghi p c a h gia ñình cá nhân do Chính Ph UBND thư ng v Qu c H i quy t ñ nh. c) Th i h n s d ng ñ t khi nh n chuy n quy n s d ng ñ t Th i h n s d ng ñ t khi nh n chuy n quy n s d ng ñ t ñ i v i lo i ñ t có qui ñ nh th i h n là th i gian s d ng ñ t còn l i c a th i h n s d ng ñ t trư c khi chuy n quy n s d ng ñ t. Ngư i nh n chuy n quy n s d ng ñ t ñ i v i lo i ñ t ñư c s d ng n ñ nh lâu dài thì ñư c s d ng lâu dài. 10
d) ði u ki n chuy n quy n s d ng ñ t Có gi y ch ng nh n quy n s d ng ñ t ho c có m t trong 06 lo i gi y t có liên quan v quy n s d ng ñ t ñư c cơ quan nhà nư c có th m quy n công nh n. Quy n s d ng ñ t không b biên kê ñ ñ m b o thi hành án. ð t còn trong th i h n s d ng. ð t không tranh ch p. N u bên nh n chuy n quy n thoã mãn các ñi u ki n nêu trên thì ñư c xem là chuy n quy n h p pháp, và ngư c l i s b x lý theo quy ñ nh c a pháp lu t. e) Giá chuy n quy n s d ng ñ t UBND c p t nh xây d ng giá ñ t c th t i ñ a phương theo khung giá các lo i ñ t do chính ph quy ñ nh. 3.1.2 Các quy ñ nh c th v chuy n quy n s d ng ñ t • Trư ng h p không ñư c nh n chuy n quy n: - T ch c, h gia ñình, cá nhân không ñ ơc nh n chuy n như ng t ng cho quy n s d ng ñ t mà pháp lu t không cho phép chuy n như ng t ng cho quy n s d ng ñ t. - H gia ñình, cá nhân không tr c ti p s n xu t nông nghi p không ñư c nh n chuy n như ng t ng cho quy n s d ng ñ t chuyên tr ng lúa nư c. - H gia ñình, cá nhân không ñ ơc nh n chuy n như ng t ng cho quy n s d ng ñ t , ñ t nông nghi p trong khu b o v nghiêm ng t, phân khu ph c h i sinh thái thu c r ng ñ c d ng ,trong khu v c r ng phòng h n u không sinh s ng trong khu v c này. • Ngư i nh n chuy n quy n s d ng ñ t ñư c quy ñ nh như sau: - H gia ñình, cá nhân ñư c nh n chuy n quy n s d ng ñ t thông qua chuy n ñ i quy n s d ng ñ t quy ñ nh t i kho n 2 ñi u 113 Lu t ñ t ñai và ñi u 102 Ngh ñ nh 181. - T ch c, h gia ñình, cá nhân ñư c nh n chuy n quy n s d ng ñ t thông qua nh n chuy n quy n s d ng ñ t tr trư ng h p quy ñ nh t i ði u 103 c a Ngh ñ nh 181 11
- T ch c, h gia ñình, cá nhân c ng ñ ng dân cư nh n quy n s d ng ñ t thông qua th a k quy n s d ng ñ t. - Ngư i Vi t Nam ñ nh cư nư c ngoài thu c trư ng h p quy ñ nh t i ñi u 121 c a lu t ñ t ñai ñư c nh n quy n s d ng ñ t thông qua mua nhà , nh n th a k nhà , ñư c t ng cho nhà g n li n v i quy n s d ng ñ t nhà . - T ch c kinh t là pháp nhân m i ñư c hình thành thông qua góp v n b ng quy n s d ng ñ t ñư c nh n quy n s d ng ñ t t ngư i tham gia góp v n. - T ch c, h gia ñình, cá nhân c ng ñ ng dân cư, cơ s tôn giáo ñư c nh n quy n s d ng ñ t ñ i v i ñ t ñang s d ng n ñ nh. - T ch c, h gia ñình, cá nhân c ng ñ ng dân cư, cơ s tôn giáo, ngư i Vi t Nam ñ nh cư nư c ngoài, t ch c n oc ngoài, cá nhân nư c ngoài ñư c nh n quy n s d ng ñ t theo k t qu hoà gi i thành v tranh ch p ñ t ñai ñư c UBND có th m quy n công nh n. - Ngư i nh n chuy n quy n s d ng ñ t ñúng m c ñích ñã ñư c xác ñ nh trong th i h n s d ng ñ t. 3.1.3 Quy ñ nh v m c thu trong chuy n quy n s d ng ñ t T vi c nhu c u chuy n như ng Quy n S D ng ð t di n ra t thì giá ñ t cũng gia tăng t l thu n v i nhu c u chuy n như ng; ñ ñáp ng ñư c gia tăng lo i hàng hóa này ñòi h i nhà nư c ph i có nh ng văn b n pháp lu t quy ñ nh v giá ñ t ñ thu n l i trong công tác qu n lý cũng như ñem l i ngân sách cho nhà nư c tránh tình tr ng th t thu ngân sách. Chuy n như ng quy n s d ng ñ t là nhu c u r t c n thi t cho ngư i s d ng và ñã ñư c nhà nư c ta c ng nh n và quy ñ nh c th cho t ng trư ng h p. Bên c nh ñó c n ph i quy ñ nh v m c thu là m t ñi u t t y u và c n thi t trong qu n lý nhà nư c v ñ t ñai nh m th hi n ñư c vai trò ch c năng và quy n h n c a nhà nư c. Ngày 22/6/1994 Lu t thu chuy n quy n ñã ra ñ i ñ khuy n khích ngư i s d ng ñ t m t cách có hi u qu , ñ m b o nhà nư c công b ng và dân ch . Nhà nư c quy ñ nh c th cho t ng trư ng h p sau: * ð i v i chuy n như ng ph i n p: - 20% giá tr chuy n như ng ñ i v i ñ t nông nghi p 12
- 40% giá tr chuy n như ng ñ i v i ñ t phi nông nghi p * ð i v i bên nh n chuy n như ng ph i n p - 5% phí trích b giá tr tài s n thu . M c thu ñã ñư c nhà nư c quy ñ nh c th và chi ti t như v y mà m c thu còn quá cao so v i kh năng c a ngư i dân cho nên trong th i gian qua ngư i s d ng ñ t chuy n như ng QSDð trái phép so v i quy ph m pháp lu t không thông qua nhà nư c, mua bán b ng gi y tay nên nhà nư c không qu n lý ñư c và làm th t thu ngân sách nhà n ơc. T th c t cho th y nhà nư c ta ph i thay ñ i m c thu ph i ñóng trong chuy n như ng ñ làm th nào cho phù h p v i kh năng c a ng ơi s d ng ñ t. Vì th 22/12/1999 Qu c h i ñã ban hành Lu t s a ñ i m t s ñi u lu t thu chuy n quy n ch còn: * ð i v i bên chuy n như ng ph i n p: - 2% ñ i v i ñ t nông lâm nghi p, nuôi tr ng th y s n. - 4% ñ i v i ñ t và ñ t chuyên dùng * ð i v i bên nh n chuy n như ng ph i n p: - 1% phí trích b giá tr tài s n thu . Qu c h i cũng ban hành m t s ngh ñ nh như 19/2000/Nð- CP quy ñ nh chi ti t thi hành Lu t thu chuy n như ng quy n s d ng ñ t và s a ñ i m t s ñi u c a lu t thu chuy n như ng và ngày 20/10/2000 ra ñ i thông tư 104 hư ng d n thi hành ngh ñ nh 19/2000/Nð-CP. ði u này ch ng minh r ng nhà nư c r t quan tâm t i công tác qu n lỳ cũng như s d ng ñ t. T vi c cho ra thông tư t o ñi u ki n thu n l i cho công tác ñ t ñai và t o lòng tin cho ng ơi s d ng. Năm 2009 chính ph ban hành thu thu nhâp cá nhân có hi u l c t ngày 01/01/2009 xác ñ nh m c thu cũng ñư c áp d ng trong công tác qu n lý v ñ t ñai. 13
3.2 K t qu ñ t ñư c 3.2.1 Quy trình th c hi n chuy n quy n s d ng ñ t theo Ngh ñ nh 181/Nð-CP H gia ñình n p hs cá nhân nơi có UBND xã nơi ñ t t i xã có ñ t Tb n.v Tài chính th m ñ nh Xác nh n Trao Gcn h sơ lo i m c H gia ñình n p h sơ Văn phòng ðăng n.v cá nhân nơi có ký Quy n s Cơ quan thu Tb n.v g i s li u ñ t t i phư ng d ng ñ t ðC Tài chính Trao Gcn th m tra ñăng ký h sơ h sơ GCN Phòng Tài nguyên và Môi Trư ng huy n Ký GCN ki m tra trích l c trích ño h sơ UBND c p huy n Hình 3.1 Sơ ñ th hi n chuy n quy n s d ng ñ t theo Ngh ñ nh 181 14