Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xác định giá thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội

Chia sẻ: Na Na | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:89

Thêm vào BST

Báo xấu

178
lượt xem 22
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn nhằm tìm hiểu quy định về giá đất, các phương pháp định giá đất và cơ chế chính sách hiện tại liên quan đến việc xác định giá thuê đất, đơn giá thuê đất; tìm hiểu thực trạng về việc áp dụng các phương pháp định giá để xác định giá thuê đất và đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội; đề xuất một số giải nhằm nâng cao hiệu quả công tác xác định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xác định giá thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN --------------------- Lương Đại Tôn NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội – 2012
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN --------------------- Lương Đại Tôn NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Địa Chính Mã số: 60.44.80 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. THÁI THỊ QUỲNH NHƯ Hà Nội – 2012 LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập cũng như trong thời gian hoàn thành khóa luận tốt nghiệp của mình, em đã nhận được sự chỉ dạy và giúp đỡ tận tình của các thầy cô trong khoa Địa Lý và bộ môn Địa chính, trường Đại Học Khoa Học Tự Nhiên, Đại Học Quốc Gia Hà Nội. Thầy cô đã truyền đạt cho chúng em những kiến thức nền tảng và những kiến thức chuyên môn để em có thể hoàn thành tốt khóa luận này và bổ sung cho công việc hiện tại. Qua đây, em cũng xin gửi đến các thầy cô những lời cảm ơn chân thành nhất. Đặc biệt em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến cô Thái Thị Quỳnh Như, người đã trực tiếp giúp đỡ em trong suốt quá trình nghiên cứu, hoàn thành khóa luận tốt nghiệp. Trong thời gian làm khóa luận cô luôn định hướng, góp ý, sửa chữa những chỗ sai sót giúp cho đề tài tốt nghiệp của em hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 28 tháng 12 năm 2012 Học viên Lương Đại Tôn
CHÚ THÍCH CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Từ viết đầy đủ BĐS Bất động sản HĐND Hội đồng nhân dân MĐSDĐ Mục đích sử dụng đất NN Nhà nước NSNN Ngân sách nhà nước GTCT Giá trị công trình SDĐ Sử dụng đất SXKD Sản xuất kinh doanh TĐ Thuê đất TNR Thu nhập ròng TSDĐ Tiền sử dụng đất TSSS Tài sản so sánh
MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Chương 1 - TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ THUÊ ĐẤT 5 1.1. Khái niệm về giá đất và giá thuê đất. 5 1.1.1 Khái niệm về giá đất. 5 1.1.2 Đơn giá thuê đất. 5 1.2. Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất. 8 1.2.1. Các nguyên tắc xác định giá đất. 8 1.2.2. Các phương pháp xác định giá đất. 11 1.3. Vai trò của định giá và quản lý Nhà nước về giá. 14 1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê đất. 15 1.4.1 Yếu tố thông thường 15 1.4.2 Yếu tố khu vực 18 1.4.3 Yếu tố cá biệt 18 Chương 2 - ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 26 2.1 Điều kiện tự nhiên, khinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 26 2.1.1 Vị trí địa lý. 26 2.1.2 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội. 27 2.1.3 Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 32 2.2 Đánh giá thực trạng xác định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 33 2.2.1 Quy định về việc định giá thuê đất. 33
2.2.2 Nhu cầu và khối lượng các dự án được xác định giá thuê đất. 46 2.2.3 Thực trạng xác định giá thuê đất. 48 Chương 3- ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI. 73 3.1 Về cơ chế, chính sách 73 3.2 Về công tác tổ chức thực hiện xác định giá thuê đất. 75 3.3 Về giá đất sản xuất kinh doanh, giá thuê đất. 76 3.4 Một số giải pháp khác 78 KẾT LUẬN 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO 82
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài (1) Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị ngày càng tăng. Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý và sử dụng đất đai, trong đó quản lý Nhà nước về giá đất và định giá đất phải đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế mới . (2) Luật Đất đai 1993 đã xác định đất có giá, “ Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất; Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian (Luật Đất đai 1993, Điều 12); “trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, khi đó người bị Nhà nước thu hồi đất được đền bù thiệt hại (Điều 27)”. (3) Thủ đô Hà Nội với vai trò là trung tâm chính trị - hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế, động lực phát triển của vùng đồng bằng sông Hồng và cả nước. Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế thế giới, chính sách khuyến khích đầu tư của cả nước, thành phố Hà Nội đã thu hút nhiều dự án đầu tư lớn tầm cỡ quốc gia và địa phương với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước. Tuy nhiên vấn đề quản lý và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của các tổ chức được giao đất, cho thuê đất ngày càng trở lên phức tạp và khó khăn. (4) Thời gian vừa qua, UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo các Sở, ban ngành hoàn thiện các cơ chế chính sách trong quản lý đất đai nói chung và lĩnh vực xác định nghĩa vụ tài chính của các tổ chức, doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn Thành phố nói riêng. Kết quả năm 2011 tiền thu từ cho thuê đất là 1.175 tỷ đồng chiếm 12% tổng các khoản thu từ đất. Tuy nhiên, theo báo cáo của Cục thuế thành
phố Hà Nội tính đến tháng quý II năm 2012, trên địa bàn toàn thành phố có 3.376 lô đất cần xác định mới và xác định lại đơn giá thuê đất, trong đó: 1.840 đơn vị đang sử dụng 1.908 lô đất với tổng diện tích là 21.705.400 m2 đất chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất; 1.368 đơn vị đang sử dụng 1.468 lô đất với tổng diện tích là 6.580.692 m2 đất đã có quyết định cho thuê đất và Hợp đồng thuê đất cần xác định lại. Mặc dù vậy, để có thể áp dụng các quy định pháp luật có liên quan trong việc xác định giá thuê đất của các đơn vị tổ chức nhằm đảm bảo đúng quy định và nhanh chóng là rất khó khăn và phức tạp. Xuất phát từ lý do này, tôi đã chọn thực hiện đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xác định giá thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội” 2. Mục tiêu nghiên cứu Tìm hiểu quy định về giá đất, các phương pháp định giá đất và cơ chế chính sách hiện tại liên quan đến việc xác định giá thuê đất, đơn giá thuê đất. Tìm hiểu thực trạng về việc áp dụng các phương pháp định giá để xác định giá thuê đất và đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Từ đó đề xuất một số giải nhằm nâng cao hiệu quả công tác xác định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 3. Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu cơ chế chính sách liên quan đến việc xác định giá thuê đất, đơn giá thuê đất. - Nghiên cứu các phương pháp định giá đất. - Điều tra, tìm hiểu việc áp dụng các phương pháp định giá để xác định giá, đơn giá thuê đất và đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Phân tích, đánh giá thực trạng công tác xác định giá thuê đất, làm rõ một số nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện việc thực hiện việc xác định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Đề ra giải pháp, kiến nghị đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả việc xác định đơn giá thuê đất, đẩy nhanh tiến độ thực hiện thủ tục hành chính về quản lý sử dụng đất đai. 4. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian: Xác định giá thuê đất đối với các tổ chức kinh tế được cho thuê đất khi thực hiện nghĩa vụ tài chính trên địa bàn thành phố Hà Nội. 5. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu: sử dụng để thu thập thông tin tư liệu về công tác giao đất, cho thuê đất... - Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về giá sản xuất kinh doanh và giá thuê đất phục vụ cho mục đích nghiên cứu. - Phương pháp điều tra giá đất thị trường: điều tra giá đất thị trường tại địa bàn nghiên cứu. - Phương pháp tổng hợp và phân tích để đánh giá làm rõ thực trạng công tác xác định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội và đề xuất các giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách liên quan đến xác định giá thuê đất. 6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn Luật đất đai 2003; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thông.tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30/11/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Các báo cáo của các cấp: UBND thành phố Hà Nội, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính liên quan đến vấn đề nghiên cứu. - Các giáo trình cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách pháp luật đất đai,… - Tài liệu chuyên ngành của các chuyên gia; - Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế tại địa phương.
Chương 1 - TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ THUÊ ĐẤT 1.1. Khái niệm về giá đất và giá thuê đất. 1.1.1 Khái niệm về giá đất. Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Luật Đất Đai năm 2003 quy định: “ Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” (Luật Đất đai 2003, Điều 4) Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 1.1.2 Đơn giá thuê đất.
Điều 11 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định: Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp. Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ quy định: 1. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất một năm tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp. 2. Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê đất tối đa không quá hai (02) lần đơn giá thuê đất theo quy định tại khoản 1 Điều này. 3. Đối với đất ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê đất tối thiểu không dưới 0,5 lần đơn giá thuê đất quy định tại khoản 1 Điều này. 4. Trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất phải nộp được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất và cùng thời hạn sử dụng đất. Trường hợp thời hạn hoạt động của dự án ghi trên Giấy chứng nhận đầu tư (Giấy phép đầu tư) khác với thời hạn thuê đất trong trường hợp trả tiền thuê đất một lần quy định tại điểm này thì thời hạn hoạt động của dự án được điều chỉnh phù hợp với thời hạn thuê đất. 5. Đơn giá thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê là đơn giá trúng đấu giá, cụ thể như sau: a) Đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê đối với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê đất thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá. Số tiền thuê đất phải nộp trong trường hợp này là đơn giá trúng đấu giá nhân (x) với diện tích đất thuê nhân (x) với thời hạn thuê đất (bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp và tương ứng như trường hợp đấu giá giao đất có thu tiền sử dụng đất). b) Đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê đối với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá; đơn giá này được ổn định trong 10 năm, hết thời gian ổn định, việc điều chỉnh đơn giá thuê đất áp dụng như trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không theo hình thức đấu giá nhưng mức điều chỉnh của thời kỳ ổn định 10 năm tiếp theo không vượt quá 30% đơn giá thuê đất của kỳ ổn định trước.
6. Đối với công trình kiến trúc xây dựng trên mặt nước thuộc một trong các nhóm đất quy định tại Điều 13 Luật Đất đai thì áp dụng đơn giá thuê đất quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 5 Điều này. 7. Đơn giá thuê đất để xây dựng công trình ngầm (không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất) được xác định không quá 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt có cùng mục đích sử dụng. Đơn giá thuê đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh áp dụng cho phù hợp với thực tế tại địa phương. Đơn giá thuê đất của mỗi dự án được ổn định 05 năm. Hết thời hạn ổn định, nếu giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố có sự biến động không quá 20% so với giá đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm xác định đơn giá thuê đất lần trước đó thì Sở Tài chính (đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất), Ủy ban nhân dân cấp huyện (đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất) quyết định đơn giá thuê đất cho thời hạn tiếp theo. Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố có sự biến động từ 20% trở lên so với đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm xác định đơn giá thuê đất lần trước đó thì Sở Tài chính chủ trì xác định lại và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh cho phù hợp làm cơ sở để Sở Tài chính (đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất), Ủy ban nhân dân cấp huyện (đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất) quyết định điều chỉnh đơn giá thuê của thời hạn (05 năm) tiếp theo. 1.2. Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất. 1.2.1. Các nguyên tắc xác định giá đất. Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu. Những yếu tố này lại luôn ở thế biến động. Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất (định giá BĐS) là những nguyên
tắc kinh tế, có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm giá thị trường. Những nguyên tắc này ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chúng luôn gắn liền với nhau và bổ sung cho nhau. Hiện nay, việc định giá đất được tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sau: * Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước. Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất được hiểu gồm cả về mặt vật chất và về mặt pháp luật. - Về mặt vật chất: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể). - Về mặt pháp luật: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa đất đó phải được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ. Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đối với một thửa đất không chỉ nói đến khả năng sinh lời của thửa đất đó mà có trường hợp thu nhập thực từ một thửa đất lại dưới dạng các tiện lợi khác không thể lượng hoá được bằng tiền. Nhưng nó là một chỉ tiêu không thể không tính đến trong định giá bất động sản và trong một chừng mực nào đó nó được vật chất hoá như là một chỉ tiêu để chỉ mặt vật chất của bất động sản. * Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể không bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thay đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các xu thế của thị trường (xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất…) đối với loại thửa đất đó. Bên cạnh đó, các nhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần, thị hiếu nhà, đất của con
người cũng thay đổi không ngừng. Vì vậy, người định giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường để định giá đất nhằm phù hợp với thị trường tại thời điểm định giá. Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người nên việc ước tính giá trị thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá trị thị trường chỉ có giá trị vào thời điểm định giá. “Nguyên tắc thay thế” luôn kết hợp với nguyên tắc dự báo, bao gồm những thay đổi về chính sách đất đai của Nhà nước; về sự biến động của thị trường đất đai. Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá. * Nguyên tắc biến động Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các yếu tố hình thành giá đất, mà các yếu tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những yếu tố này và những biến động chung của chúng. Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của những yếu tố này. Vì các yếu tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai. Do đó, nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau. Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giấ đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới xác định được giá đất hợp lý và chính xác. Điều cần chú ý là các nguyên tắc không đứng đơn lẻ mà có mối quan hệ trực tiếp và gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ các nguyên tắc trên còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng để vận dụng
một cách tổng hợp mới nắm được giá đất chính xác. 1.2.2. Các phương pháp xác định giá đất. 1. Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, giá bán của các bất động sản so sánh được điều chỉnh để phản ánh những sự khác nhau giữa chúng và bất động sản chủ thể, theo công thức: AP = S + BA +BeA + GA+ IA +CA +NA Trong đó: * AP là giá bất động sản chủ thể; * S là giá bán của bất động sản so sánh; * BA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về vị trí thửa đất; * BeA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về qui mô, kích thước thửa đất * GA là lượng điều chỉnh cho sự khác tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất; * IA là một lượng điều chỉnh cho sự lạm phát kể từ ngày bán đến thời điểm điều tra; * CA là lượng điều chỉnh cho sự khác nhau về các điều kiện qui hoạch xây
dựng; * NA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về cơ sở hạ tầng và môi trường xung quanh. 2. Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Từ quan điểm cho rằng giá trị lợi nhuận thuần từ một dự án đầu tư hay từ một bất động sản cho thu nhập là trị giá hiện tại của các khoản lợi nhuận thuần dự kiến thu được trong tương lai. Do vậy, để tìm kiếm giá trị hiện tại của các nguồn thu nhập trong tương lai, lý thuyết định giá sử dụng 2 phương pháp để tính giá đó là phương pháp vốn hoá sinh lợi và phương pháp vốn hoá trực tiếp. - Phương pháp vốn hoá sinh lợi. Phương pháp vốn hoá sinh lợi sử dụng công thức tổng quát dòng tiền chiết khấu phát sinh không đều giữa các năm hoặc giữa các giai đoạn của cả quá trình kinh doanh. - Phương pháp vốn hoá trực tiếp Là phương pháp ước tính giá trị bất động sản trên cơ sở biết thu nhập năm đầu tiên từ bất động sản hoặc từ một giá trị vốn đầu tư ban đầu. Phương pháp vốn hoá trực tiếp có công thức tính đơn giản hơn so với phương pháp dòng tiền chiết khấu. Công thức tổng quát áp dụng trong phương pháp vốn hoá trực tiếp như sau: 1  r n Kn  K 0 Trong đó: * K0 là vốn đầu tư ban đầu; * Kn là vốn đầu tư ban đầu và lợi nhuận từ vốn được tính ở năm cuối hoặc giai đoạn cuối; * r là lãi suất bình quân năm;
* n là số năm dự kiến thuê hoặc kinh doanh. Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất. 3. Phương pháp chiết trừ: Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá. 4. Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản. Công thức: V = DT – CP Trong đó: V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá, DT là tổng doanh thu của dự án, CP là tổng chi phí đầu tư dự án. Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
1.3. Vai trò của định giá và quản lý Nhà nước về giá. Đối với bất động sản giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người. Giá trị bất động sản được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố: - Điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nước, khoáng sản), vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhưỡng. - Ý tưởng và chuẩn mực của xã hội; - Sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mô gia đình, sự phân bố tự nhiên của các nhóm xã hội; - Hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương, lượng tiền và tín dụng; - Sự quản lý và điều tiết của Nhà nước: chính sách, pháp luật, quy hoạch kế hoạch, chính sách môi trường; Trong đó vai trò của Nhà nước có ý nghĩa quan trọng, thể hiện trên các phương diện sau: (1) Nhà nước điều tiết giá thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô Giá đất không chỉ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: Định hướng phát triển kinh tế quốc dân; xu hướng đổi mới cơ cấu sản xuất và kết cấu hạ tầng; sự hình thành các trung tâm công nghiệp, thương mại và du lịch. (2) Nhà nước điều tiết giá thông qua các công cụ quản lý Trong thị trường nhà đất, giá cả không chỉ phụ thuộc vào quy luật cung cầu, mà còn phụ thuộc vào cả xu hướng phát triển. Nhà nước thông qua cơ chế, chính sách, chủ trương để quản lý và điều tiết mạnh mẽ và có hiệu quả thị trường nhà đất. Mặt khác, Nhà nước có thể can thiệp rất sâu vào giá cả của đất bằng việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. (3) Nhà nước thông qua điều tiết giá để điều tiết lợi ích đối với cộng đồng: việc tổ chức xác định đúng đắn giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng. Qua đó, bằng các chính sách và biện pháp Nhà nước điều tiết lợi ích giữa các tầng lớp nhân dân,