Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Phân tích hiệu quả hoạt động của mô hình Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp so với mô hình hai cấp tại thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:111

Thêm vào BST

Báo xấu

39
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích của đề tài nhằm phân tích và so sánh hiệu quả hoạt động của mô hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp với mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hai cấp trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của mô hình này.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Phân tích hiệu quả hoạt động của mô hình Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp so với mô hình hai cấp tại thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Tất cả các số liệu trong nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác. Tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này và tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả Luận văn Nguyễn Thành Hiếu PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CÁM ƠN Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngoài nỗ lực của bản thân, tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông lâm Huế và Khoa Tài nguyên Đất và Môi trường Nông nghiệp; Phòng Đào tạo Sau đại học đã truyền đạt cho tôi những kiến thức quí báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập tại trường và hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Xin trân trọng gửi tới quý Thầy, Cô lòng biết ơn sâu sắc và tình cảm quý mến nhất. Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn đến TS. Nguyễn Hữu Ngữ, người hướng dẫn khoa học, rất tận tình, chu đáo. Thầy đã giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình hình thành ý tưởng và hoàn thiện luận văn này. Tôi xin trân trọng gởi lời cảm ơn đến các tập thể và cá nhân: Văn phòng UBND thành phố Nha Trang, Văn phòng UBND tỉnh Khánh Hòa, Phòng Tài nguyên & Môi trường và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Nha Trang đã giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện cung cấp số liệu để tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin cảm ơn tới người thân, bạn bè đã góp ý, động viên giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần trong quá trình thực hiện đề tài. Nha Trang, ngày tháng năm 2016 Học viên thực hiện Nguyễn Thành Hiếu PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Nghiên cứu đề tài: “Phân tích hiệu quả hoạt động của mô hình Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp so với mô hình hai cấp tại thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa”. Mục đích của đề tài nhằm phân tích và so sánh hiệu quả hoạt động của mô hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp với mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hai cấp trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của mô hình này. Đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu; phương pháp thu thập số liệu thứ cấp, sơ cấp; phương pháp so sánh; phương pháp xử lý số liệu và phân tích Kết quả cho thấy việc tổ chức hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai một cấp có những thuận lợi và khó khăn riêng đối với công tác tổ chức quản lý của Nhà nước về nhân sự và công tác chuyên môn. Điều dễ dàng nhận thấy mặt thuận lợi của mô hình này là hạn chế của mô hình còn lại. - Đối với mô hình Văn phòng đăng ký được tổ chức theo hai cấp: ● Thuận lợi Việc tiếp nhận giải quyết hồ sơ của các Văn phòng đăng ký thành phố được thực hiện tại địa bàn quản lý nên được sự giám sát trực tiếp tại UBND thành phố. Công dân không hài lòng hoặc có phản ánh về hành vi, biểu hiện tiêu cực của cán bộ công chức thì được tiếp nhận và giải quyết ngay thời điểm với sự giám sát và chịu trách nhiệm thường xuyên của UBND huyện. Công tác phối hợp giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và cán bộ địa chính xã phường thuận lợi do cùng chịu sự quản lý của UBND thành phố. ● Khó khăn + Đối với việc chỉ đạo công tác chuyên môn không thường xuyên, kịp thời. Trong công tác chuyên môn, nếu gặp những trường hợp vướng mắc chưa xử lý được thì Văn phòng đăng ký thành phố phải trình phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng trình UBND huyện, huyện phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND tỉnh để xin ý kiến. + Việc giải quyết hồ sơ không thống nhất ở mỗi huyện, thành phố do không được sự chỉ đạo chung về chuyên môn. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv - Đối với mô hình Văn phòng đăng ký được tổ chức theo một cấp: ● Thuận lợi Công tác tiếp nhận và giải quyết hồ sơ theo cơ chế một cửa tại Chi nhánh từng bước thống nhất, chuẩn hóa, tuân thủ đúng quy định. Hồ sơ được kiểm tra chặc chẽ về tính pháp lý, cơ sở dữ liệu địa chính; quản lý tốt việc tách thửa đất, không để xảy ra tình trạng manh mún, không đúng quy định, khó khăn, phức tạp trong công tác đền bù, giải tỏa, chỉnh trang đô thị của thành phố cũng như tỉnh Khánh Hoà và hạn chế được mầm móng dẫn đến tranh chấp, khiếu nại trong cấp giấy chứng nhận do việc thực hiện trước đây không thống nhất giữa các huyện, thành phố. Việc chỉ đạo công tác chuyên môn luôn được thực hiện thường xuyên, kịp thời. Khắc phục tình trạng giải quyết hồ sơ không thống nhất ở mỗi huyện, thành phố do không được sự chỉ đạo chung về chuyên môn. Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính và tổ chức kiểm tra, chỉ đạo chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính của cấp trên với cấp dưới dễ dàng được thực hiện. ● Khó khăn + Công tác phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai và các phòng ban của UBND cấp huyện như: Quản lý đô thị, quy tắc đô thị, cán bộ địa chính xã phường, khó khăn do không cùng chịu sự quản lý của UBND thành phố. Bên cạnh đó việc phối hợp trong lấy ý kiến xác nhận nguồn gốc nhà và đất thường xuyên chậm trễ. + Thời gian đầu triển khai bộ máy văn phòng đăng ký một cấp chưa được kiện toàn kịp thời nên sau khi sáp nhập số lượng hồ sơ các huyện chuyển về Văn phòng trung tâm rất lớn dẫn đến hồ sơ không thể giải quyết kịp tiến độ. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN................................................................................................... i LỜI CÁM ƠN ....................................................................................................... ii TÓM TẮT ............................................................................................................ iii MỤC LỤC ............................................................................................................. v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................ viii DANH MỤC BẢNG ............................................................................................. x DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ .............................................................................. xi DANH MỤC HÌNH VẼ ...................................................................................... xii MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI .................................................................... 1 2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU ............................................................................. 3 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI......................................................................................................................... 3 3.1. Ý nghĩa khoa học............................................................................................ 3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................ 3 Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.............................. 4 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................. 4 1.1.1. Các khái niệm của hệ thống đăng ký đất đai............................................... 4 1.1.2. Các yếu tố quan trọng của hệ thống đăng ký đất đai .................................. 6 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................ 11 1.2.1. Lịch sử đăng ký đất đai qua các thời kỳ .................................................... 11 1.2.2. Sự thay đổi các biểu mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................ 16 1.2.3. Cơ sở pháp lý của việc đăng ký đất đai theo hai cấp ................................ 19 1.2.4. Cơ sở pháp lý của hệ thống đăng ký đất đai theo 1 cấp ............................ 25 1.3. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ............ 27 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................... 29 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ............................................. 29 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................ 29 2.1.2. Phạm phi nghiên cứu ................................................................................. 29 2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ........................................................................ 29 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................ 29 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu ......................................... 29 2.3.2. Phương pháp so sánh ................................................................................. 30 2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu ......................................................................... 30 2.3.4. Phương pháp phân tích số liệu .................................................................. 31 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 32 3.1. ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI ...................... 32 3.1.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên................................................................. 32 3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội .......................................................................... 37 3.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên và tình hình phát triển kinh tế - xã hội gây áp lực lên đất đai........................................................................................... 38 3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TẠI THÀNH PHỐ NHA TRANG ..................................................................................................... 41 3.2.1. Tình hình thực hiện Luật và các chính sách về đất đai ............................. 41 3.2.2. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất .... 42 3.2.3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................................................. 42 3.2.4. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................................................ 43 3.2.5. Thống kê, kiểm kê đất đai ......................................................................... 44 3.2.6. Tình hình giao đất, cho thuê đất ................................................................ 44 3.2.7. Công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm hành chính về quản lý đất đai ............................................................................................................................. 44 3.2.8. Công tác xử lý đơn thư khiếu nại, tranh chấp đất đai ............................... 45 3.2.9. Phát triển thị trường bất động sản ............................................................. 45 3.2.10. Các công tác quản lý khác ....................................................................... 46 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii 3.3. PHÂN TÍCH KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THEO HAI MÔ HÌNH ...................................................................... 47 3.3.1. Phân tích kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình hai cấp (từ 2009 đến 1/7/2015) ..................................................... 47 3.3.2. Phân tích kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình một cấp (từ 01/7/2015 đến 31/1/2016).......................................... 57 3.4. SO SÁNH VÀ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP SO VỚI MÔ HÌNH HAI CẤP ...... 70 3.4.1. So sánh về chức năng, nhiệm vụ của 02 mô hình ..................................... 70 3.4.2. So sánh về số lượng hồ sơ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển quyền, đăng ký thế chấp đã được thực hiện ........................................................ 74 3.4.3. So sánh hiệu quả về mặt thời gian và sự hài lòng ..................................... 75 3.4.4. So sánh về tính minh bạch và thống nhất trong giải quyết hồ sơ ............. 76 3.4.5. So sánh hiệu quả về mặt quản lý hồ sơ ..................................................... 77 3.4.6. So sánh hiệu quả về ứng dụng công nghệ thông tin ................................. 78 3.5. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA MÔ HÌNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP TẠI THÀNH PHỐ NHA TRANG, TỈNH KHÁNH HÒA ........................................ 78 3.5.1. Các giải pháp về chính sách ...................................................................... 78 3.5.2. Giải pháp về kinh phí ................................................................................ 78 3.5.3. Các giải pháp về tổ chức thực hiện ........................................................... 79 3.5.4. Những giải pháp trao đổi, cập nhật và phân phối thông tin ...................... 79 3.5.5. Những giải pháp đối với Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Nha Trang ..... 80 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 82 1. KẾT LUẬN ..................................................................................................... 82 2. KIẾN NGHỊ .................................................................................................... 83 2.1. Kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường ..................................................... 83 2.2. Kiến nghị UBND tỉnh .................................................................................. 83 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 85 PHỤ LỤC .......................................................................................................... 89 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Có nghĩa là BNV Bộ nội vụ BTC Bộ tài chính BTNMT Bộ Tài nguyên & Môi trường CP Chính phủ CSDL Cơ sở dữ liệu ĐKTK Đăng ký thống kê GCN Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở GCNQSDĐ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất GDP Tổng sản phẩm nội địa MCLT Một cửa liên thông NĐ-CP Nghị định - Chính phủ NQ/TW Nghị quyết/Trung ương QĐ/BTNMT Quyết định/Bộ Tài nguyên&Môi trường QLDLĐC Quản lý dữ liệu địa chính TT/BTMMT Thông tư/Bộ Tài nguyên&Môi trường TTLT Thông tư liên tịch TTr Tờ trình TT-TCĐC Thông tư - Tổng cục địa chính UBND Ủy ban nhân dân VPĐK Văn phòng đăng ký VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
x DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu từ năm 2009 - 1/7/2015........................................................................................................53 Bảng 3.2. Kết quả đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ năm 2009 – 1/7/2015 .........54 Bảng 3.3. Kết quả đăng ký thế chấp và xóa thế chấp từ năm 2009 - 7/2015 ..............56 Bảng 3.4. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân ......................................................................................................................60 Bảng 3.5. Kết quả đăng ký chuyển quyền sử dụng đất ................................................63 Bảng 3.6. Kết quả đăng ký thế chấp và xóa thế chấp quyền sử dụng đất ....................65 Bảng 3.7. Cơ sở dữ liệu địa chính của các xã phường trên địa bàn thành phố Nha Trang ............................................................................................................66 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
xi DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 3.1 . Kết quả cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân .......................52 Biểu đồ 3.2. Kết quả đăng ký chuyển quyền sử dụng đất ..............................................53 Biểu đồ 3.3. Kết quả đăng ký thế chấp và xóa thế chấp quyền sử dụng đất ..................55 Biểu đồ 3.4 . Kết quả cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân ......................59 Biểu đồ 3.5. Kết quả đăng ký chuyển quyền sử dụng đất ..............................................62 Biểu đồ 3.6. Kết quả đăng ký thế chấp và xóa thế chấp quyền sử dụng đất ..................64 Biểu đồ 3.7. So sánh số lượng hồ sơ đã thực hiện của 02 mô hình ................................74 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
xii DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 3.1. Sơ đồ địa bàn nghiên cứu ..............................................................................32 Hình 3.2. Sơ đồ cơ cấu tổ chức Văn phòng đăng ký QSDĐ 2 cấp ...............................70 Hình 3.3. Sơ đồ cơ cấu tổ chức Văn phòng đăng ký đất đai 1 cấp ................................71 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Nhà nước Việt Nam đã ban hành cũng như sửa đổi, bổ sung nhiều chính sách để điều tiết các quan hệ có liên quan đến đất đai, một loại tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thiếu đối với mọi lĩnh vực, ngành nghề. Những chính sách đó đã góp phần làm cho người sử dụng đất gắn bó hơn với đất đai, quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền trên đất đã thực sự trở thành nguồn vốn lớn mà Nhà nước và người dân sử dụng để đầu tư, phát triển kinh doanh, mở rộng quan hệ hợp tác và thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Để phát huy hiệu quả nguồn lực này cũng như đảm bảo việc quản lý của Nhà Nước trong công tác quản lý đất đai thì một công cụ không thể thiếu là phải nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đã có nhiều hoạt động trong việc cải cách và hiện đại hóa hệ thống đăng ký đất đai cũng như cải tiến công tác đăng ký, nổi bật nhất là việc ứng dụng công nghệ thông tin, sử dụng các phần mềm quản lý hoạt động đăng ký, cập nhật biến động và cung cấp thông tin đất đai tại một số địa phương. Tuy nhiên, những thay đổi này cũng chưa thật sự phát huy tác dụng. Sự tồn tại của nhiều quy định với trình tự, thủ tục khác nhau trong hoạt động đăng ký đất đai do chưa có quy định chung thống nhất dẫn đến sự chồng chéo, mâu thuẫn và cát cứ về thẩm quyền quản lý giữa các cơ quan quản lý liên quan, kéo theo đó là sự rời rạc, không đầy đủ của hệ thống thông tin đất đai, bất động sản được xây dựng. Trước tình hình đó, nhiều giải pháp đã được Đảng và Nhà nước đưa ra trong đường lối, chính sách của mình. Theo đó, một trong những chính sách được chú trọng là việc thành lập hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh (trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường) và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường) nhằm đẩy mạnh và nâng cao hoạt động đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ và cung cấp thông tin địa chính. Thực hiện tốt các hoạt động này sẽ đảm bảo điều kiện pháp lý cho đất đai được đưa vào giao dịch một cách hợp pháp trên thị trường. Xây dựng được hệ thống đăng ký đất đai và hồ sơ địa chính trên cơ sở ứng dụng công nghệ thông tin có ý nghĩa quan trọng trong việc giảm bớt thủ tục hành chính; công khai quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất; góp phần đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, hạn chế tình trạng tranh chấp đất đai, giúp Nhà nước quản lý và kiểm soát được thị trường bất động sản và chống thất thu thuế. Sau một thời gian hoạt động, mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 2 cấp (tỉnh và huyện) đã bộc lộ nhiều hạn chế: Do hệ thống Văn phòng đăng ký ở hai PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 cấp nên hồ sơ địa chính phải lập nhiều bộ hơn để lưu giữ ở nhiều cấp, đòi hỏi chi phí lớn hơn cho việc lập và quản lý, chỉnh lý biến động về đất đai và tài sản gắn liền với đất. Hồ sơ thủ tục hành chính về đất đai bị quản lý phân tán, dễ thất lạc. Sự phối hợp hoạt động trong hệ thống Văn phòng đăng ký (giữa Văn phòng đăng ký cấp tỉnh và Văn phòng đăng ký cấp huyện) thiếu chặt chẽ dẫn đến việc thực hiện nhiệm vụ của hệ thống Văn phòng đăng ký kém hiệu lực, hiệu quả. Quy trình cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính phức tạp và trùng lập hoặc bỏ sót do yêu cầu phải đảm bảo sự thống nhất nội dung hồ sơ địa chính ở các cấp… Để khắc phục những hạn chế trên và xây dựng một hệ thống đất đai theo hướng thống nhất, ngày 17 tháng 4 năm 2012, Thủ tướng Chính phủ đã ra quyết định số 447/QĐ-TTg về việc phê duyệt đề án thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Trong đó, bốn đơn vị được lựa chọn để thí điểm mô hình Văn phòng đăng ký một cấp là tỉnh Đồng Nai (thí điểm trong phạm vi toàn tỉnh), tỉnh Hà Nam (thí điểm trong phạm vi thành phố Phủ Lý và 2 huyện Lý Nhân, Kim Bảng), thành phố Hải Phòng (thí điểm trong phạm vi quận Ngô Quyền và huyện Thủy Nguyên). Trên cơ sở đó, UBND tỉnh Khánh Hòa đã ban hành Quyết định số 14/QĐ-UBND ngày 08 tháng 01 năm 2015 về việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai Khánh Hoà trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Hiện nay, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh Hoà đã hoàn thành việc bàn giao, tiếp nhận biên chế, lao động, tài chính, tài sản, tài liệu và những nội dung có liên quan đến hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện, thành phố, thị xã cho Văn phòng Đăng ký một cấp quản lý, sử dụng theo đúng quy định của Nhà nước trong tháng 3 năm 2015. Sau khi triển khai nhiệm vụ kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2015 đến nay, có thể nhận thấy được những sự thay đổi, những điểm mới trong quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và những khó khăn cần khắc phục khi thực hiện Văn phòng 1 cấp. Mặc dù vậy, bước đầu thực hiện mô hình sáp nhập Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp vẫn còn nhiều thách thức như: không thể sử dụng bộ thủ tục hành chính dùng chung tại UBND các huyện, thành phố, thị xã; việc luân chuyển hồ sơ không thuận lợi cho cán bộ tiếp nhận; đối với hồ sơ đăng ký biến động phải in mới thì khi tiếp nhận hồ sơ xong, luân chuyển hồ sơ đến chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để tác nghiệp, sau đó luân chuyển đến Sở Tài nguyên và Môi trường, trình Giám đốc Sở ký. Sau khi ký xong phải lấy hồ sơ từ Sở Tài nguyên và Môi trường về lại bộ phận một cửa, cuối cùng một cửa mới trả kết quả cho công dân. Vì vậy, việc đi lại cũng gặp khó khăn nhất định so với trước đây, dễ bị thất lạc, dễ bị rách giấy chứng nhận và hồ sơ. Để phân tích và đánh giá hiệu quả hoạt động của mô hình Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa nói chung cũng như thành phố Nha Trang PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 nói riêng, nhằm góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của mô hình mới này, cũng như khắc phục hạn chế của hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở hai cấp và tiến tới chuẩn hóa hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình của các nước trên thế giới, phù hợp với điều kiện công nghệ hiện đại. Xuất phát từ những lý do trên, đồng thời được sự đồng ý và hướng dẫn của TS. Nguyễn Hữu Ngữ, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Phân tích hiệu quả hoạt động của mô hình Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp so với mô hình hai cấp tại thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa”. 2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU Đề tài được thực hiện nhằm mục đích phân tích và so sánh hiệu quả hoạt động của mô hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp với mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hai cấp trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của mô hình này. 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 3.1. Ý nghĩa khoa học Các kết quả khoa học thu được từ đề tài này sẽ bổ sung cơ sở thực tiễn góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động của mô hình Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp và hoàn thiện qui trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng thuận lợi, nhanh chóng và chính xác. Kết quả nghiên cứu đề tài góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và tổ chức hoạt động của Văn phòng đăng ký một cấp. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể giúp cho chính quyền các cấp cũng như các ban ngành liên quan của thành phố Nha Trang nắm bắt thông tin liên quan đến hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp, những ưu điểm và khó khăn, những giải pháp và đề xuất điều chỉnh khi áp dụng mô hình này trên địa bàn thành phố. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1. Các khái niệm của hệ thống đăng ký đất đai ❖ Khái niệm về đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất: Theo quy định tại Khoản 19 Điều 4 Luật đất đai 2003: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”[20]. Theo quy định tại Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH113 ngày 29/11/2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”[21]. ❖ Khái niệm GCNQSDĐ, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH113 ngày 29/11/2013: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Hình 1.1. Xem phụ lục) ❖ Khái niệm về hồ sơ địa chính Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất, làm cơ sở để bảo hộ quyền hợp pháp của người sử dụng đất. Đây là hệ thống các tài liệu chứa đựng các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của các thửa đất trong mỗi đơn vị hành chính cấp xã. Hồ sơ địa chính bao gồm bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu GCNQSDĐ. Bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã. Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây: - Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí; - Người sử dụng thửa đất; - Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 - Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và chưa thực hiện; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất; - Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan. ❖ Đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất để làm cơ sở cho Nhà nước có thể nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật cũng như bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của người sử dụng đất. Đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai thì công tác đăng ký là bắt buộc. Bởi theo Luật đất đai 2013 đã quy định: đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Việc đăng ký đất đai sẽ cung cấp cho Nhà nước mọi thông tin về đất đai để từ đó có thể đưa ra những biện pháp quản lý sử dụng đất đai có hiệu quả, hợp lý và tiết kiệm [21]. Tuy nhiên, đăng ký đất đai không chỉ là công tác đăng ký ban đầu để thành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà còn cả công tác đăng ký biến động. Bởi trong quá trình phát triển ngày càng mạnh mẽ của xã hội, sự biến động của đất đai tất yếu sẽ diễn ra với mức độ và hình thức ngày càng đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, cho thuê… Do vậy để đảm bảo đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và cấp GCNQSD đất, trước hết đòi hỏi phải triển khai thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai, đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, phân hạng và định giá đất, thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai. Bên cạnh đó, đăng ký đất đai phải được thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo nhà nước luôn nắm vững hiện trạng sử dụng đất, người sử dụng đất được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo đúng pháp luật. Trong thực tế đời sống xã hội có nhiều công việc phải đăng ký như khi phát sinh các sự việc sinh, tử, kết hôn, giám hộ, nuôi con nuôi (đăng ký hộ tịch) hoặc phát sinh nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản (đăng ký sở hữu, sử dụng nhà cửa, xe cộ, tàu thuyền,...); khi phát sinh các nhu cầu khác : đăng ký lao động, du lịch, mua bán tài sản, đăng ký nghĩa vụ quân sự,...), song cũng có nhiều việc đăng ký theo tự nguyện của người có nhu cầu. Đăng ký thường được hiểu là công việc của một cơ quan Nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống. Tóm lại, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu. Quá trình vận động, phát triển của đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất,...Vì vậy, đăng ký đất đai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ, đăng ký đất được chia thành hai giai đoạn: Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện. Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập. 1.1.2. Các yếu tố quan trọng của hệ thống đăng ký đất đai Hệ thống đăng ký đất đai được xác lập và chứa đựng bốn yếu tố cơ bản của đất đai và cũng là trụ cột của hệ thống, bao gồm: yếu tố hình học, yếu tố pháp lý, yếu tố giá trị và yếu tố sử dụng [21]. Yếu tố hình học là thể hiện sự hình thành và xác định ranh giới của từng thửa đất cũng như tất cả các thửa đất trong một diện tích nhất định, có thể trong phạm vi địa phương và cũng có thể trên phạm vi toàn quốc thông qua các hoạt động địa chính như khảo sát, đo đạc, lập các loại bản đồ đất đai…v.v. Do mang tính chất kỹ thuật chuyên ngành nên các hoạt động này phải được thực hiện bởi những người đã được đào tạo chuyên môn và có kinh nghiệm. Đồng thời do tính phức tạp, đòi hỏi sự chính xác khi xác định ranh giới đất đai, cần có sự hỗ trợ của các phương tiện, thiết bị kỹ thuật với PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 chi phí cao và được tiến hành trên diện rộng nên hoạt động địa chính thường chủ yếu là do Nhà nước đảm trách. Các sổ địa chính (hay sổ đăng ký đất đai) hoặc các loại bản đồ địa chính là sản phẩm của hoạt động địa chính sẽ chứa đựng thông tin về đặc điểm hình học, vật lý của các thửa đất (như hình thể, vị trí, kích thước, diện tích, tọa độ trên bản đồ…). Mỗi thửa đất được đánh dấu bởi những số liệu, tọa độ thống nhất phục vụ cho việc tra cứu của người có nhu cầu. Yếu tố pháp lý thể hiện sự xác lập và thừa nhận chủ quyền đối với một hoặc một số diện tích đất nhất định của cá nhân hoặc tổ chức nào đó. Chủ quyền này có nghĩa là quyền sở hữu, hưởng lợi đối với đất đai, nhưng có thể không bao gồm sự chiếm hữu vật lý bởi chủ sở hữu có thể cho thuê đất và người thuê mới là người chiếm hữu thực tế. Khi kinh tế ngày càng phát triển, nhu cầu trao đổi, mua bán đất đai gia tăng, kéo theo đó là nhu cầu được bảo đảm quyền sở hữu của các bên tham gia giao dịch và các nhà đầu tư cũng trở nên cấp thiết, đòi hỏi cần có sự bảo vệ và bảo đảm của Nhả nước thông qua một hệ thống quy định pháp luât rõ ràng điều chỉnh quyền của các chủ thể. Và để nhận được sự thừa nhận và bảo vệ của pháp luật, người sở hữu/sử dụng đất đai phải có trách nhiệm đăng ký nhằm xác lập và công bố quyền sở hữu, hưởng lợi của mình đối với những diện tích đất đai xác định. Định giá đất đai là yếu tố thứ ba cần thiết phải có trong hệ thống thông tin đất đai được đăng ký với vai trò cũng không kém phần quan trọng. Nó thể hiện phương diện giá trị của diện tích đất được đăng ký, góp phần củng cố và làm phong phú thông tin đất đai. Việc định giá có thể được tiến hành riêng cho diện tích đất và cũng có thể cho cả bất động sản gắn liền trên đất. Xét trên phương diện quản lý, xác định và ghi nhận giá trị đất đai trong hệ thống đăng ký đất đai là một phần quan trọng của hoạt động địa chính và là trách nhiệm của cán bộ đảm nhận công tác này. Nói một cách khái quát hơn, đây là hoạt động phổ biến do Nhà nước tiến hành. Mục đích của nó là hỗ trợ cho việc thu thuế của Nhà nước. Thông qua hoạt động điều tra, khảo sát, đo đac… nắm bắt những đặc điểm của đất đai, Nhà nước có thể định ra và áp dụng các mức thu khác nhau tương ứng với giá trị sinh lợi của từng diện tích đất nhất định. Tuy nhiên, thông tin giá đất được lưu trữ còn có vai trò quan trọng trong vấn đề bồi thường cho người có đất khi Nhà nước thu hồi đất. Nó là cơ sở để Nhà nước xây dựng phương án bồi thường và áp dụng mức giá bồi thường cụ thể phù hợp với giá trị của đất đai. Một số yếu tố quan trọng khác có ảnh hưởng lớn đến việc định giá đất đai là mục đích sử dụng đất bởi nó quyết định giá trị kinh tế của đất đai. Sự thay đổi trong mục đích sử dụng đất sẽ dẫn đến sự thay đổi giá thị trường của nó, đồng thời cũng làm thay đổi nguồn thu phát sinh từ thuế đất. Đây chính là trụ cột thông tin quan trọng thứ tư trong hệ thống đăng ký đất đai xét từ phương diện sử dụng đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 Trên thực tế, đất đai được sử dụng vào rất nhiều mục đích khác nhau nhằm phục vụ nhu cầu ngày càng đa dạng của con người như: để ở, để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ hoạt động thương mại, công nghiệp, dịch vụ; để xây dựng các công trình công cộng (trường học, bệnh viện, công viên…) và các tiện ích công cộng khác (đường giao thông, hệ thống cống rãnh xử lý chất thải, hệ thống cấp – thoát nước…). Tự bản thân người sở hữu/sử dụng đất, với điều kiện cá nhân, rất khó xác định mục đích sử dụng cụ thể phù hợp với diện tích đất đó mà người đó đang có, hoặc nếu xác định được thì chủ yếu mang tính chủ quan, xuất phát từ lợi ích bản thân. Nếu Nhà nước không có sự định hướng mà để cho người sử dụng đất tự ý sử dụng đất, chạy theo nhu cầu của bản thân thì chắc chắn tài nguyên đất đai sẽ không được khai thác, sử dụng hiệu quả, gây thiệt hại cho nền kinh tế và mọi mặt đời sống xã hội, thậm chí ảnh hưởng đến cả vấn đề môi trường bởi đất đai có ảnh hưởng quan trọng đến tất cả mọi lĩnh vực. Vì vậy, với những công cụ, phương tiện của mình, để việc khai thác, sử dụng đất đạt hiệu quả tốt nhất, đảm bảo sự phát triển bền vững, Nhà nước cần phải lập ra quy hoạch sử dụng đất để định hướng cho hoạt động sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất là sự tính toán, phân bổ đất đai của Nhà nước một cách cụ thể, hợp lý về số lượng lẫn chất lượng, vị trí, không gian... cho các mục tiêu kinh tế xã hội của cả nước cũng như từng địa phương trong mỗi giai đoạn phát triển của đất nước. Đây là hoạt động mà cả chính quyền trung ương lẫn chính quyền địa phương đều phải có trách nhiệm tiến hành với sự phân công hợp lý, rõ ràng khi mà áp lực từ việc phát triển kinh tế, xã hội đòi hỏi phải tạo ra và thực hiện những chính sách mới như đô thị hóa, cải thiện cơ sở hạ tầng địa phương, cải thiện điều kiện sống, tái định cư, thu hút đầu tư phát triển kinh tế, tạo việc làm cho người lao động…v.v. Nó bao gồm hàng loạt hoạt động đa dạng, cụ thể khác nhau. Từ việc thu thập, xử lý rất nhiều thông tin về nhu cầu sử dụng đất của từng lĩnh vực, ngành nghề, điều tra, khảo sát điều kiện của đất đai và cả yếu tố môi trường hiện tại ở nơi diện tích đó; đến việc nghiên cứu đường lối, chính sách phát triển của cả nước và từng địa phương để cân đối, phân bổ quỹ đất cho phù hợp và lấy ý kiến từ nhân dân. Kết quả của hoạt động quy hoạch là sự thay đổi trong hoạt động sử dụng đất bao gồm sự phân chia hoặc hợp nhất những diện tích đất đai nhất định, nghĩa là thay đổi đặc điểm hình học của đất đai; thay đổi mục đích sử dụng đất và thậm chí thay đổi cả chủ thể sở hữu/sử dụng đất và các quyền đối với đất đai. Nó có tác động rất lớn đến thị trường đất đai/thị trường quyền sử dụng đất bởi sự thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ dẫn đến sự thay đổi lớn trong giá trị của đất đai (như từ đất nông nghiệp chuyển sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp hoặc đất ở), và sự thay đổi giá trị này thường theo hướng tăng lên. Đây là điều mà sự thay đổi hình học của bất động sản trên đất không đạt được hoặc đạt được không đáng kể. Như vậy, ngoài sự phối hợp giữa các cơ quan có thẩm quyền khi tiến hành quy hoạch, không thể không chú trọng đến sự cân bằng hài hòa về pháp lý, chính trị và PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma