Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại – giải pháp vốn cho thị trường bất động sản thương mại Việt Nam

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:106

Thêm vào BST

Báo xấu

24
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn này nghiên cứu thực trạng thị trường bất động sản và nguồn vốn cho thị trường này tại Việt Nam; Nghiên cứu lợi ích của việc ứng dụng chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại; Nghiên cứu tính cần thiết của việc ứng dụng chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại – giải pháp vốn cho thị trường bất động sản thương mại Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ***** PHAN THỊ DIỆU HUYỀN CHỨNG KHOÁN HÓA THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI – GIẢI PHÁP VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế tài chính - Ngân Hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TIẾN SĨ NGUYỄN THỊ UYÊN UYÊN Thành phố Hồ Chí Minh - năm 2010
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn “CHỨNG KHOÁN HÓA THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI – GIẢI PHÁP VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI VIỆT NAM” là công trình nghiên cứu của bản thân, dưới sự hướng dẫn của Tiến sĩ Nguyễn Thị Uyên Uyên. Tác giả luận văn Phan Thị Diệu Huyền
MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, HÌNH PHẦN MỞ ĐẦU Chương 1: Tổng quan về chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại.................................................................................................................... 1-26 1.1 Tổng quan về chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại....1 1.1.1 Khái niệm chứng khoán thế chấp bất động sản thương mại.............1 1.1.2 Đặc điểm chứng khoán thế chấp bất động sản thương mại ..............2 1.2 Nguồn vốn cho thị trường bất động sản thương mại ............................3 1.2.1 Nguồn vốn cho thị trường bất động sản thương mại ........................3 1.2.1.1 Vay ngân hàng ...........................................................................3 1.2.1.2 Huy động vốn từ khách hàng mua nhà .......................................4 1.2.1.3 Phát hành trái phiếu doanh nghiệp..............................................5 1.2.2 Ưu và nhược điểm của các nguồn vốn cho thị trường bất động sản thương mại ........................................................................................6 1.2.2.1 Vay ngân hàng ...........................................................................6 1.2.2.2 Huy động vốn từ khách hàng mua nhà .......................................7 1.2.2.3 Phát hành trái phiếu doanh nghiệp..............................................7 1.3 Chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại – giải pháp vốn cho thị trường bất động sản thương mại.................................................8 1.4 Tính hai mặt của chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại ...................................................................................................................12
1.4.1 Lợi ích của các đối tượng chính tham gia vào quá trình chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại ................................12 1.4.1.1 Đối với chủ thể tạo lập tài sản ..................................................12 1.4.1.2 Đối với chủ đầu tư phát triển bất động sản thương mại............15 1.4.1.3 Đối với nhà đầu tư chứng khoán thế chấp bất động sản thương mại….. ...................................................................................................15 1.4.2 Rủi ro của chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại....16 1.4.2.1 Rủi ro thanh toán sớm…………………………………… .......16 1.4.2.2 Rủi ro tín dụng...........................................................................16 1.5 Nghiên cứu chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại của một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam ......17 1.5.1 Nghiên cứu chứng khoán hóa thế chấp bất động sản của một số nước trên thế giới............................................................................17 1.5.1.1 Tại Mỹ ......................................................................................17 1.5.1.2 Tại Nhật Bản.............................................................................22 1.5.1.3 Tại Singapore............................................................................22 1.5.1.4 Tại Malaysia .............................................................................23 1.5.2 Bài học kinh nghiệm để chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại tại Việt Nam ...............................................................26 Kết luận chương 1 ..............................................................................................26 Chương 2: Thực trạng nguồn vốn đầu tư bất động sản thương mại của doanh nghiệp Việt Nam ............................................................................... 27-62 2.1 Hoạt động thị trường bất động sản tại Việt Nam.................................27
2.1.1 Hoạt động thị trường bất động sản tại Việt Nam trước khủng hoảng tài chính .....................................................................................................27 2.1.2 Hoạt động thị trường bất động sản sau khủng hoảng tài chính .......30 2.1.3 Xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam sau khủng hoảng tài chính ..........................................................................................................34 2.1.3.1 Thị trường nhà ở .....................................................................36 2.1.3.2 Thị trường văn phòng cho thuê ..............................................38 2.1.3.3 Thị trường mặt bằng cho thuê bán lẻ......................................39 2.1.3.4 Thị trừơng khách sạn ..............................................................41 2.2 Thực trạng nguồn vốn đầu tư bất động sản thương mại của doanh nghiệp Việt Nam trong thời gian qua ...................................................42 2.2.1 Tổng quan các nguồn vốn tài trợ đầu tư bất động sản thương mại của doanh nghiệp Việt Nam trong thời gian qua.......................................42 2.2.1.1 Vay ngân hàng ........................................................................43 2.2.1.2 Huy động vốn từ khách hàng mua nhà ...................................46 2.2.1.3 Liên doanh, liên kết với doanh nghiệp nước ngoài ................47 2.2.1.4 Phát hành trái phiếu ...............................................................49 2.2.2 Ưu điểm và hạn chế của các nguồn vốn cho thị trường bất động sản thương mại Việt Nam trong thời gian qua ..........................................51 2.2.2.1 Vay ngân hàng .......................................................................51 2.2.2.2 Huy động vốn từ khách hàng mua nhà ...................................54 2.2.2.3 Liên doanh, liên kết với doanh nghiệp nước ngoài ................55 2.2.2.4 Phát hành trái phiếu ................................................................55
2.3 Các điều kiện cần có để ứng dụng kỹ thuật chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại.........................................................................57 2.3.1 Thị trường thế chấp thứ cấp............................................................57 2.3.2 Pháp lý về chứng khoán hóa ...........................................................58 2.3.3 Sự tham gia của các tổ chức trong quá trình chứng khoán hóa......58 2.4 Thuận lợi và khó khăn để doanh nghiệp có thể huy động vốn thông qua ứng dụng chứng khoán hóa .............................................................60 2.4.1 Thuận lợi.........................................................................................60 2.4.2 Khó khăn.........................................................................................61 Kết luận chương 2 ..............................................................................................62 Chương 3: Giải pháp ứng dụng chứng khoán thế chấp bất động sản thương mại tại Việt Nam........................................................................................... 63-85 3.1 Tính cần thiết chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại tại Việt Nam...................................................................................................63 3.1.1 Kênh huy động vốn cho bất động sản thương mại .........................62 3.1.2 Giảm chi phí tài trợ vốn của doanh nghiệp ....................................64 3.1.3 Đem lại một sự đánh giá tín dụng hiệu quả ....................................64 3.1.4 Tạo thêm hàng hóa cho thị trường tài chính phát triển...................64 3.1.5 Sử dụng hiệu quả các nguồn lực trong xã hội ................................65 3.1.6 Góp phần tăng tính minh bạch thông tin cho nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản.................................65 3.2 Định hướng hình thành kỹ thuật chứng khoán hóa tại Việt Nam......66
3.3 Đề xuất một số giải pháp ứng dụng chứng khoán thế chấp bất động sản thương mại tại Việt Nam..................................................................68 3.3.1 Giải pháp vĩ mô .............................................................................68 3.3.1.1 Hình thành thị trường thế chấp thứ cấp ..................................68 3.3.1.2 Ban hành văn bản pháp luật hướng dẫn chứng khoán hóa .....69 3.3.1.3 Hoàn thiện hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến chứng khoán hóa........................................................................70 3.3.1.4 Thành lập tổ chức có mục đích đặc biệt .................................72 3.3.1.5 Thành lập công ty định mức tín nhiệm trong nước ...............74 3.3.1.6 Phổ biến thông tin về chứng khoán hóa .................................76 3.3.2 Giải pháp vi mô .............................................................................76 3.3.2.1 Nâng cao trình độ và năng lực quản trị tài chính của doanh nghiệp ......................................................................................76 3.3.2.2 Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng.................................................................................77 3.4 Đề xuất giải pháp phòng ngừa rủi ro của chứng khoán hóa ..............77 3.5 Đề xuất quy trình chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại tại Việt Nam ......................................................................................80 3.6 Giải pháp hỗ trợ phát triển bền vững thị trường bất động sản ..........83 Kết luận chương 3 ..............................................................................................84 Kết luận ...............................................................................................................85 Tài liệu tham khảo .............................................................................................87 Phụ lục ........................................................................................................... 88-94
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật dân sự BTC Bộ Tài chính DN Doanh nghiệp ĐMTN Định mức tín nhiệm NĐT Nhà đầu tư NHTM Ngân hàng thương mại NHNN Ngân hàng nhà nước RTC Tổ chức thanh lý quỹ tiết kiệm phá sản SPV Tổ chức có mục đích đặc biệt TPDN Trái phiếu doanh nghiệp TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh TTCK Thị trường chứng khoán UBCKNN Ủy ban chứng khoán Nhà nước WTO Tổ chức Thương mại Thế giới
DANH MỤC BẢNG, HÌNH BẢNG Bàng 2.1: FDI vào bất động sản giai đoạn từ 1988-2008 ....................................29 Bàng 2.2: Nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại thành phố Hồ chí minh ....................40 Bàng 2.3: Nguồn cung số phòng khách sạn từ năm 2010 -2013 tại TPHCM ....42 Bảng 2.4: Dư nợ cho vay bất động sản tại thành phố Hồ chí minh qua các năm 45 HÌNH Hình 2.1: FDI vào bất động sản giai đoạn từ 1988-2008.....................................29 Hình 2.2: Thị trường căn hộ cao cấp chuyển nhượng tại Tp.HCM: % tăng giá so với thời điểm trước đó..........................................................................................32 Hình 2.3: Giá trị căn hộ cao cấp tại TP.HCM......................................................34 Hình 2.4: Giá chào bán trung bình các loại căn hộ (2008-2010).........................38 Hình 2.5: Giá chào thuê trung bình (2008-2010).................................................38 Hình 2.6: Nguồn cung văn phòng cho thuê ước tính tại TPHCM từ 2010-2013 39 Hình 2.7: Công suất cho thuê trung bình từ quý 2.2008-2.2010 tại TPHCM.....41 Hình 2.8: Tỷ lệ tăng trưởng huy động vốn toàn ngân hàng .................................53 Hình 2.9: Tỷ lệ tăng trưởng cho vay toàn hệ thống ngân hàng............................53
PHẦN MỞ ĐẦU I. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Do đó sự phát triển của thị trường bất động sản có tầm quan trọng và ảnh hưởng đến sự phát triển cuả một quốc gia. Tuy nhiên để phát triển thị trường này, ngoài những vấn đề liên quan đến hệ thống pháp lý giám sát thì một vấn đề khác quan trọng mà các cơ quan chức năng cũng như doanh nghiệp bất động sản rất quan tâm, đó là nguồn vốn để đầu tư phát triển bất động sản. Thực tế cho thấy các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn và dài hạn. Tuy nhiên đại đa số các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam hiện nay không đủ tiềm lực tài chính để tự mình thực hiện dự án, do đó họ đã huy động bằng nhiều cách khác nhau: (i) vay ngân hàng, (ii) sử dụng tiền ứng trước của khách hàng mua nhà và mới nhất là (iii) phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Việc sử dụng các nguồn lực nói trên không phải lúc nào cũng thuận lợi và thực hiện được, điển hình là trong giai đoạn Ngân hàng nhà nước thắt chặt tín dụng thì các doanh nghiệp bất động sản đành trì hoãn việc triển khai dự án vì không vay được, trừ những doanh nghiệp kinh doanh có uy tín, hoạt động hiệu quả thì mới phát hành trái phiếu thành công. Trước thực tế có rất nhiều doanh nghiệp muốn tham gia đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nhưng gặp khó khăn trong việc huy động vốn theo các phương pháp truyền thống, thiết nghĩ đã đến lúc Việt Nam nên học hỏi các nước trên thế giới trong việc sử dụng các kỹ thuật tài chính tiên tiến để huy động vốn. Và một trong những kỹ thuật đã được các nước ứng dụng thành công là chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại.
Vì vậy, với mong muốn Việt Nam có thêm kênh huy động vốn mới cho thị trường bất động sản thương mại, tôi quyết định chọn đề tài tài “Chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại – giải pháp vốn cho thị trường bất động sản thương mại Việt Nam” cho luận văn của mình II. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU Trên cơ sở lý luận về chứng khoán hóa và những phân tích về thực trạng các nguồn vốn thông thường cho đầu tư bất động sản thương mại, đề tài nêu lên tính cần thiết phải ứng dụng chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại cho Việt Nam nhằm tạo thêm kênh huy động mới, cụ thể như sau: - Nghiên cứu thực trạng thị trường bất động sản và nguồn vốn cho thị trường này tại Việt Nam; - Nghiên cứu lợi ích của việc ứng dụng chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại; - Nghiên cứu tính cần thiết của việc ứng dụng chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại; - Nghiên cứu điều kiện cần và đủ cho việc ứng dụng nghiệp vụ chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại; - Nghiên cứu những thuận lợi và khó khăn của doanh nghiệp Việt Nam trong việc ứng dụng chứng khoán hóa; - Đề xuất những giải pháp ứng dụng chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại cho Việt Nam. III. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đề tài tập trung nghiên cứu những nội dung lý luận và thực tiễn về chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại với mục đích tạo kênh huy động
vốn cho thị trường bất động sản thương mại. Mặt khác, đề tài nghiên cứu những kinh nghiệm ứng dụng kỹ thuật chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại của các nước trên thế giới. Thông qua việc nghiên cứu các nguồn vốn được sử dụng trong đầu tư bất động sản thương mại tại Việt Nam hiện nay, đề tài nêu lên tính cần thiết của việc ứng dụng chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại và những đề xuất cho việc ứng dụng kỹ thuật này tại Việt Nam. IV. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU - Nghiên cứu định tính các lý thuyết về chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại và các vấn đề liên quan; - Phương pháp thống kê số liệu; - Phương pháp phân tích nhằm làm rõ nhu cầu sản phẩm bất động sản thương mại và xác định mô hình công cụ huy động vốn bằng chứng khoán hóa để đáp ứng nhu cầu vốn đầu tư bất động sản thương mại; - Đề tài tham khảo tài liệu có liên quan đến chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại.
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HÓA THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan về chứng khoán thế chấp bất động sản thương mại 1.1.1 Khái niệm chứng khoán thế chấp bất động sản thương mại Chứng khoán hóa xuất hiện đầu tiên tại Mỹ trong những năm 1970 với sự ra đời của một loạt các chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp. Do nhu cầu vốn trên thị trường nhà đất gia tăng đã thúc đẩy các định chế tài chính tìm kiếm những phương thức mới để duy trì nguồn vốn khả dụng và giảm thiểu những rủi ro liên quan đến những khoản vay thế chấp bất động sản. Bằng cách đóng gói những khoản vay thế chấp mua bất động sản thành một tập hợp nợ và phát hành những chứng khoán trên cơ sở những tập hợp nợ đó, các tổ chức phát hành có thêm nguồn vốn mới để tái mở rộng cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Những chứng khoán phát hành trên cơ sở những tập hợp nợ có thế chấp đó được gọi là chứng khoán có thế chấp đảm bảo. Như vậy, chứng khoán hóa là một quá trình tài chính cơ cấu, tại đó các tài sản thế chấp khác nhau của những người đi vay được tập hợp và đóng gói rồi được dùng làm đảm bảo để phát hành các trái phiếu. Tiền từ người mua các chứng khoán này sẽ được chuyển đến các tổ chức tài chính cho vay thế chấp để các tổ chức này cho người đem thế chấp tài sản vay tiền. Chứng khoán hóa chính là quá trình đưa các tài sản thế chấp sang thị trường thứ cấp nơi mà chúng có thể trao đi đổi lại. Nói một cách khác, chứng khoán hóa là quá trình phát hành chứng khoán nợ trên cơ sở đảm bảo bởi dòng tiền mặt tuơng lai sẽ thu được từ một nhóm tài sản tài chính sẵn có. Do đó, các nhà đầu tư mua chứng khoán nợ chấp nhận rủi ro (tín dụng, thanh toán sớm) đối với danh mục tài sản đem chứng khoán hóa.
Tài sản tài chính dùng để chứng khoán hóa rất đa dạng, bao gồm: khoản cho vay thế chấp mua nhà; các khoản cho vay thương mại; các khoản phải thu thương mại; danh mục các khoản cho vay thẻ tín dụng… Tương ứng với tài sản tài chính dùng làm cơ sở đảm bào thì chứng khoán được phát hành sẽ có tên gọi khác nhau. Trong trường hợp chứng khoán được phát hành trên cơ sở tài sản đảm bảo là khoản vay thế chấp BĐS (BĐS thương mại và BĐS nhà ở) thì được gọi là chứng khoán thế chấp BĐS. Như vậy, chứng khoán thế chấp BĐS thương mại là trái phiếu hay còn được xem là công cụ nợ được bảo đảm bởi thế chấp BĐS thương mại và thu nhập phát sinh từ BĐS thương mại này sẽ được dùng để thanh toán nợ gốc và lãi vay cho nhà đầu tư mua chứng khoán thế chấp BĐS thương mại. 1.1.2 Đặc điểm của chứng khoán thế chấp bất động sản thương mại Quá trình chứng khoán hóa thế chấp BĐS bắt đầu từ việc tạo ra danh mục cho vay được đảm bảo bằng thế chấp BĐS của các tổ chức tài chính tín dụng, sau đó các tổ chức này sẽ bán danh mục cho vay thế chấp BĐS cho cho một tổ chức đặc biệt (được hình thành cho mục đích chứng khoán hóa). Căn cứ vào tài sản tài chính mới mua về này, tổ chức có mục đích đặc biệt sẽ phát hành chứng khoán. Trên cơ sở tài sản đảm bảo là thế chấp bất động sản, nhưng chứng khoán hình thành từ chứng khoán hóa thế chấp BĐS thương mại có những đặc điểm nổi bật khác so với chứng khoán hình thành từ chứng khoán hóa thế chấp BĐS nhà ở: • Nguồn thu trong tương lai của dự án BĐS thương mại sẽ được dùng để thanh toán cho trái chủ, do đó đây là yếu tố quan tâm của nhà đầu tư đối với chứng khoán thế chấp BĐS thương mại, trong khi đó đối với chứng khoán thế chấp BĐS nhà ở thì nhà đầu tư quan tâm đến khả năng thanh toán của cá nhân vay mua nhà.
• Mặt khác, để có thể tiến hành chứng khoán hóa thì tổ chức phát hành cần thực hiện đánh giá tín nhiệm, tuy nhiên căn cứ định mức tín nhiệm có sự khác nhau giữa chứng khoán thế chấp BĐS nhà ở và BĐS thương mại. Đối với chứng khoán thế chấp BĐS nhà ở thì tín nhiệm được thực hiện trên căn cứ trên lịch sử tín dụng của người vay tiền mua nhà ở, ngược lại thì tín nhiệm của chứng khoán thế chấp BĐS thương mại được căn cứ vào khả năng mang lại thu nhập trong tương lai của BĐS thương mại. • Bên cạnh lợi ích tạo ra sản phẩm tài chính mới cho nhà đầu tư thì chứng khoán hình thành từ chứng khoán hóa có những rủi ro như sau: rủi ro thanh toán trước và rủi ro tín dụng. Trong khi rủi ro tín dụng xuất hiện khi bên vay gặp khó khăn trong thanh toán nợ gốc và lãi vay thì rủi ro thanh toán sớm chỉ xảy ra khi người vay thực hiện trả trước một phần hoặc toàn bộ nợ gốc trước khi đến hạn thanh toán. Căn cứ vào đặc điểm khác nhau của hai loại rủi ro này cho thấy rủi ro thanh toán sớm ít xảy ra hơn đối với chứng khoán thế chấp BĐS thương mại vì hầu hết các khoản cho vay thế chấp BĐS thương mại đều chứa đựng điều khoản nghiêm ngặt về thời gian thanh toán và những khoản phạt nếu vi phạm thanh toán sớm. 1.2 Nguồn vốn cho thị trường bất động sản thương mại 1.2.1 Nguồn vốn cho thị trường bất động sản thương mại Đầu tư kinh doanh bất động sản thương mại đòi hỏi chủ đầu tư phải có nguồn vốn lớn, ngoài việc sử dụng vốn tự có tối thiểu theo quy định thì các chủ đầu tư BĐS thương mại thường sử dụng các nguồn vốn sau để tài trợ dự án: 1.2.1.1 Vay ngân hàng Việc vay vốn ngân hàng thực hiện dự án BĐS hình thành nên quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, tín dụng BĐS là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến BĐS.
Tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực BĐS bao gồm cả hai hình thức: cung cấp vốn đầu tư kinh doanh BĐS và cung cấp vốn đáp ứng nhu cầu nhà ở. Riêng cho vay đầu tư kinh doanh BĐS là sản phẩm tín dụng nhằm hỗ trợ doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn để đầu tư kinh doanh bất động sản như: xây dựng các dự án khu chung cư, biệt thự, văn phòng cho thuê, khu đô thị mới, trung tâm thương mại, hoặc tổ hợp trung tâm thương mại và văn phòng. Hình thức vay đầu tư kinh doanh BĐS phổ biến là vay thế chấp. Với hình thức vay thế chấp, ngoài việc có có tài sản để thế chấp đảm bảo cho khoản tín dụng, chủ đầu tư phải đáp ứng những điều kiện sau: - Các chủ đầu tư có đăng ký kinh doanh về đầu tư kinh doanh bất động sản hợp pháp tại Việt Nam có nhu cầu vay vốn để đầu tư kinh doanh bất động sản. - Các chủ đầu tư có khả năng tài chính bảo đảm trả nợ vay trong thời hạn cam kết, có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả hoặc có phương án phục vụ đời sống phù hợp với quy định của pháp luật. Mặt khác để đảm bảo an toàn của việc cho vay, ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc tín dụng như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và phải được hoàn trả cả gốc và lãi theo đúng kỳ hạn đã cam kết. 1.2.1.2 Huy động vốn từ khách hàng mua nhà Ngoài kênh huy động vốn qua ngân hàng chủ đầu tư BĐS thương mại còn tận dụng một kênh huy động khác mà hiệu quả đem lại khá cao, đó là tiền ứng trước của khách hàng. Đây là kênh mà các chủ đầu tư các dự án xây dựng chung cư, căn hộ thường sử dụng để huy động vốn với giá rẻ, không phải trả lãi và có thể huy động vốn theo từng giai đoạn xây dựng của dự án nhằm đảm bảo hiệu quả sử dụng vốn.
Việc huy động vốn của khách hàng mua nhà được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật, nhưng nhìn chung cách thức huy động vốn của khách hàng như sau: căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà trong tương lai, khách hàng sẽ ứng trước cho chủ đầu tư các khoản tiền nhất định theo từng giai đoan quy định trong hợp đồng. Việc đóng tiền của khách mua nhà sẽ kết thúc khi bên chủ đầu tư hoàn tất việc giao nhà và bàn giao các giấy tờ giấy nhà có liên quan. 1.2.1.3 Phát hành trái phiếu doanh nghiệp Trái phiếu doanh nghiệp được xem là một khoản vay, trong đó thể hiện cam kết thanh toán gốc và lãi của doanh nghiệp cho người nắm giữ trái phiếu theo các điều khoản và điều kiện của trái phiếu. Việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp được xem một giải pháp hiệu quả cho các công ty bất động sản để huy động vốn khi phải đối mặt với tình trạng hạn chế cho vay của ngân hàng hay lãi suất cho vay quá cao. Ngoài lợi ích có được nguồn vốn với chi phí thấp hơn so với vay ngân hàng, phát hành trái phiếu còn giúp doanh nghiệp kiểm soát tốt hơn khung thời gian đầu tư cho dự án. Trái phiếu doanh nghiệp có nhiều dạng: trái phiếu có tài sản đảm bảo, trái phiếu không có tài sản đảm bảo, trái phiếu được bảo lãnh. • Trái phiếu có đảm bảo Trái phiếu có đảm bảo là trái phiếu dùng các loại tài sản như thế chấp BĐS hoặc tài sản tài chính khác làm tài sản đảm bảo. Trong trường hợp phá sản hoặc không có khả năng thanh toán lúc đến hạn, người nắm giữ trái phiếu có quyền phong tỏa hoặc phát mãi tài sản. Trong thực tế, các bên có thể đàm phán tái cơ cấu tài chính để giúp doanh nghiệp có thể thanh toán các nghĩa vụ thay vì phong tỏa hoặc phát mãi tài sản. • Trái phiếu không có đảm bảo Trái phiếu không có đảm bảo (trái phiếu tín chấp) là loại trái phiếu không có tài sản cụ thể làm đảm bảo. Tuy nhiên, các trái phiếu này vẫn được đảm bảo
bởi các tài sản chung của doanh nghiệp trong trường hợp phá sản. Tiền thu được từ thanh lý hoặc phát mãi tài sản trước hết dùng để thanh toán cho trái phiếu có đảm bảo, phần còn lãi sẽ được thanh toán cho trái chủ không có tài sản đảm bảo. • Trái phiếu được bảo lãnh Trái phiếu được bảo lãnh là loại trái phiếu tuy không có tài sản đảm bảo nhưng áp dụng các biện pháp tăng cường khả năng tín dụng như: bảo lãnh của bên thứ ba hoặc thư tín dụng ngân hàng. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thương mại thường phát hành trái phiếu có tài sản đảm bảo, tuy nhiên nếu doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả và có uy tín thì việc phát hành trái phiếu không có tài sản đảm bảo cũng thu hút nhà đầu tư quan tâm và đầu tư. 1.2.2 Ưu và nhược điểm của các nguồn vốn cho thị trường bất động sản thương mại 1.2.2.1 Vay ngân hàng Việc sử dụng vốn vay từ ngân hàng để tài trợ cho dự án vẫn được xem là kênh huy động vốn phổ biến của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Ưu điểm của phương pháp này là ngân hàng giải ngân số tiền cho vay theo tiến độ của dự án, giúp doanh nghiệp kiểm soát dòng tiền hiệu quả và thủ tục vay vốn nhanh, dễ dàng hơn so với các phương pháp khác, hơn nữa doanh nghiệp có thể xin gia hạn nếu chưa có khả năng trả (đối với doanh nghiệp có uy tín và quan hệ lâu dài với ngân hàng). Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi đem lại từ nguồn vốn vay ngân hàng thì doanh nghiệp gặp không ít khó khăn để vay vốn nếu gặp tình trạng ngân hàng thương mại phải giảm tỷ lệ dư nợ cho vay để đảm bảo an toàn vốn hoặc ngân hàng nhà nước thắt chặt tín dụng. Ngoài việc vay vốn trở nên khăn, doanh nghiệp còn gặp áp lực với lãi suất cho vay quá cao, dẫn đến hiệu quả kinh doanh của dự án giảm sút.
1.2.2.2 Huy động vốn từ khách hàng mua nhà Tín dụng từ nguồn khách hàng và các nhà đầu tư đóng một vai trò lớn đối với thị trường bất động sản nhà đất, chung cư và căn hộ cao cấp. Ưu điểm là kênh huy động vốn hữu hiệu vì doanh nghiệp không phải trả lãi và khách hàng có thể mua sản phẩm BĐS với nhiều ưu đãi. Khách hàng có nhu cầu mua nhà/căn hộ đặt cọc một số tiền nhất định khi ký kết hợp đồng trong khi doanh nghiệp thì có vốn xây dựng dự án. Hợp đồng ký kết có sự đảm bảo về giá cả hợp lý, quyền lợi và nghĩa vụ cụ thể giữa hai bên. Doanh nghiệp phải có uy tín và đảm bảo tiến độ thi công và phải giao sản phẩm cho khách hàng đúng hạn như cam kết. Tuy đây là nguồn vốn mà doanh nghiệp kinh doanh BĐS không phải thanh toán chi phí cho việc sử dụng chúng, làm tăng lợi nhuận cho doanh nghiệp, nhưng việc huy động vốn thông qua kênh này sẽ gặp khó khăn khi nhà nước có quy định khắt khe hơn trong việc sử dụng tiền vốn của khách hàng; sức tiêu thụ sản phẩm phụ thuộc mạnh mẽ vào niềm tin của khách hàng và những biến động của thị trường BĐS; khách hàng nhỏ lẻ với vốn có hạn khó có thể tiếp cận với các dòng sản phẩm BĐS vì BĐS thường có giá trị lớn. Mặt khác khi kinh tế suy giảm, khả năng mua nhà của người dân giảm, khi đó nguồn vốn từ tiền ứng trước của khách hàng sẽ không còn nhiều. 1.2.2.3 Phát hành trái phiếu doanh nghiệp Phát hành trái phiếu được xem là kênh huy động vốn hiệu quả của các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng. Ưu điểm của trái phiếu là doanh nghiệp có thể gọi vốn đến từ nhiều đối tượng có tiềm lực tài chính và thủ tục pháp lý không quá phức tạp. Hơn nữa doanh nghiệp không phải thế chấp tài sản và có thể áp dụng lãi suất linh hoạt cũng như nhiều phương án trả lãi và gốc. Như vậy, thông qua phát hành trái phiếu, doanh nghiệp có thể huy động được nguồn vốn trung và dài hạn có lãi suất thấp hơn lãi suất vay ngân hàng, huy
động được nguồn vốn lớn mà ngân hàng khó đáp ứng. Với chi phí thấp hơn so với vay vốn từ ngân hàng, doanh nghiệp sẽ gia tăng hiệu quả hoạt động kinh doanh. Ngoài ra khác với những kênh huy động vốn truyền thống là phụ thuộc rất nhiều vào những xét duyệt mang tính áp đặt, chủ quan của tổ chức cho vay, việc phát hành trái phiếu sẽ cho phép doanh nghiệp chủ động trong kế hoạch sản xuất kinh doanh, phương thức và thời gian trả nợ. Tuy nhiên, nhược điểm của loại hình này là doanh nghiệp phải thanh toán đầy đủ khi đáo hạn đúng theo cam kết trong hợp đồng với mức lãi suất cố định và có thể gặp khó khăn trong việc cấu trúc khoản vay sao cho dự án bất động sản luôn có khả năng trả lãi và gốc. Mặt khác để phát hành trái phiếu đòi hỏi doanh nghiệp phải có trình độ tài chính cao, hoạt động kinh doanh các năm trước phải có lãi, uy tín tốt, sản phẩm sản phẩm nhà đất phải thực sự hấp dẫn… Đây là những điều kiện mà không phải doanh nghiệp nào cũng đáp ứng được, nhất là các doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ. 1.3 Chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại – giải pháp vốn cho thị trường bất động sản thương mại Chứng khoán hóa thế chấp BĐS thương mại là phương pháp đã được ứng dụng thành công tại nhiều nơi trên thế giới nhằm huy động vốn cho thị trường BĐS thương mại. Tuy nhiên tại Việt Nam đây là khái niệm mới, chưa được phổ biến. Nhưng trong tình trạng khó khăn của việc sử dụng các nguồn vốn thông thường thì thiết nghĩ Việt Nam nên nghiên cứu và có chính sách ứng dụng kỹ thuật này vào trong thực tiễn nhằm tạo sự đa dạng trong các kênh huy động vốn, nhất là trong tình hình Việt Nam đã gia nhập Tổ chức thương mại thế giới - WTO. Chứng khoán hóa thế chấp BĐS thương mại là quá trình phát hành chứng khoán nợ trên cơ sở đảm bảo bởi dòng tiền mặt tương lai sẽ thu được từ BĐS thương mại. Đây là kỹ thuật tài chính có sự tham gia của bốn đối tượng chính: