Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2013-2015

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:93

Thêm vào BST

Báo xấu

23
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu đề tài là nắm được phương pháp tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng. Thấy được hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng. Có được hệ thống các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình, cơ chế phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất hiệu quả hơn.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2013-2015

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐINH VUI ĐÁNG GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG GIAI ĐOẠN 2013-2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số : 60.85.01.03 HUẾ - 2016 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐINH VUI ĐÁNG GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG GIAI ĐOẠN 2013-2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số : 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. NGUYỄN HỮU NGỮ HUẾ - 2016 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Huế, ngày … tháng … năm 2016 Tác giả luận văn Đinh Vui PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CÁM ƠN Để hoàn thành chương trình đào tạo thạc sĩ ngành quản lý đất đai và luận văn tốt nghiệp này, tôi xin trân trọng cám ơn: Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo sau Đại học trường Đại học Nông lâm Huế, Ban chủ nhiệm Khoa Tài nguyên Đất và Môi trường nông nghiệp đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi được tham gia khóa học Cao học Quản lý đất đai K20A. Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lời cám ơn chân thành đến TS. Nguyễn Hữu Ngữ, giáo viên hướng dẫn khoa học đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi trong suốt thời gian làm luận văn tốt nghiệp. Trân trọng cám ơn Văn phòng UBND thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng, các cán bộ của Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Đà Nẵng, Trung tâm dịch vụ đấu giá thành phố Đà Nẵng, UBND quận Hải Châu, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hải Châu đã giúp đỡ và chia sẻ tài liệu, số liệu để tôi hoàn thành tốt việc thu thập số liệu, tài liệu. Xin được gửi lời cám ơn đến người thân đã động viên, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cám ơn! Huế, ngày 15 tháng 02 năm 2016 Tác giả luận văn Đinh Vui PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Đề tài : “Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2013-2015” Để đáp ứng yêu cầu trên và phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, Luật Đất đai năm 2013 quy định hầu hết việc nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đều thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo ra sự công khai minh bạch và tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã tạo ra sự bình đẳng trong việc giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức và cá nhân, xóa bỏ được cơ chế xin cho, làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản., góp phần tăng hiệu quả và đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng Đề tài tập trung nghiên cứu những mặt tích cực và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó đề xuất phương pháp tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý trên địa bàn nghiên cứu. Nắm được phương pháp tổ chức, hiệu quả và các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình, cơ chế phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất hiệu quả hơn. Đề tài được thực hiện với sự điều tra, khảo sát thực tế, thu thập thông tin tại địa phương, từ các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai kết hợp với việc xây dựng hệ thống bảng hỏi, phỏng vấn đối với các chủ thể tham gia đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện đề tài sử dụng các phương pháp chủ yếu : Phương pháp điều tra thu thập thông tin, phương pháp thống kê và phương pháp tổng hợp. Thông qua nghiên cứu này, đề xuất được các giải pháp hợp lý nhằm đảm bảo tính công khai, dân chủ, tăng hiệu quả trong đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng. Đây là cơ sở để chính quyền địa phương tổ chức thực hiện những đợt đấu giá quyền sử dụng đất tiếp theo đạt hiệu quả cao hơn. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1 1. Đặt vấn đề ............................................................................................................ 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................ 2 3. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................ 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................... 3 1.1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN VÀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................................................... 3 1.1.1. Lý luận chung về bán đấu giá tài sản............................................................. 3 1.1.2. Lý luận chung về bán đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam .................... 9 1.2. VẤN ĐỀ ĐẤU GIÁ ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC ................................................ 17 1.2.1. Trung Quốc .................................................................................................. 17 1.2.2. Đài Loan ...................................................................................................... 19 1.2.3. Nhật Bản ...................................................................................................... 20 1.3. THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ THÀNH PHỐ LỚN TẠI VIỆT NAM .......................................................................................... 22 1.3.1. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hà Nội .................................... 22 1.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hồ Chí Minh ........................... 23 1.3.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đà Nẵng .................................. 23 1.3.4. Một số kết quả nghiên cứu liên quan đến đề tài .......................................... 24 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................................................. 26 2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ................................................................................ 26 2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................................................... 26 2.2.1. Giới hạn về không gian................................................................................ 26 2.2.2. Giới hạn về thời gian ................................................................................... 26 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .................................................................................. 26 2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................... 27 2.4.1. Điều tra thu thập số liệu, tài liệu .................................................................. 27 2.4.2. Phương pháp thống kê ................................................................................. 27 2.4.3. Phương pháp phân tích xử lý số liệu ........................................................... 27 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 28 3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA QUẬN HẢI CHÂU .............. 28 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................... 28 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................ 31 3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI CỦA QUẬN HẢI CHÂU ............................. 36 3.2.1. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất......... 36 3.2.2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ................................................................ 37 3.2.3. Giao đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất ................................... 37 3.2.4. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .. 37 3.2.5. Thống kê, kiểm kê đất đai ........................................................................... 38 3.2.6. Việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất .................... 39 3.2.7. Tổ chức kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai ........ 39 3.3. THỰC TRẠNG VÀ KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ........................................................... 40 3.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn thành phố Đà Nẵng .................................................................................................................. 40 3.3.2. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng tại thành phố Đà Nẵng........ 42 3.3.3. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng tại thành phố Đà Nẵng.......... 44 3.3.4. Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án tại quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng .............................................................................. 49 3.4. HIỆU QUẢ VÀ HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HẢI CHÂU ................................................................. 60 3.4.1. Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu ........................................................................................................................ 60 3.4.2. Hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu ........................................................................................................................ 65 3.5. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HẢI CHÂU ................................................................. 68 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ......................................................................................... 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................... 72 PHỤ LỤC .................................................................................................................... 76 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản BNV Bộ Nội vụ BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường ĐG Đấu giá ĐTT Đất thị trường GCNQSDĐ Giấy chứng nhận GKĐ Giá khởi điểm NN Nông nghiệp UBND Ủy ban nhân dân PLDSKT Pháp luật Dân sự - kinh tế PTQĐ Phát triển quỹ đất QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất QSDĐƠ Quyền sử dụng đất ở QSHNƠ Quyền sở hữu nhà ở SDĐ Sử dụng đất TĐG Trúng đấu giá Trđ Triệu đồng TN-MT Tài nguyên và Môi trường TTLN Thông tư liên ngành TTLT Thông tư liên tịch TM-DV Thương mại – Dịch vụ ĐGKT Đấu giá không thành PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang bảng Bảng 3.1. Cơ cấu sử dụng đất quận Hải Châu năm 2014 .........................................39 Bảng 3.2. Các văn bản của Trung ương và địa phương liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................................40 Bảng 3.3. Mức phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Đà Nẵng tính theo giá trị quyền sử dụng đất theo giá khởi điểm .....................................46 Bảng 3.4. Mức phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Đà Nẵng tính theo diện tích đất ........................................................................................ 46 Bảng 3.5. Bước giá tối thiểu để đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Đà Nẵng ............................................................................................... 47 Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đất K 197/1 Nguyễn Chí Thanh, quận Hải Châu Đà Nẵng ................................................................ 50 Bảng 3.7. Giá đất trên thị trường tại khu dân cư K 197/1 Nguyễn Chí Thanh, quận Hải Châu Đà Nẵng ............................................................................51 Bảng 3.8. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu dân cư Kênh Thuận Phước (đoạn từ đường Hàn Mặc Tử ra đường Bạch Đằng nối dài), phường Thuận Phước, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng ..............................................53 Bảng 3.9. Giá đất trên thị trường tại khu dân cư Kênh Thuận Phước (đoạn từ đường Hàn Mặc Tử ra đường Bạch Đằng nối dài), phường Thuận Phước, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng ...................................................................53 Bảng 3.10. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu dân cư số 1 Nguyễn Tri Phương (mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ đoạn từ Nguyễn Tri Phương đến Phan Đăng Lưu thuộc phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu) ......55 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii Bảng 3.11. Giá đất thương mại dịch vụ trên thị trường tại khu dân cư số 1 Nguyễn Tri Phương (mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ đoạn từ Nguyễn Tri Phương đến Phan Đăng Lưu thuộc phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu) ......56 Bảng 3.12. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu dân cư đường 30/4, phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng .............................. 57 Bảng 3.13. Giá đất trên thị trường tại khu dân cư đường 30/4, phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng ..................................................58 Bảng 3.14. Chênh lệch số tiền thu được giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm ......60 Bảng 3.15. Chênh lệch giá đất ở trung bình trên thị trường và giá trúng đấu giá ........63 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Số hiệu Tên hình Trang hình Hình 1.1. Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản tại Nhật Bản ..................................21 Hình 3.1. Bản đồ hành chính quận Hải Châu ............................................................ 28 Hình 3.2. Bản đồ vùng nghiên cứu ............................................................................36 Hình 3.3. Cơ cấu sử dụng đất quận Hải Châu năm 2014 ..........................................39 Hình 3.4. Chênh lệch số tiền thu được giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm ......61 Hình 3.5. Chênh lệch giá đất ở trung bình trên thị trường và giá trúng đấu giá ........63 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Trong thời đại hiện nay, việc nâng cao chất lượng sống của con người là một điều quan trọng và cần thiết nhất, nhu cầu sinh hoạt của con người ngày một được cải thiện và nâng cao. Để làm được điều này trong suốt cả một quá trình phát triển chúng ta đã tác động liên tục vào điều kiện tự nhiên. Trong đó, việc tác động vào đất đai là nhiều nhất. Đất đai là tài sản tự nhiên do tạo hoá ban cho con người, ngoài những chức năng vốn có là môi trường sống, tư liệu sản xuất, nơi hình thành các khu dân cư, đường giao thông… mà nó còn có chức năng thu hút đầu tư và tạo nguồn vốn cho con người. Muốn có tốc độ tăng trưởng và phát triển nhanh, các quốc gia, địa phương và gia đình phải biết cách tổ chức, sử dụng và quản lý quỹ đất đai có hạn của mình một cách hiệu quả. Trong những năm qua, Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai và đặc biệt Luật Đất đai năm 2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã góp phần quan trọng trong việc sử dụng, khai thác hiệu quả về nguồn lực đất đất đáp ứng được nhu cầu phát triển về lĩnh vực kinh tế, văn hoá, y tế, giáo dục, khoa học, xã hội… Trong đó, đặc biệt là xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, là điều kiện rất cơ bản để phát triển kinh tế, nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân và phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước. Để đáp ứng yêu cầu trên và phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, Luật Đất đai năm 2013 quy định hầu hết việc nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đều thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo ra sự công khai minh bạch và tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã tạo ra sự bình đẳng trong việc giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức và cá nhân, xóa bỏ được cơ chế xin cho, làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Đồng thời, thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất cũng đã góp phần vào việc ngăn ngừa tình trạng tham nhũng về đất đai và tạo nguồn thu rất lớn cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá chưa sát với giá thị trường, hiện tượng thông thầu của người tham gia đấu giá xảy ra khá phổ biến,... Xuất phát từ những vấn đề trên, nhằm tạo ra sự bình đẳng trong việc giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức và cá nhân, xóa bỏ được cơ chế xin cho, làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, góp phần tăng hiệu quả và đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2013-2015” PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu chung Thấy được những mặt tích cực và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó đề xuất phương pháp tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý trên địa bàn nghiên cứu. 2.2. Mục tiêu cụ thể Nắm được phương pháp tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng. Thấy được hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng. Có được hệ thống các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình, cơ chế phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất hiệu quả hơn. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Đề tài cung cấp cơ sở khoa học cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất, làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp trong đấu giá quyền sử dụng đất và trong công tác quản lý đất đai. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu đã đánh giá đúng thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng giúp các nhà quản lý có cách nhìn khách quan hơn, sát thực hơn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Thông qua nghiên cứu này, đề xuất được các giải pháp hợp lý nhằm đảm bảo tính công khai, dân chủ, tăng hiệu quả trong đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng. Đây là cơ sở để chính quyền địa phương tổ chức thực hiện những đợt đấu giá quyền sử dụng đất tiếp theo đạt hiệu quả cao hơn. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN VÀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1. Lý luận chung về bán đấu giá tài sản 1.1.1.1. Khái niệm, bản chất của bán đấu giá tài sản Đấu giá tài sản là một dịch vụ ngày càng có vị trí, vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế-xã hội. Đấu giá tài sản là một trong những cách thức linh hoạt để chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác góp phần thúc đẩy hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động mua bán trao đổi hàng hoá nói riêng phát triển một cách đa dạng. Trong những năm qua, hoạt động bán đấu giá tài sản ở nước ta đã từng bước phát triển, có những đóng góp quan trọng trong công tác thi hành pháp luật, đặc biệt là công tác thi hành án dân sự, xử lý vi phạm hành chính và đấu giá quyền sử dụng đất. Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán hàng tài sản công khai mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa [18]. Dưới góc độ pháp lý, định nghĩa về bán đấu giá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể. Chẳng hạn điều 3, Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định “Bán đấu giá là hình thức bán và mua tài sản công khai, theo đó các tài sản và quyền tài sản được bán cho người trả giá cao nhất” [18]. Còn đạo luật của Floriada năm 2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt đối” là cuộc bán đấu giá không yêu cầu giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hoá sẽ được bán cho người trả giá cao nhất [18]. Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản. Theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản” [18]. Theo quy định của pháp luật thì khái niệm bán đấu giá tài sản trên được xem xét trong từng lĩnh vực cụ thể: Chẳng hạn trong lĩnh vực thương mại, Luật Thương mại năm 2005 coi đấu giá hàng hóa là một trong số hoạt động thương mại cụ thể, theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức bán đấu giá thực hiện việc bán hàng hóa công khai để chọn người mua trả giá cao nhất [31]. Những quy định liên quan đến đấu giá hàng hóa trong Luật thương mại năm 2005 nhằm phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ đấu giá hàng hóa, nâng cao hiệu quả và hiệu lực pháp lý của hoạt động PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 thương mại này. Song trên thực tế, hoạt động bán đấu giá hàng hoá trong thương mại chưa thực sự phát triển mà chủ yếu là người bán hàng tự mình thực hiện việc bán hàng hóa qua thỏa thuận. Theo quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản thì bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc trình tự, thủ tục được quy đinh tại nghị định này. Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao cho đến khi có người trả gia cao nhất [14]. Việc bán đấu giá tài sản được thực hiện theo nguyên tắc công khai liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Mọi cuộc đấu giá đều phải do đấu giá viên điều hành theo trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản do Nhà nước quy định. Tài sản trong đấu giá là động sản, bất động sản, giấy tờ có giá và các quyền tài sản được giao dịch theo quy định của Pháp luật. Đấu giá tài sản là một dịch vụ có từ lâu đời và tương đối phát triển ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ. Tuy nhiên, ở nước ta, hoạt động đấu giá tài sản chỉ mới thực sự bắt đầu phát triển khi Đảng và Nhà nước ta áp dụng chính sách mở cửa, chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với sự hình thành và phát triển của pháp luật về bán đấu giá tài sản qua các giai đoạn khác nhau. 1.1.1.2. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về bán đấu giá tài sản ở Việt Nam a. Giai đoạn từ năm 1989 đến năm 1996 Có thể nói, dịch vụ bán đấu giá tài sản tại Việt Nam được hình thành và phát triển từ việc bán đấu giá tài sản để thi hành án dân sự. Bởi lẽ, các quy định về bán đấu giá tài sản được xuất hiện đầu tiên trong pháp luật về thi hành án dân sự. Pháp luật về bán đấu giá tài sản được đánh dấu bằng sự ra đời của Pháp lệnh thi hành án dân sự ngày 28 tháng 8 năm 1989 (gọi là Pháp lệnh năm 1989), quy định về bán đấu giá tài sản để thi hành án. Tài sản đã kê biên được bán cho người trả giá cao nhất. Nếu không có ai trả giá cao hơn giá đã định thì tài sản được bán cho người mua theo giá mà Hội đồng định giá đã định. Tài sản không bán được thì được định giá lại để tiếp tục bán đấu giá [17]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 Đối với bán đấu giá nhà, Điều 30 Pháp lệnh năm 1989 quy định: Người muốn mua nhà phải nộp đơn và nộp trước 1% giá trị nhà tại Tòa án. Người mua được nhà phải trả đủ tiền tại Tòa án trong thời hạn ba mươi ngày kể từ ngày bán đấu giá [17]. Để thực hiện Pháp lệnh năm 1989, Tòa án nhân dân Tối cao, Viện kiểm sát nhân dân Tối cao và Bộ Tư pháp có Thông tư liên ngành số 06-89/TTLN ngày 07 tháng 12 năm 1989 hướng dẫn thực hiện một số quy định của Pháp lệnh năm 1989. Đối với tài sản không phải là nhà, người mua được tài sản phải trả tiền ngay tại nơi bán đấu giá. Nhưng nếu tài sản trị giá từ một triệu đồng trở lên thì người mua phải trả ngay ít nhất là 10% trị giá của tài sản và trong thời hạn ba ngày kể từ ngày bán đấu giá họ phải trả đủ số tiền còn thiếu tại Tòa án. Năm 1994, Pháp lệnh Thi hành án dân sự được ban hành mới thay thế cho Pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 1989 (gọi là Pháp lệnh năm 1994). b. Giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2005 Năm 1995, Bộ Luật Dân sự đầu tiên ở nước ta được Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ 8 thông qua. Đây là một văn bản pháp luật quan trọng, điều chỉnh các quan hệ giao kết dân sự, trong đó có quan hệ về bán đấu giá tài sản. Trên cơ sở đó, ngày 19 tháng 12 năm 1996 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 86/1996/CP về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản. Đây là văn bản pháp lý chuyên ngành đầu tiên điều chỉnh về lĩnh vực bán đấu giá tài sản với những quy định về tài sản bán đấu giá, người bán đấu giá, trình tự, thủ tục bán đấu giá, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về bán đấu giá. Có thể nói hoạt động bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp ở nước ta được hình thành từ năm 1997 trên cơ sở của Bộ luật dân sự và Nghị định số 86/1996/CP. Theo quy định tại Điều 4 của Nghị định số 86/1996/CP thì người bán đấu giá là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản được thành lập theo quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, do Sở Tư pháp trực tiếp quản lý. Người bán đấu giá cũng có thể là doanh nghiệp nhà nước được thành lập theo Luật doanh nghiệp nhà nước, Công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc Công ty cổ phần được thành lập theo Luật công ty để hoạt động bán đấu giá chuyên nghiệp và không kinh doanh ngành nghề khác do Sở Tư pháp quản lý về nghiệp vụ. Cũng theo quy định tại Nghị định này thì việc bán đấu giá tài sản được tiến hành sau khi người có tài sản bán đấu giá ký hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản với người bán đấu giá, xác định giá khởi điểm để bán đấu giá. Người bán đấu giá tài sản phải niêm yết, thông báo công khai việc bán đấu giá, tài sản bán đấu giá, giá khởi điểm,... Người muốn tham gia đấu giá BĐS hoặc BĐS có giá khởi điểm từ mười triệu đồng trở lên phải đăng ký mua chậm nhất là hai ngày trước ngày mở cuộc bán đấu giá và phải nộp một khoản tiền đặt trước bằng 1% giá khởi điểm [8]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 Ngày 07 tháng 04 năm 1997 Bộ Tư pháp ban hành Thông tư số 399/PLDSKT hướng dẫn một số quy định về bán đấu giá tài sản. Ở đa số địa phương, quán triệt tinh thần Nghị định số 86/CP và Thông tư số 399/PLDSKT các Trung tâm đã tổ chức bán đấu giá công khai, rộng rãi, đúng trình tự, thủ tục do đó khách hàng tham gia đấu giá ngày càng nhiều. Giá tài sản bán được phần lớn tăng hơn nhiều so với giá khởi điểm, làm lợi cho người có tài sản bán đấu giá. Khoản lệ phí nộp ngân sách đạt được chỉ tiêu mà các Trung tâm đề ra, đảm bảo cho hoạt động bán đấu giá được liên tục và có hiệu quả. Như vậy, Nghị định số 86/1996/CP là văn bản pháp luật quan trọng đặt nền móng cho dịch vụ đấu giá trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, nội dung của Nghị định số 86/1996/CP được ban hành trong những năm đầu của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam nên vẫn chứa đựng các điều khoản bất cập, hạn chế nhất định, không còn phù hợp cần thay đổi cho phù hợp với thực tế. c. Giai đoạn từ năm 2005 đến nay Ngày 18 tháng 01 năm 2005, Nghị định số 05/2005/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản được ban hành thay thế cho Nghị định số 86/1996/CP. Ngay sau khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 03/2005/TT-BTP hướng dẫn một số quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP. Nghị định số 05/2005/NĐ-CP là văn bản pháp luật chuyên ngành, là cơ sở pháp lý quan trọng để phát triển dịch vụ bán đấu giá tài sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, cùng với Nghị định số 05/2005/NĐ-CP thì còn có nhiều văn bản quy phạm pháp luật cùng điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản như Bộ Luật dân sự năm 2005, Luật Thương mại năm 2005, Luật quản lý và sử dụng tài sản nhà nước năm 2008, Luật kinh doanh BĐS năm 2006, Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002 và Pháp lệnh sửa đổi bổ sung một số điều của Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002, Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Nghị định số 159/2007/NĐ-CP ngày 30 tháng 10 năm 2007 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý rừng, bảo vệ rừng và quản lý lâm sản, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành luật đất đai, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Tổ chức phát triển quỹ đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 Sau khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP được ban hành, hoạt động bán đấu giá tài sản đã đạt được những kết quả đáng kể, tạo cơ sở pháp lý quan trọng đối với việc củng cố và phát triển các tổ chức bán đấu giá tài sản ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, góp phần thống nhất pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản và đáp ứng phần lớn nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được, pháp luật về hoạt động bán đấu giá tài sản trong thời kỳ này còn nhiều vấn đề bất cập. Thứ nhất, hiện nay có nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau cùng điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản. Bên cạnh một số luật, pháp lệnh còn có nghị định của Chính phủ, quyết định của Thủ tướng Chính phủ, thông tư liên tịch của các Bộ, ngành. Nhiều điều khoản của các văn bản quy phạm pháp luật về bán đấu giá tài sản không thống nhất với quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP, nội dung một số quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn về trình tự, thủ tục bán đấu giá, về tổ chức bán đấu giá, gây khó khăn cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong thi hành và áp dụng pháp luật. Thứ hai, do sự không đồng bộ, thống nhất trong các quy định của pháp luật nên hiện nay có nhiều loại tổ chức thực hiện việc bán đấu giá tài sản và bán đấu giá theo các trình tự, thủ tục rất khác nhau, không chặt chẽ dẫn đến việc khó quản lý, kiểm soát hoạt động này và gây thất thoát tài sản, nhất là tài sản công. Trong số các tổ chức thực hiện việc bán đấu giá tài sản thì hoạt động của các Hội đồng bán đấu giá tài sản đang có nhiều bất cập. Các Hội đồng này được thành lập để bán đấu giá theo vụ việc, không mang tính thường xuyên, chuyên nghiệp. Khi kết thúc cuộc bán đấu giá, Hội đồng tự giải thể. Do đó, khi có tranh chấp xảy ra liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp của những người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, các bên không có cơ sở pháp lý để khiếu nại Hội đồng. Ngoài ra, do cơ chế hoạt động (bao gồm cả cơ chế tài chính) và trách nhiệm pháp lý của Hội đồng bán đấu giá tài sản không rõ ràng, nên khó kiểm soát, dẫn đến thất thoát, thiệt hại về vật chất trong việc bán đấu giá các loại tài sản của Nhà nước. Thứ ba, phạm vi điều chỉnh của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP chưa xác định rõ phạm vi áp dụng của Nghị định đối với việc bán đấu giá những loại tài sản nào. Chính vì vậy, trên thực tế các cơ quan, tổ chức còn lúng túng khi áp dụng Nghị định số 05/2005/NĐ-CP dẫn đến việc bán đấu giá tài sản, nhất là tài sản công chưa được thực hiện theo những trình tự, thủ tục chặt chẽ. Đây cũng là bất cập lớn cần phải sớm khắc phục. Thứ tư, một số quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP về trình tự, thủ tục bán đấu giá còn chưa đầy đủ và chặt chẽ, thậm chí có kẽ hở, dễ dẫn đến hiện tượng tiêu cực như thông đồng, dìm giá, làm thất thoát tài sản của Nhà nước, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 Thứ năm, quy định về điều kiện cấp thẻ đấu giá viên, điều kiện hoạt động của doanh nghiệp bán đấu giá còn đơn giản, dễ dãi. Việc đăng ký hành nghề đối với đấu giá viên chưa được quy định chặt chẽ. Vai trò của đấu giá viên với tư cách là chức danh chuyên nghiệp trong hoạt động bán đấu giá chưa được phát huy, nhiều cuộc bán đấu giá không do đấu giá viên điều hành. Nhìn chung, tính chuyên nghiệp của hoạt động bán đấu giá tài sản còn thấp. Thứ sáu, quy định về quản lý nhà nước trong Nghị định số 05/2005/NĐ-CP còn thiếu, nội dung chưa rõ ràng dẫn đến việc quản lý nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá tài sản còn lỏng lẻo, vai trò của cơ quan chủ trì giúp Chính phủ và UBND các địa phương thống nhất quản lý nhà nước về bán đấu giá tài sản chưa được phát huy đầy đủ. Một số Sở Tư pháp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa nhận thức rõ chức năng, nhiệm vụ của mình trong việc thực hiện quản lý nhà nước trong lĩnh vực đấu giá tài sản tại địa phương. Công tác quản lý hoạt động đấu giá tài sản ở cấp huyện còn bị buông lỏng. Thứ bảy, nhận thức và phối hợp giữa các cơ quan nhà nước ở Trung ương và địa phương về quản lý hoạt động bán đấu giá tài sản còn chưa thống nhất, chưa chặt chẽ và đồng bộ. Một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản trong một số trường hợp còn từ chối hoặc chậm trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đã bán đấu giá đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Việc giao tài sản thi hành án đã được bán đấu giá nhiều khi bị chậm trễ, kéo dài làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người mua được tài sản, cũng như uy tín của các tổ chức bán đấu giá tài sản. Do vậy, việc thay thế Nghị định số 05/2005/NĐ-CP là sự cần thiết khách quan, để thiết lập cơ sở pháp lý chặt chẽ, thống nhất, đồng bộ hơn cho hoạt động bán đấu giá tài sản. Trên cơ sở đó ngày 04 tháng 3 năm 2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản, ngày 15 tháng 9 năm 2010 Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 137 /2010/TT-BTC quy định việc xác định giá khởi điểm của tài sản nhà nước bán đấu giá và chế độ tài chính của Hội đồng bán đấu giá tài sản, ngày 06 tháng 12 năm 2010 Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 23/2010/TT-BTP hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP. Đây là những văn bản pháp luật quy định khá chặt chẽ, tạo điều kiện cho dịch vụ bán đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng ngày càng phát triển. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 1.1.2. Lý luận chung về bán đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam 1.1.2.1. Một số khái niệm a. Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất Bán đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức giao đất của Nhà nước thông qua cơ quan có thẩm quyền, được thực hiện theo một trình tự, thủ tục nhất định. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất so với giá khởi điểm. b. Khái niệm đấu thầu Đấu thầu là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá thấp nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng. 1.1.2.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam a. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại Việt Nam Trước năm 1993, Luật đất đai 1988 quy định Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường. Đất đai không có giá, Nhà nước tiến hành giao đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng đất [27]. Luật đất đai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với người được Nhà nước giao đất. Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, Nhà nước quản lý đất đai theo loại đất, hạng đất. Việc quản lý đất đai mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh đã làm cho quan hệ đất đai không vận động theo hướng tích cực, đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, Nhà nước không kiểm soát được. Năm 1993, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 1993 với nội dung chủ yếu là tạo hành lang pháp lý cho phát triển kinh tế nông nghiệp hàng hoá. Luật đất đai 1993 có hai nội dung đổi mới cơ bản. Một là, người sử dụng đất nông nghiệp, đất ở được Nhà nước giao cho năm quyền, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê đối với quyền sử dụng đất. Hai là, đất có giá, giá đất do Nhà nước quy định để điều chỉnh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất [28]. Với những điểm mới của Luật Đất đai 1993 đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường BĐS chính thức ở nước ta. Luật đất đai 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau. Chẳng hạn như mở rộng quyền cho người sử dụng đất, cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường BĐS, PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma