Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến đơn giá căn hộ tại khu Nam Tp. Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:94

Thêm vào BST

Báo xấu

31
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn tập trung nghiên cứu xây dựng mô hình hồi quy để nhận biết được các nhân tố ảnh hưởng đến đơn giá căn hộ tại khu nam Tp.HCM. Đây là một phương pháp mang tính khoa học vào có tính khả thi cao khi áp dụng vào thực tế dự báo sự biến động giá căn hộ ở khu vực nam Tp.HCM nói riêng và thị trường căn hộ thành phố Hồ Ch Minh nói chung trong thời gian tới.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến đơn giá căn hộ tại khu Nam Tp. Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TR N ỌC N TẾ T ÀN P Ố HỒ C Í M N ----------------------------- TR ƠN T ÀN LON P ÂN TÍC C C N ÂN TỐ N ỞN ẾN ƠN C N T KHU NAM TP.HCM LU N V N T CS N TẾ TP. ỒC ÍM N - N M 2017
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TR N ỌC N TẾ T ÀN P Ố HỒ C Í M N ----------------------------- TR ƠN T ÀN LON P ÂN TÍC C C N ÂN TỐ N ỞN ẾN ƠN C N T KHU NAM TP.HCM Chuy n ng nh Q ị (Thạc sĩ đ ề à c cấp) M số : 60340102 LU N V N T CS N TẾ N ỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN ỨC TRÍ TP. ỒC ÍM N - N M 2017
i L CAM OAN Tôi xin cam đoan đây l công trình nghi n cứu của ri ng tôi. Các số liệu, kết quả n u trong Luận văn l trung thực v chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ công trình n o khác. Tôi xin cam đoan r ng các thông tin tr ch d n trong luận văn đ đƣợc n u r nguồn gốc v Tôi xin chân th nh cám n Thầy Nguy n Đức Tr v các nh Chi đ gi p đ tôi thực hiện luận văn n y. Học vi n thực hiện Luận văn T T à L
ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐO N .............................................................................................................. i MỤC LỤC ........................................................................................................................ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................. v DANH MỤC CÁC BẢNG .............................................................................................. vi DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH .....................................vii MỞ ĐẦU .......................................................................................................................... 1 CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI ................................................................................ 2 1.1. Lý do chọn đề t i ............................................................................................... 2 1.2. Mục ti u nghi n cứu.......................................................................................... 3 1.3. Đối tƣợng nghi n cứu ....................................................................................... 3 1.4. Phạm vi nghi n cứu ........................................................................................... 3 1.5. Phƣơng pháp nghi n cứu................................................................................... 3 1.6. Ý nghĩa của nghi n cứu..................................................................................... 4 1.7. Cấu tr c luận văn .............................................................................................. 5 2.1. Khái quát về căn h v chung cƣ...................................................................... 6 2.1.1. Định nghĩa.............................................................................................. 6 2.1.2. Đặc điểm của căn h v chung cƣ ......................................................... 6 2.1.3. Phân hạng nh chung cƣ, căn h chung cƣ ........................................... 9 2.2. Th m định giá bất đ ng sản ............................................................................ 10 2.2.1. Khái niệm th m định giá bất đ ng sản ................................................ 10 2.2.2. Mục đ ch của việc th m định giá bất đ ng sản ................................... 10 2.2.3. Các yếu tố tác đ ng đến giá trị căn h , chung cƣ ............................... 11 2.3. Mô hình Hedonic ............................................................................................ 15
iii 2.3.1. Gi i thiệu mô hình Hedonic ................................................................ 15 2.3.2. Dạng mô hình Hedonic ........................................................................ 15 2.3.3. Các nghi n cứu thực nghiệm có trƣ c................................................. 15 2.4. Mô hình hồi quy.............................................................................................. 16 2.4.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................ 16 2.4.2. Phạm vi áp dụng .................................................................................. 16 2.4.3. Y u cầu của phƣơng pháp hồi quy ...................................................... 16 2.4.4. Quy trình thực hiện .............................................................................. 16 2.4.6. Các giả định của mô hình .................................................................... 17 2.4.7. Đánh giá sự ph hợp của mô hình ....................................................... 17 2.4.8. M t số lƣu ý khi thu thập số liệu. ........................................................ 18 CHƢƠNG 3: QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU................................................................. 20 3.1. Quy trình chọn m u v thu thập d liệu ......................................................... 20 3.1.1. Quy trình chọn m u ............................................................................. 20 3.1.2. Quy trình thu thập số liệu .................................................................... 20 3.2. Gi i thiệu về khu vực nghi n cứu .................................................................. 22 3.3. Các nghi n cứu của các tác giả có trƣ c ........................................................ 23 3.4. Định nghĩa các biến ........................................................................................ 26 3.4.1. Biến phụ thu c ..................................................................................... 26 3.4.2. Biến đ c lập ......................................................................................... 26 3.5. Các giả thuyết áp dụng mô hình ..................................................................... 31 3.6. Mô hình nghi n cứu ........................................................................................ 33 CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................................... 36 4.1. Thống k mô tả ............................................................................................... 36 4.2. Phân t ch kết quả hồi quy ............................................................................... 39 4.2.1. Kết quả hồi quy .................................................................................... 39
iv 4.2.2. Kiểm định hệ số Durbin – Watson ...................................................... 40 4.2.3. Phân t ch ý nghĩa hệ số hồi quy ........................................................... 40 4.3. Kiểm định các giả định trong mô hình hồi quy.............................................. 42 4.3.1 Giả định về phân phối chu n của phần dƣ ..................................................... 42 4.3.2 Kiểm định đa c ng tuyến ................................................................................ 43 4.4. Thảo luận kết quả nghi n cứu......................................................................... 43 5.1. Nhận x t .......................................................................................................... 46 5. . Nhận x t .......................................................................................................... 46 5. .2. Ứng dụng mô hình v o dự đoán giá căn h .................................................. 46 5. .3 Hạn chế v hƣ ng nghi n cứu tiếp theo ......................................................... 47 5.2. Kiến nghị ......................................................................................................... 48 TÀI LIỆU TH M KHẢO ............................................................................................... 0 PHỤ LỤC PHỤ LỤC : BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT Ý KIẾN CHUYÊN GI NGHIÊN CỨU VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢƠNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƢ KHU VỰC N M TP.HCM PHỤ LỤC 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ĐỊNH TÍNH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ KHU VỰC N M SÀI GÒN PHỤ LỤC 3: BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢƠNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƢ KHU VỰC N M TP.HCM PHỤ LỤC 4: DỰ ÁN CĂN HỘ KHẢO SÁT PHỤ LỤC 5: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH MÔ HÌNH HỒI QUY HEDONIC PHỤ LỤC 6: BẢNG TỔNG H P KHẢO SÁT CĂN HỘ CHUNG CƢ KHU VỰC NAM TP.HCM21
v DANH MỤC C C TỪ V ẾT TẮT BĐS Bất đ ng sản OLS Ƣ c lƣợng bình phƣơng nhỏ nhất TP.HCM Th nh phố Hồ Ch Minh
