Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Nghiên cứu phương án công bố bản đồ quy hoạch sử dụng đất và bản đồ giá đất bằng phần mềm mã nguồn mở

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:102

Thêm vào BST

Báo xấu

24
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài nghiên cứu phương án công bố bản đồ quy hoạch sử dụng đất, giá đất bằng phần mềm mã nguồn mở theo quy định tại Điều 48 Luật đất đai 2013 nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân dễ dàng tiếp cận các thông tin quy hoạch sử dụng đất và thông tin giá đất thông qua môi trường mạng Internet.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Nghiên cứu phương án công bố bản đồ quy hoạch sử dụng đất và bản đồ giá đất bằng phần mềm mã nguồn mở

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Tất cả các số liệu trong vùng nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác. Tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này và tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Huế, ngày 19 tháng 7 năm 2017 Học viên Phạm Đắc Thắng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành khóa học và đề tài nghiên cứu, tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ tận tình của qúy Thầy Cô trong Ban Giám hiệu Nhà trường, Khoa Tài nguyên và Môi trường Nông nghiệp và Phòng Đào tạo sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm Huế. Tôi xin gửi tới quý Thầy Cô lòng biết ơn chân thành và tình cảm quý mến nhất. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến Cô giáo TS. Nguyễn Hoàng Khánh Linh, người hướng dẫn khoa học tận tình và trao dồi kiến thức cho tôi trong suốt quá trình nghiên cứu, hoàn thiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn các tập thể và cá nhân đã giúp đỡ tận, tạo điều kiện để tôi hoàn thành đề tài này: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Bình, phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Đồng Hới, Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất thành phố Đồng Hới; Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã góp ý, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Huế, ngày 19 tháng 7 năm 2017 Học viên Phạm Đắc Thắng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Đề tài “Nghiên cứu phương án công bố bản đồ quy hoạch sử dụng đất và bản đồ giá đất bằng phần mềm mã nguồn mở” đã được thực hiện trong khoảng thời gian từ tháng 01/2017 đến tháng 7/2017 với dữ liệu bản đồ quy hoạch sử dụng đất và dữ liệu giá đất tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình. Đề tài sử dụng các phối hợp các phần mềm mã nguồn mở Qgis, Openlayer, PostgreSQL, Postgis, Geosever và ngôn ngữ lập trình HTML, JavaScript để tiến hành thu thập, phân tích, thiết kế CSDL bản đồ, xây dựng trang WEBGIS nhằm công bố bản đồ quy hoạch sử dụng đất và bản đồ giá đất trên mạng Internet. Đề tài đã đạt được kết quả cụ thể sau: - Tạo CSDL bản đồ quy hoạch sử dụng đất, bản đồ giá đất tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình bằng phần mềm mã nguồn mở QGIS. - Kết nối và vận hành CSDL bản đồ để truy vấn, tìm kiếm thông tin dữ liệu bản đồ trên trang WEBGIS bằng phần mềm Openlayer, Geoserver, PostgreSQL, Postgis. - Hoàn thành việc thiết kế chức năng truy vấn, tìm kiếm thông tin và giao diện trang WEBGIS công bố bản đồ quy hoạch sử dụng đất và bản đồ giá đất địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình bằng phần mềm mã nguồn mở. - Phân tích và đánh giá hệ thống WEBGIS bằng phần mềm mã nguồn mở. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ...........................................................................................................................ii TÓM TẮT ................................................................................................................................iii MỤC LỤC ................................................................................................................................iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................................vi DANH MỤC CÁC BẢNG ....................................................................................................vii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ............................................................................................. viii PHẦN MỞ ĐẦU....................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................................ 1 2. Mục tiêu chung, mục tiêu cụ thể của đề tài ......................................................................... 2 2.1. Mục tiêu chung................................................................................................................... 2 2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn ................................................................................ 2 3.1. Ý nghĩa khoa học ............................................................................................................... 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................................ 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.............................................. 4 1.1. Cơ sở lý luận....................................................................................................................... 4 1.1.1. Quy hoạch sử dụng đất ................................................................................................... 4 1.1.2. Tổng quan về giá đất....................................................................................................... 7 1.1.3. Tổng quan về hệ thống thông tin địa lý .......................................................................10 1.1.4. Tổng quan về công nghệ WEBGIS .............................................................................24 1.2. Cơ sở thực tiễn .................................................................................................................40 1.2.1. Tình hình ứng dụng WEBGIS trong quản lý và công bố dữ liệu ..............................40 1.2.2. Nhu cầu quản lý và phổ biến thông tin quy hoạch sử dụng đất .................................46 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .........................................................................................................................................49 2.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................................49 2.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................................49 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 2.3. Nội dung nghiên cứu........................................................................................................49 2.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................................49 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu .......................................................................................49 2.4.2. Phương pháp xử lý số liệu ............................................................................................49 2.4.3. Phương pháp phân tích, xây dựng hệ thống ................................................................50 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................................53 3.1. Khái quát địa bàn áp dụng kết quả nghiên cứu ..............................................................53 3.2. Tạo hệ thống dữ liệu bản đồ bằng phần mềm mã nguồn mở QGIS .............................56 3.2.1. Thu thập số liệu .............................................................................................................56 3.2.2. Xử lý số liệu, biên tập dữ liệu bản đồ ..........................................................................57 3.2.3. Kết nối cơ sở dữ liệu .....................................................................................................66 3.3. Xây dựng WEBGIS bằng phần mềm mã nguồn mở .....................................................69 3.3.1. Thiết lập WEBGIS bằng phần mềm GEOSERVER ..................................................69 3.3.2. Xây dựng các công cụ cho WEBGIS ..........................................................................75 3.3.3. Thiết kế giao diện cho WEBGIS .................................................................................77 3.4. Công bố và vận hành thử nghiệm WEBGIS ..................................................................78 3.5. Phân tích, đánh giá kết quả đạt được ..............................................................................81 CHƯƠNG 4. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................83 4.1. Kết luận.............................................................................................................................83 4.2. Kiến nghị ..........................................................................................................................84 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................................85 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Có nghĩa là QHSDĐ: Quy hoạch sử dụng đất QHSDĐ: Kế hoạch sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ĐVT Đơn vị tính GPMB Giải phóng mặt bằng WEB Trình duyệt mạng GIS Hệ thống thông tin địa lý UBND Ủy ban nhân dân STT Số thứ tự WWW World wide web PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1. Bảng mô tả đặc trưng của cấu trúc Spaghetti .......................................................17 Bảng 3.1. Dữ liệu thu thập ......................................................................................................56 Bảng 3.2. Chức năng các công cụ chỉnh sửa bản đồ của phần mềm QGIS ........................60 Bảng 3.3. Cấu trúc bảng dữ liệu thông tin giá đất .................................................................64 Bảng 3.4. Cấu trúc bảng dữ liệu bản đồ quy hoạch sử dụng đất ..........................................65 Bảng 3.5. Cấu trúc dữ liệu lớp bản đồ địa chính ...................................................................66 Bảng 3.6. Bố cục trang chủ.....................................................................................................77 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ Hình 1.1. Mô hình các thành phần GIS .................................................................................12 Hình 1.2. Một số khái niệm trong cấu trúc cơ sở dữ liệu bản đồ. ........................................15 Hình 1.3. Minh họa đối tượng đường gồm có các nút, điểm, cạnh .....................................16 Hình 1.4. Minh họa dữ liệu Spaghetti ....................................................................................16 Hình 1.5. Mô hình dữ liệu raster và vector ............................................................................18 Hình 1.6. Mô hình dữ liệu raster và vector ............................................................................18 Hình 1.7. Cấu trúc dữ liệu raster ............................................................................................19 Hình 1.8. Sự biểu thị kết quả bản đồ dưới dạng Raster ........................................................20 Hình 1.9. Minh họa cấu trúc mã chi tiết ...............................................................................20 Hình 1.10. Minh họa cấu trúc mã run length .........................................................................21 Hình 1.11. Kiến trúc WEBGIS...............................................................................................28 Hình 1.12. Vị trí PostGIS trong PostgreSQL ........................................................................38 Hình 1.13. Bản đồ trực tuyến về QHSDĐ của bang Victoria (Úc) .....................................40 Hình 1.14. Bản đồ trực tuyến về QHSDĐ của bang Maryland (Mỹ) ..................................40 Hình 1.15. Trang WEB hệ thống thông tin tỉnh Thừa Thiên Huế .......................................42 Hình 1.16. Hệ thống WEBGIS tỉnh Vĩnh Phúc ....................................................................43 Hình 1.17. Bản đồ quy hoạch sửdụng đất tỉnh Bến Tre .......................................................43 Hình 1.18. Bản đồ đơn vị hành chính các cấp .......................................................................44 Hình 3.1. Sơ đồ vị trí vùng thí nghiệm nghiên cứu...............................................................53 Hình 3.2. Chuyển dữ liệu vào phần mềm QGIS ...................................................................58 Hình 3.3. Các lớp layer 30, 32, 34 được chuyển vào QGIS .................................................58 Hình 3.4. Chuyển các lớp dữ liệu về định dạng shapefile ....................................................59 Hình 3.5. Tạo mới một dự án từ biểu tượng từ thực đơn......................................................59 Hình 3.6. Thẻ Style ở trong Layer Properties........................................................................61 Hình 3.7. Bản đồ quy hoạch ...................................................................................................61 Hình 3.8. Bản đồ giá đất .........................................................................................................62 Hình 3.9. Bản đồ địa chính .....................................................................................................62 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix Hình 3.10. Bảng layer Properties ...........................................................................................63 Hình 3.11. Add field để thêm trường dữ liệu ........................................................................63 Hình 3.12. Kết nối dữ liệu từ QGIS với PostgreSQL ...........................................................68 Hình 3.13. GeoServer catalog ................................................................................................68 Hình 3.14. Layers to this catalog ............................................................................................69 Hình 3.15. Add new Workspace. ...........................................................................................70 Hình 3.16. Submit ...................................................................................................................70 Hình 3.17. Cấu hình host ở PostGIS – PostGIS Database ...................................................71 Hình 3.18. CSDL từ nguồn Database của PostGIS ..............................................................71 Hình 3.19. Thêm một style SLD vào Geoserver ...................................................................72 Hình 3.20. Giao diện màn hình làm việc ...............................................................................72 Hình 3.21. Cửa sổ New Layer ................................................................................................73 Hình 3.22. Cấu hình Coordinate Reference Systems............................................................73 Hình 3.23. WEBGIS chạy trên phần mềm Geosever ...........................................................74 Hình 3.24. Công cụ đo lường .................................................................................................75 Hình 3.25. Chồng ghép bản đồ...............................................................................................76 Hình 3.26. Giao diện trang chủ ..............................................................................................78 Hình 3.27. WEBGIS công bố bản đồ quy hoạch sử dụng đất ..............................................78 Hình 3.28. WEBGIS công bố giá đất.....................................................................................79 Hình 3.29. Xem thông tin bản đồ địa chính trên WEBGIS ..................................................80 Hình 3.30. Xem thông tin quy hoạch trên WEBGIS ............................................................80 Sơ đồ 2.1. Quá trình chuẩn hóa bản đồ ..................................................................................50 Sơ đồ 2.2. Quá trình thực hiện................................................................................................51 Sơ đồ 2.3. Khung logic quá trình nghiên cứu........................................................................52 Sơ đồ 3.1. Quá trình chuẩn hóa dữ liệu .................................................................................57 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai luôn là mục tiêu hàng đầu trong chiến lược phát triển đất nước. Tuy nhiên, ở Việt Nam hiện nay các hiện tượng "quy hoạch treo", "sai quy hoạch"... xuất hiện rất nhiều, gây lãng phí rất lớn và bức xúc trong xã hội. Đây là một trong những vấn đề nhức nhối của công tác quản lý nhà nước về đất đai ở nước ta hiện nay. Nhiều dự án quy hoạch sử dụng đất sau khi được phê duyệt không đủ vốn đầu tư hoặc gặp khó khăn về giải phóng mặt bằng do người dân không đồng tình với phương án... Làm thế nào sử dụng đất hiệu quả thì theo ý kiến của nhiều chuyên gia, người dân cần được cung cấp đầy đủ và chính xác các thông tin về những phương án quy hoạch sử dụng đất có liên quan đến họ. Qua đó, người dân có thể hiểu được mục tiêu, nội dung quy hoạch sử dụng đất, từ đó tạo niềm tin và sự ủng hộ của họ, giúp họ tham gia vào quá trình kiểm soát việc thực hiện các quy hoạch sử dụng đất. Đối với nhà quản lý thì cần theo dõi và sớm đưa ra được những quyết định kịp thời, hợp lý để điều chỉnh những dự án quy hoạch thiếu hiệu quả. Bên cạnh đó, việc tạo ra một kênh tương tác giữa các bên tham gia quy hoạch sử dụng đất, nhất là giữa người dân và các nhà quản lý quy hoạch, là rất cần thiết nhằm đảm bảo tính hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất. Ngày nay, việc sử dụng mạng Internet và công nghệ WEBGIS là một giải pháp hữu hiệu để chuyển tải các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, giá đất đến từng người dân. WEBGIS là hệ thống thông tin địa lý phân tán trên mạng Internet. WEBGIS có tiềm năng lớn làm cho thông tin địa lý trở nên hữu dụng và sẵn sàng tới người truy cập, việc ứng dụng WEBGIS trong quản lý đất đai nhằm phục vụ cho việc quản lý, khai thác, chia sẽ các nguồn dữ liệu đất đai, qua đó góp phần hoàn thiện và nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tính dân chủ, minh bạch và bảo đảm quyền lợi của cá nhân, tổ chức sử dụng đất. WEBGIS bằng phần mềm mã nguồn mở mang lại nhiều ưu thế nổi trội như hoàn toàn miễn phí, có khả năng phát triển mạnh bởi sự hỗ trợ của cộng đồng, với những ưu thế đó, việc sử dụng các phần mềm mã nguồn mở để phát triển các ứng dụng GIS trên nên WEB trở thành một xu thế phổ biến trong thời đại hiện nay. Hiện tại, tỉnh Quảng Bình hiện chưa có WEBGIS công bố thông tin quy hoạch sử dụng đất, thông tin giá đất. Đồng Hới là thành phố trọng điểm của tỉnh Quảng Bình trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, đã và đang diễn ra sự thay đổi mạnh mẽ trong cơ cấu sử dụng đất trong những năm gần đây và ảnh hưởng rất lớn đến PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 công tác quản lý nhà nước về đất đai và ảnh hưởng trực tiếp đến những người dân có liên quan. Vì vậy nhu cầu tìm kiếm thông tin về giá cả đất đai và quy hoạch sử dụng đất là rất lớn. Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự đồng ý của lãnh đạo khoa Tài Nguyên Đất và Môi Trường Nông Nghiệp cùng với sự hướng dẫn của cô giáo TS. Nguyễn Hoàng Khánh Linh chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu phương án công bố bản đồ quy hoạch sử dụng đất và giá đất bằng phần mềm mã nguồn mở”. 2. Mục tiêu chung, mục tiêu cụ thể của đề tài 2.1. Mục tiêu chung Đề tài nghiên cứu phương án công bố bản đồ quy hoạch sử dụng đất, giá đất bằng phần mềm mã nguồn mở theo quy định tại Điều 48 Luật đất đai 2013 nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân dễ dàng tiếp cận các thông tin quy hoạch sử dụng đất và thông tin giá đất thông qua môi trường mạng Internet. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Tạo bộ cơ sở dữ liệu bản đồ quy hoạch sử dụng đất, giá đất bằng phần mềm mã nguồn mở QGIS. - Thiết kế xây dựng trang WEBGIS công bố công khai thông tin quy hoạch sử dụng đất, giá đất tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình. 3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học Đề tài góp phần hoàn thiện khả năng phát triển ứng dụng GIS bằng các phần mềm mã nguồn mở với việc tích hợp dữ liệu không gian và thông tin thuộc tính thành một hệ thống hoàn chỉnh trên WEB. Đề tài là nền tảng trong việc nghiên cứu ứng dụng phần mềm mã nguồn mở phục vụ công bố công khai quy hoạch sử dụng đất, giá đất và các lĩnh vực khác. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Đề tài nghiên cứu thành công sẽ rất thiết thực nếu đưa vào hoạt động do hiện nay UBND thành phố Đồng Hới chưa có WEBGIS công bố công khai dữ liệu quy hoạch, giá đất. Giải quyết được các nhu cầu ngày càng lớn về tìm kiếm thông tin về đất đai, đặc biệt là các thông tin quan trọng như giá đất, thông tin quy hoạch sử dụng đất, các thông tin địa chính… qua đó, góp phần làm minh bạch hóa thị trường bất động sản tại thành phố Đồng Hới PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 Xây dựng WEBGIS mã nguồn mở hỗ trợ cho các công tác quản lý nhà nước về đất đai hiệu quả hơn. Các nhà quản lý quy hoạch và người dân có thể tiếp cận trao đổi với nhau thông qua trang WEBGIS từ đó giúp tối ưu phương án quy hoạch sử dụng đất bằng những đóng góp ý kiến phản hồi của người dân thông qua kênh liên lạc trực tuyến trên trang WEBGIS. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận 1.1.1. Quy hoạch sử dụng đất 1.1.1.1. Khái niệm quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định (Điều 3 Luật Đất Đai 2013). Về kỹ thuật, quy hoạch sử dụng đất là việc tổ chức sử dụng tài nguyên đất đai của một vùng lãnh thổ cho những mục tiêu kinh tế - xã hội định trước, lấy đơn vị hành chính nhà nước làm khung nhưng không bị giới hạn bởi các đơn vị hành chính nhà nước nội bộ (cấp dưới) để giải bài toán của phát triển. Với vốn đất đai và lao động xác định, phải sắp xếp sao cho địa phương đó tiến lên với tốc độ mong muốn và hài hoà với cả nước. Quy hoạch sử dụng đất phải chỉ ra được sự phối hợp sử dụng đất của các địa phương trong một vùng ra sao để đảm bảo sự đồng bộ trong phát triển. Về kinh tế, quy hoạch sử dụng đất là quá trình tối đa hóa giá trị của bất động sản, theo đó việc sử dụng đất được quyết định trên cơ sở các động lực của thị trường, nên cũng có thể nói rằng quy hoạch sử dụng đất phải trở thành một sản phẩm của cơ chế thị trường - nghĩa là mỗi thửa đất đều phải được sử dụng theo cách đảm bảo tổng số các thửa đất trong vùng quy hoạch có giá trị tối đa theo các tiêu chuẩn thị trường. Nói cách khác, mỗi thửa đất phải được sử dụng sao cho có giá trị lớn nhất mà không gây ra sự giảm giá đồng loạt cho những thửa đất còn lại trong vùng. Vậy là có thể dùng những thuật toán thông thường để giải quyết những vấn đề phức tạp, làm giảm nhẹ tính không hoàn thiện của thị trường bất động sản do tác động tự nhiên của quan hệ cung cầu. Giá trị đền bù giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch khi phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất được xem là khoản ứng trước lợi ích do quy hoạch sử dụng đất mang lại. Quy hoạch sử dụng đất phải làm cho tổng giá trị đất đai trong vùng được tăng cao. Về xã hội, quy hoạch sử dụng đất đảm bảo cân bằng nhu cầu đất đai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống vật chất và tinh thần của các cộng đồng dân cư, thoả mãn nhu cầu đa dạng đối với đất đai của toàn xã hội. Về pháp lý, quá trình lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất cũng là quá trình hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước và thực hiện dân chủ hóa trong quản lý sử dụng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 tài nguyên thiên nhiên và tài sản xã hội. “Dự thảo quy hoạch sử dụng đất chi tiết phải được giới thiệu đến từng tổ dân phố, thôn, xóm, buôn, ấp, làng, bản, phum, sóc và các điểm dân cư khác, đồng thời phải được niêm yết công khai tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Các quy định pháp luật về lập, xét duyệt và tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất trở thành công cụ quản lý nhà nước đảm bảo cho sự phát triển đồng bộ, ổn định và an toàn được thể hiện ngay trong nội dung của các đề án quy hoạch sử dụng đất. Trong thời kỳ công nghiệp hóa và tái cơ cấu nền kinh tế, việc sử dụng đất phải trải qua những điều chỉnh lớn giữa thành thị và nông thôn, giữa công nghiệp và nông nghiệp, giữa đất dùng cho sản xuất (tư liệu sản xuất) với các loại đất chuyên dùng (cơ sở hạ tầng kinh tế - kỹ thuật - xã hội),... thì quy hoạch sử dụng đất là công cụ và giải pháp quan trọng thể hiện ý chí của phát triển và trở thành cơ sở quyết định cho quy hoạch kế hoạch phát triển các chuyên ngành. Do yêu cầu của hội nhập và hợp tác quốc tế, quy hoạch sử dụng đất của Việt Nam còn cần nghiên cứu những kinh nghiệm quốc tế trong lĩnh vực này để hoàn thiện quy trình và chính sách, tăng khả năng thu hút đầu tư và thích nghi với những định hướng mới của cộng đồng quốc tế. 1.1.1.2. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là công cụ quản lý nhà nước về đất đai góp phần tích cực vào việc phân bổ và sử dụng ngày càng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả và bền vững tài nguyên đất đai. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tạo ra cơ cấu sử dụng đất phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội góp phần bảo đảm an ninh lương thực. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tạo ra quỹ đất phù hợp cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, chỉnh trang và phát triển đô thị, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Theo Điều 35 Luật đất đai 2013 việc lập QHSDĐ phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây: - Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh. - Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã. - Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả. - Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng với biến đổi khí hậu. - Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh. - Dân chủ và công khai. - Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường. - Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt. - Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh: có vị trí trung tâm và là khung sườn trung gian giữa Trung ương và địa phương. Nhiệm vụ chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh là thiết lập cơ cấu sử dụng các loại đất chính (đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng) một cách hợp lý, phân bổ và bố trí đất đai cho các dự án đầu tư, phát triển các đô thị, các công trình công cộng, giao thông, thủy lợi chính,... trên địa bàn tỉnh trong thời kỳ quy hoạch. - Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện: đóng vai trò trung gian, cầu nối giữa cấp tỉnh và xã. Nhiệm vụ chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là thiết lập một cách hợp lý cơ cấu sử dụng các loại đất (đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng) và các loại hình chi tiết của từng loại đất trên phạm vi toàn huyện nhằm đáp ứng nhu cầu đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ quy hoạch. - Quy hoạch sử dụng đất cấp xã: thể hiện phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết (gắn với thửa đất) trong thời kỳ quy hoạch. Nhiệm vụ chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất cấp xã là xây dựng cơ cấu sử dụng đất hợp lý, phân bổ các loại đất cho các mục đích sử dụng phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương trong giai đoạn quy hoạch, đồng thời đảm bảo tính bền vững về môi trường sinh thái. 1.1.1.3. Quy định về công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Việc công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được Luật đất đai 2013 quy định như sau: Tại Điều 36 Luật Đất đai 2013 quy định, Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm: cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, đất quốc phòng, đất an ninh (không có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã). PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 Tại Điều 40 quy định, nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện phải xác định diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất cấp huyện và cấp xã. Tại Điều 48 quy định: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai (Khoản 1). - Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện và công bố công khai nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã (điểm c khoản 2). - Thời điểm, thời hạn công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định sau đây (Khoản 3): (a) Việc công bố công khai được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt; (b) Việc công khai được thực hiện trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai thì người công dân có quyền được biết về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện có liên quan đến đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã (nơi mà người công dân đang sinh sống). Tại điểm c Khoản 2 Điều 48 quy định: Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện và công bố công khai nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã. 1.1.2. Tổng quan về giá đất Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở hạ tầng kinh tế, văn hóa – xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày hôm nay. Đất đai được coi là một tài sản đặc biệt do bản thân nó không phải do lao động làm ra mà lao động tác động vào đất để biến đất từ trạng thái hoang hóa trở thành đất sử dụng vào các mục đích khác nhau. Đất đai có giới hạn về vị trí, giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai còn có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng biết sử dụng hợp lý thì giá trị của đất không những mất đi mà PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 còn có xu hướng tăng lên. Tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá đất. Tính tài sản đặc biệt có tính chất đỏi hỏi phải định giá là đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng khôg chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Để phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế cũng như thu lợi trong quá trình mua bán đất đai phải thông qua giá trị của nó, hay còn gọi là giá đất. 1.1.2.1. Khái niệm về định giá đất Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất (Luật đất đai 2013). Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Vậy xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của chính mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên giá cả đất đai Việt Nam không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai, mà giá đất là giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất, đồng thời do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới hai mươi năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. 1.1.2.2. Phân loại giá đất Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: 1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá. Đề tài chọn giá đất do UBND tỉnh Quảng Bình quy định để làm tài liệu cho quá trình nghiên cứu. 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất 3. Do người sủ dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây ra thiệt hại cho Nhà nước. Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm gọi là giá đất thị truờng. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh… Giá đất này phản ánh đúng bản chất giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thoả thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường. 1.1.2.3. Đặc điểm của giá đất - Không giống nhau về phương thức biểu thị Giá đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá tương ứng như giá của quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá cho thuê, giá thế chấp. . . Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng thuế. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức và tư bản, chỉ cần xác định xuất lợi tức hoàn vốn là có thể sinh ra giá đất. - Không giống nhau về thời gian hình thành Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đực điểm bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất đinh. Ví dụ: Nếu cuối năm 2016 đất nền khu đô thị mới Khu 533 phường Đức Ninh Đông, thành phố Đồng Hới được bán với giá 15 - 20 triệu đ/m2 thì nay tăng lên 25 - 30 triệu đ/m2. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 - Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền lệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người nên không có giá thành sản xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai giá đất đai chi phí trực tiếp đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác khó phân bổ để hoạch toán vào giá đất. VD: Đối với đất đai ở đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp thoát nước có thể tính được và phân bổ như một phần của giá đất. Nhưng các chi phí khác như xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ...) góp phần làm khu dân cư đó thuận lợi trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được. - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất tăng cao hơn so với tốc độ tăng giá của hàng hóa thông thường. Có 2 nguyên nhân: + Đầu tiên là do sự khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ + Sự đồng thời phát triển của kinh tế - xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên nhu cầu về đất liên tục tăng theo, cấu tạo hũu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến tỷ xuất bình quân xã hội giảm dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm giá đất có trạng thái tăng lên Trong thị trường thông thường, giá đất chịu ảnh hưởng của cả cung, cầu. Nhưng nói trung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế là rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo sự phát triển của nền kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất. - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt Do đất có tính cố định về vị trí nên giữa các thị trường có tình khu vực. Giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng. Trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng. Ngoài ra thì giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng. Vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả khác nhau. 1.1.3. Tổng quan về hệ thống thông tin địa lý 1.1.3.1. Khái niệm Theo ESRI, tập đoàn nghiên cứu và phát triển các phần mềm GIS nổi tiếng, Hệ thông tin địa lý (GIS – Geographic Information System) là một tập hợp có tổ chức, bao gồm hệ thống phần cứng, phần mềm máy tính, dữ liệu địa lý và con người, được thiết PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11 kế nhằm mục đích nắm bắt, lưu trữ, cập nhật, điều khiển, phân tích, và hiển thị tất cả các dạng thông tin liên quan đến vị trí địa lý. Thông tin địa lý được thể hiện chủ yếu dưới dạng bản đồ đã ra đời từ xa xưa. Các bản đồ trước tiên được phác thảo để mô tả vị trí, cảnh quan, địa hình… Bản đồ chủ yếu gồm những điểm và đường. Tuy nhiên bản đồ dạng này thích hợp cho quân đội và các cuộc thám hiểm hơn là được sử dụng như một công cụ khai thác tiềm năng của địa lý. Bản đồ vẫn tiếp tục được in trên giấy ngay cả khi máy tính đã ra đời một thời gian dài trước đó. Bản đồ in trên giấy bộc lộ những hạn chế như: Thời gian xây dựng, đo đạc, tạo lập rất lâu và tốn kém. Lượng thông tin mang trên bản đồ giấy là hạn chế vì nếu mang hết các thông tin lên bản đồ sẽ gây khó đọc. Bên cạnh đó bản đồ giấy không thể cập nhật theo thời gian được…Ý tưởng mô hình hóa không gian lưu trữ vào máy tính, tạo nên bản đồ máy tính. Đó là bản đồ đơn giản có thể mã hóa, lưu trữ trong máy tính, sữa chữa khi cần thiết, có thể hiển thị trên màn hình và in ra giấy. Tuy nhiên các nhà nghiên cứu nhận thấy nhiều vấn đề địa lý cần phải thu thập một lượng lớn thông tin không phải là bản đồ. Lúc này khái niệm Hệ thống thông tin địa lý ra đời thay thế cho thuật ngữ bản đồ máy tính. GIS được hình thành từ các ngành khoa học: địa lý, bản đồ, tin học và toán học. Chỉ đến những năm 80 thì GIS mới có thể phát huy hết khả năng của mình do sự phát triển mạnh mẽ của công nghệ phần cứng. Bắt đầu từ thập niên 80, GIS đã trở nên phổ biến trong các lãnh vực thương mại, khoa học và quản lý. Tóm lại, hệ thống thông tin địa lý là một hệ thống phần mềm máy tính được sử dụng trong việc vẽ bản đồ, phân tích các vật thể, hiện tượng tồn tại trên trái đất. Công nghệ GIS tổng hợp các chức năng chung về quản lý dữ liệu như hỏi đáp và phân tích thống kê với sự thể hiện trực quan và phân tích các vật thể hiện tượng không gian trong bản đồ. Sự khác biệt giữa GIS và các hệ thống thông tin thông thường là tính ứng dụng của nó rất rộng trong việc giải thích hiện tượng, dự báo và qui hoạch chiến lược. 1.1.3.2. Các thành phần của hệ thống thông tin địa lý Hệ thống thông tin địa lý được kết hợp bởi năm thành phần chính: phần cứng, phần mềm, dữ liệu, con người và chính sách được mô tả trong hình dưới đây: Tất cả được tổ chức, kết hợp, điều hành, tự động hóa, cung cấp thông tin qua việc diễn tả địa lý. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma