Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP quốc tế Việt Nam TPHCM

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:101

Thêm vào BST

Báo xấu

23
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài nghiên cứu nhằm làm rõ vai trò của bất động sản trong nền kinh tế; đánh giá hoạt động cho vay bất động sản tại VIB TPHCM từ năm 2007 đến năm 2011; đưa ra một số đề xuất và kiến nghị nhằm góp phần nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP quốc tế Việt Nam TPHCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH  KHƯƠNG SỸ KIÊN NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM TPHCM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 60.31.12 NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS TRẦN HUY HOÀNG TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012
LỜI CẢM ƠN Xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô Viện Đào tạo Sau đại học, Khoa Ngân hàng trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh. Đặc biệt gởi lời cám ơn chân thành đến PGS.TS Trần Huy Hoàng, người đã dành nhiều thời gian, công sức hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình tiếp cận đề tài và hoàn thành luận văn này.
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các thông tin và số liệu được sử dụng trong luận văn được trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực. TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2012
MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CẢM ƠN LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CÁC VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN..............................................................................................................................................1 1.1. Lý luận cơ bản về bất động sản..................................................................................................1 1.1.1. Khái niệm bất động sản ......................................................................................................1 1.1.2. Đặc điểm hàng hóa bất động sản .......................................................................................2 1.1.3. Phân loại bất động sản ........................................................................................................4 1.1.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị bất động sản ................................................................5 1.2. Thị trƣờng bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động sản ......................7 1.2.1. Khái niệm thị trƣờng bất động sản....................................................................................7 1.2.2 Cơ cấu thị trƣờng bất động sản .........................................................................................9 1.2.3 Các yếu tố tác động tới sự hình thành và phát triển của thị trƣờng bất động sản ..... 11 1.2.3.1 Sự phát triển kinh tế, gia tăng dân số và vấn đề đô thị hóa ..................................... 11 1.2.3.2 Các yếu tố tác động phía cung bất động sản .............................................................. 12 1.2.3.3 Các yếu tố về pháp luật, quản lý, điều tiết của nhà nƣớc về bất động sản .............. 13 1.2.3.4 Các yếu tố về chính sách .............................................................................................. 13 1.3 Cho vay bất động sản ................................................................................................................14 1.3.1 Khái niệm về cho vay bất động sản ....................................................................................... 14 1.3.2 Các loại hình cho vay bất động sản ................................................................................ 15 1.3.3 Hiệu quả của cho vay bất động sản ................................................................................ 15 1.3.3.1 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả cho vay BĐS trên góc độ của ngân hàng................ 16 1.3.3.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả cho vay BĐS trên góc độ của khách hàng.............. 18
1.3.4 Rủi ro của cho vay BĐS ................................................................................................... 18 1.4 Cho vay bất động sản ở một số nƣớc trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 20 1.4.1 Kinh nghiệm về chính sách tài chính tiền tệ cho BĐS của một số nƣớc trên thế giới 20 1.4.1.1 Những kinh nghiệm chung .......................................................................................... 20 1.4.1.2 Chính sách tín dụng – Kinh nghiệm của Úc và Niu Di Lân ..................................... 21 1.4.1.3 Áp dụng mô hình ngân hàng thế chấp – kinh nghiệm của Đan Mạch .................... 22 1.4.1.4 Kinh nghiệm của Malaysia về kênh huy động vốn đầu tƣ bất động sản dựa trên chứng khoán hóa tài chính bất động sản.................................................................................... 23 1.4.2 Một số bài học rút ra về chính sách tài chính tiền tệ cho sự phát triển thị trƣờng BĐS 23 KẾT LUẬN CHƢƠNG 1......................................................................................................................26 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM - TP. HCM ..................................................................................................................27 2.1 Thực trạng thị trƣờng bất động sản TP.HCM .......................................................................27 2.1.1 Ƣu thế của thị trƣờng bất động sản TP.HCM ............................................................... 27 2.1.2 Tổng quan về thị trƣờng bất động sản TPHCM ........................................................... 28 2.1.3 Thực trạng các yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động sản....................................... 32 2.1.3.1 Kinh tế TP.HCM phát triển, vấn đề đô thị hóa và gia tăng dân số ......................... 32 2.1.3.2 Các yếu tố tác động về phía “cung” bất động sản ..................................................... 34 2.1.3.3 Các yếu tố quản lý, điều tiết của nhà nƣớc về bất động sản ..................................... 38 2.1.3.4 Các yếu tố về lãi suất, chính sách thuế ....................................................................... 39 2.2 Thực trạng cho vay bất động sản của Ngân hàng VIB trên địa bàn TPHCM ....................40 2.2.1 Khái quát về NH TMCP Quốc Tế Việt Nam (VIB)....................................................... 40 2.2.2 Thực trạng nguồn vốn cho vay của Ngân hàng VIB đối với thị trƣờng BĐS ............. 42 2.2.3 Thực trạng các sản phẩm cho vay của Ngân hàng VIB đối với bất động sản ............ 48 2.2.4 Hiệu quả tín dụng bất động sản tại Ngân hàng VIB trên địa bàn TPHCM ............... 52 2.3 Thẩm định các dự án, các hợp đồng vay vốn tín dụng đối với bất động sản tại ngân hàng VIB 54 2.3.1 Những quy định chung của Ngân hàng VIB đối hợp đồng tín dụng BĐS .................. 54 2.3.2 Quy định thẩm định hợp đồng vay vốn BĐS tại Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam TPHCM 56
2.3.3 Nội dung thẩm định hợp đồng vay vốn tín dung BĐS tại Ngân hàng VIB trên địa bàn TP.HCM57 2.3.3.1 Thẩm định hồ sơ vay vốn............................................................................................. 57 2.3.3.2 Thẩm định về khách hàng vay vốn ............................................................................. 57 2.3.3.3 Thẩm định về dự án đầu tƣ ......................................................................................... 58 2.4 Đánh giá thực trạng cho vay bất động sản tại Ngân hàng VIB trên địa bàn TPHCM .......62 2.4.1 Những thành tựu .............................................................................................................. 62 2.4.2 Những hạn chế .................................................................................................................. 62 2.4.3 Nguyên nhân hạn chế ....................................................................................................... 65 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2......................................................................................................................66 CHƢƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM TPHCM ...................................67 3.1 Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản trên địa bàn TP.HCM ....................................67 3.1.1 Mục tiêu phát triển thị trƣờng bất động sản trên địa bàn TP.HCM đến năm 2015 .. 67 3.1.2 Định hƣớng nội dung phát triển thị trƣờng bất động sản trên địa bàn TP.HCM đến năm 2015 ........................................................................................................................................... 68 3.2 Các giải pháp ở tầm vĩ mô phát triển thị trƣờng BĐS ...........................................................69 3.2.1 Về hệ thống luật pháp ...................................................................................................... 69 3.2.2 Về chính sách và cơ chế ................................................................................................... 72 3.3 Các giải pháp ở tầm vĩ mô phát triển tín dụng BĐS ..............................................................73 3.3.1 Đối với chính phủ ............................................................................................................. 73 3.3.2 Đối với NHNH .................................................................................................................. 79 3.4 Các giải pháp phát triển cho vay BĐS tại Ngân hàng............................................................80 3.4.1 Về nguồn vốn và sản phẩm tín dụng bất động sản ........................................................ 80 3.4.2 Các giải pháp nâng cao hiệu quả thẩm định các dự án, các hợp đồng tín dụng đối với BĐS tại Ngân hàng trên địa bàn TP.HCM .................................................................................... 84 PHẦN KẾT LUẬN CHUNG TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT  BĐS Bất động sản CBRE Công ty tư vấn – nghiên cứu - quản lý bất động sản CB Richard Ellis CIC Trung tâm thông tin tín dụng ngân hàng FDI Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài GHB Ngân hàng nhà ở Chính phủ Thái Lan GHLC Công ty cho vay về nhà ở của Chính phủ Nhật Bản HDB Ủy ban phát triển nhà ở Singapore NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại REIT Quỹ đầu tư tín thác BĐS TCTD Tổ chức tín dụng TMCP Thương mại cổ phần TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban nhân dân
DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ  Bảng biểu Bảng 2.1 Giá trị căn hộ cao cấp so sánh với các thành phố khác tại một số nước Châu Á Bảng 2.2 Giá bán sơ cấp và thứ cấp của một số dự án tiêu biểu Bảng 2.3 Bảng thống kê mật độ dân số TPHCM qua các năm Bảng 2.4 Diện tích sàn xây dựng trên địa bàn TPHCM qua các năm Bảng 2.5 Số dự án đầu tư nước ngoài được cấp phép mới qua các năm trên địa bàn TP.HCM Bảng 2.6 Chỉ số giá vật liệu xây dựng chủ yếu tại TP.HCM (Năm 2006=100) Bảng 2.7 Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS qua các năm Hình vẽ Hình 1.1 Quy trình thẩm định tín dụng các dự án kinh doanh BĐS Hình 2.1 Lượng cung căn hộ tại TPHCM qua các năm Hình 2.2 Giá cho thuê văn phòng tại các Thành phố lớn trong khu vực Hình 2.3 Mức độ gia tăng nhu cầu các loại hình bất động sản trong năm 2011 – 2012 Hình 2.4 Tỷ trọng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản trong tổng vốn đầu tư trên địa bàn TPHCM qua các năm Hình 2.5 Dư nợ tín dụng bất động sản tại Ngân hàng trên địa bàn TPHCM từ 2007 đến 2011 Hình 2.6 Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản của ngân hàng
Hình 2.7 Tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ của ngân hàng trên địa bàn TPHCM Hình 2.8 Xu hướng tín dụng bất động sản trong năm 2012 Hình 2.9 Tỷ lệ nợ xấu BĐS trên tổng dư nợ tín dụng BĐS
MỞ ĐẦU 1. Tính thực tiễn của đề tài Nhu cầu về nhà ở luôn là một trong những nhu cầu cơ bản thiết thực của con người. Tuy nhiên đó lại là một rào cản khá lớn đối với đại bộ phận người dân do giá trị của khoản tài sản này khá lớn. Việc cho vay đối với lĩnh vực bất động sản có quan hệ mật thiết với sự biến động của thị trường bất động sản nên hoạt động này có nhiều rủi ro. Từ đó việc nghiên cứu hoạt động cho vay bất động sản trở thành một yêu cầu cần thiết cho sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và hiệu quả của hoạt động ngân hàng nói riêng, và góp phần tạo nên sự gia tăng lợi ích về mặt kinh tế, lợi ích về mặt xã hội cho nhiều đối tượng liên quan. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ vai trò của bất động sản trong nền kinh tế. - Đánh giá hoạt động cho vay bất động sản tại VIB TPHCM từ năm 2007 đến năm 2011. - Đưa ra một số đề xuất và kiến nghị nhằm góp phần nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản. 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng: Hoạt động cho vay bất động sản của VIB TPHCM. - Phạm vi: địa bàn quận 2 từ năm 2007 đến năm 2011. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu - Phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh. - Nghiên cứu định tính. 5. Những điểm mới của đề tài - Khái quát hoạt động cho vay bất động sản giai đoạn 2007-2011 tại Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam -TPHCM.
- Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến cho vay bất động sản, đến việc đánh giá hiệu quả của cho vay bất động sản. - Các giải pháp mở rộng và nâng cao hiệu quả của hoạt động cho vay bất động sản của Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam - TPHCM. 6. Kết cấu của đề Đề tài gồm có 3 chương: - Chương 1: Những vấn đề cơ bản về bất động sản và cho vay bất động sản. - Chương 2: Thực trạng cho vay bất động sản tại VIB TPHCM giai đoạn 2007- 2011. - Chương 3: Các giải pháp và kiến nghị. Do thời gian nghiên cứu và kiến thức hạn chế, luận văn không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của Quý Thầy Cô và những người quan tâm đến lĩnh vực bất động sản, cho vay bất động sản, nhằm giúp hoàn thiện các giải pháp trong công tác nghiên cứu và triển khai các giải pháp theo tình hình thực tế.
1 CHƢƠNG 1: CÁC VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Lý luận cơ bản về bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản Tại mỗi nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản quốc gia là nguồn lực tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước. Trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta có thể phân tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau do nhu cầu quản lý sử dụng. Hiện nay, tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm. Tuy nhiên cũng còn có sự khác nhau trong quan niệm cụ thể về bất động sản, nhưng có một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. Theo Bloomberg_com Finsncial Glossary: “Bất động sản là một phần đất đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất” Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p.3: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được định bởi luật pháp”. Ở Việt Nam, theo điều 174 của Bộ Luật Dân Sự số 33/2005/QH11: bất động sản là những tài sản không được di dời, bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó - Các tài sản khác gắn liền với đó - Các tài sản khác do pháp luật quy định Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản, nhưng không phải tài sản nào cũng là bất động sản, chỉ những tài sản không thể di dời được mới là bất động sản. Vì vậy đặc
2 điểm riêng của bất động sản là không di dời. Chính vì vậy bất động sản trước hết là đất đai và các công trình, kiến trúc gắn liền với đất đai. Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của bất động sản. Theo các quan niệm trên về bất động sản, thì hàng hóa bất động sản bao gồm hai chủng loại chủ yếu là đất đai và vật chất kiến trúc đã xây dựng xong. Đất đai bao gồm các chủng loại sau: - Đất nông nghiệp - Đất lâm nghiệp - Đất khu dân cư nông thôn - Đất đô thị - Đất chuyên dùng - Đất chưa sử dụng Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm các loại sau: - Công trình làm nhà ở - Công trình thương nghiệp, khách sạn, văn phòng… - Công trình công nghiệp - Công trình đặc biệt: quốc phòng, an ninh… 1.1.2. Đặc điểm hàng hóa bất động sản - Bất động sản là một hàng hóa có vị trí cố định không thể di dời: Đặc điểm này là do hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích. Mặc khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Vị trí của hàng hóa bất động sản, bao gồm các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội và môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có đặc điểm của hàng hóa bất động sản.
3 - Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền: đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại (trừ trường hợp đặc biệt). Đồng thời, các công trình kiến trúc và vật chất kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản và do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn kiệt. - Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này là do tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương….. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời của đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt. Chính vì vậy, trên thị trường bất động sản, vị trí và giá trị của mỗi bất động sản không hoàn toàn giống nhau. - Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà Nước: Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội, do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật, đặc biệt là hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai, về bất động sản. Có thể nói hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hóa thông thường khác. - Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, khu vực, quốc gia, chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân cư sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản.
4 - Hàng hóa bất động sản có tính ứng dụng: Bất động sản là công trình, trong quá trình sử dụng đều có thể điều chỉnh công năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc trưng của công trình đồng thời vẫn đảm bảo nhu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất – kinh doanh và các hoạt động khác. - Hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản có thể bị tác động của một bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng tính thẩm mỹ và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. - Hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hóa bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng các công trình rất phức tạp, đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp. 1.1.3. Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, theo Cục quản lý nhà – Bộ Xây Dựng thì bất động sản có thể phân thành ba loại: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt. - Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: + BĐS nhà ở + BĐS nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ + BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) + BĐS là trụ sở làm việc v.v… Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm bất động
5 sản này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. - Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v.. - Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia bất động sản theo ba loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta 1.1.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị bất động sản Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Nhóm 1: Nhóm các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản: - Các yếu tố tự nhiên * Vị trí bất động sản: do bất động sản không di chuyển được, nên vị trí bất động sản ở đâu, môi trường xung quanh thế nào, vị trí ở trung tâm hay xa trung tâm, vị trí có thể dùng làm nơi kinh doanh hay chỉ dùng để ở… là những yếu tố tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản. * Diện tích, hình thể thửa đất hoặc lô đất: một diện tích đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. * Địa hình bất động sản tọa lạc và hình thức bên ngoài của bất động sản. - Các yếu tố kinh tế: * Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
6 * Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng. - Các yếu tố liên quan đến thị trƣờng: * Tính hữu dụng của bất động sản: thể hiện ở chỗ bất động sản có thể dể dàng cho thuê hoặc dùng mặt bằng để buôn bán… * Cung – cầu về bất động sản: diễn biến cung cầu về bất động sản trong từng giai đoạn nhất định có thể đẩy giá bất động sản lên cao hoặc ngược lại. Yếu tố này mang tính thị trường và có khi làm cho giá trị bất động sản bị tăng, giảm một cách bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực của chính bất động sản đó. Nhóm 2: Nhóm các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản: - Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng… hiện có. - Các quy định xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản, tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế số tầng xây dựng v.v.. Nhóm 3: Nhóm các yếu tố chung bên ngoài: - Các yếu tố về chính sách: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền sở tại có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là: * Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất động sản gia tăng. * Các chính sách tác động trực tiếp như:  Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
7  Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.  Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản  Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất …  Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản - Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: Tình hình cung cầu bất động sản, mức độ tăng trưởng GDP hàng năm, thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng … - Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản, những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy… Tóm lại, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là rất quan trọng, chính thông qua việc phân tích, xử lý và đánh giá đúng các yếu tố này là cơ sở để xác định giá trị thực của bất động sản, giúp cho việc thế chấp, mua và bán, liên doanh, liên kết trở nên chính xác hơn, minh bạch hơn và thị trường bất động sản bớt những cơn nóng lạnh thất thường như hiện nay. 1.2. Thị trƣờng bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động sản 1.2.1. Khái niệm thị trƣờng bất động sản Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa. Như vậy, ở đâu và lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hóa, thì ở đó, lúc đó chưa thể có thị trường bất động sản. Khác với sản xuất tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hóa là sản xuất để bán. Tuy nhiên, không hẳn là cứ có mua bán, trao đổi là có kinh tế thị
8 trường. Như vậy, thị trường bất động sản là sự mua, bán và trao đổi bất động sản ở mức độ cao, đó chính là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai. Do quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trường, nên có một số quan điểm khác nhau về thị trường khác nhau về bất động sản: - Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một, bởi vì, tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành bất động sản được. Do đó đất đai bản chất nó là bất động sản, đồng thời nó là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác. Tuy nhiên trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và hàng hóa đất đai chỉ là một phần của hàng hóa bất động sản. - Trên thực tế có một số người cho rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng, chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường, bất động sản nhà, đất giữ vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội và an ninh quốc phòng của đất nước; nhà, đất là bất động sản chủ yếu cả về khối lượng và giá trị. Cũng giống như quan niệm trên bất động sản nhà, đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóa bất động sản trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ. - Một quan niệm khá phổ biến cho rằng, thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản theo quy luật của thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này làm cho người ta dễ nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là một khái niệm có tính khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch, sở hữu hoặc quyền sở hữu bất động sản theo quy định của thị trường có sự quản lí của nhà nước. Từ những phân tích nêu trên, có thể thấy cần phải đưa ra một khái niệm tổng quát về thị trường bất động sản như sau: thị trường bất động sản là tổng hòa các giao
9 dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Định nghĩa này vừa đơn giản, vừa dễ hiểu, đồng thời nó chứa đựng đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản. Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê thế chấp… trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. Hoạt động của thị trường này tất yếu phải tuân theo quy luật của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia. 1.2.2 Cơ cấu thị trƣờng bất động sản Để nghiên cứu các bộ phận cấu trúc nên thị trường bất động sản và mối quan hệ giữa các bộ phận này, cần phân chia thị trường bất động sản dựa trên một số tiêu thức, mỗi tiêu thức là cách tiếp cận khác nhau đối với thị trường bất động sản. - Căn cứ vào loại hình giao dịch: nếu căn cứ vào các loại hình giao dịch trên thị trường bất động sản, có thể phân chia thị trường bất động sản thành các thị trường sau: + Thị trường mua bán bất động sản: Thị trường mua bán bất động sản là loại hình thị trường hình thành sớm nhất trong các loại hình bất động sản. Xét về lịch sử, thị trường mua bán, trao đổi đất đai xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất, chiếm hữu tư nhân về đất đai. Ngày nay, việc mua bán, trao đổi bất động sản được diễn ra trực tiếp giữa những người có nhu cầu mua bán, trao đổi hoặc thông qua các tổ chức dịch vụ, môi giới, tư vấn về bất động sản. Hoạt động mua bán bất động sản còn do các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cung cấp bất động sản cho các chủ thể trong nền kinh tế. + Thị trường giao dịch bất động sản cho thuê: Thị trường cho thuê bất động sản là thị trường mà người có nhu cầu thuê bất động sản chỉ sử dụng bất động sản trong một thời gian nhất định. Do đó, họ chỉ có nhu cầu thuê bất động sản và việc thuê sẽ mang lại hiệu quả hơn các hình thức khác. Các giao dịch về thuê bất động sản có thể tiến hành trực tiếp giữa người có bất động sản cho thuê hoặc thông qua các tổ chức không