Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư căn hộ chung cư của khách hàng tại Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh

Chia sẻ: Thiên Vũ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:95

Thêm vào BST

Báo xấu

16
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn nhằm hệ thống hóa các cơ sở lí luận liên quan đến căn hộ chung cư, các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư. Trên cơ sở đó đề ra mô hình nghiên cứu đánh giá nhằm xem xét tác động của các yếu tố tới quyết định đầu tư căn hộ chung cư của khách hàng cũng như hàm ý cho doanh nghiệp giúp nâng cao hiệu quả kinh doanh của Công ty Hưng Thịnh.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư căn hộ chung cư của khách hàng tại Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH LÊ MAI LIÊN CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƢ CĂN HỘ CHUNG CƢ CỦA KHÁCH HÀNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ KINH DOANH ĐỊA ỐC HƢNG THỊNH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH LÊ MAI LIÊN CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƢ CĂN HỘ CHUNG CƢ CỦA KHÁCH HÀNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ KINH DOANH ĐỊA ỐC HƢNG THỊNH Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng (Hƣớng Ứng dụng) Mã số : 8340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS TRẦN THỊ THÙY LINH TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019
LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan luận văn thạc sĩ “Các yếu tố tác động đến quyết định đầu tƣ căn hộ chung cƣ của khách hàng tại Công ty Cổ phần Đầu tƣ Kinh doanh Địa ốc Hƣng Thịnh” là kết quả nghiên cứu của tác giả dƣới sự hƣớng dẫn của PGS. TS Trần Thị Thùy Linh – Giảng viên Trƣờng Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh. TP. Hồ Chí Minh, ngày … tháng…. năm 2019 Tác giả Lê Mai Liên
MỤC LỤC Table of Contents LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC HÌNH VẼ TÓM TẮT ABSTRACT CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU ........................................1 1.1. Lý do chọn đề tài ...........................................................................................1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................................2 1.2.1. Mục tiêu ..................................................................................................3 1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu .................................................................................3 1.3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu .................................................................3 1.4. Phƣơng pháp nghiên cứu ...............................................................................3 1.4.1. Nghiên cứu định tính ..............................................................................3 1.4.2. Nghiên cứu định lƣợng ...........................................................................3 1.5. Ý nghĩa đề tài .................................................................................................4 1.6. Kết cấu luận văn ............................................................................................5 CHƢƠNG 2: KHUNG LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TRƢỚC ĐÂY ............................................................................................................................6 2.1. Khung lý thuyết .............................................................................................6 2.1.1. Khái niệm ................................................................................................6 2.1.2. Các lý thuyết đầu tƣ ................................................................................8 2.2. Các nghiên cứu đã thực hiện .........................................................................9 2.2.1. Nghiên cứu thực nghiệm nƣớc ngoài ......................................................9 2.1.2 Nghiên cứu thực nghiệm trong nƣớc ....................................................13 2.3. Tổng kết kết quả các nghiên cứu thực nghiệm ...............................................14
2.4. Đề xuất mô hình nghiên cứu ...........................................................................16 CHƢƠNG 3: DỮ LIỆU VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..............................18 3.1. Quy trình nghiên cứu ...................................................................................18 3.2. Giả thuyết nghiên cứu..................................................................................20 3.3. Phƣơng pháp nghiên cứu .............................................................................23 3.3.1 Nghiên cứu định tính (sơ bộ) ........................................................................23 3.3.2 Nghiên cứu định lƣợng (chính thức) ............................................................23 3.3.3 Mẫu khảo sát .................................................................................................24 3.4. Mô tả thang đo .............................................................................................25 3.5. Phƣơng pháp phân tích dữ liệu ....................................................................31 3.5.1 Thống kê mô tả .............................................................................................31 3.5.2 Kiểm định độ tin cậy thang đo Cronbach’s alpha ........................................31 3.5.3 Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis – EFA) .............32 3.5.4. Phân tích tƣơng quan ...................................................................................32 3.5.5. Phân tích hồi quy đa biến.............................................................................33 3.5.6. Kiểm định sự khác biệt về quyết định đầu tƣ đối với các biến nhân khẩu học ..........................................................................................................................34 3.5.7. Công cụ phân tích ........................................................................................34 CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................35 4.1. Phân tích thống kê mô tả mẫu .....................................................................35 4.2. Phân tích hệ số Cronbach’s Alpha ...............................................................36 4.3. Phân tích nhân tố EFA .................................................................................38 4.4. Phân tích tƣơng quan ...................................................................................41 4.5. Phân tích hồi quy đa biến ............................................................................43 4.6. Kiểm định giả thuyết ...................................................................................45 4.7. Kiểm định sự khác biệt về quyết định đầu tƣ đối với các biến nhân khẩu học .....................................................................................................................46 4.7.1. Giới tính .......................................................................................................46 4.7.2. Tình trạng hôn nhân .....................................................................................46
4.7.3. Tuổi ..............................................................................................................46 4.7.4. Nghề nghiệp .................................................................................................47 4.7.5. Thu nhập ......................................................................................................47 4.8. Thảo luận kết quả nghiên cứu so với mục tiêu ban đầu ..............................47 CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................49 5.1. Kết luận........................................................................................................49 5.2. Hàm ý chính sách cho doanh nghiệp ...........................................................50 5.3. Hạn chế của nghiên cứu...............................................................................53 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC
DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản VNREA: Vietnam National Real Estate Association – Hiệp hội bất động sản Việt Nam TP. Hồ Chí Minh: Thành phố Hồ Chí Minh TNHH: Trách nhiệm hữu hạn Công ty Hƣng Thịnh: Công ty Cổ phần Đầu tƣ Kinh doanh Địa ốc Hƣng Thịnh NĐT: Nhà đầu tƣ SPSS: Statistical Package for the Social Sciences – Phần mềm xử lý thống kê phân tích dữ liệu AMOS: Analysis of MOment Structures - Phần mềm xử lý thống kê phân tích dữ liệu TRA: Theory of Reasoned Action – Lý thuyết hành động có lý do TPB: Theory of Planned Behavior – Thuyết hành vi có hoạch định EFA: Exploratory Factor Analysis – Phân tích nhân tố khám phá KMO: Kaiser-Meyer-Olkin – Hệ số xem xét sự thích hợp của EFA Sig: Significance level – Mức ý nghĩa VIF: Variance Inflation Factor – Hệ số phóng đại phƣơng sai ANOVA: Analysis of Variance – Phƣơng pháp phân tích phƣơng sai SEM: Structural Equation Modeling – Mô hình cấu trúc tuyến tính
DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Tổng kết kết quả các nghiên cứu thực nghiệm .........................................14 Bảng 2.2: Mô tả các biến trong phƣơng trình hồi quy đa biến theo mô hình nghiên cứu đề xuất ................................................................................................................17 Bảng 3.1: Thang đo dùng trong nghiên cứu định tính ..............................................25 Bảng 3.2: Mô hình nghiên cứu và thang đo đề xuất .................................................29 Bảng 3.3: Mức giá trị của Alpha ...............................................................................31 Bảng 3.4: Mối liên hệ tƣơng quan giữa hai biến số và hệ số Pearson ......................33 Bảng 4.1: Thống kê mẫu nghiên cứu ........................................................................35 Bảng 4.2: Tổng hợp kết quả phân tích Cronbach’s Alpha ........................................36 Bảng 4.3: Bảng kết quả phân tích nhân tố EFA ........................................................39 Bảng 4.4: Bảng kết quả phân tích nhân tố EFA cho quyết định đầu tƣ ....................41 Bảng 4.5: Ma trận hệ số tƣơng quan giữa các nhân tố ..............................................42 Bảng 4.6: Tóm tắt mô hình hồi quy ..........................................................................43 Bảng 4.7: Phân tích ANOVA ....................................................................................43 Bảng 4.8: Kiểm định hệ số hồi quy đa biến ..............................................................44
DANH MỤC HÌNH VẼ DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 2.1: Khung khái niệm nghiên cứu của Irene Natasha và Zubair Hassan (2015) ...................................................................................................................................10 Hình 2.2: Mô hình giả thuyết của khách hàng về quyết định mua bất động sản theo Dr. Mostafa Kamal và Shal Alam Kabir Pramanik (2015) .......................................11 Hình 2.3: Mô hình nghiên cứu đề xuất .....................................................................16 Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu ................................................................................19
TÓM TẮT Đầu tƣ căn hộ chung cƣ hiện nay đang là một trong những kênh đầu tƣ hấp dẫn và thu hút nhất trên thị trƣờng bất động sản. Nghiên cứu này tìm hiểu những yếu tố tác động đến quyết định đầu tƣ căn hộ nhà chung cƣ của khách hàng tại Công ty Cổ phần Đầu tƣ Kinh doanh Địa ốc Hƣng Thịnh. Dựa trên nền tảng các mô hình nghiên cứu trƣớc và thông qua kết quả khảo sát 250 khách hàng tại các sàn giao dịch của Công ty với tỷ lệ hồi đáp đạt 90.4%, tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu gồm 07 yếu tố với 31 biến quan sát. Thông qua kiểm định thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, hồi quy tuyến tính bội bằng phần mềm SPSS 22.0, kết quả cho thấy cả 07 yếu tố đều tác động thuận chiều tới quyết định đầu tƣ. Hiệu quả tài chính là yếu tố tác động mạnh nhất, thứ hai là yếu tố pháp lý, thứ ba là tình trạng kinh tế, thứ tƣ là vị trí và liên kết, thứ năm là marketing, tiếp theo là tiện ích khu vực và cuối cùng là cấu trúc căn hộ. Đồng thời, kết quả nghiên cứu cũng kết luận đƣợc không có sự khác biệt giữa các nhóm khách hàng khác nhau về giới tính, độ tuổi, tình trạng hôn nhân, nghề nghiệp và thu nhập khi quyết định đầu tƣ. Từ đó, đề xuất cho ban quản trị Công ty Hƣng Thịnh những chính sách phù hợp giúp nâng cao hiệu quả kinh doanh của Công ty trong hoạt động kinh doanh căn hộ chung cƣ. Cuối cùng, tác giả đề nghị hƣớng nghiên cứu tiếp theo để hoàn thiện hơn nữa nghiên cứu này. Từ khóa: Mô hình ý định đầu tƣ, thị trƣờng bất động sản, đầu tƣ căn hộ, yếu tố ảnh hƣởng đầu tƣ, quyết định đầu tƣ.
ABSTRACT Apartment investment is currently one of the most attractive property investment. The objective of this study is to find out the factors that influence apartment decisions at Hung Thinh Corporation. Research model is based on previous studies and a questionnaire survey that has been used with 250 customers with response rate of 90.4%, the author proposes the research model with 07 elements and 31 observed variables. Through testing the scales using Cronbach Alpha coefficients reliability, EFA discovery factor analysis, multiples linear regression via SPSS 22.0, the results show that all 07 factors impact positively on the apartment investment decisions. Financial efficiency gives the highest impact, the second is legal, the third is economic situation, the fourth is position and link, the fifth is marketing, next is regional utilities and finally is apartment structure. At the same time, the study results also concluded that there is no difference between different groups of sex, age, marital status, occupation and income about the choice to invest the apartment. Understanding the factors influencing apartment investment decisions at Hung Thinh Corporation is important. This will provide crucial insight and policy developers in managing the apartment demand. Finally, the authors recommend further studies to guide further reforms in this study. Keywords: Investing intention model, real estate, invest apartment, investing factors, investment decision.
1 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.1. Lý do chọn đề tài Cùng với sự phát triển của thế giới, Việt Nam chúng ta hiện nay đã có những bƣớc tiến đáng kể. Kinh tế tăng trƣởng nhanh, đất nƣớc đang trên con đƣờng công nghiệp hóa - hiện đại hóa, không còn là nền công nghiệp lạc hậu nhƣ trƣớc đây, mức sống của ngƣời dân đã đƣợc cải thiện rõ rệt. Khi mức sống đƣợc nâng cao thì nhu cầu về đầu tƣ cũng cao hơn. Các kênh đầu tƣ phổ biến hiện nay có thể kể đến nhƣ tiền gửi ngân hàng, ngoại tệ, vàng, bất động sản và chứng khoán, thì trong 5 kênh này, 2 kênh có lẽ nổi bật nhất là chứng khoán và bất động sản (BĐS). Thị trƣờng chứng khoán (TTCK) đã có sức bật rất mạnh trong năm 2017, tăng trƣởng khoảng 50% và đến đầu năm 2018, VN-Index đã lên đến trên 1.000 điểm. Kênh thứ hai cũng có sự tăng trƣởng tốt là kênh BĐS, nhất là tại TP. Hồ Chí Minh, thị trƣờng BĐS cực kỳ sôi động. Theo thống kê từ VNREA, năm 2017 lƣợng cung bất động sản gồm căn hộ và nhà đất là hơn 80.000 sản phẩm thì mới tính tới 3 quý đầu năm 2018 con số đã lên tới hơn 100.000 sản phẩm, tức là tăng tới 25% tƣơng ứng với 20.000 sản phẩm. Trong đó, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn là những thành phố chiến lƣợc với phân khúc chủ yếu là căn hộ chung cƣ. Xu hƣớng mua bất động sản để an cƣ cũng đang giảm dần trong năm 2018, nhƣờng chỗ cho hình thức đầu tƣ. Điều này có thể thấy ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhu cầu mua đầu tƣ chiếm đến 61% thay vì 50% nhƣ 2017, khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26% và đầu tƣ ngắn hạn tầm 13%, trong khi năm 2017 mua để ở là 35% và đầu tƣ ngắn hạn là 15%. Đầu tƣ căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh hiện nay mang lại nhiều lợi ích cho chủ đầu tƣ. Thứ nhất về phƣơng thức thanh toán, nhà đầu tƣ có thể lựa chọn nhiều phƣơng án khác nhau. Tùy theo chủ đầu tƣ mà ngƣời mua có thể đƣợc áp dụng phƣơng thức trả chậm từ 12-36 tháng hoặc trả góp từ 60-120 tháng. Bên cạnh đó, nhà đầu tƣ lựa chọn phƣơng thức đóng tiền một lần, ngƣời mua có thể đƣợc chiết khấu thêm 5-15% tùy theo đặc thù từng dự án. Đầu tƣ bất động sản rất đa dạng với các loại hình khác nhau nhƣ căn hộ, nhà liên kế, đất nền, biệt thự,... Tuy nhiên,
2 phƣơng thức thanh toán "dài hơi" khi đầu tƣ chung cƣ giúp ngƣời mua có thể tích lũy tài sản dần dần. Thứ hai, mỗi dự án thƣờng có ngân hàng bảo trợ cho vay nên ngƣời mua có thể dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay hơn cùng với thủ tục vay dễ dàng, nhanh chóng nhằm mang lại sự tiện lợi cho ngƣời sở hữu. Thứ ba là có thể đầu tƣ lƣớt sóng theo tiến độ hoàn thành của dự án. Bên cạnh đó cũng có thể dễ dàng thu đƣợc dòng tiền từ khai thác cho thuê. Đặc biệt, ngày nay Nhà nƣớc cũng ban hành nhiều chính sách, luật bảo vệ quyền lợi của ngƣời mua căn hộ nhằm giúp cho các nhà đầu tƣ an tâm hơn. Công ty Cổ phần Đầu tƣ Kinh doanh Địa ốc Hƣng Thịnh (Công ty Hƣng Thịnh) là đơn vị có kinh nghiệm, năng lực trong hoạt động đầu tƣ kinh doanh, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản và chuyên đầu tƣ các ngành nghề có gắn liền với khai thác hiệu quả quỹ đất. Với năng lực tài chính và kinh nghiệm, Công ty Hƣng Thịnh đã và đang triển khai nhiều dự án bất động sản với đa dạng hóa dòng sản phẩm, trong đó nổi bật nhất là phân khúc chung cƣ. Tuy nhiên có không ít thách thức và khó khăn trong thời gian tới đối với Công ty Hƣng Thịnh nói chung và phân khúc căn hộ chung cƣ nói riêng nhƣ: chủ trƣơng siết chặt tín dụng với bất động sản cao cấp, tăng cƣờng quản lý thanh tra pháp lý dự án, đối thủ cạnh tranh,… Vậy Công ty Hƣng Thịnh phải làm gì để giữ vững và phát triển đƣợc thị phần khách hàng trong một thị trƣờng ngày càng cạnh tranh gay gắt và quy mô nhƣ thế? Trả lời cho câu hỏi trên, phải chăng chúng ta nên có một cái nhìn khách quan và đánh giá xem liệu nhu cầu hiện tại của khách hàng thực sự là gì, để đi đến quyết định đầu tƣ một căn hộ thì yếu tố nào là yếu tố họ cân nhắc và quan tâm? Từ đó Hƣng Thịnh có cơ sở để đƣa ra những sản phẩm và dịch vụ phù hợp, đáp ứng đƣợc tâm lý của khách hàng cũng nhƣ đem lại nguồn khách hàng tiềm năng và tăng trƣởng lợi nhuận cho chính doanh nghiệp. Đó cũng là lý do tác giả đã chọn đề tài nghiên cứu “Các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư căn hộ chung cư của khách hàng tại Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu
3 1.2.1. Mục tiêu Luận văn nhằm hệ thống hóa các cơ sở lí luận liên quan đến căn hộ chung cƣ, các nhân tố ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ. Trên cơ sở đó đề ra mô hình nghiên cứu đánh giá nhằm xem xét tác động của các yếu tố tới quyết định đầu tƣ căn hộ chung cƣ của khách hàng cũng nhƣ hàm ý cho doanh nghiệp giúp nâng cao hiệu quả kinh doanh của Công ty Hƣng Thịnh. 1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu Với mục tiêu nghiên cứu đã trình bày, luận văn sẽ trả lời các câu hỏi nghiên cứu nhƣ sau: Các yếu tố và mức độ tác động của từng yếu tố tới quyết định đầu tƣ căn hộ chung cƣ? Những gợi ý chính sách nào cho Công ty Hƣng Thịnh trong hoạt động kinh doanh căn hộ chung cƣ? 1.3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu: Các yếu tố tác động đến quyết định đầu tƣ căn hộ chung cƣ của khách hàng tại Công ty Hƣng Thịnh. Đối tƣợng khảo sát: Những nhà đầu tƣ (NĐT) tới sàn giao dịch, những NĐT đã và đang trong quá trình mua căn hộ của Công ty Hƣng Thịnh. Phạm vi nghiên cứu: Trên các sàn giao dịch của Công ty Hƣng Thịnh từ tháng 12/2018 đến 04/2019. 1.4. Phƣơng pháp nghiên cứu 1.4.1. Nghiên cứu định tính Nghiên cứu định tính là một dạng của nghiên cứu khám phá trong đó thông tin đƣợc thu thập ở dạng định tính thông qua kỹ thuật thảo luận và diễn dịch. Đây là bƣớc nghiên cứu các lý thuyết về đầu tƣ cũng nhƣ các nghiên cứu thực nghiệm đồng thời phỏng vấn sâu các chuyên gia nhằm điều chỉnh các biến quan sát dùng để đo lƣờng, đánh giá các yếu tố tác động đến quyết định đầu tƣ; qua đó xây dựng các thang đo đƣa vào mô hình nghiên cứu và thiết lập bảng câu hỏi. 1.4.2. Nghiên cứu định lƣợng
4 Nghiên cứu định lƣợng là việc thu thập, phân tích thông tin trên cơ sở các số liệu thu đƣợc từ thị trƣờng. Nghiên cứu định lƣợng nhằm thu thập thông tin từ việc điều tra nghiên cứu thị trƣờng thông qua các bảng câu hỏi (Halvorsen, 1992); phân tích xử lý số liệu, cũng nhƣ ƣớc lƣợng và kiểm định mô hình. Thang đo đƣợc kiểm định dựa vào những yếu tố: + Phƣơng pháp thu thập dữ liệu: Chọn những đối tƣợng đủ tiêu chí để trao đổi về mục đích và ý nghĩa của nghiên cứu để họ phối hợp trả lời các câu hỏi trong bảng khảo sát. + Phân tích kết quả số liệu: Các phiếu sau khi thu thập đƣợc làm sạch, kiểm tra tính đầy đủ và chính xác. Tác giả sử dụng các công cụ định lƣợng đối với kết quả khảo sát chính thức, cụ thể sử dụng kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố EFA, phân tích hệ số tƣơng quan, hồi quy bằng công cụ phân tích là phần mền SPSS 22.0 1.5. Ý nghĩa đề tài Đóng góp về lý thuyết: Nghiên cứu này đƣợc thực hiện nhằm xây dựng một mô hình lý thuyết cho thấy các yếu tố thực sự tác động đến quyết định đầu tƣ căn hộ chung cƣ của khách hàng tại Công ty Hƣng Thịnh. Đóng góp về mặt thực tiễn: Luận văn đã chỉ ra các yếu tố và đo lƣờng mức độ tác động của từng yếu tố này đến quyết định đầu tƣ. Kết quả phân tích hồi quy nhằm tìm ra mối quan hệ cùng chiều giữa các yếu tố tác động tới quyết định đầu tƣ. Mô hình nghiên cứu đề xuất 07 yếu tố: Hiệu quả tài chính, tình trạng kinh tế, vị trí và liên kết, cấu trúc căn hộ, tiện ích khu vực, pháp lý, marketing; trong đó yếu tố tác động mạnh nhất đến quyết định đầu tƣ căn hộ chung cƣ của khách hàng tại Công ty Hƣng Thịnh là hiệu quả tài chính với hệ số bê ta chuẩn hóa là 0.307, thứ hai là yếu tố pháp lý với bê ta chuẩn hóa là 0.266, thứ ba là yếu tố tình trạng kinh tế với hệ số bê ta chuẩn hóa là 0.254, tiếp theo là yếu tố vị trí và liên kết với hệ số bê ta chuẩn hóa là 0.209, các yếu tố marketing, tiện ích khu vực và cấu trúc căn hộ cũng tác động đến quyết định đầu tƣ căn hộ của khách hàng tại Công ty Hƣng Thịnh. Kết quả nghiên cứu này cung cấp tƣ liệu để Công ty Hƣng Thịnh nói riêng
5 và các doanh nghiệp hoạt động trong ngành bất động sản đặc biệt là căn hộ chung cƣ nói chung có các giải pháp về việc đƣa ra căn hộ phù hợp, nhắm tới phân khúc khách hàng thích hợp để đáp ứng tốt nhất nhu cầu của các NĐT. 1.6. Kết cấu luận văn Luận văn bao gồm 5 chương, cụ thể như sau: Chƣơng 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu Chƣơng 2: Khung lý thuyết và tổng quan nghiên cứu trƣớc đây Chƣơng 3: Dữ liệu và phƣơng pháp nghiên cứu Chƣơng 4: Kết quả nghiên cứu Chƣơng 5: Kết luận và kiến nghị
6 CHƢƠNG 2: KHUNG LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TRƢỚC ĐÂY 2.1. Khung lý thuyết 2.1.1. Khái niệm Bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhƣng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch. Thị trƣờng bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy thị trƣờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch bất động sản đạt đƣợc tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định (Nguyễn Thanh Trà, 2004). Thị trƣờng bất động sản hiện nay rất đa dạng với các loại hình khác nhau nhƣ đất nền, nhà phố, biệt thự, nghỉ dƣỡng, căn hộ chung cƣ…. Đặc biệt trong những năm gần đây loại hình căn hộ đang phát triển mạnh mẽ và thu hút đƣợc sự quan tâm đông đảo của giới đầu tƣ. Tại Việt Nam, Nhà nƣớc đã ban hành quy định cụ thể về căn hộ chung cƣ. Theo điều 70 Luật Nhà ở của Quốc hội số 56/2015/QH11 ngày 29/11/2005: “Nhà chung cƣ là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cƣ có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cƣ”. Ngƣời mua căn hộ chung cƣ gắn liền với quyền sử dụng đất đƣợc sử dụng đất ở ổn định lâu dài Căn cứ Thông tƣ số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 của Bộ Xây dựng về Quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cƣ, các căn hộ chung cƣ sẽ đƣợc công nhận thứ hạng A, B, C dựa trên 4 nhóm tiêu chí quy hoạch - kiến trúc; tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật; tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội và tiêu chí về chất lƣợng, quản lý, vận hành. Việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cƣ theo các tiêu chí minh bạch và rõ ràng sẽ là cơ sở định giá các căn hộ chung cƣ trong quản lý, vận hành và giao dịch trên thị trƣờng. Đầu tƣ là việc nhà đầu tƣ bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tƣ (Luật đầu tƣ, 2005). Trong đó,
7 đầu tƣ trong tài chính là việc mua một tài sản hay một danh mục nào đó với hy vọng rằng nó sẽ tạo ra dòng tiền lớn hơn trong tƣơng lai và mang lợi lợi nhuận cho nhà đầu tƣ (Kevin A. Hassett, 2008). Theo bản chất của đối tƣợng đầu tƣ thì có thể phân loại thành đầu tƣ vật chất (tài sản thực, tài sản vật chất,…) và đầu tƣ cho các đối tƣợng phi vật chất. Đầu tƣ tài sản thực là đầu tƣ vào các tài sản trực tiếp tham gia quá trình sản xuất hàng hóa và dịch vụ của nền kinh tế nhƣ bất động sản, cổ phiếu, trái phiếu, tiền mặt và các khoản tƣơng đƣơng tiền hoặc hàng hóa. Quá trình ra quyết định đầu tƣ thƣờng trải qua 5 giai đoạn: (1) thiết lập mục tiêu đầu tƣ, (2) thiết lập một chính sách đầu tƣ, (3) chọn lựa chiến lƣợc đầu tƣ, (4) xây dựng danh mục, (5) đo lƣờng và đánh giá thành quả đầu tƣ (Zvi Bodie, Alex Kane, Alan J. Marcus, 2014). Quá trình này bắt đầu với ngƣời đầu tƣ xác định nhu cầu cụ thể, có thể đƣợc lấy cảm hứng từ các tác nhân kích thích bên trong hoặc bên ngoài. Một khi mục tiêu đầu tƣ đƣợc thiết lập, giai đoạn tiếp theo là thiết lập một danh mục chuẩn để đánh giá đồng thời xem xét những phƣơng án đầu tƣ thay thế. Đối với mỗi nhà đầu tƣ khác nhau thì quan điểm về hiệu quả cũng nhƣ khẩu vị rủi ro cũng không giống nhau. Do đó việc xây dựng danh mục đầu tƣ rất quan trọng, yêu cầu nhà đầu tƣ cần định lƣợng rủi ro và nắm bắt đƣợc những thông tin đầu vào cần thiết (tỷ suất sinh lợi mong đợi, hệ số tƣơng quan,…). Việc đo lƣờng và đánh giá kết quả sẽ giúp cho nhà đầu tƣ có cái nhìn rõ hơn về khoản mục, rút ra nhiều bài học kinh nghiệm cho quá trình đầu tƣ tiếp theo. Hiện nay, trên thị trƣờng tài chính có đa dạng các loại hình đầu tƣ khác nhau nhƣ vàng, chứng khoán, bất động sản,…Với mỗi loại hình đầu tƣ thì đều có những ƣu nhƣợc điểm riêng. Kênh đầu tƣ bất động sản hiện nay đang có nhiều thuận lợi so với các kênh khác. Một trong những xu hƣớng đầu tƣ hiện nay là đầu tƣ vào căn hộ chung cƣ do có nhiều ƣu thế vƣợt trội. Tuy nhiên, để thành công khi đầu tƣ nhà đầu tƣ cần trang bị cho mình kỹ năng phân tích, dự báo, khả năng ra quyết định hợp lý. Đồng thời đối với các doanh nghiệp khi quan tâm đến nghiên cứu hành vi và quyết định của nhà đầu tƣ, các doanh nghiệp sẽ có các quyết định và chiến lƣợc hợp lý khi
8 tung ra thị trƣờng sản phẩm gắn với những đặc điểm có tính chất cá nhân và tính chất xã hội để thúc đẩy khách hàng đầu tƣ vào sản phẩm của mình. 2.1.2. Các lý thuyết đầu tƣ Quyết định đầu tƣ cũng chịu ảnh hƣởng bởi các lý thuyết kinh tế nhƣ lý thuyết hành vi (hành vi ngƣời tiêu dùng là một cơ sở quan trọng để giải thích cho việc ra quyết định), thuyết hành động có lý do (TRA). 2.1.2.1 Lý thuyết hành vi Hành vi tiêu dùng là một tiến trình cho phép một cá nhân hay một nhóm ngƣời lựa chọn, mua sắm, sử dụng hoặc loại bỏ một sản phẩm, dịch vụ, những suy nghĩ đã có, kinh nghiệm hay tích lũy, nhằm thỏa mãn nhu cầu hay ƣớc muốn của họ (Solomon & ctg., 2006). Theo Philip Kotler (2005), hành vi ngƣời tiêu dùng đƣợc định nghĩa là “Một tổng thể những hành động diễn biến trong suốt quá trình kể từ khi nhận biết nhu cầu cho tới khi mua và sau khi mua sản phẩm”. Nói cách khác, hành vi của ngƣời tiêu dùng là cách thức các cá nhân ra quyết định sẽ sử dụng các nguồn lực sẵn có của họ nhƣ: thời gian, tiền bạc, nỗ lực,… nhƣ thế nào cho các sản phẩm tiêu dùng. Theo Hiệp hội Marketing Hoa Kỳ, hành vi ngƣời tiêu dùng chính là sự tác động qua lại giữa các yếu tố kích thích của môi trƣờng với nhận thức và hành vi của con ngƣời, mà qua sự tƣơng tác đó, con ngƣời thay đổi cuộc sống của họ. Theo cách định nghĩa này, khái niệm hành vi ngƣời tiêu dùng đƣợc nhìn dƣới góc độ tính tƣơng tác, tác động qua lại lẫn nhau giữa con ngƣời và môi trƣờng bên ngoài. Nghiên cứu hành vi của ngƣời mua là nghiên cứu hành vi cá nhân quyết định nhƣ thế nào về khả năng chi tiêu của họ cho mục tiêu có liên quan. Ngƣời mua có nhiều quyết định mỗi ngày, hầu hết các nghiên cứu về hành vi tiêu dùng của các doanh nghiệp lớn phải đƣa vào việc nghiên cứu khách hàng để trả lời câu hỏi ngƣời tiêu dùng mua sản phẩm gì, nơi nào họ mua, họ mua bao nhiêu, khi nào họ mua, và tại sao họ mua (Solomon & ctg., 2006; Kotler và Armstrong, 2012).
9 2.1.2.2 Thuyết hành động có lý do Thuyết hành động có lý do (TRA) là một lý thuyết thuộc ngành tâm lý học xã hội. Các nhà tâm lý học xã hội đã cố gắng giải thích làm thế nào và tại sao thái độ lại tác động đến hành vi. TRA quan tâm đến mối liên quan giữa niềm tin, hành vi, chuẩn chủ quan, thái độ và ý định hành vi. Thuyết TRA giả định một chuỗi ngẫu nhiên liên kết niềm tin về hành vi và chuẩn chủ quan với ý định hành vi và hành vi. Lý thuyết này cũng cho thấy rằng yếu tố quyết định quan trọng nhất của hành vi là ý định hành vi của cá nhân. TRA giải thích rằng hành vi cá nhân đƣợc điều khiển bởi ý định hành vi, và ý định hành vi là yếu tố quyết định thái độ hƣớng về hành vi. Theo TRA, ý định hành vi có thể đƣợc dự đoán nếu đáp ứng đƣợc ba điều kiện. Thứ nhất, những ý định và hành vi phải phù hợp với mục tiêu hành động, hoàn cảnh và thời gian cụ thể. Thứ hai, ý định và hành vi không thay đổi trong cùng khoảng thời gian khi việc đánh giá ý định và đánh giá hành vi diễn ra. Cuối cùng, hành vi đó phải chịu sự kiểm soát của nhận thức. Từ đó, cá nhân sẽ quyết định thực hiện hay không thực hiện hành vi. 2.1.2.3 Thuyết hành vi có hoạch định Lý thuyết hành vi có hoạch định (Theory of Planned Behavior - TPB) là một lý thuyết về mối liên hệ giữa niềm tin và hành vi đƣợc đề xuất bởi Icek Ajzen năm 1991 để cải thiện sức mạnh tiên đoán của lý thuyết lý luận hành động dựa trên nhận thức kiểm soát hành vi. Lý thuyết nói rằng thái độ, chuẩn chủ quan, nhận thức kiểm soát hành vi sẽ ảnh hƣởng đến ý định hành vi và từ đó tác động lên hành vi của một cá nhân. Đặc biệt, nhận thức kiểm soát hành vi đƣợc cho là không chỉ ảnh hƣởng trực tiếp đến hành vi thật sự, mà còn ảnh hƣởng gián tiếp thông qua ý định hành vi. 2.2. Các nghiên cứu đã thực hiện 2.2.1. Nghiên cứu thực nghiệm nƣớc ngoài Theo nghiên cứu của Irene Natasha và Zubair Hassan (2015), tác giả sử dụng bảng câu hỏi và đƣợc khảo sát trực tuyến tại Felcrs Bhd, Malaysia để tìm hiểu về các nhân tố tác động đến quyết định đầu tƣ bất động sản. Nghiên cứu này sử dụng lấy mẫu thuận tiện để thu thập dữ liệu. Bảng câu hỏi dùng để khảo sát bao gồm 25