Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Xác định giá đất ở đô thị bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:107

Thêm vào BST

Báo xấu

35
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu đề tài là điều tra được thông tin giá đất ở phổ biến trên thị trường theo từng vị trí thửa đất. Xác định được giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu cho từng vị trí thửa đất. Lập được bản đồ vùng giá trị đất ở theo hệ số điều chỉnh.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Xác định giá đất ở đô thị bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa

i ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ BÁ LỢI XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ BẰNG PHƯƠNG PHÁP HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ NHA TRANG, TỈNH KHÁNH HÒA LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI HUẾ - 2016 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ BÁ LỢI XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ BẰNG PHƯƠNG PHÁP HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ NHA TRANG, TỈNH KHÁNH HÒA LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHẠM HỮU TỴ HUẾ - 2016 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, luận văn này là kết quả nghiên cứu của tác giả dưới sự hướng dẫn khoa học của giáo viên hướng dẫn. Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này hoàn toàn trung thực, chính xác và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn này đều đã được cảm ơn và mọi thông tin tham khảo, trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc. Thừa Thiên Huế, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn LÊ BÁ LỢI PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv LỜI CẢM ƠN Luận văn là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu ở nhà trường, kết hợp với kinh nghiệm thực tiễn trong quá trình công tác, sự nỗ lực cố gắng của bản thân. Đạt được kết quả này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến quý thầy, cô giáo trường Đại học Nông lâm Huế; đã nhiệt tình giúp đỡ, hỗ trợ cho tôi trong suốt quá trình học tập. Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất đến thầy TS. Phạm Hữu Tỵ - Trường Đại học Nông Lâm Huế là người trực tiếp hướng dẫn khoa học; Thầy đã nhiệt tình, dày công giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn đến các lãnh đạo, các anh chị đồng nghiệp UBND thành phố Nha Trang, UBND phường Lộc Thọ; Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh Hòa; lãnh đạo và chuyên viên các phòng ban thuộc thành phố Nha Trang đã giúp đỡ, tạo điều kiện cho tôi nghiên cứu và hoàn thành luận văn này. Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình, bạn bè, người thân luôn đứng bên cạnh tôi động viên, khích lệ trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn. Mặc dù bản thân đã rất cố gắng nhưng luận văn không tránh khỏi những khiếm khuyết, tôi mong nhận được sự góp ý chân thành của quý thầy, cô giáo, đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn. Xin chân thành cảm ơn! Thừa Thiên Huế, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn LÊ BÁ LỢI PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v TÓM TẮT Đề tài “Xác định giá đất ở đô thị bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa”được thực hiện nhằm mục đích xác định các hệ số điều chỉnh giá đất, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất cho một số tuyến đường trên địa bàn thành phố Nha Trang mà cụ thể điểm nghiên cứu đề tài lựa chọn là các tuyến đường ở phường Lộc Thọ, do là một trong những phường trung tâm của thành phố, các hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phường diễn ra khá sôi nổi. Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa và phù hợp với tình hình thực tế của địa bàn nghiên cứu. Kết quả nghiên cứu cho thấy hệ số các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở phường Lộc Thọ có 4 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: vị trí, hướng, quy mô, và hình thể thửa đất. Vị trí là yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, trên cùng một loại đường phố nhưng ở các vị trí khác nhau thì giá đất khác nhau, giá đất ở vị trí VT2 chỉ bằng 58,5% ở vị trí VT1; giá đất vị trí VT3 chỉ bằng 51,7% ở vị trí VT1, giá đất vị trí VT4 chỉ bằng 45,3% so với vị trí VT1 và giá đất VT5 chỉ bằng 31,6% so với vị trí VT1. Yếu tố thứ hai ảnh hưởng đến giá đất là yếu tố quy mô, những thửa đất có quy mô không chuẩn thì giá chỉ bằng 86,3 – 96,4% so với thửa đất có quy mô chuẩn. Yếu tố ảnh hưởng thứ ba trên khu vực này là hướng thửa đất, giá những thửa đất có hướng xấu chỉ bằng 91,7% so với thửa đất có hướng tốt. Yếu tố hình thể cũng là yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên khu vực này, giá những thửa đất có hình thể xấu bằng 94% so với thửa đất có hình thể tốt. Tại phường Lộc Thọ có 5 vùng giá trị: vùng 1 có giá trị cơ sở là 11,2 triệu đồng/m2; vùng 2 có giá trị cơ sở là 9,2 triệu đồng/m2; vùng 3 có giá trị cơ sở là 7,14 triệu đồng/m2; vùng 4 có giá trị cơ sở là 5,1 triệu đồng/m2, vùng 5 có giá trị cơ sở là 3,12 triệu đồng/m2.Từ kết quả điều tra xác định giá đất theo phương pháp so sánh dữ liệu thị trường, đề tài đã tiến hành xây dựng các cơ sở dữ liệu thông tin thuộc tính đến từng thửa đất, kết hợp với việc ứng dụng phần mềm ArcGIS để liên kết dữ liệu không gian (bản đồ địa chính trên phần mềm Microstation) nhằm xây dựng các bản đồ đơn tính yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, bản đồ phân vùng giá trị và tổng hợp để xây dựng hệ thống thông tin giá đất ở tại phường Lộc Thọ trên tờ bản đồ số 11. Kết quả đã có được bộ cơ sở dữ liệu về hệ thống giá đất của phường nghiên cứu. Hệ thống thông tin giá đất ở cung cấp tất cả các thông tin liên quan của thửa đất như: số thửa, tờ bản đồ, tên chủ sử dụng, diện tích, loại đất, thông tin các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (vị trí, quy mô, hình thể, hướng,…), giá đất Nhà nước và giá đất thị trường. Từ cơ sở dữ liệu đã xây dựng này tiến hành khai thác và sử dụng cơ sở dữ liệu giá đất từ đó giúp mọi người nắm bắt được tình hình giá đất hiện nay trên địa bàn phường. Sau khi xây dựng được hệ thống thông tin giá đất, đã đề xuất các giải pháp nhằm phát triển hệ thống thông tin giá đất ở trên địa bàn phường nhằm hỗ trợ cung cấp thông tin về giá đất cho các cá nhân, tổ chức sử dụng đất và các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai. Việc ứng dụng phần mềm ArcGIS cho quá trình xây dựng, khai thác, tìm kiếm thông tin đất đai như thông tin pháp lý, đặc điểm, giá đất là rất thuận lợi, nó có thể đáp ứng được nhu cầu của cơ quan quản lý cũng như các đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ..................................................... Error! Bookmark not defined. LỜI CẢM ƠN ........................................................... Error! Bookmark not defined. MỤC LỤC ................................................................. Error! Bookmark not defined. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ......................... Error! Bookmark not defined. DANH MỤC CÁC BẢNG....................................... Error! Bookmark not defined. DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ ..................... Error! Bookmark not defined. MỞ ĐẦU ................................................................... Error! Bookmark not defined. 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ........................ Error! Bookmark not defined. 2. MỤC TIÊU VÀ YÊU CẦU NGHIÊN CỨU ...... Error! Bookmark not defined. 2.1. Mục tiêu chung ............................................. Error! Bookmark not defined. 2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................. Error! Bookmark not defined. 2.3. Yêu cầu nghiên cứu ...................................... Error! Bookmark not defined. 3.Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN .......... Error! Bookmark not defined. 3.1. Ý nghĩa khoa học.......................................... Error! Bookmark not defined. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn .......................................... Error! Bookmark not defined. CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨUError! Bookmark not defined. 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨUError! Bookmark not defined. 1.1.1. Tổng quan về giá đất ................................. Error! Bookmark not defined. 1.1.1.1. Khái niệm về đất đai .............................. Error! Bookmark not defined. 1.1.1.2. Giá đất và những đặc trưng của giá đất.. Error! Bookmark not defined. 1.1.1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ... Error! Bookmark not defined. 1.1.1.4. Phân loại giá đất ..................................... Error! Bookmark not defined. 1.1.1.5. Định giá đất và vai trò của nó trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội ............................................................................. Error! Bookmark not defined. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii 1.1.2. Các phương pháp định giá đất trên Thế giới và Việt Nam ................ Error! Bookmark not defined. 1.1.2.1. Các phương pháp định giá đất trên thế giới .......... Error! Bookmark not defined. 1.1.2.2. Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam ........... Error! Bookmark not defined. 1.1.3. Tổng quan về hệ thống thông tin địa lý ......... Error! Bookmark not defined. 1.1.3.1. Hệ thống thông tin địa lý ........................ Error! Bookmark not defined. 1.1.3.2. Cơ sở dữ liệu của GIS.................................. Error! Bookmark not defined. 1.1.4. Ứng dụng phần mềm ArcGIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất Error! Bookmark not defined. 1.1.4.1. Cơ sở lựa chọn phần mềm ArcGIS ........ Error! Bookmark not defined. 1.1.4.2. Giới thiệu phần mềm ArcGIS ................ Error! Bookmark not defined. 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨUError! Bookmark not defined. 1.2.1. Định giá đất ở các nước Đông Nam Á ...... Error! Bookmark not defined. 1.2.1.1. Thái Lan ................................................. Error! Bookmark not defined. 1.2.1.2. Malaysia ................................................. Error! Bookmark not defined. 1.2.1.3. Singapore ................................................ Error! Bookmark not defined. 1.2.2. Định giá đất của Đức ................................. Error! Bookmark not defined. 1.2.3. Định giá đất ở Việt Nam ........................... Error! Bookmark not defined. 1.2.4. Các công trình nghiên cứu có liên quan đến định giá đất .................. Error! Bookmark not defined. CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................... Error! Bookmark not defined. 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU Error! Bookmark not defined. 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu................................ Error! Bookmark not defined. 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................... Error! Bookmark not defined. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii 2.2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨUError! Bookmark not defined. 2.2.1. Nội dung nghiên cứu ...................................... Error! Bookmark not defined. 2.2.2 Phương pháp nghiên cứu ................................. Error! Bookmark not defined. 2.2.2.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ...... Error! Bookmark not defined. 2.2.2.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp........ Error! Bookmark not defined. 2.2.2.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý, phân tích số liệu ... Error! Bookmark not defined. 2.2.2.4. Phương pháp ứng dụng công nghệ tin học, công nghệ GIS ........... Error! Bookmark not defined. 2.2.2.5. Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường Error! Bookmark not defined. CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬNError! Bookmark not defined. 3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CỦA PHƯỜNG LỘC THỌ .................................................................................... Error! Bookmark not defined. 3.1.1. Điều kiện tự nhiên của phường Lộc Thọ .. Error! Bookmark not defined. 3.1.1.1. Vị trí địa lý ............................................. Error! Bookmark not defined. 3.1.1.2. Địa hình, địa mạo ................................... Error! Bookmark not defined. 3.1.1.3. Khí hậu ................................................... Error! Bookmark not defined. 3.1.1.4. Thuỷ văn ................................................. Error! Bookmark not defined. 3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên ............................. Error! Bookmark not defined. 3.1.1.6. Thực trạng môi trường ........................... Error! Bookmark not defined. 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội. ......... Error! Bookmark not defined. 3.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế .... Error! Bookmark not defined. 3.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành ............. Error! Bookmark not defined. 3.1.2.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập . Error! Bookmark not defined. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix 3.1.2.4. Thực trạng phát triển đô thị .................... Error! Bookmark not defined. 3.1.2.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng ........ Error! Bookmark not defined. 3.1.2.6. An ninh, quốc phòng ............................. Error! Bookmark not defined. 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội của phường Lộc Thọ ............................................................................. Error! Bookmark not defined. 3.1.4. Tình hình quản lý đất đai tại phường Lộc ThọError! Bookmark not defined. 3.1.4.1. Thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai .................................................................................... Error! Bookmark not defined. 3.1.4.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính.......................................... Error! Bookmark not defined. 3.1.4.3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất .. Error! Bookmark not defined. 3.1.4.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............ Error! Bookmark not defined. 3.1.4.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất .... Error! Bookmark not defined. 3.1.4.6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................ Error! Bookmark not defined. 3.1.4.7. Thống kê, kiểm kê đất đai ...................... Error! Bookmark not defined. 3.1.4.8. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ........................................................................ Error! Bookmark not defined. 3.1.4.9. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai ................. Error! Bookmark not defined. 3.1.4.10. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai........ Error! Bookmark not defined. 3.1.5. Tình hình sử dụng đất................................ Error! Bookmark not defined. 3.2. KẾT QUẢ ĐIỀU TRA, NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG LỘC THỌ, THÀNH PHỐ NHA TRANG ....... Error! Bookmark not defined. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
