Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:87

Thêm vào BST

Báo xấu

23
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Trên cơ sở lý luận về BĐS, các nguồn vốn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS và phân tích thực trạng các nguồn vốn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong thời gian qua, đề tài nghiên cứu ưu, nhược điểm của từng nguồn tài trợ nhằm đưa ra các giải pháp, kiến nghị để khắc phục các nhược điểm hiện có, tìm ra nguồn tài trợ thích hợp trong giai đoạn hiện nay.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ------------------------- ĐẶNG THỊ ÁNH THI GIẢI PHÁP NGUỒN VỐN CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. Hồ Chí Minh – Năm 2012
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ------------------------- ĐẶNG THỊ ÁNH THI GIẢI PHÁP NGUỒN VỐN CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành : Kinh tế tài chính – Ngân hàng Mã số : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS: BÙI KIM YẾN TP. Hồ Chí Minh – Năm 2012
LỜI CẢM ƠN Trong thời gian 3 năm (2009-2012) học tập chương trình Cao học Kinh tế - ngành Ngân hàng tại Trường Đại học Kinh tế TP.HCM, em đã được các Quý Thầy- Cô nhiệt tình giảng dạy, truyền đạt những kiến thức, kinh nghiệm quý báu, giúp em có thêm nhiều kiến thức chuyên môn bổ ích, góp phần nâng cao trình độ, và là hành trang để em tiếp bước trong quá trình học tập, nghiên cứu của bản thân, phục vụ cho công việc và cuộc sống. Nhân đây, em cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc tới PGS.TS Bùi Kim Yến. Trong thời gian em thực hiện luận văn, Cô đã tận tình hướng dẫn em từ đề cương chi tiết đến hình thức luận văn; chỉ bảo, góp ý về kết cấu, nội dung để em có thể hoàn thiện đề tài nghiên cứu của mình. Một lần nữa, em xin gửi lời cảm ơn tới Quý Thầy, Cô. Em kính chúc Quý Thầy, Cô và gia đình có nhiều sức khỏe, để tiếp tục truyền đạt những kiến thức, kinh nghiệm bổ ích cho các thế hệ học viên tiếp theo. Trân trọng. ĐẶNG THỊ ÁNH THI HỌC VIÊN CAO HỌC KHÓA 19
MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................... 2. Mục tiêu nghiên cứu............................................................................................... 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................... 4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................ 5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu ............................................ 6. Kết cấu của luận văn .............................................................................................. CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NGUỒN VỐN TÀI TRỢ CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN . 1 1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản .......................................................... 1 1.1.1.Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản................................ 1 1.1.1.1. Khái niệm bất động sản ................................................................ 1 1.1.1.2. Khái niệm về thị trường bất động sản .......................................... 1 1.1.2.Đặc điểm của bất động sản và thị trường bất động sản ......................... 1 1.1.2.1. Đặc điểm của bất động sản .......................................................... 1 1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản ......................................... 2 1.1.3. Vai trò của thị trường bất động sản đối với phát triển kinh tế-xã hội ... 4 1.1.4. Phân loại thị trường bất động sản ......................................................... 6 1.1.4.1. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi .................. 6 1.1.4.2. Căn cứ theo công dụng của bất động sản ..................................... 6 1.1.4.3. Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản .................... 6 1.1.4.4. Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường ... 7
1.1.5. Các chủ thể tham gia thị trường ............................................................ 7 1.1.5.1. Người mua..................................................................................... 7 1.1.5.2. Người bán ...................................................................................... 7 1.1.5.3. Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản ...................... 8 1.1.5.4. Người quản lý thị trường bất động sản (nhà nước) ....................... 9 1.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản ....................................................... 9 1.3. Tổng quan về vốn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản .... 10 1.3.1. Khái niệm ............................................................................................. 10 1.3.2. Đặc trưng .............................................................................................. 10 1.3.3. Phân loại các nguồn vốn tài trợ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản10 1.3.3.1. Nguồn vốn chủ sở hữu ............................................................... 10 1.3.3.2. Nguồn vốn vay ............................................................................ 11 1.4. Kinh nghiệm thu hút vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ... 11 1.4.1. Chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại .......................... 11 1.4.2. Quỹ tín thác BĐS của Đài Loan........................................................... 13 1.4.3. Quyền chọn mua BĐS của Singapore .................................................. 13 Kết luận chương 1 ................................................................................................ 14 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ NGUỒN VỐN TÀI TRỢ CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH........... 15 2.1. Các văn bản pháp quy về tín dụng bất động sản ............................................. 15 2.2. Tình hình kinh doanh bất động sản tại TP.HCM trong thời gian qua .... 18 2.2.1. Từ trước năm 2011 ................................................................................ 18 2.2.2. Từ năm 2011 đến nay ............................................................................. 19 2.2.2.1. Thị trường văn phòng cho thuê ..................................................... 19 2.2.2.2. Thị trường căn hộ .......................................................................... 21 2.2.2.3. Mặt bằng bán lẻ ............................................................................. 23 2.2.2.4. Thị trường đất nền và biệt thự ....................................................... 24
2.3. Thực trạng nguồn vốn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại TP.HCM .......................................................................................................... 27 2.3.1. Nguồn vốn chủ sở hữu .......................................................................... 27 2.3.1.1. Vốn chủ sở hữu ......................................................................... 27 2.3.1.2. Vốn từ phát hành cổ phiếu ........................................................ 30 2.3.2. Nguồn vốn vay ...................................................................................... 34 2.3.2.1. Vốn vay ngân hàng ................................................................... 34 2.3.2.2. Vốn huy động từ các khách hàng mua nhà ............................... 37 2.3.2.3. Vốn từ phát hành trái phiếu....................................................... 41 2.4. Đánh giá nguồn vốn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại TP.HCM trong thời gian qua .............................................................................. 44 2.4.1. Những thành tựu................................................................................... 44 2.4.2. Những vấn đề còn tồn tại ..................................................................... 46 2.4.3. Nguyên nhân ........................................................................................ 47 Kết luận chương 2 ................................................................................................ 51 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NGUỒN VỐN CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH ....................................... 53 3.1. Đối với nguồn vốn chủ sở hữu...................................................................... 53 3.1.1. Vốn chủ sở hữu .................................................................................... 53 3.1.1.1. Giải quyết đầu ra cho các sản phẩm tồn kho bằng cách giảm giá bán, chuyển công năng ................................................................................................... 53 3.1.1.2. Đẩy mạnh liên doanh, liên kết giữa các doanh nghiệp trong nước54 3.1.1.3. Tham gia chương trình nhà ở xã hội, nhà cho thuê....................... 54 3.1.1.4. Chuyển hướng kinh doanh ............................................................ 55 3.1.1.5. Chiến lược kinh doanh linh hoạt, hợp lý, hiệu quả ....................... 56 3.1.1.6. Xây các căn hộ theo tiêu chí nhỏ - rẻ - xanh ................................. 56
3.1.2. Vốn huy động từ phát hành cổ phiếu .................................................. 57 3.1.2.1. Nâng cao uy tín, hình ảnh của doanh nghiệp ............................... 57 3.1.2.2. Phát hành chứng chỉ BĐS ............................................................ 57 3.2. Đối với nguồn vốn vay................................................................................... 59 3.2.1. Nguồn vốn vay ngân hàng .................................................................... 59 3.2.1.1. Về phía doanh nghiệp .................................................................. 59 3.2.1.2. Về phía ngân hàng........................................................................ 59 3.2.1.3. Về phía nhà nước ......................................................................... 61 3.2.2. Đối với nguồn vốn huy động từ khách hàng ...................................... 63 3.2.2.1. Nhà nước có chính sách bảo vệ quyền lợi của khách hàng ........ 63 3.2.2.2. Ngân hàng tham gia cùng với chủ đầu tư và khách hàng mua nhà63 3.2.2.3. Áp dụng mô hình quyền chọn mua của Singapore ..................... 63 3.2.3. Vốn huy động từ phát hành trái phiếu .............................................. 64 3.2.3.1. Đối với nhà phát hành .................................................................... 64 3.2.3.2. Về phía Nhà nước .......................................................................... 65 3.3. Giải pháp khác............................................................................................... 68 3.3.1. Hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp và kích cầu thị trường bất động sản, tạo niềm tin cho người mua nhà .............................................................. 68 3.3.2. Hợp tác công- tư giữa nhà nước với doanh nghiệp bất động sản ........... 68 3.3.3. Rà soát, mua lại quỹ nhà ở thương mại để phục vụ nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư .......................................................................... 69 3.3.4. Cho phép xây dựng, công nhận căn hộ chung cư có diện tích nhỏ ......... 70 3.3.5. Mua lại sản phẩm bất động sản có giá cả hợp lý để lập quỹ nhà cho thuê70 3.3.6. Giám sát quá trình thực hiện đầu tư, giải ngân vốn ................................ 70 Kết luận chương 3 ................................................................................................ 71 PHẦN KẾT LUẬN ................................................................................................... TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 2.1 : Thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM Quý 2/2012 ................... 20 Bảng 2.2: Thị trường căn hộ để bán tại TP.HCM Quý 2/2012 .............................. 22 Bảng 2.3 : Thị trường mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM Quý 2/2012.......................... 24 Bảng 2.4 : Thị trường biệt thự tại TP.HCM Quý 2/2012 ....................................... 25 Bảng 2.5: Số lượng DN kinh doanh BĐS tại TP.HCM giai đoạn 2007-2011 ....... 27 Bảng 2.6 : Dư nợ tín dụng BĐS tại thời điểm 30/9/2011 ...................................... 34 Bảng 2.7: Tiêu chuẩn niêm yết trên Sàn giao dịch chứng khoán........................... 48 Bảng 2.8: Số DN không đạt chuẩn niêm yết theo NĐ 58/2012/ NĐ-CP ............... 48 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Quy mô vốn của DN BĐS tại TP.HCM năm 2011 ................................ 27 Hình 2.2: Biến động giá của một số ngành và VN-Index từ đầu năm 2012 đến ngày 10/4/2012................................................................................................................ 32
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CĐT : Chủ đầu tư CP : Cổ phiếu CTCP : Công ty cổ phần DN : Doanh nghiệp FDI : Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ( Foreign Direct Investment) M&A : Mua bán và sáp nhập (Mergers and Acquisitions) NĐ : Nghị định NĐT : Nhà đầu tư NH : Ngân hàng NHNN : Ngân hàng nhà nước NHTM : Ngân hàng thương mại ROE : Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (Return on Equity) TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TMCP : Thương mại cổ phần TP : Trái phiếu TPCĐ : Trái phiếu chuyển đổi TPCP : Trái phiếu Chính phủ TPDN : Trái phiếu doanh nghiệp TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TTCK : Thị trường chứng khoán TTTM : Trung tâm thương mại UBND : Ủy ban nhân dân USD : Đô la Mỹ VN : Việt Nam VND : Việt Nam đồng
PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường BĐS đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển của nền kinh tế VN. Do đó, sự phát triển của thị trường BĐS có tầm quan trọng và ảnh hưởng đến sự phát triển của quốc gia, vừa đóng góp vào việc tạo nơi an cư cho người dân, vừa giải quyết đầu ra cho các ngành liên quan như xây dựng, sắt thép, xi măng, tạo công ăn việc làm cho người lao động… . Tuy nhiên, để phát triển thị trường này, ngoài những vấn đề liên quan đến hệ thống pháp lý thì một vấn đề quan trọng khác mà các cơ quan chức năng cũng như DN BĐS rất quan tâm, đó là nguồn vốn để đầu tư phát triển BĐS. Thực tế cho thấy, các DN kinh doanh trong lĩnh vực này đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn và dài hạn. Tuy nhiên, đại đa số các DN BĐS tại VN hiện nay không đủ tiềm lực tài chính để tự mình thực hiện dự án, do đó họ đã huy động bằng nhiều cách khác nhau như: vay NH, huy động tiền ứng trước của khách hàng, phát hành TPDN… Đứng trước bối cảnh nền kinh tế bị lạm phát, Nhà nước thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ đã làm cho thị trường BĐS bị ảnh hưởng và chuyển sang trạng thái đóng băng. Và hiện nay, mặc dù tín dụng cho BĐS phần nào được nới lỏng, nhưng DN BĐS vẫn khó tiếp cận nguồn vốn này. Thêm vào đó, một lượng lớn sản phẩm của DN vẫn còn tồn đọng và chưa tiêu thụ được nên các DN BĐS đang gặp nhiều khó khăn và không ít DN đã phải phá sản. Mặc dù sản phẩm BĐS đã giảm giá bán, song vẫn chưa làm cho thị trường được hâm nóng trở lại. Trong khi đó, đại bộ phận dân cư lao động thì vẫn phải ở nhà thuê, tiết kiệm chi tiêu cũng chỉ để mong có được một mái nhà. Hiện nay, nhà nước cũng đã vào cuộc, vừa hỗ trợ, vừa tìm giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường này. Trước thực tế đó, tôi đã chọn đề tài “Giải pháp nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại TP.HCM ” cho luận văn của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu Trên cơ sở lý luận về BĐS, các nguồn vốn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS và phân tích thực trạng các nguồn vốn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong thời gian qua, đề tài nghiên cứu ưu, nhược điểm của từng nguồn tài trợ nhằm đưa ra các giải pháp, kiến nghị để khắc phục các nhược điểm hiện có, tìm ra nguồn tài trợ thích hợp trong giai đoạn hiện nay. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại TP.HCM. Đề tài tập trung nghiên cứu những nội dung lý luận và thực tiễn về nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại TP.HCM, qua đó đề xuất một số giải pháp tạo nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại TP.HCM. Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu về nguồn vốn cho doanh kinh nghiệp doanh BĐS tại TP.HCM. Đề tài nghiên cứu các vấn đề liên quan đến thị trường BĐS và nguồn vốn huy động cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS… trong thời gian từ năm 2007 đến tháng 8 năm 2012. Đề tài này được bắt đầu nghiên cứu từ tháng 02/2012 và kết thúc nghiên cứu vào tháng 08/2012. 4. Phương pháp nghiên cứu - Nghiên cứu định tính các lý thuyết về BĐS, thị trường BĐS, các nguồn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS. - Phương pháp thống kê số liệu: Từ các dữ liệu tạp chí, website…thống kê thành những số liệu cần thiết. - Phương pháp so sánh. - Phương pháp phân tích. - Tham khảo tài liệu có liên quan.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu Luận văn đưa ra một số đóng góp chính như sau: - Hệ thống các lý luận cơ bản về BĐS, thị trường BĐS và các nguồn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS. - Nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS tại TP.HCM trong thời gian gần đây, đặc biệt là giai đoạn 2011-2012. - Nghiên cứu các nguồn vốn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại TP.HCM trong thời gian qua. Đánh giá những thành tựu, những vấn đề còn tồn tại và tìm ra nguyên nhân của những tồn tại đó. - Đề xuất những giải pháp để khơi thông nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại TP.HCM. 6. Kết cấu của luận văn Luận văn này được kết cấu thành 03 chương (không kể phần mở đầu và phần kết luận) như sau: Chương 1. “Tổng quan về thị trường bất động sản và nguồn vốn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản” sẽ trình bày khái niệm về BĐS, thị trường BĐS, cùng với các đặc trưng của thị trường này. Bên cạnh đó, chương này cũng giới thiệu về các nguồn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Chương 2. “Thực trạng về nguồn vốn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại TP.HCM”. Trong chương này đề cập tới thực trạng kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp BĐS tại TP.HCM trong thời gian qua, và thực trạng các nguồn vốn tài trợ cho hoạt động kinh doanh BĐS. Đánh giá những thành tựu, những vấn đề còn tồn tại và tìm ra nguyên nhân của những tồn tại đó. Chương 3. “Giải pháp nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại TP.HCM”. Qua kết quả nghiên cứu và phân tích ở chương 1 và 2, đề tài sẽ đưa ra các giải pháp để khơi thông nguồn vốn cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại TP.HCM.
PHẦN KẾT LUẬN Thị trường BĐS phát triển đã góp phần tăng cường hiệu quả đầu tư kinh doanh, sử dụng đất đai, nhà xưởng và cải thiện điều kiện sống của nhân dân,... phát huy BĐS trở thành nguồn lực quan trọng trong quá trình đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội, đóng góp vào sự tăng trưởng GDP của cả nước. Tuy nhiên, thị trường BĐS phát triển vẫn còn tồn tại một số bất cập, hạn chế: Thị trường BĐS phát triển thiếu ổn định, không bền vững, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế và đời sống xã hội; Giá nhà ở tăng quá cao so với thu nhập trung bình của người dân; BĐS chủ yếu được đầu cơ, chưa phát huy vào mục đích nâng cao đời sống xã hội; DN kinh doanh BĐS yếu về vốn, thiếu tính chuyên nghiệp; Các tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường BĐS phát triển chưa tương xứng với mức độ phát triển của thị trường, tính chuyên nghiệp chưa cao; Thu hút vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực BĐS chưa hiệu quả; Tài chính – tín dụng chưa phát triển để đưa thị trường BĐS sang cấp độ tài chính hóa như ở các nước phát triển hiện nay; Chính sách tài chính đất đai còn thiếu nhất quán, chưa rõ ràng; chính sách thuế chưa thực sự là công cụ góp phần công khai minh bạch và điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ; Thông tin trên thị trường khó tiếp cận, không đầy đủ, thiếu minh bạch; Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS chưa được phát huy hiệu quả. Những tồn tại trên đã làm cho thị trường BĐS chưa phát huy hết vai trò trụ cột và động lực trong nền kinh tế, chưa khai thác hiệu quả nguồn vốn to lớn tiềm ẩn trong BĐS để phát triển kinh tế - xã hội. Thị trường phát triển nóng kéo theo những cơn sốt nhà đất đẩy giá BĐS lên cao một cách vô lý làm ảnh hưởng rất lớn đến đầu tư phát triển sản xuất và ổn định đời sống của nhân dân. Đầu tư BĐS là hoạt động đòi hỏi nguồn vốn lớn và dài hạn, tuy nhiên nguồn tài chính của các DN BĐS lại có giới hạn, phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn vay NH. Và trong đợt thắt chặt tín dụng năm 2011 thì nguồn vốn NH dành cho BĐS bị tắt nghẽn, gây ảnh hưởng xấu cho thị trường. Mặc dù còn tồn tại nhiều hạn chế và bất cập, nhưng trong thời gian tới, cùng với sự phát
triển của nền kinh tế cả nước, thị trường BĐS còn nhiều tiềm năng phát triển do nhu cầu thị trường còn rất lớn về nhà ở, hạ tầng đô thị, BĐS công nghiệp, thương mại – dịch vụ.... Ngoài ra, kinh doanh BĐS là một trong những dịch vụ cao cấp đang có những chính sách khuyến khích phát triển nhằm thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng nâng cao tỷ trọng GDP của khu vực dịch vụ trong nền kinh tế. Phát triển thị trường BĐS là nhằm thúc đẩy sự phát triển của cơ sở hạ tầng như nhà ở, cao ốc, văn phòng… thông qua việc phát triển các hoạt động xây dựng nhằm đảm bảo nơi cư trú và làm việc cho các công dân. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Vì vậy, nghiên cứu định hướng, hoạch định sự phát triển thị trường BĐS là cần thiết để khơi dậy nguồn lực to lớn phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội, đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân. Thị trường BĐS có phạm vi rộng lớn, liên quan đến nhiều lĩnh vực do nhiều cấp, nhiều sở ngành quản lý khác nhau từ cơ chế, chính sách, đến khung pháp lý. Vì vậy, đề tài này tập trung nghiên cứu thực trạng của hoạt động kinh doanh BĐS thời gian qua, những kênh huy động vốn tài trợ cho hoạt động kinh doanh BĐS. Trên cơ sở đó, đề tài đưa ra một số giải pháp nhằm giải quyết tình hình khó khăn hiện tại về nguồn vốn cho các DN kinh doanh BĐS, và những giải pháp để DN áp dụng khi thị trường đã vượt qua được khó khăn, lúc đó DN phải nâng cao năng lực tài chính của mình, sử dụng các công cụ huy động vốn ngoài NH để tự chủ trong nguồn vốn sử dụng, phù hợp với mục tiêu và chu kỳ kinh doanh của ngành BĐS. Giải pháp cần có sự kết hợp, nỗ lực của bản thân DN, các định chế tài chính trung gian, người dân, và cả Chính Phủ. Trong giai đoạn khó khăn hiện nay, những động thái của Chính Phủ như mở van tín dụng, thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ đầu tư BĐS... đã thể hiện sự quan tâm và mong muốn giúp thị trường vượt qua khó khăn. Về lâu dài, Chính Phủ cần giám sát chặt chẽ để thị trường có thể phát triển lành mạnh, tránh đầu cơ và bong bóng BĐS, làm ảnh hưởng đến nhiều mặt của đời sống xã hội như thời gian vừa qua.
1 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NGUỒN VỐN TÀI TRỢ CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản 1.1.1.Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm bất động sản Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La mã, tức là phân loại tài sản thành “BĐS” và “Động sản”. Như vậy, BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai. Ở nước ta, Bộ luật Dân sự 2005 đã quy định “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Điều 174). 1.1.1.2. Khái niệm về thị trường bất động sản Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường, mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. 1.1.2. Đặc điểm của bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.2.1. Đặc điểm của bất động sản - Tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất có hạn, do sự giới hạn về diện tích của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì
2 tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ, kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS cũng khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. - Tính bền lâu Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất, sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. - Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. 1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). - Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước BĐS là một loại hàng hoá cố định, không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không thể
3 đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v… - Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm và luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS, phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội. - Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường) Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
4 Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác. 1.1.3. Vai trò của thị trường bất động sản đối với phát triển kinh tế-xã hội - Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn, lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp. - Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động Nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế. - Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
5 Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60 -80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt, nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường. Việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai. - Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Theo phân tích và đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển, nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 - 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc... để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. - Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở cũng là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.
6 1.1.4. Phân loại thị trường bất động sản 1.1.4.1. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi Trên thị trường hàng hoá BĐS, đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trường này lại có thể chia thành thị trường BĐS tư liệu sản xuất và thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng. - Thị trường BĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,… - Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v… - Vừa là thị trường BĐS tư liệu sản xuất vừa là thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v… 1.1.4.2. Căn cứ theo công dụng của bất động sản - Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp). - Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, TTTM, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá...). - Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công nghiệp, khu chế xuất...). - Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn). - Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v… 1.1.4.3. Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản - Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS. - Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất. - Thị trường cho thuê BĐS. - Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS.