Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Nghiên cứu việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:135

Thêm vào BST

Báo xấu

17
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu chính của đề tài là đánh giá được tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình. Trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp nhằm tăng cường trách nhiệm và hiệu quả thực thi quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Nghiên cứu việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là đề tài nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình, luận văn nào khác. Tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này và tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đều đã được cảm ơn, các thông tin tham khảo, trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ tác giả và nguồn gốc. Tác giả luận văn Hà Thị Thùy Trinh PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Luận văn tốt nghiệp là thành quả và tâm huyết của tôi trong suốt khoá học. Để hoàn thành khóa học và đề tài nghiên cứu, tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình và sự đóng góp ý kiến từ nhiều cá nhân và tập thể. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô trong Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Huế, Phòng đào tạo sau đại học, Khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp, cùng toàn thể các thầy, cô đã trực tiếp và gián tiếp truyền đạt những kiến thức quý báu trong suốt khoá học cũng như những ý kiến đóng góp để tôi hoàn thành đề tài tốt nghiệp của mình. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến TS. Trần Thanh Đức, người hướng dẫn khoa học, đã nhiệt tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện và hoàn thiện luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn các tập thể và cá nhân: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Bình, UBND huyện Quảng Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Quảng Ninh, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quảng Ninh, Chi cục Thống kê huyện Quảng Ninh, Thanh tra huyện Quảng Ninh, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Quảng Ninh, Trung tâm giao dịch một của liên thông huyện Quảng Ninh, UBND các xã Trường Xuân, Hải Ninh, Võ Ninh, Vạn Ninh, Lương Ninh và thị trấn Quán Hàu, các hộ gia đình, cá nhân thuộc nhóm hộ điều tra trên địa bàn các xã Trường Xuân, Hải Ninh, Võ Ninh, Vạn Ninh, Lương Ninh và thị trấn Quán Hàu đã giúp đỡ tận tình, phối hợp và tạo mọi điều kiện để tôi hoàn thiện đề tài này. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, bạn bè và các đồng nghiệp đã góp ý, giúp đỡ, động viên và tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Mặc dù đã có nhiều cố gắng, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được sự góp ý của quý thầy, cô giáo, cùng những người quan tâm để đề tài được hoàn thiện tốt hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn./. Huế, ngày tháng năm 2017 Học viên thực hiện Hà Thị Thùy Trinh PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Nhu cầu về sử dụng đất cho phát triển kinh tế xã hội gia tăng kéo theo các hoạt động thực hiện quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng sôi động. Việc đăng ký tại các cơ quan Nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất là bắt buộc, tuy nhiên việc thực hiện các quyền sử dụng đất có nơi, có lúc còn chưa đáp ứng kịp thời, bộc lộ những hạn chế, tồn tại, vướng mắc nhất định. Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình”. Để thực hiện, đề tài sử dụng tổng hợp các phương pháp sau: Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp, sơ cấp, điều tra phỏng vấn, phương pháp so sánh, phân tích, thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu và phương pháp bản đồ. Luận văn nghiên cứu tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Quảng Ninh. Đây là địa phương có tốc độ đô thị hóa khá nhanh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ. Những năm gần đây số lượng hồ sơ giao dịch về đất đai tăng nhanh với tỷ lệ không đồng đều do ảnh hưởng của tốc độ phát triển kinh tế, xã hội. Các địa phương ở trung tâm huyện lị có điều kiện kinh tế tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ phát triển như các xã Lương Ninh, Võ Ninh, thị trấn Quán Hàu thì các giao dịch về đất đai diễn ra sôi động hơn các địa phương ở xa trung tâm có kinh tế nông nghiệp giữ vai trò chủ đạo như các xã Hải Ninh, Trường Xuân, Vạn Ninh. Tình trạng giao dịch QSDĐ không làm thủ tục khai báo ở địa bàn huyện Quảng Ninh vẫn còn diễn ra khá nhiều, đặc biệt ở địa bàn nông thôn, miền núi. Một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do ý thức của một bộ phận người dân còn hạn chế, công tác cấp GCNQSDĐ còn chậm (còn 678 thửa đất chưa được cấp GCNQSDĐ) trong khi GCNQSDĐ là điều kiện bắt buộc để thực hiện các QSDĐ. Những văn bản hướng dẫn cung cấp cho địa phương chưa được cập nhật thường xuyên. Ngoài ra, do các quy định về thủ tục thực hiện hồ sơ về đất đai còn rườm rà và thường xuyên thay đổi khiến người dân gặp khó khăn trong việc cập nhật và thực hiện. Trên cơ sở nghiên cứu tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, đã đưa ra những giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các QSDĐ, giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và xây dựng đội ngũ cán bộ, giải pháp về chính sách nhằm góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trong thời gian tới, phù hợp với tình hình thực tế của địa bàn nghiên cứu. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii TÓM TẮT...................................................................................................................... iii MỤC LỤC ......................................................................................................................iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................vi DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................... vii DANH MỤC HÌNH VẼ .................................................................................................ix MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1 1. Đặt vấn đề .................................................................................................................... 1 2. Mục đích và mục tiêu nghiên cứu ............................................................................... 2 2.1. Mục đích nghiên cứu ................................................................................................ 2 2.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................. 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ..................................................................................... 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................ 3 1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu ................................................................. 3 1.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu ........................................................... 14 1.3. Các công trình nghiên cứu có liên quan ................................................................. 34 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................................................................... 37 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................... 37 2.2. Nội dung nghiên cứu .............................................................................................. 37 2.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................ 37 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 40 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình ............................................................................ 40 3.2. Thực trạng việc thực hiện các quyền chung của của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình ....................................................................................... 62 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 3.3. Thực trạng việc thực hiện các quyền giao dịch của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình ....................................................................................... 74 3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình ..............................................101 KẾT LUẬN .................................................................................................................103 1. Kết luận....................................................................................................................103 2. Kiến nghị .................................................................................................................104 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...........................................................................................105 PHỤ LỤC ....................................................................................................................109 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Cụm từ và từ viết tắt Cụm từ và từ đầy đủ CN-XD Công nghiệp – Xây dựng GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng GTGT Giá trị gia tăng KT-XH Kinh tế - Xã hội NLTS Nông lâm thuỷ sản NN&PTNT Nông nghiệp và phát triển nông thôn QSDĐ Quyền sử dụng đất SXCN Sản xuất công nghiệp TM-DV Thương mại – Dịch vụ TN-MT Tài nguyên Môi trường XDCB Xây dựng cơ bản UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu về phát triển kinh tế huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016 ..................................................................................................................... 43 Bảng 3.2. Tổng hợp tình hình tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai của huyện Quảng Ninh tính đến ngày 30/10/2016 ......................................................................... 50 Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký, cấp GCN và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Quảng Ninh tính đến năm 2016 ........................... 52 Bảng 3.4. Kết quả giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2016 .............................. 53 Bảng 3.5. Kết quả giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2016 .................................................................................................................... 54 Bảng 3.6. Kết quả cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016 ............................................................................................................. 54 Bảng 3.7. Kết quả thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2016..................................................................... 55 Bảng 3.8. Diện tích, cơ cấu các loại đất huyện Quảng Ninh năm 2016 ........................ 59 Bảng 3.9. Tình hình biến động diện tích đất đai của huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014– 2016 .................................................................................................................... 61 Bảng 3.10. Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân ở các xã, thị trấn điều tra ....... 63 Bảng 3.11. Tổng hợp số lượng GCNQSDĐ chưa đươc cấp lần đầu ở các xã, thị trấn điều tra tại huyện Quảng Ninh tính đến ngày 31/12/2016 ............................................ 64 Bảng 3.12. Tổng hợp các dự án GPMB, thu hồi đất ở các xã, thị trấn điều tra tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2016 ............................................................................... 67 Bảng 3.13. Tổng hợp tình hình thu hồi đất nông nghiệp ở các xã, thị trấn điều tra tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2016..................................................................... 68 Bảng 3.14. Tổng hợp tình trạng việc làm sau khi mất đất nông nghiệp ở các xã, thị trấn điều tra tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2016 ........................................... 70 Bảng 3.15. Tổng hợp tình hình khiếu nại, tố cáo về những hành vi vi phạm QSDĐ tại các xã, thị trấn điều tra huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016 ................................. 72 Bảng 3.16. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở các xã, thị trấn điều tra huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016 ................................................................................. 75 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii Bảng 3.17. Tình hình thực hiện thủ tục nhận thừa kế QSDĐ ở các xã, thị trấn điều tra tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016 ................................................................. 76 Bảng 3.18. Thực trạng giấy tờ về QSDĐ tại thời điểm thực hiện thủ tục thừa kế ở các xã, thị trấn điều tra huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016 ....................................... 77 Bảng 3.19. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở các xã, thị trấn điều tra tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016....................................................................... 79 Bảng 3.20. Tình hình thực hiện thủ tục tặng cho QSDĐ ở các xã, thị trấn điều tra huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016....................................................................... 80 Bảng 3.21. Thực trạng giấy tờ về QSDĐ tại thời điểm thực hiện thủ tục tặng cho QSDĐ ở xã, thị trấn điều tra tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016 ................... 81 Bảng 3.22. Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ở các xã, thị trấn điều tra tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016....................................................................... 83 Bảng 3.23. Tổng hợp thời hạn thế chấp QSDĐ ở các xã, thị trấn điều tra tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016 ................................................................................. 84 Bảng 3.24. Tình hình thực hiện thủ tục thế chấp QSDĐ ở các xã, thị trấn điều tra tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016....................................................................... 85 Bảng 3.25. Tình hình thực hiện thủ tục thế chấp QSDĐ theo xã, thị trấn điều tra huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016 ................................................................................. 85 Bảng 3.26. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở các xã, thị trấn điều tra tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016 ................................................................. 89 Bảng 3.27. Tình hình thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở các xã, thị trấn điều tra tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016 ............................................................ 90 Bảng 3.28. Thực trạng giấy tờ về QSDĐ thời điểm thực hiện thủ tục chuyển nhượng ở các xã, thị trấn điều tra tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016......................... 91 Bảng 3.29. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSD đất nông nghiệp ở các xã, thị trấn điều tra tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016 ............................................. 93 Bảng 3.30. Tình hình thực hiện thủ tục chuyển đổi QSD đất nông nghiệp ở các xã, thị trấn điều tra tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016 ............................................. 95 Bảng 3.31. Thực trạng giấy tờ về QSDĐ tại thời điểm thực hiện thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp ở các xã, thị trấn điều tra tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016 .... 96 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Quảng Ninh............................................................ 40 Hình 3.2. Cơ cấu kinh tế của huyện Quảng Ninh năm 2016 ......................................... 44 Hình 3.3. Cơ cấu sử dụng đất của huyện Quảng Ninh năm 2016 ................................. 60 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên đặc biệt của mỗi quốc gia, có vai trò rất quan trọng đối với cuộc sống của con người. Theo đó, các quốc gia phải có nghĩa vụ thực hiện các biện pháp pháp lý nhằm bảo vệ các quyền con người trong lĩnh vực đất đai là nhân phẩm, nhu cầu, lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng đất được ghi nhận và bảo đảm thực hiện trên cơ sở các quy phạm pháp luật đất đai. Tại Việt Nam, kế thừa Hiến pháp 1980 và Hiến pháp 1992, Hiến pháp 2013 tiếp tục khẳng định ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý [34]. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định. Theo đó, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất được thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Luật Đất đai 1993 (được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 1998 và 2001), Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu hướng ngày càng mở rộng và hoàn thiện các quyền cho người sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể về quyền chung của người sử dụng đất và các quyền phát sinh khi đất đai tham gia giao dịch. Ngoài ra, mỗi đối tượng sử dụng đất cụ thể sẽ có thêm các quyền sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có đầy đủ các quyền chung quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013 và những quyền cụ thể dành cho đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 179 và Điều 180 Luật Đất đai 2013 [35]. Sự cụ thể hóa trong các quy định về pháp luật đất đai này đã thúc đẩy thị trường đất đai phát triển, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên, đất đai luôn cố định, bất biến và chịu ảnh hưởng sâu sắc về tập quán sinh hoạt, điều kiện kinh tế - xã hội của mỗi vùng miền, trong khi các quy định về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất gặp nhiều vướng mắc dẫn đến tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết. Tỉnh Quảng Bình nói chung, huyện Quảng Ninh nói riêng trong những năm gần đây đã có nhiều nỗ lực trong đầu tư nguồn lực phát triển mọi mặt kinh tế - xã hội nhằm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn. Nhu cầu về sử dụng đất cho phát triển kinh tế xã hội gia tăng kéo theo các hoạt động thực hiện quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng sôi động. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất là bắt buộc, tuy nhiên việc thực hiện các quyền sử dụng đất có nơi, có lúc còn chưa đáp ứng kịp thời, còn bộc lộ những hạn chế, tồn PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 tại, vướng mắc nhất định. Ngoại trừ quyền thế chấp do yêu cầu bắt buộc phải khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và quyền chuyển đổi được thực hiện đồng loạt theo chương trình dồn điền đổi thửa thì các quyền còn lại không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ thủ tục vẫn còn diễn ra. Điều này phản ánh tình trạng một bộ phận không nhỏ người sử dụng đất hoặc chưa hiểu biết rõ pháp luật đất đai hoặc vì những khó khăn, vướng mắc mà không được tạo điều kiện để thực hiện các quy định về việc kê khai, đăng ký biến động đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, được sự hướng dẫn của thầy giáo TS. Trần Thanh Đức, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình”. 2. Mục đích và mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục đích nghiên cứu Đánh giá được tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình. Trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp nhằm tăng cường trách nhiệm và hiệu quả thực thi quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu. 2.2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá được thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Quảng Ninh. - Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường trách nhiệm thực hiện QSDĐ, góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn * Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần làm rõ các quy định hiện hành trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất, trên cơ sở kết quả nghiên cứu để đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. * Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp các dữ liệu và đánh giá về tình hình thực hiện các QSDĐ, giúp các cơ quan quản lý quản chặt các giao dịch về QSDĐ. Công khai, minh bạch việc thực hiện các QSDĐ, đem lại lòng tin cho người dân đối với cơ quan thực thi pháp luật. Giảm thiểu các tranh chấp, khiếu nại về đất đai, các giao dịch không chính thống trong việc thực hiện QSDĐ góp phần tăng thu nhân sách Nhà nước. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu 1.1.1. Các khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất * Khái niệm về đất đai (land) Theo V.V Đôccutraiep (1846 - 1903): Đất là tầng ngoài của đá bị biến đổi một cách tự nhiên dưới tác dụng tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí hậu và tuổi địa phương. Viện sĩ thổ nhưỡng nông hóa Liên Xô (cũ) - V.R Villiam (1863 - 1939) thì cho rằng đất là lớp tơi xốp của vỏ lục địa, có độ dày khác nhau, có thể sản xuất ra những sản phẩm của cây trồng [5]. Theo quan điểm của C. Mác: Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp [8]. Theo quan điểm của FAO thì đất được xem như là tổng thể của nhiều yếu tố gồm: Khí hậu, địa hình, đất, thổ nhưỡng, thủy văn, thực vật, động vật, những biến đổi của đất do hoạt động con người [17]. Theo Từ điển bách khoa Việt Nam thì đất là lớp mỏng trên cùng của vỏ Trái đất tương đối tơi xốp do các loại đá phong hoá ra, có độ phì, trên đó cây cỏ có thể mọc được. Đất hình thành do tác dụng tổng hợp của nước, không khí và sinh vật lên đá mẹ [15]. Nếu nhìn nhận đất đai trên phương diện từ vạt đất thì đất đai là một phần diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm cả các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đất [36]. Như vậy, tùy theo quan điểm trong từng lĩnh vực về chuyên môn mà đất đai được các tác giả nhìn nhận trên các phương diện khác nhau và có nhiều ý nghĩa khác nhau. Tuy nhiên, hiện nay khi nói đến đất người ta thường dùng hai khái niệm là đất (soil) và đất đai (land). Đất (soil) là lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là Thổ nhưỡng. Thổ nhưỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (khí quyển), nước (thủy quyển), sinh vật (sinh quyển) và đá mẹ (thạch quyển) qua thời gian lâu dài. Khái niệm đất theo nghĩa đất đai (land) có thể được hiểu theo nhiều cách khác nhau, đất như là không gian, cộng đồng lãnh thổ, vị trí địa lý, nguồn vốn, môi trường, tài sản [13]. Trong quản lý nhà nước về đất đai người ta thường đề cập đến đất đai theo khái niệm đất (land). * Quyền sở hữu: Điều 158 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật" PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 [30]. Quyền sở hữu được hiểu là quyền năng mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện lên tài sản theo ý chí của mình và bao gồm 3 quyền năng: - Quyền chiếm hữu là là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản. Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu của chủ sở hữu và chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu. Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản của mình nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội [30]. - Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng của chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Người không phải là chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật [30]. - Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản. Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản. Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật [30]. * Quyền sở hữu toàn dân về đất đai: Đất đai là một trong những yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất và tái sản xuất xã hội, vì vậy quan hệ sở hữu về đất đai từ xa xưa đã được các nhà kinh tế học kinh điển đặc biệt quan tâm nghiên cứu, rút ra một số kết luận về lý luận địa tô: - Địa tô trong nền sản xuất tư bản chủ nghĩa hay có thể nói là địa tô trong nền kinh tế thị trường có tính ổn định, không phụ thuộc vào quan hệ sở hữu về đất đai. - Khi đã tách quyền sở hữu và quyền chiếm hữu (trong đó trước hết là quyền sử dụng) đất đai, người chiếm hữu (người sử dụng) nếu đầu tư vào đất sẽ thu được địa tô chênh lệch hai. Trên cơ sở những nghiên cứu về lý luận địa tô của C. Mác, Ph. Ăng-ghen, V.I. Lê-nin đã đưa ra cơ sở lý luận của việc quốc hữu hóa ruộng đất. Trong tác phẩm “Cương lĩnh ruộng đất của Đảng xã hội dân chủ trong cuộc cách mạng đầu tiên ở Nga năm 1905 - 1907”, V.I. Lê-nin đã làm sáng tỏ bản chất của khái niệm quốc hữu hóa ruộng đất và chỉ rõ mối liên hệ của địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối với hai hình thức độc quyền trong nông nghiệp. Theo đó, địa tô chênh lệch là kết quả của sự hạn chế về ruộng đất. Trong chế độ tư bản, việc canh tác ruộng đất của các doanh nghiệp tư bản vô luận là chế độ tư hữu ruộng đất có tồn tại hay không và hình thức chiếm hữu ruộng đất như thế nào đều có địa tô chênh lệch. Ông viết: “Địa tô chênh lệch không PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 tránh khỏi hình thành trong chế độ nông nghiệp tư bản chủ nghĩa, ngay cả khi chế độ tư hữu về ruộng đất bị xóa bỏ hoàn toàn” [22][51]. Địa tô tuyệt đối diễn ra bắt nguồn từ chế độ sở hữu ruộng đất tư nhân. Chế độ tư hữu này đã cản trở việc cạnh tranh tự do, cản trở việc san bằng lợi nhuận thành lợi nhuận bình quân giữa các doanh nghiệp nông nghiệp và doanh nghiệp phi nông nghiệp. Nếu địa tô chênh lệch là vốn có của bất kỳ nền nông nghiệp tư bản chủ nghĩa nào, thì địa tô tuyệt đối không phải với bất kỳ, mà chỉ với điều kiện của chế độ sở hữu ruộng đất tư nhân. V.I. Lê-nin viết: “Như vậy là vấn đề quốc hữu hóa ruộng đất trong xã hội tư bản chủ nghĩa chia thành hai phần khác nhau về bản chất: vấn đề địa tô chênh lệch và vấn đề địa tô tuyệt đối. Quốc hữu hóa thay đổi người hưởng địa tô chênh lệch và xóa bỏ ngay cả sự tồn tại của địa tô tuyệt đối. Vậy quốc hữu hóa một mặt là một cải cách bộ phận trong khuôn khổ của chủ nghĩa tư bản (thay đổi người làm chủ một bộ phận giá trị thặng dư), và mặt khác, là sự xóa bỏ các độc quyền gây trở ngại cho sự phát triển của chủ nghĩa tư bản nói chung” [22]. Thiếu sự phân biệt hai mặt này sẽ không thể hiểu được ý nghĩa kinh tế của việc quốc hữu hóa ruộng đất - vấn đề quyết định ý nghĩa của các cơ sở lý luận về ruộng đất. V.I. Lê-nin chỉ rõ rằng, nhận thức đúng đắn cơ sở lý luận của việc quốc hữu hóa ruộng đất và tiếp đó là vấn đề ruộng đất có ý nghĩa rất to lớn. Những sai lầm trong lý luận dẫn tới những kết luận không đúng đắn và dẫn đến những sai lầm về chính trị. Chế độ sở hữu ruộng đất tư nhân là sự trở ngại của việc đầu tư tự do tư bản vào ruộng đất [22]. Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai được được hình thành và phát triển theo từng giai đoạn lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Hiến pháp 2013 một lần nữa khẳng định mạnh mẽ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều 53, Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” (Khoản 2, Điều 54, Hiến pháp 2013) [17]. Luật Đất đai qua các thời kỳ cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4), “Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22), “Trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai” (Điều 23). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng trên những thửa đất cụ thể. Quyền sử dụng đất của Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại [6]. Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, quyền sử dụng đất lại được trích ra để giao về cho người sử dụng trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại [6]. Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc định đoạt số phận pháp lý PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật [6]. * Quyền sử dụng đất: Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân có quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất được hiểu là “quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước” [33], [18]. Sự khác nhau giữa quyền sử dụng đất của Nhà nước và của người sử dụng đất về mặt lý luận, biểu hiện trên những khía cạnh cơ bản sau: Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị ai hạn chế. Còn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất [33], [18]. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Theo Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng (2011) không thể đồng nhất quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất theo ý kiến của một số chuyên gia và quan niệm: “Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất khai thác các thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” [46], [14]. Một số quan điểm khác liên quan đến khái niệm về quyền sử dụng đất: “Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất” [46], [29]. Các quan điểm trên nhìn chung xem quyền sử dụng đất dưới hai góc độ kinh tế và pháp lý. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất là những quyền năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 để quy định, thừa nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (người sử dụng đất) được hưởng, được làm trong quá trình sử dụng đất [46], [29]. Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng [3]. Tuy nhiên, nội dung quyền sử dụng đất được thể hiện khác nhau như thế nào tùy thuộc vào đối tượng sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất được quy định cụ thể tại Luật Đất đai 2013. Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, đất nhận chuyển đổi; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền sau đây: Quyền chuyển đổi đất nông nghiệp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền sau đây: Bán, để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, cho thuê, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất (Điều 179 Luật Đất đai 2013). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng đất thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền: - Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong trường hợp những người nông dân cùng địa phương đổi đất nông nghiệp cho nhau để tổ chức lại sản xuất, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai [6], [7]. - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất không còn nhu cầu, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,... Chuyển nhượng QSDĐ vẫn đảm bảo PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 tính đặc thù là đất đai thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; Chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai [13], [7]. - Tặng cho, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ mà người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế nếu không thuộc trường hợp được miễn, giảm theo quy định của pháp luật. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản [6], [7]. - Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ [6], [7]. - Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ dùng đất đai làm cổ phần để tham gia sản xuất, kinh doanh. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân. Đây là một lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn [6], [7]. - Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Khi Nhà nước thu hồi đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị QSDĐ tại thời điểm có quyết định thu hồi [31]. * Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất: Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất được biểu hiện trên các khía cạnh chủ yếu sau đây: Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu [49]. Thứ hai, mặc dù, quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể: - Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng đất đai là quyền phát sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất. - Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của quyền sử dụng đất thể hiện ở các khía cạnh sau: Một là, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Hai là, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đai. Ba là, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản họ vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu đối với đất được giao [49]. 1.1.2. Vai trò của Nhà nước trong việc xác lập quyền của người sử dụng đất Luật Đất đai năm 1993 chỉ quy định vai trò của Nhà nước về quản lý trong lĩnh vực đất đai. Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã bổ sung và phát triển quy định về vai trò của Nhà nước; theo đó, Nhà nước không chỉ thống nhất quản lý đất đai trong cả nước mà còn đại diện của chủ sở hữu đất đai và còn có quyền định đoạt về đất đai, quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai và trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Tuy nhiên, các quy định quản lý nhà nước về đất đai vẫn chưa bóc tách nội dung thuộc vai trò quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai với nội dung về vai trò đại diện của chủ sở hữu đất đai. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11 Luật Đất đai 2013 ra đời đã cụ thể hóa và hoàn thiện nội dung vai trò quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai với nội dung về vai trò đại diện của chủ sở hữu đất đai và quyền của người sử dụng đất. Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp; quy định thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài hoặc có thời hạn; Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất; trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và công nhận quyền sử dụng đất; Nhà nước quyết định giá đất và các chính sách tài chính về đất đai; Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 cũng quy định cụ thể 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, thông quá đó thể hiện trách nhiệm của Nhà nước trong vai trò quản lý Nhà nước về đất đai. Hơn nữa, điểm mới trong bộ luật này nhấn mạnh trách nhiệm của Nhà nước thông qua các chính sách đất đai dành cho những đối tượng dễ bị tổn thương trong xã hội. 1.1.3. Đặc điểm của quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất Pháp luật đất đai của nước Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá chính sách, đường lối của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và Điều 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai ra đời đúng vào thời kỳ đầu đất nước ta bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này nước ta áp dụng nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” [35]. Quá trình thực thi Luật Đất đai năm 1988 tới trước năm 1993 đã nảy sinh những bất cập trong thực tế thi hành, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong một số trường hợp như: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma