Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp thực hiện chứng khoán hóa bất động sản ở Việt Nam

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:84

Thêm vào BST

Báo xấu

14
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn này nhằm góp phần tạo cái nhìn tổng thể hơn, trên cơ sở đó đưa ra lộ giải pháp phù hợp nhằm phát triển CKH BĐS ở Việt Nam, nhằm giúp giải quyết vấn đề huy động nguồn vốn cho bất động sản, tạo thêm sản phẩm đầu tư cho thị trường tài chính.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp thực hiện chứng khoán hóa bất động sản ở Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH -------------------------------------- HỒ TRẦN TRỰC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ----------------------------------------------- HỒ TRẦN TRỰC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế Tài Chính - Ngân Hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS BÙI KIM YẾN TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012
LỜI CAM ĐOAN Tôi, Hồ Trần Trực, xin cam đoan đề tài này là công trình nghiên cứu của riêng tôi, những kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được công bố bởi bất kỳ ai khác. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này. TPHCM, tháng 02 năm 2012 Tác giả Hồ Trần Trực
1 Mục lục: Mục lục: ........................................................................................................................... 1 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ........................................................... 4 DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................................... 4 DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................................ 5 PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 6 1. Cơ sở hình thành đề tài: .............................................................................................. 6 2. Mục tiêu nghiên cứu: ................................................................................................... 7 3. Phạm vi nghiên cứu: .................................................................................................... 7 4. Ý nghĩa của đề tài: ....................................................................................................... 7 5. Kết cấu của đề tài: ....................................................................................................... 8 Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN ................ 9 1.1 Tổng quan về chứng khoán hóa bất động sản ..................................................... 9 1.1.1 Định nghĩa về Chứng khoán hóa và Chứng khoán hóa bất động sản ...................... 9 1.1.2 Các đặc trưng của chứng khoán hóa bất động sản: .............................................. 12 1.1.3 Sơ lược về tài trợ trong ABS: .............................................................................. 14 1.1.3.1 Tổng quan về cấu trúc giao dịch: ................................................................ 14 1.1.3.2 Các bên tham gia trong giao dịch ABS: ...................................................... 16 1.1.3.3 Tiêu chuẩn của tài sản chứng khoán hóa: ................................................... 18 1.1.4 Các yêu cầu cơ bản để chứng khoán hóa bất động sản: ........................................ 20 1.1.5 Vai trò của Chứng khoán hóa bất động sản: ........................................................ 22 1.1.5.1 Tài trợ doanh nghiệp và tài trợ tài sản:....................................................... 22 1.1.5.2 Những mục tiêu của chứng khoán hóa bất động sản: .................................. 23 1.1.6 Lợi ích và rủi ro của chứng khoán hóa bất động sản: ........................................... 24 1.1.6.1 Lợi ích: ....................................................................................................... 24 1.1.6.2 Rủi ro: ........................................................................................................ 26 1.2 Kinh nghiệm chứng khoán hóa bất động sản ở Nhật Bản................................. 26 1.2.1 Quá trình phát triển chứng khoán hóa ở Nhật Bản: .............................................. 27 1.2.1.1 Khởi đầu của chứng khoán hóa bất động sản .............................................. 27 1.2.1.2 Chứng khoán hóa tài sản: ........................................................................... 27
2 1.2.1.3 Sự phát triển của chứng khoán hóa và hệ thống tài chính ........................... 29 1.2.1.4 Cách thức giải quyết vấn đề bảo vệ khỏi sự phá sản đối với SPV: ............... 32 1.2.2 Cơ quan chịu trách nhiệm về chứng khoán hóa bất động sản tại Nhật Bản: ......... 35 1.2.3 Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam: .............................................................. 35 Chương 2: NHU CẦU THỰC HIỆN CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ............................................................................................................... 38 2.1 Sơ lược về thị trường bất động sản: ................................................................... 38 2.1.1 Diễn biến của thị trường bất động sản Việt Nam: ................................................ 38 2.1.1.1 Giai đoạn 2000- 2003: ................................................................................ 38 2.1.1.2 Giai đoạn từ 2003 – 2006: .......................................................................... 39 2.1.1.3 Giai đoạn 2006 – đầu năm 2008: ................................................................ 39 2.1.1.4 Giai đoạn 2008 – nay: ................................................................................ 41 2.1.2 Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam: ....................................................... 44 2.1.2.1 Hạ tầng tài chính cho thị trường bất động sản: ........................................... 44 2.1.2.2 Hệ thống pháp lý bất động sản: .................................................................. 45 2.1.2.3 Tính minh bạch của thị trường:................................................................... 46 2.1.2.4 Vấn đề quy chuẩn chất lượng sản phẩm:..................................................... 47 2.1.2.5 Những đặc trưng/hạn chế của thị trường bất động sản Việt Nam: ............... 48 2.2 Nhu cầu thực hiện chứng khoán hóa bất động sản ở Việt Nam:....................... 49 2.2.1 Từ góc độ chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước: .................................. 49 2.2.2 Từ góc độ thị trường ........................................................................................... 51 Chương 3: GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ............................................................................................................... 58 3.1 Các giải pháp nhằm thực hiện chứng khoán hóa bất động sản ở Việt Nam: ... 58 3.1.1 Hoàn thiện khung pháp liên quan: ....................................................................... 58 3.1.2 Chuẩn hóa sản phẩm thị trường bất động sản, quy chuẩn thông tin: .................... 62 3.1.3 Hình thành các tổ chức / định chế được tham gia thị trường: ............................... 64 3.1.4 Cải cách thị trường tài chính: .............................................................................. 66 3.2 Giải pháp hỗ trợ: ................................................................................................ 70 3.3 Đề xuất mô hình chứng khoán hóa bất động sản: ............................................. 71 3.3.1 Mô hình đề xuất: ................................................................................................. 71
3 3.3.2 Giải thích mô hình: ............................................................................................. 71 KẾT LUẬN .................................................................................................................... 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 76 PHỤ LỤC ...................................................................................................................... 78
4 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ABS Chứng khoán đảm bảo bằng tài sản (Asset – Backed Securities ABS i.n.S ABS theo nghĩa hẹp (ABS in narrow sence) CDO Các nghĩa vụ nợ có bảo đảm (Collaterised Debt Obligations) CKH BĐS Chứng khoán hóa bất động sản MBS Chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản là các khoản cho vay thế chấp (Mortgaged-Back Securities) SPV Đơn vị có mục đích đặc biệt (Special Purpose Vehicle) REIT Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (Real Estate Investment Trust) DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Phân loại các giao dịch ABS..................................................................... 12 Bảng 1.2: Phân loại ABS theo dòng tiền sơ cấp với dòng tiền phái sinh ................... 14 DANH MỤC CÁC BIỂU Biểu 1.1: Quy mô giao dịch chứng khoán hóa bất động sản ở Nhật Bản ................... 35 Biểu 2.1: Vốn FDI vào Việt Nam qua các năm ......................................................... 40 Biểu 2.2: Diễn biến VN-index .................................................................................. 40 Biểu 2.3: Thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM............................................... 41 Biểu 2.4: Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội................................................. 41 Biểu 2.5: Thị trường căn hộ tại TPHCM ................................................................... 42 Biểu 2.6: Thị trường căn hộ tại Hà Nội ..................................................................... 42 Biểu 2.7: Thị trường TTTM tại TPHCM .................................................................. 43 Biểu 2.8: Thị trường khách sạn Hà Nội..................................................................... 43
5 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Các loại tài sản trong chứng khoán hóa ..................................................... 11 Hình 1.2: Mô hình cấu trúc giao dịch ABS ............................................................... 15 Hình 3.1: Mô hình CKH BĐS kiến nghị áp dụng trong giai đoạn đầu ở Việt Nam.... 72
6 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Cơ sở hình thành đề tài: Bất động sản là một ngành quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: cung cấp sự hỗ trợ cho các ngành khác, như: nhà xưởng, máy móc, văn phòng, hạ tầng công nghiệp, trung tâm thương mại, hạ tầng dịch vụ; và ngành bất động sản cũng có tác động lan tỏa rộng đến các ngành nghề vật liệu xây dựng, thi công xây dựng, vận chuyển. Tầm quan trọng của lĩnh vực bất động sản còn ở chỗ, thị trường bất động sản có tương quan chặt chẽ với thị trường tài chính (thị trường vốn, thị trường tiền tệ)1. Khi thị trường bất động sản phát triển không ổn định, thì hệ thống ngân hàng thương mại đối mặt với nhiểu rủi ro về thanh khoản, lãi suất. Ngược lại, khi hệ thống ngân hàng đối mặt với khó khăn do những thay đổi trong chính sách vĩ mô, chính sách tiền tệ thì ngay lập tức thị trường bất động sản cũng suy giảm. Điều này do bởi một lý do chính là sự quá lệ thuộc của thị trường bất động sản vào nguồn vốn tín dụng của ngân hàng. Trong giai đoạn chính sách tiền tệ thắt chặt, nguồn vốn cho bất động sản thiếu hụt trầm trọng, rất nhiều dự án bị đình trệ, nguồn cung bị hạn chế, giá thị trường giảm liên tục nhưng giao dịch vẫn kém. Do vậy, cần phải xem