LUẬN VĂN: Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án tái khai thác Khu B chung cư Kim Liên - Hà Nội

Chia sẻ: Nguyen Uyen | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:178

Thêm vào BST

Báo xấu

166
lượt xem 41
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Sự cần thiết của đề tài Bước vào thời kỳ đô thị hoá, nhu cầu ở ngày càng lớn và phức tạp, chung cư là một trong những phương cách quan trọng để giải bài toán khó trên. Xu hướng chung về nhà ở của các đô thị lớn trên thế giới là đưa vào sử dụng các chung cư cao tầng vỡ nú cú nhiều ưu điểm như: sử dụng diện tích đất hợp lý và đạt hiệu quả cao, nhất là trong điều kiện đất đô thị ngày càng chật hẹp; là giải pháp tốt nhất về mặt...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: LUẬN VĂN: Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án tái khai thác Khu B chung cư Kim Liên - Hà Nội

LUẬN VĂN: Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án tái khai thác Khu B chung cư Kim Liên - Hà Nội
Phần mở đầu 1. Sự cần thiết của đề tài Bước vào thời kỳ đô thị hoá, nhu cầu ở ngày càng lớn và phức tạp, chung cư là một trong những phương cách quan trọng để giải bài toán khó trên. Xu hướng chung về nhà ở của các đô thị lớn trên thế giới là đưa vào sử dụng các chung cư cao tầng vỡ nú cú nhiều ưu điểm như: sử dụng diện tích đất hợp lý và đạt hiệu quả cao, nhất là trong điều kiện đất đô thị ngày càng chật hẹp; là giải pháp tốt nhất về mặt quy hoạch đô thị, tạo điều kiện thuận lợi không chỉ về phương diện không gian kiến trỳc mà cũn cả về hành chớnh, xó hội; đồng thời tạo điều kiện phát triển hệ thống hạ tầng đô thị theo tiêu chuẩn hiện đại, tạo được cảnh quan khoáng đạt, bảo đảm mật độ cây xanh, công viên, sân chơi cho khu dân cư. Và quan trọng hơn cả là giá thành căn hộ thấp, có thể đáp ứng nhu cầu của nhiều tầng lớp dân cư. Cùng với những thành công đạt được từ những từ các chương trình phát triển nhà ở chung cư cao tầng của các đô thị hiện đại trên thế giới ở Tokyo (Nhật Bản), Singapore (Singapore), Nam Ninh (Trung Quốc), New York (Mỹ), Hàn Quốc, Hồng Kông..., Việt Nam cũng từng bước chuyển mình theo xu huớng đô thị hoá đó với việc phát triển quỹ nhà ở trong đô thị về cả chất và lượng đáp ứng nhu cầu cải thiện điều kiện sống và đáp ứng nhu cầu ở ngày càng tăng. Một trong những quỹ nhà ở cần đặc biệt quan tâm vì nó không chỉ ảnh hưởng tới cảnh quan, quy hoạch chung cho sự phát triển của thủ đô theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá mà quan trọng hơn là những ảnh hưởng của nó tới chất lượng cuộc sống, thậm chí là cả tính mạng của những người dân sống trong đó, đó là quỹ nhà chung cư cũ của thành phố. Phần lớn các chung cư này được xây dựng từ rất lâu (những năm 1960 - 1970), trải qua thời gian đã trở nên xuống cấp, hư hỏng, không còn phù hợp với nhu cầu và điều kiện sống của người dân trong điều kiện hiện nay, đặc biệt có những khu chung cư ở dạng cũ nát nghiêm trọng, trở thành mối nguy hiểm thường trực đối với sự an toàn của người dân. Các giải pháp xây dựng thí điểm đối với các chung cư này trước đây thực hiện như xây chen, xây ốp tại các dự án cải tạo các khu tập thể cũ tại khu tập thể Thành
Công, khu B6 Trung Tự... đã bộc lộ nhiều nhược điểm như làm cho diện tích xây dựng lớn, hiệu quả sử dụng đất thấp, môi trường sống của cả khu vực bị giảm và xấu đi, bộ mặt kiến trúc đô thị hầu như không được cải thiện, quỹ nhà ở để giải quyết các vấn đề đặt ra của thành phố không đáp ứng được. Vì thế một chủ trương của Chính phủ là thực hiện qua nhiều giai đoạn theo lộ trình được vạch ra một cách cụ thể, mục tiêu là tới năm 2015 cơ bản xoá bỏ hoàn toàn những nhà nguy hiểm trên địa bàn, không để tình trạng nhà xuống cấp nguy hiểm trở thành vấn đề xã hội, đồng thời từng bước làm thay đổi cảnh quan, kiến trúc đô thị. Chủ trương hoàn thiện và cụ thể hoá bằng Đề án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn Thành phố, Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND ngày 5/8/2007 của HĐND thành phố về việc cải tạo xây dựng mới các chung cư cũ, xuống cấp trên địa bàn Thành phố Hà Nội, Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 3/7/2007 của Chính phủ về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp... Hơn 2 năm từ khi Thành phố chủ trương xã hội hoá cải tạo các khu tập thể cũ nát, nguy hiểm, không một dự án cải tạo chung cư cũ nào được khởi công, kể cả những khu nguy hiểm mà Nghị quyết 07 của HĐND và Chính phủ đều nhấn mạnh là "ưu tiên thực hiện". Năm 2006, theo Quyết định số 5730/QĐ-UBND ngày 25/12/2006 của UBND Thành phố Hà Nội về việc giao đất tại phường Kim Liên cho Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng để thực hiện Dự án phá dỡ và xây dựng mới chung cư cao tầng B4 và B14 Khu Tập thể Kim Liên, đây là dự án giai đoạn I - làm thí điểm cho giai đoạn II là Chỉnh trang toàn bộ khu B Kim Liên mà Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng đang đề xuất quy hoạch 1/500 trình UBND TP Hà Nội phê duyệt. Quá trình triển khai dự án giai đoạn I gặp nhiều khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng nên tới quý I/2008, dự án mới chính thức được khởi công. Ngày 23/3/2008 đã diễn ra lễ khởi công Phá dỡ, xây mới nhà ở chung cư cao tầng B14 Kim Liên, còn với nhà B4, hiện mới đạt 80% khối lượng giải phóng mặt bằng nên sẽ khởi công tiếp trong một thời gian ngắn nữa. Đây là một bước tiến, đánh dấu cho một dự án thí điểm đầu tiên của thành phố Hà nội thực hiện theo hình thức xã hội hoá đầu tư
được chính thức khởi công xây dựng ở thời điểm hơn 3 năm sau khi chủ trương của Thành phố ra đời. Xuất phát từ yêu cầu cấp bách của việc đẩy nhanh tiến độ cho công tác cải tạo nhà chung cư cũ bị hư hỏng xuống cấp trên địa bàn Thành phố, đảm bảo hoàn thành nhiệm vụ trọng tâm của Thành phố trong giai đoạn 2006-2015, đứng trên quan điểm của nhà đầu tư được giao để nghiên cứu và thực hiện dự án Chỉnh trang khu B Kim Liên, học viên quyết định lựa chọn đề tài "Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án tái khai thác Khu B chung cư Kim Liên - Hà Nội".
2. Mục tiêu và nội dung nghiên cứu Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án tái khai thác Khu B chung cư Kim Liên qua nghiên cứu lập dự án quy hoạch tổng thể 1/500 của Khu B, qua đó phân tích tình hình thực tế, những khó khăn của dự án gặp phải trong quá trình thực hiện từ giai đoạn nghiên cứu dự án, chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và khai thác vận hành dự án, đánh giá và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong quá trình đầu tư. Như vậy đề tài nghiên cứu đề xuất những giải phỏp thực tế nhằm nõng cao hiệu quả sử dụng vốn và hiệu quả xó hội của đầu tư đối với lĩnh vực tái khai thác đô thị. Với một dự án thí điểm, có thể nghiên cứu mở rộng để áp dụng đối với các khu chung cư khác trên địa bàn TP HN nói riêng và các TP khác nói chung. Nội dung nghiên cứu được nêu rõ trong phần cấu trúc luận văn. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nghiên cứu: Nhà ở chung cư cao tầng cũ tại thành phố Hà Nội giai đoạn xây dựng từ 1945 - 1975. Đề tài nghiên cứu đến năm 2025. - Đối tượng nghiên cứu: Khu chung cư Kim Liên (Khu B). 4. Phương pháp nghiên cứu a. Khảo sát thực địa, tập hợp số liệu - Thu thập tài liệu, số liệu thống kê và hiện trạng sử dụng các khu chung c ư trên địa bàn TP Hà Nội nói chung và khu Chung cư Kim Liên nói riêng. - Điều tra xó hội học: Phỏng vấn người ở và lấy ý kiến một số cơ quan quản lý hữu quan về nhu cầu, tõm lý, nguyện vọng của người ở và những nhu cầu của họ trong cuộc sống hiện đại. - Tiếp cận các kết quả nghiên cứu trong các Luận án, Luận văn của những nhà nghiên cứu về cải tạo - hiện đại hoá các khu nhà ở Hà Nội. - Tham khảo các tài liệu trong nước và nước ngoài về vấn đề cải tạo và tổ chức các khu ở, các quy chuẩn quy phạm xây dựng của Việt Nam.
b. Phân tích đánh giá - Dựa trên những tài liệu, số liệu đã thu thập được, căn cứ trên khung pháp lý của Nhà nước để nghiên cứu lập dự án và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án tái khai thác khu B chung cư Kim Liên.
5. Đóng góp của đề tài Đề tài nghiên cứu đề xuất những giải phỏp thực tế nhằm nõng cao hiệu quả sử dụng vốn và hiệu quả xó hội của đầu tư đối với lĩnh vực tái khai thác đô thị. Với một dự án thí điểm, có thể nghiên cứu mở rộng để áp dụng đối với các khu chung cư khác trên địa bàn TP Hà Nội nói riêng và các TP khác nói chung. 6. Cấu trúc của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, mục lục, nội dung nghiên cứu của luận văn được bố cục theo 3 chương sau: Chương 1: Tổng quan về tình hình đầu tư xây dựng và khai thác chung cư cao tầng trên thế giới và Việt Nam Chương 2: Các cơ sở để lập dự án tái khai thác các khu chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội và tình hình triển khai thực hiện Chương 3: Dự án tái khai thác khu B chung cư Kim Liên và nghiên cứu đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả dự án Có thể sơ đồ hoá cấu trúc luận văn như sau:
Chương 1 Tổng quan về tình hình đầu tư xây dựng và khai thác chung các khu chung cư cao tầng trên thế giới và Việt Nam 1.1. Một số khái niệm và phân loại 1.1.1. Khái quát về chung cư cao tầng Khái niệm: Chung cư cao tầng là nhà cao tầng với mục đích để ở. Khái niệm “nhà cao tầng” trong xó hội hiện nay được coi là tương đối đối với các quan niệm khác nhau về quy mô xây dựng ở mỗi nơi, mỗi thời điểm. Ở khu vực phổ biến là nhà 4-5 tầng thỡ nhà 9 tầng được coi là nhà cao tầng. Ở các thành phố Châu Âu nhà 20 tầng được coi là nhà cao tầng, trong khi ở Mỹ nhà 70 đến 100 tầng mới được coi là nhà cao tầng so với các công trỡnh lõn cận. Ủy ban nhà cao tầng và môi trường đô thị tại Mỹ coi nhà cao tầng là các nhà 10 tầng trở lên vỡ đó là chiều cao giới hạn cho việc chữa cháy bằng xe thang ở New York. Ở một số nước châu Âu như Anh, Pháp, Đức, ... và trong hội thảo quốc tế lần thứ 4 về nhà cao tầng tại Hồng Kông tháng 11 năm 1990 có quy định ngôi nhà cao tầng là các ngôi nhà từ 9 tầng trở lên. Ở Việt Nam, trong xây dựng thường phân loại theo số tầng như sau: - Loại 1: Từ 9 đến 16 tầng (cao đến 50m). - Loại 2: Từ 17 đến 25 tầng (cao đến 75m) - Loại 3: Từ 26 đến 40 tầng (cao đến 100m). - Loại 4: Siêu cao tầng từ 41 tầng trở lên (cao hơn 100m). Theo TCVN 323:2004 Nhà cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế ban hành theo Quyết định số 26/2004/Q Đ-BXD ngày 2/11/2004 của Bộ xây dựng định nghĩa nhà cao tầng như sau: Nhà cao tầng là nhà và cỏc cụng trỡnh cụng cộng cú chiều cao từ 25m đến 100m (tương đương 10 đến 30 tầng). Như vậy khái niệm nhà cao tầng theo TCVN bao gồm hai điều kiện: chiều cao
và số tầng. Nhà cao đến 25m nhưng dưới 10 tầng thỡ khụng được coi là nhà cao tầng 1.1.2. Một số đặc điểm của chung cư cao tầng ở Việt Nam trong những năm gần đây nhà cao tầng được xây dựng ngày một nhiều hơn, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Công việc xây dựng nhà nhiều tầng ở Việt Nam nói chung và ở Hà Nội nói riêng có những khó khăn phức tạp về nhiều mặt. - Về kỹ thuật: + Đây là một lĩnh vực thi công hoàn toàn mới có kết cấu móng công trình sâu vài chục mét trên một diện tích nhỏ. Khi đó sẽ nảy sinh hàng loạt các vấn đề liên quan ngay khi thi công móng như ổn định tường chắn đất, hạ mức nước ngầm, biến dạng nền đất, chống thấm tầng hầm nếu có... + Công trình nhà cao tầng yêu cầu đặc biệt tới chất lượng phần kết cấu móng, đây là phần kết cấu chủ yếu thường gây nguy hiểm đến an toàn của toàn bộ công trình. Phần kiểm định tính biến dạng móng gồm ba phương diện: tổng biến dạng độ lún lệch và tính ổn định của móng. - Nhà cao tầng có trọng lượng bản thân rất lớn cho nên tải trọng của nó tác động xuống nền đất là rất lớn kể cả các tải trọng do gió và tải trọng động đất. - Móng của nhà cao tầng chủ yếu sử dụng móng sâu do tầng đất tốt thường nằm ở sâu. Nhà cao tầng thường có tầng hầm cho nên hàng loạt các vấn đề có liên quan đến thiết kế, thi công như: đào đất, tường chắn đất, hạ mức nước ngầm, chống thấm... cần được quan tâm đặc biệt nhất là trong thi công. - Nhà cao tầng có chiều cao lớn cho nên rất nhạy với sự lún và lún lệch. Nó có những tác động và ảnh hưởng rất lớn đến kết cấu của công trình. - Các giải pháp vật liệu của hệ thống kết cấu chủ yếu là sử dụng bê tông cốt thép hoặc hỗn hợp thép - bê tông. Do chung cư cao tầng phục vụ cho nhiều hộ gia đình, lại có chiều cao lớn nên các vật liệu hoàn thiện như cửa sổ, hệ thống điện, cấp thoát nước... phải có chất lượng rất cao. - Hệ thống PCCC, thang máy, hệ thống thang thoát hiểm.. phải được thiết kế tính toán kỹ và có chất lượng cao đảm bảo an toàn cho người sử dụng.
- Do chiều cao lớn nên công tác an toàn lao động, vệ sinh môi trường và giải pháp công nghệ thi công hợp lý là đặc biệt quan trọng. - Nhà cao tầng có chiều cao lớn cho nên các sai số cho phép thông thường rất nhỏ, nên các yêu cầu trắc đạc, kiểm tra kỹ thuật và nghiệm thu đòi hỏi rất cao. - Kết cấu nhà cao tầng thông thường gồm 2 thành phần: + Thành phần cố định: là hệ kết cấu chịu tải trọng theo phương ngang và phương đứng. + Hệ thống bán cố định: là hệ vách ngăn, bao che có thể di chuyển hoặc dễ dàng thay đổi khi có yêu cầu đặt ra. - Về kinh tế: + Nhà chung cư cao tầng là một sản phẩm được chủ đầu tư tổ chức xây dựng theo quy hoạch chiến lược phát triển của thành phố và để bán cho nhân dân, phục vụ nhu cầu nhà ở (mang tính chất hàng hoá). + Hiện nay có rất nhiều đơn vị đầu tư xây dựng nhà chung cư nên cạnh tranh khá gay gắt. Nên yêu cầu về chất lượng, tiện dụng ngày càng cao (chịu tác động theo quy luật hàng hoá). + Chung cư cao tầng được xây dựng chủ yếu trong thành phố. Nên việc vận chuyển vật liệu phục vụ thi công rất khó khăn. + Chủ đầu tư không đồng nhất với người sử dụng. Do vậy, để người mua yên tâm thì chế độ bảo hành công trình được quan tâm hơn. Nên độ đảm bảo chất lượng nhà thầu phải cao hơn. + Công trình đòi hỏi vốn đầu tư lớn nhưng cũng phải phù hợp với thực lực kinh tế của chủ đầu tư. Do đó đòi hỏi tiến độ thi công nhanh, công nghệ thi công tiên tiến như cần trục tháp, giàn giáo hiện đại, ván khuôn định hình có sự luân chuyển cao, bơm bê tông... + Các trang thiết bị hiện đại kèm theo công trình như thiết bị điện, thiết bị điều hoà không khí, thiết bị viễn thông, thiết bị PCCC... phải được thiết kế và lắp đặt thật nhịp nhàng trong quá trình thi công phần thô và hoàn thiện công trình. - Về kiến trúc: + Yêu cầu công trình nhà cao tầng thật độc đáo, mang bản sắc đặc thù của thiên
nhiên khí hậu, thẩm mỹ Việt Nam, nhưng cũng phải đạt được trình độ tiện nghi hiện đại quốc tế. - Nhà cao tầng với tư cách là một thể loại công trình quan trọng trong đô thị hiện đại cho nên vị trí có thể rất khác nhau tuỳ thuộc vào quy hoạch và thiết kế đô thị, nhà cao tầng có thể bố trí theo cụm ở các khu trong thành phố, theo tuyến, thành vành đai bao quanh hay được xen kẽ rải rác giữa các nhà thấp tầng, vì vậy mặt bằng thi công thường hạn chế. - Về quy hoạch và môi trường: Phải mạnh dạn hiện đại đô thị để đạt tốc độ mong muốn nhưng cũng phải dựa trên cơ sở hoà nhập một cách nhuần nhuyễn với vốn văn hoá, với di sản kiến trúc và cảnh quan vốn êm đềm cổ kính và thơ mộng một cách hiếm có của Hà Nội. 1.1.3. Hiệu quả sử dụng do chung cư mang lại tại các đô thị Bước vào thời kỳ đô thị hoá, nhu cầu ở ngày càng lớn và phức tạp, chung cư là một trong những phương cách quan trọng để giải bài toán khó trên. Xu hướng chung về nhà ở của các đô thị lớn trên thế giới là đưa vào sử dụng các chung cư cao tầng vỡ nú cú nhiều ưu điểm như: - Sử dụng diện tích đất hợp lý và đạt hiệu quả cao, nhất là trong điều kiện đất đô thị ngày càng chật hẹp; - Là giải pháp tốt nhất về mặt quy hoạch đô thị, tạo điều kiện thuận lợi không chỉ về phương diện không gian kiến trúc mà cũn cả về hành chớnh, xó hội; đồng thời tạo điều kiện phát triển hệ thống hạ tầng đô thị theo tiêu chuẩn hiện đại, tạo được cảnh quan khoáng đạt, bảo đảm mật độ cây xanh, công viên, sân chơi cho khu dân cư; - Quan trọng hơn cả là giá thành căn hộ thấp, có thể đáp ứng nhu cầu của nhiều tầng lớp dân cư. Theo báo cáo của Liên hiệp quốc về tình hình dân số thế giới cho biết, đến cuối năm 2008, lần đầu tiên trong lịch sử, một nửa dân số thế giới sẽ sống ở thành thị. Với tốc độ đô thị hoá nhanh như hiện nay, đến năm 2050, sẽ có 6,4 tỷ người trên thế giới (tương ứng với 70% dân số lúc bấy giờ) sống ở thành thị, tăng 3,3 tỷ người so với hiện nay.
1.1.3.1. Dự báo về những "siêu thành phố" Liên hiệp quốc dự báo dân số thế giới sẽ tăng từ 6,7 tỷ người hiện nay lên tới 9,2 tỷ người vào năm 2050. Như vậy, đến năm 2050, toàn thế giới sẽ có 27 "siêu thành phố" - những thành phố có số dân trên 10 triệu người - tăng so với con số 19 thành phố hiện nay, và nhiều thành phố nhỏ hơn với không quá 500.000 dân sẽ xuất hiện. Tokyo của Nhật là thành phố đông dân nhất, có tới 35,7 triệu người. Các thành phố Bắc Kinh, Thượng Hải (Trung Quốc); Mumbai và New Delhi (ấn Độ); Cairo (Ai Cập); London (Anh); Tehran (Iran); Los Angeles, New York (Mỹ); Rio de Janeiro (Brazil)... nằm trong số 19 thành phố đông dân nhất. Hỡnh 1.1. Thành phố New York của Mỹ. (Ảnh Wikipedia) Với tốc độ đô thị hoá tăng cao như hiện nay, số dân sống ở nông thôn toàn thế giới sẽ giảm dần, dự báo từ 3,4 tỷ người năm 2007 còn 2,8 tỷ người năm 2008. Tại các quốc gia nằm ở châu Âu, khu vực Bắc Mỹ và Đại dương cũng như Mỹ Latinh và Caribe, tỷ lệ dân số sống ở thành thị nhiều hơn nông thôn. Trong khi đó, tốc độ đô thị hoá đang diễn ra chậm hơn tại khu vực châu Phi và Châu á. Hiện dân số Châu á và Châu Phi chủ yếu tập trung tại nông thôn, song theo dự báo của Liên hiệp quốc, tỷ lệ dân số ở thành thị và nông thôn của hai khu vực này sẽ cần bằng trong khoảng những năm 2045-2050 đối với châu Phi và 2020-2025 đối với Châu á.
Uỷ ban Kinh tế và Xã hội khu vực châu á - Thái Bình Dương (ESCAP) đã đưa ra nhận định cảnh cáo về những mặt trái của quá trình đô thị hoá nhanh đang diễn ra ở nhiều nơi. Theo đó, cho rằng, quá trình đô thị hoá trên thế giới góp phần làm tăng trưởng kinh tế cao hơn, song cũng dẫn đến hệ quả là nạn nghèo đói tăng nhanh tại các đô thị và hàng loạt vấn đề môi trường - xã hội khác. 1.1.3.2. Châu á - Thái Bình Dương đô thị hoá nhanh nhất Dựa theo cuốn "Phân tích niên giám của châu á - Thái Bình Dương", ông Pietro Gennari, Trưởng Cơ quan thống kê của ESCAP cho biết, đô thị hoá ở khu vực Châu á - Thái Bình Dương diễn ra nhanh nhất thế giới trong vòng 15 năm qua. Năm 1990, có 33% dân số Châu á - Thái Bình Dương sống ở thành thị, thì tới nay con số này đã tăng lên 41%. Quá trình "di cư" từ nông thôn và thành phố diễn ra nhanh nhất là ở khu vực các nước thành viên Hiệp hội các quốc gia Đông Nam á (ASEAN), nơi tỷ lệ dân cư đô thị tăng từ 32% năm 1990 lên 45% năm 2006. Theo ESCAP, quá trình đô thị hoá có mặt trái của nó là làm số người sống trong các khu ổ chuột ở đô thị ngày càng tăng, đồng thời ảnh hưởng xấu tới cơ hội của nhiều người được tiếp cận nguồn nước sạch và môi trường vệ sinh. Hiện ở châu á - Thái Bình Dương, cứ 5 người dân đô thị thì có 2 người phải sống trong các khu ổ chuột. 1.1.3.3. Tình hình Việt Nam Hiện nay, dân số ở nước ta khoảng 80 triệu người. Theo kết quả dự báo, đến năm 2010 dân số nước ta khoảng 88,3 triệu người, trong đó dân số đô thị khoảng 29,2 triệu người, chiếm tỷ lệ 33% tổng số dân toàn quốc. Dân số nông thôn khoảng 59,1 triệu người. Theo Quyết định phê duyệt Định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 của Thủ tướng Chính phủ, kế hoạch đề ra cho phát triển nhà ở đô thị phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người khoảng 15m2 sàn vào năm 2010 và 20m2 sàn vào năm 2020, chất lượng nhà ở đạt tiêu chuẩn quốc gia. Phấn đấu để mỗi hộ dân đô thị được ở
trong căn hộ độc lập. Theo thống kê, tổng diện tích nhà ở toàn quốc hiện nay khoảng 882 triệu m2. Diện tích nhà ở bình quân tính theo đầu người là 10,1m2/người. Đến năm 2010, dự báo nhu cầu diện tích nhà ở khoảng 1.265triệu m2. Như vậy, diện tích nhà ở cần xây dựng thêm từ nay đến 2010 khoảng gần 443 triệu m2 trong đó đô thị cần xây dựng 214 triệu m2 nhà ở và nông thôn cần xây dựng 229 triệu m2 nhà ở. Đó là những con số dự báo trong định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 vừa được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Thực tế, báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, chỉ trong 10 năm (từ 1991 - 2000), diện tích về nhà ở trong cả nước tăng từ 629 triệu m2 lên hơn 700 triệu m2. Riêng khu vực đô thị tăng trên 50 triệu m2 (bình quân mỗi năm tăng trên 5 triệu m2). Trong đó diện tích nhà ở do nhân dân tự xây dựng mới và cải tạo chiếm 75%, nhà ở do các doanh nghiệp xây dựng chiếm 25%. Tuy nhiên, những kết quả đó vẫn chưa thực sự đáp ứng nhu cầu phát triển và nhu cầu cải thiện chỗ ở, đặc biệt là nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp. Tại các khu đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, Huế và một số đô thị khác vẫn còn tồn tại các "xóm liều", nhiều hộ gia đình sống trong những căn nhà chật chội, nhà tạm bợ trên hoặc ven kênh rạch. Số lượng nhà chung cư cao tầng xây dựng trong những giai đoạn trước những năm 1980 hiện nay đang đứng trước tình trạng xuống cấp nghiêm trọng. Riêng hai thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đã có trên 150 ngôi nhà chung cư đnag ở mức nguy hiểm cần phải sớm được phá dỡ để xây dựng lại để đảm bảo an toàn. Ngoài ra, các thành phố khác như Việt Trì, Thanh Hoá, Vinh, Hạ Long, Hải Phòng... quỹ nhà cao tầng xây dựng trong thời kỳ bao cấp cũng đứng trước tình trạng trên. Thêm nữa là khối lượng nhà của dân tự xây dựng chiếm tỷ lệ lớn, lại không được hướng dẫn, kiểm tra về thiết kế, kiến trúc, hạ tầng... 1.1.3.4. Giải pháp cho các khu đô thị - Chung cư cao tầng là xu hướng của đô thị hiện đại Đáp ứng nhu cầu cải thiện điều kiện sống và đáp ứng nhu cầu ở ngày càng tăng
tại các đô thị trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng, những tiêu chí về khu đô thị kiểu mẫu với tỷ lệ nhà chung cư cao tầng chiếm tỷ trọng ngày càng lớn đã được thực hiện ở các khu đô thị lớn trên thế giới. Các chiến lược phát triển nhà ở theo quy hoạch với những chỉ tiêu phát triển hợp lý đảm bảo mức tăng xây dựng theo kịp mức tăng dân số và nhu cầu nhà ở được vạch ra một cách cẩn trọng để có thể phần nào đối phó kịp thời với sức ép về nhà ở đô thị được dự báo là sẽ rất nặng nề trong tương lai gần. Mật độ xây dựng nhà thấp tầng, nhà đơn lẻ cao sẽ khiến diện tích dành cho giao thông và hạ tầng đô thị, các công trình xã hội giảm, điều đó là không phù hợp với định hướng phát triển của một đô thị văn minh với dân số ngày càng tăng. 1.2. Tình hình khai thác chung cư cao tầng tại một số đô thị 1.2.1. Thế giới 1.2.1.1. Singapore - Quá trình xây dựng và phát triển nhà ở mang đẳng cấp quốc tế a. Quy hoạch đô thị và thành tựu của 30 năm đô thị hoá Những năm đầu của thập niên 60, đô thị Singapore còn hết sức ngổn ngang, quá trình đô thị hoá cũng phát sinh nhiều căn bệnh đô thị như tăng dân số, ngập nước, thiếu nhà ở... Nhưng sau 30 năm thực hiện đô thị hoá, đảo quốc này đã trở thành một trong những đô thị hiện đại nhất thế giới. Tiến sĩ Lưu Thái Cách, Tổng giám đốc Cơ quan Tái phát triển Singapore - người được xem là tổng công trỡnh sư xây dựng một đô thị Singapore hiện đại như ngày nay - cho biết, những năm đầu của thập niên 60, GDP của Singapore vào khoảng 600 USD. Điều này chứng tỏ tài lực để đất nước này tiến hành đô thị hóa cũng chẳng “thoải mái” gỡ. Nhưng để giải tỏa cùng lúc được nhiều khu ổ chuột, xây dựng cùng lúc hàng trăm ngàn căn hộ tái định cư, chính phủ này đó thực hiện phương châm “lấy lợi nhuận để tái đầu tư”. Theo đó, khi xây dựng khu công nghiệp hay khu thương mại, chủ đầu tư phải dành một khoản tiền hoặc một phần lợi nhuận để xây dựng nhà cho dân. Có điều lý thỳ, số lượng nhà xây cho dân ở Singapore bằng ngân sách nhà nước chiếm hơn 85%, cũn doanh nghiệp tư nhân chỉ khoảng 15%. Tiền để xây nhà bán cho dân (tất
nhiên không theo giá kinh doanh) chủ yếu lấy từ khoản thu các công trỡnh xõy dựng trờn vựng đất bị giải tỏa. Khi xây dựng khu dân cư mới, hạ tầng (kỹ thuật và xó hội) phải được kết nối với các vùng xung quanh và chu đáo tạo cho người dân yên tâm khi về nơi ở mới. Để giải quyết tận gốc các căn bệnh đô thị như kẹt xe, ngập nước, ô nhiễm môi trường… chính phủ Singapore thực hiện việc quy hoạch rất nghiêm ngặt. Theo các nhà quy hoạch Singapore, công tác quy hoạch đó được thực hiện trên từng mét vuông. Những năm xây dựng đất nước mặc dù rất cần nhà đầu tư nước ngoài nhưng chính phủ tuyên bố “không thu hút nhà đầu tư bằng mọi giá, phải kiểm soát được môi trường”. Ông Lin Son Lim đến từ Công ty Keppel cho biết, công cuộc phát triển của Singapore cũng chính là công cuộc đô thị hóa, chính vỡ vậy phải cú tầm nhỡn xa, chớnh phủ quyết là làm chứ ớt khi bàn tới bàn lui. Singapore cũng thành cụng với việc phỏt triển cỏc đô thị vệ tinh, mỗi đô thị quy mô từ 200-300 ngàn dân nhằm tránh sự tập trung dân cư quá đông ở khu dân cư. Trong quá trỡnh đô thị hóa, Singapore rất chú trọng đến những công trỡnh kiến trỳc cổ hoặc mang nột văn hóa của dân tộc, bảo vệ môi trường sinh thái và kiên quyết bảo vệ. Nhiều ngôi nhà cổ được “tân trang” thành khách sạn để vừa đảm bảo yếu tố bảo tồn vừa có thể khai thác về mặt kinh tế.
Những thành tựu của từng giai đoạn đô thị hoá có tể ghi nhận như sau: * Thập niên 1960 - Nhà ở cho một quốc gia đang tăng trưởng Đối mặt với nhiệm vụ cấp thiết và to lớn nêu trên, ưu tiên hàng đầu của HDB là tăng mạnh việc xây dựng số căn hộ trong thời gian ngắn nhất với kinh phí thấp nhất. Nhấn mạnh vào số lượng và tốc độ, kết thúc chương trỡnh xõy dựng năm năm của Ủy ban HDB, người ta đó hoàn thành được Hỡnh 1.2: Chung cư tại Singapore 53.777 căn nhà, mỗi căn giá trung bỡnh 4.000 đô la Sing với tốc độ xây dựng trung bỡnh cứ 45 phỳt là ra đời một căn nhà mới. Đó là những căn nhà một hay hai phũng ở cú phũng vệ sinh và bếp, hỡnh hộp na nỏ nhau theo kiểu Le Corbusier. Khụng gian ở và chất lượng nhà ở rất tiết kiệm: tầng cao xây dựng 5-10 tầng không có thang máy, chiều cao tầng chỉ 2,7m, trang bị tủ tường, sinh hoạt ngồi trên sàn, áo quần giặt phơi ra ban công trên các sào qui định. Thiết kế đơn giản và ưu tiên công năng, giải pháp thiết thực này đó đáp ứng được nhu cầu cấp thiết của cộng đồng. Những căn hộ gốc ban đầu được xây là để cho thuê. Năm 1964, chính phủ thực hiện kế hoạch “Cung cấp quyền sở hữu nhà cho người dân” nhằm tạo điều kiện cho người dân mua được căn hộ. Các hỗ trợ tài chính được cung cấp dưới hỡnh thức tiền vay thế chấp lói suất thấp và kộo dài thời gian hoàn vốn. Nhờ thế, những ngụi nhà ở xó hội đó được biến đổi cải tạo, không cũn chỉ là nhà ở cho người nghèo, mà cũng giành cho những người mong muốn có được ngôi nhà cho riêng mỡnh. Như vậy, việc xây dựng nhà ở cho người dân được đặt dưới sự điều khiển mạnh mẽ và nhất quán của chính quyền Singapore. Vấn đề xây dựng nhà ở giá rẻ phục vụ đông đảo nhu cầu người dân được đặt lên hàng đầu với sự hỗ trợ từ nhiều phía xó hội, nhất là hỗ trợ tài chính của hệ thống ngân hàng. Điều này đũi hỏi hệ thống phỏt luật phải mạnh mẽ và hiệu quả, cũng như uy tín của chính quyền quản lý đối với giới tư bản đầu tư.
* Thập niên 1970 - Sự phát triển của đô thị mới Đầu những năm 1970, khoảng một phần ba dân số đó cú nhà ở trong cỏc căn hộ của Ủy ban HDB, và đến cuối thập niên 1970, vấn đề thiếu hụt nhà ở đó được giải quyết. Thời kỳ này được đánh dấu bởi sự xây dựng và phủ vật liệu kính một cách nhanh chóng của lối tiếp cận “Quy hoạch đô thị từ Hỡnh 1.3: Khu nhà ở tại tổng thể” (“Mỹ học Tokyo - Hỗn loạn và trật tự”, Yoshinobu Ashihara, 1999). Ở đây có một sự thay đổi từng bước để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người sủ dụng: những gia đỡnh đông con và những nhóm cư dân thu nhập trung bỡnh. Cú nhiều nỗ lực để cung cấp nhiều hơn không gian trống (open space), sân chơi, mảng xanh, công viên cảnh quan và chỗ đậu xe, và những căn hộ lớn hơn với 4 – 5 phũng và những căn hộ dạng kinh doanh đó được xây dựng. Những nhà ở cao tầng xuất hiện với nhiều kiểu căn hộ diện tích rộng hơn, ngày càng cao hơn (lên tới 25 tầng), có tầm nhỡn đẹp hơn và cung cấp sự riêng tư nhiều hơn với số căn hộ trên mỗi tầng trở nên ít hơn. Những “khu đô thị mới” được quy hoạch với các công trỡnh cụng cộng đầy đủ và đa dạng như một khu trung tâm công cộng, những khu trung tâm khu ở, một bến xe bus, trường học, tổ hợp thể dục thể thao và công viên. Mỗi khu ở có thể tự đáp ứng nhu cầu về không gian mở, sân chơi, mảng xanh cảnh quan và sân bói đậu xe. * Thập niên 1980 - Những nhu cầu mới; một môi trường sống toàn diện Đến thập niên 1980, cư dân Singapore dần trở nên giàu có, trỡnh độ văn hóa cao hơn. Duy trỡ những thiết kế căn hộ và khối nhà chung cư đặc trưng bởi tính sáng sủa, đơn giản và đảm bảo công năng, Ủy ban HDB đáp ứng những nhu cầu mới bằng cách quan tâm nhiều hơn tới chất lượng môi trường sống; một môi trường có bản sắc và cá tính. Khái niệm khuôn viên khu đất (precinct) xuất hiện nhằm tạo ra cảnh quan đặc
trưng trong khu ở, tăng cường giao tiếp xó hội và liờn kết cộng đồng. Mỗi khu, gồm 400-600 căn hộ, được thiết kế có không gian mở và các khu vườn nhỏ giành cho các sinh hoạt cộng đồng và giải trí. Cảnh quan (landscape) được phát triển thành một chuỗi điểm và tuyến làm tăng chất lượng môi trường và khuyến khích giao tiếp xó hội bằng cỏch dẫn dắt và nối kết những khu ở với nhau. Trong thời gian từ 1971 – 1987, tổng cộng có khoảng 31.100 căn hộ chung cư được bán tại Singapore. Thời kỳ 1988 – 1990 là thời gian kinh tế Singapore phát triển mạnh và khai thác các thành tựu kinh tế dưới thời Thủ tướng Goh Chok Tong với GDP tăng trung bỡnh hơn 9% một năm. Chính sách nhà ở thời kỳ này đảm bảo trung thành với định hướng nâng cao hiệu quả khai thác sử dụng đất và hạn chế việc chia nhỏ các lô đất, xây dựng đô thị bừa bói đó đặt ra với 91,3 % căn hộ xây mới là nhà ở chung cư. Tầng cao xây dựng cũng được tăng lên so với trước đây. Bắt đầu đạt được mục tiêu nâng cao chất lượng ở bằng những quy định để sự phát triển phải phù hợp và thích ứng với các giai tầng cư dân sinh sống trong khu ở, sao cho mỗi đơn vị ở đều có diện tích không gian mở và cỏc cụng trỡnh tiện ớch cụng cộng thiết yếu. Yếu tố cảnh quan trong khu ở, tăng cường giao tiếp xó hội và liờn kết cộng đồng được đặt ra và giải quyết tốt. Các căn hộ cao cấp penthouse xuất hiện chiếm tỷ lệ thấp (0,4 %). Việc xây dựng chung cư tập trung mạnh ở khu trung tâm là nơi có khả năng đáp ứng của mạng lưới hạ tầng kỹ thuật tốt hơn với tổng số căn hộ xây mới chiếm đến gần 96 % tổng số căn hộ-căn nhà xây mới. Việc xây dựng nhà ở đơn lập và nhà phố được hạn chế giảm dần trong thời gian này (nhất là tại khu trung tâm) để đáp ứng yêu cầu tiết kiệm quỹ đất đô thị. * Thập niên 1990 - Cá tính và bản sắc Thập niên 1990 chứng kiến sự quan tâm lớn đối với việc tạo thêm cảnh quan có chất lượng và đẹp mắt, cũng như cá tính độc đáo và bản sắc của khu đất (precinct), khu ở (neighbourhood) và đô thị (town). Thập niên 1990 cũng chứng kiến sự gia tăng những hỡnh thức nhà ở và kiểu mẫu căn hộ khác nhau nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của cộng đồng.
Hỡnh 1.4: Khu đô thị tại Singapore Cỏc cụng trỡnh điểm nhấn đô thị, cảnh quan, không gian mở, các chi tiết kiến trúc đặc biệt đó đem lại cảm giác độc đáo và bản sắc cho mỗi địa điểm. Người ta cũng quan tâm đặc biệt tới việc bảo tồn các yếu tố cảnh quan tự nhiên như đồi núi và sông ngũi, sao cho bản sắc đặc trưng của mỗi khu vực đô thị được duy trỡ tốt. Nhận xét: - Sự nâng cao dần chất lượng ở tại các căn hộ chung cư đạt tới mức chuẩn mới theo sự nâng cao trỡnh độ dân trí và tiềm lực kinh tế. Tiêu chuẩn này cũng cần được đối chiếu tham khảo khi đánh giá chất lượng ở tại các nhà ở cao tầng tại các đô thị lớn ở Việt Nam. - Có hai dạng dự án nhà ở chung cư tại Singapore: dạng dự án nhà ở xó hội và dạng dự ỏn nhà ở thương mại chất lượng cao. Dần dần chất lượng ở của nhà ở xó hội cũng được nâng cấp theo yêu cầu ở của người dân và vẫn đảm bảo được tính khả thi của dự án. - Có một biên độ chênh lệch rất lớn trong chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc của các loại dự án nhà ở cao tầng: thấp nhất như dự án “The Habitat 1 & 2” (hệ số sử dụng đất 2,1) cho tới cao chót vót như dự án “International Plaza” (tầng cao là 50 với 40 tầng ở, hệ số sử dụng đất lên đến 19,8 và mật độ xây dựng trệt là 100%). Do đó, có thể