Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu đề xuất giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội

Chia sẻ: Na Na | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:103

Thêm vào BST

Báo xấu

121
lượt xem 39
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Dựa trên cơ sở khoa học - pháp lý xây dựng CSDL địa chính và đánh giá thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính của huyện Ba Vì, luận văn đề xuất các giải pháp xây dựng CSDL địa chính phục vụ quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu đề xuất giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội

LỜI CẢM ƠN Để có thể hoàn thành được luận văn này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS. TS. Trần Văn Tuấn người không những định hướng nghiên cứu cho tôi trên con đường nghiên cứu khoa học mà còn luôn tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và giải đáp các thắc mắc cho tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài và trực tiếp hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn các đồng nghiệp trong Bộ môn Địa chính và các thầy, cô giáo Khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã giảng dạy và tạo điều kiện thuận lợi để tôi học tập, làm việc và nghiên cứu. Tôi cảm thấy mình đã thật may mắn khi được là thành viên trong một tập thể đoàn kết và gắn bó như thế. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới PGS.TS. Trần Quốc Bình người đã luôn giúp đỡ và góp ý cho tôi trong suốt thời gian vừa qua, từ khi tôi còn là một sinh viên. Những góp ý của thầy khi bảo vệ đề cương luận văn và những kiến thức được học từ thầy giúp tôi có những ý tưởng và hoàn thành tốt hơn luận văn này. Hoàn thành luận văn này, tôi không thể quên gửi lời cảm ơn tới gia đình và bạn bè tôi, những người luôn ủng hộ, đồng hành cùng tôi trên mỗi bước đi. Không có hậu phương vững chắc ấy tôi khó có thể yên tâm học tập và nghiên cứu. Tôi cũng xin được gửi lời cảm ơn đến các cán bộ phòng Địa chính huyện Ba Vì và xã Tản Lĩnh đã giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập tài liệu thực hiện luận văn. Trong quá trình hoàn thành luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất mong thầy cô và các bạn góp ý để bài viết được hoàn thiện hơn! Hà Nội, ngày 24 tháng 12 năm 2011 Học viên
Đỗ Thị Tài Thu 2
MỤC LỤC Bảng 1.1. Chỉ số tham nhũng (CPI) ở các nước trên thế giới [24]........22 Bảng 2.1. Diện tích các loại đất chính của huyện Ba Vì năm 2005 và năm 2010.................................................................................................. 36 Bảng 2.2. Số lượng GCNQSDĐ được cấp tính đến ngày 30/5/2002 và 20/06/2010................................................................................................. 39 Bảng 2.3. Tình hình lập hồ sơ địa chính ở huyện Ba Vì ....................... 44 Bảng 3.1. Các trường của thực thể “Thua_dat”.................................... 56 Bảng 3.2. Các trường của thực thể “Thua_moi”................................... 56 Bảng 3.3. Các trường của thực thể “Nha_CTXD”.................................. 56 Bảng 3.4. Các trường của thực thể “Phan_loai_nha”........................... 57 Bảng 3.5. Các trường của thực thể “Phan_loai_ket_cau”.................... 57 Bảng 3.6. Các trường của thực thể “Can_ho”....................................... 57 Bảng 3.7. Các trường của thực thể “Rung”........................................... 57 Bảng 3.8. Các trường của thực thể “Cay_lau_nam”............................. 58 Bảng 3.9. Các trường của thực thể “Dang_ky_SD_dat”....................... 58 Bảng 3.10. Các trường của thực thể “DKSH_Nha_va_Tai_san_gan_lien_voi_dat”......................................... 58 Bảng 3.11. Các trường của thực thể “Phan_loai_MDSD”..................... 59 Bảng 3.12. Các trường của thực thể “Phan_loai_nguon_goc”............59 Bảng 3.13. Các trường của thực thể “Giay_chung_nhan”................... 59 Bảng 3.14. Các trường của thực thể “Bien_dong”................................ 60 Bảng 3.15. Các trường của thực thể “Loai_bien_dong”....................... 60 Bảng 3.16. Các trường của thực thể “Nghia_vu_tai_chinh”................. 60 Bảng 3.17. Các trường của thực thể “Boi_thuong”.............................. 61 Bảng 3.18. Các trường của thực thể “Nguoi_su_dung”....................... 61 Bảng 3.19. Các trường của thực thể “Phan_loai_NSD”........................ 62 Bảng 3.20. Các trường của thực thể “Ban_do”..................................... 62 Bảng 3.21. Các trường của thực thể “Xa”.............................................. 62 Bảng 3.22. Các trường của thực thể “Huyen”....................................... 63 Bảng 3.23. Các trường của thực thể “Tinh”........................................... 63 Bảng 3.24. Các trường của thực thể “Quy_hoach”............................... 63 Bảng 3.25. Các trường của thực thể “Hien_trang”................................ 63 Bảng 3.26. Các trường của thực thể “Bang_gia_NN”........................... 64 Bảng 3.27. Các trường của thực thể “Vung_gia_tri”............................. 64
Bảng 3.28. Các trường của thực thể “Dia_danh”.................................. 64 Bảng 3.29. Các trường của thực thể “Diem_khong_che_toa_do va do_cao”.................................................................................................... 65 Bảng 3.30. Các trường của thực thể “Dia_gioi_hanh_chinh”...............65 Bảng 3.31. Các trường của thực thể “Moc_dia_gioi_hanh_chinh”......65 Bảng 3.32. Bảng so sánh giữa mô hình CSDL địa chính ViLIS 2.0 và mô hình CSDL đề tài thiết kế......................................................................... 75 4
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT CCDM: Core Cadastral Domain Model mô hình hạt nhân của lĩnh vực Địa chính; CSDL: Cơ sở dữ liệu; ĐGHC: Địa giới hành chính; FIG: Fédération Internationale des Géomètres Hiệp hội Trắc địa Thế giới; LADM: Land Administration Domain Model; GCN: Giấy chứng nhận; GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; GIS: Geographic Information System hệ thông tin địa lý; RRR: Right, Restriction, Responsibility quyền, hạn chế và nghĩa vụ; STDM: Social Tenure Domain Model; UBND: Ủy Ban Nhân Dân; UML: Unified Modeling Language ngôn ngữ mô hình hóa thống nhất; VLAP : Việt Nam Land Administration Project; VPĐKQSDĐ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; i
DANH MỤC HÌNH Hình 1.1. Yêu cầu thông tin đất đai trong quản lý nhà nước về đất đai 5 Hình 1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai ........................................................................................................ 6 Hình 1.3. Mô hình hạt nhân trong lĩnh vực địa chính, CCDM ...............12 Hình 1.4. Mô hình địa chính LADM ........................................................ 13 Hình 1.5. Mô hình địa chính STDM của UN-Habitat, năm 2009 ............. 14 Hình 1.6. Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần ................ 19 Hình 1.7. Các thuộc tính cơ bản trong mô hình CSDL địa chính ở nước ta............................................................................................................... 20 Hình 1.8. Chỉ số tham nhũng (CPI) ở các nước trên thế giới năm 2011 [24]............................................................................................................ 22 Hình 1.9. Hệ thống Kadaster-on-line của Hà Lan................................... 26 Hình 1.10. Trang web cung cấp thông tin địa chính trên mạng Internet xã Đông Thành, huyện Bình Minh, tỉnh Vĩnh Long ............................... 28 Hình 1.11. Tra cứu thông tin đất đai trên mạng Internet của tỉnh Vĩnh Long.......................................................................................................... 28 Hình 2.1. Sơ đồ vị trí huyện Ba Vì........................................................... 31 Hình 3.1. Mô hình quan hệ thực thể của cơ sở dữ liệu địa chính huyện Ba Vì.......................................................................................................... 55 Hình 3.2. Quy trình chung xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ.................. 68 Hình 3.3. Nhóm thông tin thửa đất ở thôn Đức Thịnh trong ViLIS 2.0..69 Hình 3.4. Nhóm thông tin hiện trạng sử dụng đất ở huyện Ba Vì trong ViLIS 2.0.................................................................................................... 69 Hình 3.5. Quy trình chung thiết lập cơ sở dữ liệu thuộc tính................71 Hình 3.6. Kết quả đồng bộ hóa cơ sở dữ liệu từ bản đồ vào hồ sơ.....71 Hình 3.7. Mô hình khai thác CSDL địa chính phục vụ quản lý nhà nước về đất đai.................................................................................................. 72 Hình 3.8. Kê khai thông tin về thửa đất.................................................. 72 Hình 3.9. Giao diện phần mềm sau khi kê khai thành công về cấp giấy chứng nhận.............................................................................................. 73 Hình 3.10. Thông tin thuộc tính trước và sau biến động....................... 74 Hình 3.11. Giao diện kết quả tách thửa thành công............................... 75 Hình 3.12. Mô hình cơ sở dữ liệu địa chính của phần mềm ViLIS 2.0. .76 Hình 3.13. Giao diện chính của trang Web cung cấp thông tin cơ sở dữ liệu địa chính xã Tản Lĩnh, huyện Ba Vì................................................. 79 ii
Hình 3.14. Đo diện tích trên bản đồ trực tuyến...................................... 79 Hình 3.15. Truy vấn thông tin trên bản đồ trực tuyến............................ 80 iii
DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1. Chỉ số tham nhũng (CPI) ở các nước trên thế giới [24]........22 Bảng 2.1. Diện tích các loại đất chính của huyện Ba Vì năm 2005 và năm 2010.................................................................................................. 36 Bảng 2.2. Số lượng GCNQSDĐ được cấp tính đến ngày 30/5/2002 và 20/06/2010................................................................................................. 39 Bảng 2.3. Tình hình lập hồ sơ địa chính ở huyện Ba Vì ....................... 44 Bảng 3.1. Các trường của thực thể “Thua_dat”.................................... 56 Bảng 3.2. Các trường của thực thể “Thua_moi”................................... 56 Bảng 3.3. Các trường của thực thể “Nha_CTXD”.................................. 56 Bảng 3.4. Các trường của thực thể “Phan_loai_nha”........................... 57 Bảng 3.5. Các trường của thực thể “Phan_loai_ket_cau”.................... 57 Bảng 3.6. Các trường của thực thể “Can_ho”....................................... 57 Bảng 3.7. Các trường của thực thể “Rung”........................................... 57 Bảng 3.8. Các trường của thực thể “Cay_lau_nam”............................. 58 Bảng 3.9. Các trường của thực thể “Dang_ky_SD_dat”....................... 58 Bảng 3.10. Các trường của thực thể “DKSH_Nha_va_Tai_san_gan_lien_voi_dat”......................................... 58 Bảng 3.11. Các trường của thực thể “Phan_loai_MDSD”..................... 59 Bảng 3.12. Các trường của thực thể “Phan_loai_nguon_goc”............59 Bảng 3.13. Các trường của thực thể “Giay_chung_nhan”................... 59 Bảng 3.14. Các trường của thực thể “Bien_dong”................................ 60 Bảng 3.15. Các trường của thực thể “Loai_bien_dong”....................... 60 Bảng 3.16. Các trường của thực thể “Nghia_vu_tai_chinh”................. 60 Bảng 3.17. Các trường của thực thể “Boi_thuong”.............................. 61 Bảng 3.18. Các trường của thực thể “Nguoi_su_dung”....................... 61 Bảng 3.19. Các trường của thực thể “Phan_loai_NSD”........................ 62 Bảng 3.20. Các trường của thực thể “Ban_do”..................................... 62 Bảng 3.21. Các trường của thực thể “Xa”.............................................. 62 Bảng 3.22. Các trường của thực thể “Huyen”....................................... 63 Bảng 3.23. Các trường của thực thể “Tinh”........................................... 63 Bảng 3.24. Các trường của thực thể “Quy_hoach”............................... 63 Bảng 3.25. Các trường của thực thể “Hien_trang”................................ 63 Bảng 3.26. Các trường của thực thể “Bang_gia_NN”........................... 64 Bảng 3.27. Các trường của thực thể “Vung_gia_tri”............................. 64 Bảng 3.28. Các trường của thực thể “Dia_danh”.................................. 64 iv
Bảng 3.29. Các trường của thực thể “Diem_khong_che_toa_do va do_cao”.................................................................................................... 65 Bảng 3.30. Các trường của thực thể “Dia_gioi_hanh_chinh”...............65 Bảng 3.31. Các trường của thực thể “Moc_dia_gioi_hanh_chinh”......65 Bảng 3.32. Bảng so sánh giữa mô hình CSDL địa chính ViLIS 2.0 và mô hình CSDL đề tài thiết kế......................................................................... 75 v
MỞ ĐẦU Trong giai đoạn hiện nay, sử dụng đất đai nói chung và tại khu vực đô thị nói riêng đang là nhu cầu thiết yếu ngày càng tăng của con người, kéo theo đó là yêu cầu về sự quản lý chặt chẽ và có hệ thống của Nhà nước nhằm mục đích sử dụng hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên hữu hạn này. Muốn vậy, trước hết, Nhà nước với vai trò là chủ sở hữu phải quản lý thật tốt quỹ đất của mình, tức là phải trả lời được các câu hỏi “Ở đâu? Có những gì? Bao nhiêu? Như thế nào?”. Một trong những công cụ để Nhà nước nắm chắc, quản chặt quỹ đất đồng thời cung cấp các thông tin về sử dụng đất phục vụ nhu cầu của cộng đồng là hệ thống hồ sơ địa chinh. ́ Ở nước ta, nhu cầu hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính ngày càng trở nên cấp thiết do phần lớn dữ liệu lưu trữ tại các địa phương ở dạng giấy và phương pháp quản lý thủ công dẫn đến những khó khăn trong tra cứu thông tin và cập nhật biến động về sử dụng đất đai. Trong khi, hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu mang tính kế thừa cao. Vì vậy, theo sự phát triển của xã hội, các thông tin về đất đai cũng ngày càng được tăng theo cấp số nhân. Nếu chúng ta vẫn áp dụng quản lý thủ công theo dạng văn bản giấy tờ thì hệ thống hồ sơ địa chính sẽ chất thành “núi”. Với những tiến bộ vượt bậc trong khoa học công nghệ cho thấy, giải pháp hữu hiệu để giải quyết vấn đề này là thiết lập cơ sở dữ liệu (CSDL) địa chính và vận hành hệ thống thông tin đất đai. CSDL đia chinh đ ̣ ́ ược thiết lập, cập nhật trong các quá trình điều tra, bằng các phương pháp khác nhau như đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai,... CSDL phải chứa đựng đầy đủ những thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý đến từng thửa đất. CSDL vừa là công cụ để quản lý đất đai, vừa cung cấp thông tin đa ngành trong công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Việc đổi mới này không chỉ đơn thuần là thay đổi dạng hồ sơ, thay đổi công nghệ quản lý mà điểm chính là làm thay đổi hoàn toàn phương pháp quản lý. Khi cơ sở dữ liệu địa chính này ra đời thì hệ thống pháp luật cũng phải được bổ sung, sửa đổi sao cho đảm bảo được tính pháp lý của nó. Ba Vì là một huyện có diện tích lớn nhất của thành phố Hà Nội, cách trung tâm thủ đô khoảng 50km, là một trong những huyện có tốc độ đô thị hóa mạnh nhất từ khi sát nhập vào Hà Nội, vì vậy, trên địa bàn có nhiều biến động trong sử 1
dụng đất. Tuy nhiên, hệ thống hồ sơ địa chính của huyện đã cũ, giá trị sử dụng kém làm cho các giao dịch bị ngưng trệ mang tính tự phát, thiếu tính pháp lý, việc mua bán trái phép gây ra nhiều tranh chấp, khiếu nại, công tác quản lý bị buông lỏng trong một thời gian dài dẫn tới hệ thống hồ sơ địa chính của địa phương không thể đáp ứng được những yêu cầu quản lý đất đai cũng như nhu cầu thông tin của các đối tượng sử dụng đất đang ngày càng cấp thiết. Xuất phát từ thực tế đó, tôi đã lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu đề xuất giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội” Mục tiêu của đề tài Dựa trên cơ sở khoa hoc – phap ly xây d ̣ ́ ́ ựng CSDL địa chính va đánh giá ̀ thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính của huyện Ba Vì đề xuất các giải pháp xây dựng CSDL địa chính phục vụ quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện. Nội dung nghiên cứu Nghiên cứu cơ sở khoa học pháp lý xây dựng CSDL địa chính ở nước ta, nhu cầu xây dựng CSDL địa chính, tình hình xây dựng CSDL địa chính ở trong và ngoài nước. Điều tra, đánh giá thực trạng hê thông hô s ̣ ́ ̀ ơ đia chinh t ̣ ́ ại huyện Ba Vì và tinh hinh xây d ̀ ̀ ựng CSDL địa chính cua huyên. ̉ ̣ Tư đo, đ ̀ ́ ề xuất các giải pháp xây dựng CSDL địa chính huyện Ba Vì. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp điều tra, khảo sát thực đia: Nh ̣ ằm thu thập tài liệu, số liệu ̀ ̀ ơ đia chinh; điêu tra gia đ vê hô s ̣ ́ ̀ ́ ất thi tr ̣ ường trong đia ban huyên. ̣ ̀ ̣ Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phân tích các số liệu đã thu thập trong quá trình điều tra nhằm làm rõ thực trạng hê thông hô s ̣ ́ ̀ ơ đia chinh va tinh hinh ̣ ́ ̀ ̀ ̀ xây dựng CSDL địa chính trên địa bàn huyện, từ đó đề xuất cać giai phap. ̉ ́ Phương pháp kế thừa: Thu thập tài liệu trong và ngoài nước có liên quan; khảo cứu tài liệu và kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chương trình, công trình đề tài khoa học có liên quan đến vấn đề nghiên cứu. Phương pháp mô hình hóa: được sử dụng để xây dựng mô hinh CSDL đ ̀ ịa ̉ ̣ chính cua huyên. Kết quả đạt được 2
Thiết kế được mô hình CSDL địa chính của huyện Ba Vì nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của huyện. Mô hình có thể áp dụng cho các huyện khác có quỹ đất lâm nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội. Xây dựng được CSDL địa chính bằng phần mềm ViLIS 2.0, thử nghiệm với dữ liệu của thôn Đức Thịnh, xã Tản Lĩnh. Từ đó đưa ra những giải pháp hoàn thiện hơn cho phần mềm này phục vụ nhu cầu quản lý đất đai đa dạng của huyện. ̉ ̣ ̣ Triên khai cung câp thông tin vê CSDL đia chinh trên mang Internet d ́ ̀ ́ ưới dạng bản đồ trực tuyến, thử nghiệm với dữ liệu của thôn Đức Thịnh, xã Tản Lĩnh. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn Ý nghĩa khoa học: kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học và pháp lý xây dựng CSDL địa chính, vai trò của nó trong quản lý nhà nước về đất đai tại đơn vị hành chính hành chính cấp quận, huyện. Ý nghĩa thực tiễn: + Đề tài đã đưa ra được những giải pháp có tính khả thi cao nhằm xây dựng CSDL địa chính huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội. + Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo hữu ích cho các nhà quản lý, các nhà lãnh đạo có những biện pháp cụ thể để tập trung vào từng giải pháp nhằm xây dựng CSDL địa chính trên địa bàn huyện đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai và phát triển kinh tế xã hội của huyện. Cấu trúc luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận kiến nghị, phụ lục và tài liệu tham khảo cấu trúc của luận văn gồm 3 chương: Chương 1. Tổng quan về hệ thống hồ sơ địa chính và nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở nước ta. Chương 2. Thực trạng hê thông hô s ̣ ́ ̀ ơ đia chinh va tinh hinh xây d ̣ ́ ̀ ̀ ̀ ựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện ở Ba Vì – thành phố Hà Nội. Chương 3. Đề xuất giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Ba Vì – thành phố Hà Nội. 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ NHU CẦU XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH Ở NƯỚC TA 1.1. Hệ thống hồ sơ địa chính 1.1.1 Khái niệm Hệ thống hồ sơ địa chính được hiểu là hệ thống bản đồ địa chính và sổ sách địa chính, gồm các thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của thửa đất, về người sử dụng đất, về quá trình sử dụng đất, được thiết lập trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Hình 1.1) [14]. 1. VÞ trÝ Hå s¬ §Þa chÝnh 2. H×nh thÓ 1. B¶n ®å ®Þa chÝnh 3. KÝch thíc Tù nhiªn 2. Sæ môc kª 4. DiÖn tÝch 3. Sæ ®Þa 5. Lo¹i ®Êt chÝnh 6. Gi¸ ®Êt Kinh tÕ Thö a 4. GiÊy chøng ®Êt nhËn quyÒn sö dông ®Êt 7. Tªn chñ sö dông 5. Hå s¬, giÊy 8. Môc ®Ých sö dông tê vÒ chñ sö dông ®Êt 9. Thêi h¹n sö dông 6. C¸c giÊy tê 10. C¸c quyÒn vµ nghÜa vô X∙ hé i, ph¸p lý cã ph¸p lý liªn quan 11. C¸c ràng buéc, h¹n chÕ vÒ sö dông ®Êt 12. BiÕn ®éng vÒ sö dông ®Êt 13. C¬së ph¸p lý 4
Hình 1.1. Yêu cầu thông tin đất đai trong quản lý nhà nước về đất đai Hồ sơ địa chính là tài liệu cơ sở để thiết lập Hệ thống thông tin đất đai, Hệ thống thông tin bất động sản. Theo thông tư 09/2007/TTBTNMT về việc hướng dẫn lập, chỉnh sửa, quản lý hồ sơ địa chính quy định hồ sơ địa chính gồm: Bản đồ địa chính. Sổ địa chính. Sổ mục kê đất đai. Sổ theo dõi biến động đất đai. Bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuỳ thuộc vào tính chất của từng loại tài liệu và đặc điểm sử dụng của chúng mà hệ thống tài liệu trong hồ sơ địa chính được chia thành 2 loại : + Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết. + Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý. 1.1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý nhà nước về đất đai Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai, nhất là ở cấp cơ sở xã (phường) và cấp huyện (quận). Điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. (Hình 1.2) [10]. Các thông tin trong hồ sơ địa chính phục vụ trực tiếp cho công tác thống kê, kiểm kê đất, là cơ sở xác định nguồn gốc và tình trạng pháp lý của thửa đất phục vụ cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ địa chính phục vụ đắc lực cho công tác giao đất, cho thuê đất và cung cấp cơ sở thông tin sử dụng đất cho thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai. Hồ sơ địa chính cũng đóng vai trò khá quan trọng trong công tác quản lý tài chính về đất đai, là cơ sở để xác định hạng đất, giá trị tài sản gắn liền với đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Thông tin trong hồ sơ địa chính phản ánh hiện trạng sử dụng đất phục vụ cho công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thông qua việc cập nhật các biến động sử dụng đất, hồ sơ địa chính cho phép nhà quản lý theo dõi quá trình sử dụng đất. 5
Ở cấp độ vĩ mô, thông tin hồ sơ địa chính phản ánh thực trạng sử dụng đất làm cơ sở để Nhà nước xây dựng chính sách sử dụng đất đai trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Hồ sơ địa chính không chỉ có chức năng phục vụ quản lý nhà nước về đất đai mà còn thực hiện việc cung cấp các thông tin về sử dụng đất phục vụ nhu cầu thông tin của cộng đồng. Ph¶n ¸nh hiÖn C¬së thÈm tra ChÝnh s¸ch tr¹ng ®Ó x©y Hå (nguån gèc, c¬ Thanh tra, gi¶i dùng chÝnh s¸ch së ph¸p lý sö quyÕt tranh ®Êt ®ai s ¬ - §¸nh gi¸ thùc dông ®Êt ) chÊp, khiÕu n¹i hiÖn chÝnh s¸ch ®Þa c hÝnh C¬së tæng hîp - Thèng kª, ChØnh lý hå Th«ng tin biÕn sè liÖu: kiÓm kª ®Êt s¬ ®éng sö dông - §Þnh kú ®ai ®Êt - Chuyªn ®Ò - Cung cÊp th«ng tin - §¸nh gi¸ hiÖn Nguån gèc vµ tr¹ng sö dông ®Êt - LËp hå s¬ - C¬së x¸c ®Þnh th«ng tin thöa ®Êt - Ph¶n ¸nh kÕt qu¶ - ThÈm ®Þnh hå s¬ h¹ng ®Êt - T×nh tr¹ng ph¸p thùc hiÖn kÕ ho¹ch - KiÓm tra viÖc giao - Th«ng tin tµi s¶n lý ®Êt, cho thuª ®Êt g¾n liÒn víi ®Êt - NghÜa vô tµi chÝnh Qu¶n lý tµi chÝnh - Kª khai ®¨ng ký Quy ho¹ch, kÕ Giao ®Êt, cho vÒ ®Êt ®ai - CÊp giÊy chøng ho¹ch sö dông thuª ®Êt nhËn quyÒn sö ®Êt dông ®Êt Hình 1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai 1.1.3. Các thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay 1.1.3.1. Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ pháp lý duy nhất làm cơ sở xây dựng và quyết định chất lượng hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên cho công tác quản lý. Nó bao gồm các tài liệu sau: Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc thành lập bản đồ địa chính bao gồm: toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo Luận chứng kinh tế kĩ thuật đã được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của mỗi công trình đo vẽ lập bản đồ địa chính trừ bản đồ địa chính, hồ sơ kĩ thuật thửa đất, sơ đồ trích thửa. Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai và cấp GCNQSDĐ: Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kê khai đăng ký, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất, các giấy tờ liên 6
quan tới nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước,… như GCNQSDĐ cũ, văn tự mua bán, giấy phép xây dựng nhà, bản án của Tòa án nhân dân,… Hồ sơ kiểm tra kỹ thuật, nghiệm thu sản phẩm đăng ký đất đai, xét cấp GCNQSDĐ. Như vậy, hồ sơ địa chính gốc là tập hợp những văn bản giấy tờ được hình thành trong quá trình sử dụng đất nhằm xác nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất của chủ sử dụng; chúng được hình thành khi xét kê khai đăng ký cấp GCNQSDĐ; khi những thủ tục này hoàn thành, chúng chỉ có ý nghĩa là tài liệu lưu trữ và được dùng để nghiên cứu khi có yêu cầu của các cơ quan chức năng. 1.1.3.2. Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý Bên cạnh hồ sơ gốc dùng lưu trữ và tra cứu khi cần thiết còn có hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý. Nội dung của hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin sau đây: 1. Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí của thửa đất (thể hiện trên bản đồ địa chính, sổ mục kê, sổ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất); 2. Người sử dụng thửa đất (thể hiện trên sổ địa chính, sổ mục kê và giấy chứng nhận QSDĐ); 3. Nguồn gốc sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất (thể hiện trên sổ địa chính và giấy chứng nhận); 4. Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và chưa thực hiện (thể hiện trên sổ địa chính, sổ mục kê và giấy chứng nhận); 5. Quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất (thể hiện trên sổ địa chính và giấy chứng nhận); 6. Biến động trong quá trình sử dụng đất (thể hiện trên sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai và giấy chứng nhận); 7. Các thông tin khác có liên quan (thể hiện trên sổ địa chính, bản đồ địa chính và giấy chứng nhận). Nội dung cụ thể của hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý gồm các loại tài liệu như sau: * Bản đồ địa chính Trong hệ thống tài liệu hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên cho quản lý thì bản đồ địa chính là loại tài liệu quan trọng nhất. Bởi bản đồ địa chính cung cấp các thông tin không gian của thửa đất như vị trí, hình dạng, ranh giới thửa đất, ranh giới nhà, tứ cận,.. Những thông tin này giúp nhà quản lý hình dung về 7
thửa đất một cách trực quan. Bên cạnh các thông tin không gian bản đồ địa chính còn cung cấp các thông tin thuộc tính quan trọng của thửa đất và tài sản gắn liền trên đất như: loại đất, diện tích pháp lý, số hiệu thửa đất,… Bản đồ địa chính gồm hai loại: Bản đồ địa chính cơ sở và bản đồ địa chính. + Bản đồ địa chính cơ sở: là bản đồ nền cơ bản để đo vẽ bổ sung thành bản đồ địa chính. Bản đồ địa chính cơ sở thành lập bằng các phương pháp đo vẽ có sử dụng ảnh chụp từ máy bay kết hợp với đo vẽ bổ sung ở thực địa. Bản đồ địa chính cơ sở được đo vẽ kín ranh giới hành chính và kín khung mảnh bản đồ. Bản đồ địa chính cơ sở là tài liệu cơ bản để biên tập, biên vẽ và đo vẽ bổ sung thành bản đồ địa chính theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn; được lập phủ kín một hay một số đơn vị hành chính cấp xã, huyện, tỉnh; để thể hiện hiện trạng vị trí, diện tích, hình thể của các ô, thửa có tính ổn định lâu dài, dễ xác định ở thực địa của một hoặc một số thửa đất có loại đất theo chỉ tiêu thống kê khác nhau hoặc cùng một chỉ tiêu thống kê. + Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận. Bản đồ địa chính được thành lập bằng các phương pháp: đo vẽ trực tiếp ở thực địa, biên tập, biên vẽ từ bản đồ địa chính cơ sở được đo vẽ bổ sung để vẽ trọn các thửa đất, xác định loại đất của mỗi thửa theo các chỉ tiêu thống kê của từng chủ sử dụng trong mỗi mảnh bản đồ và được hoàn chỉnh để lập hồ sơ địa chính. Bản đồ địa chính được lập theo chuẩn kỹ thuật thống nhất trên hệ thống tọa độ nhà nước. Trong công tác thành lập và quản lý hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính là một trong những tài liệu quan trọng, được sử dụng, cập nhật thông tin một cách thường xuyên. Căn cứ vào bản đồ địa chinh đ ́ ể làm cơ sở giao đất, thực hiện đăng ký đất, cấp GCNQSDĐ nói chung và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở đô thị nói riêng. Xác nhận hiện trạng, thể hiện biến động và phục vụ cho chỉnh lý biến động của từng loại đất trong đơn vị hành chính cấp xã (phường, thị trấn). Làm cơ sở để thanh tra tình hình sử dụng đất và giải quyết tranh chấp đất đai. + Bản đồ địa chính gồm các thông tin: Thông tin về thửa đất gồm vị trí, kích thước, hình thể, số thứ tự, diện tích, loại đất. Thông tin về hệ thống thuỷ văn, thuỷ lợi gồm sông, ngòi, kênh, rạch, suối, đê, ... 8
Thông tin về đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu. Mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới hành lang an toàn công trình, điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh. + Bản đồ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp: Có thay đổi số hiệu thửa đất. Tạo thửa đất mới. Thửa đất bị sạt lở tự nhiên làm thay đổi ranh giới thửa. Thay đổi loại đất. Đường giao thông, công trình thuỷ lợi theo tuyến, sông, ngòi, kênh, rạch suối được tạo lập mới hoặc có thay đổi về ranh giới. Có thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, địa danh và các ghi chú thuyết minh trên bản đồ. Có thay đổi về mốc giới hành lang an toàn công trình. + Bản đồ địa chính được đo vẽ lại khi mà biến động vượt quá 40%. * Sổ mục kê đất đai + Sổ mục kê đất đai: là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi về các thửa đất, đối tượng chiếm đất nhưng không có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đến quá trình sử dụng đất. Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất và phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai. + Sổ mục kê gồm các thông tin: Thửa đất gồm mã số, diện tích, loại đất, giá đất, tài sản gắn liền với đất, tên người sử dụng đất và các ghi chú về việc đo đạc thửa đất. Đường giao thông, công trình thủy lợi và các công trình khác theo tuyến mà có sử dụng đất hoặc có hành lang bảo vệ an toàn gồm tên công trình và diện tích trên tờ bản đồ. Sông, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo tuyến gồm tên đối tượng và diện tích trên tờ bản đồ. Sơ đồ thửa đất kèm theo sổ mục kê đất đai. + Tất cả các trường hợp biến động phải chỉnh lý trên bản đồ địa chính thì đều phải chỉnh lý trên sổ mục kê để tạo sự thống nhất thông tin. * Sổ địa chính + Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và tình trạng sử 9
dụng đất của người đó. Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử dụng đất của người sử dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng người sử dụng đất. + Sổ địa chính gồm các thông tin: Tên và địa chỉ người sử dụng đất. Thông tin về thửa đất gồm: số hiệu thửa đất, địa chỉ thửa đất, diện tích thửa đất phân theo hình thức sử dụng đất (sử dụng riêng hoặc sử dụng chung), mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, những hạn chế về quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa thực hiện, số phát hành và số vào sổ cấp GCNQSDĐ. Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất. + Sổ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp sau: Có thay đổi người sử dụng đất, người sử dụng đất được phép đổi tên. Có thay đổi số hiệu, địa chỉ, diện tích thửa đất, tên đơn vị hành chính nơi có đất. Có thay đổi hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất. Có thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất. Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện. Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. * Sổ theo dõi biến động đất đai + Sổ theo dõi biến động đất đai được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn. Sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong sử dụng đất gồm thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. + Sổ theo dõi biến động đất đai gồm các thông tin: Tên và địa chỉ của người đăng ký biến động. Thời điểm đăng ký biến động. Số hiệu thửa đất có biến động. Số tờ bản đồ có thửa đất biến động. 10
Nội dung biến động về sử dụng đất. Theo Thông tư số 09/2007/TTBTN&MT, hồ sơ địa chính ngoài Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai còn có Bản lưu GCNQSDĐ. Qua đó có thể thấy, hồ sơ địa chính là tài liệu được sử dụng thường xuyên trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Do đó, nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp thời, phù hợp với hiện trạng sử dụng đất để đáp ứng nhu cầu quản lý về đất đai. Điều này trở nên rất dễ dàng khi thiết lập được CSDL địa chính. Đó là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính (gồm dữ liệu không gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa chính và các dữ liệu khác có liên quan) được sắp xếp, tổ chức, để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thường xuyên bằng phương tiện điện tử. Khi đó, các thông tin cần thiết có thể khai thác trực tiếp từ CSDL địa chính. Chính vì vậy, v iệc xây dựng CSDL địa chính là yêu cầu cơ bản đề xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại. 1.2. Cơ sở khoa học pháp lý xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính 1.2.1. Cơ sở khoa hoc xây d ̣ ựng cơ sở dữ liệu địa chính CSDL địa chính chứa đựng thông tin đất đai và đồng thời thể hiện mối quan hệ của con người với thửa đất. Trên thê gi ́ ơi, các nhà khoa h ́ ọc luôn luôn cố gắng tìm cách khái quát hoá các mô hình quản lý đất đai, từ đó đưa ra một chuẩn mẫu về quản lý đất đai. Năm 1994, Hiệp hội Trắc địa thế giới (FIG) đã hoàn thành tài liệu Cadastral 2014 thể hiện được những nguyên tắc cơ bản của một hệ thống địa chính hiện đại với tầm nhìn 20 năm va no đã tr ̀ ́ ở thành một sợi chỉ xuyên suốt trong các nghiên cứu có liên quan đến hồ sơ địa chính và đăng ký đất đai. Dựa trên tài liệu này, năm 2002, một nhóm học giả người Hà Lan (Lemmen, Van Oosterom và nnk) đã đưa ra một mô hình cơ sở dữ liêu đ ̣ ịa chính có tên là CCDM (Core Cadastral Domain Model) (hình 1.3).[21] 11