xét phát triển các kênh, các sản phẩm huy động tốt nguồn vốn xã hội cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, tăng thanh khoản, hạn chế những rủi ro cho hệ thống ngân hàng, đa dạng sản phẩm giao dịch trên thị trường tài chính. Chứng khoán hóa bất động sản là một giải pháp tốt, đã được thực hiện nhiều ở các nước trong khu vực và thế giới. Do vậy, tác giả đã chọn thực hiện đề tài GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM như là một nỗ lực tìm hiểu, đề nghị vận dụng công cụ chứng khoán hóa để giải quyết vấn đề nêu trên. 1 Vương Quân Hoàng và Nguyễn Hồng Sơn, Tạp chí cộng sản, số 786, ra tháng 4/2008, trang 56-62
7 2. Mục tiêu nghiên cứu: - Tìm hiểu kiến thức về chứng khoán hóa bất động sản: khái niệm, cơ chế thực hiện giao dịch chứng khoán hóa bất động sản, các thành phần liên quan, các yêu cầu cần thiết để thực hiện cũng như vai trò ý nghĩa của chứng khoán hóa bất động sản; - Nghiên cứu về kinh nghiệm phát triển chứng khoán hóa bất động sản ở nước ngoài: bối cảnh ra đời, phát triển; các bước thực hiện; - Nhận định nhu cầu thực hiện chứng khoán hóa bất động sản của thị trường bất động sản ở Việt Nam; - Trên cơ sở đó, đề xuất giải pháp thực hiện chứng khoán hóa bất động sản ở Việt Nam nhằm đa dạng hóa kênh huy động vốn giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, giảm rủi ro cho hệ thống ngân hàng thương mại và tạo thêm hàng hóa cho thị trường chứng khoán Việt Nam; - Đề xuất mô hình thực hiện chứng khoán hóa bất động sản áp dụng ở Việt Nam. 3. Phạm vi nghiên cứu: Trong luận văn này sẽ đề cập đến một số lý thuyết về chứng khoán hóa bất động sản đã có trên thế giới; tìm hiểu về kinh nghiệm phát triển ở CKH BĐS ở Nhật Bản; nhận định về nhu cầu thực hiện chứng khoán hóa bất động sản ở Việt Nam để làm cơ sở đề xuất giải pháp thực hiện CKH BĐS ở nước ta. 4. Ý nghĩa của đề tài: Bộ Xây dựng, báo chí đã có đề cập đến vấn đề thành lập, phát triển một số định chế tài chính nhằm tạo thêm kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản, như: quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT), quỹ tiết kiệm nhà ở. Tuy nhiên, môi trường cho những định chế này hoạt động, đó chính là CKH BĐS chưa được bàn nhiều. Do vậy, luận văn này nhằm góp phần tạo cái nhìn tổng thể hơn, trên cơ sở đó đưa ra lộ giải pháp phù hợp nhằm phát triển CKH BĐS ở Việt Nam, nhằm giúp giải quyết vấn đề
8 huy động nguồn vốn cho bất động sản, tạo thêm sản phẩm đầu tư cho thị trường tài chính. 5. Kết cấu của đề tài: Ngoài phần mở đầu và kết luận, kết cấu luận văn bao gồm 3 chương: Chương 1: Tổng quan về chứng khóa hóa bất động sản Chương 2: Nhu cầu thực hiện chứng khoán hóa bất động sản ở Việt Nam Chương 3: Giải pháp thực hiện chứng khoán hóa bất động sản ở Việt Nam
9 Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN Nội dung chương này sẽ tìm hiểu về chứng khoán hóa và chứng khoán hóa bất động sản. Đồng thời, tác giả có trình bày sự phát triển chứng khoán hóa bất động sản ở Nhật Bản, nhằm rút ra những bài học kinh nghiệm áp dụng ở Việt Nam. 1.1 Tổng quan về chứng khoán hóa bất động sản 1.1.1 Định nghĩa về Chứng khoán hóa và Chứng khoán hóa bất động sản Có nhiều định nghĩa khác nhau về chứng khoán hóa. Thuật ngữ chứng khoán hóa bất động sản cũng có nhiều cách hiểu khác nhau, và thường được liên tưởng đến các chứng khoán được đảm bảo bằng các khoản cho vay có thế chấp (Mortgaged-Back Securities – MBS). Chúng ta sẽ tìm hiểu về các thuật ngữ này. Chứng khoán hoá: Theo Ủy ban chứng khoán Mỹ thì: "Chứng khoán hóa là việc tạo ra các chứng khoán dựa trên các luồng tiền cố định hoặc mang tính chất tuần hoàn của một tập hợp tách biệt các khoản phải thu hoặc các tài sản tài chính. Các chứng khoán này tùy theo cấu trúc thời hạn của chúng sẽ được chuyển đổi thành tiền trong một khoảng thời gian xác định kèm theo những quyền hưởng lợi khác và quyền đối với những tài sản được sử dụng nhằm đảm bảo việc trả nợ hoặc phân phối định kỳ các khoản thu được cho người sở hữu chứng khoán."2 Theo định nghĩa của các nước thuộc khối OECD đưa ra năm 1995: Chứng khoán hóa là việc phát hành các chứng khoán có tính khả mại được đảm bảo không phải bằng khả năng thanh toán của chủ thể phát hành, mà bằng các nguồn thu dự kiến có được từ các tài sản đặc biệt. Các chứng khoán phát hành được gọi là chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản (Asset-Backed Securities). 2 Dương Thị Phượng, www.saga.vn, ngày 14/06/2008
10 Chúng ta thấy định nghĩa của OECD bao quát hơn so với định nghĩa của Ủy ban chứng khoán Mỹ ở điểm tài sản đảm bảo không giới hạn chỉ là các tài sản tài chính. Qua cả hai định nghĩa nêu trên, thì nhân tố quyết định chất lượng của chứng khoán phát hành là khả năng sinh lời của các tài sản dùng làm tài sản đảm bảo, chứ không phải là nhà phát hành. Kết quả của quá trình chứng khoán hóa là các tài sản có tính thanh khoản kém thành tài sản có tính thanh khoản cao hơn (chứng khoán - một loại hàng hóa được giao dịch trên thị trường vốn). Cùng với sự phát triển của thị trường tài chính, “các tài sản đảm bảo” trong hoạt động chứng khoán hóa ngày càng đa dạng, gồm các tài sản hữu hình, tài sản vô hình. Chứng khoán hóa là một sản phẩm tài chính thuộc nhóm tài chính cấu trúc, bao gồm nhiều loại tài sản có tính sáng tạo và đỏi hỏi một số lượng tương đối các cấu trúc giao dịch. Bởi vì chứng khoán hóa tài sản là những cấu trúc phức tạp nên cần phải tạo ra một công cụ đặc biệt (SPV – Special Purpose Vehicle) không thể bị phá sản để đảm bảo an toàn trong trường hợp người chủ sở hữu ban đầu rơi vào tình trạng phá sản, hoặc trường hợp các hợp đồng làm cơ sở cho dòng tiền tương lai không được tuân thủ triệt để. Chứng khoán đảm bảo bằng tài sản: Thuật ngữ chứng khoán đảm bảo bằng tài sản (ABS: Asset – Backed Securities) bao gồm những chứng khoán và chứng chỉ nợ mà người sở hữu có quyền yêu cầu được thanh toán bởi SPV, một đơn vị được thành lập chỉ với mục đích giao dịch các ABS. Các yêu cầu thanh toán được bảo đảm bởi một hoặc một gói tài sản mà được chuyển giao cho SPV như một biện pháp đảm bảo cho những người sở hữu ABS. Có nhiều loại tài sản được sử dụng trong ABS, như: các chứng khoán được đảm bảo bằng các khoản cho vay có thế chấp (MBS: Mortgage – Backed Securities), nghĩa vụ nợ có đảm bảo (CDO: Collaterised Debt Obligations) và chứng khoán đảm bảo bằng tài sản theo nghĩa hẹp (ABS i.n.S: ABS in narrow sence); chứng khoán được đảm
11 bảo bằng các khoản cho vay có thế chấp thương mại (CMBS), MBS nhà ở (RMBS), nghĩa vụ đối với các khoản cho vay được đảm bảo (CLO), nghĩa vụ đối với trái phiếu được đảm bảo (CBO) và các loại ABS khác có tài sản đảm bảo là các loại như được liệt kê dưới đây: Hình 1.1: Các loại tài sản trong chứng khoán hóa Chứng khoán được đảm bảo bằng các khoản cho vay có thế chấp (MBS): MBS là các chứng khoán được sở hữu ban đầu bởi các ngân hàng, được đảm bảo bởi một gói các khoản cho vay có thế chấp bằng nhà ở hoặc các khoản cho vay có thế chấp thương mại. Do vậy, các loại chứng khoán này thể hiện quyền yêu cầu thanh toán đối với SPV có tài sản cơ sở là các khoản thế chấp, bao gồm dòng tiền từ các khoản cho vay bất động sản. Nói ngắn gọn, đây là loại chứng khoán phái sinh từ dòng tiền bất động sản. Chứng khoán hóa bất động sản: Phần lớn các ABS có tài sản cơ sở là các khoản cho vay có thế chấp, tuy nhiên, thị trường cũng có ngày càng nhiều các giao dịch với tài sản cơ sở là bất động sản thực. Nghĩa là, dòng tiền từ bất động sản thực sẽ được chứng khoán hóa, chứ không phải dòng tiền từ các khoản cho vay bất động sản. Trong bài này, chứng khoán hóa bất động sản và chứng khoán hóa tài sản được hiểu như nhau. Tuy nhiên, có một sự khác biệt nhỏ là: chứng khoán hóa tài sản có thể được xem là một tập con của chứng khoán
12 hóa bất động sản. Chứng khoán hóa bất động sản bao gồm chứng khoán hóa các khoản thu nhập, dòng tiền hiện tại và tương lai của bất động sản. Trong khi đó, chứng khoán hóa tài sản được xác định là chứng khoán hóa dòng tiền của tài sản đã hình thành. Tóm lại, dựa trên định nghĩa về chứng khoán hóa nói chung của OECD, ta suy luận được rằng: chứng khoán hóa bất động sản là những giao dịch chứng khoán hóa được đảm bảo bởi bất động sản, tạo ra không phải bởi ngân hàng và liên quan đến dòng tiền sơ cấp của bất động sản. Phần dưới đây sẽ làm rõ hơn các đặc trưng của chứng khoán hóa bất động sản. 1.1.2 Các đặc trưng của chứng khoán hóa bất động sản: Để hiểu rõ các đặc trưng của chứng khoán hóa bất động sản thì cần phân biệt giữa MBS và RE ABS. Trước hết, tác giả xin trình bày sự khác nhau giữa các loại giao dịch ABS trên tiêu chí chủ sở hữu ban đầu (originator) và loại tài sản cơ sở. Bảng 1.1: Phân loại các giao dịch ABS Ngân hàng Doanh nghiệp Chính phủ Nghĩa vụ nợ có đảm bảo Chứng khoán được đảm Chứng khoán được đảm Các khoản thu (cho vay) (CDO) bảo bằng tài sản theo bảo bằng tài sản theo ____ nghĩa hẹp nghĩa hẹp ______ ______ Chứng khoán hóa các khoản cho vay và trái phiếu Chứng khoán hóa các Chứng khoán hóa các của doanh nghiệp nhằm đáp khoản phải thu hoặc dòng tiền tương lai nhằm ứng yêu cầu vốn pháp định khoản nợ của khách hàng đạt được tài trợ vốn ngoại nhằm tạo thanh khoản bảng (không làm tăng nợ quốc gia) Chứng khoán được đảm RE ABS RE ABS Tài sản bất động sản bảo bằng các khoản thế _____ _____ chấp (MBS) ______ Chứng khoán hóa các Chứng khoán hóa doanh khoản thu nhập bất động thu bán bất động sản trong Chứng khoán hóa các sản được đảm bảo bằng tương lai nhằm giảm nợ khoản cho vay được đảm tài sản bất động sản quốc gia bảo bằng bất động sản nhằm đạt được vốn kinh tế
13 Về cơ bản có 3 loại chủ ban đầu: ngân hàng, doanh nghiệp và chính phủ. Về phía tài sản, cơ bản có 2 loại: “Các khoản phải thu và các khoản vay” với “tài sản bất động sản”. Bảng trên đây thể hiện các loại ABS đã đề cập ở trên đây và RE ABS. Trong khi các CDO và ABS i.n.S thể hiện chứng khoán hóa dựa trên các khoản phải thu hoặc các khoản cho vay, thì MBS và RE MBS thể hiện chứng khoán hóa dựa trên các tài sản liên quan đến bất động sản. Trong trường hợp này, sự khác nhau cơ bản giữa MBS và RE ABS là ai là người tạo ra tài sản và là tài sản gì. MBS được đảm bảo bằng các khoản cho vay bất động sản, người khởi tạo là ngân hàng; còn RE MBS là những chứng khoán được khởi tạo bởi các doanh nghiệp hoặc chính phủ, được đảm bảo bằng dòng tiền của bất động sản hoặc tài sản. Tiếp theo, luận văn trình bày sự phân loại các ABS theo loại tài sản cơ sở và nguồn gốc của dòng tiền. Tài sản cơ sở có các loại: khoản thu nhập hoặc cho vay, và tài sản bất động sản. Nguồn gốc của dòng tiền có các loại: dòng tiền ban đầu (sơ cấp) và dòng tiền phái sinh (thứ cấp). Như sẽ thấy trong biểu đồ dưới đây, chứng khoán hóa dòng tiền phái sinh được thực hiện bởi các ngân hàng; trong khi đó chứng khoán hóa dòng tiền sơ cấp được thực hiện bởi các tổ chức phi ngân hàng. Xét về động cơ của chủ thể khởi tạo thì: chứng khoán hóa dòng tiền phái sinh thường vì đáp ứng các quy định pháp luật về vốn; trong khi đó, chứng khoán hóa dòng tiền sơ cấp là vì muốn tạo thanh khoản. Trong danh mục “Các khoản phải thu và cho vay” thì chứng khoán hóa các khoản thu nhập được đảm bảo bằng dòng tiền sơ cấp của công ty, còn chứng khoán hóa các khoản cho vay được đảm bảo bằng dòng tiền phái sinh của công ty. Trong danh mục “Tài sản bất động sản”, chúng ta thấy rõ điểm khác nhau chính giữa RE ABS và MBS. MBS dựa trên dòng tiền phái sinh của bất động sản, còn RE MBS dựa trên dòng tiền sơ cấp của tài sản bất động sản. Thêm vào đó, MBS được thực hiện bởi ngân hàng, còn RE ABS được thực hiện bởi doanh nghiệp, chính phủ.
14 Bảng 1.2: Phân loại ABS theo dòng tiền sơ cấp với dòng tiền phái sinh Dòng tiền sơ cấp Dòng tiền phái sinh Chứng khoán được đảm bảo bằng Nghĩa vụ nợ có đảm bảo (CDO) Các khoản thu (cho tài sản theo nghĩa hẹp ______ ______ Chứng khoán hóa các dòng tiền vay) Chứng khoán hóa dòng tiền thu sơ phái sinh của doanh nghiệp như cấp, như khoản cho khách hàng khoản cho doanh nghiệp vay, trái vay, phải thu thương mại phiếu doanh nghiệp (nhằm tạo thanh khoản) (nhằm đáp ứng vốn pháp định) RE ABS Chứng khoán được đảm bảo bằng Tài sản bất động sản ______ các khoản thế chấp (MBS) _____ Chứng khoán hóa dòng tiền sơ cấp tạo ra từ bất động sản như thu nhập Chứng khoán hóa các dòng tiền cho thuê, giá trị thu hồi bất động phái sinh từ bất động sản, như sản trong tương lai dòng thu lãi và vốn gốc từ một (nhằm tạo thanh khoản) khoản cho vay bất động sản (nhằm đáp ứng vốn pháp định) Như vậy, đặc trưng chính của chứng khoán hóa bất động sản gồm: (i) tài sản đảm bảo là bất động sản, (ii) chủ thể khởi tạo không phải là ngân hàng, và (iii) nguồn gốc của dòng tiền là dòng tiền sơ cấp. 1.1.3 Sơ lược về tài trợ trong ABS: 1.1.3.1 Tổng quan về cấu trúc giao dịch: ABS là những công cụ tài chính phức tạp với rất nhiều bên liên, yêu cầu một cấu trúc giao dịch kiểu Taylor. Trong dây chuyền này, người sắp xếp (còn được gọi là người bảo trợ) phải nắm vững tất cả đặc điểm chi tiết của giao dịch (yêu cầu của chủ sở hữu, những tài sản được chứng khoán hóa và các quy định của pháp luật). Loại tài sản chứng khoán hóa ngày càng mở rộng, tuy nhiên nhìn chung cấu trúc giao dịch cơ bản
15 giống nhau, dù cho loại tài sản đảm bảo là gì. Do vậy, phần này sẽ giới thiệu mô hình cấu trúc cơ bản sử dụng trong mọi giao dịch ABS. Điểm bắt đầu trong chứng khoán hóa tài sản là những tài sản được chứng khoán hóa. Người sở hữu những tài sản được gọi là người khởi tạo (hay người sở hữu ban đầu) của quá trình chứng khoán hóa. Cấu trúc giao dịch có 2 bên: bên cấu trúc và bên hoạt động. Nhìn chung, bên cấu trúc cần thiết cho quá trình bắt đầu cho đến khi phát hành được chứng khoán; bên hoạt động quan trọng để thực hiện giao dịch trong khoảng thời gian sau phát hành đến khi đáo hạn. Để bắt đầu giao dịch, người khởi tạo ký kết với người sắp để thực hiện giao dịch. Người sắp xếp thiết lập một công cụ chuyên biệt cho mục đích giao dịch (SPV) theo nguyên tắc không truy đòi (non-recourse basis). Đồng thời, người sắp xếp sẽ chỉ định các bên liên quan khác, như Tổ chức định mức tín nhiệm, người phát hành, người hỗ trợ tín dụng, người được ủy thác (Trustee) và đại lý dịch vụ. Kết hợp các thành phần đó sẽ tạo nên cấu trúc giao dịch. Hình 1.2: Mô hình cấu trúc giao dịch ABS Bước đầu tiên là người khởi tạo bán những tài sản được chứng khoán hóa cho SPV. Công cụ SPV được thành lập chỉ cho một giao dịch duy nhất, và không được sử
16 dụng trong các giao dịch khác. Sau đó, SPV đóng gói những tài sản mà sẽ được dùng làm đảm bảo cho những chứng khoán phát hành, tức là ABS. SPV cần phải độc lập hoàn toàn về pháp lý và kinh tế. Nó là một thực thể độc lập, được thành lập với số vốn chủ sở hữu ít nhất; nó thường là một đơn vị tín thác được thành lập ở những nơi thuế thấp (như Cayman Islands, Jearsey, Curacao hoặc Ireland). Mục đích duy nhất của SPV là mua tài sản và tái tài trợ. SPV tái tài trợ cho chính nó bằng cách phát hành các chứng khoán ABS trên thị trường vốn. Việc phát hành diễn ra có sự phối hợp với tổ hợp các ngân hàng (Người phát hành) bao gồm nhiều ngân hàng đầu tư, nhiều ngân hàng thương mại hoặc cả hai. Các ngân hàng thường chào bán chứng khoán tới các nhà đầu tư. Dòng tiền từ gói tài sản sau đó dùng để trả lãi và vốn gốc cho các nhà đầu tư. Giao dịch sẽ được hỗ trợ bởi các giải pháp hỗ trợ tín dụng (nội tại và ngoại vi). Các đơn vị định mức tín nhiệm sẽ xếp hạng tín nhiệm chứng khoán, bằng cách đánh giá các tài sản được chứng khoán hóa và kiểm tra cấu trúc giao dịch. Thường thì các giao dịch ABS sẽ được xếp hạng cao, bởi vì các tài sản có chất lượng tốt và đa dạng. Bên cạnh đó, các biện pháp hỗ trợ tín dụng được áp dụng để làm cho chứng khoán hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư. Đại lý dịch vụ sẽ đảm trách cung cấp dịch vụ trong suốt quá trình hoạt động của giao dịch. Để tạo sự bảo đảm cho các nhà đầu tư, một đơn vị nhận ủy thác độc lập được chỉ định với trách nhiệm giám sát giao dịch và việc chi trả. Đơn vị nhận ủy thác này có quyền ưu tiên thẩm định gói tài sản của SPV. Ngoài ra, đại lý dịch vụ còn chịu trách nhiệm quản lý tài khoản chính và giao dịch chi trả tiền cho các nhà đầu tư. 1.1.3.2 Các bên tham gia trong giao dịch ABS: Người khởi tạo (Originator): Người khởi tạo một giao dịch ABS có thể là một ngân hàng, một doanh nghiệp hoặc một cơ quan chính phủ. Tuy nhiên, chính phủ chỉ sử dụng kỹ thuật chứng khoán hóa như là một công cụ tài chính để giảm thâm hụt ngân sách. Người khởi tạo bán một phần tài sản kém thanh khoản của họ bao gồm cả những nghĩa vụ đính kèm với những
17 tài sản đó theo nguyên tắc không truy đòi cho SPV. Hầu hết người khởi tạo đảm nhận luôn vai trò người cung cấp dịch vụ, bởi vì họ là người tạo ra tài sản. Đơn vị có mục đích đặc biệt (SPV): Nhiệm vụ của SPV là mua những tài sản do người khởi tạo chuyển nhượng. SPV tái cấu trúc tài sản và trả tiền mua tài sản cho người khởi tạo. Sau đó SPV tái tài trợ khoản tiền mua tài sản bằng cách phát hành chứng khoán (giấy tờ có giá) riêng lẻ cho các nhà đầu tư định chế hoặc phát hành rộng rãi trên thị trường vốn. Những giấy tờ có giá được đảm bảo bằng dòng tiền từ các tài sản cơ sở. Tài sản cơ sở cũng được dùng làm tài sản đảm bảo như là một điều khoản cơ bản. SPV là nhân tố then chốt để tạo ra một ABS, bởi vì SPV đứng giữa người chủ sở hữu của tài sản và người phát hành chứng khoán. Đặc điểm cấu trúc chính của SPV là được tách biệt khỏi phá sản của các bên liên quan. Bên cạnh đó, cùng với những đặc tính khác của SPV, của việc ủy thác, và sự hỗ trợ thêm bởi các công cụ tăng cường tín dụng, giúp cho giao dịch ABS được xếp hạng tín dụng riêng biệt, không phụ thuộc xếp hạng tín nhiệm của người sở hữu. Điều này quan trọng đối với nhà đầu tư, bởi vì người chủ sở hữu có thể có xếp hạng tín nhiệm thấp hơn ABS. Người bảo trợ: Người bảo trợ thành lập và điều hành SPV, cấu trúc giao dịch và phối hợp các bên khác nhau liên quan đến giao dịch. Người bảo trợ xác định pháp lý, hỗ trợ tín dụng và kết cấu của dòng tiền, và chọn đại lý định mức tín nhiệm. Hầu hết trong các giao dịch ABS, ngân hàng đầu tư đóng vai trò là Người bảo trợ; tuy nhiên, một số doanh nghiệp có bộ phận, công ty con thực hiện vai trò người bảo trợ trong giao dịch. Đại lý dịch vụ (hay người cung cấp dịch vụ): Đại lý dịch vụ chịu trách nhiệm quản lý tài khoản nợ, nhắc nhở người nợ; định kỳ đệ trình báo cáo dòng tiền vào cho người nhận ủy thác. Đại lý dịch vụ thường xuyên báo cáo các công việc liên quan đến giao dịch. Người nhận ủy thác (Trustee):