Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Quản lý rủi ro tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:95

Thêm vào BST

Báo xấu

20
lượt xem 2
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài tập trung vào các nội dung: Nghiên cứu lý thuyết về TTBĐS và QLRR tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản với đối tượng nguyên cứu chính là dự án bất động sản; phân tích thực trạng tín dụng và QLRR trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản đang áp dụng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam; đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác QLRR tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Quản lý rủi ro tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ---- K --- NGUYỄN NGỌC THI QUẢN LÝ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (BIDV) Chuyên ngành: Kinh tế tài chính – Ngân hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS TRẦN HUY HOÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – 2010
[1] Đề tài luận văn: QUẢN LÝ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM. Tôi cam đoan đã chỉnh sửa nội dung luận văn thạc sĩ kinh tế với đề tài trên, theo góp ý của Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ.
[2] MUÏC LUÏC DANH MUÏC CAÙC KYÙ HIEÄU, CHÖÕ VIEÁT TAÉT .................................................... 1 DANH MUÏC CAÙC BAÛNG, BIEÅU............................................................................. 2 DANH MUÏC CAÙC BIEÅU ÑOÀ, COÂNG THÖÙC, SÔ ÑOÀ............................................ 3 LÔØI MÔÛ ÑAÀU: .......................................................................................................... 4 1. YÙ nghóa cuûa ñeà taøi ................................................................................................... 4 2. Muïc tieâu cuûa ñeà taøi ...............................................................................................5 3. Ñoái töôïng vaø phaïm vi thöïc hieän ñeà taøi ................................................................... 5 4. Phöông phaùp thöïc hieän ñeà taøi ................................................................................. 6 5. Tính môùi cuûa ñeà taøi. ................................................................................................6 6. Keát caáu vaø noäi dung cuûa ñeà taøi ............................................................................... 6 7. Haïn cheá cuûa ñeà taøi .................................................................................................. 6 CHÖÔNG 1. CÔ SÔÛ LYÙ LUAÄN KINH DOANH ÑAÀU TÖ BAÁT ÑOÄNG SAÛN VAØ QUAÛN LYÙ RUÛI RO TRONG CHO VAY KINH DOANH ÑAÀU TÖ BAÁT ÑOÄNG SAÛN ................................................................................................................ 8 1.1 . Thò tröôøng baát ñoäng saûn trong neàn kinh teá thò tröôøng .................................. 8 1.1.1. Khaùi nieäm kinh doanh baát ñoäng saûn ...................................................... 8 1.1.2. Ñaëc ñieåm cuûa kinh doanh baát ñoäng saûn ................................................ 8 1.2. Chính saùch lieân quan ñeán phaùt trieån kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn ....... 11 1.2.1. Khaùi nieäm ngaønh kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn .................................... 11 1.2.2. Chính saùch lieân quan ñeán phaùt trieån kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn ...... 11 1.2.2.1. Caùc chính saùch taïo laäp, sôû höõu, cung - caàu baát ñoäng saûn .................. 11 1.2.2.2. Chính saùch veà doanh nghieäp, kinh doanh baát ñoäng saûn .................... 12 1.2.2.3 Chính saùch ïveà ñaát ñai ........................................................................ 12
[3] 1.2.2.4. Chính saùch veà xaây döïng .................................................................... 13 1.2.2.5. Chính saùch taøi chính baát ñoäng saûn .................................................... 13 1.2.2.6. Chính saùch tieàn teä - tín duïng baát ñoäng saûn ....................................... 14 1.3. Quaûn lyù ruûi ro trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn ..................... 15 1.3.1. Khaùi nieäm vaø ñaëc ñieåm cuûa cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn..... 15 1.3.1.1. Khaùi nieäm cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn ......................... 15 1.3.1.2. Ñaëc ñieåm cuûa cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn .................... 16 1.3.2. Quaûn lyù ruûi ro trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn ................. 18 1.3.2.1. Ruûi ro tín duïng vaø caùc chæ soá ño löôøng ruûi ro tín duïng ...................... 18 1.3.2.1.1. Khaùi nieäm quaûn lyù ruûi ro tín duïng ....................................... 18 1.3.2.1.2. Caùùc chæ soá ño löôøng ruûi ro tín duïng...................................... 18 1.3.2.2. Nguyeân nhaân vaø haäu quaû cuûa ruûi ro trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn ............................................................................................... 20 1.3.2.2.1. Nhöõng nguyeân nhaân daãn ñeán ruûi ro ..................................... 20 1.3.2.2.2. Haäu quûa cuûa ruûi ro ............................................................... 20 1.3.3. Nhöõng bieän phaùp quaûn lyù ruûi ro cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn.. .................................................................................................................... 21 1.3.3.1. Nhaän daïng ruûi ro................................................................................ 21 1.3.3.2. Thieát laäp heä thoáng thoâng tin quaûn lyù tín duïng................................... 22 1.3.3.3. Quaûn lyù nôï coù vaán ñeà ........................................................................ 22 1.3.3.4. Kieåm tra, giaùm saùt khoaûn vay ........................................................... 22 1.3.3.5. Taøi trôï ruûi ro tín duïng ........................................................................ 23 1.3.3.6. Heä thoáng xeáp haïng ruûi ro .................................................................. 23 1.3.4. Kinh nghieäm cuûa moät soá nöôùc chaâu AÙ trong ñaàu tö baát ñoäng saûn ........... 24 1.3.4.1. Kinh nghieäm ñaàu tö baát ñoäng saûn cuûa Haøn Quoác ............................ 25 1.3.4.2. Kinh nghieäm ñaàu tö baát ñoäng saûn cuûa Singapore ............................. 26
[4] Keát luaän chöông 1 ................................................................................................... 28 CHÖÔNG 2. THÖÏC TRAÏNG QUAÛN LYÙ RUÛI RO TRONG CHO VAY KINH DOANH ÑAÀU TÖ BAÁT ÑOÄNG SAÛN TAÏI BIDV................................................... 29 2.1. Ñaùnh giaù dieãn bieán cuûa thò tröôøng kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn trong giai ñoaïn 2005 - 2009................................................................................................ 29 2.2. Toång quan veà Ngaân haøng Ñaàu tö vaø Phaùt trieån Vieät Nam ........................... 33 2.2.1. Sô löôïc veà Ngaân haøng Ñaàu tö vaø Phaùt trieån Vieät Nam ............................ 33 2.2.2. Sô löôïc tình hình hoaït ñoäng kinh doanh giai ñoaïn 2005-2009 ................. 34 2.2.2.1. Chaát löôïng toång taøi saûn ..................................................................... 34 2.2.2.2. Voán chuû sôû höõu ................................................................................. 37 2.2.2.3. Keát quaû kinh doanh ........................................................................... 38 2.3. Tình hình cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn ...................................... 39 2.3.1. Veà nguoàn voán .......................................................................................... 40 2.3.2. Chính saùch cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûnï ............................... 41 2.3.3. Quy trình quản lyù ruûi ro cho vay kinh doanh ñaàu tư bất ñộng sản ............ 43 2.3.4. Dö nôï cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn ......................................... 44 2.3.3. Phaân tích nguyeân nhaân nôï xaáu ................................................................. 48 2.3.3.1. Nguyeân nhaân thuoäc veà naêng löïc quaûn trò cuûa Ngaân haøng ................. 48 2.3.3.2. Caùc nguyeân nhaân thuoäc veà phía khaùch haøng .................................... 51 2.3.3.3. Caùc nguyeân nhaân khaùch quan coù lieân quan ñeán moâi tröôøng hoaït ñoäng kinh doanh....................................................................................... 52 2.4. Thaønh töïu vaø haïn cheá cuûa quaûn lyù ruûi ro trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn ............................................................................................................. 54 2.4.1. Nhöõng thaønh töïu ñaït ñöôïc ........................................................................ 54 2.4.2. Nhöõng nguyeân nhaân vaø haïn cheá toàn taïi ................................................... 55 Keát luaän chöông 2 ................................................................................................... 60
[5] CHÖÔNG 3. MOÄT SOÁ GIAÛI PHAÙP HAÏN CHEÁ RUÛI RO TRONG CHO VAY KINH DOANH BAÁT ÑOÄNG SAÛN TAÏI BIDV ....................................................... 61 3.1. Quan ñieåm vaø döï baùo thò tröôøng baát ñoäng saûn Vieät Nam ñeán naêm 2020 .... 61 3.1.1. Caùc chæ tieâu kinh teá cô baûn ñeán naêm 2020 ............................................... 61 3.1.2. Quan ñieåm phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn ......................................... 62 3.1.3. Döï baùo nhu ñaát phaùt trieån ñoâ thò, phaùt trieån kinh teá................................. 62 3.2. Ñònh höôùng phaùt trieån kinh doanh cuûa BIDV ñeán naêm 2020 ....................... 63 3.2.1. Muïc tieâu chieán löôïc toång theå ................................................................... 63 3.2.2. Caùc giaûi phaùp thöïc hieän............................................................................ 63 3.2.3. Caùc muïc tieâu ñònh löôïng lôùn ñeán naêm 2020 ............................................ 64 3.3. Caùc giaûi phaùp nhaèm haïn cheá ruûi ro trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn taïi BIDV ................................................................................................... 65 3.3.1. Veà phía Ngaân haøng Ñaàu tö vaø Phaùt trieån Vieäât Nam ................................ 65 3.3.1.1. Giaûi phaùp veà toå chöùc - chính saùch ..................................................... 65 3.3.1.2. Giaûi phaùp veà quy trình trong quaûn lyù ruûi ro....................................... 68 3.3.1.2. Giaûi phaùp veà con ngöôøi ..................................................................... 72 3.3.1.3. Giaûi phaùp veà coâng ngheä .................................................................... 72 3.3.2. Ñoái vôùi Ngaân haøng nhaø nöôùc ................................................................... 73 3.3.2.1. Giaûi phaùp veà nguoàn voán cho thò tröôøng baát ñoäng saûn ....................... 73 3.3.2.2. Naâng cao hieäu quaû hoaït ñoäng thoâng tin tín duïng ngaân haøng ............ 74 3.3.3. Veà phía Chính phuû.................................................................................... 75 3.3.3.1. Giaûi phaùp veà cô cheá, chính saùch thu huùt ñaàu tö vaøo thò tröôøng baát ñoäng saûn ......................................................................................................... 75 3.3.3.2. Giaûi phaùp veà toå chöùc trong quaûn lyù thò tröôøng baát ñoäng saûn ............. 76 3.3.3.3. Giaûi phaùp chính saùch ñeå ño löôøng thò tröôøng baát ñoäng saûn ............... 76 3.3.3.4. Phaùt trieån nhaân löïc vaø naâng cao nhaän thöùc coäng ñoàng ..................... 77
[6] Keát luaän chöông 3 ................................................................................................... 78 KEÁT LUAÄN .............................................................................................................. 79 TAØI LIEÄU THAM KHAÛO ....................................................................................... 80 TAØI LIEÄU TIEÁNG VIEÄT ........................................................................................... 80 TAØI LIEÄU TIEÁNG ANH ............................................................................................ 80 PHUÏ LUÏC ................................................................................................................ 81 Phuï luïc 1: Cô caáu danh muïc tín duïng theo caùc ngaønh kinh teá trong heä thoáng SIBS cuûa BIDV .................................................................................................................. 81 Phuï luïc 2: Lieät keâ caùc daáu hieäu sôùm nhaän bieát nôï coù vaán ñeà .................................. 83 Phuï luïc 3: Löu ñoà trình töï, thuû tuïc thöïc hieän caáp tín duïng ....................................... 88
[7] DANH MUÏC CAÙC KYÙ HIEÄU, CHÖÕ VIEÁT TAÉT - BIDV: Ngaân haøng Ñaàu tö vaø Phaùt trieån Vieät Nam - BÑS: Baát ñoäng saûn - CIC: Trung taâm thoâng tin tín duïng thuoäc Ngaân haøng Nhaø nöôùc Vieät Nam - CBTD: Caùn boä tín duïng - GDP: Toång saûn phaåm quoác daân - KCN: Khu coâng nghieäp - TSLN/TTS: Tyû suaát lôïi nhuaän/ toång taøi saûn - TSLN /VCSH: T ỷ suất lợi nhuận/ vố n chủ sở hữu - QLTD: Quaûn lyù tín duïng - QLRR: Quaûn lyù ruûi ro - NHNN (hay NHNNVN): Ngaân haøng Nhaø Nöôùc Vieät Nam - NHTM: Ngaân haøng Thöông maïi - NHTMCP: Ngaân haøng thöông maïi coå phaàn - RRTD: Ruûi ro tín duïng - SIBS: Heä thoáng quaûn lyù döõ lieäu (Silverlake Integrate Banking System) - TTBÑS: Thò tröôøng baát ñoäng saûn - TP.HCM: Thaønh phoá Hoà Chí Minh - TSÑB: Taøi saûn ñaûm baûo - TA1: Chuyeån ñoåi moâ hình toå chöùc (thaùng 4/2004) - TA2: Chuyeån ñoåi moâ hình toå chöùc (thaùng 10/2008) - TW: Trung öông - XHTD: Xeáp haïng tín duïng
[8] DANH MUÏC CAÙC BAÛNG, BIEÅU Baûng 1.1: Söï khaùc bieät veà cô cheá baát ñoäng saûn giöõa caùc nöôùc Phöông Taây vaø Ñoâng AÙ .................................................................................................................. 24 Baûng 2.1: Toác ñoä phaùt trieån cuûa neàn kinh teá Vieät Nam trong thôøi kyø suy giaûm cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn ......................................................................................... 31 Baûng 2.2: Toång taøi saûn cuûa BIDV giai ñoaïn töø naêm 2005 - 2009 ........................ 34 Baûng 2.3: Phaân loaïi nhoùm nôï khoâng bao goàm cho vay ODA vaø uûy thaùc ñaàu tö .. 36 Baûng 2.4: Voán chuû sôû höõu cuûa BIDV giai ñoaïn 2005 - 2009................................ 38 Baûng 2.5: Lôïi nhuaän tröôùc thueá cuûa BIDV giai ñoaïn 2005 - 2009 ....................... 39 Baûng 2.6: Nguoàn voán huy ñoäng cuûa BIDV giai ñoaïn 2006 - 2009 ....................... 40 Baûng 2.7: Cô caáu cuûa dö nôï cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn trong toång dö nôï trong giai ñoaïn 2006 - 2009 ............................................................................. 45 Baûng 2.8: Dö nôï xaáu cuûa cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn trong toång dö nôï giai ñoaïn 2006 - 2009............................................................................................ 46 Baûng 2.9: Chæ tieâu GDP vaø laïm phaùt giai ñoaïn 2005 - 2009 ................................ 56 Baûng 2.10: Baûng toång hôïp ma traän ruûi ro toaøn heä thoáng naêm 2008 ..................... 59 Baûng 3.1: Ñònh höôùng nhu caàu nhaø ôû cuûa Vieät Nam ñeán naêm 2020 .................... 63 Baûng 3.2: Kieán nghò ñieàu chænh chính saùch nhaèm taïo ñieàu kieän thuaän lôïi cho vieäc vay voán ñaàu tö kinh doanh baát ñoäng saûn .............................................................. 74
[9] DANH MUÏC CAÙC BIEÅU ÑOÀ, COÂNG THÖÙC, SÔ ÑOÀ Baûng ñoà 1.1: Ngaân saùch döï kieán cho vieäc ñaàu tö baát ñoäng saûn............................ 17 Bieåu ñoà 1.2: Hình thöùc thanh toaùn khi mua caên hoä .............................................. 17 Bieåu ñoà 2.1: Loaïi hình baát ñoäng saûn ngöôøi tieâu duøng höôùng ñeán ........................ 32 Bieåu ñoà 2.2: Maïng löôùi hoaït ñoäng cuûa BIDV giai ñoaïn 2005 - 2009 ................... 34 Bieåu ñoà 2.3: Dieãn bieán toång taøi saûn cuûa BIDV giai ñoaïn 2005 - 2009................. 35 Bieåu ñoà 2.4: Dieãn bieán dö nôï cuûa BIDV giai ñoaïn 2005 - 2009 .......................... 36 Bieåu ñoà 2.5: Voán chuû sôû höõu cuûa BIDV giai ñoaïn 2005 - 2009 ........................... 38 Bieåu ñoà 2.6: Lôïi nhuaän tröôùc thueá cuûa BIDV giai ñoaïn 2005 - 2009................... 39 Bieåu ñoà 2.7: Dieãn bieán nguoàn voán huy ñoäng cuûa BIDV giai ñoaïn 2005 - 2009... 41 Bieåu ñoà 2.8: Cô caáu dö nôï cho vay ñaàu tö kinh doanh baát ñoäng saûn .................... 45 Bieåu ñoà 2.9: Phaân tích dö nôï vaø nôï xaáu cuûa cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn ......................................................................................................................... 47 Biểu ñồ 2.10: Dieãn bieán laõi suaát cô baûn trong naêm 2005 - thaùng 12/2009 ........... 53 Bieåu ñoà 2.11: Möùc laõi suaát chaáp nhaän khi vay daøi haïn mua baát ñoäng saûn vaø thôøi gian vay ngaân haøng mong muoán khi mua caên hoä ................................................. 57 Coâng thöùc 1.1: Tyû leä nôï quaù haïn .......................................................................... 19 Coâng thöùc 1.2: Heä soá ruûi ro tín duïng..................................................................... 19 Hoäp 2.1: Caùc chính saùch phaùp luaät ñieàu chænh thò tröôøng BÑS Vieät Nam ........... 29 Sô ñoà 1.1: Caáp ñoä phaùt trieån cuûa trò tröôøng baát ñoäng saûn ..................................... 10 Sô ñoà 1.2: Sô ñoà veà tieán trình quaûn lyù ñaát ñai töø nguoàn taøi nguyeân ñeán nguoàn voán trong xaõ hoäi ........................................................................................................... 13 Sơ đồ 1.3: Sô ñoà caùc thaønh toá cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn .................................. 15
[10] Sơ đồ 1.4: Ảnh hưởng của khủng hoảng tín dụng BĐS đối với nền kinh teá .......... 21 LÔØI MÔÛ ÑAÀU 1. YÙ nghóa cuûa ñeà taøi. Trong thôøi gian 20 naêm Ñoåi môùi, thò tröôøng baát ñoäng saûn ôû nöôùc ta nhöõng naêm qua cho thaáy hai "côn soát" vaøo naêm 1994, naêm 2001 vaø côn soát thöù ba vaøo cuoái naêm 2007 ñaàu naêm 2008 ñaõ ñaåy giaù baát ñoäng saûn ñeán möùc kyû luïc. Ñaëc bieät, TTBÑS Haø Noäi vaø TP. HCM thöôøng xuyeân xaûy ra caùc ñôït “noùng - laïnh” thaát thöôøng, nhaát laø taïi thò tröôøng chung cö cao caáp sau ñoù ñaõ chöõng laïi. Dieãn bieán TTBÑS treân mang laïi nhieàu heä quaû, do ñoù hieän raát nhieàu doanh nghieäp kinh doanh BÑS phaûi ñoái maët vôùi nhieàu khoù khaên trong vieäc tieáp tuïc kinh doanh, phaùt trieån. Heä thoáng Ngaân haøng, nhö laø moät heä quaû keùo theo, raát deã ñöùng tröôùc nguy cô taêng tyû leä nôï xaáu ñoái vôùi caùc khoaûn cho vay baát ñoäng saûn. Ñoái vôùi BIDV, trong thôøi gian qua hoaït ñoäng quaûn lyù ruûi ro tín duïng ñaït ñöôïc nhöõng thaønh töïu khoâng nhoû ñoùng goùp vaøo söï phaùt trieån oån ñònh cuûa heä thoáng Ngaân haøng. BIDV ñaõ quan taâm tôùi vieäc kieåm soaùt tyû leä taêng tröôûng tín duïng, taäp trung vaøo tính hieäu quaû cuûa caùc hoaït ñoäng tín duïng, quy trình cho vay ñöôïc thöïc hieän ngaøy caøng gaàn hôn vôùi caùc chuaån möïc quoác teá. Tuy nhieân, töø naêm 2008 ñeán hieän nay ñöùng tröôùc boái caûnh “ñoùng baêng” cuûa thò tröôøng BÑS, tyû leä nôï quaù haïn, nôï xaáu trong cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS cuûa BIDV taêng cao hôn nhieàu so vôùi caùc danh muïc ñaàu tö khaùc. Quaûn lyù ruûi ro tín duïng trong cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS cuûa BIDV vaãn coøn yeáu, thoâng tin veà khaùch haøng khoâng ñöôïc löu tröõ ñaày ñuû vaø kòp thôøi. Vieäc phaân tích ñaùnh giaù khaùch haøng coøn nhieàu baát caäp, chöa hoã trôï hieäu quaû cho vieäc ra quyeát ñònh cho vay vaø thu hoài nôï vay. Nguyeân nhaân cuûa tình traïng naøy laø do coâng taùc quaûn lyù ruûi
[11] ro tín duïng coøn chöa ñöôïc thöïc hieän toát, vieäc xaùc ñònh, ño löôøng, ñaùnh giaù vaø kieåm soaùt thieáu chaët cheõ, vaø chöa phuø hôïp vôùi thoâng leä quoác teá vaø yeâu caàu hoäi nhaäp. Ñeå ñaûm baûo hoaït ñoäng cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn ñöôïc an toaøn, hieäu quaû vaø beàn vöõng, BIDV ñaõ ban haønh moät soá höôùng daãn trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn. Tuy nhieân, caùc höôùng daãn naøy vaãn coøn toàn taïi ít nhieàu khieám khuyeát caàn phaûi ñöôïc boå sung chænh söûa ñeå coù theå ñaùp öùng ñöôïc yeâu caàu trong ñieàu kieän hieän nay cuõng nhö trong töông lai. Töø nhöõng haïn cheá neâu treân, luaän vaên ñaõ ñi vaøo nghieân cöùu ñeà taøi “Quaûn lyù ruûi ro tín duïng trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn taïi Ngaân haøng Ñaàu tö vaø Phaùt trieån Vieät Nam”. 2. Muïc tieâu cuûa ñeà taøi Hoaït ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn bao goàm kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn vaø kinh doanh dòch vuï tö vaán baát ñoäng saûn. Ñeà taøi nguyeân cöùu nhöõng toàn taïi vaø vöôùng maéc trong hoaït ñoäng quaûn lyù ruûi ro lieân quan ñeán cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS, chuù troïng phaân tích - ñaùnh giaù trong cho vay ñaàu tö döï aùn BÑS cuûa Ngaân haøng noùi chung vaø BIDV noùi rieâng. Töø ñoù, ñöa ra giaûi phaùp cho vaán ñeà ñöôïc neâu, muïc ñích cuoái cuøng laø naâng cao hieäu quaû QLRR tín duïng trong cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS cuûa BIDV. Ñeà taøi taäp trung vaøo caùc noäi dung: Nghieân cöùu lyù thuyeát veà TTBÑS vaø QLRR tín duïng trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn vôùi ñoái töôïng nguyeân cöùu chính laø döï aùn baát ñoäng saûn. Phaân tích thöïc traïng tín duïng vaø QLRR trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn ñang aùp duïng taïi Ngaân haøng Ñaàu tö vaø Phaùt trieån Vieät Nam. Ñeà xuaát moät soá giaûi phaùp naâng cao hieäu quaû coâng taùc QLRR tín duïng trong cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS taïi Ngaân haøng Ñaàu tö vaø Phaùt trieån Vieät Nam. 3. Ñoái töôïng vaø phaïm vi thöïc hieän ñeà taøi
[12] Ñoái töôïng cuûa ñeà taøi: thöïc traïng tín duïng vaø QLRR tín duïng trong cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS maø BIDV ñang aùp duïng. Thôøi gian: cô sôû soá lieäu duøng ñeå nguyeân cöùu töø naêm 2005 - thaùng 12/2009. Khoâng gian: trong phaïm vi toaøn boä heä thoáng BIDV. 4. Phöông phaùp thöïc hieän ñeà taøi Luaän vaên ñöôïc thöïc hieän treân cô sôû phöông phaùp phaân tích ñònh tính vaø phaân tích ñònh löôïng, trong ñoù chuû yeáu duøng phöông phaùp ñònh tính ñeå nghieân cöùu caùc vaán ñeà lyù luaän vaø thöïc tieãn cuûa hoaït ñoäng QLRR tín duïng trong cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS. Töø ñoù, ñeà xuaát caùc bieän phaùp - giaûi phaùp, caùc kieán nghò vaø ñieàu kieän ñeå thöïc hieän giaûi phaùp nhaèm giaûm thieåu ruûi ro vaø thieät haïi. 5. Tính môùi cuûa ñeà taøi. Ñeà taøi nghieân cöùu “ Quaûn lyù ruûi ro tín duïng trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn taïi Ngaân haøng Ñaàu tö vaø Phaùt trieån Vieät Nam “ laø ñeà taøi nghieân cöùu chöa coù taùc giaû naøo thöïc hieän töø tröôùc ñeán nay. Maët khaùc, caùc giaûi phaùp ñöôïc ñöa ra coù söï tham khaûo yù kieán cuûa caùc chuyeân gia, caùc giaûi phaùp vöøa mang tính ngaén haïn, vöøa mang tính daøi haïn vaø laø giaûi phaùp môùi coù theå aùp duïng trong thöïc tieãn hoaït ñoäng quaûn lyù tín duïng trong cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS cuûa BIDV. 6. Keát caáu vaø noäi dung cuûa ñeà taøi Keát caáu ñeà taøi bao goàm caùc noäi dung sau: Phaàn môû ñaàu. Chöông 1: Cô sôû lyù luaän kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn vaø quaûn lyù ruûi ro trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn. Chöông 2: Thöïc traïng quaûn lyù ruûi ro trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn taïi Ngaân haøng Ñaàu tö vaø Phaùt trieån Vieät Nam. Chöông 3: Moät soá giaûi phaùp haïn cheá ruûi ro trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn taïi Ngaân haøng Ñaàu tö vaø Phaùt trieån Vieät Nam.
[13] Kieán nghò vaø keát luaän. 7. Haïn cheá cuûa ñeà taøi TTBÑS laø moät thò tröôøng ñaëc bieät, chòu söï chi phoái cuûa nhieàu yeáu toá. Söï tham gia cuûa caùc toå chöùc taøi chính, quyõ ñaàu tö vaø ngaân haøng vaøo caùc giao dòch cuûa thò tröôøng BÑS coøn nhieàu haïn cheá caû veà soá löôïng vaø nghieäp vuï, chöa ñoùng vai troø haäu thuaãn veà voán cho TTBÑS phaùt trieån. Heä thoáng phaùp luaät veà BÑS noùi chung vaø kinh doanh BÑS noùi rieâng tuy ñaõ coù, nhöng coøn taûn maïn, chöa ñaày ñuû vaø khoâng thoáng nhaát, thieáu ñoàng boä, chöa ñaùp öùng ñöôïc yeâu caàu cuûa thöïc teá, laøm giaûm hieäu löïc QLRR cuûa Ngaân haøng ñoái vôùi tín duïng kinh doanh ñaàu tö BÑS. QLRR tín duïng trong cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS chæ laø moät trong caùc lónh vöïc QLRR cuûa Ngaân haøng. Vì theá, ñeå phaùt huy hieäu quaû trong vieäc thöïc hieän caùc giaûi phaùp ñaõ ñöôïc ñöa ra caàn coù söï lieân keát, noái keát, toång hôïp trong taát caû caùc chính saùch phaùt trieån cuûa hoaït ñoäng Ngaân haøng vaø xaõ hoäi. Veà baûn thaân caùc giaûi phaùp ñöôïc ñeà nghò, coù moät soá giaûi phaùp caàn coù thôøi gian thöïc hieän, coù giaûi phaùp ñoøi hoûi phaûi ñöôïc xaây döïng treân neàn taûng moâi tröôøng phaùp lyù phuø hôïp môùi coù theå phaùt huy hieäu quaû, hoaëc caàn phaûi tieáp tuïc ñi saâu, tìm hieåu môùi coù theå aùp duïng vaøo thöïc teá, trong khi phaïm vi khaû naêng nghieân cöùu cuûa taùc giaû vaãn coøn roäng, chöa ñuû saâu ñeå Ngaân haøng thuaän tieän hôn trong vieäc aùp duïng caùc giaûi phaùp vaøo thöïc tieãn. Maëc duø bieát nhöõng haïn cheá ñoù cuûa ñeà taøi nghieân cöùu, nhöng vôùi khaû naêng cuõng nhö ñieàu kieän haïn cheá cuûa baûn thaân, taùc giaû khoâng theå giaûi quyeát ñöôïc taát caû nhöõng ñieàu naøy vaø mong raèng trong caùc ñeà taøi tôùi, baûn thaân taùc giaû cuõng nhö nhöõng taùc giaû khaùc seõ tieáp tuïc nghieân cöùu, tieáp tuïc hoaøn thieän nhöõng vaán ñeà chöa ñöôïc giaûi quyeát trong ñeà taøi naøy. Chaân thaønh caûm ôn.
[14] CHÖÔNG 1 CÔ SÔÛ LYÙ LUAÄN KINH DOANH ÑAÀU TÖ BAÁT ÑOÄNG SAÛN VAØ QUAÛN LYÙ RUÛI RO TÍN DUÏNG TRONG CHO VAY KINH DOANH ÑAÀU TÖ BAÁT ÑOÄNG SAÛN. 1.1. Thò tröôøng baát ñoäng saûn trong neàn kinh teá trò tröôøng 1.1.1. Khaùi nieäm kinh doanh baát ñoäng saûn Luaät daân söï nöôùc Coäng hoaø Xaõ hoäi chuû nghóa Vieät Nam (2005/QH11), ñieàu 174 khaùi nieäm “Baát ñoäng saûn laø caùc taøi saûn bao goàm: Ñaát ñai; Nhaø, coâng trình xaây döïng gaén lieàn vôùi ñaát ñai, keå caû taøi saûn gaén lieàn vôùi nhaø, coâng trình xaây döïng ñaát ñoù; Caùc taøi saûn khaùc gaén lieàn vôùi ñaát ñai; caùc taøi saûn khaùc do phaùp luaät quy ñònh” Theo luaät kinh doanh baát ñoäng saûn số 63/2006/QH11 ngaøy 29/06/2006, thì hoaït ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn bao goàm kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn vaø kinh doanh dòch vuï baát ñoäng saûn.  Kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn: laø vieäc boû voán ñaàu tö taïo laäp, mua, nhaän chuyeån nhöôïng, thueâ, thueâ mua baát ñoäng saûn ñeå baùn, chuyeån nhöôïng, cho thueâ, cho thueâ laïi, cho thueâ mua nhaèm muïc ñích sinh lôïi.  Kinh doanh dòch vuï baát ñoäng saûn: laø caùc hoaït ñoäng hoã trôï kinh doanh BÑS vaø thò tröôøng baát ñoäng saûn, bao goàm caùc dòch vuï moâi giôùi baát ñoäng saûn, ñònh giaù baát ñoäng saûn, saøn giao dòch baát ñoäng saûn, tö vaán baát ñoäng saûn, ñaáu giaù baát ñoäng saûn, quaûng caùo baát ñoäng saûn vaø quaûn lyù baát ñoäng saûn.
[15] Theo qui ñònh cuûa phaùp luaät, caùc loaïi baát ñoäng saûn ñöôïc ñöa vaøo kinh doanh: coâng trình daân duïng; coâng trình coâng nghieäp; coâng trình giao thoâng; coâng trình thuûy lôïi; coâng trình haï taàng kyõ thuaät. 1.1.2. Ñaëc ñieåm cuûa kinh doanh baát ñoäng saûn  Kinh doanh ñaàu tö BÑS laø hoaït ñoäng mang tính cuïc boä vaø khu vöïc Baát ñoäng saûn coù vò trí coá ñònh, vò trí cuûa BÑS seõ mang laïi cho nhaø kinh doanh nhöõng giaù trò khaùc nhau, vì vaäy noù mang laïi thu nhaäp cho chuû sôû höõu vaø nhaø kinh doanh nhaø ôû nhöõng lôïi ích khaùc nhau. Moïi hoaït ñoäng ñaàu tö kinh doanh BÑS phaûi gaén lieàn vôùi vò trí cuûa khu ñaát, moâi tröôøng xung quanh khu ñaát coù vai troø quan troïng ñoái vôùi giaù trò cuûa baát ñoäng saûn. Ví duï: ñaát ôû khu vöïc ñoâ thò môùi vôùi cuøng dieän tích laø 100m2 thì nhaø ôû coù 3 maët tieàn seõ ñaét hôn nhaø 2 maët tieàn vaø ñaét hôn nhaø 1 maët tieàn, töông töï nhö vaäy nhaø ôû 2 maët tieàn maø coù moät maët höôùng ra khu vöôøn hoa hay khu coâng vieân thì seõ ñaét hôn nhaø 2 maët tieàn bình thöôøng hoaëc laø nhaø 2 maët tieàn ñöôøng lôùn seõ ñaét hôn nhaø 2 maët tieàn ñöôøng nhoû… Nhöõng hoaït ñoäng kinh doanh ôû nhöõng ñòa baøn, khu vöïc khaùc nhau cuõng khaùc nhau, khoâng theå aùp duïng moâ hình kinh doanh cuûa nôi naøy cho nôi khaùc. Ví duï: taïi caùc trung taâm thaønh phoá ta coù theå ñaàu tö kinh doanh vaên phoøng cho thueâ nhöng khoâng theå mang noù veà noâng thoân ñeå ñaàu tö ñöôïc. Nhaø kinh doanh phaûi coù khaû naêng nhaän bieát vaø phaân tích ñöôïc söï töông ñoàng vaø khaùc bieät trong kinh doanh giöõa caùc khu vöïc.  Kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn laø hoaït ñoäng ñaàu tö lôùn vaø laâu daøi Baát ñoäng saûn mang tính coá ñònh vaø laø hoaït ñoäng ñaàu tö daøi haïn vì baát ñoäng saûn laø haøng hoaù coù thôøi gian söû duïng laâu daøi. BÑS coù giaù trò lôùn. Gaén lieàn vôùi ñaát ñai, ñaàu tö coâng trình, giaù trò mang laïi, baûo toàn giaù trò, cung nhoû hôn caàu vaø laø loaïi haøng hoaù khoâng theå thay theá ñöôïc.
[16] Nhö vaäy, muoán kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn phaûi coù tieàm löïc veà taøi chính, phaûi coù chieán löôïc kinh doanh daøi haïn, vì ñeå coù theå ñaït hieäu quaû trong kinh doanh, phaûi ñuû tieàm löïc veà moïi maët vaø thöông hieäu, uy tín ñoùng vai troø quan troïng treân thò tröôøng, maët khaùc phaûi raát quan taâm ñeán vieäc xaây döïng chieán löôïc kinh doanh cuûa doanh nghieäp; ñaàu tö laâu daøi, traûi qua nhieàu quaù trình, nhieàu coâng ñoaïn töø ñònh höôùng ñaàu tö, khaûo saùt, ñaàu tö xaây döïng.., ñeán löu thoâng tieâu thuï, hoaøn thaønh thuû tuïc phaùp lyù…  Kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn laø hoaït ñoäng nhaïy caûm, chòu aûnh höôûng maïnh meõ cuûa phaùp luaät vaø chính saùch BÑS ñoùng vai troø quan troïng trong neàn kinh teá cuûa moãi quoác gia, ngaøy caøng chieám tyû troïng lôùn vaø coù aûnh höôûng ñoái vôùi söï phaùt trieån cuûa neàn kinh teá. Nhaø nöôùc quaûn lyù toaøn boä BÑS thoâng qua Luaät ñaát ñai, Luaät xaây döïng, Luaät kinh doanh BÑS… Nhaø ñaàu tö muoán kinh doanh ñaàu tö BÑS phaûi am hieåu phaùp luaät vaø caùc chính saùch cuûa Nhaø nöôùc trong töøng thôøi kyø, töøng khu vöïc.., töø ñoù tìm ra caùch thöùc, phöông höôùng kinh doanh, döï baùo xu höôùng bieán ñoäng cuûa thò tröôøng. Taøi chính hoùa Tieàn teä hoùa - Coâng ty taøi chính. - Traùi phieáu, coå Taäp trung hoùa phieáu baát ñoäng saûn Chính saùch tieàn teä - Theá chaáp, taùi theá Sô khai Chính saùch chaáp. xaây döïng Chính saùch ngaân - Heä thoáng quyõ tín Chính saùch ñaát ñai haøng , toå chöùc tín duïng, Quyõ ñaàu tö duïng baát ñoäng saûn. Sô ñoà 1.1: Caáp ñoä phaùt trieån cuûa trò tröôøng baát ñoäng saûn  Hoaït ñoäng kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn vöøa laø hoaït ñoäng ña ngaønh, vöøa laø hoaït ñoäng kinh doanh ñaëc thuø.
[17] Thò tröôøng BÑS laø thò tröôøng khoâng hoaøn haûo, cung phaûn öùng chaäm hôn caàu, thieáu thoâng tin thò tröôøng, khoù so saùnh ñöôïc, haøng hoaù baát ñoäng saûn mang tính ñoäc quyeàn, gaén vôùi vò trí caûnh quan moâi tröôøng. Hoaït ñoäng kinh doanh ñaàu tö BÑS laø hoaït ñoäng ña ngaønh, noù lieân quan ñeán nhieàu khaâu töø saûn xuaát ñeán ñaàu tö xaây döïng BÑS, löu thoâng, khai thaùc… caàu phöùc taïp vaø chòu aûnh höôûng nhieàu yeáu toá caû taâm linh, taäp quaùn, thoùi quen… Do ñoù, nhaø kinh doanh phaûi coù söï am hieåu, kieán thöùc roäng, kinh nghieäm treân nhieàu lónh vöïc: kinh teá, kó thuaät, xaõ hoäi, chính trò.., phaûi coù nhöõng kieán thöùc ñaëc thuø cuûa ngaønh, töø ñoù môùi coù theå ñöa ra nhöõng quyeát ñònh chính xaùc vaø coù hieäu quaû. 1.2. Chính saùch lieân quan ñeán phaùt trieån kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn 1.2.1. Khaùi nieäm ngaønh kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn Ngaønh kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn laø ñoäng cô cuûa hoaït ñoäng kinh doanh huy ñoäng vaø phaân boå caùc nguoàn löïc taøi chính vaø vaät chaát cho vieäc xaây döïng caùc khoâng gian xaây döïng môùi. Söï ñaàu tö ôû ñaây laø moät haøm phöùc taïp vaø saùng taïo maø theo nghóa tích cöïc nhaát thì theå hieän taàm nhìn roäng môû, coøn theo nghóa tieâu cöïc nhaát thì theå hieän loøng tham voâ ñaùy, nhöng trong haàu heát caùc tröôøng hôïp, vieäc chaáp nhaän ruûi ro laø thuoäc veà phía ngöôøi ñaàu tö. Söï ñaàu tö ôû ñaây ñoøi hoûi coù söï töông taùc vaø hôïp taùc maïnh meõ giöõa Chính phuû vôùi khu vöïc tö nhaân1. 1.2.2. Chính saùch lieân quan ñeán phaùt trieån kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn 1.2.2.1. Caùc chính saùch taïo laäp, sôû höõu, cung - caàu baát ñoäng saûn  Chính saùch taïo laäp, sôû höõu baát ñoäng saûn Laø moät trong nhöõng chính saùch quan troïng trong TTBÑS. Khi BÑS ñöôïc xaùc laäp quyeàn sôû höõu seõ taïo ra caùc giaù trò phaùt sinh cuûa BÑS.  Chính saùch veà giao dòch, cung - caàu baát ñoäng saûn 1 David Geltner & Normal G. Miller. South-Western Thomson Learning (2001) “Commercial real estate analysis and investment”.
[18] Luaät phaùp caùc nöôùc ñeàu quy ñònh chaët cheõ vieäc ñaêng kyù quyeàn söû duïng ñaát cuõng nhö thuû tuïc ñaêng kyù laïi BÑS sau khi coù söï chuyeån nhöôïng. Nhìn chung, caùc giao dòch naøy thuoäc loaïi deã kieåm soaùt neân caùc cheá ñònh phaùp lyù veà ñieàu kieän tham gia thò tröôøng cuûa caùc chuû theå kinh teá töông ñoái ñôn giaûn hôn so vôùi thò tröôøng taøi chính. Caùc beân tham gia chæ phaûi tuaân thuû ñieàu kieän coù haøng hoùa vaø coù khaû naêng thanh toaùn. Thuû tuïc chuyeån nhöôïng veà maët phaùp lyù chæ laø hoaït ñoäng baûo hoä vaø quaûn lyù quyeàn söû duïng ñaát, BÑS, Nhaø nöôùc khoâng can thieäp vaøo caùc quan heä kinh teá dieãn ra treân thò tröôøng. Tuy nhieân, ñeå ñieàu tieát thu nhaäp, Nhaø nöôùc nhieàu nöôùc coù ñaùnh thueá giaù trò gia taêng, thueá tieâu thuï ñaëc bieät khi chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát, BÑS.  Caùc cô quan quaûn lyù baát ñoäng saûn vaø thò tröôøng baát ñoäng saûn Caùc toå chöùc quaûn lyù cuûa Nhaø nöôùc thöôøng taäp trung vaøo chöùc naêng quaûn lyù BÑS cuûa moät nöôùc vaø chuû yeáu laø quaûn lyù ñaát ñai nhaèm söû duïng ñaát ñai theo ñuùng chính saùch. Cô quan quaûn lyù ñaát ñai cuûa nhaø nöôùc coù teân goïi khaùc nhau nhöng ñeàu coù moät soá chöùc naêng sau: (i) Ño ñaïc, laäp baûn ñoà vaø danh baï ñaêng kyù ñaát ñai; (ii) Theo doõi söï bieán ñoåi cuûa ñaêng kyù ñaát ñai vaø caäp nhaät caùc thay ñoåi; (iii) Laøm thuû tuïc veà xaùc nhaän quyeàn sôû höõu ñaát ñai cho chuû ñaát; (iv) Giaùm saùt, kieåm tra vieäc söû duïng ñaát theo quy ñònh cuûa phaùp luaät. Ngoaøi cô quan quaûn lyù ñaát ñai, Nhaø nöôùc coøn coù theå thaønh laäp moät soá toå chöùc hoã trôï quaûn lyù ñaát ñai nhö toå chöùc thaåm ñònh giaù ñaát ñeå tính thueá, toå chöùc xaây döïng quy hoaïch vaø chính saùch söû duïng ñaát ñai.. 1.2.2.2. Chính saùch veà doanh nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn Chính saùch doanh nghieäp vaø ñaàu tö seõ quy ñònh caùc vaán ñeà lieân quan ñeán vieäc hình thaønh doanh nghieäp, quy trình quy phaïm ñaàu tö noùi chung vaø ñaàu tö BÑS noùi rieâng. Beân caïnh ñoù, taïi haàu heát caùc quoác gia, doanh nghieäp kinh doanh BÑS vaø döï aùn kinh doanh ñaàu tö BÑS luoân coù nhöõng raøng buoäc khaùc nhau veà chuû theå thaønh laäp doanh nghieäp, chuû theå ñaàu tö BÑS cuõng nhö ñòa baøn ñaàu tö BÑS.
[19] Hôn nöõa, caùc loaïi hình doanh nghieäp khaùc nhau khi kinh doanh ñaàu tö BÑS cuõng coù nhöõng quy ñònh khaùc nhau veà ñieàu kieän thaønh laäp, veà haïn cheá lónh vöïc, ñòa baøn khaùc nhau. Suy cho cuøng, kinh doanh ñaàu tö BÑS vaãn laø moät lónh vöïc, moät ngaønh ngheà kinh doanh coù ñieàu kieän. 1.2.2.3. Chính saùch veà ñaát ñai Trong ñaùnh giaù veà chính saùch ñaát ñai ñoái vôùi söï phaùt trieån TTBÑS, vaán ñeà thoâng tin veà ñaát ñai laø moät trong nhöõng vaán ñeà quan taâm nhaát. Ñaùnh giaù cuûa caùc chuû theå kinh teá veà loaïi thoâng tin chính saùch naøy laïi raát khoâng ñoàng nhaát. Ñaëc bieät laø, cho ñeán nay vaán ñeà giaûi phoùng baèng hieän ñang coøn nhieàu khuùc maéc caû veà phía ngöôøi daân, nhaø ñaàu tö vaø Nhaø nöôùc. Taøi Nguoàn Nguoàn Nguoàn taøi Nguoàn nguyeân löïc taøi saûn saûn coù voán - Quy hoaïch - Giao ñaát - Ñaêng kyù - Ñònh giaù - Mua baùn - Keá hoaïch - Thueâ ñaát - Thoáng keâ - Aùp giaù - Cho thueâ - Caáp giaáy - Theá chaáp chöùng nhaän Sô ñoà 1.2: Sô ñoà veà tieán trình quaûn lyù ñaát ñai töø nguoàn taøi nguyeân ñeán nguoàn voán trong xaõ hoäi. Nguoàn: Toång hôïp cuûa taùc giaû 1.2.2.4. Chính saùch veà xaây döïng Chính saùch xaây döïng thöôøng höôùng vaøo caùc noäi dung chuû yeáu laø: (i) Quy ñònh thaåm quyeàn quyeát ñònh phaùt trieån thò tröôøng, cho pheùp ñaàu tö vaø caáp pheùp phaùt trieån thò tröôøng xaây döïng; (ii) Quyeát ñònh noäi dung coâng taùc chuaån bò phaùt trieån thò tröôøng xaây döïng; (iii) Quy ñònh trình töï thieát keá döï aùn phaùt trieån thò tröôøng xaây döïng; (iv) Quy ñònh veà quy chuaån xaây döïng, tieâu chuaån xaây döïng; (v) Quy ñònh veà naêng löïc haønh ngheà xaây döïng, naêng löïc hoaït ñoäng xaây döïng; (vi) Quy ñònh veà khuyeán khích, nghieâm caám trong hoaït ñoäng xaây döïng.