Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

Chia sẻ: Hoamaudon | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:202

Thêm vào BST

Báo xấu

76
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu đề tài "Cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội" là làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn về cơ cấu và cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội; trên cơ sở đó đề xuất quan điểm và giải pháp cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

0 BỘ QUỐC PHÒNG HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ  PHẠM VĂN BÁI CƠ CẤU LẠI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Kinh tế Chính trị Mã số: 9 31 01 02 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ CÁN BỘ HƢỚNG DẪN KHOA HỌC 1. PGS, TS. Bùi Ngọc Quỵnh 2. TS. Đặng Thị Thu Hiền HÀ NỘI – 2020
1 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tác giả. Các số liệu, kết quả nêu trong luận án là trung thực, có nguồn gốc xuất xứ rõ ràng. TÁC GIẢ LUẬN ÁN Phạm Văn Bái
2 MỤC LỤC Trang TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, HÌNH MỞ ĐẦU 5 Chƣơng 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 10 1.1. C ng tr nh kho h nƣ ngo i nghi n u v nh th trƣ ng nh v ơ ấu th trƣ ng nh 10 1.2. C ng tr nh kho h trong nƣ nghi n u v nh th trƣ ng nh v ơ ấu th trƣ ng nh 20 1.3. Gi tr ủ ng tr nh kho h đã tổng qu n v những vấn đ đặt r luận n tiếp tụ nghi n u 27 Chƣơng 2 LÝ LUẬN VỀ CƠ CẤU THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở, CƠ CẤU LẠI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN 33 2.1. Lý luận hung v th trƣ ng nh v ơ ấu th trƣ ng nh 33 2.2. Một số vấn đ lý luận v ơ ấu th trƣ ng nh v ơ ấu lại th trƣ ng nh tr n đ b n th nh phố H Nội 46 2.3. Kinh nghiệm ơ ấu lại th trƣ ng nh ủ một số th nh phố trự thuộ trung ƣơng trong nƣ v b i h rút r ho th nh phố H Nội. 69 Chƣơng 3 THỰC TRẠNG CƠ CẤU THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 83 3.1. Ƣu điểm hạn hế ủ ơ ấu th trƣ ng nh tr n đ b n th nh phố H Nội 83 3.2. Nguy n nhân ủ những ƣu điểm hạn hế và những vấn đ đặt r từ thự trạng ơ ấu th trƣ ng nh tr n đ b n th nh phố H Nội 117 Chƣơng 4 QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP CƠ CẤU LẠI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 134 4.1. Qu n điểm ơ ấu lại th trƣ ng nh tr n đ b n th nh phố H Nội đến năm 2030 134 4.2. Giải ph p ơ ấu lại th trƣ ng nh tr n đ b n th nh phố H Nội đến năm 2030 150 KẾT LUẬN 178 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 180 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 181 PHỤ LỤC 191
3 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TT Chữ viết đầy đủ Chữ viết tắt 1. Bất động sản BĐS 2. C ng ty ổ phần CTCP 3. Do nh nghiệp nh nƣ DNNN 4. Kinh tế - xã hội KT-XH 5. Kinh tế th trƣ ng KTTT 6. Nh xã hội NƠXH 7. Th nh phố H Nội TPHN 8. Th trƣ ng bất động sản TTBĐS 9. Th trƣ ng nh TTNƠ 10. Ủy b n nhân dân UBND
4 DANH MỤC BẢNG, HÌNH DANH MỤC BẢNG Trang Bảng 3.1. Cơ ấu phân khúc nhà TPHN gi i đoạn 2016 - 2020 85 Bảng 3.2. Cơ ấu cầu theo phân khúc nhà TPHN gi i đoạn 2016 -2020 92 Bảng 3.3. Gi nh xã hội TPHN gi i đoạn 2016 -2020 100 Bảng 3.4. Giá cả nhà phân bố tr n đ b n TPHN gi i đoạn 2016 - 2020 102 Bảng 3.5. Cơ ấu chủ thể tham gia th trƣ ng nhà TPHN giai đoạn 2016-2020 103 DANH MỤC HÌNH Trang Hình 3.1. Cơ ấu hủ thể th m gi th trƣ ng nhà TPHN giai đoạn 2016-2020 83 H nh 3.2. Cơ ấu ung diện tí h nh TPHN gi i đoạn 2016 -2020 87 H nh 3.3. Cơ ấu đ b n triển kh i dự n nh TPHN gi i đoạn 2016 -2020 88 Hình 3.4. Cơ ấu ầu v hủ thể th m gi ung ng h ng hó nh TPHN gi i đoạn 2016-2020 90 H nh 3.5. Cơ ấu ầu diện tí h nh TPHN gi i đoạn 2016-2020 95 H nh 3.6. Cơ ấu ầu nh TPHN tr n đ b n gi i đoạn 2016-2020 96 H nh 3.7. Cơ ấu gi nh TPHN gi i đoạn 2016-2020 98 H nh 3.8. Cơ ấu gi nh ủ ung th trƣ ng ăn hộ TPHN 98 H nh 3.9. Cơ ấu gi nh xã hội TPHN gi i đoạn 2016 -2020 99 H nh 3.10. Gi ả h ng hó nh TPHN theo ơ ấu diện tí h gi i đoạn 2016-2020 101 H nh 3.11. Cơ ấu ung v phân khú nh TPHN gi i đoạn 2016 - 2020 105 H nh 3.12. Cơ ấu dự n ăn hộ o ấp phân bổ tr n quận huyện TPHN 109 H nh 3.13. Cơ ấu dự n ăn hộ trung ấp phân bổ tr n quận huyện TPHN 110
