Khóa luận tốt nghiệp: Giải pháp hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – chi nhánh Quang Trung

LỜI MỞ ĐẦU<br /> 1. Lý do chọn đề tài<br /> Trên thế giới, cho vay trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hoặc cho vay thế<br /> chấp bằng bất động sản là dịch vụ tài chính phổ biến của ngân hàng. Tuy nhiên, nguồn<br /> vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản được huy động từ các nguồn tài chính là các<br /> quỹ như quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí, các quỹ của Nhà nước và các quỹ của các công ty<br /> tài chính nói chung chứ không phải là ngành ngân hàng.<br /> Ở Việt Nam, tuy thị trường bất động sản chỉ mới bắt đầu khởi sắc từ năm 2003<br /> trở lại đây, nhưng do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn cho thị trường<br /> bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng. Tuy nhiên trong điều kiện hiện nay,<br /> với nhiều nguyên nhân khác nhau, thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển<br /> thiếu tính bền vững, môi trường pháp lý chưa chặt chẽ, thông tin về thị trường còn<br /> thiếu… Điều này sẽ ảnh hưởng nhất định đến hoạt động của các doanh nghiệp, nhất là<br /> doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, qua đó gây rủi ro cho hoạt động tín dụng nói<br /> chung và tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại nói riêng. Mặt khác, tín<br /> dụng bất động sản thường có quy mô lớn và kỳ hạn dài nên rủi ro về tính thanh khoản<br /> trong suốt quá trình cho vay là rất lớn. Thị trường bất động sản từ đầu năm 2011 đến<br /> nay đang đối mặt với nhiều thách thức lớn và bị tác động mạnh mẽ chính sách vĩ mô,<br /> đặc biệt là chính sách tiền tệ. Việc dòng tiền bị giảm mạnh khiến thị trường bị "sốc" và<br /> nhanh chóng đóng băng đang gây rủi ro lớn thị trường tài chính. Theo thống kê, 6<br /> tháng đầu năm 2011 dư nợ tín dụng bất động sản là 245 nghìn tỷ đồng, tương đương<br /> 10% tổng dư nợ. Tỷ lệ khá cao so với một số nước trong khu vực như Thái Lan 6%.<br /> Trong đó, nợ xấu bất động sản đang ở mức khoảng 3%. Đến cuối năm 2012, tổng dư<br /> nợ cho vay bất động sản hiện chiếm 8,6%, nợ xấu nằm trong lĩnh vực này hiện ở mức<br /> 12.300 tỷ đồng, tương đương 5,4%, thấp hơn tỷ lệ nợ xấu bình quân của các lĩnh vực<br /> khác.<br /> Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là một<br /> trong những ngân hàng thương mại Nhà nước hàng đầu hiện nay. BIDV ngày càng<br /> khẳng định được uy tín và chất lượng trong các hoạt động tín dụng của mình. Ngân<br /> hàng hiện nay có giá trị dư nợ tín dụng cho vay vốn đứng hàng đầu trong hệ thống<br /> ngân hàng thương mại tại Việt Nam. Có thể nói đây là một trong những ngân hàng có<br /> nhiều khoản vay có tài sản đảm bảo được thế chấp bằng bất động sản nhất tại Việt<br /> Nam hiện nay.<br /> Chính vì vậy em đã quyết định chọn đề tài: “Giải pháp hạn chế nợ xấu trong<br /> cho vay kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng thƣơng mại cổ phần thƣơng mại<br /> Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam – chi nhánh Quang Trung”. Đề tài hệ thống hoá cơ<br /> sở lý luận khoa học liên quan đến thị trường bất động sản, nghiệp vụ cho vay kinh<br /> <br /> doanh bất động sản. Thông qua đó đề tài tập trung nghiên cứu và phân tích thực trạng<br /> nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS tại Chi nhánh Quang Trung và đưa ra một số<br /> giải pháp nhằm hạn chế và quản lí một cách hiệu quả nhất.<br /> 2. Mục tiêu nghiên cứu<br /> Đánh giá khái quát thực trạng và một số biện pháp hạn chế và quản lý nợ xấu<br /> trong cho vay kinh doanh bất động sản tại BIDV Quang Trung. Từ việc phân tích đó,<br /> đề tài đề xuất một số kiến nghị, phương hướng và giải pháp nhằm hạn chế đến mức tối<br /> thiểu nợ xấu phát sinh và quản lý tốt hơn các khoản nợ xấu còn tồn tại tại Chi nhánh.<br /> 3. Phạm vi nghiên cứu<br /> Đề tài đi sâu nghiên cứu vào thực trạng và các giải pháp nhằm hạn chế nợ xấu<br /> trong cho vay kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và<br /> Phát triển Việt Nam mà trọng tâm là các giải pháp hạn chế nợ xấu đang được áp dụng<br /> tại BIDV Quang Trung. Bên cạnh đó, đề tài cũng tìm hiểu về các quy định, các văn<br /> bản pháp luật, tình hình hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản trong khoảng từ<br /> năm 2011 đến 2013.<br /> 4. Kết cấu đề tài<br /> Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài bao gồm ba<br /> chương:<br /> Chƣơng 1: Cơ sở lí luận chung về nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động<br /> sản.<br /> Chƣơng 2: Thực trạng nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại<br /> ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam - chi nhánh Quang<br /> Trung.<br /> Chƣơng 3: Giải pháp hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản<br /> tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam - chi nhánh<br /> Quang Trung.<br /> Do hạn chế về thời gian và tài liệu nghiên cứu, khoá luận còn nhiều thiếu sót, em<br /> rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô.<br /> Em xin chân thành cảm ơn.<br /> <br /> Thang Long University Library<br /> <br /> CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN CHUNG VỀ NỢ XẤU TRONG CHO VAY<br /> KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN<br /> 1.1 Một số vấn đề cơ bản về bất động sản<br /> 1.1.1 Khái niệm<br /> Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La<br /> Mã, tức là phân loại tài sản thành “BĐS” và “Động sản”. Như vậy BĐS không chỉ là<br /> đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động<br /> của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, mùa màng, cây<br /> trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không<br /> gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu<br /> trúc và công năng được xác định. Ở nước ta cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy,<br /> nên Bộ luật Dân sự 2005 đã quy định “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công<br /> trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây<br /> dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”<br /> (Điều 174).<br /> 1.1.2 Phân loại bất động sản<br /> BĐS được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất khác<br /> nhau. Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hình thành và khả<br /> năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc xây dựng chính sách phát<br /> triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với tình hình thực tế. Từ kinh nghiệm của<br /> nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba nhóm: BĐS có<br /> đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.<br /> + Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công<br /> trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ<br /> sở làm việc v.v...Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao<br /> gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất<br /> lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách<br /> quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất<br /> nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này<br /> chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như trên thế<br /> giới.<br /> + Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng, BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất<br /> nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng,<br /> đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng ...<br /> <br /> 1<br /> <br /> + Nhóm 3: BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di<br /> sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang…Đặc điểm của<br /> nhóm này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.<br /> Việc phân chia BĐS theo ba nhóm trên đây là rất cần thiết để bảo đảm cho việc<br /> xây dựng cơ chế chính sách phù hợp và xác định mô hình quản lý đối với thị trường<br /> BĐS.<br /> Tuy nhiên không phải là BĐS nào đưa vào sản xuất kinh doanh. Theo Điều 2,<br /> Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và<br /> hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS thì các loại BĐS được đưa vào kinh doanh<br /> gồm:<br /> + Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa<br /> vào kinh doanh.<br /> + Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật<br /> về đất đai.<br /> + BĐS là nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất quy định tại hai điều<br /> khoản trên đồng thời còn phải đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 7 của Luật Kinh<br /> doanh BĐS thì mới được đưa vào kinh doanh.<br /> Căn cứ vào tình hình thực tế phát triển kinh tế - xã hội và thị trường BĐS, Thủ<br /> tướng Chính phủ sẽ điều chỉnh, bổ sung các loại BĐS được đưa vào kinh doanh phù<br /> hợp với tình hình thực tế và đúng quy định pháp luật.<br /> 1.1.3 Thị trường bất động sản<br /> 1.1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản<br /> Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế<br /> thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát<br /> triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình<br /> thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát<br /> triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số<br /> sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa<br /> quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường<br /> lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và<br /> phát triển.<br /> Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc<br /> vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê,<br /> chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS. Hiện nay có rất nhiều<br /> quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dựa trên cơ sở nghiên cứu lí luận, các nhà<br /> nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm về thị<br /> <br /> 2<br /> Thang Long University Library<br /> <br /> trường BĐS dưới nhiều góc độ nhìn nhận khác nhau. Theo báo Vnexpress, thị trường<br /> BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất<br /> định, trong khoảng thời gian nhất định, có thể được hiểu một cách đơn giản hoặc cụ<br /> thể hơn là hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về BĐS được thực hiện.<br /> Tác giả Trần Thị Hồng Đào, giảng viên đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh lại<br /> cho rằng thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên<br /> quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các<br /> dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn…giữa các chủ thể trên<br /> thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy<br /> phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. Trong một vài tài<br /> liệu khác cũng định nghĩa thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai<br /> tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì, là đầu mối<br /> thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS.<br /> Như vậy có thể khái quát về thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua<br /> bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có môi giới liên quan như môi<br /> giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước đối<br /> với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm<br /> hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.<br /> 1.1.3.2 Phân loại thị trường bất động sản<br /> Có rất nhiều cách phân loại thị trường BĐS:<br /> + Dựa vào hàng hoá trên thị trường: thị trường đất đai, nhà ở; thị trường BĐS<br /> dịch vụ; thị trường BĐS văn phòng, cho thuê; thị trường BĐS công nghiệp; thị trường<br /> BĐS du lịch.<br /> + Theo trình tự tham gia thị trường: thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp.<br /> + Theo mức độ đầu tư: BĐS có đầu tư xây dựng; BĐS không có đầu tư xây<br /> dựng; BĐS đặc biệt.<br /> + Theo mục đích sử dụng:BĐS xây dựng cơ sở hạ tầng,BĐS dự án nhà ở¸ BĐS<br /> dự án nhà ở, BĐS du lịch.<br /> Việc phân chia BĐS theo các hình thức trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc<br /> xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều<br /> kiện kinh tế - xã hội.<br /> 1.1.3.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản<br /> Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành<br /> và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.<br /> Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập<br /> được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên<br /> <br /> 3<br /> <br />