Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Chính sách phát triển nhà ở cho hộ thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng

Chia sẻ: Ganuongmuoimatong | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:78

Thêm vào BST

Báo xấu

27
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là tổng quan về chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ở đô thị, các yếu tố tác động đến chính sách, và kinh nghiệm trong và ngoài nước về phát triển NOTNT. Phân tích và đánh giá thực trạng chính sách NOTNT của TP.ĐN trong thời gian qua. Đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện chính sách phát triển NOTNT trên địa bàn TP.ĐN, góp phần vào việc hoàn thành tốt mục tiêu có nhà ở trong Chương trình “5 không 3 có” của TP.ĐN.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Chính sách phát triển nhà ở cho hộ thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT ---------------------- NGUYỄN THỊ HỒNG DIỆU CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO HỘ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT ---------------------- NGUYỄN THỊ HỒNG DIỆU CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO HỘ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Chuyên ngành: Chính sách công Mã số: 603114 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. VŨ THÀNH TỰ ANH TP. HỒ CHÍ MINH – THÁNG 6 NĂM 2012
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright. TP. Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 6 năm 2012 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hồng Diệu
ii LỜI CẢM ƠN Trước tiên, tôi chân thành cảm ơn TS. Vũ Thành Tự Anh, thầy trực tiếp hướng dẫn tôi thực hiện đề tài, đã tận tình truyền đạt kiến thức và đưa ra những lời khuyên, góp ý hữu ích giúp tôi hoàn thành luận văn. Tôi xin cảm ơn TS. Hồ Kỳ Minh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Kinh tế - Xã hội Đà Nẵng, người luôn khuyến khích và tạo điều kiện cho tôi theo học chương trình này, giúp tôi hình thành ý tưởng và cho những lời khuyên bổ ích trong thời gian đầu làm luận văn. Cảm ơn các đồng nghiệp đã nhiệt tình giúp tôi trong việc khảo sát, thu thập thông tin. Tôi xin cảm ơn quý thầy cô, cán bộ nhân viên Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright và các anh chị em lớp MPP3 đã tạo cho tôi một môi trường học tập chuyên nghiệp và thân thiện, giúp tôi thay đổi rất nhiều trong tư duy, phương pháp nghiên cứu và cả kỹ năng sống. Đặc biệt cảm ơn chị Ngọc Quỳnh, chị Hường, Kim Chi, Vân Anh… đã động viên và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn này. Cuối cùng, xin bày tỏ lòng biết ơn vô hạn đến ba má và các anh chị em trong gia đình luôn quan tâm, ủng hộ và khích lệ tôi hoàn thành khóa học. Học viên Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Khóa MPP3 Nguyễn Thị Hồng Diệu
iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ cùng với sự gia tăng dân số chủ yếu do nhập cư ngày càng nhanh đã làm gia tăng đáng kể nhu cầu về nhà ở tại thành phố Đà Nẵng. Thị trường nhà ở xuất hiện tình trạng phi hiệu quả của ngoại tác tích cực, tình trạng đầu cơ bất động sản và bong bóng giá nhà đất gây nên thất bại trên thị trường nhà ở thu nhập thấp. Trong khi đó mức độ chênh lệch giàu nghèo giữa các nhóm thu nhập trên địa bàn Đà Nẵng ngày càng tăng làm cho đa số hộ gia đình có thu nhập thấp chưa có nhà ở không có cơ hội tiếp cận được nhà ở. Mặc dù chính quyền Thành phố đã có những biện pháp can thiệp nhằm phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp thông qua các Đề án như: miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế, cho vay vốn với lãi suất ưu đãi, cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng ràng dự án... cho bên cung; hỗ trợ lãi suất vay vốn từ ngân hàng thương mại để mua nhà hoặc mua nhà trả góp, trợ cấp tiền thuê nhà ở xã hội… cho bên cầu. Song quá trình thực hiện chính sách bộc lộ nhiều vướng mắc, các biện pháp can thiệp của Nhà nước chưa thực sự mang lại hiệu quả, hộ thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố vẫn thiếu chỗ ở phù hợp, trong khi giá nhà ở thu nhập thấp vẫn nằm ngoài khả năng chi trả và nguồn cung từ khu vực tư nhân rất hạn chế. Thứ nhất, chưa thu hút được nguồn vốn đầu tư đa dạng từ khu vực tư nhân do chính sách ưu đãi tín dụng còn mang tính chung chung, thực tế doanh nghiệp khó đáp ứng điều kiện của ngân hàng để tiếp cận vốn vay. Thứ hai, nguồn vốn ngân sách được sử dụng chưa hiệu quả, chi phí đầu tư cho xây dựng nhà ở xã hội từ vốn ngân sách cao hơn so với chi phí đầu tư bằng nguồn vốn của khu vực tư nhân. Thứ ba, chính sách hỗ trợ chưa hướng đến đúng mục tiêu là người cần trợ giúp nhà ở, mà chủ yếu tập trung vào các ưu đãi cho nhà đầu tư, dễ phát sinh tiêu cực. Thứ tư, chính sách hỗ trợ cho hộ thu nhập thấp chưa đến được đúng đối tượng do (i) bất cập trong việc xét duyệt đối tượng thụ hưởng; (ii) đối tượng thụ hưởng sang nhượng trái phép quyền sở hữu cho người có đủ khả năng chi trả; và (iii) hỗ trợ tín dụng kém hiệu lực do điều kiện cho vay từ phía ngân hàng không phù hợp với khả năng thanh toán của người có thu nhập thấp. Ngoài ra, các khu nhà ở thu nhập thấp có chất lượng kém cũng là một rào cản.
iv Để giúp các hộ gia đình có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng có được chỗ ở phù hợp, chính quyền Thành phố cần có biện pháp tháo gỡ những vướng mắc nêu trên nhằm hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở cho hộ thu nhập thấp trong thời gian tới. Trước hết, để tăng hiệu quả trong đầu tư xây dựng, hạ thấp giá thành nhà ở, chính quyền Thành phố cần tạo cơ chế khuyến khích khu vực tư nhân tham gia xây dựng nhà ở thu nhập thấp thông qua phương thức hợp tác xây dựng - chuyển giao (BT); và có các biện pháp giám sát chặt chẽ chất lượng nhà ở. Đồng thời, Thành phố cần kiến nghị Chính phủ có sự điều chỉnh cân đối phương thức can thiệp giữa bên cung và bên cầu: (i) cắt giảm những khoản hỗ trợ chưa hợp lý và kém hiệu lực cho nhà đầu tư như miễn giảm các loại thuế, hỗ trợ lãi vay; (ii) bổ sung các quy định cụ thể và hoàn thiện khung pháp lý nhằm tăng tính khả thi và hiệu lực đối với cơ chế hỗ trợ tín dụng cho hộ thu nhập thấp tăng khả năng chi trả để tiếp cận được chỗ ở phù hợp như trợ giá, trả góp dài hạn, bảo lãnh vay ngân hàng... Cuối cùng, với những điều kiện hiện có về quỹ đất công dồi dào và thặng dư ngân sách hàng năm tương đối lớn, Đà Nẵng có thể vận dụng mô hình nhà ở xã hội của Singapore, quốc gia đã rất thành công trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp ở đô thị và có những nét tương đồng với thành phố Đà Nẵng.
v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................................ ii TÓM TẮT LUẬN VĂN .......................................................................................................iii MỤC LỤC ............................................................................................................................. v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................................viii DANH MỤC BẢNG BIỂU .................................................................................................. ix DANH MỤC HÌNH .............................................................................................................. ix DANH MỤC PHỤ LỤC ........................................................................................................ x Chương 1 GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI ........................................................................................... 1 1.1 Bối cảnh nghiên cứu.................................................................................................... 1 1.2 Câu hỏi nghiên cứu ..................................................................................................... 3 1.3 Mục tiêu nghiên cứu.................................................................................................... 3 1.4 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu ............................................................................... 3 1.5 Phương pháp nghiên cứu và nguồn thông tin.............................................................. 3 1.6 Cấu trúc đề tài ............................................................................................................. 4 Chương 2 TỔNG QUAN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP VÀ KINH NGHIỆM GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở THU NHẬP THẤP Ở ĐÔ THỊ ............................................................................................................... 5 2.1 Nhà ở thu nhập thấp và thất bại thị trường nhà ở thu nhập thấp ................................. 5 2.1.1 Một số khái niệm cơ bản ................................................................................... 5 2.1.2 Đặc điểm và tiêu chí xác định người (hộ) thu nhập thấp .................................. 6 2.1.3 Thất bại thị trường và sự cần thiết can thiệp của nhà nước vào thị trường NOTNT............................................................................................................. 7 2.2 Can thiệp của nhà nước vào thị trường nhà ở nhằm phát triển NOTNT ..................... 8 2.2.1 Các hình thức can thiệp chủ yếu ....................................................................... 8 2.2.2 Các phương thức can thiệp của nhà nước ......................................................... 9 2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn chính sách NOTNT ............. 10
vi 2.3 Cơ sở pháp lý và các chính sách khuyến khích phát triển NOXH cho người thu nhập thấp của Trung ương và của địa phương .................................................................. 11 2.3.1 Chính sách, pháp luật do Trung ương quy định .............................................. 11 2.3.2 Chính sách phát triển NOTNT do TP.ĐN ban hành ....................................... 11 2.4 Kinh nghiệm giải quyết vấn đề NOTNT ở đô thị và khả năng áp dụng tại TP.ĐN .. 12 Chương 3 CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO HỘ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG THỜI GIAN QUA .................... 15 3.1 Khái quát tình hình KTXH, dân số và mức sống hộ gia đình của TP.ĐN ................ 15 3.1.1 Tình hình KTXH của TP.ĐN .......................................................................... 15 3.1.2 Quy mô dân số và mức sống hộ gia đình qua các cuộc tổng điều tra xã hội học ........................................................................................................................ 16 3.2 Quá trình phát triển nhà ở tại TP.ĐN ........................................................................ 18 3.3 Chính sách phát triển NOTNT trên địa bàn TP.ĐN thời gian qua ............................ 21 3.3.1 Nguồn cung NOXH cho hộ thu nhập thấp ...................................................... 21 3.3.2 Cơ chế giá NOTNT và chính sách hỗ trợ bên cung ........................................ 22 3.3.3 Khả năng chi trả của hộ thu nhập thấp và chính sách hỗ trợ bên cầu ............. 24 Chương 4 KẾT QUẢ KHẢO SÁT ĐÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO HỘ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG .. 26 4.1 Chính sách chưa đến được đúng đối tượng ............................................................... 26 4.1.1 Tình trạng sang nhượng quyền sở hữu và cho thuê lại ................................... 26 4.1.2 Khả năng thanh toán tiền mua nhà của hộ thu nhập thấp ............................... 27 4.2 Sự phù hợp giữa giá nhà và khả năng thanh toán của người thu nhập thấp .............. 28 4.3 Chính sách hỗ trợ tín dụng kém hiệu lực .................................................................. 29 4.4 Về chất lượng căn hộ và điều kiện sống tại các khu chung cư ................................. 30 4.4.1 Thiếu một số công trình công cộng cơ bản ..................................................... 30 4.4.2 Người dân hài lòng với các dịch vụ công được cung cấp ............................... 31 4.4.3 Chất lượng căn hộ và khu nhà ở cần được quan tâm hơn ............................... 32 Chương 5 KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH ............................................................ 33 5.1 Đánh giá chung về chính sách phát triển NOTNT tại TP.ĐN .................................. 33 5.2 Gợi ý chính sách ........................................................................................................ 34
vii 5.2.1 Tạo cơ chế để tư nhân tham gia xây dựng theo phương thức BT ................... 35 5.2.2 Điều chỉnh hợp lý phương thức can thiệp giữa bên cung và bên cầu ............. 35 5.2.3 Đề xuất thử nghiệm vận dụng mô hình Singapore cho TP.ĐN ...................... 36 5.3 Kết luận ..................................................................................................................... 37 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................... 38 PHỤ LỤC ........................................................................................................................... 43
viii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CBCCVC Cán bộ, công chức, viên chức CSHT Cơ sở hạ tầng GDP Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product) KTXH Kinh tế - xã hội NOXH Nhà ở xã hội NOTNT Nhà ở thu nhập thấp, hay nhà ở cho người (hộ) có thu nhập thấp NSNN Ngân sách Nhà nước TP.ĐN Thành phố Đà Nẵng UBND Ủy ban nhân dân UN-HABITAT Chương trình Định cư con người của Liên hiệp quốc (The United Nations Human Settlements Programme)
ix DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1: Cơ cấu dân số theo khu vực của TP.ĐN ............................................................. 17 Bảng 3.2: Mức độ chênh lệch thu nhập trong dân số của TP.ĐN........................................ 18 Bảng 3.3: Tình trạng nhà ở của các hộ gia đình trên địa bàn TP.ĐN .................................. 20 Bảng 3.4: Kết quả xây dựng NOXH cho hộ TNT trên địa bàn TP.ĐN ............................... 21 Bảng 3.5: Giá nhà tại thành phố Đà Nẵng ........................................................................... 22 Bảng 3.6: Đơn giá sàn xây dựng chung cư dưới 20 tầng ..................................................... 22 Bảng 4.1: Đánh giá về giá nhà và khả năng chi trả của hộ TNT ......................................... 28 Bảng 4.2: Đánh giá về chính sách hỗ trợ tín dụng ............................................................... 30 Bảng 4.3: Hệ thống công trình công cộng trong và gần khu chung cư................................ 30 DANH MỤC HÌNH Hình 1.1: Số lượng căn hộ chung cư hoàn thành đưa vào sử dụng so với kế hoạch ............. 2 Hình 2.1: Các phương thức can thiệp của nhà nước ............................................................ 10 Hình 2.2: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn chính sách nhà ở ....................... 10 Hình 2.3: Chính sách phát triển NOTNT theo thời gian...................................................... 12 Hình 3.1: Tốc độ tăng trưởng GDP và GDP theo giá so sánh 1994 .................................... 15 Hình 3.2: Tốc độ tăng trưởng dân số bình quân hàng năm của TP.ĐN và cả nước ............ 17 Hình 3.3: So sánh cơ cấu giá thành căn hộ chung cư thương mại và NOXH...................... 23 Hình 4.1: Hình thức sở hữu nhà của các hộ được khảo sát.................................................. 26 Hình 4.2: Phương thức thanh toán khi mua nhà .................................................................. 28 Hình 4.3: Mức độ hài lòng về các dịch vụ công tại khu chung cư ...................................... 31 Hình 4.4: Đánh giá chất lượng căn hộ và khu nhà ở ........................................................... 32
x DANH MỤC PHỤ LỤC Phụ lục 1: Đối tượng thụ hưởng và cơ chế hỗ trợ của chính sách NOTNT quy định tại Quyết định 3882/QĐ-UBND ngày 26/5/2009 của UBND TP.ĐN về việc phê duyệt Đề án xây dựng 7000 căn hộ phục vụ chương trình có nhà ở cho nhân dân trên địa bàn TP.ĐN.............................................................................................. 43 Phụ lục 2: Kinh nghiệm giải quyết vấn đề NOTNT ở đô thị ............................................... 45 Phụ lục 3: Chuẩn nghèo quốc gia và chuẩn nghèo riêng của TP.ĐN .................................. 51 Phụ lục 4: Cơ cấu giá thành của một dự án NOXH điển hình tại Sơn Trà, TP.ĐN............. 51 Phụ lục 5: Phương pháp chọn mẫu ...................................................................................... 52 Phụ lục 6: Mẫu phiếu khảo sát dùng cho hộ thu nhập thấp đã được giải quyết nhà ............ 54 Phụ lục 7: Thống kê mô tả về tần số và tỷ lệ % một số nội dung khảo sát.......................... 58 Phụ lục 8: Thặng dư ngân sách của TP.ĐN giai đoạn 2002 - 2009 ..................................... 66
1 Chương 1 GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI 1.1 Bối cảnh nghiên cứu Từ 01/01/1997, sau khi tách khỏi tỉnh Quảng Nam - Đà Nẵng, trở thành đơn vị hành chính trực thuộc Trung ương, thành phố Đà Nẵng (TP.ĐN) đã liên tục đạt tốc độ cao trong tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa, đặc biệt chú trọng đến việc chỉnh trang, phát triển hạ tầng đô thị, dẫn đến số hộ gia đình bị giải tỏa ngày càng tăng để nhường chỗ cho các khu công nghiệp, khu đô thị mới, những cây cầu, tuyến phố khang trang. Từ đó phát sinh nhu cầu lớn về nhà ở cho người dân bị ảnh hưởng, mà đa phần họ là những hộ có thu nhập thấp. Được xem là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của khu vực Miền Trung - Tây Nguyên, TP.ĐN không chỉ đang đứng trước những thách thức lớn về quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, mà còn phải đối mặt với sự gia tăng dân số ngày càng nhanh làm gia tăng đáng kể nhu cầu về nhà ở. Nguyên nhân chính là sự di dân từ các địa phương khác đến TP.ĐN sinh sống, học tập và làm việc. Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và là một quyền cơ bản của người dân (Điều 62 Hiến pháp năm 1992). Trong khi đó, thị trường nhà đất chưa được tạo lập đồng bộ, tồn tại thất bại thị trường, và tiềm ẩn nhiều biến động, rủi ro. Tình trạng đầu cơ nhà đất trở nên phổ biến đã đẩy giá cả tăng cao ngoài tầm kiểm soát, khiến cho nhiều đối tượng có nhu cầu thực sự về nhà ở khó có khả năng tiếp cận được quỹ nhà trên thị trường, đặc biệt là những hộ thu nhập thấp. Vì vậy, Nhà nước cần phải có chính sách can thiệp, giúp những hộ nghèo, hộ thu nhập thấp có được chỗ ở phù hợp. Những năm qua, bên cạnh chủ trương, chính sách chung của Chính phủ, TP.ĐN đã ban hành và thực thi nhiều chính sách cụ thể nhằm đẩy mạnh chương trình phát triển nhà ở xã hội (NOXH), và tạo điều kiện để các thành phần kinh tế, hộ gia đình, cá nhân tạo lập nhà ở, đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Đặc biệt, với Đề án bảo đảm nhà ở cho nhân dân trên địa bàn giai đoạn 2005-2010, TP.ĐN đã xóa được đáng kể những căn nhà chồ (nhà dựng tạm bợ, bán thủy bán địa), nhà ổ chuột, đưa dân vào sống trong các khu chung cư có điều kiện tốt hơn về kết cấu hạ tầng và điều kiện sinh hoạt. Tiếp đến, Đề án xây dựng 7000 căn hộ phục vụ chương trình có nhà ở cho nhân dân trên địa bàn TP.ĐN được phê duyệt nhằm tạo ra quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp. Nội dung Đề án yêu cầu từ năm 2009
2 đến 2010 xây dựng thêm 7000 căn hộ chung cư phục vụ các đối tượng thuộc diện gia đình chính sách, hộ tái định cư, người hưởng lương từ ngân sách nhà nước (NSNN)… đang sinh sống tại khu vực đô thị, có khó khăn về chỗ ở. Trước năm 2005, trên toàn địa bàn TP.ĐN có 24 nhà chung cư thuộc quản lý nhà nước với 3.884 căn hộ. Đến cuối năm 2011, TP.ĐN đã có thêm 131 khu chung cư với 15.864 căn hộ thuộc chương trình NOXH được triển khai. Tuy nhiên trong đó chỉ có 74 khối nhà với 4.848 căn hộ hoàn thành đưa vào sử dụng. Hình 1.1: Số lượng căn hộ chung cư hoàn thành đưa vào sử dụng so với kế hoạch Số căn hộ hoàn thành 4.848 đưa vào sử dụng 8.503 2005-2011 Số căn hộ chậm tiến độ so với kế hoạch Số căn hộ đã được phê 2.513 duyệt đang triển khai Nguồn: Sở Xây dựng TP.ĐN (2011) Điều này cho thấy Đề án ra đời đã thu hút khối lượng đầu tư khá lớn, tuy nhiên việc thực hiện đã không theo tiến độ kế hoạch và đang bộc lộ một số khó khăn, vướng mắc cần được tháo gỡ. Đến nay, đầu tư vào nhà ở thu nhập thấp (NOTNT) chủ yếu từ nguồn vốn NSNN, có rất ít doanh nghiệp tư nhân tham gia. Bởi thực tế những hỗ trợ và ưu đãi về vốn đầu tư, tín dụng cho NOTNT của Chính phủ nói chung, của Đà Nẵng nói riêng còn kém hiệu lực, chưa thực sự tháo gỡ khó khăn tài chính cho cả người có thu nhập thấp và doanh nghiệp tham gia. Phần lớn hộ gia đình có thu nhập thấp thật sự cũng không đủ khả năng chi trả để mua căn hộ chung cư khi chưa tiếp cận được các chính sách hỗ trợ tín dụng của Nhà nước. Bên cạnh đó, bất cập trong thực thi chính sách cũng làm cho chính sách không đến được đúng đối tượng. Vì vậy, việc nghiên cứu đề xuất các cơ chế, chính sách phù hợp để vừa khuyến khích các nhà đầu tư trong việc xây dựng nhà ở vừa tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có thể mua hoặc thuê nhà ở tại TP.ĐN đang là vấn đề cấp thiết.
3 1.2 Câu hỏi nghiên cứu (i) Chính sách phát triển NOTNT của TP.ĐN gặp những trục trặc gì? (ii) Nhà nước cần làm thế nào để giúp các hộ gia đình có thu nhập thấp trên địa bàn TP.ĐN có nhà ở? 1.3 Mục tiêu nghiên cứu (i) Tổng quan về chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ở đô thị, các yếu tố tác động đến chính sách, và kinh nghiệm trong và ngoài nước về phát triển NOTNT. (ii) Phân tích và đánh giá thực trạng chính sách NOTNT của TP.ĐN trong thời gian qua. (iii) Đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện chính sách phát triển NOTNT trên địa bàn TP.ĐN, góp phần vào việc hoàn thành tốt mục tiêu có nhà ở trong Chương trình “5 không 3 có” của TP.ĐN. 1.4 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu NOTNT là vấn đề tương đối rộng và liên quan đến rất nhiều khía cạnh, tuy nhiên đề tài chỉ tập trung nghiên cứu ở khía cạnh hình thức sở hữu (mua, thuê, thuê mua), thị trường cung- cầu, tài chính và cơ chế giá. Đề tài cũng chỉ tập trung vào đối tượng thụ hưởng là hộ có thu nhập thấp tại TP.ĐN, trong đó loại trừ nhóm đối tượng là công nhân ở các khu công nghiệp và cũng không nghiên cứu vấn đề nhà ở cho đối tượng học sinh, sinh viên. 1.5 Phương pháp nghiên cứu và nguồn thông tin Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính dựa trên các số liệu thống kê mô tả. Số liệu sơ cấp: sử dụng phương pháp điều tra, chọn mẫu ngẫu nhiên và phân tích thống kê mô tả để đánh giá thực trạng chính sách NOTNT ở TP.ĐN. Đối tượng khảo sát là các hộ gia đình đã được giải quyết nhà theo chính sách NOTNT trên địa bàn TP.ĐN. Để thu thập thông tin sơ cấp, tác giả đã phối hợp với Viện Nghiên cứu Phát triển Kinh tế - Xã hội (KTXH) Đà Nẵng cùng tiến hành thực hiện điều tra khảo sát. Việc tổng hợp thông tin, xử lý số liệu, vẽ bảng biểu đồ thị sau đó được thực hiện bằng phần mềm SPSS.
4 Số liệu thứ cấp: sử dụng số liệu thứ cấp từ Kết quả điều tra dân số và nhà ở ngày 1/4/2009 của Cục Thống kê TP.ĐN; Điều tra mức sống hộ gia đình 2 năm 1 lần (từ 2002 đến 2010) của Tổng cục Thống kê; và các báo cáo liên quan về chính sách nhà ở, NOXH, NOTNT… của Sở Xây dựng TP.ĐN, Công ty Quản lý Nhà chung cư TP.ĐN và các đơn vị liên quan. 1.6 Cấu trúc đề tài Đề tài bao gồm năm chương. Chương 1 là phần mở đầu nhằm giới thiệu bối cảnh chính sách và các vấn đề nghiên cứu. Chương 2 tổng quan cơ sở lý luận về chính sách phát triển NOTNT và kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở ở đô thị. Chương 3 phân tích thực trạng chính sách phát triển NOTNT trên địa bàn TP.ĐN trên cơ sở tổng hợp số liệu thứ cấp. Chương 4 đánh giá chính sách NOTNT trên địa bàn TP.ĐN từ kết quả khảo sát do tác giả thực hiện. Cuối cùng, chương 5 đưa ra kết luận và gợi ý chính sách.
5 Chương 2 TỔNG QUAN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP VÀ KINH NGHIỆM GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở THU NHẬP THẤP Ở ĐÔ THỊ 2.1 Nhà ở thu nhập thấp và thất bại thị trường nhà ở thu nhập thấp 2.1.1 Một số khái niệm cơ bản 2.1.1.1 Nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, và nhà chung cư Nhà ở xã hội (NOXH) ở nhiều nước, là một phần chính sách nhà ở của chính phủ nơi mà nhà nước có những can thiệp khác nhau để đạt được mục đích chính trị và xã hội. Vai trò ban đầu của NOXH là để khắc phục tình trạng thiếu hụt về nhà ở tại các nhóm người nghèo và người thu nhập thấp (Lê Thị Bích Thuận, 2007). Tùy từng quốc gia, cũng có nhiều cách gọi loại nhà ở này như nhà ở công (public housing), nhà ở hợp tác (co-operative housing), nhà ở giá rẻ (low cost housing), nhà ở giá phải chăng (affordable housing) v.v. Ở Việt Nam, NOXH có hai loại: (1) NOXH do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn NSNN để cho thuê, (2) NOXH được đầu tư xây dựng bằng vốn không phải từ NSNN để bán, cho thuê, hay cho thuê mua. Đối tượng thụ hưởng gồm cán bộ, công chức, viên chức (CBCCVC), sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở công vụ, học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, trung cấp nghề, người thu nhập thấp tại khu vực đô thị (Chính phủ, 2010). Nhà ở thu nhập thấp (NOTNT) theo nghĩa rộng, là nhà ở được xây dựa trên quỹ NOXH của một quốc gia, địa phương dành cho đa số dân cư và người lao động có thu nhập dưới mức trung bình trong xã hội. Hiểu theo nghĩa hẹp, chúng bao gồm những căn nhà cấp thấp, giá rẻ giành cho người có thu nhập thấp và cho các đối tượng chính sách xã hội như người già, tàn tật, cô đơn không nơi nương tựa hoặc người có công với đất nước đang sống trong hoàn cảnh khó khăn… NOTNT có thể là nhà riêng, nhà thuê thuộc sở hữu cá nhân, sở hữu doanh nghiệp hoặc sở hữu cộng đồng và nhà nước… (Nguyễn Minh Phong, 2006). Theo quy định của pháp luật, đối tượng thụ hưởng NOTNT gồm CBCCVC, lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách nhà nước và người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (Thủ tướng Chính phủ, 2009).
6 Như vậy có thể hiểu khái niệm NOXH bao gồm cả NOTNT. Cụ thể, trong chính sách NOXH có chính sách NOTNT và NOTNT là một loại hình NOXH. Nhà chung cư: Trong Luật Nhà ở và các văn bản triển khai luật có quy định NOXH tại đô thị phải là nhà chung cư (Điều 47). Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang, hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình (Cục Thống kê TP.ĐN, 2010). 2.1.1.2 Hộ gia đình, hộ thu nhập thấp Khái niệm hộ hay hộ gia đình sử dụng trong đề tài giống như khái niệm được sử dụng trong công tác thống kê. Khái niệm hộ được hiểu đơn giản là bao gồm những người thực tế đang sống tại hộ, cùng ăn chung, ở chung. Khái niệm hộ gia đình khác với khái niệm hộ theo sổ hộ khẩu, hoặc theo kiểu gia đình thuần túy. hộ gia đình mô tả gia đình thực tế và thường sử dụng trong việc lập kế hoạch, dự báo sự phát triển nhu cầu tăng trưởng KTXH (Tổng cục Thống kê, 2010). Xuất phát từ khái niệm này mà thuật ngữ “người thu nhập thấp” sử dụng trong chính sách NOTNT của Việt Nam nói chung, Đà Nẵng nói riêng, cũng chính là muốn nói đến “hộ TNT”. Hộ TNT bao gồm một người hoặc nhiều người thực tế đang cùng ăn chung, ở chung và chung quỹ thu chi có mức thu nhập bình quân đầu người thuộc diện thu nhập thấp trong xã hội. 2.1.2 Đặc điểm và tiêu chí xác định người (hộ) thu nhập thấp Theo Ngân hàng thế giới và Chương trình Định cư con người của Liên hiệp quốc (UN- HABITAT) trích trong Hoàng Xuân Nghĩa và Nguyễn Khắc Thanh (2009, tr.25) thì người thu nhập thấp là người (hộ) mà thu nhập bình quân một tháng của họ phải chi tiêu cho khẩu phần ăn uống để duy trì cuộc sống tối thiểu mất 66% thu nhập, còn 34% chi dùng cho nhu cầu cơ bản khác như: nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại, giao tiếp. Nghĩa là quan niệm về thu nhập thấp được xác định phụ thuộc vào thu nhập và mức sống. Ở Việt Nam, trong các cuộc khảo sát và thống kê về mức sống hộ gia đình thường chia các hộ gia đình thành 5 nhóm thu nhập, theo đó người thu nhập thấp được hiểu là người (hộ) thuộc nhóm 1 - nhóm có mức thu nhập thấp nhất và nhóm 2 - nhóm có mức thu nhập trung bình thấp. Cụ thể hơn, trong một số chính sách về NOXH (Luật Nhà ở 2005, Thông tư
7 36/2009/TT-BXD, Nghị định 71/2010/NĐ-CP…) có đề cập, người thu nhập thấp là người có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình dưới mức thu nhập bình quân của địa phương theo quy định của UBND cấp tỉnh. Trong chính sách nhà ở của một số địa phương như Hà Nội (Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND), TP.Hồ Chí Minh (Quyết định số 74/2010/QĐ-UBND), Vĩnh Phúc (Quyết định số 38/2010/QĐ-UBND)… có quy định rõ người thu nhập thấp là những người không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Riêng TP.ĐN đến nay vẫn chưa có văn bản chính thức nào quy định điều này. Thực tế trong các quy định hướng dẫn thủ tục bán NOTNT của các doanh nghiệp đầu tư phát triển NOXH tại Đà Nẵng ban hành (Quy định số 08/QĐ-DMC-579; Tờ trình số 238/TTr-CTVC) thì tiêu chí xác định người có mức thu nhập thấp cũng là “người có mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân”. Như vậy, căn cứ vào thực tế, quan niệm người thu nhập thấp ở đô thị sử dụng trong đề tài bao gồm những người (hộ) có mức thu nhập dưới ngưỡng trung bình của địa phương, tức những người thuộc nhóm 1 và nhóm 2 trong phân chia 5 nhóm thu nhập; hoặc không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Nhìn chung, thu nhập bình quân của họ chỉ đủ đáp ứng được nhu cầu cơ bản thiết yếu so với cuộc sống hiện tại và đang gặp khó khăn về nhà ở, cần sự hỗ trợ về mặt cơ chế chính sách phù hợp. 2.1.3 Thất bại thị trường và sự cần thiết can thiệp của nhà nước vào thị trường NOTNT Nhà ở là một nhu cầu thiết yếu và là quyền cơ bản của con người. Lĩnh vực phát triển nhà ở luôn đóng vai trò quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. Ở bất kỳ quốc gia nào, nhu cầu nhà ở của người dân cũng rất lớn nhưng thị trường lại ít quan tâm đến đông đảo người có thu nhập thấp vì họ gần như không có khả năng thanh toán, nhất là ở các thành phố đang có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, quá trình đô thị hóa mạnh mẽ đi kèm với dân số tăng nhanh và quỹ nhà ở ngày càng bị thu hẹp (UN-HABITAT và UNESCAP, 2008). Từ đó, giá nhà ở và đất ở bị đẩy lên cao, vượt gấp nhiều lần khả năng chi trả của người thu nhập thấp. Do vậy, chính phủ ở hầu hết các nước đều có chính sách can thiệp vào thị trường NOTNT với những hình thức và mức độ khác nhau. Nhìn từ góc độ kinh tế học vi mô cho thấy sở dĩ nhà nước phải can thiệp vào lĩnh vực nhà ở, tạo ra chính sách NOTNT do có sự tồn tại của thất bại thị trường. Nguyễn Thị Thu
8 Trang (2011) cho rằng thất bại thị trường trong việc đáp ứng nhu cầu NOTNT do thị trường nhà ở phân bổ nguồn lực không hiệu quả trên bốn vấn đề: (1) thị trường nhà ở là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo: giá cả thị trường nhà ở có sự chênh lệch so với mức giá cân bằng; (2) tính phi hiệu quả của ngoại tác tích cực; (3) thị trường không đầy đủ; (4) sự phát triển mất cân đối do làn sóng nhập cư và tốc độ đô thị hóa, tình trạng bong bóng giá tài sản và đầu cơ bất động sản (BĐS). Có chính sách nhà ở phù hợp sẽ giúp cải thiện sức khỏe cộng đồng, cải thiện sự công bằng và ổn định xã hội, vượt qua thất bại về chính sách hoặc thị trường, và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua nhà ở (Steekelenburg, 2011a, tr.4). Vì vậy, nhà nước cần có chính sách NOXH cho người thu nhập thấp nhằm khắc phục những thất bại thị trường nêu trên và giúp người thu nhập thấp có đủ khả năng thanh toán để tiếp cận được chỗ ở phù hợp. 2.2 Can thiệp của nhà nước vào thị trường nhà ở nhằm phát triển NOTNT 2.2.1 Các hình thức can thiệp chủ yếu Theo Steekelenburg (2011a, tr.7-14), thông thường chính phủ các nước can thiệp vào thị trường nhà ở thông qua năm nhóm công cụ như sau: (i) Quyền sở hữu: Nhà nước đóng vai trò tạo lập hành lang pháp lý, quyết định việc tiếp cận nhà ở và cung cấp nhà ở thông qua sự đảm bảo quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. NOXH của nước ta cũng là một đối tượng được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở, cơ sở để đưa ra các chính sách cụ thể về NOTNT hiện nay. Bên cạnh đó Luật Đất đai cũng có tác động rất nhiều đến phát triển nhà ở, Luật Cư trú thì tác động đến việc tiếp cận nhà ở, còn các quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng thì tác động đến việc cung ứng nhà ở nói chung, NOTNT nói riêng. (ii) Hệ thống tài chính nhà ở: Vai trò của hệ thống tài chính nhà ở chính là cho vay thế chấp và quản lý các rủi ro. Các công cụ tài chính nhà ở được một số nước sử dụng có hiệu quả là: Hỗ trợ của nhà nước cho tài chính nhà ở: chẳng hạn Philippin, chính phủ đóng vai trò như bên cấp vốn (cho vay) chính; Xây dựng trực tiếp và các khoản vay: tại Singapore nhà nước đầu tư phát triển NOXH thông qua Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB) cung cấp nhà ở chất lượng với giá phải chăng, giúp phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả, và Quỹ Tiết kiệm An sinh Xã hội Trung ương (CPF) hỗ trợ các khoản cho