5 MỞ ĐẦU 1. Lý do lựa chọn đề tài luận án Th trƣ ng nh l một th nh tố qu n tr ng ủ TTBĐS. Sự ph t triển TTNƠ ó v trí v i trò đặ biệt qu n tr ng trong n n kinh tế th trƣ ng. Th trƣ ng nh ph t triển đồng bộ hiệu quả sẽ góp phần qu n tr ng thú đẩy th trƣ ng đất đ i th trƣ ng t i hính th trƣ ng l o động th trƣ ng vật liệu xây dựng… Ph t triển v theo đó nâng o hiệu quả ủ đất đ i ho ph t triển kinh tế. Đặ biệt nƣ t hiện n y nhu ầu v nh nhất l nh hung ƣ v nh xã hội đ ng rất l n. V vậy sự ph t triển ân đối đồng bộ ủ TTNƠ m trƣ hết l TTNƠ hung ƣ nh xã hội ó t động rất l n ả trự tiếp v gi n tiếp đến TTBĐS nói ri ng v đến n n kinh tế th trƣ ng đ nh hƣ ng xã hội hủ nghĩ Việt N m nói hung. Cơ ấu lại TTNƠ l một bộ phận qu n tr ng ủ ơ ấu lại TTBĐS nƣ t hiện n y. Tại Đại hội Đảng to n quố lần th XIII Đảng t đã đ r hủ trƣơng đổi m i mạnh mẽ m h nh tăng trƣ ng ơ ấu lại n n kinh tế nâng o năng suất hất lƣợng hiệu quả v s ạnh tr nh ủ n n kinh tế trong đó khẳng đ nh “cơ cấu lại, phát triển lành mạnh các loại thị trường, nhất là thị trường các yếu tố sản xuất để huy động, sử dụng có hiệu quả các nguồn lực… cơ cấu lại TTBĐS, đất đai, tài nguyên đất đai, để tài nguyên được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả cao” [18, tr. 121]. Từ đó ho thấy nghi n u để l m s ng tỏ v mặt lý luận vấn đ ơ ấu lại TTNƠ trong ơ ấu lại TTBĐS nƣ t hiện n y l rất ấp thiết. Tr n thự tế những năm qu TPHN đã đ r nhi u hủ trƣơng v giải ph p ơ ấu lại TTNƠ nh đó ơ ấu ung ầu ủ TTNƠ ng y ng hợp lý kh i th đƣợ ti m năng thế mạnh ủ hủ thể đ p ng tốt hơn nhu ầu v nh ho từng loại h nh đối tƣợng ả v v trí đ lý v diện tí h ăn hộ phân khú nh ; ơ ấu gi ả phù hợp hơn v i m sống ủ ngƣ i dân từng bƣ tạo lập v ph t triển TTNƠ đ p ng sự ph t triển KT-XH. Tuy nhi n TTNƠ tr n đ b n TPHN đ ng òn nhi u bất ập v ơ ấu hủ thể nguồn ung loại h nh ăn hộ diện tí h ăn hộ v v trí đ lý; ơ ấu ầu v nh ả v phân khú h ng hó nh diện tí h ăn hộ ũng nhƣ ơ ấu v gi ả òn nhi u bất hợp lý hƣ tạo đƣợ sự ăn kh p giữ ung ầu;
6 tính th nh khoản ủ th trƣ ng thấp phân khú th trƣ ng nh o ấp dƣ ung l n trong khi đó sự thiếu hụt ung phân khú nh gi thấp nh xã hội l kh l n.... Đi u n y đòi hỏi TPHN phải ơ ấu lại TTNƠ nhằm kh i th ó hiệu quả nguồn lự lợi í h hủ thể th m gi th trƣ ng đƣợ đảm bảo ơ ấu th trƣ ng ân đối hợp lý để TTNƠ Th nh phố ph t triển nh nh v b n vững góp phần thú đẩy KT-XH ủ Th nh phố đ p ng y u ầu xây dựng Thủ đ văn minh hiện đại. V vậy t giả h n “Cơ ấu lại th trƣ ng nh tr n đ b n th nh phố H Nội ” l m Luận n Tiến sĩ kinh tế v đây l đ t i ó ý nghĩ ả v lý luận v thự tiễn. 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu L m rõ những vấn đ lý luận v thự tiễn v ơ ấu v ơ ấu lại TTNƠ tr n đ b n TPHN; tr n ơ s đó đ xuất qu n điểm v giải ph p ơ ấu lại TTNƠ tr n đ b n TPHN đến năm 2030. Nhiệm vụ nghiên cứu Tổng qu n ng tr nh nghi n u ó li n qu n đến đ t i. L m rõ những vấn đ lý luận v ơ ấu th trƣ ng nh ơ ấu lại TTNƠ tr n đ b n TPHN kinh nghiệm ơ ấu lại TTNƠ ủ th nh phố trự thuộ trung ƣơng trong nƣ v rút r b i h ho th nh phố H Nội. Đ nh gi thự trạng ơ ấu TTNƠ tr n đ b n TPHN hỉ r ƣu điểm hạn hế nguy n nhân ủ ƣu điểm hạn hế v những vấn đ đặt r ần tiếp tụ giải quyết. Đ xuất qu n điểm v giải ph p ơ ấu lại TTNƠ tr n đ b n TPHN đến năm 2030. 3. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Cơ ấu th trƣ ng nh . Phạm vi nghiên cứu V nội dung: Luận n tập trung nghi n u ơ ấu ung TTNƠ; ơ ấu ầu TTNƠ; ơ ấu gi ả TTNƠ. Đây l 3 yếu tố ơ bản ủ ơ ấu TTNƠ sự vận động ủ 3 yếu tố n y quyết đ nh sự vận động ơ ấu TTNƠ.
7 Luận n hỉ nghi n u TTNƠ sơ ấp: Th trƣ ng nh hung ƣ th trƣ ng nh xã hội. Đây l những TTNƠ hính th do nh nƣ kiểm so t. Luận n kh ng nghi n u TTNƠ phi hính th TTNƠ ngách. V kh ng gi n: Luận n nghi n u TTNƠ tr n đ b n TPHN. V th i gi n: Luận n nghi n u khảo s t thự tiễn để đ nh gi thự trạng TTNƠ tr n đ b n TPHN gi i đoạn 2016 - 2020. Đ xuất qu n điểm giải ph p ơ ấu lại TTNƠ tr n đ b n th nh phố H Nội đến năm 2030. 4. Cơ sở lý luận, thực tiễn và phƣơng pháp nghiên cứu Cơ sở lý luận Luận n đƣợ nghi n u dự tr n ơ s qu n điểm ủ Chủ nghĩ Mác - L nin Tƣ tƣ ng Hồ Chí Minh đƣ ng lối hủ trƣơng ủ Đảng, nhà nƣ t v TTBĐS TTNƠ. Cơ sở thực tiễn Luận n dự v o kết quả khảo s t kinh nghiệm ơ ấu lại TTNƠ ủ th nh phố trự thuộ trung ƣơng trong nƣ thự tiễn ơ ấu TTNƠ tr n đ b n th nh phố H Nội. Th ng qu phân tí h tổng hợp kết quả số liệu thống k bo o tổng kết ủ Chính phủ ủ Ủy b n nhân dân b o o tổng kết ủ s ban, ngành TPHN v t nh h nh ph t triển th trƣ ng nh tr n đ b n th nh phố H Nội. Kế thừ ó h nl nhận đ nh đ nh gi v số liệu kết quả nghi n u ủ ng tr nh kho h đã đƣợ ng bố ó li n qu n đến đ t i. Phương pháp nghiên cứu Luận án sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử: Đây l phƣơng ph p đƣợ sử dụng trong to n bộ nội dung ủ luận n nhằm xây dựng ơ s lý luận ơ ấu TTNƠ thự tiễn đ xuất qu n điểm giải ph p ơ ấu lại TTNƠ tr n đ b n TPHN đến năm 2030. Nhƣng tập trung nhi u hƣơng 2 3 4. Phương pháp trừu tượng hóa khoa học: Đƣợ sử dụng trong to n bộ luận n tập trung hủ yếu hƣơng 2 3 4 ủ luận n. Theo đó trong hƣơng 2 sử dụng phƣơng ph p trừu tƣợng hó kho h trong x đ nh nội dung và các yếu tố t động đến ơ ấu TTNƠ tr n đ b n TPHN; tập trung khảo s t kinh
8 nghiệm ơ ấu lại TTNƠ ủ th nh phố trự thuộ trung ƣơng trong nƣ để rút r b i h kinh nghiệm ho ơ ấu lại TTNƠ tr n đ b n TPHN. Trong hƣơng 3 phần đ nh gi thự trạng ơ ấu TTNƠ tr n đ b n TPHN, tập trung nghi n u hiện tƣợng m ng tính ti u biểu v phổ biến trong ơ ấu TTNƠ tr n đ b n TPHN. Trong hƣơng 4 t giả đ xuất quan điểm v những giải ph p nhằm thú đẩy ơ ấu lại TTNƠ tr n đ b n TPHN trong th i gi n t i nh nh hóng hiệu quả. Phương pháp phân tích - tổng hợp: Phƣơng ph p n y đƣợ sử dụng phổ biến hƣơng 2 v hƣơng 3. Trong hƣơng 2 tr n ơ s dữ liệu thu thập đƣợ thông qu văn bản t i liệu ó li n qu n đến ơ ấu TTNƠ, t giả tiến h nh phân tí h tổng hợp để xây dựng khung lý luận v ơ ấu TTNƠ tr n đ b n TPHN. Trong hƣơng 3 tr n ơ s những dữ liệu đ nh lƣợng tổng hợp từ bo o thống k ủ Chính phủ Bộ kế hoạ h v Đầu tƣ Bộ xây dựng... từ qu tr nh khảo s t thự tế ơ ấu TTNƠ tr n đ b n TPHN, t giả tiến h nh phân tí h v tổng hợp để minh h ng, làm rõ những nhận đ nh đ nh gi đƣợ đƣ r trong luận n. Phương pháp thống kê - so sánh: Phƣơng ph p n y đƣợ sử dụng hƣơng 1 và hƣơng 3 ủ luận n. Tr n ơ s thống k số liệu ơ ấu TTNƠ TTBĐS ủ một số nƣ t giả sử dụng phƣơng ph p so s nh thự tiễn ơ ấu th trƣ ng nh tr n đ b n TPHN trong khoảng th i gi n luận n khảo s t v i ti u hí đ nh giá, để l m rõ ƣu điểm hạn hế trong ơ ấu TTNƠ tr n đ b n TPHN. Phương pháp lô gic kết hợp lịch sử: Đƣợ sử dụng trong to n bộ luận án. Ở hƣơng 1 luận n sử dụng phƣơng ph p l gi kết hợp l h sử để tổng qu n t nh h nh nghi n u ó li n qu n đến đ t i theo từng ụm nội dung v tiến tr nh th i gi n ng bố. Trong hƣơng 2 hƣơng 3 v hƣơng 4 sử dụng phƣơng ph p n y để kh i qu t ƣu điểm hạn hế qu n điểm giải ph p th nh luận điểm s u đó minh h ng luận giải l m rõ luận điểm đó. 5. Những đóng góp mới của luận án Thiết lập khung lý luận v TTNƠ ơ ấu v ơ ấu lại TTNƠ xây dựng qu n niệm x đ nh nội dung ti u hí đ nh gi v phân tí h yếu tố t động đến ơ ấu TTNƠ tr n đ b n TPHN;
9 Kh i qu t v hỉ r những mâu thuẫn phản nh thự trạng ơ ấu TTNƠ tr n đ b n TPHN gi i đoạn 2016 - 2020; Đ xuất giải ph p đồng bộ v ó tính hệ thống nhằm ơ ấu lại TTNƠ tr n đ b n TPHN đến năm 2030. 6. Ý nghĩa lý luận, thực tiễn luận án Góp phần l m sâu sắ th m những vấn đ lý luận v thự tiễn v ơ ấu TTNƠ v ơ ấu lại TTNƠ trong n n kinh tế th trƣ ng đ nh hƣ ng xã hội hủ nghĩ nƣ t hiện n y. Kết quả nghi n u ủ luận n ó thể l m t i liệu th m khảo trong nghi n u giảng dạy m n Kinh tế hính tr h M -L nin h viện trƣ ng đại h trong v ngo i Quân đội; đồng th i ó thể l t i liệu th m khảo trong x đ nh hủ trƣơng giải ph p ơ ấu lại TTNƠ tr n đ b n TPHN trong th i gi n t i. 7. Kết cấu của luận án Ngo i phần m đầu kết luận d nh mụ t i liệu th m khảo v phụ lụ Luận n ó kết ấu gồm 4 hƣơng 10 tiết.
10 Chƣơng 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 1.1. Các c ng tr nh hoa học nƣớc ngoài nghiên cứu về nhà ở, thị trƣờng nhà ở và cơ cấu thị trƣờng nhà ở 1.1.1. Các công trình khoa học nước ngoài nghiên cứu về nhà ở, thị trường nhà ở I-Chun Tsai, Chien-Wen Peng (2011), Bubbles in the Taiwan housing marketkhoảng The determinants and effects (Bong bóng trên th trƣ ng nhà Đ i Lo n yếu tố quyết đ nh và ảnh hƣ ng) [99]. Các tác giả đã nghi n u giá nhà trên bốn thành phố củ Đ i Lo n. Qu tr nh kiểm tra dữ liệu bảng đi u khiển đƣợc sử dụng để x đ nh xem sự biến đổi của giá nhà v i thu nhập hộ gi đ nh v ti n thuê nhà. Quá trình này thể hiện chỉ báo bong bóng TTNƠ Đ i Lo n. Mối quan hệ của th trƣ ng v i tỷ lệ thế chấp, cung ti n, tỷ lệ lạm phát, tố độ tăng trƣ ng kinh tế, tỷ lệ quy n s hữu nh v hi phí ngƣ i dùng cho nhà ũng đƣợc phân tích. Kết quả cho thấy chính sách v ti n t động đến cung nhà Đ i Lo n tạo n n bong bóng tr n TTNƠ. Do đó hính s h ti n tệ m rộng, dẫn đến đầu ơ v tỷ lệ thế chấp l n. Việc phân tích mối quan hệ giữa tỷ lệ s hữu nhà và chỉ báo bong bóng cho thấy bong bóng tr n TTNƠ khiến việc s hữu nhà tr nên khó khăn hơn. Bong bóng nh đẩy giá nhà o hơn l một gánh nặng đối v i công chúng, làm giảm tiêu thụ các hàng hóa kh để chi phí nhà o hơn l m giảm chất lƣợng cuộc sống của h . Justyna Brzezicka, Radoslaw Wisniewski, Marta Figurska (2018), Disequilibrium in the real estate market: Evidence from Poland (Mất cân bằng trên TTBĐS: bằng ch ng từ Ba Lan) [101]. Các tác giả phân tí h TTBĐS nh Ba Lan, tập trung vào cung, cầu TTBĐS đƣợ đ nh gi theo h i h tiếp cận riêng biệt. Kết quả cho thấy: 1) có sự mất cân bằng dài hạn tr n TTBĐS B L n 2) sự hiện diện của hệ thống các quá trình v i độ trễ th i gian biểu hiện trong giá, 3) ảnh hƣ ng của thông tin lên số lƣợng giao d ch. Kết quả nghiên c u chỉ ra
11 rằng TTBĐS ó thể tạo r bong bóng gi đầu ơ ú sốc nhu cầu và giá cả không phải là nguyên nhân duy nhất đằng s u tăng số lƣợng giao d ch. Th ng tin đóng một vai trò quan tr ng trong quá trình TTBĐS hoạt động trong th i kỳ bong bóng giá, để x đ nh th ng tin đƣợc gây ra b i các hành vi hợp lý hay không hợp lý và liệu chúng có hậu quả tích cực hoặc tiêu cực. Nhƣ vậy rõ ràng thông tin đã t động và làm mất cân bằng tr n TTBĐS B L n. Roberto Dieci, Noemi Schmitt, Frank Westerhoff (2018), Interactions between stock, bond and housing markets (Tƣơng t giữa th trƣ ng cổ phiếu, trái phiếu và th trƣ ng nhà ) [106]. Các tác giả đã nghi n u phát triển m h nh trong đó nh đầu tƣ ó thể tham gia vào th trƣ ng cổ phiếu, trái phiếu và nhà . Khi phân tí h động lực th trƣ ng ch ng khoán và nhà , xuất hiện chu kỳ phản nhau, nếu nh đầu tƣ phản ng mạnh mẽ v i xu hƣ ng giá của th trƣ ng th xu hƣ ng chuyển sự nhiệt tình củ nh đầu tƣ từ th trƣ ng đầu ơ n y s ng th trƣ ng đầu ơ kh . Th trƣ ng ch ng khoán và nhà đã ho thấy những động lực bùng nổ và phá sản đ ng kể v i những hậu quả nghiêm tr ng đối v i nh đầu tƣ trong qu kh . Mục tiêu của quá tr nh phân tí h l đi u tra hoạt động của th trƣ ng ch ng khoán và nhà và mối tƣơng t giữ húng. Trong m h nh n y nh đầu tƣ ó thể tham gia vào cổ phiếu, trái phiếu v TTNƠ. Th trƣ ng trái phiếu đảm bảo lợi nhuận an to n ho nh đầu tƣ. C quyết đ nh tham gia th trƣ ng củ nh đầu tƣ phụ thuộ v o xu hƣ ng đ nh giá nhà của th trƣ ng. C nh đầu tƣ đƣ r lựa ch n hành vi v th trƣ ng nào trong số ba th trƣ ng mang lại cho h ơ hội “đầu tƣ tốt nhất” đi u đó ho thấy giá th trƣ ng ch ng khoán và nhà phụ thuộc tích cực vào nhu cầu th trƣ ng, sự tham gia của th trƣ ng ch ng khoán và nhà . Phân tích này cho thấy, mối quan hệ tƣơng t giữa th trƣ ng cổ phiếu, trái phiếu v TTNƠ rất nhạy cảm và chặt chẽ v i nhau. Hanming Fang, Quanlin Gu, Li-An Zhou (2019), The gradients of power: Evidence from the Chinese housing market (Các m độ quy n lực bằng ch ng từ th trƣ ng nhà Trung Quốc) [96]. Việc phân tích v th trƣ ng
12 nhà Trung Quố đã ho thấy gi thu nh li n qu n đến quy n lực của chính phủ. Kết quả thực nghiệm cho thấy các cấp độ quy n lực theo th bậ v đ a lý rất quan tr ng. Các tác giả đã phân tí h để đo lƣ ng đặc lợi của quy n lực quan liêu, sử dụng chênh lệ h gi do ngƣ i mu qu n li u v ngƣ i mua không quan liêu trả tr n TTNƠ. Thấy rằng giá nhà mà những ngƣ i mua quan liêu phải trả trung bình thấp hơn 1 05 điểm phần trăm so v i ngƣ i mua không quan liêu. Hơn nữa, ti n thuê nhà của các quan ch c giảm xuống, khi các quan ch c mua ăn hộ các thành phố trong tỉnh của h , chiết khấu giá giảm 0 9 điểm phần trăm so v i chiết khấu giá (khoảng 1,24%); và nếu h mua các tỉnh khác thì v ơ bản h kh ng đƣợ hƣ ng chiết khấu v giá. Những gợi ý rằng giá tr th trƣ ng của quy n lực chính phủ tƣơng đối đƣợc bản đ a hóa. Nghiên c u làm sáng tỏ sự hiểu biết v sự vận hành của quy n lự trong t động qua lại giữa chính phủ và TTNƠ khi nh nƣ c pháp quy n quản lý không hiệu quả TTNƠ. Xiangfei Li, Minghan Sun, Kees Boersma (2019), Policy Spillover and Regional Linkage Characteristics of the Real Estate Market in China’s Urban Agglomerations (C đặ điểm lan tỏa chính sách và liên kết khu vực trong đ th của TTBĐS Trung Quốc) [109]. Nghiên c u n y x đ nh tác động lan tỏa củ quy đ nh v chính sách do các thành phố trung tâm đƣ r đối v i các thành phố xung quanh dự tr n đặ điểm liên kết khu vực của TTBĐS Trung Quốc. Quá trình giao d ch nhà v i sự biến động và hiệu ng lan tỏ do hính s h đi u tiết của thành phố trung tâm đƣợc mô phỏng b i sự tích hợp mô hình phân tích không gian và th i gian. Các kết quả cho thấy (1) sự lan tỏa chính sách của các thành phố trung tâm hiệu quả đ ng kể trong đó các chính sách gi i hạn mua nhà và gi i hạn tín dụng đã có ảnh hƣ ng nhất; (2) mối liên kết khu vực củ TTBĐS Bắc Kinh yếu hơn nhƣng hính s h đi u tiết th trƣ ng và thuế của các thành phố trung tâm có s c lan tỏa v i hiệu ng nhất đ nh; (3) có sự khác biệt đ ng kể v t động lan tỏa của các loại chính s h kh nh u trong đ th khác nhau; (4) nói chung, chính sách lan tỏa của các thành phố trung tâm thƣ ng làm giảm th y đổi đặ điểm liên kết của
13 TTBĐS khu vực. Tóm lại, sự lan tỏa chính sách và liên kết khu vực trong đ th t động rất l n đến TTBĐS Trung Quốc. Hahn Shik Lee, Woo Suk Lee (2019), Cross-regional connectedness in the Korean housing market (Sự kết nối xuyên khu vực trong th trƣ ng nhà Hàn Quốc) [95]. Các tác giả đã nghi n u cấu trúc liên kết mạng củ TTNƠ Hàn Quốc bằng cách sử dụng phƣơng ph p kết nối. Mối quan hệ ơ bản trong số nhi u sự kết hợp khác nhau củ TTNƠ trong khu vực, Seoul là nhất tại th trƣ ng ti m năng Hàn Quốc. Bằng ch ng cho thấy các thành phố l n, khác nhau có các vùng lân cận khác nhau. Qua phân loại mặc dù Seoul vẫn là trung tâm của Hàn Quố TTNƠ khu vực lân cận ngày càng tr nên có ti m năng hơn so v i các khu vực khác. Những mối liên hệ này cho thấy chính sách phát triển quốc gia cân bằng có thể đã th y đổi ơ hế truy n dẫn tr n TTNƠ H n Quốc. Qua phân tích m độ kết nối mạng giữ TTNƠ khu vực Hàn Quốc, sử dụng các chỉ số kết nối từ phân tí h phƣơng s i tổng qu t để tính tổng chỉ số kết nối. Phân tích này, có những gợi ý quan tr ng đối v i những nhà hoạch đ nh chính sách, nhà quản lý quỹ BĐS. Th nhất đã hỉ ra gi i hạn v TTNƠ Hàn Quố xem xét TTNƠ khu vực lân cận khác. Th hai, có sự kết nối của TTNƠ trong nƣ c và quốc tế. Do vậy, sản phẩm nhà thay thế ho đ th l n là các khu vực lân cận sẽ có giá tr l n hơn khu vực khác. Huthaifa Alqaralleh, Alessandra Canepa (2020), Housing market cycles in large urban areas (Chu kỳ th trƣ ng nhà tại khu đ th l n) [98]. Các tác giả đã phân tí h gi nh các khu vự đ th l n của Pháp. Sử dụng một mẫu đ th , chu kỳ TTNƠ đƣợc mô hình hóa bằng mô hình logistic (LSTAR). Việ đi u tra các thuộc tính giá nhà của một mẫu đ th , phân tích bằng h đi u tra th i lƣợng v bi n độ các chu kỳ giá nhà. Kết quả cho thấy tất cả các thành phố đƣợc ch n là mẫu ó đặ điểm của chu trình kh ng đối x ng, v i sự giãn n kéo d i lâu hơn gi i đoạn co lại và các m ng sâu hơn đỉnh tr n sơ đồ. Kết quả này ngụ ý rằng một cú sốc trong TTNƠ của một đ th có thể báo hiệu một bƣ c ngoặt mang tính chu kỳ cho
14 n n kinh tế mỗi quốc gia và trên toàn thế gi i. Nhƣ vậy, cho thấy mối quan hệ chặt chẽ củ TTNƠ đến các th trƣ ng kh v đến n n kinh tế của mỗi quốc gia và trên toàn thế gi i. Bana Abuzayed, Nedal Al-Fayoumi, Elie Bouri (2020), Co-movement across european stock and real estate markets (Đồng chuyển động trên th trƣ ng ch ng khoán và TTBĐS châu Âu) [88]. Nghiên c u này phân tích xác nhận khoản ủy th đầu tƣ đƣợc ch ng khoán hóa không có khả năng đóng v i trò phòng hộ và trú ẩn n to n trƣ c sự suy thoái của th trƣ ng ch ng khoán. Sự tìm kiếm thông tin rất hữu í h ho nh đầu tƣ v ngƣ i quản lý danh mụ đầu tƣ để hình thành các chiến lƣợc giao d ch, xác đ nh phân bổ tài sản và tập hợp các danh mụ đầu tƣ tối ƣu v o TTBĐS. Những th y đổi v cấu trúc trong mối tƣơng qu n th y đổi theo th i gian giữa cổ phiếu và trong danh mụ đầu tƣ tr n TTBĐS dƣ ng nhƣ đƣợc phản ánh sự bất ổn của th trƣ ng ch ng khoán trong danh mụ đầu tƣ dẫn đến tỷ lệ bảo hiểm rủi ro o hơn. Kết quả thực nghiệm cho thấy tỷ tr ng khoản ủy th đầu tƣ đƣợc ch ng khoán hóa trong danh mục cổ phiếu phụ thuộc vào th i gian và sự biến động củ TTBĐS. C nh đầu tƣ ng y ng t m kiếm các tài sản an toàn hơn để tự bảo vệ mình khỏi những rủi ro. Hiểu đƣợc mối tƣơng qu n giữa cổ phiếu và khoản ủy th đầu tƣ TTBĐS đƣợc ch ng khoán hóa mang lại ơ hội ho nh đầu tƣ, để nâng cao lợi nhuận và tối ƣu hó d nh mục đầu tƣ ủa h và dự báo các biến động th trƣ ng dựa trên liên kết giữa th trƣ ng ch ng khoán và TTBĐS. 1.1.2. Các công trình khoa học nước ngoài nghiên cứu về cơ cấu thị trường nhà ở Ejindu Ume (2017), The impact of monetary policy on housing market activity: An assessment using sign restrictions (T động của chính sách ti n tệ đến hoạt động th trƣ ng nhà : Sử dụng đ nh gi hạn chế v dấu hiệu) [91]. Nghiên c u của các tác giả ch ng minh rằng nhà đặc biệt l đầu tƣ ho khu dân ƣ đóng một vai trò quan tr ng trong truy n tải chính sách ti n tệ đến
15 tổng thể n n kinh tế của Trung Quốc. V i nghiên c u mối quan hệ giữa chính sách ti n tệ và hoạt động TTNƠ kết quả chỉ ra rằng phản ng củ lĩnh vực nhà sử dụng biển báo hạn chế nhỏ hơn lĩnh vực khác, trong việc sử dụng các phƣơng ph p x đ nh tiêu chuẩn, cần phải nghiên c u th m để xem xét liệu các lĩnh vực khác của n n kinh tế có thể ít nhạy cảm hơn so v i chính sách ti n tệ hay không. Mặc dù hạn chế biển báo cung cấp một cách rõ ràng, việc nhận dạng bằng cách sử dụng các lập luận kinh tế theo một th tự từ củ phƣơng tr nh ủa mô hình, nhận dạng đệ quy đã v vẫn l phƣơng pháp tốt để x đ nh ti n tệ đối v i các cú số hính s h. V nó li n qu n đến t động của chính sách ti n tệ đối v i nhà . B i vậy sự biến động của chính sách ti n tệ liên quan chặt chẽ t i nhà , TTNƠ. Mariona Segus (2019), The impact of taxing vacancy on housing markets: Evidence from France (T động của việ đ nh thuế nhà bỏ trống trên th trƣ ng nhà : Bằng ch ng từ Pháp) [103]. Nhóm tác giả đã nghi n u tình trạng bỏ trống nhà trên th trƣ ng củ Ph p. Đ nh thuế nhà bỏ trống đ ng tr thành một công cụ phổ biến hơn ủa các nhà lập ph p. Đi u n y đƣợc các tác giả đƣ r đ nh gi đầu tiên v thuế đối v i nhà bỏ trống. Đầu tiên, nhóm tác giả đã thực nghiệm m h nh để hiểu ơ hế tạo chỗ trống. S u đó t giả thử nghiệm đ nh thuế đối v i việc bỏ trống Ph p v o năm 1999 để xác đ nh t động trực tiếp nhân quả của thuế đối v i tỷ lệ bỏ trống. Kết quả cho thấy rằng thuế đã l m giảm 13% tỷ lệ bỏ trống từ năm 1997 đến 2001. Đặc biệt, tập trung vào v trí nhà bỏ trống dài hạn, hầu hết đơn v nhà bỏ trống đã đƣợc biến thành nhà . Hiệu ng o hơn các thành phố có tỷ lệ nhà bỏ trống b n đầu o hơn. Đặc biệt, thuế dƣ ng nhƣ hiệu quả trong việc giảm b t v trí nhà bỏ trống trong dài hạn. Kết quả ũng ho thấy rằng hầu hết ăn hộ bỏ trống đã ó ngƣ i , trong khi không có bằng ch ng cho thấy nhà bỏ trống chuyển đổi th nh khu dân ƣ th cấp. Từ đó ho thấy rằng thuế thực sự có thể ảnh hƣ ng đến hành vi của chủ s hữu nhà bỏ trống. Những kết quả này có ý nghĩ hính s h qu n tr ng có thể hỗ trợ chiến lƣợc thực hiện thuế để chống lại tình trạng dƣ thừa nhà bỏ trống tại đ th của Pháp.
16 European Central Bank, Frankfurt Germany (2003) Structural factors in the EU housing market (C đặ trƣng v ơ ấu th trƣ ng nhà tại EU) [92]. Các tác giả đi sâu luận giải ơ ấu th trƣ ng nhà tại EU mà tiêu biểu nhƣ nƣ Anh Đ c, Pháp, Hà Lan . Từ quá trình phân tích các tác giả đã phân loại thành các phân khúc nhà khác nhau: nhà cao cấp cho tầng l p thƣợng lƣu; nh trung cấp cho tầng l p trung lƣu; nhà giá rẻ ho đối tƣợng thu nhập thấp. Căn v o đặ điểm của từng quốc gia v kinh tế, dân số và xã hội. Các tác giả đã kh i qu t những đặ trƣng giống nhau, những điểm chung v ơ ấu th trƣ ng nhà củ nƣ c tại EU. Đồng th i đi sâu phân tích, luận giải việc giải quyết nhà ho đối tƣợng trong xã hội, phƣơng th huy động vốn, việ ân đối cung, cầu và các chính sách giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp thú đẩy th trƣ ng nhà phát triển b n vững ó ơ cấu ân đối, hợp lý bằng hệ thống pháp luật đồng bộ và có tính khả thi cao dƣ i sự kiểm soát có hiệu quả củ nh nƣ c. H. Jang, Y. Song and K. Ahn (2020), Can government stabilize the housing market? The evidence from South Korea (Chính phủ có thể ổn đ nh th trƣ ng nhà ? bằng ch ng từ Hàn Quốc) [94]. Các tác giả nghiên c u hiệu quả các chính sách của chính phủ trong việc ổn đ nh TTNƠ tại Hàn Quốc. Các tác giả đã phân tí h gi nh hung ƣ từ năm 2012 đến 2019, kết hợp v i những th y đổi v chính sách và chế độ nhà đi đến kết luận: chính sách nhà ki m chế hiệu quả tố độ tăng nh nh ủa giá nhà; hiệu quả th trƣ ng ũng cải thiện; cuối cùng, giá nhà từng bƣ c cân bằng, ổn đ nh trong dài hạn. Các tác giả đã phân tí h quy đ nh đã hạn chế hiệu quả xu hƣ ng tăng gi nh hung ƣ Hàn Quố . C hính s h đƣợc thực hiện không chỉ góp phần nâng cao hiệu quả củ TTNƠ m òn góp phần giảm sự khác biệt giữa phân bổ gi hung ƣ v trạng thái cân bằng, ổn đ nh dài hạn của chúng. Việc thực hiện k p th i các chính sách pháp luật là một phƣơng tiện thích hợp và hiệu quả để ổn đ nh th trƣ ng đồng th i cải thiện đi u kiện th trƣ ng. Th trƣ ng có thể b hạ nhiệt quá m khi hính s h đƣợc thực hiện triệt để, b i vì giá
17 nhà ó đặ trƣng ký c dài hạn, bất kể việc triển khai của các quy đ nh. V vấn đ này, trong việc xây dựng chính sách, cần phải có những dự báo biến đổi lâu dài củ TTNƠ. Việc phân tích của các tác giả đã đƣ r một gợi ý quan tr ng cho chính phủ có thể sử dụng hính s h để bình ổn giá nhà, làm cho giá nhà ổn đ nh trong dài hạn, th trƣ ng hoạt động có hiệu quả. Morris A. Davis, Stephen D. Oliner, Tobias J. Peter, Edward J. Pinto (2020), The Impact of Federal Housing Policy on Housing Demand and Homeownership: Evidence from a Quasi-Experiment (T động của Chính sách nhà li n b ng đối v i nhu cầu nhà và quy n s hữu nhà: Bằng ch ng từ Thử nghiệm) [104]. Chính sách nhà của liên bang Mỹ thú đẩy quy n s hữu nhà bằng cách trợ cấp, nợ thế chấp cho nhi u hộ gi đ nh có tài sản ít v điểm tín dụng thấp. Các tác giả đã nghi n u việc cắt giảm phí bảo hiểm, làm giảm số ti n th nh to n h ng th ng tƣơng đƣơng v i ba phần tƣ điểm phần trăm, giảm lãi suất thế chấp tăng 6% s c mua của ngƣ i vay Cục quản lý nhà Liên bang. Phân tích cho thấy những ngƣ i vay Cục quản lý nhà Li n b ng đã tăng gi tr ăn nh h mua lên 2,5 điểm phần trăm so v i nhóm ngƣ i vay kiểm soát các khu vực khác. Sự gi tăng trong hi ti u đã tạo ra sự tăng gi nh , v i chất lƣợng không đổi, không có sự th y đổi đ ng kể v chất lƣợng nhà . Nhóm tác giả ƣ c tính rằng việc cắt giảm phí bảo hiểm đã khiến khoảng 17.000 hộ gi đ nh lần đầu tiên tr thành số ngƣ i mu nh trong năm đầu tiên sau khi cắt giảm. Việc khai thác một khoản cắt giảm bất ng trong phí bảo hiểm thế chấp của Cục quản lý nhà Li n b ng để ƣ tính t động của sự th y đổi trong lãi suất thế chấp đối v i hành vi và các quyết đ nh v quy n s hữu nhà củ ngƣ i đi v y đối v i th trƣ ng thế chấp, mà có nhi u khả năng b ảnh hƣ ng b i lãi suất và chính sách của chính phủ. V i cung hạn chế, việ thú đẩy nhu cầu từ việc cắt giảm đã l m tăng gi nh . Yaoyao Li, Daolin Zhu, Jiangmeng Zhao, Xiaodong Zheng, Lanyue Zhang (2020), Eesct of the housing purchase restriction policy on the Real Estate Market: Evidence from a typical suburb of Beijing, China (V
18 chính sách hạn chế mu nh tr n TTBĐS: Bằng ch ng từ một vùng ngoại điển hình của Bắc Kinh, Trung Quốc) [110]. Các tác giả đã nghi n u để hạn chế sự gi tăng qu m c của giá nhà , chính phủ đã thiết lập một loạt các biện pháp kiểm so t vĩ m trong TTBĐS. Chính s h hạn chế mua nhà (HPR), nhằm hạn chế giá nhà tăng nh nh do loại trừ nhu cầu đầu tƣ ho nh . Th trƣ ng nhà của thành phố L ng Phƣ ng là một trƣ ng hợp đặc biệt thích hợp vì nó tiếp giáp v i Bắc Kinh, Thủ đ ủa Trung Quốc. Nghiên c u này thu thập 11.597 bộ dữ liệu giao d ch nhà đã qu sử dụng từ các quận xung quanh Bắc Kinh L ng Phƣ ng. Các tác giả cho rằng các nhà hoạ h đ nh chính sách cần lƣu ý v chế độ thuế nhà và quy hoạ h kh ng gi n đất . Nghiên c u n y đã phân tích logic lý thuyết của chính sách hạn chế mua nhà từ qu n điểm của hành vi của cả bên cung và bên cầu của TTNƠ. TTBĐS L ng Phƣ ng, nằm gần Bắc Kinh hơn ó khả năng l một thay thế cho nhu cầu nhà của Bắc Kinh. Đ phòng giá nhà phục hồi tr lại sau khi kết thúc chính sách hạn chế mua nhà, các nhà cung cấp sẽ làm giảm cung hiện tại, trong khi những ngƣ i có nhu cầu đủ tiêu chuẩn sẽ có nhu cầu mu nh trong gi i đoạn hiện nay. Bruno Albuquerque, Martin Iseringhausen, Frederic Opitz (2020), Monetary policy and US housing expansions: The case of time-varying supply elasticities (Chính sách ti n tệ và m rộng nhà của Hoa Kỳ: Trƣ ng hợp th y đổi theo th i gian làm co giãn cung) [89]. Các tác giả nghiên c u v độ co giãn của cung nhà đối v i chính sách ti n tệ và m rộng nhà của Hoa Kỳ. M rộng sử dụng mô hình tham số th y đổi theo th i gian (TVP) thấy rằng phản ng của cung nhà đối v i một cú sốc chính sách ti n tệ m rộng trƣ c phản ng củ gi nh đã giảm đ ng kể, kể từ cuộ đại khủng hoảng tài chính. Kết quả phù hợp v i nghiên c u cho thấy rằng quy đ nh sử dụng đất đã đƣợc thắt chặt. Đại d ch COVID-19 dẫn t i kết quả là n n kinh tế suy thoái có thể tạo ra thách th ho TTNƠ. Tiếp theo sự phục hồi kinh tế có thể rất khác so v i những lần trƣ c, sự phục hồi s u suy tho i đƣợ đ nh dấu bằng những cú sốc cung, cầu và sự phục hồi nhà không chắc chắn sau
19 COVID-19 đƣợ đặ trƣng b i phản ng chậm chạp của xây dựng nh đối v i nhu cầu củ ngƣ i dân nhƣng phản ng tƣơng đối mạnh hơn v i giá cả nhà . Tuy nhiên, kết quả phân tích gợi ý rằng lần thu hồi nhà tiếp theo, không có sự th y đổi l n v quy đ nh trong việc sử dụng đất đặ điểm thể hiện tƣơng tự nhƣ gi i đoạn 2012-2019. Tác giả đi đến kết luận chính sách ti n tệ sẽ làm co giãn cung nhà ra th trƣ ng. Gabriela Debrunner, Thomas Hartmann (2020), Strategic use of land policy instruments for aordable housing - Coping with social challenges under scarce land conditions in Swiss cities (Sử dụng chiến lƣợc các công cụ chính sách đất đ i ho nhà th ng thƣ ng - Đối phó v i những thách th c xã hội trong đi u kiện đất đ i kh n hiếm các thành phố của Thụy Sĩ) [93]. Nhóm tác giả nghiên c u các dự án nhà v i mật độ d y đặc tại đ th tạo nên thách th c xã hội. Do gi thu nh tăng s u khi ung nhà hiện tại nâng cao chất lƣợng trong đi u kiện đất đ i kh n hiếm các Thành phố, những ngƣ i thuê nhà có thu nhập thấp buộc phải r i khỏi ăn hộ của h . Rủi ro b xã hội loại trừ và phân biệt đồng th i tăng. Trong phân tí h h ơ qu n quy hoạch thành phố đối phó v i tình trạng thiếu nhà m b nh thƣ ng trong bối cảnh mật độ đ th của thành phố tăng. Khi phân tích thể chế, các công cụ hính s h đất đ i khả năng thự thi để bảo vệ các mục tiêu sắp xếp nhà . Kết quả cho thấy việc kích hoạt công cụ chiến lƣợc rất quan tr ng, nhằm thú đẩy nhu cầu tăng khả năng đặt hàng mua nhà , củng cố v trí của h trƣ c các chủ đất có thế lực. Nghiên c u này phân tích các Thành phố thiếu quỹ đất ngƣ i dân có thể mua nhà đƣợc, cần phải ó hính s h đất đ i hiệu quả, v i thể chế chính th c minh bạch cùng chiến lƣợc kinh tế thiết thực của chính quy n Thành phố. Nếu chính quy n thành phố không thành công trong việc cung cấp nhà đ nh ƣ ho Th nh phố đ ng đú th việc bảo tồn các yếu tố xã hội nhƣ sự ổn đ nh CT-XH, sự gắn kết cộng đồng sẽ b đe d a nghiêm tr ng vì ngày càng nhi u ngƣ i thuê buộc phải r i đi do gi thu tăng. Nghi n c u này giúp các nhà lập kế hoạch, các nhà thực thi và hoạ h đ nh chính sách chuẩn b cho những thách th c v nhà trong tƣơng l i.