Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu ứng dụng GIS và phương pháp phân tích đa chỉ tiêu AHP trong định giá đất ở đô thị (thử nghiệm tại thị trấn Quốc Oai, thành phố Hà Nội)

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:105

Thêm vào BST

Báo xấu

37
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm ứng dụng được công nghệ GIS và phương pháp phân tích đa chỉ tiêu AHP trong định giá đất ở đô thị trên cơ sở thử nghiệm tại tại thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu ứng dụng GIS và phương pháp phân tích đa chỉ tiêu AHP trong định giá đất ở đô thị (thử nghiệm tại thị trấn Quốc Oai, thành phố Hà Nội)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ---------------------------- Đoàn Quang Cương NGHIÊN CỨU ỨNG DỤNG GIS VÀ PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH ĐA CHỈ TIÊU AHP TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ (THỬ NGHIỆM TẠI THỊ TRẤN QUỐC OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI) LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội - 2020
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ---------------------------- Đoàn Quang Cương NGHIÊN CỨU ỨNG DỤNG GIS VÀ PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH ĐA CHỈ TIÊU AHP TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ (THỬ NGHIỆM TẠI THỊ TRẤN QUỐC OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI) LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Quốc Bình XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học PGS.TS. Trần Quốc Bình PGS.TS. Phạm Quang Tuấn Hà Nội - 2020
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả Đoàn Quang Cương ii
LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã tận tình giảng dạy, truyền đạt cho tôi những kiến thức hữu ích để tôi hoàn thiện luận văn này. Tôi xin bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới PGS.TS.Trần Quốc Bình, người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ, chỉ bảo, giải đáp thắc mắc cho tôi trong suốt thời gian hoàn thiện luận văn. Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành tới PGS.TS.Trần Văn Tuấn người đã định hướng nghiên cứu cho tôi trên con đường nghiên cứu khoa học, giải đáp chỉ dẫn khi tôi gặp khó khăn. Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến UBND Thị trấn Quốc Oai, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Quốc Oai đã giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu. Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Đoàn Quang Cương iii
MỤC LỤC MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................. 5 1.1. Tổng quan về định giá đất .................................................................................... 5 1.1.1. Khái niệm cơ bản ..........................................................................................5 1.1.2. Nguồn gốc giá trị đất đai ...............................................................................8 1.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ...............................................................8 1.2. Cơ sở khoa học và pháp lý của công tác định giá đất ........................................ 13 1.2.1. Cơ sở khoa học ............................................................................................13 1.2.2. Cơ sở pháp lý ..............................................................................................15 1.2.3. Các phương pháp định giá đất.....................................................................16 1.2.4. Vai trò của định giá đất trong công tác quản lý đất đai ..............................18 1.3. Tình hình ứng dụng GIS trong định giá đất trên thế giới và tại Việt Nam ........ 19 1.3.1. Trên thế giới ................................................................................................19 1.3.2. Tại Việt Nam ...............................................................................................22 CHƯƠNG 2: QUY TRÌNH ỨNG DỤNG GIS VÀ AHP TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT ... 25 2.1. Các phương pháp và kỹ thuật sử dụng ............................................................... 25 2.1.1. Phương pháp phân tích nhân tố khám phá ..................................................25 2.1.2. Phương pháp phân tích đa chỉ tiêu AHP .....................................................26 2.1.3. Hệ thống thông tin địa lý GIS .....................................................................30 2.2. Quy trình ứng dụng GIS và phân tích đa chỉ tiêu AHP trong định giá đất ........ 33 2.2.1. Xác định mục tiêu, thu thập dữ liệu ............................................................33 2.2.2. Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .......................................................33 2.2.3. Lựa chọn yếu tố ảnh hưởng tới giá đất .......................................................34 2.2.4. Chuẩn bị dữ liệu ..........................................................................................36 2.2.5. Xác định trọng số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................36 2.2.6. Xây dựng bản đồ chỉ số các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .........................37 iv
2.2.7. Xây dựng bản đồ giá đất .............................................................................38 CHƯƠNG 3: THỬ NGHIỆM QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THỊ TRẤN QUỐC OAI, HUYỆN QUỐC OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ............... 39 3.1. Khái quát về địa bàn thử nghiệm ....................................................................... 39 3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên .......................................................................39 3.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội ..............................................................................40 3.1.3. Tình hình quản lý đất đai và thị trường bất động sản .................................43 3.2. Thử nghiệm định giá đất tại thị trấn Quốc Oai, thành phố Hà Nội.................... 46 3.2.1. Xác định mục tiêu, thu thập dữ liệu ............................................................46 3.2.2. Lựa chọn yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ......................................................46 3.2.3. Chuẩn bị dữ liệu ..........................................................................................55 3.2.4. Xác định trọng số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................60 3.2.5. Xây dựng bản đồ chỉ số ảnh hưởng của các yếu tố và bản đồ giá đất ........65 3.2.6. Đánh giá kết quả thử nghiệm ......................................................................68 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................... 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 76 PHỤ LỤC .................................................................................................................. 82 v
DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1: Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong nhân tố khu vực ...................12 Bảng 1.2: Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong nhân tố cá biệt .....................13 Bảng 2.1: Giá trị tải nhân tố tương ứng với kích thước mẫu....................................26 Bảng 2.2: Giá trị RI ứng với từng số lượng chỉ tiêu n ..............................................29 Bảng 2.3: Mẫu bảng hỏi mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ..................35 Bảng 3.1: Phân cấp các tuyến đường chính ở thị trấn Quốc Oai..............................42 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Quốc Oai năm 2017 ................................45 Bảng 3.3: Các biến quan sát ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Quốc Oai ...............47 Bảng 3.4: Bảng hệ số Cronbach's Alpha và tương quan biến tổng của các yếu tố trong nhóm cá biệt .....................................................................................................49 Bảng 3.5: Bảng hệ số Cronbach's Alpha và tương quan biến tổng của các yếu tố trong nhóm vị trí........................................................................................................50 Bảng 3.6: Bảng hệ số Cronbach's Alpha và tương quan biến tổng của yếu tố trong nhóm khu vực ............................................................................................................50 Bảng 3.7: Bảng hệ số Cronbach's Alpha và tương quan biến tổng của yếu tố trong nhóm chính sách ........................................................................................................51 Bảng 3.8: Bảng tổng hợp hệ số Cronbach's Alpha ...................................................51 Bảng 3.9: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett's test ...............................................52 Bảng 3.10: Ma trận xoay nhân tố của các biến quan sát lần chạy thứ 1 ...................53 Bảng 3.11: Ma trận xoay nhân tố của các biến quan sát lần chạy thứ 2 ...................53 Bảng 3.12: Ma trận xoay nhân tố của các biến quan sát lần chạy thứ 3 ...................54 Bảng 3.13: Kết quả phân tích nhân tố phám phá ......................................................55 Bảng 3.14: Ma trận so sánh và trọng số của 2 nhân tố Vị trí và Cá biệt...................62 Bảng 3.15: Trọng số các yếu tố nhóm vị trí ..............................................................62 Bảng 3.16: Trọng số các yếu tố trong nhóm cá biệt .................................................63 Bảng 3.17: Bảng phân cấp hệ số ảnh hưởng của các yếu tố trong nhóm vị trí .........64 vi
Bảng 3.18: Bảng phân cấp hệ số ảnh hưởng của các yếu tố trong nhóm cá biệt ......65 Bảng 3.19: Bảng phân cấp chỉ số ảnh hưởng của các yếu tố trong nhóm vị trí ........66 Bảng 3.20: Bảng phân cấp chỉ số yếu tố ảnh hưởng trong nhóm cá biệt ..................66 Bảng 3.21: Kết quả mô hình hồi quy OLS ................................................................70 Bảng 3.22: Kết quả chạy mô hình hồi quy GWR .....................................................70 Bảng 3.23: Bảng so sánh trọng số nhân tố của phương pháp AHP và GWR ...........71 Bảng 3.24: Bảng so sánh giá đất của phương pháp sử dụng chỉ số ảnh hưởng và phương pháp GWR ...................................................................................................71 vii
DANH MỤC HÌNH Hình 2.1: Thang đánh giá mức độ quan trọng của các chỉ tiêu.................................27 Hình 2.2: Mô hình khái niệm hệ thống thông tin địa lý ............................................30 Hình 2.3: Mô hình nội suy IDW ...............................................................................32 Hình 2.4: Mô hình ứng dụng GIS và AHP trong định giá đất ..................................33 Hình 2.5: Quy trình lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ..............................34 Hình 2.6: Phân cấp các chỉ tiêu trong phân tích thứ bậc ...........................................37 Hình 2.7: Mô phỏng định giá đất bằng phương pháp nội suy...................................38 Hình 3.1: Sơ đồ vị trí thị trấn Quốc Oai trong huyện Quốc Oai…………………...39 Hình 3.2: Khai báo biến trong phần mềm SPSS .......................................................48 Hình 3.3: Khai báo mức độ ảnh hưởng của các giá trị..............................................48 Hình 3.4: Giao diện chức năng phân tích nhân tố .....................................................52 Hình 3.5: Phân tích mạng trong tính khoảng cách ....................................................58 Hình 3.6: Kết quả xác định số đỉnh thửa đất trong ArcGIS ......................................59 Hình 3.7: Mô tả quá trình tính độ lệch góc ...............................................................60 Hình 3.8: Kết quả tổng hợp độ lệch góc ...................................................................60 Hình 3.9: Phân cấp các chỉ tiêu trong định giá đất tại thị trấn Quốc Oai .................61 Hình 3.10: Kết quả so sánh phân bố không gian giá đất thực hiện bằng kỹ thuật nội suy IDW và phương pháp GWR ...............................................................................72 Hình 3.11: Biểu đồ chênh lệch giá đất của phương pháp dùng chỉ số ảnh hưởng của yếu tố và GWR ..........................................................................................................72 viii
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và là thành phần quyết định đến sự phát triển của con người. Đất đai là tài sản có trước lao động và cùng với quá trình phát triển kinh tế - xã hội, đất đai tham gia vào các hoạt động của đời sống xã hội đem lại nhiều giá trị. Do đó, đất đai luôn là vấn đề quan tâm hàng đầu của mỗi quốc gia, đặc biệt là vấn đề giá đất. Giá đất là cơ sở phục vụ cho việc trao đổi, chuyển nhượng đất, các chính sách và quan hệ đất đai như cho thuê, thế chấp,... Do vậy, nếu việc xác định giá trị đất đai chính xác, khách quan, quản lý giá đất được thực hiện chặt chẽ thì đây sẽ là công cụ đắc lực góp phần sử dụng đất đai bền vững, tiết kiệm và hiệu quả. Hiện nay, phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng phổ biến trong công tác định giá đất. Phương pháp này đòi hỏi sự so sánh điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa các thửa đất. Tuy nhiên, việc điều chỉnh các yếu tố khác biệt này còn có thể được xác định dựa trên sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị của đất đai. Do vậy, để định giá đất cần xác định các yếu tố tác động đến giá đất như vị trí, khoảng cách đến các tiện ích công cộng, trung tâm hành chính, trường học,... Hơn nữa, các yếu tố khác nhau ảnh hưởng đến giá đất là không giống nhau, do đó cơ sở để xác định giá đất chính xác cần đánh giá mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá đất. Trên thế giới, việc xác định mức độ ảnh hưởng được thực hiện bằng nhiều phương thức khác nhau như phương pháp phân tích đa chỉ tiêu, mô hình hồi quy đa biến, mô hình hồi quy trọng số địa lý,... Theo nghiên cứu của Bovkir (2018), cơ sở hạ tầng dữ liệu địa lý kết hợp với logic mờ và GIS giúp phản ánh chính xác giá trị của đất đai [29]. Bằng việc kết hợp trọng số và giá trị ảnh hưởng đến giá đất của các chỉ tiêu thành phần, bản đồ giá trị các nhóm yếu tố ảnh hưởng được xây dựng nhằm phục vụ định giá đất và cung cấp thông tin đất đai. Việc kết hợp phân tích hồi quy đa biến và phân tích địa thống kê cũng đã được sử dụng nhằm xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất trong nghiên cứu của Nzau [68]. Trong nghiên cứu của Demetris Demetrious, công tác định giá đất được thực hiện bằng các kỹ thuật tiên tiến, bao gồm phân tích hồi quy bội (MRA) và phân tích trọng số địa lý trong môi trường GIS [41] để lựa chọn các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất và xây dựng bản đồ giá đất. Các nghiên cứu chỉ ra rằng phương pháp phân tích đa chỉ tiêu kết 1
hợp với các mô hình hồi quy là phương pháp có hiệu quả cao trong định giá đất [22, 29, 48]. Với đặc trưng phân bố không gian của đất đai, định giá đất ở đô thị là một công việc phức tạp đòi hỏi cần phải thu thập, lưu trữ, xử lý, phân tích về mặt không gian một khối lượng lớn dữ liệu. Với thế mạnh về lưu trữ, quản lý và phân tích dữ liệu không gian, công nghệ hệ thông tin địa lý (GIS) là sự lựa chọn tốt phục vụ công tác định giá đất. Thị trấn Quốc Oai là thị trấn thuộc huyện ngoại thành nằm ở khu vực phía tây Thủ đô Hà Nội. Các giao dịch về bất động sản khu vực này ngày càng sôi động do có sự thay đổi mạnh mẽ trong cơ sở hạ tầng và diện mạo đô thị, một số khu đô thị mới hình thành như khu đô thị Ngôi nhà mới, khu đô thị Quốc Oai. Do đó, việc xác định các chỉ số ảnh hưởng đến giá đất và giá trị đất đai sẽ là cơ sở để các nhà hoạch định chính sách sử dụng có hiệu quả trong quy hoạch sử dụng đất và phát triển thị trường bất động sản. Xuất phát từ những luận cứ đó, việc thực hiện đề tài “Nghiên cứu ứng dụng GIS và phương pháp phân tích đa chỉ tiêu AHP trong định giá đất ở đô thị (thử nghiệm tại thị trấn Quốc Oai, thành phố Hà Nội)” là cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn cao. 2. Mục tiêu nghiên cứu Ứng dụng được công nghệ GIS và phương pháp phân tích đa chỉ tiêu AHP trong định giá đất ở đô thị trên cơ sở thử nghiệm tại tại thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. 3. Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu tổng quan về giá đất, giá trị đất đai và tình hình định giá đất ở Việt Nam và trên thế giới. - Nghiên cứu xây dựng quy trình ứng dụng GIS và phương pháp phân tích đa chỉ tiêu AHP trong định giá đất ở đô thị. - Thử nghiệm định giá đất ở đô thị tại thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. 4. Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện các nhiệm vụ nghiên cứu, luận văn sử dụng 5 phương pháp nghiên cứu chính: 2
+ Phương pháp phân tích nhân tố khám phá: nhằm mô tả mối quan hệ giữa một tập hợp các biến có thể quan sát được k (số lượng nhỏ hơn) với các biến không quan sát được. Luận văn sử dụng phương pháp này để phân loại và xác định các yếu tố đại diện ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thị trấn Quốc Oai. Một số tiêu chí được sử dụng bao gồm: (1) Trị số KMO phải đạt từ 0,5 trở lên (0,5 ≤ KMO ≤ 1). Nếu trị số này nhỏ hơn 0,5 thì phân tích nhân tố không phù hợp với tập dữ liệu nghiên cứu; (2) Kiểm định Bartlett: có ý nghĩa thống kê nhỏ hơn 0,05 (sig Bartlett’s Test ≤ 0,05) chứng tỏ các biến quan sát có tương quan với nhau trong nhân tố; (3) Trị số Eigenvalue là một tiêu chí sử dụng phổ biến để xác định số nhân tố trong phân tích EFA. Trị số này đại diện cho phần biến thiên được giải thích bởi mỗi nhân tố. Với tiêu chí này, chỉ những nhân tố có Eigenvalue ≥ 1 mới được giữ lại trong mô hình phân tích; (4) Hệ số nhân tố tải (Factor loading) còn được gọi là trọng số nhân tố tải, giá trị này biểu thị mối quan hệ tương quan giữa quan sát và nhân tố. + Phương pháp phân tích đa chỉ tiêu AHP: theo đó quá trình phân tích bao gồm (1) Phân cấp các chỉ tiêu theo mục đích đánh giá; (2) Thiết lập ưu tiên giữa các chỉ tiêu; (3) Lập ma trận so sánh các cặp chỉ tiêu; (4) Thiết lập ma trận chuẩn hóa; (5) Tính trọng số và kiểm tra tính nhất quán. Cụ thể, phương pháp đã được sử dụng để phân tích, đánh giá mối quan hệ của các nhân tố vị trí, chính sách, cá biệt, khu vực và xác định trọng số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại địa bàn nghiên cứu thông qua ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực quản lý đất đai. + Phương pháp bản đồ và phân tích không gian bằng GIS: được sử dụng chuẩn hóa bản đồ, chuẩn hóa dữ liệu không gian (mối quan hệ không gian giữa các thửa đất), phân tích khoảng cách ngắn nhất theo đường giao thông giữa các điểm kinh tế - xã hội như bệnh viện, trường học, ủy ban nhân dân,... bằng công cụ Network Analyst. + Phương pháp điều tra xã hội học: được sử dụng để thu thập ý kiến đánh giá của 100 người sử dụng đất, các chuyên gia về mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất bằng thang đo Likert. Ngoài ra, phương pháp này còn được dùng để thu thập thông tin của các thửa đất đã giao dịch trên thị trường như: diện tích, mặt tiền, hình thể, pháp lý,... và giá của những bất động sản đã giao dịch thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất. + Phương pháp tổng hợp, so sánh, đánh giá: phương pháp này được sử dụng nhằm đánh giá độ tin cậy trong quá trình xác định giá đất. Theo đó, luận văn so sánh hiệu suất của mô hình tuyến tính nhỏ nhất và mô hình hồi quy trọng số địa lý 3
theo chỉ số phần dư, chỉ số AICc, R2 hiệu chỉnh để lựa chọn mô hình thích hợp. Từ mô hình có hiệu suất cao hơn, giá đất khi thực hiện bởi hai phương pháp được tổng hợp, so sánh và đánh giá sự chênh lệch về mức giá của hai cách tiếp cận. 5. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian nghiên cứu: Toàn bộ khu vực đất ở đô thị tại thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu về giá đất ở đô thị và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị. 6. Kết quả đạt được Xây dựng được quy trình định giá đất ở đô thị và cơ sở dữ liệu phục vụ định giá đất của thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. 7. Ý nghĩa khoa học của đề tài - Đưa ra được cách lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị bằng phương pháp phân tích nhân tố khám phá. - Đề xuất được quy trình ứng dụng GIS và AHP trong định giá đất ở đô thị. - Cho thấy được sự kết hợp của GIS và AHP trong định giá đất đem lại kết quả tương đồng với việc sử dụng các mô hình hồi quy. 8. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị của khu vực nghiên cứu. Xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất tại thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. Kết quả nghiên cứu của luận văn làm phong phú thêm cơ sở sở khoa học và phương pháp tiếp cận trong công tác định giá đất. 9. Cấu trúc của luận văn Ngoài phần mở đầu và kết luận, cấu trúc luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu Chương 2: Quy trình ứng dụng GIS và AHP trong định giá đất Chương 3: Thử nghiệm quy trình định giá đất ở đô thị tại thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. 4
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Tổng quan về định giá đất 1.1.1. Khái niệm cơ bản a) Giá trị đất, giá đất C.Mác lấy lao động làm thước đo giá trị hàng hóa, theo lao động sản xuất, hàng hóa có tính hai mặt bao gầm: lao động cụ thể và lao động trừu tượng. Do vậy, hàng hóa sản xuất ra cũng mang hai thuộc tính là giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị sử dụng gắn liền với lao động cụ thể, đây là thuộc tính của đất làm thỏa mãn nhu cầu của con người trong sản xuất và sinh hoạt. Về giá trị, đây cũng là thuộc tính đất đai, giá trị của đất đai là lao động kết tinh trong đất. Những sự vật không do lao động kết tinh thì không có giá trị và đất đai tự nhiên vì thế cũng không có giá trị. Như vậy, đất đai tự nhiên không phải hàng hóa, mà đất đai kinh tế mới là hàng hóa và mới có giá trị. Đất đai là yêu cầu cần thiết của tất cả các hoạt động kinh tế [66]. Về khía cạnh kinh tế, giá trị đất đai được hiểu là sự dự kiến về tính hữu dụng thông qua khả năng sử dụng nhằm đáp ứng các nhu cầu khác nhau của con người. Ngoài ra, giá trị thể hiện sự quý trọng, giữ gìn hoặc có thể trao đổi được trong điều kiện thị trường hiện nay. Ricardo cho rằng giá trị tương ứng hoặc phù hợp vè tiền, hàng hóa tại một thời điểm nhất định. Khái niệm giá trị liên quan đến 2 điều kiện chính: (1) phải có cầu trong thị trường, (2) phải có khó khăn nhất định để đạt được nó. Vì đất đai là tài nguyên hữu hạn, dưới áp lực của dân số và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao, giá trị của đất đai sẽ tăng dần trong lương lai [80]. Khi nói đến giá trị, phải phân biệt giữa giá trị trao đổi, giá trị thực và giá trị chuyển nhượng. Người ta có giá trị thực nếu có số dư giữa cung và cầu. Nếu nguồn cung vượt quá nhu cầu thì giá trị sẽ giảm, ngược lại nó sẽ tăng lên. Giá đất là một tham số để thể hiện giá trị của một đối tượng hoặc một tài sản. Giá thể hiện bằng tiền được chấp nhận chung để so sánh các giá trị trong thị trường [80]. Đất đai có vai trò như một tài sản chính và là cơ sở cho tài sản thế chấp và là mỏ neo của hệ thống tài chính. Ở nước ta, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích. Do đó, theo Luật đất đai 2013, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất, đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. 5
b) Các loại giá đất Trên thế giới và Việt Nam, giá đất tồn tại ở các dạng khác nhau như giá đất thị trường, giá đất do nhà nước quy định. Ở Việt Nam, Nhà nước quy định Khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể. Khung giá đất do chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá thì Chính phủ sẽ điều chỉnh khung giá cho phù hợp [12]. Dựa trên những nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Trong thời gian thực hiện bảng giá, nếu khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh cho phù hợp [12]. Đối với giá đất cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá phù hợp [12]. Ngoài ra, trên thực tế trong các giao dịch còn có giá đất thị trường, giá đất thị trường là giá hình thành qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá Nhà nước, do các bên thỏa thuận trong các giao dịch như chuyển nhượng cho thuê,... Giá trị thị trường được xác định bởi các yếu tố trong thị trường tại một thời điểm cụ thể. Liên minh châu Âu đưa ra định nghĩa rõ ràng trong chỉ thị 91/647/EEC đã định nghĩa, giá trị thị trường là giá mà đất và bất động sản có thể được bán theo hợp đồng tư nhân giữa người bán và người mua [80]. Có nghĩa rằng giá đất và bất động sản được bán trong thị trường minh bạch, là giá tốt nhất có thể đạt được bởi người mua, việc sử dụng hợp đồng tư nhân sẽ loại trừ trường hợp đấu giá có giá thấp hơn giá trị thực của đất đai. Hơn nữa, bất động sản đó phải được tồn tại công khai trên thị trường. Thời gian tồn tại trên thị trường tùy thuộc vào hoàn cành, tuy nhiên phải đủ dài để đảm bảo số lượng người mua tiềm năng để tạo ra thị 6
trường [80]. Do vậy, Tegova đã định nghĩa giá thị trường là số tiền ước tính mà tài sản sẽ trao đổi vào ngày định giá giữa người mua và người bán sau khi được tiếp thị thích hợp, trong đó các bên đã có hành động hiểu biết, thận trọng và không ép buộc nhau [77]. Do vậy, các trường hợp không được coi là giá thị trường bao gồm: giao dịch trong điều kiện bắt buộc, người mua và bán là đồng sở hữu, mua bán trong quan hệ gia đình, mua bán trong nội bộ công ty, mua có tính chất đầu cơ. c) Thị trường đất đai Trên thế giới, có nhiều định nghĩa khác nhau về thị trường bất động sản nhưng các khái niệm đó đều có một quan điểm chung khái quát về thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ về giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa – tiền tệ [6]. Một trong những định nghĩa cổ điển đề cập đến thị trường bất động sản là định nghĩa theo Harvey. Theo đó, thị trường bất động sản là cơ chế mà người mua và người bán các loại tài sản được tập hợp lại để xác định giá tài sản được trao đổi [49]. Thị trường bất động sản có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng hơn, chúng bao gồm tất cả các tổ chức, sắp xếp thông qua đó bất động sản được sử dụng, giao dịch và phát triển. Đây là mối quan hệ tổng hòa các giao dịch bất động sản trên một khu vực địa lý. Về chức năng, thị trường bất động sản giúp thành lập mô hình giá cả, giá thuê và lợi nhuận. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản liên quan đến các giao dịch về quyền là các tài sản trên đất [23]. Đây là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Tất cả các quan hệ giao dịch đất đai thông qua quan hệ hàng hóa - tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường đất đai [80]. Do đó, thị trường đất đai là một dạng của thị trường bất động sản. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu [12], người dân được thực hiện các quyền với đất, như vậy thị trường đất đai chính là thị trường quyền sử dụng đất. Ở mức độ cao, thị trường đất đai được phân thành: thị trường cho thuê, thị trường quyền sử dụng đất,... Với thị trường cho thuê, đây là thị trường cho việc sử dụng của bất động sản. Phía cầu là những hộ gia đình, công ty và các tổ chức muốn sử dụng không gian cho sinh hoạt, sản xuất, tiêu thụ. Về phía cung là những chủ sở hữu bất động sản, cho người có nhu cầu thuê bất động sản của mình. Khác với các hàng hóa khác, giao dịch đất đai sản không đơn thuần là các hoạt động mua bán mà đối tượng của giao dịch còn là các quan hệ liên quan đến các quyền như thuê – cho thuê, cầm cố, thế chấp, chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản. Như vậy, thị trường đất đai được hiểu là tổng thể các giao dịch về đất đai sản dựa trên 7
các quan hệ hàng hóa – tiền tệ. Ở đây, thị trường đất đai không chỉ mang ý nghĩa về vị trí mà còn bao hàm mối quan hệ về không gian và thời gian [6]. 1.1.2. Nguồn gốc giá trị đất đai Về mặt bản chất, đất đai tự nhiên là không có giá. Nhưng khi đất đai có lao động sáng tạo thì của cải vật chất được tạo ra và đất đai trở lên có giá trị. Ngoài ra, đất đai và bất động sản có giá trị vì mang lại một nguồn thu nhập vô hình hoặc hữu hình trong tương lai. Trong xã hội hiện đại, giá trị trao đổi thường gắn liền với giá cả và được thực hiện thông qua giao dịch giá trị [80] và giá của đất được điều khiển bởi quy luật cung cầu và nhận thức về lợi ích tiềm năng từ đất. 1.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Đất đai có tính cố định, không thể di dời do vậy giữa các khu vực đô thị hóa, phát triển kinh tế xã hội, chất lượng môi trường khác nhau thì giá đất sẽ khác nhau. Giá cả và giá trị đất đai được xác định không chỉ bởi vị trí của tài sản mà còn chịu tác động của nhiều yếu tố ngoại sinh và nội sinh trong thị trường [44]. Các nhà nghiên cứu trên thế giới cho thấy rằng giá đất được xác định bởi cấu trúc không gian của các thành phố và có thể đại diện bởi các mô hình toán học và có thể kiểm chứng trong quá trình phân tích thị trường. Phần lớn các bản đồ giá trị đất đai dựa trên mối quan hệ tương quan giữa giá trị đất và khoảng cách đến các khu trung tâm. Năm 1964, Alonso đã sử dụng phân tích quy luật để chứng minh mức độ ảnh hưởng của các trung tâm đến giá đất ở đô thị [25]. Theo nghiên cứu của Liu Zheng, sự phát triển của giá đất được phân tích dựa trên khoảng cách tới các tiện ích công cộng, trường học. Về các yếu tố tiếp cận, bản đồ giá trị đất đai được phát triển dựa trên khoảng cách giữa các thửa đất và các trung tâm thành phố, đại lộ chính, trung tâm y tế. Ngoài các yếu tố làm tăng giá trị đất đai như trung tâm thành phố, các tiện ích công cộng,... hệ thống ga đường sắt (mà rộng hơn là các điểm nút giao thông) có ảnh hưởng đáng kể đến giá đất. Do vậy, hệ thống đường sắt thúc đẩy khả năng tiếp cận việc làm ở các trung tâm, các cơ sở giáo dục và tiện ích giải trí [43]. Bên cạnh đó, hệ thống ga đường sắt cũng cải thiện khả năng tiếp cận đến các trung hâm hành chính, làm các bất động sản gần các trạm trung chuyển hấp dẫn hơn. Hệ thống công viên đô thị là một trong những yếu tố quan trọng của đô thị nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống. Hệ thống công viên đô thị góp phần cải thiện chất lượng cuộc sống đô thị [55]. Ngoài ra, thảm thực vật và các vùng nước, không gian xanh là những yếu tố góp phần hạn chế tiếng ồn và ô nhiễm không khí trong đô 8
thị [27]. Do đó, công viên đô thị có tác động tích cực đến bất động sản. Trong nghiên cứu tại Portland, các công viên có thảm thực vật tự nhiên sẽ có tác động lớn đến giá đất. Các kết quả cho thấy, cứ tăng thêm 1km trong khoảng cách từ công viên, giá trị tài sản giảm 5,9% [79]. Ở tầm vĩ mô, giá đất chịu ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, nhân khẩu, môi trường, trong đó các yếu tố có quan hệ chặt chẽ với giá trị đất đai bao gồm tỉ lệ nhập cư, thu nhập trung bình, lãi suất cho vay [54]. Một số yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá đất bao gồm tình trạng kinh tế - xã hội - môi trường, khoảng cách đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, giao thông, các dịch vụ đô thị bao gồm công viên, sân thể thao, trung tâm y tế, bệnh viện [60]. Dựa trên mô hình hồi quy trọng số địa lý, Nakamura chỉ ra chất lượng môi trường sống có tác động tích cực đến giá trị đất đai [65]. Tiếng ồn là một trong những nguồn gây khó chịu cho người dân, gây hại cho sức khỏe, giảm sự tập trung và hiệu quả công việc [81]. Do vậy, ảnh hưởng của tiếng ồn đến giá bất động sản được nghiên cứu ở nhiều nước phát triển. Trong nghiên cứu của Becker (2003) đã phân tích sự ảnh hưởng của tiếng ồn ở những con đường lớn ở Israel, kết quả cho thấy giá trung bình của các bất động sản tăng 1,2% khi tiếng ồn giảm 1 dB [28]. Tương tự như vậy, dựa trên mô hình hedonic về giá đất, Kim và cộng sự đã chỉ ra rằng, tại khu vực đô thị Seoul, mức giá đất giảm 1,3% nếu tiếng ồn tăng lên 1% [56]. Tuy nhiên, tác động của tiếng ồn đến giá cả thường không ổn định và phụ thuộc vào đặc điểm của các khu vực khác nhau [58]. Ngoài ra, đặc điểm chính trị là phương tiện để chính phủ kiểm soát về mặt không gian của các đô thị. Các chính sách về quy hoạch, chính sách phát triển có ảnh hưởng đáng kể đến giá đất [83]. Theo nhiều nghiên cứu hiện nay, nhóm nhân tố ảnh hưởng đến giá đất được phân chia dựa trên mối quan hệ của các nhân tố và phạm vi ảnh hưởng, bao gồm: nhân tố vĩ mô, nhân tố khu vực, nhân tố cá biệt [16]. Nhân tố vĩ mô: Nhân tố vĩ mô là nhân tố nói chung có tính phổ biến đến giá đất, ảnh hưởng tổng thể đến mức giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất. Bao gồm các nhân tố điển hình sau: 9
+ Nhân tố chính trị và hành chính Nhân tố chính trị và hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất thông qua những chính sách, quy định dựa trên mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất gồm có: Chế độ về đất, chế độ nhà ở, quy hoạch đô thị, chính sách giá đất, chính sách thuế, chế độ quản lý giao thông và sự biến đổi về hành chính,... - Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất,... Chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất. - Thời kỳ: Mốt và thị hiếu nhà ở thường thay đổi theo từng thời kỳ phát triển của nền kinh tế - xã hội, phụ thuộc vào từng nhóm đối tượng có nhu cầu về thuê mua BĐS. Vì thế mà giá đất ở và nhà ở cũng thay đổi theo từng thời kỳ khác nhau. - Quy hoạch đô thị: Ảnh hưởng trực tiếp đến mục đích sử dụng đất, vị trí và khả năng sinh lợi từ đất. Những thửa đất có chung mục đích sử dụng đất nhưng có vị trí khác nhau, khả năng sinh lợi từ đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau. Vì thế mà quy hoạch đô thị có vai trò quan trọng đối với sự tăng giảm của giá đất. - Chính sách về giá đất: Ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá đất. Chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến giá đất cao thấp. - Chính sách thuế: Thuế từ việc sử dụng đất cao ảnh hưởng không nhỏ đến việc đầu tư vào đất đai, từ đó giá đất giảm, giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp và ngược lại nếu thuế giảm thì giá đất sẽ có xu hướng tăng lên. - Thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho giá cả đất ở đó tăng. Ví dụ như một thành phố được nâng cấp tử đô thị loại 2 lên đô thị loại 1, hoặc nơi nào đó không phải là thị trấn nâng lên thành thị trấn sẽ thu hút các nhà đầu tư từ bên ngoài, phát triển kinh tế - xã hội, dẫn đến nhu cầu về nhà đất tăng từ đó giá đất cũng có xu hướng tăng theo. + Nhân tố nhân khẩu Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế - xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với: Mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu, cấu thành nhân khẩu gia đình,...[54]. 10
Điển hình như mật độ nhân khẩu tăng cao thì nhu cầu về đất cũng tăng kéo theo giá đất cũng tăng lên. Hay những nhân khẩu có trình độ văn hóa, giáo dục, dân trí cao thì có ảnh hưởng khá lớn đến giá đất vì thường ở những khu vực có trật tự ổn định, môi trường sống sạch đẹp, văn minh hơn,... + Nhân tố xã hội Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là: Trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất, tiến trình đô thị hóa,... Trong những nhân tố này thì nhân tố về an ninh xã hội ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất kể là khu nhà ở hay khu công nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. Và ngược lại, nếu mất trật tự xã hội, an ninh kém thì khu vực đó giá đất sẽ thấp hơn. Ngoài ra, tiến trình đô thị hóa cũng ảnh hưởng quan trọng đến giá đất vì đó là kết quả của quá trình công nghiệp hóa. Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa cao mà trong khi đó diện tích đất tự nhiên của đơn vị hành chính thì không đổi, dân số ngày càng tăng lại có xu hướng dịch chuyển từ nông thôn lên thành thị để học tập, sinh sống, làm việc thì giá đất của khu vực đó chắc chắn sẽ tăng lên nhiều hơn so với các khu vực thông thường khác. + Nhân tố quốc tế Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước. + Nhân tố kinh tế Kinh tế phát triển là yếu tố đầu tiên quyết định đến sự phát triển nhanh và bền vững của đất nước. Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đến quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình phát triển đó thì kinh tế cũng tác động chi phối đến giá đất thông qua các chỉ tiêu sau đây: - Tình trạng phát triển kinh tế: Đối với cá nhân, hộ gia đình, tăng trưởng kinh tế là cơ sở để tăng cầu về đất ở. Đối với quốc gia, tăng trưởng kinh tế làm gia tăng 11