vi DANH MỤC C C B N Bảng 3. : Tóm tắt thông tin các khu căn h .................................................................. 21 Bảng 3.2: Di n giải các biến trong mô hình nghi n cứu............................................... 31 Bảng 4.1: Thống k mô tả các biến nghi n cứu ............................................................ 36 Bảng 4.2: Phân t ch hồi quy đa biến .............................................................................. 39 Bảng 4.3: Bảng tóm tắt mô hình hồi quy ...................................................................... 40 Bảng 4.3: Bảng tóm tắt mô hình hồi quy ...................................................................... 40
vii DANH MỤC C C B ỂU Ồ, Ồ T Ị, SƠ Ồ, ÌN N Hình 3. : Sơ đồ mô hình hồi quy giá căn h chung cƣ ................................................. 34 Hình 4. : Biểu đồ mô tả biến đơn giá căn h chung cƣ ................................................ 37 Hình 4.2: Biểu đồ mô tả biến diện t ch căn h chung cƣ .............................................. 37 Hình 4.3: Biểu đồ mô tả biến khoảng cách từ căn h đến trung tâm Quận 1 ............... 38 Hình 4.4: Biểu đồ tần số của phần dƣ chu n hóa của mô hình .................................. 42
1 MỞ ẦU Nh l l nơi sinh hoạt h ng ng y của m i ngƣ i, m i gia đình v l nơi phục vụ các nhu cầu thiết yếu cho m i con ngƣ i. Nhu cầu về nh ở l m t nhu cầu cơ bản v thiết yếu không thể thiếu đối v i m i ngƣ i, m i gia đình v nhu cầu n y ng y ng y m t tăng đối v i mọi ngƣ i dân. M i ngƣ i đều có m t nhu cầu về nh ở khác nhau, sự lựa chọn nh m phụ hợp v i các hoạt đ ng nhƣ lao đ ng, học tập, vui chơi. Tuy nhi n, đây t i sản có giá trị đặc biệt đối v i con ngƣ i v chiếm t trọng l n trong chi ti u của ngƣ i dân. Trong năm gần đây nền kinh tế th i gi i nói chung v kinh tế Việt Nam nói ri ng đ có sự tăng trƣ ng đáng kể. Việt Nam gia nhập tổ chức thƣơng mại thế gi i WTO đ tạo điều kiện thuận lợi cho nền kinh tế phát triển, các tập đo n kinh tế l n tr n th i gi i đ đ y mạnh đầu tƣ v o Việt Nam, d ng vốn chay mạnh v o Việt Nam, nhu cầu nh ở rất l n trong khi quỹ đất lại hạn chế, đây l vấn đề nhận đƣợc sự quan tâm h ng đầu của mọi tầng l p nhân dân. Thị trƣ ng mua bán nh ở trong nh ng năm gần đây di n ra hết sức sôi đ ng. Do nhu cầu về nh ở ng y c ng tăng cao, đặc biệt l tại các đô thị l n nhƣ H N i v Th nh phố Hồ Ch Minh, thị trƣ ng mua bán bất đ ng sản phát triển mạnh mẽ hơn bao gi hết. Giá bất đ ng sản nói chung v giá căn h nói ri ng tăng hơn so v i các năm gần đây. Dựa tr n nền tảng lý thuyết cũng nhƣ các di n tiến tr n thực tế, ch ng tôi giả định r ng có mối li n hệ gi a t nh chất của bất đ ng sản v i giá của ch ng. Trong khuôn khổ đó, tôi xây dựng đề t i P c c c ố ở đ đ c ạ Tp.HCM” n y để có cái nhìn tổng quát hơn về thị trƣ ng căn h . Hy vọng r ng, nghi n cứu n y sẽ cung cấp nhiều thông tin h u ch cho các nh phát triển bất đ ng sản tại Việt Nam nh m đáp ứng các nhu cầu ng y c ng khắt khe của khách h ng.
2 C ƠN 1: Ớ T ỆU Ề TÀ 1.1. Lý do c ọ đề à Thị trƣ ng bất đ ng sản l m t phần rất quan trọng của nền kinh tế. Đây l m t lĩnh vực khá th vị đƣợc nghi n cứu cả ở cấp vĩ mô l n vi mô. Tr n cấp đ vĩ mô, thị trƣ ng bất đ ng sản có mối li n hệ chặt chẽ v i ch nh sách kinh tế t i khóa, ch nh sách tiền tệ. Xu thế của chu kỳ bất đ ng sản thƣ ng tr ng hợp v i xu thế phát triển kinh tế. Biến đ ng của giá bất đ ng sản có thể đƣợc coi l m t chỉ dấu về chu kỳ kinh tế. Do đó việc điều tra thị trƣ ng bất đ ng sản l m t phần quan trọng trong phân t ch tình hình sức khỏe kinh tế của đất nƣ c. Thị trƣ ng bất đ ng sản có thể đƣợc xem x t trong khuôn khổ phân t ch h nh vi ngƣ i ti u d ng. Mua bất đ ng sản l m t phần đáng kể của chi ti u ti u d ng. Ngo i ra, x t về phƣơng diện đầu tƣ thì bất đ ng sản cũng có thể đƣợc xem nhƣ m t sản ph m để đa dạng hoá danh mục đầu tƣ. Việc tìm ra các biến số dự báo cho sự biến đ ng của giá cả bất đ ng sản sẽ cho ph p nh đầu tƣ tr liệu các di n tiến trong tƣơng lai v có chiến lƣợc kinh doanh ph hợp. Theo các chuy n gia địa ốc, Nam Tp.HCM l m t trong nh ng khu vực phát triển đô thị năng đ ng nhất TP. Hồ Ch Minh, v i hệ thống hạ tầng giao thông v hạ tầng x h i ng y c ng ho n thiện. Các chủ đầu tƣ đ chạy đua chiếm lĩnh thị trƣ ng n y, d n đến b ng nổ nguồn cung căn h . Cạnh tranh gi a các dự án cũng vì thế khốc liệt hơn. Do thị trƣ ng căn h khu Nam Tp.HCM cạnh tranh khốc liệt n n các chủ đầu tƣ ng y c ng chăm ch t dự án kỹ lƣ ng hơn, đƣa ra nh ng thiết kế, tiện ch v ch nh sách bán h ng hấp d n. Giá căn h đƣợc xem l m t trong nh ng yếu tố cạnh tranh quan trọng gi p căn h trở n n thu h t khách h ng.
3 1.2. Mục ê ê cứ Từ các nhận định tr n, đề t i n y đƣợc xây dựng nh m tìm ra mối li n hệ gi a giá cả bất đ ng sản v i các tham số ti n liệu đƣợc nhƣ t nh chất của công trình bất đ ng sản v các thị hiếu của khách h ng. Cụ thể, mục ti u của đề án bao gồm: - Nhận dạng mối li n hệ gi a các yếu tố về t nh chất công trình bất đ ng sản v thị hiếu của khách h ng đối v i các biến thi n về đơn giá căn h tại khu nam Tp.HCM. - Đo lƣ ng mức đ ảnh hƣởng của các nhân tố đó l n giá căn h tại Khu nam Tp.HCM. - Xây dựng mô hình lƣợng hoá các nhân tố ảnh hƣởng đến giá căn h tại khu nam Tp.HCM. 1.3. ố ợ ê cứ Đề t i tập trung nghi n cứu về đơn giá căn h tại khu nam Tp.HCM, trong đó d liệu của 15 dự án căn h ở các quận 4, quận 7, quận 8 v quận Nh B l m đại diện cho m u phân t ch. Đồng th i tập trung nghi n cứu v ứng dụng mô hình hồi quy để đo lƣ ng mức đ ảnh hƣởng của từng nhân tố l n giá căn h cũng nhƣ vận dụng mô hình n y để dự báo giá căn h ở khu vực n y trong th i gian t i. 1.4. P ạ vi ê cứ - Đề t i s dụng d liệu đƣợc thu thập v kết hợp v i khảo sát thực tế của các căn h chung cƣ từ các giao dịch th nh công tr n thi trƣ ng ở các phân kh c giá khác nhau. - Số m u dự kiến hơn 203 m u căn h tr n địa b n khu nam Tp.HCM, bao gồm quận 4, quận 7, quận 8, quận Nh B . D liệu đƣợc thu thập từ tháng 2 6 đến tháng năm 2 7. 1.5. P p p ê cứ - Phƣơng pháp thu thập, thống k số liệu điều tra đơn giá căn h đ v đang giao dịch th nh công tại các căn h chung cƣ tr n địa b n các quận 4, quận 7, quận 8 v quận Nh B .
4 - Nguồn thu thập số liệu:  D liệu sơ cấp: Phỏng các chuyển gia bất đ ng sản tại khu nam Tp.HCM, lập bảng câu hỏi v khảo sát thực tế.  D liệu thứ cấp: Báo cáo của Hiệp h i BĐS Việt Nam, Hiệp h i BĐS Tp.HCM, Cục thống k , B kế hoạch Đầu tƣ, từ sách báo, tạp ch , luận văn, Internet… li n quan đến n i dung nghi n cứu. - Phƣơng pháp định lƣợng b ng mô hình hồi quy thể hiện mối quan hệ gi a các biến đ c lập v biến phụ thu c, từ đó xác định các nhân tố ảnh hƣởng đến đơn giá căn h tại khu nam Tp.HCM. - X lý số liệu b ng phần mềm thống k SPSS 20.0. - Kiểm định sự ph hợp của mô hình. 1.6. Ý ĩ củ ê cứ - Luận văn tập trung nghi n cứu xây dựng mô hình hồi quy để nhận biết đƣợc các nhân tố ảnh hƣởng đến đơn giá căn h tại khu nam Tp.HCM. Đây l m t phƣơng pháp mang t nh khoa học v có t nh khả thi cao khi áp dụng v o thực tế dự báo sự biến đ ng giá căn h ở khu vực nam Tp.HCM nói ri ng v thị trƣ ng căn h th nh phố Hồ Ch Minh nói chung trong th i gian t i. - Luận văn góp phần l m cho ngƣ i đọc hiểu đƣợc các mối tƣơng quan gi a các biến dự báo v i sự biến thi n của giá bất đ ng sản để có cách tiếp cận m i trong việc định giá căn h nói ri ng v bất đ ng sản nói chung, nh m tiết kiệm đƣợc th i gian v chi ph . - Luận văn thể hiện mối quan hệ gi a biến phụ thu c giá căn h v i các biến đ c lập khác, v mức đ tác đ ng của các yếu tố đến giá căn h . Điều n y gi p cho ngƣ i mua, các nh đầu tƣ bất đ ng sản có cái nhìn tổng quát hơn về thị trƣ ng n y v gi p chủ đầu tƣ phát triển dự án biết đƣợc yếu tố n o ảnh hƣởng mạnh đến giá để cho chiến lƣợc kinh doanh ph hợp v i nh ng đ i hỏi ng y c ng cao của thi trƣ ng ng y c ng cạnh tranh khốc liệt.
5 1.7. Cấ úc l ậ v Ngo i phần mở đầu, mục lục, danh mục các ch viết tắt, danh mục các hình v bảng, kết luận, t i liệu tham khảo v phụ lục; luận văn đƣợc bố cục theo 5 chƣơng nhƣ sau: C ƠN 1 Ớ T ỆU Ề TÀ C ƠN 2 CƠ SỞ LÝ T U ẾT C ƠN 3 QU TRÌN N N CỨU C ƠN 4 ẾT QU N N CỨU C ƠN 5 N N XÉT VÀ ẾN N Ị
6 C ƠN 2 CƠ SỞ LÝ T U ẾT 2.1. về c và c c 2.1.1. ị ĩ Căn h đƣợc hiểu l phần thu c sở h u của cá nhân hay tổ chức v căn h đó l m t phần trong m t công trình l n hơn gắn liền v i căn h đó, gọi l chung cƣ. Theo Luật Nh ở 2 5, điều 7 có qui định: 1. Nh chung cƣ l nh có từ 2 tầng trở l n, có lối đi, cầu thang v hệ thống công trình hạ tầng s dụng chung cho nhiều h gia đình, cá nhân. Nh chung cƣ có phần sở h u ri ng của từng h gia đình, cá nhân căn h v phần sở h u chung của tất cả các h gia đình, cá nhân s dụng nh chung cƣ. 2. Phần sở h u ri ng trong chung cƣ bao gồm: - Phần diện t ch b n trong căn h , bao gồm diện t ch ban công, gắn liền v i căn h đó. - Phần diện t ch khác trong chung cƣ đƣợc công nhận l sở h u ri ng theo quy định của pháp luật. - Hệ thống thiết bị kỹ thuật s dụng ri ng gắn liền v i căn h , phần diện t ch thu c sở h u ri ng. 3. Phần sở h u chung trong nh chung cƣ bao gồm: - Phần diện t ch nh c n lại của nh chung cƣ ngo i phần diện t ch thu c sở h u ri ng quy định tại khoản 2 điều n y. - Không gian v hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật d ng chung trong nh chung cƣ... - Hệ thống hạ tầng kỹ thuật b n ngo i nhƣng đƣợc kết nối v i chung cƣ đó. 2.1.2. ặc đ ể củ c và c c Do đặc t nh l t i sản có giá trị nhƣng ngƣ i sở h u lại bị hạn chế quyền sở h u so v i các chủ sở h u t i sản khác n n nh chung cƣ v căn h ngo i nh ng đặc điểm chung của nh ở nói chung, ch ng c n mang nh ng đặc điểm ri ng biệt nhƣ:  Có nhiều ngƣ i s dụng n n việc sở h u trong nh chung cƣ cũng đƣợc chia l m 2 loại:
7 o Sở h u chung c ng đồng trong căn h chung cƣ. o Sở h u ri ng.  Việc mua nh có thể không gắn v i việc chuyển nhƣợng quyền s dụng đất vì đất xây dựng do chủ đầu tƣ thu hoặc đƣợc giao.  Việc quản lý nh chung cƣ do Ban quản trị nh chung cƣ v doanh nghiệp quản lý, vận h nh nh chung cƣ đảm nhận v chủ sở h u phải n p các ph dịch vụ. V ệc ạ c ề sở củ c ủ sở c c c Chủ căn h không nh ng phải tuân theo các quy định về quyền hạn v nghĩa vụ trong sở h u chung, m c n bị hạn chế quyền bởi các quy định về quyền s dụng v quyền định đoạt đối v i căn h thu c sở h u của mình nhƣ:  Không đƣợc thay đổi kết cấu phần sở h u ri ng hoặc phần s dụng ri ng.  Không đƣợc s dụng vật liệu m u sắc tr n mặt ngo i căn h chung cƣ. ạ đ c cấp c c ệ c c c c c Tiện ch của căn h hay Nh chung cƣ) l cụm từ xuất hiện sau khi các Dự án Chung cƣ bắt đầu xuất hiện. Để thu h t đƣợc các khách h ng lựa chọn Chung cƣ của mình, các chủ đầu tƣ sẽ trang bị cho khu chung cƣ các tiện ch cao cấp ngo i nh ng tiện ch tối thiểu. Giá trị tiện ch của m t khu chung cƣ đƣợc thể hiện qua các yếu tố nhƣ:  Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật.  Nơi để xe.  Hệ thống an to n v an ninh.  Các công trình tiện ch công c ng gồm: nh sinh hoạt c ng đ ng, nh tập thể thao, sân chơi tr em...  Các công trình dịch vụ ở khu chung cƣ cao cấp nhƣ: dịch vụ ăn uống, mua sắm, vui chơi giải tr v các dịch vụ kinh doanh khác. Các tiện ch của Chung cƣ thƣ ng đƣợc các chủ sở h u s dụng để quảng cáo về nh chung cƣ nhƣng t chủ đầu tƣ cho các tiện ch n y v o Hợp đồng mua bán nh chung cƣ, nếu có, sẽ chỉ để ở mức tối thiểu theo các quy định chung của luật về
8 khu để xe hoặc các quy định về phần sở h u chung. Do không đƣợc đƣa v o Hợp đồng, luật lại không có quy định cụ thể hay chế t i về việc các tiện ch bị s dụng sai mục đ ch hay bị lấn chiếm, chất lƣợng hoạt đ ng cung cấp tiện ch k m n n trƣ ng hợp tiện ch của nh chung cƣ bị lạm dụng l nơi kinh doanh, nơi để vật liệu sinh hoạt...các hoạt đ ng cung cấp tiện ch bị tăng ph hay giảm chất lƣợng đang di n ra rất phổ biến, gây bức x c trong dƣ luận. B ,s c và c àc c Điều 5 của Nghị định 7 2 NĐ-CP quy định kinh ph bảo trì phần sở h u chung của nh chung cƣ l 2%, khoản ph n y đƣợc thu v g i v o ngân h ng thƣơng mại do Ban quản trị nh chung cƣ quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở h u chung theo quy định về quản lý s dụng nh chung cƣ. Đối v i trƣ ng hợp chủ đầu tƣ ký hợp đồng bán căn h trƣ c ng y Luật Nh ở có hiệu lực thi h nh m chủ đầu tƣ chƣa thu 2% tiền bán thì các chủ sở h u căn h chung cƣ có trách nhiệm đóng góp khoản kinh ph để bảo trì phần sở h u chung. Kinh ph đóng góp chỉ đƣợc thu khi phát sinh công tác bảo trì v đƣợc xác định đối v i từng công việc bảo trì cụ thể. Q lý àc c c ủ sở c v B ị àc c : Tại khoản 2 Điều 2 Quy chế ban h nh k m theo QĐ số 8 2 8 QĐ-BXD, quy định trách nhiệm v quyền hạn của Ban quản trị (BQT) nh chung cƣ. V i quy định n y, BQT nh chung cƣ có quyền hạn r ng, theo đó cũng nảy sinh ra nhiều tranh chấp nhƣ:  Việc định kỳ lấy ý kiến chƣa đƣợc thực hiện hoặc có thực hiện nhƣng chỉ l thủ tục cho có.  Việc ủy quyền cho doanh nghiệp quản lý khiến ph dịch vụ tăng cao, chất lƣợng dịch vụ tồi hoặc không tƣơng xứng v i ph dịch vụ.  Việc quản lý chất lƣợng dịch vụ k m… Các tranh chấp n y thƣ ng l do mức ph chƣa hợp lý hoặc dịch vụ chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu. Các ph gây tranh chấp chủ yếu l ph quản lý vận h nh v bảo trì chung cƣ. Về nguồn đóng góp, các khoản ph quản lý vận h nh nh chung cƣ sẽ đƣợc xác định v đóng theo định kỳ bởi các chủ sở h u hoặc s dụng các diện t ch ri ng
9 trong nh chung cƣ tr n cơ sở t nh đ ng, t nh đủ các chi ph , m t phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý, vận h nh nh chung cƣ hoạt đ ng bình thƣ ng. Khoản ph quản lý vận h nh n y theo đó có thể biến đ ng, tăng hay giảm theo từng th i kỳ căn cứ v o mức ti u hao các dịch vụ ti u thụ, ph dịch vụ thu đơn vị quản lý vận h nh … Trong khi đó, ph bảo trì l khoản ph cố định đƣợc xác định b ng 2% giá trị hợp đồng chƣa bao gồm thuế giá trị gia tăng. Trƣ ng hợp kinh ph bảo trì n y không đủ để thực hiện bảo trì phần sở h u chung thì các chủ sở h u nh chung cƣ có trách nhiệm đóng góp th m kinh ph tƣơng ứng v i phần diện t ch thu c sở h u ri ng của từng chủ sở h u. 2.1.3. P ạ àc c ,c c c C c c ạ 1 Không nhỏ hơn 7 m2 Theo thông tƣ số 4 2 8 TT-BXD ng y 2 6 2 8 của B xây dựng, chung cƣ hạng đƣợc gọi l chung cƣ cao cấp đƣợc quy định l hạng có chất lƣợng s dụng cao nhất; đảm bảo y u cầu về quy hoạch, kiến tr c, hạ tầng x h i; chất lƣợng ho n thiện, trang thiết bị v điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý s dụng đạt mức đ ho n hảo . Vị phải có hệ thống giao thông b n ngo i nh đảm bảo các loại phƣơng tiện giao thông đƣ ng b đều đƣợc tiếp cận t i sảnh ch nh của công trình. Cảnh quan có sân vƣ n, thảm cỏ, cây xanh, đƣ ng dạo thiết kế đẹp. Không gian xung quanh thoáng mát, r ng r i thoải mái. T úc cơ cấu của căn h bao gồm: ph ng khách, ph ng ngủ, khu vực bếp, ph ng ăn, ph ng vệ sinh v các ph ng khác. Diện t ch phải phụ thu c v o quy mô thiết kế, nhƣng không đƣợc nhỏ hơn 7 m2, diện t ch ph ng ngủ ch nh phải l n hơn 2 m2. Vật liệu, vật tƣ d ng để xây dựng v ho n thiện, các trang thiết bị gắn v i nh đƣợc s dụng các loại vật tƣ, vật liệu có chất lƣợng cao tại th i điểm xây dựng. C c c ạ 2 Không nhỏ hơn 6 m2 Tƣơng tự chung cƣ cao cấp, nh chung cƣ hạng 2 đƣợc B xây dựng quy định l chung cƣ có chất lƣợng s dụng cao, chất lƣợng ho n thiện, trang thiết bị v điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý s dụng đạt mức đ tƣơng đối ho n hảo. Diện t ch của căn h phụ thu c v o thiết kế nhƣng không đƣợc nhỏ hơn 6 m2, diện t ch
10 ph ng ngủ ch nh phải l n hơn 5m2. 2.2. T đị ấ đ s 2.2.1. ệ đị ấ đ s Theo Luật Kinh doanh Bất đ ng sản 2 5 , định giá bất đ ng sản l hoạt đ ng tƣ vấn, xác định giá của m t bất đ ng sản cụ thể tại m t th i điểm xác định Mục 9, Điều 4 . Các tác giả Nguy n Văn Thọ, Phạm Huỳnh Nhung v Trần Công Luận 2 8 định nghĩa: “Th m định giá bất đ ng sản l ƣ c t nh về giá trị của các quyền sở h u bất đ ng sản cụ thể b ng hình thức tiền tệ cho m t mục đ ch đ đƣợc xác định r trong nh ng điều kiện của m t thị trƣ ng nhất định v i nh ng phƣơng pháp ph hợp”. Theo Nguy n Thế Phƣợng 2 , th m định giá không chỉ l ƣ c t nh giá trị của t i sản, giá trị đó có thể l giá trị thị trƣ ng hoặc không phải l giá trị thị trƣ ng t y theo mục đ ch của th m định giá hoặc điều kiện cụ thể của thị trƣ ng. Nhƣ vậy, có thể hiểu m t cách tổng quát, th m định giá bất đ ng sản l m t khoa học ƣ c t nh giá trị bất đ ng sản theo thị trƣ ng tại m t th i điểm xác định phục vụ cho m t mục đ ch đ đƣợc xác định trƣ c. 2.2.2. Mục đ c củ v ệc đị ấ đ s Mục đ ch th m định giá t i sản có thể phân th nh rất nhiều loại, nhƣ: mục đ ch bảo to n t i sản, mua sắm t i sản, chuyển đổi quyền sở h u t i sản, thế chấp, t nh thuế, thanh lý t i sản... - Bảo to n t i sản: Th m định giá t i sản phục vụ cho khấu hao t i sản; Bảo hiểm t i sản, bồi thƣ ng v đánh giá t i sản. - Mua bán t i sản. - Biến đ ng chủ quyền t i sản của doanh nghiệp. - Chuyển nhƣợng bất đ ng sản. - Bồi thƣ ng. - Thế chấp: Ngân h ng đ i hỏi doanh nghiệp phải có t i sản, đặc biệt l bất đ ng sản l vật thế chấp. Giá trị vật thế chấp phải th ch ứng v i giá trị thị trƣ ng của t i sản tại th i điểm thế chấp v i mục đ ch l để bảo đảm sự an to n cho ngân h ng. Thực tế an to n không thể không quyết định bởi t nh chu n xác của việc th m định giá bất đ ng sản thế chấp. Vì thế cần phải có chuy n gia chuy n nghiệp th m định
11 giá. - Xác định giá trị t i sản để cổ phần hoá: Doanh nghiệp phát h nh cổ phiếu l m t loại quy trình tập trung thị trƣ ng tƣ bản, cho n n doanh nghiệp l ngƣ i phát h nh cổ phiếu phải t nh toán giá th nh. Ngƣ i nhận mua l ngƣ i chủ quyền của cổ phiếu cần phải tận mắt nhìn thấy năng lực của Công ty v hiệu suất thu lợi của cổ phiếu. - Hạch toán kế toán: Thuế khóa quốc gia đối v i t i sản v t i nguy n bao gồm thuế đất, thuế nh , thuế di sản, thuế tặng ph m... l lấy bản thân l m đối tƣợng, các loại thuế đó đƣợc vận dụng đ ng theo trình đ nhất định của các quốc gia. M t số quốc gia lấy giá cả thị trƣ ng hiện h nh l m cơ sở để t nh thuế. Do đó cần phải tiến h nh th m định giá n p thuế. Vì vậy cần có nh ng ngƣ i chuy n môn t nh thuế v cơ quan định thuế. - Nghiệp vụ thanh toán: Doanh nghiệp tiến h nh thanh quyết toán v thanh toán t i sản, tách hoặc nhập; nh ng ngƣ i có quyền lợi h u quan đ i hỏi lấy tiền đề b , cho n n đối v i t i sản cũng cần tiến h nh bán hoặc hóa giá hoặc biến đổi. Nhƣ thế cần các nh chuy n môn th m định giá đƣa ra nh ng kết luận th m định giá để thanh toán hiện h nh của doanh nghiệp l m căn cứ cho việc x lý các t i sản hiện có. - Phục vụ tƣ vấn: Việc trình b y các đặc t nh th m định giá ở tr n đều có thể coi nhƣ các lĩnh vựa đặc th của phục vụ tƣ vấn. Phục vụ tƣ vấn không có nghĩa l trực tiếp phục vụ tiến h nh các nghiệp vụ t i sản nhƣ n u ở tr n m l tiến h nh nghiệp vụ th m định giá t i sản đ phát sinh hoặc sẽ phát sinh m phục vụ tƣ vấn cho chủ doanh nghiệp, chủ nợ hay ngƣ i kinh doanh. 2.2.3. C c ố cđ đ ịc ,c c Giá cả BĐS tuỳ thu c m t phần l n v o quan hệ cung-cầu tr n thị trƣ ng. Khi cầu l n hơn cung, giá BĐS thƣ ng bị đ y cao l n; ngƣợc lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hƣ ng giảm xuống. Tuy nhi n, giá cả c n phụ thu c v o nhiều yếu tố khác nhƣ nh ng yếu tố xuất phát từ nh ng khuyết tật của thị trƣ ng nhƣ “đ c quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không l nh mạnh”... có nh ng yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nh nƣ c nhƣ đầu tƣ của Nh nƣ c v o việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cƣ đƣ ng giao thông, cấp v thoát nƣ c, cấp điện... , tăng hoặc mi n giảm