Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phát triển tín dụng bất động sản tại chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:146

Thêm vào BST

Báo xấu

12
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài tập trung phân tích trực trạng và tìm hiểu nguyên nhân hạn chế việc phát triển tín dụng bất động sản tại chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển TP.Hồ Chí Minh từ đó đưa ra những giải pháp cụ thể để phát triển hơn nữa loại hình tín dụng này nhằm góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của Chi Nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển TP.Hồ Chí Minh trong tiến trình hội nhập.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phát triển tín dụng bất động sản tại chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ---- K --- CAO VĂN ANH PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN TP.HCM Chuyên ngành: Kinh tế tài chính – Ngân hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS TRẦM THỊ XUÂN HƯƠNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – 2010
LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện luận văn, tôi đã nhận được sự giúp đỡ và cộng tác của các tập thể và cá nhân. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu Trường Đại học kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, các Thầy, Cô giáo và các học viên lớp cao học Ngân hàng Đêm 2 – Khoá 17 - Trường Đại học kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh đã tạo mọi điều kiện thuận lợi, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn này. Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc nhất đến GSTS. Trầm Thị Xuân Hương - Người trực tiếp hướng dẫn đã tận tình chu đáo giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám đốc và các Phòng ban của Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển TP. Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện thuận lợi, nhiệt tình cộng tác giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này. Một lần nữa xin chân thành cảm ơn! TP.Hồ Chí Minh, tháng 10 năm 2010 Tác giả luận văn Cao Văn Anh
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ASEAN Hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á ATM Máy rút tiền tự động BIDV HCMC Ngân hàng Đầu tư & Phát triển VN – CN TPHCM BIDV HO Ngân hàng Đầu tư & Phát triển VN Hội sở chính BIDV Ngân hàng Đầu tư & Phát triển VN BIS Ngân hàng Thanh toán quốc tế BĐS Bất động sản BTA Hiệp định Thương mại song phương Việt Nam - Hoa Kỳ CAMEL An toàn vốn, chất lượng tài sản, quản trị, lợi tức và tính thanh khoản CAR Tỷ lệ an toàn vốn Chi Nhánh Ngân hàng Đầu tư & Phát triển VN – CN TPHCM CPH Cổ phần hoá CSVC Cơ sở vật chất DAĐT Dự án đầu tư DNNN Doanh nghiệp Nhà nước DNNVV Doanh nghiệp Nhỏ và Vừa DNNQD Doanh nghiệp ngoài quốc doanh DPRR Dự phòng rủi ro DVNH Dịch vụ ngân hàng ĐVT Đơn vị tính EU Liên minh Châu Âu EUR Đồng Euro FED Cục dự trữ liên bang Mỹ GDP Tổng sản phẩm quốc nội HĐV Huy động vốn IMF Quỹ Tiền tệ Quốc tế KCN Khu công nghiệp KDNT Kinh doanh ngoại tệ KHNN Kế hoạch nhà nước
NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTW Ngân hàng Trung ương NHTM Ngân hàng thương mại NHTMCP Ngân hàng thương mại cổ phần NXB Nhà xuất bản ODA Official development assistance - Quỹ hỗ trợ phát triển chính thức QSD Quyền sử dụng QHKH Quan hệ khách hàng TCKT Tổ chức kinh tế TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh TNHH Trách nhiệm hữu hạn TTBĐS Thị trường bất động sản TSĐB Tài sản đảm bảo TTCK Thị trường chúng khoán TTTC Thị trường tài chính USD Đô la Mỹ SWOT Điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức SMEs Các doanh nghiệp nhỏ và vừa VCSH Vốn chủ sở hữu VPĐD Văn phòng đại diện WTO Tổ chức Thương mại thế giới
DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Tình hình nguồn vốn và sử dụng nguồn vốn của BIDV HCMC (2007-2009).........35 Bảng 2.2: Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV HCMC (2007 – 2009)............................38 Bảng 2.3: Chỉ tiêu đánh giá kết quả kinh doanh của BIDV HCMC (2007-2009)....................39 Bảng 2.4: Tình hình hoạt động tín dụng của BIDV HCMC (2007 – 2009) .............................42 Bảng 2.5: Dư nợ tín dụng xét theo thời hạn cho vay tại BIDVHCMC(2007-2009) ................43 Bảng 2.6: Dư nợ tín dụng xét theo loại tiền cho vay tại BIDVHCMC (2007-2009) ...............44 Bảng 2.7: Tình hình nợ quá hạn của BIDV HCMC (2007 – 2009)..........................................45 Bảng 2.8: Dư nợ tín dụng BĐS/Tổng dư nợ tín dụng tại BIDV HCMC (2007-2009) ............47 Bảng 2.9: Dư nợ tín dụng BĐS / Cơ cấu tín dụng theo ngành (2007-2009) ...........................48 Bảng 2.10: Dư nợ tín dụng BĐS phân theo thời gian cho vay tại BIDV HCMC.....................49 Bảng 2.11: Phân theo nhu cầu vốn vay (2007-2009) ...............................................................49 Bảng 2.12: Tài sản đảm bảo trong tín dụng bất động sản tại BIDV HCMC ............................52 Bảng 2.13: Một số quy định khác trong tín dụng bất động sản tại BIDVHCMC ....................53 Bảng 2.14: Cơ cấu huy động vốn tại BIDVHCMC xét theo tời gian (2007-2009) ..................54 Bảng 3.1: Tỷ lệ chấp thuận theo tính pháp lý và theo khả năng phát mại ................................86 Bảng 3.2: Tổng hợp chính sách khách hàng cụ thể theo nhóm ..............................................102 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1 Biểu đồ biểu diễn cơ cấu tín dụng theo thời hạn tại BIDV HCMC ......................43 Biểu đồ 2.2: Biểu đồ biểu diễn cơ cấu dư nợ theo loại tiền tệ .................................................45 Biểu đồ 2.3: Biểu đồ biểu diễn HĐV so với dư nợ tín dụng từ 2005 - 2009 ............................46 Biểu đồ 2.4: Biểu đồ biểu diễn cơ cấu dư nợ bất động sản sơ với tổng dư nợ tín dụng và HĐV từ 2007 - 2009 ..........................................................................................................................47
MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................................................1 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT...............................................................................................2 MỤC LỤC..........................................................................................................................................5 PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................................................ I 1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................................... i 2. Mục đích nghiên cứu của đề tài ............................................................................................. ii 3. Đối tượng nghiên cứu của đề tài: ........................................................................................... ii 4. Phạm vi nghiên cứu:............................................................................................................... ii 5. Phương pháp nghiên cứu:...................................................................................................... iii 6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu............................................................ iii 7. Kết cấu của luận văn ............................................................................................................. iv PHẦN NỘI DUNG CHÍNH..............................................................................................................1 CHƢƠNG 1 .......................................................................................................................................1 TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI .................................................................................................................................1 1.1 Những vấn đề cơ bản về tín dụng bất động sản. .................................................................1 1.1.1 Bất động sản. ...............................................................................................................1 1.1.2 Đặc điểm của tín dụng bất động sản. ..........................................................................6 1.1.3 Các loại hình tín dụng bất động sản ............................................................................7 1.1.4 Nguyên tắc tín dụng bất động sản. ..............................................................................7 1.1.5 Các nguyên nhân rủi ro đối với tín dụng bất động sản. ...............................................8 1.2 Phát triển tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại. .......................................10 1.3 Thị trường bất động sản trong mối quan hệ với phát triển tín dụng bất động sản tại các NHTM. .........................................................................................................................................17 1.3.1 Các đặc điểm của thị trường bất động sản ................................................................18 1.3.2 Vai trò của thị trường bất động sản ...........................................................................20 1.3.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản .................................................21 1.4 Bài học kinh nghiệm về phát triển tín dụng bất động sản từ cuộc khủng hoảng tín dụng tại Mỹ năm 2007-2008.......................................................................................................................23
1.4.1 Cuộc khủng hoảng nhà đất, tín dụng tại Mỹ năm 2007 – 2008. ...............................23 1.4.2 Bài học cho các Ngân hàng thương mại ở Việt Nam ................................................29 Kết luận Chương 1:.......................................................................................................................32 CHƢƠNG 2 .....................................................................................................................................33 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ........................................33 2.1 Giới thiệu về Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển TP HCM. ................................33 2.1.1 Giới thiệu chung về BIDV HCMC............................................................................33 2.1.2 Cơ cấu tổ chức của Chi nhánh Ngân hàng đầu tư và Phát triển TP HCM ................34 2.2 Đánh giá về quy mô huy động vốn tại BIDV HCMC. ......................................................40 2.3 Đánh giá về tín dụng, cơ cấu tín dụng và chất lượng tín dụng tại BIDV HCMC. ............40 2.4 Thực trạng phát triển tín dụng bất động sản tại Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển TP HCM. ......................................................................................................................................46 2.4.1 Tín dụng bất động sản tại BIDV HCMC...................................................................46 2.4.2 Nguồn vốn cho phát triển tín dụng bất động sản tại BIDV HCMC. .........................53 2.4.3 Những rủi ro tiềm tàng trong quá trình phát triển tín dụng bất động sản tại BIDV HCMC 55 2.4.4 Các nhân tố ảnh hướng đến quá trình phát triển tín dụng bất động sản tại Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và phát triển TP HCM ................................................................................59 2.4.1 Nhân tố pháp lý. ........................................................................................................59 2.4.2 Nhân tố kinh tế - xã hội. ............................................................................................61 2.4.3 Chính sách cấp tín dụng và tài sản đảm bảo. ............................................................63 2.4.4 Tính đa dạng của sản phẩm tín dụng bất động sản tại BIDV HCMC .......................65 2.4.5 Các chủ thể tham gia trên thị trường tín dụng bất động sản......................................65 2.5 Khả năng phát triển tín dụng bất động sản tại Chi nhánh .................................................67 2.6 Thành tựu, hạn chế và những nguyên nhân hạn chế đối với phát triển tín dụng BĐS tại Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển TP HCM...................................................................70 2.6.1 Những mặt đạt được. .................................................................................................70 2.6.2 Những mặt hạn chế tại BIDV HCMC. ......................................................................73 2.6.3 Nguyên nhân của những hạn chế. .............................................................................75
Kết luận Chương 2:.......................................................................................................................77 CHƢƠNG 3 .....................................................................................................................................79 GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN ỔN ĐỊNH TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ............................79 3.1 Định hướng phát triển tín dụng và phát triển tín dụng bất động sản tại BIDV HCMC trong thời gian tới. ........................................................................................................................79 3.2 Phát triển tín dụng bất động sản là vấn đề tất yếu của BIDV HCMC ...............................81 3.3 Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản tại BIDV HCMC ...........................................82 3.3.1 Xây chiến lược trong hoạt động cho vay bất động sản .............................................82 3.3.2 Xây dựng khách hàng chiến lược của riêng mình. ....................................................83 3.3.3 Nâng cao năng lực tài chính của Chi Nhánh. ............................................................84 3.3.4 Phát triển sản phẩm tín dụng bất động sản mới ........................................................87 3.3.5 Tạo lập và hoàn thiện hệ thống thông tin thị trường. ................................................91 3.3.6 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực nắm bắt về pháp luật về bất động sản. ...........92 3.3.7 Xây dựng chính sách giá hợp lý. ...............................................................................93 3.3.8 Nâng cao năng lực cạnh tranh trong hoạt động tín dụng bất động sản. ....................95 3.3.9 Xây dựng chính sách quản lý rủi ro tín dụng. ...........................................................95 3.3.10 Nhóm giải pháp hỗ trợ phát triển tín dụng bất động sản ...........................................96 3.4 Giải pháp đối với Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam ...........................................98 3.4.1 Xây dựng chính sách khách hàng ..............................................................................98 3.4.2 Nâng cao chất lượng hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ của BIDV. ........................99 3.4.3 Xây dựng chính sách tài sản đảm bảo khoản vay....................................................100 3.4.4 Xây dựng quy trình thẩm định, quản lý tín dụng chặt chẽ và hiệu quả. ..................103 3.4.5 Thành lập trung tâm định giá, định giá bất động sản tại TP.HCM. ........................104 3.4.6 Thành lập công ty chuyên kinh doanh BĐS, địa ốc; Công ty tín thác BIDV. .........104 3.5 Giải pháp đối với Ngân hàng Nhà nước, Chính Phủ. ......................................................105 3.5.1 Nhóm giải pháp cho Ngân hàng nhà nước. .............................................................105 3.5.2 Nhóm giải pháp cho Chính phủ...............................................................................106 3.6 Giải pháp đối với khách hàng .........................................................................................108
3.6.1 Đối với khách hàng doanh nghiệp ...........................................................................108 3.6.2 Đối với khách hàng cá nhân ....................................................................................109 Kết luận Chương 3:.....................................................................................................................109 PHẦN KẾT LUẬN.....................................................................................................................110
i PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Phát triển tín dụng bất động sản đã và đang được nhiều ngân hàng thương mại (NHTM) quan tâm và được xem như một trong những xu hướng lựa chọn đầu tư lâu dài nếu như các ngân hàng muốn tiếp tục giữ vững và mở rộng thị phần trong tương lai. Thực tế cho thấy, ngân hàng nào nắm bắt được cơ hội trong việc mở rộng tín dụng bất động sản đến đông đảo đối tượng khách hàng là các cá nhân, các hộ gia đình và các doanh nghiệp, các dự án hiệu quả sẽ dễ dàng chiếm lĩnh thị trường. Hoạt động kinh doanh tín dụng bất động sản, các ngân hàng không chỉ có thị trường rộng lớn hơn mà hiệu quả kinh tế mang lại cũng cao hơn nhờ sản phẩm được cung cấp với khối lượng lớn, doanh thu cao, phân tán được rủi ro kinh doanh đồng thời mang lại cho ngân hàng khả năng phát triển liên tục nhờ đổi mới và đa dạng hóa sản phẩm tín dụng của mình. Việt Nam được đánh giá là thị trường mà tín dụng bất động sản còn rất nhiều tiềm năng phát triển. Yếu tố quyết định đảm bảo cho sự tăng trưởng không ngừng của thị trường bất động sản tại các nước có nền kinh tế mới nổi như Việt Nam chính là sự tăng trưởng liên tục của nền kinh tế, cùng với đó là sự cải thiện môi trường luật pháp, trình độ dân trí và cơ cấu dân số trẻ. Từ năm 2000 cho đến nay, Việt Nam luôn đạt tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, kinh tế vĩ mô duy trì ổn định, đời sống vật chất tinh thần người dân không ngừng được cải thiện, nhờ đó môi trường hoạt động ngân hàng ngày càng thuận lợi và hấp dẫn, nhu cầu về số lượng và chất lượng tín dụng ngân hàng ngày càng tăng. Với mục tiêu trở thành một ngân hàng vững mạnh với mục tiêu chất lượng, tăng trưởng bền vững, hiệu quả và an toàn, có quy mô tầm cỡ trong khu vực, BIDV HCM phải thực hiện đa dạng hóa lĩnh vực kinh doanh và mở rộng nhóm khách hàng mục tiêu của mình. Xuất phát từ yêu cầu trên, tôi chọn đề tài: “Phát triển tín dụng bất động sản tại Chi Nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh” với hy vọng được đóng góp một phần nhỏ vào sự phát triển chung của BIDV HCM, góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của BIDV HCM trong tình hình mới.
ii 2. Mục đích nghiên cứu của đề tài Đề tài tập trung phân tích trực trạng và tìm hiểu nguyên nhân hạn chế việc phát triển tín dụng bất động sản tại Chi Nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển TP.Hồ Chí Minh từ đó đưa ra những giải pháp cụ thể để phát triển hơn nữa loại hình tín dụng này nhằm góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của Chi Nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển TP.Hồ Chí Minh trong tiến trình hội nhập, cụ thể: - Hệ thống hóa lý luận về phát triển tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, gia nhập WTO. - Đánh giá thực trạng phát triển tín dụng bất động sản của Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển TP Hồ Chí Minh trong những năm qua, đưa ra những đánh giá về mức độ phát triển tín dụng bất động sản trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế. - Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển tín dụng bất động sản cho Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển TP Hồ Chí Minh trong giai đoạn tới. 3. Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài: Với phạm vi của một luận văn thạc sỹ, đề tài sẽ chỉ tập trung nghiên cứu những vấn đề cơ bản về sự phát triển tín dụng bất động sản trên một số nội dung cơ bản là các vấn đề liên quan tới tín dụng bất động sản tại ngân hàng, các nhân tố ảnh hưởng, điều kiện phát triển và môi trường pháp lý cho sự phát triển tín dụng bất động sản của ngân hàng cả trên giác độ lý luận và thực tiễn ở Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển TP Hồ Chí Minh, từ đó đề xuất một số giải pháp thúc đẩy phát triển tín dụng bất động sản tại Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển TP Hồ Chí Minh theo các yêu cầu về hội nhập WTO. 4. Phạm vi nghiên cứu: - Phạm vi không gian: tình hình phát triển tín dụng bất động sản của Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển TP Hồ Chí Minh. - Phạm vi thời gian: đề tài tập trung nghiên cứu những vấn đề cơ bản về sự phát triển tín dụng bất động sản trên một số nội dung cơ bản là các vấn đề liên quan tới
iii tín dung ngân hàng, các nhân tố ảnh hưởng, điều kiện phát triển và môi trường pháp lý cho sự phát triển tín dụng bất động sản của Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển TP Hồ Chí Minh, các tài liệu phục vụ đánh giá thực trạng được thu thập trong khỏang thời gian từ 2007 đến 2009. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu: Để đạt được mục đích của đề tài, trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng các phương pháp sau: Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử: là phương pháp nghiên cứu tổng quát để khái quát đối tượng nghiên cứu và để nhận thức bản chất của các hiện tượng tự nhiên, kinh tế, xã hội. Phương pháp này yêu cầu nghiên cứu các hiện tượng không phải trong trạng thái riêng rẽ, cô lập mà trong mối quan hệ bản chất của các hiện tượng, sự vật; không phải trong trạng thái tĩnh mà trong sự phát triển từ thấp đến cao, trong sự chuyển biến từ số lượng sang chất lượng, từ quá khứ đến hiện tại và tương lai. Phương pháp phân tích số liệu: vận dụng các phương pháp phân tích thống kê như số tương đối, số tuyệt đối, số bình quân, lượng tăng (giảm) tuyệt đối liên hoàn, tốc độ phát triển liên hoàn, tốc độ tăng (giảm) liên hoàn và phương pháp so sánh để phân tích kết quả kinh doanh cũng như tình hình phát triển tín dụng bất động sản của ngân hàng qua các năm nhằm đáp ứng được mục đích nghiên cứu của đề tài đã đặt ra. 6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu Đối với BIDV HCMC, phát triển tín dụng bất động sản được dự báo sẽ là lĩnh vực cạnh tranh rất khốc liệt khi "vòng" bảo hộ cho ngân hàng thương mại trong nước không còn, khi cuộc đua hội nhập vào giai đoạn mới. Vì thế, việc xem xét các yêu cầu phát triển tín dụng bất động sản trên cơ sở phân tích thực trạng tín dụng bất động sản ở Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển TP Hồ Chí Minh để có những giải pháp thích hợp là hết sức cần thiết, vừa có ý nghĩa khoa học, vừa có ý nghĩa thực tiễn đối với Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển TP Hồ Chí Minh trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế. Mục đích nghiên cứu của tác giả là tìm kiếm đáp án cho các vấn đề sau:
iv - Yếu tố nào ảnh hưởng đến sự phát triển tín dụng bất động sản của ngân hàng nói chung và tại BIDV HCMC nói riêng khi đã gia nhập WTO? - Xu hướng phát triển tín dụng bất động sản của ngân hàng trong điều kiện hội nhập? - Với thực trạng phát triển tín dụng bất động sản của Chi nhánh ngân hàng Đầu tư và phát triển TPHCM hiện nay thì giải pháp nào để tồn tại và phát triển trong điều kiện hội nhập? 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục các từ viết tắt… nội dung của luận văn gồm 03 chương: - Chương I: Tổng quan về phát triển tín dụng bất động sản tại Ngân hàng thương mại - Chương II: Thực trạng phát triển bất động sản tại Chi Nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Thành Phố Hồ Chí Minh. - Chương III: Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản tại Chi Nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Thành Phố Hồ Chí Minh.
1 PHẦN NỘI DUNG CHÍNH CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Những vấn đề cơ bản về tín dụng bất động sản. Tín dụng bất động sản mang lại một phần lợi ích cho các Ngân hàng thương mại và cả phía khách hàng. Tín dụng bất động sản đã mang lại lợi ích cho xã hội và cho cả nền kinh tế. Nền kinh tế tăng trưởng, trong đó có phần đóng góp của ngành tài chính – ngân hàng mà trong đó tín dụng bất động sản là một trong những nhân tố góp phần. 1.1.1 Bất động sản. 1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 1 thì bất động sản được định nghĩa gồm đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất. Khái niệm bất động sản luôn được đi kèm với một số quy định liên quan (không thể tách rời): - Bản đồ hiện trạng sử dụng đất là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác định, được lập theo đơn vị hành chính. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bố các loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch. - Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó; Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản. Theo quy định tại Điều 174 của Bộ Luật Dân Sự số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. IVSC (2005) IVSC publishes 2005 Edition of International Valuation Standards. Press Reliese 10th February 2005. International Valuation Standards Committee (IVSC).
2 Do vậy bất động sản có một số thuộc tính cơ bản sau: - Tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm và tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài. Do đặc điểm không di động được đó, nên vị trí bất động sản ở thành phố hay ở nông thôn, ở khu vực trung tâm hay ở khu vực xa trung tâm,... đóng một vai trò rất quan trọng trong việc định giá bất động sản. Cùng một mảnh đất diện tích như nhau, nhưng ở hai nơi khác nhau thì giá bất động sản cũng khác nhau. Đây là tính hàng hóa của bất động sản. - Công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất đai, nhà ở thì không thể xem là bất động sản, nhưng khi gắn với đất đai, nhà ở thì được xem là bất động sản. Vì thế, đất đai, nhà ở bản thân chính là bất động sản đồng thời cũng là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác. - Bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai, bởi vì đất đai không bị hao mòn. - Bất động sản là hàng hoá còn có thể giao dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ. - Bất động sản có tính khan hiếm không thể tăng thêm dù dân số tăng. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài hạn. 1.1.1.2 Hàng hoá bất động sản Chính sách tạo lập, sở hữu bất động sản là một trong những chính sách quan trọng trong việc quyết định giá trị của bất động sản thông qua các văn bản pháp quy về đăng ký và xác lập quyền sở hữu tài sản là bất động sản. Khi bất động sản được xác lập quyền sở hữu sẽ tạo ra các giá trị phát sinh của bất động sản. Một là nó xác định tiềm năng kinh tế của tài sản là bất động sản. Hai là, nó làm cho các chủ thể trong quốc gia, những người có tài sản có trách nhiệm đối với tài sản là bất động sản. Thứ ba, nó làm cho các tài sản là bất động sản có thể chuyển đổi. Thứ tư, nó kết nối mọi người lại với nhau. Do vậy, hàng hoá bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị trường.
3 Bất động sản không thể là hàng hóa đó là những bất động sản dùng để phục vụ các mục đích chính trị xã hội hay phục vụ cộng đồng. Những bất động sản như vậy, tuy không chịu tác động chi phối của thị trường, nhưng lại chịu tác động lớn về mặt chính sách của nhà nước, những bất động sản này có thể mở rộng hay thu hẹp, có thể được bán cho các đối tượng khác để trở thành bất động sản hàng hóa. Hàng hoá bất động sản có những đặc điểm nhƣ: - Khả năng co giãn của cung bất động sản không cao so với những thay đổi về giá do những hạn chế về nguồn cung đất đai và thời gian cung ứng. - Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán cao. - Khả năng chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt so với các loại hàng hoá khác như cổ phiếu, trái phiếu, sắt thép… - Hàng hoá bất động sản thường có sự can thiệp chặt chẽ của Nhà nước. 1.1.1.3 Các chủ thể tham gia trên thị trƣờng bất động sản. Các chủ thể chủ yếu tham gia trên thị trường bất động sản bao gồm: Chính phủ: Chính phủ tham gia vào thị trường tín dụng với tư cách là người có nhu cầu được cung ứng tín dụng trong trường hợp Chính phủ tiến hành huy động các nguồn tài chính phục vụ mục tiêu đầu tư phát triển xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, xây dựng khu dân cư mới, giải phóng mặt bằng, xây dựng các cụm công nghiệp… thông qua các hình thức như phát hành trái phiếu Chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương, phát hành trái phiếu công trình, vay tín dụng... Các Ngân hàng thương mại: Đây là những nhà cung ứng vốn để cho thị trường phát triển, các Ngân hàng thương mại cung ứng vốn cho các chủ đầu tư dự án và cũng là người hỗ trợ vốn cho người có nhu cầu mua, sửa chữa nhà,... Bên cạnh chính sách quản lý của NHNN hỗ trợ cho hoạt động tín dụng bất động sản thì chiến lược, định hướng phát triển cũng như trình độ và khả năng quản trị trong hoạt động tín dụng bất động sản của một NHTM sẽ ảnh hưởng đến cơ cấu, chất lượng của tín dụng bất động sản. Các doanh nghiệp và tổ chức kinh tế - xã hội: đây là những khách hàng rất quan trọng trên thị trường trên cả hai phương diện cung và cầu tín dụng bất động sản. Tính
4 đa dạng trong nhu cầu của các đối tượng này là đặc điểm rất quan trọng đối với các chủ thể cung ứng tín dụng bất động sản trong quá trình phát triển. Dân cư (khách hàng cá nhân): đối tượng khách hàng thứ ba của thị trường là các tầng lớp dân cư, họ chủ yếu là khách hàng của ngân hàng khi tham gia vào các sản phẩm của Ngân hàng như gửi tiết kiệm, tham gia bảo hiểm, đầu tư chứng khoán, mua nhà, xây nhà, sửa chữa nhà cửa, mua đất khu quy hoạch dân cư, mua chung cư... Dân cư ở đây chủ yếu là những người dân trong nước, song những người nước ngoài sống và làm việc ở trong nước và những người không cư trú cũng là đối tượng khách hàng rất quan trọng. 1.1.1.4 Khái niệm về tín dụng bất động sản. Khái niệm tín dụng: Tín dụng là một giao dịch về tài sản (tiền hoặc hàng hoá) giữa bên cho vay (ngân hàng và các định chế tài chính khác, các doanh nghiệp khác…) và bên đi vay (cá nhân, doanh nghiệp và các chủ thể khác trong nền kinh tế), trong đó bên cho vay chuyển giao tài sản cho bên đi vay sử dụng trong một thời hạn nhất định theo thoả thuận, bên đi vay có trách nhiệm hoàn trả vô điều kiện vốn gốc và lãi cho bên đi vay khi đến hạn thanh toán. Hoạt động tín dụng là việc Ngân hàng thương mại sử dụng nguồn vốn tự có, vốn huy động để cấp tín dụng. Cấp tín dụng là việc Ngân hàng thương mại thỏa thuận để khách hàng sử dụng một khoản tiền với nguyên tắc có hoàn trả bằng các nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bảo lãnh ngân hàng và các dịch vụ khác. Do vậy, tín dụng bất động sản đƣợc hiểu là: Tín dụng bất động sản là việc ngân hàng cấp tín dụng để đáp ứng nhu cầu vốn vay như: Mua đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà; Các tài sản khác gắn liền với đất đai, những tài sản thực như nhà cửa, khu căn hộ, trung tâm mua bán, khu văn phòng, nhà kho và các cơ sở vật chất khác… Tín dụng bất động sản là một lĩnh vực cho vay ngày càng phát triển nhanh chóng, tín dụng bất động sản là một lĩnh vực mà bản thân chứa đựng một sự khác biệt so với các dạng tín dụng khác của ngân hàng.
5 Tín dụng bất động sản có thể là những món cho vay xây dựng ngắn hạn, được thanh toán đủ trong vòng vài tháng hoặc vài tuần khi dự án xây dựng được hoàn tất và cũng có thể là những khoản thế chấp dài hạn kéo dài từ 5 đến 30 năm, để cung cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản hoặc cải tạo, nâng cấp chúng. Hoạt động tín dụng chứa đựng rủi ro cao trong hoạt động các ngân hàng. Vì vậy việc xem xét các bước trong quy trình cho vay, thẩm định và quản lý tín dụng đều có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra một quyết định của hội đồng xét duyệt tài trợ của ngân hàng. Trong lĩnh vực tín dụng bất động sản, việc đánh giá chính xác tài sản là điều tối quan trọng đối với quyết định tài trợ, bên cạnh đó do những khoản tín dụng bất động sản thường phụ thuộc phần lớn vào sự biến động của thị trường bất động sản và nguồn trả nợ chính phụ thuộc vào thu nhập của bên vay. Vì vậy nhiệm vụ của cán bộ tín dụng chuyên trách khi thụ lý hồ sơ vay của khách hàng trong lĩnh vực bất động sản cần tập trung vào những yếu tố sau khi đánh giá đơn xin vay bất động sản: - Xem xét giá trị phần vốn đối ứng của người vay so với giá mua của tài sản được mang thế chấp hợp lý nhất vì đây là phần quyết định mức độ an toàn của khoản vay thế chấp, nó cũng thể hiện thiện chí trả nợ của người đi vay khi tỷ lệ vốn tự có tham gia của họ phù hợp. - Tiềm năng về nguồn tiền gửi của người đi vay mà ngân hàng kỳ vọng vào khi thực hiện cho khách hàng vay đồng thời các dịch vụ ngân hàng khác mà khách hàng sử dụng trong tương lai nhằm tạo thêm nguồn thu phí cho ngân hàng. - Mức thu nhập của khách hàng xin vay và độ ổn định của thu nhập, đặc biệt là trong tương quan với khoản vay thế chấp và quy mô các khoản thanh toán được yêu cầu. - Đánh giá năng lực tài chính hiện có của khách hàng vay thông qua những khoản đối ứng sẵn có của khách hàng và nguồn vốn khách hàng tham gia đầu tư trong tài sản. - Chất lượng của tài sản được đem làm tài sản thế chấp. - Thông tin dự báo về triển vọng của thị trường bất động sản nhằm đánh giá một cách tương đối giá trị tài sản mà ngân hàng thu hồi trong tương lai.
6 1.1.2 Đặc điểm của tín dụng bất động sản. Tín dụng bất động sản là hình thức cho vay đặc biệt, khác với phần lớn các hình thức cho vay khác. Với phạm vi nghiên cứu của luận văn này, xin đưa ra một số khác biệt như sau: - Một khoản vay bất động sản thường lớn hơn nhiều so với các món cho vay thông thường như cho vay tiêu dùng và cho vay kinh doanh nhỏ. - Chủ thể vay thường yêu cầu giải ngân theo tiến độ thực hiện của dự án: Vốn đầu tư cho dự án bất động sản lớn thường giải ngân theo giai đoạn như đền bù giải toả đất, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xây dựng nền móng, xây thô công trình, hoàn thiện công trình… Do vậy, nhà đầu từ cần khoản tiền lớn, khoản tiền này có hai nguồn: nợ và vốn. Chủ đầu tư có thể sử dụng toàn bộ vốn hoặc toàn bộ tiền nợ hoặc kết hợp cả hai nguồn. Trường hợp kết hợp cả hai nguồn là phổ biến nhất. - Thời gian cho vay bất động sản thường có kỳ hạn dài, như một số khoản vay mua nhà thế chấp chủ yếu cho các ngôi nhà có một gia đình ở thường có kỳ hạn dài nhất (khoảng từ 15 năm đến 25 hoặc 30 năm) trong danh mục cho vay của ngân hàng. Với kỳ hạn cho vay dài loại này thường chứa đựng những nguy cơ rủi ro tín dụng đáng kể bởi vì nhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm cả những thay đổi tiêu cực trong điều kiện kinh tế, trong lãi suất, trong sức khỏe của người vay trong suốt lỳ hạn của món vay. - Đối với các hình thức cho vay khác, chính dòng tiền mặt dự tính hoặc thu nhập của người đi vay là yếu tố quan trọng nhất để ngân hàng quyết định có cho vay hay không cho vay. Tuy nhiên trong tín dụng bất động sản, giá trị và tình trạng của tài sản lại là trọng tâm của món vay, có tầm quan trọng tương đương với thu nhập của người đi vay. Đánh giá chính xác tài sản là điều tối quan trọng đối với quyết định cho vay. Khi đánh giá này phải tuân theo tiêu chuẩn của ngành và của chính phủ, đặc biệt là nếu như vật thế chấp có thể bán lại được trên thị trường thứ cấp có thể cho phép ngân hàng tăng vốn bổ sung để tài trợ cho các khoản tín dụng mới trong trường hợp phải phát mại tài sản. - Tín dụng bất động sản có độ rủi ro cao do các nguyên nhân xuất phát từ bản thân bất động sản được xem là tài sản của nhiều chủ thể do tiềm ẩn rủi ro như đầu cơ,
7 mất cân đối cung cầu, giá ảo, trạng thái đóng băng của bất động sản…Điều này làm cho khách hàng gặp khó khăn khi thanh toán nợ đến hạn, làm gia tăng nợ xấu tại các Ngân hàng thương mại. 1.1.3 Các loại hình tín dụng bất động sản Hiện nay chưa có một thống kê đầy đủ và chính thức về các sản phẩm tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại, nhưng cơ bản có thể có một số sản phẩm tín dụng bất động sản cụ thể như sau: (1) Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê. (2) Cho vay xây dựng đường xá, các công trình giao thông, khai thác tài nguyên lòng đất; (3) Cho vay xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất; (4) Cho vay xây dựng kết cấu hạ tầng khu đô thị; xây dựng khách sạn, resort. (5) Cho vay xây dựng khu thương mại, siêu thị, chợ ở thành phố, thị xã; (6) Cho vay xây dựng nhà ở để bán, cho thuê; (7) Cho vay xây dựng nhà xưởng sản xuất kinh doanh; (8) Cho vay tiêu dùng để hộ gia đình, cá nhân xây dựng, sửa chữa nhà ở, mua nhà ở, căn hộ; (9) Cho vay xây dựng nhà ở kết hợp với kinh doanh dịch vụ; (10) Cho vay mua đất để ăn chênh lệch giá. (11) Cho vay thế chấp bất động sản để kinh doanh. (12) Cho vay tín thác bất động sản. … 1.1.4 Nguyên tắc tín dụng bất động sản. Nguyên tắc thứ nhất: Vốn vay phải sử dụng vốn đúng mục đích xin vay, sử dụng có hiệu quả. Khi quan hệ tín dụng phát sinh giữa bên đi vay và bên cho vay là Ngân hàng trong một khoảng thời gian nhất định, do vậy vốn vay sử dụng vào mục đích nào đã được xác định ngay từ ban đầu của thời điểm bắt đầu vay. Trường hợp bên đi vay sử dụng vào mục đích khác dẫn đến hiệu quả không cao hoặc không có hiệu quả, không mang lại lợi nhuận, vốn vay cho mục đích ban đầu thiếu hụt. Khi đó, bên vay sẽ khó khăn và sẽ khó thu hồi vốn để hoàn trả cho Ngân hàng hay các nhà cung cấp vốn.