x 3.2.1. Công tác định giá đất tại thành phố Nha TrangError! Bookmark not defined. 3.2.2. Các văn bản quyết định ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn .................................................................................... Error! Bookmark not defined. 3.2.3. Xác định giá đất bằng hệ số điều chỉnh giá đất…………………………56 3.2.4. Xác định giá đất bằng phương pháp so sánh dữ liệu thị trường tại phường Lộc Thọ ...................................................................... Error! Bookmark not defined. 3.2.4.1. Thu thập, tập hợp và xử lý số liệu thị trường ........ Error! Bookmark not defined. 3.2.4.2. Phân tích dữ liệu thị trường và phát triển thông tin .... Error! Bookmark not defined. 3.2.4.3. Khoanh vùng giá trị và xác định giá trị cơ sở cho mỗi vùng trên địa bàn .................................................................................... Error! Bookmark not defined. 3.2.4.4. Xây dựng mô hình giá đất ở theo thị trường ......... Error! Bookmark not defined. 3.3. ỨNG DỤNG PHẦN MỀM ARCGIS ĐỂ XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU HỆ THỐNG THÔNG TIN GIÁ ĐẤT ................ Error! Bookmark not defined. 3.3.1. Ứng dụng ArcGIS xây dựng hệ thống thông tin giá đất phường Lộc Thọ .................................................................................... Error! Bookmark not defined. 3.3.1.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu các thông tin chung của từng thửa đất trên nền của bản đồ địa chính......................................................... Error! Bookmark not defined. 3.3.1.2. Sắp xếp các yếu tố ảnh hưởng theo thứ bậc Error! Bookmark not defined. 3.3.1.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thể hiện mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất .................................................................. Error! Bookmark not defined. 3.3.2. Khai thác cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ cho thị trường bất động sản..... Error! Bookmark not defined. 3.3.2.1. Hệ thống thông tin giá đất ........................... Error! Bookmark not defined. 3.3.2.2.Truy vấn, tìm kiếm thông tin giá đất............ Error! Bookmark not defined. 3.3.2.3. Liên kết ảnh với cơ sở dữ liệu ..................... Error! Bookmark not defined. 3.3.2.4. Ứng dụng trong công tác quản lý thông tin tài chính về bất động sản Error! Bookmark not defined. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
xi 3.3.3. Đánh giá khả năng ứng dụng phần mềm ArcGIS trong xây dựng, quản lý cơ sở dữ liệu thông tin giá đất ............................. Error! Bookmark not defined. 3.3.3.1. Ưu điểm ........................................................ Error! Bookmark not defined. 3.3.3.2. Nhược điểm .................................................. Error! Bookmark not defined. 3.4. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG THÔNG TIN GIÁ ĐẤT Ở ......................................................... Error! Bookmark not defined. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................. Error! Bookmark not defined. 1. KẾT LUẬN ..................................................... Error! Bookmark not defined. 2. KIẾN NGHỊ .......................................................... Error! Bookmark not defined. TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................ Error! Bookmark not defined. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
xii Chữ viết tắt Có nghĩa là CT/TU Chỉ thị Trung ương CP Chính phủ ĐTH Đô thị hóa GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân NQ/TW Nghị quyết Trung ương NĐ-CP Nghị định Chính phủ PNN Phi nông nghiệp QLNN Quản lý nhà nước QH Quốc Hội QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất SXKD Sản xuất kinh doanh TĐC Tái định cư TT/LB Thông tư liên Bộ UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
xiii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1. Mô hình định giá đất ................................ Error! Bookmark not defined. Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất phường Lộc Thọ năm 2015Error! Bookmark not defined. Bảng 3.2. Các văn bản quyết định đến việc ban hành giá đất trên địa bàn ...... Error! Bookmark not defined. Bảng 3.3. Mô hình định giá đất phường Lộc Thọ ... Error! Bookmark not defined. Bảng 3.4. Các trường thuộc tính của các lớp thửa đấtError! Bookmark not defined. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
xiv DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ Hình 1.1. Mô hình công nghệ GIS. .......................... Error! Bookmark not defined. Hình 1.2. Các thành phần của GIS ..................... Error! Bookmark not defined. Hình 1.3. Các thành phần của ArcGIS ............... Error! Bookmark not defined. Hình 1.4. Tổ chức thông tin bản đồ trong ArcGIS ........... Error! Bookmark not defined. Hình 1.5. Các loại đối tượng trong Shape file .... Error! Bookmark not defined. Hình 1.6. Cấu trúc của Geodatabase .................. Error! Bookmark not defined. Hình 3.1. Hệ số chuyển đổi giá đất phường Lộc Thọ, thành phố Nha Trang.. Error! Bookmark not defined. Hình 3.2. Hệ số vị trí phường Lộc Thọ, thành phố Nha TrangError! Bookmark not defined. Hình 3.3. Hệ số quy mô phường Lộc Thọ, thành phố Nha TrangError! Bookmark not defined. Hình 3.4. Hệ số hình thể phường Lộc Thọ, thành phố Nha TrangError! Bookmark not defined. Hình 3.5. Hệ số hướng phường Lộc Thọ, thành phố Nha TrangError! Bookmark not defined. Hình 3.6. Bản đồ phân vùng giá trị phường Lộc Thọ, thành phố Nha Trang ............................................................................. Error! Bookmark not defined. Hình 3.7. So sánh giá đất thị trường với giá quy định của phường Lộc Thọ ... Error! Bookmark not defined. Hình 3.8. Tỷ lệ số lượng vị trí các thửa đất ............. Error! Bookmark not defined. Hình 3.9. Sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở ............. Error! Bookmark not defined. Hình 3.10. Tỷ lệ số lượng hình thể các thửa đất...... Error! Bookmark not defined. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
xv Hình 3.11. Sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình thể đến giá đất ở ...... Error! Bookmark not defined. Hình 3.12. Tỷ lệ số lượng quy mô các thửa đất ...... Error! Bookmark not defined. Hình 3.13. Sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố quy mô đến giá đất ở ....... Error! Bookmark not defined. Hình 3.14. Tỷ lệ số lượng hướng các thửa đất ........ Error! Bookmark not defined. Hình 3.15. Sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố hướng đến giá đất ở......... Error! Bookmark not defined. Hình 3.16. Sơ đồ hệ thống thông tin giá đất của thửa đất số 184, tờ bản đồ 11 ............................................................................. Error! Bookmark not defined. Hình 3.17. Kết quả tìm kiếm thông tin giá đất của thửa đất số 95, tờ bản đồ số 11 ......................................................................... Error! Bookmark not defined. Hình 3.18. Hộp thoại Layer properties để thực hiện chức năng liên kết ảnh ... Error! Bookmark not defined. Hình 3.19. Kết quả liên kết hình ảnh với thửa đất 213 đường Quang Trung ............................................................................. Error! Bookmark not defined. Hình 3.20. Hộp thoại Field Calculator để thực hiện chức năng tính toán ........ Error! Bookmark not defined. Hình 3.21. Kết quả tiền sử dụng đất được tự động cập nhật sau khi thực hiện lệnh tính toán tiền sử dụng đất ở phường Lộc Thọ ............ Error! Bookmark not defined. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
xvi PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đối với bất kỳ quốc gia nào thì đất đai là tài sản vô cùng quý giá, là nguồn tư liệu chính của sản xuất đầu vào do đó đất đai là vấn đề được quan tâm hàng đầu. Ở nước ta cũng vậy, Luật đất đai cũng ghi rõ “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở văn hóa, an ninh quốc phòng”. Do đó công tác quản lý đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về các vấn đề xã hội, việc sử dụng và quản lý đất đai ở nước ta đã được đưa vào hiến pháp và nhiều Nghị quyết của Đảng để đảm bảo đất đai được sử dụng một cách khoa học và hiệu quả nhất. Thị trường BĐS có tầm quan trọng trong nền kinh tế, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa, nó là một mắt xích quan trọng trong hệ thống các thị trường ở Việt Nam, đặc biệt trong những năm gần đây khi mà nhà ở tăng cao tập trung ở các thành phố lớn, nó ảnh hưởng trực tiếp đến môi trường và đời sống của người dân do đó nhu cầu thông tin về đất đai, đặc biệt là giá đất luôn được người dân quan tâm, trong khi đó thông tin về BĐS luôn luôn thiếu và thiếu tin cậy, nhưng nó vẫn là một thị trường sôi động và hấp dẫn, mới đây ngày 21/12/2014 Uỷ ban nhân dân tỉnh Khánh Hoà mới công bố chính thức khung giá đất mới. Theo luật định thì giá đất công bố phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Để thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh thì yêu cầu thông tin phải rõ ràng, đầy đủ và người quản lý phải nắm chắc được toàn bộ quỹ đất trong phạm vi của mình, bản đồ hệ thống vùng giá trị đất đai sẽ đáp ứng được yêu cầu đó, dựa vào bản đồ này người ta có thể thống kê được tổng giá trị quỹ đất trong từng khu vực hay trên toàn lãnh thổ. Qua đó người quản lý có cái nhìn tổng quát, nắm được tình hình chung của quỹ đất từ đó lựa chọn những chính sách đúng đắn nhằm quản lý đất đai một cách hiệu quả. Đồng thời bản đồ vùng giá trị đất đai còn giúp những người tham gia thị trường BĐS nắm được những thông tin phục vụ mục đích của mình. Định giá đất đô thị là một bộ phận của công tác định giá đất, hiện nay công tác này đã phát huy được hiệu quả trong quản lý đất đai và trong quản lý giá đất, tạo đà cho sự phát triển và quản lý thị trường (BĐS). Nhưng cũng nhận thấy rằng vấn đề định giá đất đô thị còn nhiều bất cập, giá đất hiện nay còn thiếu chính xác, chênh lệch quá xa so với giá thị trường, điều đó đã gây khó khăn, hạn chế cho công tác quản lý đất đai và thị trường BĐS. Vấn đề đó đòi hỏi phải đi sâu vào bản chất sự việc, phân tích thấu PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 đáo vấn đề để từ đó đưa ra được hệ số điều chỉnh giá đất nhằm xác định giá đất cụ thể ở đô thị. Hiện nay cùng với sự phát triển mạnh mẽ của công nghệ thông tin thì sự hỗ trợ của nó gần như trong tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã hội và đời sống con người, công nghệ thông tin đối với quản lý Nhà nước về đất đai cũng vậy. Trong đó công nghệ GIS với khả năng quản lý và thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai và khả năng liên kết với các hệ thống thông tin có liên quan vừa giúp người quản lý, người sử dụng có thể tra cứu các thông tin cần thiết về tổng giá trị đất đai, giá đất và các yếu tố khác một cách tiện lợi, tin cậy và đầy đủ, giúp cán bộ địa chính dễ dàng cập nhật chỉnh lý bản đồ hàng năm góp phần xây dựng hệ thông thông tin về BĐS trở thành một hệ thống thông tin hiện đại và thống nhất. Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trên tôi đã chọn đề tài “Xác định giá đất ở đô thị bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa”. 2. MỤC TIÊU VÀ YÊU CẦU NGHIÊN CỨU 2.1. Mục tiêu chung Xác định vùng giá đất ở theo hệ số điều chỉnh giá đất của khu vực nghiên cứu. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Điều tra được thông tin giá đất ở phổ biến trên thị trường theo từng vị trí thửa đất. - Xác định được giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu cho từng vị trí thửa đất. - Lập được bản đồ vùng giá trị đất ở theo hệ số điều chỉnh. 2.3. Yêu cầu nghiên cứu - Các số liệu phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài cần đảm bảo chính xác, đầy đủ và sát với thực tế. - Có kỹ năng sử dụng phần mềm ArcGIS để phục vụ cho mục đích nghiên cứu đề tài. - Hiểu biết về điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển kinh tế xã hội của vùng nghiên cứu. - Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường. - Biết sử dụng các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong quá trình thực hiện đề tài. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 3.Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3.1. Ý nghĩa khoa học Những phương pháp kỹ thuật sử dụng vào đề tài nghiên cứu này có ý nghĩa khoa học trong việc xác định được hệ số điều chỉnh giá đất ở một cách khách quan và có cơ sở để thực hiện đồng loạt cho các loại đất ở của địa phương. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Cung cấp cho các nhà quản lý, các trung tâm môi giới bất động sản và những cá nhân, tổ chức có nhu cầu giao dịch quyền sử dụng đất ở nắm được giá đất ở của thửa đất mình quan tâm. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1. Tổng quan về giá đất 1.1.1.1. Khái niệm về đất đai Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...) [10]. Đất đai là một loài tài nguyên tự nhiên, một loài tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất mà còn bao gồm tài nguyên dưới đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và dưới đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước mặt ngầm, thổ nhưỡng, động vật và thực vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp mặt của trái đất, bao gồm bãi chăn nuôi, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện về khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản của một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn [13]. 1.1.1.2. Giá đất và những đặc trưng của giá đất a. Khái niệm về giá đất Những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Giá đất cũng như giá các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh. Giá đất dựa trên giá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị mà thể hiện ra bên ngoài là giá cả, định giá đất là xác định giá cả được người bán và người mua chấp nhận tại một thời điểm xác định. Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự không ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định. Nên thường định giá theo thời gian và giá cũng có giá trị theo thời gian. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma