Khoá luận Tốt nghiệp Đại học: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:76

Thêm vào BST

Báo xấu

25
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của Khoá luận nhằm đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn 2016 - 2018, nhằm đưa ra những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Khoá luận Tốt nghiệp Đại học: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGÔ THỊ BÍNH NGUYỆT Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG CAM GIÁ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K47 – QLĐĐ – N01 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2015 – 2019 Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS Lê Văn Thơ Thái Nguyên, năm 2019
i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng đối với mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường. Được sự nhất trí của Ban Giám Hiệu nhà trường, Ban Chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018”. Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập, bản báo cáo tốt nghiệp của em đã hoàn thành chương trình, kế hoạch thực tập tốt nghiệp. Để hoàn thành báo cáo khóa luận tốt nghiệp này, em xin bày tỏ lòng biết ơn trân trọng nhất tới các thầy cô giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường. Đồng thời em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS. Lê Văn Thơ người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành khóa luận này. Em xin gửi lời cảm ơn đến Công ty cổ phần dịch vụ Bất Động Sản SGD Thái Nguyên và UBND phường Cam Giá đã giúp đỡ em trong quá trình thực tập và hoàn thành khóa luận. Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã động viên, khuyến khích em trong suốt quá trình học tập và hoàn thành khóa luận. Em xin trân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, ngày 30 tháng 05 năm 2019 Sinh viên Ngô Thị Bính Nguyệt
ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1 : Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn phường năm 2018 ................ 33 Bảng 4.2 : Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDĐ của phường Cam Giá giai đoạn 2016 - 2018 ...................................................................................... 36 Bảng 4.3: Tổng hợp kết quả để thừa kế QSDĐ của phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018 ...................................................................................... 37 Bảng 4.4: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018 ............................................................................ 39 Bảng 4.5: Tổng hợp kết quả thế chấp QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018 ............................................................................ 40 Bảng 4.6: Kết quả chuyển QSDĐ theo số hồ sơ ............................................. 41 Bảng 4.7: Kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích ............................................ 43 Bảng 4.8: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về những quy định chung của chuyển QSDĐ...................................................... 45 Bảng 4.9: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức chuyển đổi QSDĐ ........................................................................... 47 Bảng 4.10: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức chuyển nhượng QSDĐ .................................................................... 48 Bảng 4.11: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ .......................................................... 50 Bảng 4.12: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức tặng cho QSDĐ ............................................................................... 52 Bảng 4.13: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức thừa kế QSDĐ ................................................................................. 53 Bảng 4.14: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức thế chấp QSDĐ ............................................................................... 54 Bảng 4.15: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức góp vốn QSDĐ ................................................................................ 56
iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Biểu đồ cơ cấu hiện trạng đất đai của phường Cam Giá năm 2018.......35 Hình 4.2: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo số hồ sơ ....................................42 Hình 4.3: Biểu đồ kết quả chuyển QSDĐ theo số hồ sơ và theo diện tích của phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018 44 Hình 4.4: Kết quả trung bình sự hiểu biết của 3 nhóm người dân về chuyển QSDĐ ........................................................................................................................................56
iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Nguyên nghĩa CBQL Cán bộ quản lý CNH – HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa CN – TTCN Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp SXNN Sản xuất nông nghiệp SXPNN Sản xuất phi nông nghiệp QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân TB Trung bình
v MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... 1 DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... iv MỤC LỤC ......................................................................................................... v PHẦN 1: MỞ ĐẦU.......................................................................................... 1 1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2 PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................... 4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4 2.1.1. Khái niệm chuyển QSDĐ ...................................................................... 4 2.1.2. Các hình thức chuyển QSDĐ ................................................................. 4 2.1.2.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ .................................................................... 4 2.1.2.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ ............................................................. 5 2.1.2.3. Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ................................. 5 2.1.2.4. Quyền thừa kế QSDĐ .......................................................................... 6 2.1.2.5. Quyền tặng cho QSDĐ ........................................................................ 7 2.1.2.6. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ ..................................................... 7 2.1.2.7. Quyền góp vốn bằng QSDĐ ................................................................ 8 2.1.3. Một số quy định chung về QSDĐ ........................................................... 8 2.1.3.1. Điều kiện để thực hiện các QSDĐ ....................................................... 8 2.1.3.2. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất ....................... 9 2.1.3.3. Một số quy định về nhận QSDĐ ........................................................ 10 2.1.3.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ tại bộ phận một cửa của xã, phường, thị trấn ............................................................................ 12 2.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ........................................................................... 19 2.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam. .................. 20 2.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh ............. 22
vi 2.3.2. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Thái Nguyên ....... 23 PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................................ 24 3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 24 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 24 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 24 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành nghiên cứu ............................................ 24 3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 24 3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 24 3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 24 3.4.1.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................... 24 3.4.1.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................. 25 3.4.2. Phương pháp thống kê........................................................................... 25 3.4.3. Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp số liệu ............................ 25 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................... 27 4.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội trên địa bàn phường Cam Giá ....... 27 4.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên ............................................................ 27 4.1.2. Khái quát về kinh tế - xã hội ................................................................. 29 4.1.2.1. Thực trạng phát triểu kinh tế .............................................................. 29 4.1.2.2. Về dân số, lao động ............................................................................ 30 4.2. Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất tại phường Cam Giá. ......... 30 4.2.1. Tình hình thực hiện 15 nội dung của luật đất đai 2013 trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai............................................................................ 31 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá ......................... 33 4.3. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn phường trong giai đoạn 2016 - 2018...................................................................................................... 35 4.3.1. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018 ...................................................................................... 35 4.3.2. Đánh giá chung kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018 ............................................................................ 41
vii 4.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân địa bàn thị phường Cam Giá về chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá ............................ 44 4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về những quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra ......... 44 4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về các hình thức chuyển QSDĐ ............................................................... 46 4.5. Ưu điểm, hạn chế và các giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá ............................................................. 57 4.5.1. Ưu điểm ................................................................................................. 57 4.5.2. Hạn chế.................................................................................................. 57 4.5.3. Giải pháp ............................................................................................... 58 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................... 60 5.1. Kết luận .................................................................................................... 60 5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 62
PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Đất đai ngày nay chỉ đựợc xem là tài sản vô cùng quí giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bổ của các khu dân cư, xây dựng các cơ sở hạ tầng, các trung tâm văn hoá - xã hội - an ninh - quốc phòng. Trong quá trình đô thị hoá, công nghiệp hoá, Việt Nam ngày càng thay đổi theo chiều hướng đi lên. Trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư cho các cơ sở hạ tầng, công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo ra sự chuyển biến về đất đai rất đáng kể, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về đất đai. Chuyển QSDĐ là một hoạt động diễn ra thường xuyên và liên tục từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai 1993, chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất cũng như trật tự và hình thức thực hiện chúng. Nhằm thực hiện tốt công tác quản lý đất đai Nhà nước đã ban hành hệ thống các văn bản pháp luật nhằm phục vụ công tác quản lý về đất đai gần đây nhất đó là Luật Đất đai 2013 với nhiều nội dung đổi mới trong đó có sự thay đổi về các hình thức chuyển quyền so với luật 2003. Luật 2013 được ban hành góp phần hoàn thiện hơn trong tiến hành các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Bên cạnh sự tuân thủ theo các quy định của pháp luật đất đai hiện hành của người sử dụng đất là không ít các trường hợp chuyển QSDĐ trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai…Điều nay làm ảnh hưởng rất xấu đến đời sống và sử dụng đất. Phường Cam Giá là một đơn vị hành chính cấp phường,quá trình phát triển kinh tế, xã hội tương đối mạnh. Chính vì vậy mà tình hình biến động và vấn đề đất đai diễn ra sôi nổi. Công tác chuyển QSDĐ là một vấn đề nóng
bỏng cần được quan tâm của rất nhiều người dân và cơ quan ban ngành. Do đó, việc nhìn nhận đánh giá những ưu điểm và thuận lợi của việc chuyển QSDĐ là rất quan trọng. Vấn đề đặt ra là phải có những hiểu biết nhất định về công tác chuyển QSDĐ. Chính vì tính cấp thiết của vấn đề xuất phát từ cuộc sống thực tiễn như trên, được sự nhất trí của nhà trường, ban chủ nhiệm khoa, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS. Lê Văn Thơ, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018”. 1.2. Mục tiêu của đề tài 1.2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn 2016 - 2018, nhằm đưa ra những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể  Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018.  Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá.  Ưu điểm, hạn chế, các giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá. 1.3. Ý nghĩa của đề tài 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học  Vận dụng và phát huy các kiến thức đã học vào nghiên cứu đánh giá.  Nâng cao kiến thức kĩ năng và rút ra những kinh nghiệm thực tiến phục vụ cho công tác nghiên cứu sau này.  Nâng cao khả năng tự học tập, nghiên cứu tài liệu của sinh viên.
 Bổ sung tư liệu phục vụ cho quá trình học tập và nghiệp vụ sau này. 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn  Đánh giá được công tác chuyển QSDĐ đang được thực hiện trên địa bàn phường, từ đó đưa ra những vấn đề còn tồn động từ đó đưa ra các giải pháp phù hợp theo yêu cầu quản lý Nhà nuớc về đất đai.  Góp phần giải quyết những vấn đề xấu nảy sinh trong quá trình giao dịch đất đai. Giúp người dân nhận thức sâu sắc hơn về công tác quản lý, công tác chuyển QSDĐ theo đúng trình tự quy định.  Giúp bản thân hiểu rõ tầm quan trọng chuyển QSDĐ và việc tận dụng chính sách pháp luật một cách đúng đắn trong lĩnh vực này.
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Khái niệm chuyển QSDĐ Theo điều 3 Luật Đất đai 2013: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất [2]. 2.1.2. Các hình thức chuyển QSDĐ Theo Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp; góp vốn QSDĐ theo quy định của luật này (Điều 167 Luật Đất đai 2013) [2]. 2.1.2.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng phân tán đất đai hiện nay. Đối tượng được cho phép chuyển đổi và nhận chuyển đổi QSDĐ như sau: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Điểm b Khoản 1 điều 179 Luật Đất đai 2013) [2]. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thì chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác (Điều 190 Luật Đất đai 2013) [2].
2.1.2.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp được quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 [2] như sau:  Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.  Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.  Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.  Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. 2.1.2.3. Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Theo Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015: Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho
người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật [5]. Cho thuê khác cho thuê lại về nguồn gốc đất. Trường hợp cho thuê là đất không có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước. Trường hợp cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước. Để tránh tình trạng các đối tượng thuê đất của Nhà nước không sử dụng mà tìm người cho thuê lại để hưởng chênh lệch, pháp luật đất đai quy định chỉ được cho thuê lại QSDĐ đối với các trường hợp người sử dụng thuê của Nhà nước đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận [5]. 2.1.2.4. Quyền thừa kế QSDĐ Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế:  Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia.  Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc.  Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật.  Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây: + Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết. + Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại. + Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại (Điều 676 bộ Luật dân sự, 2005) [1]. 2.1.2.5. Quyền tặng cho QSDĐ Theo Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015: Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này [5]. 2.1.2.6. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế
hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam. Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động; Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ. 2.1.2.7. Quyền góp vốn bằng QSDĐ Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ dàng nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. 2.1.3. Một số quy định chung về QSDĐ 2.1.3.1. Điều kiện để thực hiện các QSDĐ Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo các điều kiện sau:  Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;  Đất không có tranh chấp;  Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;  Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài các điều kiện quy định như trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này, phải đăng kí tại cơ quan đăng kí đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí vào sổ địa chính (Điều 188 Luật Đất đai 2013) [2]. 2.1.3.2. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ nhất định. Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình được quy định của pháp luật như sau:  Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.  Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.  Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền (Điều 168 Luật Đất đai 2013) [2].
2.1.3.3. Một số quy định về nhận QSDĐ Người nhận quyền sử dụng đất từ các hình thức chuyển quyền sử dụng đất được quy định như sau:  Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại Điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này;  Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.  Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 174 và Điểm e Khoản 1 Điều 179 của Luật này;  Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận thừa kế quyền sử dụng đất;  Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;  Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;  Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;  Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;  Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;  Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận  Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;  Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này (Điều 169 của Luật Đất đai 2013) [2].
2.1.3.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ tại bộ phận một cửa của xã, phường, thị trấn * Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Quy định về hồ sơ a. Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp dồn điền đổi thửa bao gồm:  Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính)  Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (có xác nhận của UBND cấp xã)  Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất với những nơi chưa có bản đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)  Tờ khai thuế thu nhập cá nhân  Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất  Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa có xác nhận của UBND cấp xã) b. Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:  Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính)  Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (2 bản có xác nhận của UBND cấp xã)  Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất với những nơi chưa có bản đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)  Tờ khai thuế thu nhập cá nhân  Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất