Khoá luận tốt nghiệp Đại học: Rà soát hoàn thiện hồ sơ địa chính phục vụ công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Phù Ủng, huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên năm 2018

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:57

Thêm vào BST

Báo xấu

24
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích của Khoá luận nhằm nắm được quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể tại các xóm thuộc xã Phù Ủng, huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên. Phân loại được hồ sơ thiếu các giấy tờ cần có cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Khoá luận tốt nghiệp Đại học: Rà soát hoàn thiện hồ sơ địa chính phục vụ công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Phù Ủng, huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên năm 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ HÀ TRANG Tên đề tài: RÀ SOÁT HOÀN THIỆN HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ PHÙ ỦNG , HUYỆN ÂN THI, TỈNH HƯNG YÊN NĂM 2018 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K47 - QLĐĐ N01 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2015 - 2019 Giảng viên hướng dẫn : Th.S NguyễnĐình Thi Thái Nguyên, năm 2019
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ HÀ TRANG Tên đề tài: RÀ SOÁT HOÀN THIỆN HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ PHÙ ỦNG , HUYỆN ÂN THI, TỈNH HƯNG YÊN NĂM 2018 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K47-QLĐĐ N01 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2015 - 2019 Giảng viên hướng dẫn : Th.S NguyễnĐình Thi Thái Nguyên, năm 2019
i LỜI CẢM ƠN Qua quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy, các cô trong trường nói chung và các thầy các cô trong Khoa Quản lý Tài Nguyên nói riêng, em đã được trang bị những kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống, tạo cho mình hành trang vững chắc cho công tác sau này Trước tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc tới các thầy, cô giáo trong Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên nói chung, các thầy cô giáo trong khoaQuản lý Tài nguyên nói riêng đã tận tình giảng dạy dỗ em trong thời gian qua. Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến thầy Th.S Nguyễn Đình Thi, thầy đã tận tình giúp đỡ, trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Trong thời gian làm việc với thầy, em không ngừng tiếp thu thêm nhiều kiến thức bổ ích mà còn học tập được tinh thần làm việc, thái độ nghiên cứu khoa học nghiêm túc, hiệu quả, đây là nền tảng cho tương lai của em. Đồng thời em xin chân thành cảm ơn các cô, các chú, các anh, các chị trong công ty cổ phần phát triển Bất động sản Sài Gòn. Đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong việc cung cấp thông tin cũng như đóng góp ý kiến có liên quan đến việc nghiên cứu, giúp em hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp của mình. Với thời gian và khả năng còn hạn chế, đề tài không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em mong nhận được sự góp ý chân tình từ các thầy cô và các bạn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, tháng năm 2019 Sinh viên Nguyễn Thị Hà Trang 1
ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất đai của xã Phù Ủng năm 2017 ............... 30 Bảng 4.2.Bảng tổng hợp số liệu các hộ gia đình, cá nhân tham gia kê khai cấp GCNQSDĐ ở một số thôn thuộc xã Phù Ủng năm 2018 ............... 37 Bảng 4.3. Tổng hợp số thửa đất đủ điều kiện cấpGCNQSDĐ .................... 39 Bảng 4.4. Tổng hợp số thửa đất không đủ điều kiện cấpGCNQSDĐ ......... 40 Bảng 4.5. Một số ví dụ về trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ . 41
iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................................... 23
iv MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ iii MỤC LỤC ........................................................................................................ iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... viii PHẦN 1: MỞ ĐẦU.......................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1 1.2. Mục tiêu thực hiện...................................................................................... 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...................................... 2 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................... 3 PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................... 4 2.1. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất .................................. 4 2.1.1. Đăng kí đất đai ........................................................................................ 4 2.1.2. Quyền sử dụng đất .................................................................................. 5 2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.............................. 6 2.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ......................................................................................... 7 2.1.5. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................... 8 2.2. Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................... 8 2.3. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................... 9 2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới ............... 9
v 2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam ....................................... 10 2.4. Những quy định chung về giấy chứng nhận ............................................ 12 2.4.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................................ 12 2.4.2. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................. 13 2.4.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................................... 13 2.4.4. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................. 15 2.4.4.1. Chứng nhận quyền sử dụng đất .......................................................... 15 2.4.4.2. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở........................................................ 16 2.4.4.3. Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở 16 2.4.5. Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................. 18 2.4.6. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................. 19 2.4.7. Mẫu GCN .............................................................................................. 22 PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 24 3.1. Đối tượng, phạm vi thực hiện .................................................................. 24 3.1.1. Đối tượng .............................................................................................. 24 3.1.2. Phạm vi thực hiện.................................................................................. 24 3.2. Thời gian thực hiện .................................................................................. 24 3.3. Nội dung thực hiện ................................................................................... 24 3.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại xã Phù Ủng,huyện Ân Thi,tỉnh Hưng Yên ........................................................................................................ 24
vi 3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai của tại Xã Phù Ủng ..................................... 24 3.2.3. Thực hiện công tác rà soát cấp mới GCNQSD đất của Xã Phù Ủng năm 2018 ................................................................................................................. 24 3.2.4. Những thuận lợi, khó khăn của công tác rà soát cấp GCNQSD đất tại Xã Phù Ủng ..................................................................................................... 24 3.2.5. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác rà soát cấp mới GCNQSD đất tại Xã Phù Ủng ..................................................................................................... 24 3.4. Phương pháp thực hiện............................................................................. 24 3.4.1. Phương pháp điều tra ............................................................................ 24 3.4.2. Phương pháp thống kê........................................................................... 25 3.4.3. Phương pháp so sánh............................................................................. 25 3.4.4. Phương pháp phân tích, đánh giá .......................................................... 25 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................... 26 4.1. Khái quát về điều kiên tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Phù Ủng, huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên ................................................................................... 26 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 26 4.1.1.1. Vị trí địa lý ......................................................................................... 26 4.1.1.2. Khí hậu ............................................................................................... 26 4.1.1.2. Thủy văn............................................................................................. 27 4.1.1.2. Đặc điểm địa hình và thổ nhưỡng ...................................................... 27 4.1.1.3. Thực phủ ............................................................................................ 27 4.1.1.4. Giao thông .......................................................................................... 28 4.1.2. Điều kiện kinh tế, xãhội ........................................................................ 28 4.1.2.1. Dân số, lao động ................................................................................. 28 4.1.2.2. Tình hình phát triển kinh tế xã hội: .................................................... 28 4.2. Tình hình sử dụng đất đai của tại xã Phù Ủng. ........................................ 30
vii 4.3. Thực hiện công tác rà soát hồ sơ địa chính phục vụ công tác cấp GCNQSDĐ tại một số thôn trên địa bàn xã Phù Ủng , huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên năm 2018 ....................................................................................... 31 4.3.1. Quy trình rà soát hồ sơ địa chính phục vụ cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh Hưng Yên ................................................................................................. 31 4.3.2. Kết quả quá trình thực hiện rà soát hồ sơ địa chính phục vụ công tác cấp GCNQSDĐ tại một số thôn trên địa bàn xã Phù Ủng năm 2018 ............. 36 4.4. Những thuận lợi, khó khăn trong công tác rà soát hồ sơ địa chính phục vụ cấp GCNQSD đất tại xã Phù Ủng ................................................................... 42 4.4.1. Những thuận lợi..................................................................................... 42 4.4.2. Những khó khăn .................................................................................... 42 4.5. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác rà soát hồ sơ địa chính phục vụ công tác cấpGCNQSDĐ tại xã Phù Ủng ........................................................ 43 4.5.1. Giải pháp chung .................................................................................... 43 4.5.1. Giải pháp cụ thể cho từng trường hợp khó khăn trong việc rà soát ...... 43 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................... 45 5.1. Kết luận .................................................................................................... 45 5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 45 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 47
viii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nguyên nghĩa BTNMT Bộ tài nguyên môi trường GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TT Thông tư QĐ Quyết định QH Quốc hội CP Chính Phủ TP Thành phố UBND Ủy ban nhân dân QSDĐ Quyền sử dụng đất VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất HĐĐH Hợp đồng đặt hàng
1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh giới, vị trí...Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực hiện theo quy định của nhà nước, tuân thủ luật đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan. Luật đất đai năm 2013 ra đời đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước thống nhất quản lý. Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý đất đai thì công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện nghiêm túc. Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo đảm các quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, xây dựng các công trình... Hiện nay vấn đề về đất đai là vấn đề được nhiều người quan tâm, tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất đai thường xuyên xảy ra và việc giải quyết vấn đề này cực kỳ nan giải do thiếu giấy tờ pháp lý. Cùng với quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước như ngày nay đã làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động, trong đó đất đai là hàng hoá chủ yếu của thị trường này. Nhưng thực tế trong thị trường này thị trường ngầm phát triển rất mạnh mẽ. Đó là vấn đề đáng lo ngại nhất hiện nay. Để đảm bảo cho thị trường này hoạt động công khai, minh bạch thì yêu cầu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận phải được tiến hành. Ngoài ra một vấn đề quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giúp cho nhà nước có cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách 1
2 cho nhà nước. Có thể thấy rằng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta vẫn còn chậm, thiếu sự đồng đều, ở các vùng khác nhau thì tiến độ cũng khác nhau do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan ở từng địa phương. Trên địa bàn tỉnh Hưng Yên công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã và đang thực hiện tốt. Được sự nhất trí của ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, sự phân công của khoa Quản lý Tài nguyên - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và dưới sự hướng dẫn của: Th.S Nguyễn Đình Thi. Em tiến hành thực hiện đề tài "Rà soát hoàn thiện hồ sơ địa chính phục vụ công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Phù Ủng, huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên năm 2018". 1.2. Mục tiêu thực hiện - Nắm được quy trình cấp GCNQSDĐ cụ thể tại các xóm thuộc xã Phù Ủng, huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên. - Phân loại được hồ sơ thiếu các giấy tờ cần có cho việc cấp GCNQSDĐ - Đánh giá tìm ra những thuận lợi,khó khăn trong khi thực hiện công tác rà soát và cấp GCNQSDĐ. - Rút ra bài học kinh nghiệm cho bản thân, đưa ra những đề xuất, các giải pháp có tính khả thi khi thực hiện công tác rà soát cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã. 1.3. Ý nghĩa của đề tài 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân. Đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác cấp GCNQSD đất đai trong thực tế. Nắm vững những quy định của Luật
3 Đất đai 2013 và các văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về cấp GCNQSDĐ. 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn Qua quá trình nghiên cứu rà soát hồ sơ cấp GCNQSDĐ sẽ thấy được những việc đã làm được và chưa làm được trong quá trình thực hiện, từ đó rút ra những kinh nghiệm và tìm những giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm thúc đẩy công tác rà soát và thực hiện cấp GCNQSDĐ nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.
4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 2.1.1. Đăng kí đất đai * Khái niệm đăng kí đất đai: Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội. * Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở: Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. * Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. * Vai trò của công tác đăng ký đất đai: Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng
5 tốt nhất. Nhà nước biết được cách để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để quản lý. Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích dầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai. * Hình thức đăng ký đất đai: Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn: - Giai đoạn1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện. - Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập. 2.1.2. Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng. "Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự). Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại.
6 Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy địnhrõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất. 2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội. Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều 181 Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.
7 2.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất * Khái niệm. Theo quy định tại Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013:“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. * Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận. - Đối với Nhà nước: Giúp thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến từng thửa đất trong phạm vi từng xã, phường, thị trấn trong cả nước . Điều đó có ý nghĩa rất quan trọng, nó vừa là phương thức, vừa là công cụ để Nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Cấp GCN làđiều kiện để Nhà nước thực hiện các biện pháp, các hoạt động về quản lý nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất hiện nay. - Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được Nhà nước bảo vệ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửa đất, tài sản đã được đăng ký, cấp GCN. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản yên tâm chủ động khai thác tốt mọi tiềm năng của khu đất được giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai. - Việc cấp GCN là công việc hết sức quan trọng, nó phải được tiến hành lần lượt từng bước vững chắc, phải chủ động tạo điều kiện để mọi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đều được cấp GCN.
8 2.1.5. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là một yêu cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” trong các trường hợp như: thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký; thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp GCN bởi vì: - GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai. Đồng thời, việc đăng ký và cấp GCN sẽ cung cấp thông tin đây đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm đất đai. - GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ. Đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. 2.2. Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Công tác cấp GCN là một công tác không thể thiếu trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Do đó việc ban hành các văn bản pháp lý phục vụ
9 công tác cấp GCN là điều cần thiết: * Từ khi luật đất đai 2013 ra đời đến nay: - Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014 của Quốc hội ban hành. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. - Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất. thuê mặt nước. - Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính. - Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa chính. - Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. 2.3. Cơ sở thực tiễn 2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới Trong quá trình phát triển của lịch sử xã hội loài người, quan hệ sở hữu đất đai và hình thức sở hữu đất đai tuỳ thuộc vào bản chất Nhà nước và
10 lợi ích của giai cấp thống trị, nên quan hệ sở hữu đất đai và các biện pháp để quản lý đất đai của mỗi quốc gia là khác nhau. - Tại Mỹ: Mỹ là một quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Đến nay, họ đã hoàn thành việc GCN. Nước Mỹ đã xây dựng một hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó có khả năng cập nhật các thông tin và biến động đất đai một cách nhanh chóng và đầy đủ đến từng thửa đất. Công tác cấp GCN tại Mỹ sớm hoàn thiện, đó cũng là một trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định. - Tại Thái Lan: Thái Lan đã tiến hành cấp GCN và GCN ở Thái Lan được chia thành 3 loại: Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất không có tranh chấp thì được cấp bìa đỏ. Đối với các chủ sử dụng đất sở hữu mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ ràng, cần xác minh lại thì được cấp bìa xanh. Đối với các chủ sử dụng mảnh đất không có giấy tờ gì thì được cấp GCN là bìa vàng. Tuy nhiên sau đó, họ sẽ xem tất cả các trường hợp sổ xanh, nếu xác minh mảnh đất được rõ ràng thì họ chuyển sang cấp bìa đỏ cho trường hợp đó. Và trường hợp sổ bìa vàng thì Nhà nước sẽ xem xét đưa ra các quyết định xử lý cho phù hợp và nếu hợp pháp sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ. 2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận là hết sức quan trọng. Nó chỉ thực hiện đạt kết quả khi tiến hành trong những điều kiện nhất định. Khi