Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Quản trị rủi ro trong hoạt động tín dụng bất động sản tại ngân hàng TMCP xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank)

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:98

Thêm vào BST

Báo xấu

28
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là phân tích thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản tại Eximbank. Từ thực trạng đó, đề xuất một số giải pháp và kiến nghị về quản trị rủi ro tín dụng bất động sản tại Eximbank. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Quản trị rủi ro trong hoạt động tín dụng bất động sản tại ngân hàng TMCP xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ĐẶNG VĨNH HẠNH QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM (EXIMBANK) CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. Hoà Chí Minh - naêm 2011
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ĐẶNG VĨNH HẠNH QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM (EXIMBANK) CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN TẤN LỘC TP. Hồ Chí Minh - năm 2011
LỜI CAM ĐOAN  Tôi là Đặng Vĩnh Hạnh, xin cam đoan luận văn thạc sĩ kinh tế này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các thông tin, số liệu được sử dụng trong luận văn là trung thực và chính xác.
MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các ký hiệu, chữ viết tắt Danh mục bảng biểu LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................- 1 - 1. Tính cấp thiết của đề tài ...........................................................................- 1 - 2. Mục đích nghiên cứu .................................................................................- 2 - 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ............................................................- 2 - 4. Phƣơng pháp nghiên cứu..........................................................................- 2 - 5. Những kết quả đạt đƣợc của Luận văn ...................................................- 2 - 6. Nội dung kết cấu của Luận văn ...............................................................- 3 - CHƢƠNG 1....................................................................................................- 4 - TỔNG QUAN VỀ RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN ......................................................- 4 - 1.1 Tín dụng ngân hàng ................................................................................- 4 - 1.1.1 Khái niệm tín dụng ngân hàng............................................................- 4 - 1.1.2 Đặc điểm của tín dụng ngân hàng ......................................................- 4 - 1.1.3 Phân loại tín dụng ngân hàng .............................................................- 4 - 1.1.4 Vai trò của tín dụng ngân hàng ..........................................................- 7 - 1.2 Tín dụng bất động sản ............................................................................- 8 - 1.2.1 Bất động sản..........................................................................................- 8 - 1.2.1.1 Khái niệm ...........................................................................................- 8 - 1.2.1.2 Đặc điểm của bất động sản ...............................................................- 8 - 1.2.2 Thị trƣờng bất động sản ......................................................................- 9 - 1.2.2.1 Khái niệm ...........................................................................................- 9 -
1.2.2.2 Đặc điểm của thị trƣờng bất động sản ............................................- 9 - 1.2.2.3 Vai trò của thị trƣờng bất động sản ..............................................- 10 - 1.2.3 Tín dụng bất động sản .......................................................................- 10 - 1.2.3.1 Khái niệm tín dụng bất động sản ..................................................- 10 - 1.2.3.2 Đặc điểm của tín dụng bất động sản ............................................- 11 - 1.2.3.3 Vai trò của tín dụng bất động sản .................................................- 11 - 1.2.3.4 Các sản phẩm của tín dụng bất động sản .....................................- 12 - 1.2.3.5 Phƣơng thức cấp tín dụng bất động sản .......................................- 13 - 1.3 Rủi ro tín dụng bất động sản................................................................- 13 - 1.3.1 Khái niệm rủi ro tín dụng bất động sản ...........................................- 13 - 1.3.2 Phân loại rủi ro tín dụng bất động sản.............................................- 13 - 1.3.3 Đặc điểm rủi ro tín dụng bất động sản.............................................- 14 - 1.3.4 Nguyên nhân gây ra rủi ro tín dụng bất động sản ..........................- 15 - 1.3.4.1 Nguyên nhân khách quan ..............................................................- 15 - 1.3.4.2 Nguyên nhân chủ quan ..................................................................- 16 - 1.3.5 Dấu hiệu nhận biết rủi ro tín dụng bất động sản ............................- 18 - 1.4 Quản trị rủi ro tín dụng bất động sản .................................................- 18 - 1.4.1 Khái niệm quản trị rủi ro tín dụng bất động sản ............................- 18 - 1.4.2 Sự cần thiết của quản trị rủi ro tín dụng bất động sản ..................- 19 - 1.4.3 Nội dung quản trị rủi ro tín dụng bất động sản ..............................- 19 - 1.4.4 Đo lƣờng rủi ro tín dụng bất động sản .............................................- 20 - 1.4.4.1 Phân tích định tính về rủi ro tín dụng bất động sản ...................- 20 - 1.4.4.2 Mô hình lƣợng hóa rủi ro tín dụng bất động sản ........................- 21 - 1.4.4.3 Những căn cứ để xác định rủi ro tín dụng bất động sản .............- 21 - KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ............................................................................- 23 - CHƢƠNG 2..................................................................................................- 24 - THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM ......................- 24 - 2.1 Thực trạng tín dụng bất động sản tại các NHTM hiện nay ..............- 24 -
2.2 Thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản tại Eximbank .............- 25 - 2.2.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam ... - 25 - 2.2.1.1 Giới thiệu Ngân hàng Eximbank: .................................................- 25 - 2.2.1.2 Cơ cấu tổ chức của Eximbank: ......................................................- 27 - 2.2.1.3 Cơ cấu nguồn nhân lực của Eximbank ........................................- 29 - 2.2.1.4 Hoạt động kinh doanh của Eximbank..........................................- 29 - 2.2.2 Thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản tại Eximbank ..........- 35 - 2.2.2.1 Các sản phẩm tín dụng bất động sản của Eximbank ..................- 35 - 2.2.2.2 Thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản của Eximbank .....- 39 - 2.3 Thực trạng rủi ro tín dụng bất động sản tại Eximbank ....................- 41 - 2.4 Thực trạng quản trị rủi ro tín dụng bất động sản tại Eximbank .....- 43 - 2.4.1 Bộ máy tổ chức quản trị rủi ro tín dụng bất động sản của Eximbank - 43 - 2.4.2 Chính sách quản trị rủi ro tín dụng bất động sản của Eximbank .- 44 - 2.4.3 Quy trình quản trị rủi ro tín dụng bất động sản của Eximbank ...- 45 - 2.4.3.1 Quy trình cấp tín dụng bất động sản tại Eximbank ....................- 45 - 2.4.3.2 Quy trình quản lý rủi ro tín dụng bất động sản ...........................- 51 - 2.4.3.3 Quản lý nợ xấu, theo dõi nợ và xử lý rủi ro tín dụng bất động sản... - 52 - 2.4.4. Chính sách bảo đảm tiền vay ...........................................................- 53 - 2.5 Những mặt tích cực và hạn chế trong quản trị rủi ro tín dụng bất động sản tại Eximbank và nguyên nhân rủi ro tín dụng bất động sản ...........- 53 - 2.5.1 Những mặt tích cực ............................................................................- 53 - 2.5.2 Những hạn chế trong quản trị rủi ro tín dụng bất động sản tại Eximbank .....................................................................................................- 54 - 2.5.2.1 Về biện pháp quản trị .....................................................................- 54 - 2.5.2.2 Về nội dung quản trị .......................................................................- 54 - 2.5.2.3 Về chính sách quản trị ....................................................................- 55 -
2.5.3 Nguyên nhân rủi ro tín dụng bất động sản ......................................- 56 - 2.5.3.1 Từ phía Ngân hàng..........................................................................- 56 - 2.5.3.2 Từ phía NHNN ................................................................................- 56 - KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ............................................................................- 57 - CHƢƠNG 3..................................................................................................- 58 - MỘT SỐ BIỆN PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI EXIMBANK - 58 - 3.1 Định hƣớng phát triển của Eximbank trong năm 2011 và định hƣớng chiến lƣợc đến năm 2020 ............................................................................- 58 - 3.2 Các nhóm giải pháp ..............................................................................- 60 - 3.2.1 Giải pháp về con ngƣời ......................................................................- 60 - 3.2.2 Giải pháp về công nghệ ......................................................................- 61 - 3.2.3 Giải pháp về quản trị rủi ro tín dụng bất động sản ........................- 62 - 3.2.3.1 Xây dựng chính sách tín dụng hiệu quả ........................................- 62 - 3.2.3.2 Xây dựng quy trình tín dụng chặt chẽ, phù hợp ..........................- 65 - 3.2.3.3 Giám sát thực hiện quy trình tín dụng ..........................................- 68 - 3.2.3.4 Giải pháp hạn chế rủi ro tín dụng bất động sản ..........................- 68 - 3.2.4 Một số giải pháp khác ........................................................................- 80 - 3.2.4.1 Chuyên môn hóa phòng ban trong công tác quản trị rủi ro tín dụng bất động sản .................................................................................................- 80 - 3.2.4.2 Định kỳ đánh giá chất lƣợng tín dụng bất động sản và cơ cấu lại nợ- 81 - 3.3 Một số kiến nghị ....................................................................................- 83 - 3.3.1 Đối với Chính phủ ..............................................................................- 83 - 3.3.2 Đối với NHNN .....................................................................................- 84 - KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ............................................................................- 85 - KẾT LUẬN ..................................................................................................- 86 -
DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT NHNN Ngân Hàng Nhà Nước NHTM Ngân Hàng Thương Mại TMCP Thương Mại Cổ Phần TCTD Tổ Chức Tín Dụng CBTD Cán bộ tín dụng CIC Trung tâm thông tin tín dụng TSBĐ Tài sản bảo đảm SMBC Sumo Mitsui Banking Corporation Korebank Phần mềm hệ thống Core banking của Eximbank Eximbank Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam NĐ Nghị định QĐ Quyết định CP Chính phủ UBND Ủy ban nhân dân TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh CMND Chứng minh nhân dân USD Đồng đô la Mỹ VND Đồng Việt Nam ĐVT Đơn vị tính HĐTD Hợp đồng tín dụng
DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU DANH MỤC BẢNG SỐ LIỆU Bảng 2.1: Cơ cấu nguồn vốn huy động của Eximbank giai đoạn 2009 – 06T2011…………………………………………………………………….29 Bảng 2.2: Cơ cấu dư nợ tín dụng của Eximbank giai đoạn 2009 – 06T2011……………………………………………………………………. 32 Bảng 2.3: Tỷ trọng dư nợ tín dụng của Eximbank giai đoạn 2009 – 06T2011…………………………………………………………………….39 Bảng 2.4: Bảng tổng hợp phân loại nợ của Eximbank giai đoạn 2009 – 06T2011…………………………………………………………………….41 DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: Cơ cấu nhân lực tại Eximbank ……………….………………29 Biểu đồ 2.2: Biểu đồ thể hiện nguồn vốn huy động của Eximbank giai đoạn 2009 – 06T2011……………………………………………………………. 30 Biểu đồ 2.3: Biểu đồ thể hiện dư nợ tín dụng của Eximbank giai đoạn 2009 – 06T2011………………………………………………………………….. 33 Biểu đồ 2.4: Biểu đồ thể hiện tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản tại Eximbank…………………………………………………………………...39 Biểu đồ 2.5: Biểu đồ thể hiện tỷ lệ nợ xấu của Eximbank giai đoạn 2009 – 06T2011…………………………………………………………………….42 DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức của Eximbank ………………………………….27 Sơ đồ 2.2: Quy trình quản lý rủi ro tín dụng bất động sản………………….51
Trang - 1 - LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hoạt động tín dụng trong ngân hàng đã và đang là hoạt động kinh doanh chính đem lại nguồn thu nhập chính cho các ngân hàng thương mại, bên cạnh việc đem lại nguồn thu nhập chính cho ngân hàng thì hoạt động tín dụng còn chứa đựng trong nó những rủi ro tiềm ẩn có thể làm tổn hại đến nguồn vốn cũng như là uy tín của ngân hàng nếu như công tác quản lý rủi ro tín dụng bị lỏng lẻo và thiếu tính chấp hành từ phía những con người trực tiếp hoạt động nó. Cùng với sự phát triển nhanh của quá trình đô thị hóa, người dân tập trung về các khu đô thị, thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM ngày càng nhiều làm cho nhu cầu về nhà ở, mặt bằng kinh doanh, văn phòng cho thuê,… tăng cao. Do đó, bất động sản là lĩnh vực có nhiều tiềm năng để các ngân hàng gia tăng lợi nhuận. Hiện nay, tín dụng bất động sản là sản phẩm chiếm tỷ trọng tương đối lớn, khoảng 70 – 75% tổng dư nợ tín dụng cá nhân và chiếm trên 10% tổng dư nợ của các NHTM. Tuy nhiên, việc thị trường bất động sản ở Việt Nam chưa thực sự phát triển lành mạnh, bền vững, thường xuyên biến động cùng với việc chạy đua cấp tín dụng bất động sản của các ngân hàng đã làm cho sản phẩm tín dụng bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, quản trị rủi ro tín dụng bất động sản là hoạt động không thể thiếu nhằm hạn chế rủi ro các khoản vay bất động sản, nâng cao chất lượng tín dụng cho các ngân hàng. Đối với Eximbank, tín dụng bất động sản cũng là một sản phẩm chủ lực. Tuy nhiên, tỷ lệ nợ xấu bất động sản chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng dư nợ xấu của Eximbank. Đó là lý do đề tài: “QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM (EXIMBANK)” được lựa chọn nhằm phân tích, đánh giá những thực trạng rủi ro tín dụng bất động sản và quản trị rủi ro tín dụng bất động sản. Qua đó đề xuất một số giải pháp và kiến nghị về quản trị rủi ro tín dụng bất động sản nhằm nâng cao hiệu quả của lĩnh vực tín dụng bất động sản.
Trang - 2 - 2. Mục đích nghiên cứu Đề tài tập trung hướng vào ba mục đích sau:  Hệ thống hóa các vấn đề về tín dụng ngân hàng, tín dụng bất động sản, rủi ro tín dụng bất động sản và quản trị rủi ro tín dụng bất động sản của các ngân hàng.  Phân tích thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản tại Eximbank.  Từ thực trạng đó, đề xuất một số giải pháp và kiến nghị về quản trị rủi ro tín dụng bất động sản tại Eximbank. 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu * Đối tượng: Là những nguyên nhân dẫn đến rủi ro trong hoạt động tín dụng bất động sản tại Eximbank và từ đó đề ra những giải pháp hạn chế rủi ro * Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động tín dụng của Eximbank trong giai đoạn 2009 – 6T2011 nhằm để đánh giá tình hình hoạt động tín dụng bất động sản tại Eximbank. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu được sử dụng chủ yếu là phương pháp thu thập thông tin và phân tích thông tin. Thông tin được thu thập thông qua các kênh như: sách tham khảo, báo chí, báo điện tử, số liệu từ các báo cáo tài chính, báo cáo thường niên các năm 2009, 2010 và 6T2011 của Eximbank, phỏng vấn các nhân viên của Eximbank… Sử dụng các thông tin thu thập được, kết hợp với phương pháp so sánh - đối chiếu, phân tích - tổng hợp, từ đó đưa ra những phân tích, nhận định về tình hình tín dụng bất động sản, quản trị rủi ro tín dụng bất động sản tại Eximbank hiện nay. 5. Những kết quả đạt đƣợc của Luận văn Một là, phân tích nội dung cơ bản của quản trị rủi ro trong hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng và quản trị rủi ro tín dụng bất động sản.
Trang - 3 - Hai là, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động quản trị rủi ro tín dụng bất động sản của Eximbank. 6. Nội dung kết cấu của Luận văn Ngoài phần Lời cam đoan, mục lục, danh sách các chữ viết tắt, bảng biểu, lời mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo; đề tài được kết cấu thành ba chương: Chương 1: Tổng quan về rủi ro tín dụng bất động sản và quản trị rủi ro tín dụng bất động sản. Chương 2: Thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản tại Eximbank. Chương 3: Giải pháp Quản trị rủi ro tín dụng bất động sản tại Eximbank
Trang - 4 - CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tín dụng ngân hàng 1.1.1 Khái niệm tín dụng ngân hàng Tín dụng là sự trao đổi không ngang giá giữa một thực thể bất kì (tiền hoặc bất kì một thứ nào đó) để đổi lấy một cam kết trên cơ sở lòng tin. Tín dụng ngân hàng là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng khác với các chủ thể kinh tế (doanh nghiệp, cá nhân và các chủ thể khác) theo nguyên tắc cam kết có hoàn trả cả gốc và lãi theo hợp đồng đã ký kết. 1.1.2 Đặc điểm của tín dụng ngân hàng  Ngân hàng vừa là người đi vay vừa là người cho vay nên phải chịu rủi ro cả hai phía. - Với tư cách là người đi vay, ngân hàng huy động vốn dưới hình thức nhận tiền gửi của các chủ thể kinh tế, các cá nhân hoặc phát hành chứng chỉ tiền gửi, trái phiếu ngân hàng. - Với tư cách là người cho vay, ngân hàng cấp tín dụng đáp ứng kịp thời vốn cho quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc tiêu dùng của các chủ thể kinh tế, cá nhân góp phần tích cực thúc đẩy sản xuất lưu thông hàng hóa ngày càng phát triển.  Bên cho vay chuyển giao cho bên đi vay một lượng tài sản nhất định.  Bên đi vay được sử dụng tạm thời lượng giá trị tài sản đó trong một thời gian nhất định và phải hoàn trả vô điều kiện cho bên đi vay sau khi hết thời hạn sử dụng theo thỏa thuận kèm theo một khoản phí (lãi cho vay). 1.1.3 Phân loại tín dụng ngân hàng Việc phân loại tín dụng ngân hàng là việc sắp xếp các khoản tín dụng theo
Trang - 5 - những tiêu thức nhất định nhằm làm tiền đề để thiết lập các quy trình tín dụng cho phù hợp và nhằm nâng cao hiệu quả quản trị rủi ro tín dụng. Phân loại tín dụng dựa vào các căn cứ sau: - Căn cứ vào hình thái cấp tín dụng tức là cấp tín dụng bằng cái gì, thì tín dụng bao gồm bốn hình thái sau:  Cho vay: Là hình thức cấp tín dụng bằng tiền (theo hình thức giải ngân trực tiếp bằng tiền), theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng một số tiền để sử dụng vào một mục đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả vốn gốc và lãi.  Bảo lãnh: Là hình thức ngân hàng cấp tín dụng không phải bằng tiền mà bằng uy tín. Khi người được bảo lãnh không thực hiện được nghĩa vụ theo hợp đồng thì người bảo lãnh phải thay thế để thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Vì vậy, hành vi cam kết bảo lãnh của ngân hàng còn gọi là tín dụng bằng chữ ký.  Chiết khấu: Là hình thức cấp tín dụng bằng tiền bằng cách tổ chức tín dụng mua lại các giấy tờ có giá khi chưa tới hạn thanh toán từ khách hàng (hình thức gián tiếp).  Cho thuê: Là hình thức cấp tín dụng bằng tài sản. Cho thuê bao gồm 2 loại là cho thuê vận hành (hay còn gọi là thuê hoạt động) và cho thuê tài chính (hay còn gọi là thuê mua – leasing). Tài sản cho thuê chủ yếu là máy móc – thiết bị. - Căn cứ vào mục đích thì tín dụng có hai loại là:  Tín dụng sản xuất kinh doanh, đầu tư: Là loại tín dụng tài trợ nhu cầu vốn cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, thương mại và dịch vụ để sản xuất kinh doanh và đầu tư.  Tín dụng tiêu dùng: Là loại tín dụng đáp ứng nhu cầu tiêu dùng của khách hàng như: Mua sắm vật dụng, trang trải sinh hoạt phí và các chi phí thông thường khác thông qua phát hành thẻ tín dụng. - Nếu xét theo mức độ tín nhiệm, tín dụng ngân hàng có hai loại:
Trang - 6 -  Tín dụng có đảm bảo bằng tài sản: Là hình thức cấp tín dụng dựa trên cơ sở các đảm bảo như thế chấp, cầm cố hoặc phải có sự bảo lãnh của người thứ ba. Đối với các khách hàng mà ngân hàng không thể biết rõ được uy tín và thiện chí sẵn lòng trả nợ thì khi vay vốn ngân hàng đòi hỏi phải có đảm bảo. Sự đảm bảo này là căn cứ pháp lý để ngân hàng có thêm nguồn thứ hai bổ sung cho nguồn thu nợ thứ nhất thiếu chắc chắn.  Tín dụng không có đảm bảo bằng tài sản: Là hình thức cấp tín dụng không có tài sản thế chấp, cầm cố hoặc sự bảo lãnh của người thứ ba, mà việc cấp tín dụng chỉ dựa vào uy tín của bản thân khách hàng. Đối với những khách hàng tốt, có khả năng tài chính mạnh, phương án kinh doanh hiệu quả, luôn có thiện chí sẵn lòng trả nợ thì ngân hàng có thể cấp tín dụng dựa vào uy tín của khách hàng mà không cần bảo đảm bằng tài sản. - Căn cứ vào thời hạn:  Tín dụng ngắn hạn: Là hình thức cấp tín dụng với thời hạn không quá 12 tháng, được sử dụng để bù đắp sự thiếu hụt vốn lưu động của các doanh nghiệp và các nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của cá nhân.  Tín dụng trung hạn: Là hình thức cấp tín dụng có thời hạn từ trên 1 năm tới 5 năm. Tín dụng trung hạn chủ yếu được sử dụng để đầu tư mua sắm tài sản cố định, cải tiến hoặc đổi mới thiết bị, công nghệ, mở rộng sản xuất kinh doanh, xây dựng các dự án mới có quy mô nhỏ và thời gian thu hồi vốn nhanh. Trong lĩnh vực nông nghiệp, tín dụng trung hạn chủ yếu để đầu tư vào máy móc, xây dựng các vườn cây công nghiệp như: Cà phê, cao su, điều,…  Tín dụng dài hạn: Là loại tín dụng có thời hạn trên 5 năm và thời hạn tối đa lên đến 20 – 30 năm. Tín dụng dài hạn là loại tín dụng được cung cấp để đáp ứng các nhu cầu dài hạn như: Xây dựng nhà ở, đầu tư các dự án mới có qui mô lớn, các máy móc thiết bị, phương tiện vận tải có quy mô lớn, xây dựng các xí nghiệp mới... - Căn cứ vào phương thức hoàn trả:
Trang - 7 -  Cấp tín dụng chỉ có một kỳ hạn trả nợ là hình thức cấp tín dụng thanh toán một lần theo thời hạn đã thỏa thuận.  Cấp tín dụng có nhiều kỳ hạn trả nợ cụ thể hay còn gọi là tín dụng trả góp, là hình thức cấp tín dụng mà khách hàng phải hoàn trả vốn gốc và lãi theo định kỳ. Hình thức cấp tín dụng này chủ yếu được áp dụng trong tín dụng bất động sản nhà ở thương mại, tín dụng tiêu dùng….  Cấp tín dụng hoàn trả nợ nhiều lần nhưng không có kỳ hạn trả nợ cụ thể mà việc trả nợ phụ thuộc vào khả năng tài chính của người đi vay. Hình thức này cũng có thể áp dụng theo kỹ thuật thấu chi. - Căn cứ vào xuất xứ tín dụng:  Cấp tín dụng trực tiếp: Là hình thức ngân hàng cấp vốn trực tiếp cho người có nhu cầu, đồng thời người đi vay trực tiếp hoàn trả nợ vay cho ngân hàng.  Cấp tín dụng gián tiếp: Là hình thức cấp tín dụng được thực hiện thông qua việc ngân hàng mua lại các khế ước hoặc chứng từ nợ đã phát sinh và còn trong thời hạn thanh toán. Các ngân hàng cấp tín dụng gián tiếp theo các loại sau: Chiết khấu thương mại, mua bán các phiếu bán hàng tiêu dùng và máy móc nông nghiệp trả góp và nghiệp vụ bao thanh toán (factoring). 1.1.4 Vai trò của tín dụng ngân hàng Với sự ra đời của tín dụng đã góp phần giải quyết được nhu cầu về vốn của các thành phần trong nền kinh tế, từ cá nhân tới các doanh nghiệp.  Tín dụng góp phần thúc đẩy quá trình tái sản xuất của xã hội, giúp điều hòa vốn từ các chủ thể thừa sang các chủ thể cần vốn.  Tín dụng là kênh truyền tải ảnh hưởng của Nhà nước đến các mục tiêu vĩ mô thông qua tác động đến các điều kiện tín dụng như lãi suất, điều kiện vay,...  Tín dụng là công cụ thực hiện các chính sách xã hội của Nhà nước thông
Trang - 8 - qua việc tài trợ các nguồn vốn không hoàn lại của ngân sách Nhà nước.  Thông qua việc cung cấp các khoản tín dụng tài trợ xuất nhập khẩu, thu hút nguồn vốn tín dụng của nước ngoài… tín dụng tạo điều kiện mở rộng quan hệ kinh tế đối ngoại, góp phần đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước. 1.2 Tín dụng bất động sản 1.2.1 Bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm Bất động sản là một khái niệm rất rộng, không chỉ bao gồm đất đai, nhà cửa mà còn rất nhiều thứ liên quan. Ở mỗi quốc gia lại có một cách định nghĩa riêng về bất động sản. Ở Việt Nam, theo Điều 174, Bộ luật Dân sự 2005 của Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. Theo quy định này thì các công trình xây dựng và các tài sản nếu không gắn liền với đất đai, nhà ở thì không được xem là bất động sản mà chỉ được xem là bất động sản khi chúng được gắn liền với đất đai, nhà cửa. 1.2.1.2 Đặc điểm của bất động sản Ở Việt Nam, bất động sản là một loại hàng hóa rất đặc biệt vì đất đai là sở hữu của toàn dân do Nhà nước quản lý. Vì vậy chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu đất như các nước khác. Do đó bất động sản có những đặc điểm riêng có sau:  Cố định, bền vững: Bất động sản gắn liền với một vị trí cố định cụ thể và có tính bền vững cao, trong đó yếu tố vị trí lại có ảnh hưởng lớn và tạo ra giá trị của bất động sản.
Trang - 9 -  Khác biệt: Các bất động sản có những khác biệt về: Vị trí, kết cấu và kiến trúc, quyền, quang cảnh, môi trường… Sự khác biệt đó chính là lợi ích kinh tế riêng mang lại cho từng bất động sản.  Khan hiếm: Xuất phát từ “giới hạn về diện tích”, “khác biệt”, “vị trí cố định”, đã tạo ra sự khan hiếm của bất động sản làm cho quan hệ cung cầu về bất động sản mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản.  Giá trị lớn: Giá trị đất và chi phí xây dựng là rất lớn nên làm cho giá trị bất động sản thường rất cao. Do bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, có những đặc điểm riêng có của nó như trên nên sự mất cân xứng về cung cầu bất động sản thường xuyên xảy ra, ảnh hưởng đến sự biến động rất lớn của thị trường bất động sản. 1.2.2 Thị trƣờng bất động sản 1.2.2.1 Khái niệm Thị trường bất động sản là loại thị trường bao gồm các giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa – tiền tệ. 1.2.2.2 Đặc điểm của thị trƣờng bất động sản Thị trường bất động sản có những đặc điểm sau:  Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: Sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa.  Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản: Gồm có 4 giai đoạn: Phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên và có thể gây sốt).  Thị trường bất động sản mang tính khu vực và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.  Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường).
Trang - 10 -  Thị trường thường xuyên không cân đối quan hệ cung cầu mà thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu.  Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật, vì bất động sản là tài sản lớn của quốc gia, là loại hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về bất động sản đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản. 1.2.2.3 Vai trò của thị trƣờng bất động sản Thị trường bất động sản là một bộ phận không thể thiếu và gắn liền với nền kinh tế thị trường. Sự phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản góp phần làm cho giá trị hàng hóa được đánh giá một cách đầy đủ, đúng đắn và khách quan, thúc đẩy kinh tế phát triển, thu hút đầu tư và thực hiện có hiệu quả tiến trình hội nhập, đồng thời góp phần huy động nguồn nội lực vào phát triển kinh tế - xã hội. Cụ thể thị trường bất động sản có những vai trò sau:  Là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng.  Là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các chủ thể kinh doanh.  Góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, công trình xây dựng.  Góp phần thúc đẩy ứng dụng, cải tiến khoa học – công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường.  Tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội, tạo cơ sở phát triển. 1.2.3 Tín dụng bất động sản 1.2.3.1 Khái niệm tín dụng bất động sản Tín dụng bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng
Trang - 11 - (thể nhân hoặc pháp nhân) nhằm tài trợ các nhu cầu liên quan tới bất động sản. Tín dụng bất động sản tài trợ cho các nhu cầu của khách hàng như: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, kinh doanh đất nền dự án, đầu tư khu công nghiệp, khu chế xuất, các nhu cầu mua nhà, xây nhà, sửa chữa nhà mà khách hàng vay trả nợ bằng các nguồn thu nhập không phải là tiền lương … Như vậy tín dụng bất động sản vừa tài trợ cho các nhu cầu về nhà ở của người dân, vừa tài trợ cho các mục đích thương mại, kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp. 1.2.3.2 Đặc điểm của tín dụng bất động sản Ngoài những đặc trưng vốn có của tín dụng ngân hàng thì tín dụng bất động sản có những đặc trưng riêng có của nó là:  Tín dụng bất động sản là loại hình tín dụng có độ rủi ro cao do đặc điểm của thị trường bất động sản là thị trường đầy rủi ro, thường xuyên xuất hiện: Hiện tượng đầu cơ, bong bóng bất động sản, mất cân đối cung cầu bất động sản, thị trường chuyển từ nóng sang đóng băng làm cho giá trị bất động sản tăng giảm thất thường làm cho nhà đầu tư gặp rủi ro về tài chính, nguy cơ đổ vỡ tín dụng rất cao.  Thị trường tín dụng bất động sản là thị trường tín dụng trung và dài hạn, vì giá trị bất động sản là rất lớn nên phải cần một thời gian dài để hoàn trả khoản vay. Tín dụng bất động sản chiếm dư nợ đáng kể trong tổng dư nợ của các ngân hàng.  Người vay thường thế chấp bằng chính bất động sản họ vay để mua. Đối với các dự án thì ngân hàng thường giải ngân theo tiến độ của dự án: Đền bù giải tỏa mặt bằng, xây dựng hạ tầng, nền móng, … do đó giúp người vay giảm áp lực về lãi suất. 1.2.3.3 Vai trò của tín dụng bất động sản Sự ra đời của tín dụng bất động sản của các ngân hàng, ngoài việc mang lại lợi nhuận không nhỏ cho các ngân hàng, nó còn góp phần giải quyết được vấn đề về