Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ của khách hàng cá nhân tại khu vực Đông Nam thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:147

Thêm vào BST

Báo xấu

30
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Kết quả nghiên cứu sẽ giúp cho các chủ đầu tư và các công ty kinh doanh bất động sản nhận định được các yếu tố tác động đến ý định chọn mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại khu vực đông nam TP.Hồ Chí Minh nói riêng và Tp.Hồ Chí Minh nói chung, từ đó giúp họ đề ra các biện pháp thiết thực để đẩy mạnh công tác bán hàng hay hỗ trợ cho việc gia tăng ý định đầu tư dự án căn hộ.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ của khách hàng cá nhân tại khu vực Đông Nam thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ----------------------------- TRƯƠNG THÀNH LONG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA CĂN HỘ CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI KHU VỰC ĐÔNG NAM TP.HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ----------------------------- TRƯƠNG THÀNH LONG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA CĂN HỘ CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI KHU VỰC ĐÔNG NAM TP.HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành :Quản trị kinh doanh (hướng nghiên cứu) Mã số : 60340102 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS. HỒ TIẾN DŨNG TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là do bản thân tôi tự nghiên cứu và thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS. Hồ Tiến Dũng Các số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực. Nội dung của luận văn này chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung nghiên cứu của toàn bộ luận văn này. Học viên thực hiện Luận văn Trương Thành Long
MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HÌNH DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TÓM TẮT CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU ........................................ 1 1.1. Lý do chọn đề tài ...........................................................................................1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................................3 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................4 1.4. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................4 1.4.1. Nguồn dữ liệu ............................................................................................. 4 1.4.2. Phương pháp nghiên cứu............................................................................5 1.5. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu ........................................................5 1.6. Kết cấu đề tài nghiên cứu ..............................................................................5 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT ........................................................................... 7 2.1. Khái niệm về nhà ở thương mại và chung cư ................................................7 2.1.1. Khái niệm về nhà ở thương mại ..........................................................7
2.1.2. Khái niệm về căn hộ chung cư tại Việt Nam ......................................8 2.2. Lý thuyết hành vi mua sắm của người tiêu dùng ........................................10 2.2.1. Khái niệm về hành vi mua sắm .........................................................10 2.2.2. Các giai đoạn của tiến trình ra quyết định mua sắm .........................15 Đánh giá các lựa chọn. ......................................................................................16 Quyết định mua sắm. ........................................................................................17 Hành vi hậu mãi. ............................................................................................... 18 2.3. Lý thuyết hành vi dự định (TPB) ................................................................ 18 2.4. Tổng quan các nghiên cứu trước .................................................................21 2.4.1. Nghiên cứu của Opoku và Abdul-Muhmin (2010) ........................... 21 2.4.2. Nghiên cứu của Shyue và cộng sự (2011) .........................................22 2.4.3. Nghiên cứu của Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2013) 23 2.5. Mô hình nghiên cứu đề xuất và các giả thiết nghiên cứu ............................ 25 2.5.1. Ý định mua ........................................................................................29 2.5.2. Thiết kế và kiến trúc căn hộ .............................................................. 30 2.5.3. Môi trường sống xung quanh ............................................................ 30 2.5.4. Vị trí dự án của căn hộ ......................................................................31 2.5.5. Yếu tố văn hóa – xã hội .....................................................................31 2.5.6. Yếu tố giá cả ......................................................................................32 2.5.7. Yếu tố thương hiệu chủ đầu tư ..........................................................33 2.5.8. Yếu tố hồ sơ pháp lý của dự án .........................................................34 2.5.9. Yếu tố hỗ trợ bán hàng ......................................................................35 2.5.10. Yếu tố tiện ích công cộng ..................................................................36
2.5.11. Mô hình nghiên cứu đề xuất .............................................................. 36 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................... 39 3.1. QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU .....................................................................39 3.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................... 41 3.2.1. Nghiên cứu sơ bộ...............................................................................41 3.2.2. Điều chỉnh thang đo ..........................................................................42 3.3. PHÂN TÍCH DỮ LIỆU ...............................................................................48 3.3.1. Phương pháp kiểm định độ tin cậy thang đo .....................................48 3.3.2. Phương pháp kiểm định giá trị hội tụ và giá trị phân biệt của thang đo (phân tích EFA) ............................................................................................ 49 3.3.3. Hệ số tương quan và phân tích hồi quy tuyến tính ............................ 50 3.4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU SƠ BỘ ............................................................. 51 3.4.1. Đánh giá sơ bộ thang đo ....................................................................51 3.4.2. Kết quả phân tích nhân tố khám phá (EFA) ......................................52 3.4.3. Nghiên cứu chính thức ......................................................................53 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................. 57 4.1. THỐNG KÊ MÔ TẢ ...................................................................................57 4.2. KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH ĐO LƯỜNG .......................................................58 4.2.1. Kiểm định độ tin cậy thang đo ..........................................................58 4.2.2. Phân tích nhân tố khám phá (EFA) ...................................................60 4.2.3. Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu ...................................62 4.3. PHÂN TÍCH SỰ KHÁC BIỆT GIỮA CÁC BIẾN ĐỊNH TÍNH VỚI Ý ĐỊNH MUA ..........................................................................................................71
4.3.1 Giới tính ...................................................................................................71 4.3.2 Độ tuổi ......................................................................................................72 4.3.3 Học vấn ....................................................................................................72 4.3.4 Nghề nghiệp ............................................................................................. 73 4.3.5 Kích thước căn hộ mong muốn ................................................................ 73 4.3.6 Giá căn hộ ................................................................................................ 74 4.3.7 Kênh thông tin ..........................................................................................74 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN ........................................................................................ 76 5.1. TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................76 5.2. HÀM Ý QUẢN TRỊ VÀ KIẾN NGHỊ........................................................77 5.2.1. Hàm ý về giải pháp Giá cả ................................................................ 77 5.2.2. Hàm ý về giải pháp Hồ sơ pháp lý dự án ..........................................77 5.2.3. Hàm ý về giải pháp đối với Vị trí dự án ............................................78 5.2.4. Hàm ý về giải pháp Thiết kế và kiến trúc căn hộ .............................. 79 5.2.5. Hàm ý về giải pháp đối với Thương hiệu chủ đầu tư ........................80 5.2.6. Hàm ý về giải pháp Tiện ích công cộng ............................................80 5.2.7. Hàm ý về môi trường sống ................................................................ 81 5.2.8. Hàm ý về hỗ trợ bán hàng .................................................................82 5.2.9. Hàm ý về yếu tố văn hóa xã hội ........................................................82 5.2.10. Phần kiến nghị ...................................................................................83 5.3. HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI VÀ HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO ......84 5.3.1. Hạn chế .............................................................................................. 84 5.3.2. Hướng nghiên cứu tiếp theo .............................................................. 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC
DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Bảng tổng hợp các nghiên cứu trước ........................................................25 Bảng 3.1: Thang đo Thiết kế và kiến trúc .................................................................43 Bảng 3.2: Thang đo Môi trường sống .......................................................................44 Bảng 3.3: Thang đo Vị trí dự án căn hộ ....................................................................44 Bảng 3.4: Thang đo Văn hóa – xã hội.......................................................................45 Bảng 3.5: Thang đo Giá cả........................................................................................45 Bảng 3.6: Thang đo Thương hiệu chủ đầu tư ........................................................... 46 Bảng 3.7: Thang đo Hồ sơ pháp lý dự án .................................................................47 Bảng 3.8: Thang đo Hỗ trợ bán hàng ........................................................................47 Bảng 3.9: Thang đo Tiện ích công cộng ...................................................................48 Bảng 3.10: Thang đo Ý định mua căn hộ .................................................................48 Bảng 4.1: Bảng Cronbach alpha của các khái niệm nghiên cứu ............................... 59 Bảng 4.2: Phân tích EFA của các biến độc lập (lần 2) .............................................61 Bảng 4.3: Phân tích EFA của biến phụ thuộc ........................................................... 62 Bảng 4.4: Ma trận tương quan ..................................................................................63 Bảng 4.5: Hệ số R2 từ kết quả phân tích hồi quy ......................................................65 Bảng 4.6: Phân tích ANOVA ....................................................................................66 Bảng 4.7: Bảng hệ số hồi quy ...................................................................................66 Bảng 4.8: Kiểm định giả thuyết ................................................................................67 Bảng 5.1: Bảng so sánh kết quả nghiên cứu với các nghiên cứu có trước ...............77
DANH MỤC HÌNH Hình 2.1 Các giai đoạn của quy trình quyết định mua sắm ......................................15 Hình 2.2 Quy trình từ đánh giá các lựa chọn đến quyết định mua sắm ....................17 Hình 2.3 Nghiên cứu của của Opoku và Abdul-Muhmin (2010) ............................. 22 Hình 2.4 Nghiên cứu của của Shyue và cộng sự (2011) ...........................................23 Hình 2.5 Nghiên cứu của Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2013) .24 Hình 2.6: Mô hình nghiên cứu đề xuất .....................................................................37 Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu ................................................................................40
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nội dung AH Ảnh hưởng BĐS Bất động sản BQS Biến quan sát CBRE Tập đoàn CB Richard Ellis EFA Exploratory Factor Analysis /Phân tích nhân tố khám phá NTD Người tiêu dùng Statistical Package for the Social Sciences/ Gói thống kê SPSS cho khoa học xã hội TC Tài chính TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh TPB Theory of Planned Behavior/Lý thuyết hành vi dự định TRA Theory of Reasoned Action/Lý thuyết hành vi hợp lý TTPL Thủ tục pháp lý UBND TP HCM Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh TTSP Thuộc tính sản phẩm YD Ý định mua
TÓM TẮT Mục tiêu của nghiên cứu là khám phá các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại khu vực Đông Nam TP. Hồ Chí Minh. Nghiên cứu này được tiến hành theo phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng qua 4 bước sau: - Xây dựng mô hình nghiên cứu: thông qua nghiên cứu về lý thuyết hành vi người tiêu dùng, các mô hình nghiên cứu liên quan từ các tác giả trước, nghiên cứu ý kiến từ các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, tác giả đề xuất các giả thuyết nghiên cứu và từ đó xây dựng mô hình nghiên cứu. - Đề xuất mô hình nghiên cứu và xây dựng thang đo hiệu chỉnh cho phù hợp với khảo sát khách hàng cá nhân tại khu vực Đông Nam TP.Hồ Chí Minh. - Phân tích kết quả nghiên cứu dựa theo khảo sát thực tế thông qua các phương pháp: Đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích hồi quy tuyến tính để xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến ý định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân. - Dựa vào kết quả nghiên cứu để đưa ra các hàm ý với chủ đầu tư và các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực Bất động sản cũng như các cơ quan hoạt định chính sách Nhà nước. Mô hình các yếu tố tác động đến ý định mua căn hộ chung cư (của khách hàng cá nhân) đề nghị gồm 9 thành phần: (1) Thiết kế và kiến trúc căn hộ; (2) Môi trường sống; (3) Vị trí dự án căn hộ; (4) Giá cả, (5) Thương hiệu chủ đầu tư, (6) Hồ sơ pháp lý dự án, (7) Văn hóa xã hội, (8) Hỗ trợ bán hàng và (9) Tiện ích công cộng, tất cả gồm 36 biến quan sát. Kết quả nghiên cứu có thể là tài liệu tham khảo cho chủ đầu tư, khách hàng của các dự án căn hộ, đồng thời cũng là tài liệu tham khảo cho các cơ quan quản lý thị trường bất động sản trong việc ban hành các chính sách. Ngoài ra nghiên cứu này có thể là tài liệu tham khảo cho các công ty phân tích thị trường, công ty thẩm định giá và cho các nghiên cứu có chủ đề liên quan.
1 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.1. Lý do chọn đề tài Là một trong những bộ phận không thể tách rời của hệ thống kinh tế có tác động to lớn, mối quan hệ mật thiết cũng như là động lực phát triển ngành nghề khác nhau, thị trường bất động sản luôn nhận được sự quan tâm đặc biệt của các bên liên quan, nhất là trong thời kỳ đẩy mạnh tốc độ đô thị hóa như hiện nay. Mỗi sự biến động của thị trường bất động sản đều có ảnh hưởng quan trọng đến nền kinh tế thị trường ngày nay. Một trong những điểm nóng của thị trường bất động sản thời gian qua tại TP. Hồ Chí Minh cho thấy phần nào những ảnh hưởng của sự biến động này. Một trong những biến động được nhắc đến nhiều trong thời gian gần đây đó là cơn sốt đất nền, đã làm tốn không ít giấy mực của giới truyền thông, các nhà môi giới mọc lên như nấm, giá đất tăng từng ngày, tuy nhiên cơn sốt này đã dần được ổn định và hạ nhiệt sau khi các thông tin về hạ tầng, địa giới hành chính được chính quyền TP. Hồ Chí Minh công bố công khai, cộng với sự vào cuộc mạnh mẽ của cơ quan chức năng. Ở một phân khúc khác đó là căn hộ chung cư với các ưu điểm như: Quy hoạch đẹp hài hòa với quang cảnh xung quanh, đầy đủ tiện ích, khang trang, hiện đại, hệ thống an ninh tốt, chất lượng dịch vụ tốt…căn hộ chung cư hiện đang dần chiếm vị thế hàng đầu trong các lựa chọn của người dân nhiều nước trên thế giới trong đó có Việt Nam. Tại nước ta, xu hướng sinh sống tại các căn hộ chung cư đang phát triển mạnh mẽ tại các đô thị lớn nhất là tại thành phố Hồ Chí Minh. Theo phân tích của giới chuyên gia nhu cầu nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh vô cùng lớn. Dân số của TP. Hồ Chí Minh đã lên tới 13 triệu dân, đây được xem là dân số vàng để phát triển bất động sản. Chính điều đó đã làm cho thị trường căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh sôi động lên, theo báo cáo của CBRE, chỉ trong quý IV năm 2016 có 9.145 căn hộ được mở bán trong 28 dự án trên toàn thành phố, trong đó 18 dự án mới. Tổng số căn mở bán trong năm 2016 đạt 37.419 căn hộ, giảm 10% so với năm ngoái. Xét về vị trí thì căn hộ tại TP.HCM tiếp tục mở rộng về phía Đông và Nam. Khu vực phía Đông vượt qua phía Nam để trở thành tâm điểm nhờ sự cải thiện về
2 cơ sở hạ tầng bao gồm: tuyến đường Metro số 1, Xa lộ Hà Nội mở rộng, đường cao tốc Long Thành Dầu Giây và sân bay Long Thành. Khu đô thị Đông TP.Hồ Chí Minh (thành phố Đông) gồm quận 2, 9 và Thủ Đức (diện tích 211 km) có trung tâm là khu đô thị mới Thủ Thiêm và giáp với tỉnh Bình Dương, Đồng Nai (đường vành đai 2), sẽ phát triển dựa trên 2 bờ sông Đồng Nai và Sài Gòn. Thành phố này sẽ có chức năng chính là phát triển các ngành dịch vụ cao cấp và công nghiệp kỹ thuật cao. Khu đô thị này có quy mô gấp 1,5 lần so với khu đô thị cũ (13 quận nội thành). Khu đô thị Nam (thành phố Nam) gồm toàn bộ quận 7, huyện Nhà Bè và điều chỉnh một phần diện tích của quận 8 (phần phía nam kênh Tẻ) và huyện Bình Chánh với diện tích 194 km2. Khu vực này sẽ phát triển dựa trên sông Nhà Bè và Xoài Rạp. Nòng cốt để phát triển là khu đô thị Nam Sài Gòn có diện tích 29 km2, thị trấn Nhà Bè và khu đô thị Cảng Hiệp Phước. Cơ sở kinh tế để phát triển là dịch vụ cảng, gắn liền với các thương mại khác. Theo UBND TP HCM, do đặc điểm của huyện Nhà Bè, quá trình đô thị hóa có thể diễn ra trong thời gian rất dài nên trong mô hình tổ chức khu đô thị Nam có thể duy trì một số xã nông thôn, song được đầu tư phát triển như một phần bổ sung về mặt sinh thái cho cả khu đô thị Nam. Vào quý IV năm 2016, số lượng căn hộ bán được là 11.941 căn, tăng 52% so với quý trước và 11% so với cùng kỳ năm trước. Cả năm 2016 bán được 35.008 căn hộ chung cư, giảm 4% so với năm trước. Số lượng căn hộ bán ra gần bằng số lượng căn hộ chào bán chủ yếu đến từ các dự án mới. Thị phần trung cấp tiếp tục tiến triển tốt với hơn 15.270 căn bán ra trong cả năm, chiếm hơn 40% tổng số căn bán ra. Giá bán trung bình năm 2016 đạt US$2.104/m2, tăng 4,6% so với năm trước. Sự cải thiện về giá được ghi nhận ở mọi phân khúc, tuy nhiên nổi bật nhất là phân khúc trung cấp. Thông qua các báo cáo trên cho thấy căn hộ chung cư hiện nay là ưu tiên lựa chọn hàng đầu của người dân thành phố Hồ Chí Minh. Vậy điều gì đã tác động quyết định mua căn hộ chung cư của người dân cả nước, cụ thể là người dân sinh
3 sống tại TP. Hồ Chí Minh. Làm sao để các doanh nghiệp có thể thúc đẩy, gia tăng nhu cầu mua căn hộ đối với khách hành. Tại Việt Nam cho tới nay đã có các nghiên cứu liên quan đến kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh căn hộ chung cư nói riêng (người nghiên cứu tiếp cận đươc) chủ yếu chỉ quan tâm đến xây dựng chiến lược kinh doanh của các công ty bất động sản (Nguyễn Văn Thanh, 2008; Trần Minh Công, 2009) hay nâng cao năng lực cạnh tranh của các công ty BĐS (Đinh Hồng Lê, 2011 và Phạm Công Nam, 2012). Tác giả Nguyễn Quang Thu (2013) nghiên cứu các yếu tố tác động mua căn hộ chung cư cao cấp để sống của khách hàng cá nhân tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh, bài nghiên cứu đã phân tích các yếu tố văn hóa xã hội, các yếu tố liên quan đến thuộc tính sản phẩm, các yếu tố ảnh hưởng, các yếu tố thuế và thủ tục giấy tờ sở hữu căn hộ tác động đến quyết định mua căn hộ cao cấp. Là một trong những giai đoạn quan trọng tiến tới quyết định mua căn hộ chung cư, thì ý định mua là bước cuối cùng của quy trình nhận diện mua hàng, vì vậy gia tăng ý định mua cao sẽ gia tăng quyết định mua căn hộ của khách hàng. Tuy nhiên khi nói về ý định mua hàng, nhất là đối với thị trường bất động sản nói chung, thị trường căn hộ chung cư nói riêng thì các nghiên cứu về vấn đề này vẫn còn khá khiêm tốn. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, cũng như nhằm giúp cho các nhà đầu tư và các công ty kinh doanh bất động sản tại Việt Nam nói chung và cụ thể tại khu vực Đồng Nam TP. Hồ Chí Minh nói riêng có thêm tài liệu tham khảo cho việc ra quyết định đầu tư dự án căn hộ, cơ quan quản lý thị trường bất động sản có thêm tài liệu nhằm tham khảo khi ban hành các chính sách quản lý, người tiêu dùng có thêm tài liệu tham khảo trước khi ra quyết định mua căn hộ, cụ thể là quá trình tác động đến ý định mua…nên tác giả đã chọn đề tài nghiên cứu “CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA CĂN HỘ CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI KHU VỰC ĐÔNG NAM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu của luận văn là: Đánh giá sự tác động của các yếu tố lên ý định mua căn hộ của khách hàng cá nhân.
4 Nhằm thực hiện mục tiêu trên luận văn có các mục tiêu cụ thể sau: - Xác định các yếu tố tác động đến ý định mua căn hộ chung cư để ở của khách hàng cá nhân tại khu vực Đông Nam TP. Hồ Chí Minh. - Xác định mức độ ảnh hưởng cụ thể của các yếu tố trong việc tác động đến ý định mua căn hộ của khách hàng cá nhân. - Từ kết quả nghiên cứu của đề tài rút ra những kết luận và kiến nghị một số hàm ý chính sách dành cho các chủ đầu tư, công ty kinh doanh bất động sản và cơ quan quản lý Nhà nước. 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố tác động đến ý định mua căn hộ chung cư để ở của khách hàng cá nhân tại Đông Nam TP. Hồ Chí Minh. - Đối tượng khảo sát: Các cá nhân mua căn hộ và các cá nhân đang muốn mua căn hộ chung cư trong 3-5 năm tới. - Phạm vi không gian: Tại các quận, huyện khu vực Đông Nam TP. Hồ Chí Minh (bao gồm quận 2, quận 9, quận Thủ Đức, quận 7, Huyện Nhà Bè, một phần diện tích quận 8 -phần phía nam kênh Tẻ và Huyện Bình Chánh). - Phạm vi thời gian: Tác giả tiến hành khảo sát từ tháng 03 năm 2017 đến tháng 05 năm 2017. 1.4. Phương pháp nghiên cứu 1.4.1. Nguồn dữ liệu Nghiên cứu này sử dụng 2 nguồn số liệu sơ cấp và thứ cấp - Số liệu sơ cấp: Thông qua khảo sát trực tiếp  Phương pháp khảo sát: Phỏng vấn trực tiếp.  Thời gian khảo sát: Tháng 03/2017 đến tháng 05/2017. - Số liệu thứ cấp: Sử dụng số liệu của công ty CBRE và Savills
5 1.4.2. Phương pháp nghiên cứu Nghiên cứu này đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp phân tích tổng hợp – Nhằm tổng hợp các lý thuyết phục vụ cho quá trình phân tích dữ liệu, đồng thời khảo lược các công trình nghiên cứu có liên quan để có cơ sở trong việc xây dựng mô hình nghiên cứu và quy trình nghiên cứu. - Phương pháp thống kê mô tả - Nhằm khái quát những tính chất cơ bản của bộ dữ liệu sơ cấp và phân tích các số liệu thứ cấp. - Phương pháp phân tích định lượng – Bao gồm phân tích đánh giá độ tin cậy của thang đo và phân tích hồi quy tuyến tính nhằm làm rõ sự tác động của các thang đo lên ý định mua căn hộ. Dữ liệu nghiên cứu được phân tích bằng phần mềm SPSS 20. 1.5. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu Kết quả nghiên cứu sẽ giúp cho các chủ đầu tư và các công ty kinh doanh bất động sản nhận định được các yếu tố tác động đến ý định chọn mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại khu vực đông nam TP.Hồ Chí Minh nói riêng và TP.Hồ Chí Minh nói chung, từ đó giúp họ đề ra các biện pháp thiết thực để đẩy mạnh công tác bán hàng hay hỗ trợ cho việc gia tăng ý định đầu tư dự án căn hộ. Cơ quan quản lý thị trường bất động sản có thêm tài liệu nhằm tham khảo khi ban hành các chính sách quản lý, người tiêu dùng có thêm tài liệu tham khảo trước khi ra quyết định mua căn hộ… 1.6. Kết cấu đề tài nghiên cứu Nội dung đề tài nghiên cứu bao gồm 5 chương với các nội dung chính như sau: Chương 1: Giới thiệu lý do nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, ý nghĩa thực tiễn của đề tài Chương 2: Trình bày cơ sở lý luận về hành vi người tiêu dùng. Các khái niệm về căn hộ chung cư và mô hình nghiên cứu đề xuất
6 Chương 3: Trình bày phương pháp nghiên cứu. Thiết kế nghiên cứu và xây dựng thang đo, điều chỉnh thang đo. Chương 4: Phân tích kết quả nghiên cứu Chương 5: Kết luận và hàm ý chính sách Tài liệu tham khảo Phụ lục
7 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1. Khái niệm về nhà ở thương mại và chung cư 2.1.1. Khái niệm về nhà ở thương mại Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu mà nhà ở có các khái niệm khác nhau: Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở. Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên. Theo khoản 1 điều 33, Luật Nhà ở (2005) quy định “Nhà ở thương mại là nhà ở do các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường” (Dương Thị Bình Minh và cộng sự, 2012). Khái niệm về thị trường nhà ở thương mại. Thị trường nhà ở thương mại là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, cho thuê nhà ở thương mại, qua đó hình thành giá cả. Các tác nhân chủ yếu trên thị trường nhà ở thương mại: Người chủ- người sử dụng: là những người mua nhà để trực tiếp sử dụng Người chủ - người cho thuê: Là những người đầu tư, họ mua nhà để cho người khác thuê, nhà ở thương mại đối với họ như một khoản đầu tư. Người đi thuê nhà: Là những người tiêu dùng thuần túy. Doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh bất động sản: Là những người cung cấp sản phẩm nhà ở cho thị trường. Người môi giới: Là người có vai trò kết nối cung cầu Ngân hàng, các tổ chức tín dụng: Là nguồn cung cấp tín dụng cho thị trường nhà ở (Dương Thị Bình Minh và cộng sự, 2012).
8 Tính chất của nhà ở thương mại Tính bất động: Do đất đai là thứ không thể di dời, vị trí của mỗi mảnh đất là cố định làm cho giá trị của hàng hóa BĐS là nhà ở sẽ tùy thuộc vào vị trí của mảnh đất nơi nó tọa lạc. Dị biệt: Tính bất động tạo nên tính không đồng nhất. Trong cùng một khu vực rất khó có thể tìm được 2 căn nhà hoàn toàn giống nhau. Chính vì nhà ở mang tính dị biệt tạo nên sự khác biệt về giá. Dị biệt tạo nên sự độc quyền, dẫn đến định giá khác nhau. Tính dị biệt của nhà ở làm gia tăng chi phí tìm kiếm, tạo thông tin bất cân xứng và tạo nên các phân khúc thị trường khác nhau. Tính bền lâu: Nhà ở là thứ hàng hóa có thể tồn tại lâu dài hàng chục cho đến hàng trăm năm. Thuộc tính này làm cho nhà được coi là loại tài sản rất tốt để đầu tư. Giá trị lớn: Nhà ở thường là loại tài sản có giá trị lớn. Vì vậy, để có thể sở hữu một căn nhà cần phải có một số tiến khá lớn mà đối với nhiều người, họ phải dành dụm rất lâu mới có thể mua được. Đặc tính này làm cho hàng hóa nhà ở có tính thanh khoản thấp. 2.1.2. Khái niệm về căn hộ chung cư tại Việt Nam Theo Luật Nhà ở 2005, điều 70: - Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:  Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm diện tích ban công, gắn liền với căn hộ đó.  Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật