Luận án Tiến sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

Chia sẻ: ViJenchae ViJenchae | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:172

Thêm vào BST

Báo xấu

43
lượt xem 14
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận án trình bày các nội dung chính sau: Nghiên cứu mối quan hệ và sự khác biệt giữa giá đất ở đô thị trên thị trường và giá đất do nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên; Xác định và phân tích mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với mặt bằng giá cả trên thị trường thành phố Thái Nguyên;...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận án Tiến sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN ----------- ----------- NGUYỄN NGỌC ANH NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - NĂM 2017 1
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN ----------- ----------- NGUYỄN NGỌC ANH NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN Ngành: Quản lý đất đai Mã số : 62.85.01.03 LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN THẾ HÙNG THÁI NGUYÊN - NĂM 2017 2
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận án là trung thực, khách quan và chưa từng để bảo vệ ở bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận án Nguyễn Ngọc Anh 3
LỜI CẢM ƠN Luận án này được thực hiện tại trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. Trước tiên, tôi xin trân trọng cám ơn PGS.TS. Nguyễn Thế Hùng đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận án. Tôi xin chân thành cám ơn BGH trường Đại học Nông lâm – Đại học Thái Nguyên, phòng Đào tạo, khoa Quản lý Tài nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình nghiên cứu và học tập. Tôi cũng xin được gửi lời cám ơn đến tập thể các thầy cô bộ môn Trắc địa GIS và Viễn thám, các đồng nghiệp, bạn bè đã luôn động viên, giúp đỡ để tôi hoàn thành nghiên cứu này. Cuối cùng, tôi xin được bày tỏ sự biết ơn sâu sắc tới các thành viên trong gia đình của tôi, những người đã luôn ở bên cạnh tôi để động viên, khích lệ tinh thần để tôi có đủ quyết tâm hoàn thành luận án. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận án Nguyễn Ngọc Anh 4
MỤC LỤC MỤC LỤC .......................................................................................................... i DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................. v DANH MỤC BẢNG ........................................................................................ vii DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ ................................................... viii MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................. 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ....................................................................... 3 2.1. Mục tiêu chung ............................................................................................ 3 2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................ 3 3. Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................... 3 3.1. Về ý nghĩa khoa học lý luận ........................................................................ 3 3.2. Về ý nghĩa thực tiễn .................................................................................... 3 4. Các điểm mới của đề tài ................................................................................. 4 Chương 1- TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 5 1.1. Đất đai và thị trường đất đai ........................................................................ 5 1.1.1. Đất đai ...................................................................................................... 5 1.1.2. Thị trường, thị trường đất đai................................................................... 6 1.2. Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị ................................... 8 1.2.1. Giá đất ...................................................................................................... 8 1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị .............................................. 10 1.3. Định giá đất và các phương pháp định giá đất ........................................... 15 1.3.1. Định giá và định giá đất .......................................................................... 15 1.3.2. Các phương pháp định giá đất ................................................................ 16 1.4. Công tác quản lý và định giá đất ở Việt Nam và trên thế giới .................... 18 1.4.1. Ở trên thế giới......................................................................................... 18 1.4.2. Ở Việt Nam ............................................................................................ 25 131 i
1.5. Một số mô hình nghiên cứu về định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở Việt Nam và trên Thế giới ....................................................................... 30 1.5.1. Các mô hình nghiên cứu trên Thế giới .................................................... 30 1.5.2. Các mô hình nghiên cứu ở Việt Nam ...................................................... 34 1.5.3. Kinh nghiệm về định giá đất hàng loạt.................................................... 37 1.6. Các kết luận qua phân tích tổng quan ........................................................ 43 Chương 2 - NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................... 44 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................... 44 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................. 44 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu ................................................................................. 44 2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 44 2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình sử dụng đất thành phố Thái Nguyên............................................................................................................. 44 2.2.2. Đánh giá công tác xây dựng, quản lý và biến động giá đất ở đô thị theo quy định của Nhà nước trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ........................... 44 2.2.3. Sự khác biện giữa giá đất ở đô thị theo quy định và giá đất thị trường trên địa bàn thành phố ............................................................................................. 44 2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị khu vực nghiên cứu .............. 45 2.2.5. Nghiên cứu bước đầu xây dựng mô hình xác định giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.............................................................................. 45 2.2.6. Đề xuất các giải pháp thực hiện hiệu quả công tác quản lý và định giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên .................................................... 45 2.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 45 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ........................................ 45 2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu và tuyến đường điều tra ................. 46 2.3.3. Phương pháp chọn mẫu điều tra, phỏng vấn ........................................... 48 2.3.4. Phương pháp thống kê, mô tả ................................................................. 49 2.3.5. Phương pháp so sánh .............................................................................. 49 ii 132
2.3.6. Phương pháp phân tích xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............... 50 2.3.7. Phương pháp xây dựng mô hình hồi quy giá đất ..................................... 53 Chương 3 - KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 55 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình sử dụng đất thành phố Thái Nguyên............................................................................................................. 55 3.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 55 3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội ......................................................................... 57 3.1.3. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai ...................................................... 60 3.2. Đánh giá công tác xây dựng, quản lý và biến động giá đất ở đô thị theo quy định của Nhà nước trên địa bàn thành phố Thái Nguyên .................................. 63 3.2.1. Công tác quản lý giá đất ......................................................................... 63 3.2.2. Công tác xây dựng giá đất ...................................................................... 65 3.2.3. Biến động giá đất ở đô thị theo quy định của Nhà nước trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014 ........................................................... 67 3.3. Sự khác biện giữa giá đất ở đô thị theo quy định và giá đất thị trường trên địa bàn thành phố ............................................................................................. 72 3.3.1. Sự khác biệt giữa giá đất ở theo quy định và giá đất thị trường trên một số tuyến đường trung tâm (khu vực I) ................................................................... 73 3.3.2. Sự khác biệt giữa giá đất ở theo quy định và giá đất thị trường trên một số tuyến đường cận trung tâm (khu vực II) ........................................................... 77 3.3.3. Sự khác biệt giữa giá đất ở theo quy định và giá đất thị trường trên một số tuyến đường xa trung tâm (khu vực III) ............................................................ 80 3.3.4. Đánh giá chung....................................................................................... 84 3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố ............. 85 3.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng ............................................................................. 85 3.4.2. Phân tích và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ...... 87 3.5. Nghiên cứu bước đầu xây dựng mô hình định giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên .................................................................................... 98 133 iii
3.5.1. Lựa chọn và định dạng biến cho mô hình nghiên cứu ............................. 98 3.5.3. Ứng dụng mô hình để ước tính giá đất ở đô thị ..................................... 114 3.6. Đề xuất các giải pháp thực hiện hiệu quả công tác quản lý và định giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ..................................................... 115 3.6.1. Cơ sở đề xuất các giải pháp .................................................................. 115 3.6.2. Giải pháp thực hiện công tác quản lý và định giá đất ............................ 116 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................ 120 1. Kết luận ...................................................................................................... 120 2. Kiến nghị .................................................................................................... 121 DANH MỤC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ ...................... 122 TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................. 123 PHỤ LỤC ...................................................................................................... 130 iv 134
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BTC : Bộ Tài chính BXD : Bộ Xây dựng BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường CT-TTg : Chỉ thị Thủ tướng ĐVT : Đơn vị tính GPMB : Giải phóng mặt bằng GIS : Hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information System) HĐND : Hội đồng nhân dân JPPH : Cục dịch vụ định giá bất động sản NSDĐ : Người sử dụng đất NXB : Nhà xuất bản NĐ-CP : Nghị định Chính phủ NQ-CP : Nghị quyết Chính phủ NQ-HĐND : Nghị quyết Hội đồng nhân dân PRA : Phương pháp điều tra có sự tham gia của người dân (Participatory Rural Appraisal) Phòng TN&MT : Phòng Tài nguyên và Môi trờng QLNN : Quản lý Nhà nước QSDĐ : Quyền sử dụng đất QĐ-TTg : Quyết định Thủ tướng QĐ-UBND : Quyết định Ủy ban nhân dân QSH : Quyền sở hữu RM : Tiền Malaysia Sở TN&MT : Sở Tài nguyên và Môi trường TTLT : Thông tư liên tịch v5
TT : Thông tư TTBD-ĐBDC : Trung tâm bồi dưỡng đại biểu dân cử TP. HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TNHH : Trách nhiệm hữu hạn UBTVQH : Uỷ ban thường vụ quốc hội. UBND : Uỷ ban nhân dân USD : Tiền Mỹ (US Dollar) VNĐ : Tiền Việt Nam XHCNVN : Xã hội chủ nghĩa Việt Nam vi6
DANH MỤC BẢNG Trang Bảng 3.1: Tình hình sử dụng đất ở thành phố Thái Nguyên năm 2014 61 Bảng 3.2: Khung giá đất ở đô thị TP Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2014 67 Bảng 3.3. Tổng hợp giá đất ở tại một số tuyến đường phố trung tâm theo quy 68 định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên từ năm 2010 – 2014 Bảng 3.4. Tổng hợp giá đất ở tại một số tuyến đường phố cận trung tâm theo 69 quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên từ năm 2010 – 2014 Bảng 3.5. Tổng hợp giá đất ở tại một số tuyến đường phố xa trung tâm theo 71 quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên từ năm 2010 – 2014 Bảng 3.6: Chênh lệch giá đất ở quy định với giá đất ở trên thị trường ở một số 74 tuyến đường khu vực I trên địa bàn thành phố Thái nguyên Bảng 3.7: Chênh lệch giá đất ở quy định với giá đất ở trên thị trường ở một số 78 tuyến đường khu vực II trên địa bàn thành phố Thái nguyên Bảng 3.8: Chênh lệch giá đất ở quy định với giá đất ở trên thị trường ở một số 81 tuyến đường khu vực III trên địa bàn thành phố Thái nguyên Bảng 3.9: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 86 Bảng 3.10: Kết quả kiểm định thang đo qua đánh giá Cronbach’ Alpha 89 Bảng 3.11: Thang đo các yếu tố ảnh hưởng sau phân tích Cronbach’s Alpha 90 Bảng 3.12: Các biến đặc trưng được đưa vào phân tích nhân tố EFA 91 Bảng 3.13: Mô hình điều chỉnh qua kiểm định Cronbanh’s Alpha và EFA 94 Bảng 3.14: Kết quả hệ số hồi quy - Coefficients 94 Bảng 3.15. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất 97 Bảng 3.16: Định dạng biến cho mô hình hồi quy giá đất 99 Bảng 3.17: Thống kê mô tả các biến định tính 105 Bảng 3.18: Kết quả mô hình hồi quy lần thứ nhất 107 Bảng 3.19: Kết quả kiểm định bằng mô hình hồi quy đơn với các biến độc lập 108 Bảng 3.20: Kết quả mô hình hồi quy lần thứ hai 110 Bảng 3.21: Kết quả xác định R2 của mô hình hồi quy phụ các biến độc lập 111 Bảng 3.22: Ước tính giá đất bằng mô hình hồi quy 114 7 vii
DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ Trang Hình 2.1: Quy trình nghiên cứu mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất 50 Hình 2.2: Sơ đồ phân tích quá trình chạy hồi quy 54 Hình 3.1: Quy trình xây dựng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên theo Quyết định số 03/2012/QĐ-UB ngày 21/2/2012 của UBND tỉnh 65 Hình 3.2: Giá đất ở quy định và giá đất ở trên thị trường 73 Hình 3.3: Giá đất ở quy định và giá đất ở trên thị trường tại khu vực I 76 Hình 3.4: Giá đất ở quy định và giá đất ở trên thị trường tại khu vực II 79 Hình 3.5: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực III 82 Hình 3.6. Mô hình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 88 8 viii
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong xu thế xã hội ngày càng phát triển, cơ chế thị trường xuất hiện, việc trao đổi mua bán đất đai là một xu thế tất yếu, từ đó hình thành nên một thị trường còn gọi là thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản. Thị trường này ở Việt Nam đang trong quá trình phát triển và bước đầu được mở rộng. Hiến pháp (1980) [21], lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Hiến pháp (1992) [22], ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Hiến pháp (2013) [26], một lần nữa khẳng định lại “Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”. Nhận thức được ảnh hưởng của thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Đại hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ VIII (1996) [19], đã chỉ đạo phải “Tổ chức và quản lý tốt thị trường bất động sản”. Đến Đại hội lần thứ X (2006) [20], Đảng ta đã nhấn mạnh hơn nữa là phải “Phát triển thị trường bất động sản có sức cạnh tranh so với khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Nhà nước vừa phải thực hiện quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư BĐS lớn nhất”. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường bất động sản và thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước, Luật đất đai (1993) [23], ra đời thay thế Luật Ðất đai năm 1988, bên cạnh việc cho phép người sử dụng đất có năm quyền (chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế và thế chấp) đã thừa nhận đất đai có giá và quy định "Nhà nước xác định giá các loại đất để 1
tính thuế chuyển quyền sử dụng đất,…". Luật Ðất đai (2003) [25], đã tạo ra một "luồng gió mới", cùng với cơ chế đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất, đã tác động tích cực đến thị trường, chính sách tài chính về đất đai và làm cho giá quyền sử dụng đất trên thị trường dần vận động về mức hợp lý hơn. Tiếp tục đổi mới cơ chế quản lý giá đất, khung giá đất, do Nhà nước định giá; Luật Ðất đai (2013) [27], ra đời nhằm bổ sung và hoàn thiện có tính chất căn bản để đi theo hướng thị trường hơn từ quan điểm đến nguyên tắc, phương pháp và cơ chế định giá. Bên cạnh những kết quả tích cực trên, thị trường bất động sản của Việt Nam thời gian qua cũng đã bộc lộ nhiều bất cập như phát triển còn thiếu ổn định, quan hệ cung - cầu chưa đảm bảo sự cân bằng; Giá cả vẫn ở mức cao so với mặt bằng thu nhập của người dân và có diễn biến phức tạp, khó kiểm soát. Một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến những bất cập trên là do Việt Nam chưa có hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ, thống nhất, có đủ độ tin cậy để phục vụ công tác điều hành thị trường và phục vụ nhu cầu phát triển của xã hội. Chính vì vậy, để khắc phục được những hạn chế này, việc có một bảng giá đất quy định phù hợp là hết sức cần thiết. Thành phố Thái Nguyên là trung tâm kinh tế, xã hội và chính trị của tỉnh Thái Nguyên, là đầu mối giao thông của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc có tiềm năng về thương mại dịch vụ, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và truyền thống văn hóa lâu đời. Đặc biệt thành phố Thái Nguyên còn có cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ và hoàn chỉnh, nên giá đất ở trên địa bàn thành phố đang ngày càng tăng lên rõ rệt khiến cho thị trường nhà đất vài năm gần đây phát triển rất nhanh. Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường thành phố Thái Nguyên biến động rất lớn, giá tăng cao và nhanh qua các năm. Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất theo quy định lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị trường. Điều này dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập trong công tác quản lý và sử dụng đất. Bối cảnh trên đặt ra cho thấy việc xem 2
xét một cách hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác quản lý và định giá đất, trên cơ sở đó đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá trị đất đai ở thành phố Thái Nguyên là hết sức cần thiết. Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2.1. Mục tiêu chung Xác định các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Nghiên cứu mối quan hệ và sự khác biệt giữa giá đất ở đô thị trên thị trường và giá đất do nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. - Xác định và phân tích mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với mặt bằng giá cả trên thị trường thành phố Thái Nguyên. - Nghiên cứu bước đầu xây dựng mô hình định giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên nhằm đưa ra những dự báo cho tương lai một cách khoa học, giúp Nhà nước nắm bắt, quản lý giá đất, nghiên cứu sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS, từ đó đưa ra những biện pháp quản lý phù hợp. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Về ý nghĩa khoa học lý luận Góp phần làm rõ thêm lý luận khoa học về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị và định giá hàng loạt đối với đất ở đô thị tại Việt Nam. 3.2. Về ý nghĩa thực tiễn - Góp phần nâng cao nhận thức trong hệ thống quản lý giá đất tại thành phố Thái Nguyên về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị, tạo điều kiện nâng cao 3
chất lượng quản lý giá đất tại thành phố Thái Nguyên. - Tạo công cụ định giá đất hàng loạt, có thể áp dụng để cải thiện quá trình xây dựng bảng giá đất của Nhà nước trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 4. Các điểm mới của đề tài (1) Xác định chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ ảnh hưởng và xếp loại mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên, các yếu tố đó là: vị trí, cơ sở hạ tầng, môi trường, chính sách pháp lý, cá biệt, kinh tế và xã hội. (2) Nghiên cứu bước đầu đã xác định được hàm giá đất ở đô thị phụ thuộc vào các yếu tố ảnh hưởng. Đây có thể là tài liệu tham khảo vận dụng vào việc xây dựng bảng giá đất ở đô thị của Nhà nước trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, xây dựng giá đất cụ thể phục vụ công tác tư vấn về giá đất. 4
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Đất đai và thị trường đất đai 1.1.1. Đất đai Có rất nhiều khái niệm về đất đai, theo Brinkman và Smyth (1976) [60], cho rằng: “Đất đai về mặt địa lý mà nói thì là một vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất: có những đặc tính mang tính ổn định hay có chu kỳ dự đoán được, trong khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới, trong đó bao gồm: không khí, đất và lớp địa chất, nước, quần thể thực vật, động vật và kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và trong tương lai”. Theo Dale & McLaughlin, 1988 (trích dẫn bởi Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2010) [5], thì “Đất đai là bề mặt của Trái đất, vật chất phía dưới, không khí phía trên và tất cả những thứ gắn với nền đất”. Tuy nhiên đến năm 1993, trong Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, (trích dẫn bởi Lê Quang Trí, 2005) [54], đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng là “Diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy), các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con nguời, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước, đường xá, nhà cửa.. )”. Đoàn Văn Trường, Ngô Trí Long (1997) [58], cho rằng: “Đất đai là thiết yếu đối với cuộc sống và sự sinh tồn của chúng ta. Tầm quan trọng của nó làm cho đất đai trở thành trung tâm chú ý của các nhà luật sư, địa lý, sinh thái học và các nhà kinh tế. Vì mỗi điều lệ này đều liên quan tới đất đai và việc sử dụng đất, nên các xã hội, các nước và cả thế giới đều bị tác động”. 5
Theo Lê Quang Trí (1998) [53], “Đất đai là một thực thể tự nhiên dưới đặc tính không gian và địa hình và thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn tả dưới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng. Rộng hơn, trên quan điểm tổng hợp và tổng thể thì cũng bao gồm cả tài nguyên sinh vật và kinh tế - xã hội của một thực thể tự nhiên”. Luật đất đai (1993) [23], khẳng định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng”. Như vậy, khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, và chuyển tiếp qua các thế hệ, đồng thời cũng được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự)... nhưng chúng ta cần phải thấy rằng đất đai là loại hàng hoá không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá thị trường không những chỉ phản ánh bản thân giá trị của đất mà còn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn với đất đai. 1.1.2. Thị trường, thị trường đất đai Theo Trần Thúy Lan (2005) [10], sản xuất hàng hóa là sản xuất ra sản phẩm để bán. Vì vậy, cần có nơi để cho người sản xuất và người tiêu dùng gặp nhau để trao đổi, nơi ấy là thị trường. Vậy thị trường là cái tất yếu, cái hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa. Theo nghĩa hẹp “Thị trường là nơi diễn ra sự chuyển nhượng, trao đổi, mua bán hàng hóa và dịch vụ”. Còn theo nghĩa rộng “Thị trường là biểu hiện của quá trình mà người mua và người bán tác động qua lại với nhau để xác định giá cả và lượng hàng hóa tham gia mua bán”. Theo Phí Mạnh Hồng (2013) [9], cho rằng “Thị trường là tập hợp các điều kiện và thỏa thuận mà thông qua đó người mua và người bán tiến hành trao đổi hàng hóa với 6
nhau”. Còn theo Robert và Daniel, 1994 (trích dẫn bởi Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005) [49], “Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi”. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta. Tại điều 5 Luật Đất đai (2003) [25], quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", và tại điều 4 Luật đất đai (2013) [27], khẳng định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất. Như vậy, có thể thấy rằng: thị trường đất đai là tổng hòa các giao dịch dân sự về đất đai theo quy định của pháp luật tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định. Đó là một thị trường của các hoạt động giao dịch như: mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng,... Những hoạt động này phải tuân theo quy định của pháp luật, được diễn ra trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. Và khi đã gọi là thị trường tất yếu phải tuân thủ theo quy luật của thị trường. Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh 7
tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là: + Thị trường đất đai phát triển sẽ giúp phân bổ và sử dụng có hiệu quả các nguồn lực đất đai, lao động và thu hút các nguồn lực khác. + Thị trường đất đai là một thị trường quan trọng trong các thị trường. Phát triển tốt thị trường đất đai sẽ giúp phát triển các thị trường khác và thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển. + Thị trường đất đai (cùng với thị trường bất động sản) là thị trường đầu vào của các ngành sản xuất kinh doanh, không thị trường hàng hoá nào có thể thay thế được. + Thị trường đất đai phát triển sẽ thu hút một lượng lớn vốn trên thị trường tài chính tiền tệ, giá trị các công trình hay xây dựng nhà ở hàng năm được tính vào tăng trưởng GDP. Và ngược lại, thị trường tài chính phát triển chậm sẽ kéo theo sự trì trệ trên thị trường đất đai do thiếu vốn đầu tư. + Hoạt động của thị trường đất đai tạo nguồn thu lớn cho ngân sách thông qua các chính sách lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thuế lợi tức doanh nghiệp,… + Phát triển tốt thị trường đất đai còn mang lại những hệ quả tốt về chính trị và tinh thần. Bởi vì, giao dịch đất đai thông suốt chính là tạo điều kiện cho nhân dân làm chủ thực sự tài nguyên quan trọng nhất của quốc gia, tự mình nâng cao đời sống và góp phần phát triển kinh tế - xã hội. 1.2. Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị 1.2.1. Giá đất Theo Lê Tấn Lợi (2009) [13], cho rằng: “Giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tranh thủ một số luật lệ nhất định”. Luật Đất Đai (2013) [27], tại khoản 19 điều 3, quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Giá trị quyền sử dụng đất: là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện 8