Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam – Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:120

Thêm vào BST

Báo xấu

17
lượt xem 2
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam – Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam – Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH ----------------- VÕ THANH HẢI GIẢI PHÁP MỞ RỘNG TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM – TRÊN ĐỊA BÀN TP.HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. Hồ Chí Minh - Năm 2013
2 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ kinh tế: “Giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp tại Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam – Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu độc lập và nghiêm túc cùng với sự hướng dẫn tận tình của Người hướng dẫn khoa học. Các số liệu trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng, đáng tin cậy và được xử lý khách quan và trung thực. Tất cả những phần kế thừa, tham khảo đều được trích dẫn và ghi nguồn cụ thể trong danh mục tài liệu tham khảo. Tác giả: Võ Thanh Hải
3 MỤC LỤC Trang bìa phụ Lời cam đoan Mục lục Danh mục chữ viết tắt Danh mục bảng biểu Lời mở đầu 1. Cơ sở hình thành đề tài 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4. Phương pháp nghiên cứu 5. Kết cấu của luận văn Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI NHTM 1.1 Tổng quan về tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp . ...............17 1.1.1 Tổng quan về tín dụng ngân hàng ....................................................................17 1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của tín dụng ngân hàng. .........................................17 1.1.1.2 Những quy định về pháp lý trong cấp tín dụng. .........................................18 1.1.1.3 Quy trình tín dụng ......................................................................................20 1.1.1.4 Thẩm định tín dụng cá nhân .. .....................................................................24 1.1.1.5 Các biện pháp bảo đảm tiền vay ................................................................25 1.1.2 Chính sách tín dụng của NHTM .....................................................................26 1.1.2.1 Khái niệm .................................................................................................26 1.1.2.2 Mục tiêu của chính sách tín dụng . ...........................................................26 1.1.2.3 Cơ sở hình thành chính sách tín dụng ......................................................27
4 1.1.2.4 Nội dung của chính sách tín dụng . ..........................................................28 1.1.3 Tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. ..............................31 1.1.3.1 Khái niệm tín dụng nhà ở ...........................................................................31 1.1.3.2 Tiêu chí đánh giá người có thu nhập trung bình và thấp ............................32 1.2 .. Ý nghĩa của việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp ................................................................................................................................... 34 1.2.1 Khái niệm mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp ..35 1.2.2 Ý nghĩa của việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp ...........................................................................................................................36 1.2.1.1 Về phía khách hàng ... ..................................................................................36 1.2.2.2 Về phía ngân hàng ..... ..................................................................................36 1.3 Kinh nghiệm phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại các nước trên thế giới .........................................................................................37 1.4 .. Mô hình nghiên cứu về mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp .....................................................................................................................40 1.4.1 Thang đo các yếu tố bên ngoài .........................................................................42 1.4.2 Thang đo năng lực bên trong của ngân hàng ...................................................42 1.4.3 Thang đo năng lực khách hàng ........................................................................43 1.4.4 Thang đo giá trị khoản vay ...............................................................................43 1.4.5 Thang đo xu hướng cấp tín dụng của ngân hàng ............................................44 Kết luận chương 1 ...............................................................................................................46 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM - TRÊN ĐỊA BÀN TP.HỒ CHÍ MINH 2.1 Giới thiệu chung về sự hình thành và phát triển của Vietnam Eximbank (EIB) . .........47 2.1.1 Giới thiệu chung .................................................................................................47 2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của EIB qua các giai đoạn .........................48
5 2.2 Phân khúc đối tượng người có thu nhập trung bình và thấp tại TP.HCM ..................49 2.3 Nguồn vốn tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại TP.HCM. ..50 2.4 Tình hình hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp của các NHTM Việt Nam ....................................................................................................50 2.4.1 Tình hình hoạt động tín dụng của các NHTM Việt Nam .....................................51 2.4.2 Tình hình hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp của các NHTM Việt Nam ..............................................................................................53 2.5 Thực trạng tín dụng nhà ở cho ngừơi có thu nhập trung bình và thấp của NHTMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Eximbank VN) .....................................................57 2.5.1 Tình hình hoạt động tín dụng của Eximbank VN ................................................57 2.5.2 Tình hình hoạt động tín dụng nhà ở cho ngừơi có thu nhập trung bình và thấp của Eximbank VN ...........................................................................................................62 2.5.2.1 Đánh giá chung ..............................................................................................62 2.5.2.2 Quy mô, và tốc độ tăng trưởng ....................................................................63 2.5.2.3 Danh mục sản phẩm tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp của EIB ................................................................................................................64 2.5.3 Một số nguyên nhân khác từ phía Eximbank ....... ...............................................67 2.5.3.1 Chưa có chiến lược phát triển thành ngân hàng bán lẻ hiện đại, chuyên nghiệp với một lộ trình trong từng giai đoạn cụ thể. ...................................................67 2.5.3.2 Quy trình cấp tín dụng bán lẻ còn nhiều hạn chế . .......................................68 2.5.3.3 Mạng lưới giao dịch chưa được phân bố đồng đều . .....................................68 2.5.3.4 Công tác chăm sóc khách hàng vay vốn chưa được quan tâm đúng mức ....68 2.6 Các yếu tố tác động đến quyết định cấp tín dụng của Eximbank đối với người có thu nhập trung bình và thấp. ................................................................................................69 2.6.1 Mục tiêu nghiên cứu ...... ......................................................................................69 2.6.2 Tiến trình thu thập dữ liệu và cỡ mẫu ..................................................................69 2.6.3 Tiến trình xử lý dữ liệu ...... ..................................................................................70
6 2.6.4 Kết quả kiểm định EFA các thang đo....... ...........................................................70 2.6.5 Nhóm các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng cấp tín dụng mua nhà của Eximbank đối với người có thu nhập trung bình và thấp ....... ........................................71 2.6.5.1 Nhóm các yếu tố đánh giá năng lực của khách hàng ...................................71 2.6.5.2 Nhóm các yếu tố bên trong . .........................................................................72 2.6.5.3 Nhóm các yếu tố thuộc về giá trị khoản vay ................................................72 2.6.5.4 Nhóm các yếu tố bên ngoài ..... ....................................................................73 2.6.5.5 Kết quả kiểm đinh EFA thang đo xu hướng cấp tín dụng mua nhà của Eximbank đối với người có thu nhập trung bình và thấp ............................................74 2.6.6 Kiểm định mô hình ....... .......................................................................................75 2.6.6.1 Kết quả phân tích hồi quy ....... ....................................................................75 2.6.6.2 Đánh giá kết quả nghiên cứu...... .................................................................77 Kết luận chương 2 ...............................................................................................................80 Chƣơng 3: Một số giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp tại Eximbank 3.1 Định hướng hoạt động tín dụng của Eximbank giai đoạn 2013 – 2015 .......................81 3.1.1 Định hướng hoạt động ngành ngân hàng Việt Nam, tầm nhìn đến năm 2020 .....81 3.1.2 Tầm nhìn phát triển dịch vụ tín dụng và đầu tư cho nền kinh tế .........................82 3.2 Định hướng hoạt động tín dụng của Eximbank giai đoạn 2013-2015 .......................82 3.2.1 Một số định hướng cụ thể ....................................................................................82 3.2.2 Một số chỉ tiêu .......................................................................................................83 3.3 Một số giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Eximbank. ..............................................................................................................83 3.3.1 Giải pháp về mặt chiến lược ................................................................................83 3.3.2 Giải pháp về nguồn vốn dài hạn ...........................................................................84 3.3.3 Lãi suất, thời hạn, hạn mức cấp tín dụng và kế hoạch trả nợ . ..............................85 3.3.4 Chính sách ưu đãi của chính phủ .........................................................................86
7 3.3.5 Giải pháp đối với cán bộ quan hệ khách hàng cá nhân ........................................86 3.3.6 Giải pháp phát triển sản phẩm tín dụng nhà ở tại Eximbank . ..............................87 3.3.7 Giải pháp về mạng lưới giao dịch ........................................................................88 3.3.8 Giải pháp về quy trình thủ tục ...............................................................................89 3.3.9 Giải pháp về công tác tuyên truyền và quảng cáo sản phẩm dịch vụ ..................89 3.3.10 Chính sách chăm sóc khách hàng và hậu mãi .....................................................90 3.4 Các biện pháp hỗ trợ ................................................................................................90 3.4.1 Phát triển thị trường cầm cố thế chấp bất động sản ..............................................90 3.4.2 Chứng khoán hóa các khoản cho vay bất động sản . ............................................91 3.4.3 Xây dựng lại hệ thống văn bản để đảm bảo an toàn hoạt động và quản lý rủi ro tín dụng ......................................................................................................................94 3.4.4 Xây dựng hệ thống văn bản qui định chung về hoạt động tín dụng bán lẻ . .........95 3.4.5 Đẩy mạnh công tác triển khai và hoàn thiện đề án không sử dụng tiền mặt. .......96 3.4.6 Tiếp tục hoàn thiện hệ thống thông tin tín dụng và tăng cường thanh tra, giám sát ngân hàng ..................................................................................................................97 3.4.7 Giải pháp về vấn đề xử lý tài sản thế chấp . ..........................................................97 Kết luận chương 3 .............................................................................................................99 KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC Phụ lục 01: Bảng câu hỏi khảo sát Phụ lục 02: Mô tả sản phẩm cấp tín dụng mua nhà cho đối tựơng có thu nhập thấp tại Eximbank Phụ lục 03: Số liệu phân tích bằng SPSS
8 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT TMCP Thương mại cổ phần TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh Eximbank Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam NHTM Ngân hàng thương mại EIB Eximbank NQ Nghị quyết CP Chính phủ QĐ Quyết định NHNN Ngân hàng nhà nước TT Thông tư BXD Bộ xây dựng HDB Cơ quan phát triển nhà ở (Housing Development Board) – Singapore CPF Quỹ tiết kiệm nhà ở Singapore (Central Proivident Fund) MBSs Chứng khoán hóa bất động sản (Mortage Back Securities) GHB Ngân hàng nhà ở chính phủ Thái Lan (Government Housing Bank) CT Chỉ thị NH Ngân hàng GP Giấy phép VN Việt Nam
9 BĐS Bất động sản UBND Uỷ ban nhân dân VIB Ngân hàng Quốc tế Việt Nam (Vietnam International Bank) VPBank Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng HDBank Ngân hàng TMCP Phát triển nhà TP.HCM NamABank Ngân hàng TMCP Nam Á ANZ Ngân hàng ANZ Việt Nam Hong Leong Ngân hàng Hong Leong Việt Nam Bank ACB Ngân hàng TMCP Á Châu (Asia Commercial Bank) Sacombank Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín VCB Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (Commercial Bank for BIDV Investment and Development of Vietnam) Vietinbank Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam Agribank Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam Ngân hàng Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long (Mekong Housing MHB Bank) HĐQT Hội đồng quản trị Techcombank Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam HSBC Ngân hàng TNHH một thành viên HSBC Việt Nam Ngân hàng TMCP Quân Đội Việt Nam (Military Commercial Joint Stock MB Bank) TSĐB Tài sản đảm bảo ATM Máy rút tiền tự động (Automated Teller Machine)
10 Hong Leong Ngân hàng Hong Leong Việt Nam Bank ACB Ngân hàng TMCP Á Châu (Asia Commercial Bank) Sacombank Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín TGN Tổng nguồn vốn VĐL Vốn điều lệ VCB Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) TCTD Tổ chức tín dụng CIC Trung tâm thông tin tín dụng (Credit Information Center)
11 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Ký hiệu các biến nghiên cứu Bảng 2.1: Số liệu về mức tăng trưởng tín dụng của ngành Ngân hàng ở Việt Nam giai đoạn 2010-3/2013 Bảng 2.2: Cơ cấu nguồn vốn của ACB, Sacombank, EIB Bảng 2.3: Cơ cấu dư nợ cấp tín dụng của ACB, Sacombank, EIB Bảng 2.4: Cơ cấu dự nợ phân theo loại khách hàng Bảng 2.5: Mức lãi suất cho vay bình quân giai đoạn 2010-2013 của EIB Bảng 2.6: Tốc độ tăng trưởng tín dụng và thị phần tín dụng của EIB giai đoạn 2010 - 3/2013 Bảng 2.7: Tỷ lệ nợ xấu của EIB giai đoạn 2010-3/2013 Bảng 2.8: Số liệu một số liệu về Quy mô, thị phần và tốc độ tăng trưởng tín dụng nhà ở giai đoạn 2010-3/2013. Bảng 2.9: kết quả EFA thang đo các yếu tố đánh giá năng lực của khách hàng Bảng 2.10: Kết quả EFA thang đo các yếu tố bên trong Bảng 2.11: Kết quả EFA thang đo các yếu tố thuộc về giá trị khoản vay Bảng 2.12: Kết quả EFA thang đo các yếu tố bên ngoài Bảng 2.13: Kết quả EFA thang đo xu hướng cấp tín dụng mua nhà đối với người có thu nhập trung bình và thấp của Eximbank. Bảng 2.14: Các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng cấp tín dụng mua nhà để ở đối với người có thu nhập trung bình và thấp của ngân hàng Eximbank
12 LỜI MỞ ĐẦU 1. Cơ sở hình thành đề tài Theo số liệu điều tra cho thấy số lượng đối tượng có thu nhập trung bình và thấp như các cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang hiện vẫn còn ở nhà tạm bợ, hầu hết họ chưa có chổ ở ổn định. Và theo như kết quả khảo sát mức sống năm 2010, thì tỷ lệ hộ có nhà ở kiên cố là 49,2%, nhà bán kiên cố là 37,8%, nhà thiếu kiên cố là 7,5% và nhà đơn sơ là 5,6% (Tổng cục thống kê, 2010). Do đó, các đối tượng có thu nhập càng thấp thì lại có nhu cầu về nhà ở ngày càng cấp thiết so với các đối tượng khác và khi đó họ rất mong tích lũy tiền để có được căn nhà như mong ước. Nhưng để thực hiện được điều này lại rất khó khăn và thời gian tích lũy được số tiền đủ để mua một căn nhà lại rất dài. Xu hướng mất dần khả năng tích lũy mua nhà tỉ lệ thuận với mức thu nhập ngày càng thấp và tỉ số nhà ở 1 ngày càng cao (Nguyễn Tấn Vạng, 2009). Vấn đề đầu tư phát triển nhà ở cho các đối tượng này là một vấn đề to lớn và mang tính cấp thiết của toàn xã hội, của các cấp chính quyền. Vấn đề này đã được Chính phủ quan tâm từ năm 2006 thông qua nhiều chính sách hổ trợ, khuyến khích các thành phần kinh tế đặc biệt là các doanh nghiệp, cá nhân đầu tư và tham gia xây dựng nhà ở, cho các đối tượng này. Nhưng vần đề vẫn còn bỏ ngõ và chưa đạt được hiệu quả mong muốn do nguồn vốn ngân sách còn hạn chế, các nhà đầu tư còn ngại đầu tư vào các dự án nhà ở cho các đối tượng này do khả năng thu hồi vốn chậm và khả năng sinh lợi còn thấp. Tiếp theo đó là Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, trong đó có đề cập đến các biện pháp hỗ trợ, khuyến khích ( miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng đầu ra…) các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nhà 1 Tỉ số nhà ở là tỷ số giữa giá nhà ở bình quân trên thu nhập bình quân, khoảng 280 triệu đồng/căn hộ, đối với người có thu nhập thấp.
13 ở xã hội. Nhưng chỉ có các sự hỗ trợ từ phía doanh nghiệp, nhà đầu tư và chính phủ thì khả năng giải quyết được vấn đề nhà ở cho các đối tượng này thì họ vẫn khó mà có thể sở hữu được căn nhà như mong ước. Do đó cần phải có sự hỗ trợ vốn từ phía các ngân hàng thương mại. Đề cập đến vấn đề tín dụng bất động sản dành cho đối tượng là khách hàng cá nhân thì các ngân hàng thương mại Việt Nam cũng như Ngân hàng Eximbank đã có nhiều sản phẩm, chương trình cấp tín dụng vốn mua nhà, sửa nhà với tỷ lệ vay vốn tối đa 70% - 80% giá trị căn nhà nhưng hầu hết các sản phẩm này đều chỉ dành cho các đối tượng có thu nhập cao, thời hạn vay vốn ngắn từ 5-10 năm hay dài hơn 20 năm nhưng đòi hỏi người vay phải có thu nhập từ 5 triệu đồng/tháng trở lên và lãi suất tương đối thấp (từ 8%-10%) nhưng lãi suất chỉ được cố định khoảng 3 tháng đầu. Do đó với những người có thu nhập trung bình và thấp và khả năng tích lũy của họ thấp thì hoàn toàn không có khả năng tiếp cận những khoản vay này. Trong khi tại một số nước như Mỹ, khoản vay kéo dài tới 30 năm với lãi suất rất thấp, chỉ khoảng 3,5%/năm (Vũ Dũng, 2013). Trong khi đó, thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt Nam tại TP.HCM theo báo cáo Ngân hàng nhà nước Việt Nam thì tính đến 12/2010 tổng dư nợ bất động sản cả nước trên địa bàn TP.HCM là 98.256 tỉ đồng, chiếm tỷ trọng 43,86% trong tổng dư nợ bất động sản cả nước. Do đó ngoài các hoạt động hỗ trợ, khuyến khích của Chính phủ và các doanh nghiệp, nhà đầu tư thì cần phải có một sự đóng góp rất lớn từ các khoản vay trả chậm, trả góp với lãi suất ưu đãi của các ngân hàng thương mại. Do đó đây là thị trường tìm năng lớn cho các ngân hàng thương mại tại TP.HCM với phân khúc khách hàng là các cá nhân có thu nhập trung bình và thấp. Nhưng đây là một thách thức cũng như một cơ hội rất lớn của các NHTM. Do đó đề tài “ Giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại ngân hàng Eximbank” là đề tài được nghiên cứu nhằm mục tiêu tìm hiểu, khám phá các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định cấp tín dụng đối với đối tượng này của ngân hàng Eximbank. Để từ đó đem lại chất lượng
14 cảm nhận và sự phân biệt so với thương hiệu của đối thủ cạnh tranh cho người tiêu dùng, để tạo ra sự say mê của người tiêu dùng đối với thương hiệu thông qua sự đánh giá chủ quan của họ, và các NHTM cần phải hiểu rằng đều này cũng mang lại giá trị cho khách hàng bởi nó tạo ra những lý do khiến họ mua sản phẩm – là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng và tạo ra tài sản thương hiệu dịch vụ (Hoàng Thị Phương Thảo và Hoàng Trọng, 2010), từ đó gia tăng quy mô khách hàng và gián tiếp gia tăng lợi nhuận từ hoạt động này. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài Đề tài được thực hiện nhằm các mục tiêu sau: - Hệ thống cơ sở lý luận về tín dụng và tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. - Phân tích đúng thực trạng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam. - Đề xuất các giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam. 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu là tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam. - Phạm vi nghiên cứu của đề tài này là được thực hiện trên địa bàn TP.HCM. Các số liệu, thông tin thứ cấp được lấy từ các nguồn công bố chính thức như Tổng cục thống kê, các tạp chí,…từ năm 2010 - 3/2013. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu - Luận văn kết hợp sử dụng nhiều phương pháp như: phân tích, thống kê, so sánh, tổng hợp, suy diễn, quy nạp để xác định rõ thực trạng hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam.
15 - Ngoài ra tác giả còn sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng thông qua bảng câu hỏi khảo sát nhằm xác định rõ các yếu tố tác động đến xu hướng mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam. 5. Kết cấu của luận văn Kết cấu luận văn bao gồm những phần sau: Lời mở đầu: Giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI NHTM Giới thiệu tổng quan về tín dụng ngân hàng, khái niệm tín dụng nhà ở, khái niệm người có thu nhập thấp, đồng thời nêu ý nghĩa của việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp, và những bài học kinh nghiệm trên thế giới về mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. Chƣơng 2: THỰC TRẠNG VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI EXIMBANK - TRÊN ĐỊA BÀN TP.HỒ CHÍ MINH Giới thiệu chung về sự hình thành và phát triển của Eximbank, trình bày thực trạng về nhu cầu nhà ở của người có thu nhập trung bình và thấp, trình bày về vấn đề tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp trên thế giới và Việt Nam, Tình hình hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của các doanh nghiệp bất động sản và nêu một số chương trình cấp tín dụng mua nhà đối với khách hàng có thu nhập trung bình và thấp của các NHTM Việt Nam và của Eximbank. Trình bày một số nguyên nhân chủ quan từ phía ngân hàng Eximbank. Trình bày phương pháp nghiên cứu, phương pháp kiểm định thang đo, kiểm định mô hình và các giả thiết và kết quả nghiên cứu đạt được. Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP MỞ RỘNG TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI EXIMBANK
16 Từ kết quả đạt được nghiên cứu đưa ra các giải pháp đối với nhà quản trị ngân hàng Eximbank về việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp, và đồng thời đưa ra một số giải pháp nhằm hỗ trợ cho việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp.
17 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI NHTM 1.1 Tổng quan về tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp 1.1.1 Tổng quan về tín dụng ngân hàng 1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của tín dụng ngân hàng  Khái niệm Tín dụng ngân hàng là quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ ngân hàng cho khách hàng trong một thời hạn nhất định với một khoản chi phí nhất định. Trong các hình thức cấp tín dụng như: cho vay, cho thuê tài chính, bảo lãnh, bao thanh toán, thì cho vay là một trong những phương thức cấp tín dụng mà theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời hạn nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi (Nguyễn Minh Kiều, 2009). Hay cho vay còn được định nghĩa là hoạt động tín dụng trực tiếp. Trong đó, ngân hàng chuyển giao quyền sử dụng vốn cho khách hàng trong khoảng thời gian nhất định với nghĩa vụ hoàn trả có lãi.  Đặc điểm Cũng như quan hệ tín dụng khác, tín dụng ngân hàng chứa đựng ba nội dung chính: - Có sự chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ người sở hữu sang người sử dụng. - Sự chuyển nhượng này có thời hạn hay mang tính tạm thời. - Sự chuyển nhượng này có kèm theo chi phí
18 1.1.1.2 Những quy định về pháp lý trong việc cấp tín dụng  Nguyên tắc cấp tín dụng Cấp tín dụng liên quan đến việc sử dụng vốn từ việc huy động của khách hàng nên phải tuân thủ theo những nguyên tắc nhất định. Do đó khi cấp tín dụng cho khách hàng phải tuân thủ hai nguyên tắc sau: - Nguyên tắc sử dụng vốn: khách hàng phải sử dụng vốn đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng đã được ký kết. Ý nghĩa của nguyên tắc này là đảm bảo tính hiểu quả trong sản xuất kinh doanh của người đi vay và đảm bảo vốn tín dụng vận động đúng hướng, phù hợp với mục tiêu và yêu cầu về phát triển kinh tế xã hội trong từng giai đoạn cụ thể. - Nguyên tắc hoàn trả: vốn tín dụng phải được hoàn trả đầy đủ cả gốc và lãi theo đúng thời hạn đã cam kết trong hợp đồng tín dụng. Ý nghĩa của nguyên tắc này là đảm bảo khả năng thanh toán chi trả cho các ngân hàng thương mại và góp phần ổn định nguồn thu của ngân hàng.  Điều kiện cấp tín dụng Khi cấp tín dụng mặc dù các ngân hàng đã yêu cầu khách hàng phải tuân thủ các nguyên tắc trên nhưng trên thực tế thì không phải khách hàng nào cũng tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc trên và cho dù có tuân thủ đầy đủ thì cũng không thể khắc phục hay hạn chế được rủi ro trong cấp tín dụng. Do đó khi cấp tín dụng các ngân hàng cần phải xem xét các điều kiện vay nhất định. Theo Quy chế cho vay do Ngân hàng nhà nước ban hành thì các điều kiện vay vốn mà khách hàng cần phải có khi xem xét cấp tín dụng bao gồm: - Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo qui định của pháp luật. - Có mục đích vay vốn hợp pháp. - Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết. - Có phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả.
19 - Thực hiện các qui định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Đây chỉ là những hướng dẫn chung cho các NHTM. Khi cấp tín dụng các NHTM có thể cụ thể hóa và đặt ra những điều kiện riêng của mình cho từng trường hợp cụ thể.  Đối tƣợng cấp tín dụng Ngoài việc tuân thủ các nguyên tắc cấp tín dụng và các điều kiện cấp tín dụng trên, khi cấp tín dụng các NHTM còn phải tuân thủ quy định cụ thể về đối tượng cấp tín dụng. Ở các quốc gia khác nhau có những qui định khác nhau về đối tượng cấp tín dụng. Ở Việt Nam khi cấp tín dụng các NHTM không được cấp tín dụng cho các đối tượng như sau: - Mua sắm các tài sản và các chi phí hình thành tài sản mà pháp luật cấm mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi. - Thanh toán các chi phí cho việc thực hiện các giao dịch pháp luật cấm. - Đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dịch mà pháp luật cấm.  Những quy định về đảm bảo an toàn trong hoạt động cấp tín dụng Hoạt động tín dụng của ngân hàng là một hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro. Do đó hầu hết các ngân hàng thương mại và pháp luật các nước đều đưa ra những qui định nhằm đảm bảo an toàn trong hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng: - Thu thập thông tin, xử lý, phân tích và thẩm định kỹ khả năng trả nợ của khách hàng trước khi cấp tín dụng trong khi khách hàng đã đáp ứng đủ các điều kiện cấp tín dụng theo qui định. - Xây dựng quy trình và thực hiện kiểm tra, giám sát quá trình vay vốn, sử dụng vốn vay và trả nợ của khách hàng phù hợp với đặc điểm hoạt động của ngân hàng và tính chất của khoản vay, nhằm đảm bảo hiệu quả và khả năng thu hồi vốn vay. - Tuân thủ các quy định về hạn chế và giới hạn cấp tín dụng theo qui định, từ đó giúp ngân hàng hạn chế được rủi ro do tập trung quá nhiều vào một số ngành, lĩnh vực (phân tán rủi ro tín dụng).
20 - Bảo đảm tín dụng hay còn được gọi là bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay. Bảo đảm tiền vay có thể được sử dụng như những cách thức nhằm gia tăng khả năng thu hồi nợ và giảm thiểu rủi ro tín dụng. Các ngân hàng có thể lựa chọn, quyết định việc cấp tín dụng có bảo đảm bằng tài sản, cấp tín dụng không có bảo đảm và phải tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình. 1.1.1.3 Quy trình tín dụng  Ý nghĩa của việc thiết lập quy trình tín dụng Quy trình là tổng hợp mô tả các bước đi cụ thể từ khi tiếp nhận nhu cầu vay vốn của khách hàng cho đến khi ngân hàng ra quyết định cấp tín dụng, giải ngân và thanh lý hợp đồng tín dụng. Việc thiết lập và không ngừng hoàn thiện quy trình tín dụng có ý nghĩa rất quan trọng đối với hoạt động tín dụng của ngân hàng. Về mặt hiệu quả, quy trình tín dụng hợp lý góp phần nâng cao chất lượng và giảm thiểu rủi ro tín dụng. Về mặt quản trị, quy trình tín dụng có tác dụng như sau: - Quy trình tín dụng làm cơ sở cho việc phân định trách nhiệm và quyền hạn của từng bộ phận liên quan trong hoạt động tín dụng. - Quy trình tín dụng làm cơ sở cho việc thiết lập các hồ sơ và thủ tục vay vốn về mặt hành chính. - Quy trình tín dụng chỉ rõ mối quan hệ giữa các bộ phận liên quan trong hoạt động tín dụng.  Quy trình tín dụng cơ bản - Lập hồ sơ đề nghị cấp tín dụng: là khâu căn bản đầu tiên của quy trình tín dụng, nó được thực hiện sau khi cán bộ tín dụng tiếp xúc với khách hàng có nhu cầu vay vốn, là khâu quan trọng vì nó là khâu thu thập thông tin làm cơ sở đề thực hiện các khâu sau, đặc biệt là khâu phân tích và ra quyết định tín dụng.