Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Sự tác động của các dự án bất động sản đối với quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:89

Thêm vào BST

Báo xấu

30
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Trên cơ sở phân tích thực trạng đầu tư phát triển các dự án bất động sản và sự tác động của các dự án bất động sản đối với cơ cấu kinh tế trên địa bàn quận 7 trong những năm gần đây, tìm kiếm, phân tích những ưu – khuyết điểm của việc đầu tư các dự án bất động sản và quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, để đề ra phương hướng và giải pháp tốt hơn cho việc đầu tư các dự án bất động sản gắn với chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Sự tác động của các dự án bất động sản đối với quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH -----***----- PHAN MINH CẢNH SỰ TÁC ĐỘNG CỦA CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI QUÁ TRÌNH CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 7 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – 2013
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH -----***----- PHAN MINH CẢNH SỰ TÁC ĐỘNG CỦA CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI QUÁ TRÌNH CHUYỄN DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 7 Chuyên ngành: Kinh Tế Chính Trị Mã số: 60310102 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Văn Sáng THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - 2013
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các nội dung, số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tác giả luận văn PHAN MINH CẢNH Học viên cao học Kinh tế - K19 Khoa Lý luận chính trị Trường Đại học Kinh tế Tp. Hồ Chí Minh
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Tiếng Anh Tiếng Việt BĐS Bất động sản Tổng giá trị sản phẩm nội GDP Gross Domestic Product địa CCKT cơ cấu kinh tế FDI Foreign Direct Investment Đầu tư trực tiếp nước ngòai Xây dựng sở hữu kinh BOO Build - Operation doanh TDTT Thể dục thể thao UBND Ủy ban nhân dân QHCT Quy hoạch chi tiết XHCN Xã hội chủ nghĩa Official Development ODA Hỗ trợ phát triển chính thức Assistance
DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1. Bảng tổng hợp các dự án từ 1997-2013.......................................... 32 Bảng 2.2. Bảng cơ sở sản xuất kinh doanh qua các thời kỳ ........................... 36 Bảng 2.3. Bảng thu – chi ngân sách ................................................................ 37 Bảng 2.4. Bảng so sánh diện tích đất sử dụng trong giao thông ..................... 39 Bảng 2.5. Bảng cấu nhóm ngành qua các thời kỳ ........................................... 42 Bảng 2.6 Bảng so sánh nhóm nghành qua các thời kỳ ................................... 42 Bảng 2.7. Bảng thể hiện gia tăng cơ sở giáo dục, đào tạo .............................. 43 Bảng 2.8. Bảng Tỷ lệ số người trong độ tuổi lao động so với dân số trong quận ................................................................................................................. 44 Bảng 2.9. Bảng tiêu chí văn hóa .................................................................... 46
DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1. Biểu đồ định hướng phát triển không gian đến năm 2020 ......... 28 Biểu đồ 2.2. Biểu đồ phát triển dân số ............................................................ 30 Biểu đồ 2.3. Biểu đồ biểu diễn giá trị sản xuất tính theo giá so sánh của các ngành qua các năm .......................................... Error! Bookmark not defined. Biểu đồ 2.4. Biểu đồ thu thuế.......................... Error! Bookmark not defined.
MỤC LỤC TRANG BÌA LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CHỦ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC BIỂU ĐỒ PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ ........................................................... 1 1.1 Các khái niệm cơ bản................................................................................ 1 1.1.1 Khái niệm về bất động sản ................................................................... 1 1.1.1.1 Phân loại Bất động sản: .................................................................. 2 1.1.2. Các khái niệm về chuyển dịch cơ cấu kinh tế. .................................... 4 1.1.2.1. Khái niệm cơ cấu kinh tế............................................................... 4 1.1.2.2. Khái niệm cơ cấu kinh tế ngành. ................................................... 5 1.1.2.3. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngành. ............................................... 6 1.2 Mối quan hệ giữa dự án bất động sản và chuyển dịch cơ cấu kinh tế: 8 1.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế: ..................... 8 1.2.2 Vai trò của chuyển dịch cơ cấu kinh tế đối với phát triển kinh tế, xã hội: ............................................................................................................... 12 1.2.3 Mối quan hệ của dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế: ......................................................................................................... 13 1.2.3.1. Sự cần thiết khách quan của việc phát triển các dự án bất động sản đến quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế. ......................................... 13 1.2.3.2. Mối quan hệ của dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế. ...................................................................................................... 15
1.2.3.3 Dự án bất động sản tác động đến quá trình đô thị hóa: ................ 16 1.3. Kinh nghiệm sự tác động của dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế của một số quận ở thành phố Hồ Chí Minh. .......................... 20 1.3.1 Kinh nghiệm của Quận 4: ................................................................... 20 1.3.2 Kinh nghiệm của huyện Nhà Bè: ........................................................ 22 1.4 Bài học rút ra cho Quận 7. ..................................................................... 25 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ SỰ TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 7 TRONG THỜI GIAN QUA ......................................................... 27 2.1 Điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội ở quận 7: .................................... 27 2.1.1 Môi trường tự nhiên, vị trí địa lý: ....................................................... 27 2.2 Thực trạng tác động của các dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong thời gian qua. ................................................................... 30 2.2.1 Thực trạng đầu tư các dự án bất động sản: ......................................... 30 2.2.2 thực trạng chuyển dịch cơ cấu kinh tế: ............................................... 34 2.2.3 Thực trạng tác động của các dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong thời gian qua: ................................................................... 38 2.2.3.1 Tốc độ thị hóa nhanh từ kết quả đầu tư các dự án bất động sản: 38 2.2.3.2 Tác động của dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế: ...................................................................................................... 41 2.3 Những vấn đề đặt ra cần giải quyết của việc đầu tư dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn quận 7. ......................... 46 2.3.1 Trong công tác quy họach, kế họach sử dụng đất: ............................. 46 2.3.2 Trong công tác giao đất, cho thuê đất:................................................ 47 2.3.3 Trong công tác kiểm tra, chế tài đối với các chủ đầu tư thực hiện không đúng cam kết về tiến độ dự án, chất lượng công trình: .................... 47
CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HÒAN THIỆN QUÁ TRÌNH ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN THÚC ĐẨY CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ THEO HƯỚNG CÔNG NGHIỆP HÓA - HIỆN ĐẠI HOÁ ............................................................................................ 50 3.1 Quan điểm, định hướng, mục tiêu:........................................................ 50 3.1.1 Quan điểm: .......................................................................................... 50 3.1.2 Định hướng: ........................................................................................ 51 3.1.3 Mục tiêu: ............................................................................................. 52 3.2 Giải pháp:................................................................................................. 53 3.2.1 Giải pháp về quy họach, kế họach sử dụng đầt: ................................. 53 3.2.3 Giải pháp về phát triển nguồn nhân lực tại địa phương; nâng cao nâng lực quản lý, điều hành cho đội ngũ cán bộ, công chức: .............................. 57 3.2.4 Giải pháp về tăng cường vai trò quản lý của nhà nước ...................... 61 3.3 Kiến nghị: ................................................................................................. 64 3.3.1 Kiến nghị về chính sách pháp luật đất đai: ......................................... 64 3.3.2 Kiến nghị về chính sách bồi thường, giải tỏa, tái định cư .................. 64 3.3.3 Kiến nghị về đầu tư xây dựng: ........................................................... 68 3.3.4 Kiến nghị về chính sách sở hữu nhà ở: ............................................... 69 KẾT LUẬN .................................................................................................... 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Việt Nam là một quốc gia đang phát triển, tốc độ phát triển kinh tế khá cao, chuyển dịch từ nền kinh tế tập trung quan liêu, bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Ở mỗi ngành, từng địa phương căn cứ vào điều kiện vị trí địa lý, đất đai, nguồn nhân lực có những chiến lược phát triển riêng, tốc độ phát triển và chuyển dịch cơ cấu kinh tế phụ thuộc vào định hướng phát triển của chính quyền địa phương, chính quyền cấp chủ quản. Do vậy, sự quy họach cơ sở hạ tầng, đầu tư phát triển các dự án bất động sản sẽ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế xã hội ở địa phương. Quận 7 là một đô thi phía nam của Thành phố Hồ Chí Minh, được tách ra từ huyện Nhà Bè - một vùng đất trũng, trứơc đây kinh tế chủ yếu là phát triển nông nghiệp, thủy sản nhưng hiện nay quận 7 được xem là một đô thị mới, hiện đại vào bậc nhất ở Việt Nam và thành phố Hồ Chí Minh. Việc khai thác quỹ đất và đầu tư phát triển các dự án bất động sản đúng mức đã góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, từ một quận kinh tế chủ yếu là nông nghiệp đã chuyển sang kinh tế chủ lực là thương mại, dịch vụ, công nghiệp, du lịch. Tốc độ đô thị hóa ở thành phố Hồ Chí Minh nói chung và ở các quận vùng quen đã làm nảy sinh nhiều vấn đề lớn về kinh tế xã hội, đã làm chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở tất cả các địa bàn dân cư, tác động nhiều mặt đến đời sống, kinh tế, chính trị, văn hóa xã hội của người dân. Kinh nghiệm cho thấy vấn đề đầu tư, phát triển các dự án bất động sản, cơ sở hạ tầng phải phù hợp với từng địa phương, vị trí địa lý của từng vùng miền để việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế đi đôi với tạo công ăn việc làm, đời
sống văn hóa mới cho người dân, để người dân không bị “ sốc ” về cách ứng xử đối với một đô thị hiện đại, về môi trường sống lạ lẫm. Như vậy việc nghiên cứu “ Sự tác động của các dự án bất động đối với quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế ” là rất cần thiết giúp chính quyền các cấp có nhận thức đúng đắn tầm quan trọng của việc phát triển các dự án bất động sản trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế sẽ giúp cơ quan chính quyền xây dựng một chiến lược phát triển kinh tế phù hợp, tăng trưởng nhanh và bền vững, nhanh chóng tiến tới việc hình thành cơ cấu kinh tế dịch vụ - thương mại - công nghiệp. 2. Tổng quan nghiên cứu: Nhìn chung, vấn đề cơ cấu kinh tế ngành và chuyển dịch cơ cấu ngành kinh tế đã được một số tác giả nghiên cứu khá kỹ trên nhiều góc độ khác nhau. - Như tác giả Trần Du Lịch có công trình “Hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh”, trong tài liệu này tác giả đã đánh giá, phân tích và đưa ra những định hướng đầy đủ, chi tiết về chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn thành phố. - Tác giả Trương Thị Minh Sâm có cuốn “Vấn đề chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngành ở thành phố Hồ Chí Minh trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa” và cuốn “Chuyển dịch cơ cấu khu vực dịch vụ ở thành phố Hồ Chí Minh trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa”, tác giả đã phân tích rất sâu sắc về quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở thành phố Hồ Chí Minh trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa. - Tác giả Nguyễn Quang Thái có bài “Mấy vấn đề về chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở Việt Nam” in trên Tạp chí nghiên cứu kinh tế số 312 - tháng 05/2004, tác giả đã phân tích sâu các nhân tố ảnh hưởng đến quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở nước ta.
Hay một số năm gần đây tác giả Bùi Tất Thắng có cuốn “ Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngành ở Việt Nam”, tác giả Nguyễn Trần Quế có cuốn “Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngành ở nước ta trong thập niên đầu thế kỷ 21 ”, các tác nêu đầy đủ khái niệm chuyển dịch cơ cấu kinh tế, chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngành, nguyên nhân, giải pháp... Như vậy, đề tài sẽ kế thừa những lý luận cơ bản về chuyển dịch cơ cấu kinh tế và chuyển dịch cơ cấu ngành kinh tế. Tuy nhiên cái mới của đề tài mà chưa có tác giả nào nghiên cứu sự tác động của các dự án bất động sản đối với quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn quận 7, tác giả tập trung phân tích sự phát triển của các dự án bất động sản để làm rõ động thái, xu hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế của quận 7, thành phố Hồ Chí Minh. 3. Mục đích nghiên cứu Đề tài Trên cơ sở phân tích thực trạng đầu tư phát triển các dự án bất động sản và sự tác động của các dự án bất động sản đối với cơ cấu kinh tế trên địa bàn quận 7 trong những năm gần đây, tìm kiếm, phân tích những ưu – khuyết điểm của việc đầu tư các dự án bất động sản và quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, để: Đề ra phương hướng và giải pháp tốt hơn cho việc đầu tư các dự án bất động sản gắn với chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa, Gợi ý chính sách cho sự tác động trên theo hướng tích cực để đạt được một cơ cấu kinh tế hợp lý và tiến bộ, xứng đáng với vị thế của một quận vùng ven đang trong quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ như hiện nay. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn ở sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở địa bàn quận 7. Phương châm chủ đạo trong việc nghiên cứu, phân tích đề tài là tôn trọng hiện thực khách quan. Trên cơ sở thực tiễn về việc đầu tư phát
triển các dự án bất động sản tác động đến việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế; tác giả muốn khái quát thành lý luận chung nhằm soi rọi vào thực tiễn để tìm ra những giải pháp phù hợp nhằm phát triển các quận, huyện vùng quen thành phố Hồ Chí Minh theo hướng hiện đại của nền kinh tế thị trường kết hợp với bảo vệ đời sống văn hóa của người dân. 5. Phương pháp nghiên cứu Đề tài của Luận văn thuộc chuyên ngành Kinh tế chính trị nên phương pháp sử dụng chủ yếu là: - Phương pháp duy vật biện chứng của Chủ nghĩa Mác – Lênin; - Phương pháp phân tích; - Phương pháp tổng hợp; - Phương pháp nội suy, - Phương pháp thống kê, thu thập số liệu những thông tin thực tế đã và đang diễn ra tại Nhà Bè, quận 7 để xây dựng Luận văn. Mặt khác, trên cơ sở những kiến thức đã học, những kinh nghiệm trong quá trình công tác của bản thân để đề xuất những giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thành mục tiêu nghiên cứu. 6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của Đề tài Việc nghiên cứu để xây dựng đề tài “Sự tác động của các dự án bất động sản đối với quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn quận 7 ” là việc làm cần thiết và có ý nghĩa quan trọng, giúp cho các cấp chính quyền của các quận, huyện có những cái nhìn khách quan trong quá trình kêu gọi đầu tư phát triển hạ tầng cơ sở, các dự án bất động sản để có những đề án quy họach; chính sách kinh tế xã hội phù hợp, tính khoa học và tính thực tiễn của đề tài thể hiện qua các nội dung sau đây:
Một là, hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về đầu tư phát triển hạ tầng các dự án bất động sản là một trong những nguyên nhân dẫn đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế xã hội ở quận 7. Hai là, bằng các số liệu chứng minh, luận văn phân tích và làm sáng tỏ của việc tác động hữu cơ của quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế; từ đó, rút ra nguyên nhân và bài học kinh nghiệm cho việc hoạch định chính sách đầu tư phát triển kinh tế cho phù hợp với từng vùng, địa bàn dân cư. Ba là, vạch ra đường lối phát triển kinh tế của quận 7 nói riêng và các quận vùng quen trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Bốn là, với các số liệu chứng minh về chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn quận 7 sẽ giúp cho các cấp chính quyền, các cơ quan, ban ngành của quận 7, thành phố Hồ Chí Minh nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh nhằm xây dựng chính sách phù hợp để xây dựng chính sách phát triển kinh tế phù hợp cho từng thời kỳ của từng quận, huyện. Ngoài ra, đề tài còn chỉ ra những kết quả đạt được, những hạn chế và những nguyên nhân của quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên bàn quận 7 và các quận huyện vùng quen thành phố Hồ Chí Minh. 7. Kết cấu của Luận văn: Luận văn gồm có các phần sau đây: - Mở đầu - Chương 1. Lý luận chung về dự án bất động sản và chuyển dịch cơ cấu kinh tế - Chương 2. Thực trạng về sự tác động của dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn quận 7 trong thời gian qua. - Chương 3. Định hướng và giải pháp hòan thiện quy trình đầu tư các dự án bất động sản thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa. - Kết luận.
- Tài liệu tham khảo - Phụ lục.
- 1- Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ 1.1 Các khái niệm cơ bản 1.1.1 Khái niệm về bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa
- 2- màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. 1.1.1.1 Phân loại Bất động sản: Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt. Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm
- 3- BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v.. Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta. Ở phần đề tài này tác giả nghiên cứu sâu vào các dự án bất động sản là BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) có tác động trực tiếp đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế xã hội. 1.1.1.2. Đầu tư phát triển các dự án và các dự án bất động sản: Dự án là một chuỗi các hoạt động nhằm hướng đến đạt được các mục tiêu cụ thể, rõ ràng trong một thời gian nhất định với một nguồn ngân sách được xác định. (European Commission, Project Cycle Management Guideliness (2004) Một dự án cần có: - Các bên liên quan được xác định rõ ràng, bao gồm nhóm mục tiêu chính và nhóm hưởng lợi cuối cùng.
- 4- - Việc điều phối, quản lý kế hoạch, và tài chính được thiết lập rõ ràng. - Hệ thống giám sát và đánh giá đề hỗ trợ cho việc quản lý dự án - Một nhu cầu thích hợp của tài chính, kinh tế được phân tích để chỉ ra lợi ích của dự án có tính hiệu quả kinh tế. Các dự án phát triển chính là cách xác định và quản lý đầu tư và tiến trình thay đổi. Các dự án phát triển có thể rất đa dạng về mục tiêu, quy mô, phạm vi. Các dự án nhỏ chỉ cần có một ít nguồn tài chính và được thực hiện trong vài tháng; trong khi đó các dự án lớn hơn có thể yêu cầu một nguồn tài chính nhiều hơn và thực hiện trong nhiều năm. 1.1.2. Các khái niệm về chuyển dịch cơ cấu kinh tế. 1.1.2.1. Khái niệm cơ cấu kinh tế. Theo từ điển Tiếng Việt và Từ điển Bách khoa Việt Nam thì cơ cấu là tổ chức do nhiều bộ phận hợp thành. Cơ cấu là một phạm trù triết học, phản ánh cấu trúc bên trong của một đối tượng, là tập hợp những quan hệ cơ bản, tương đối ổn định giữa các yếu tố cấu thành nên đối tượng đó trong một thời gian nhất định. Trong lĩnh vực kinh tế, sự phát triển của lực lượng sản xuất đã thúc đẩy phân công lao động xã hội. Các ngành, các lĩnh vực được phân chia theo tính chất sản phẩm, chuyên môn kỹ thuật. Khi các ngành, các lĩnh vực kinh tế hình thành đòi hỏi phải giải quyết mối quan hệ giữa chúng. Mối quan hệ đó vừa thể hiện sự hợp tác, sự hỗ trợ lẫn nhau, song cũng cạnh tranh với nhau để phát triển. Sự phân công và mối quan hệ hợp tác trong hệ thống thống nhất là tiền đề cho quá trình hình thành cơ cấu kinh tế. Theo Trương Thị Minh Sâm (2000), Vấn đề chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngành ở thành phố Hồ Chí Minh trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa “ Cơ cấu kinh tế là tổng thể các ngành, lĩnh vực, bộ phận kinh tế có quan hệ hữu cơ tương đối ổn định hợp thành” Đứng trên quan điểm duy vật biện chứng và lý thuyết hệ thống có thể hiểu cơ cấu kinh tế là một tổng thể hợp thành bởi nhiều yếu tố kinh tế của nền kinh tế quốc dân, giữa chúng có những
- 5- mối liên hệ hữu cơ, những tương tác qua lại cả về số lượng và chất lượng, trong những không gian và điều kiện kinh tế xã hội cụ thể, chúng vận động hướng vào những mục tiêu nhất định. Theo quan điểm này, cơ cấu kinh tế là một phạm trù kinh tế, là nền tảng của cơ cấu xã hội và chế độ xã hội. Một cách tiếp cận khác thì cho rằng: cơ cấu kinh tế hiểu một cách đầy đủ là một tổng thể hệ thống kinh tế bao gồm nhiều yếu tố có quan hệ chặt chẽ với nhau, tác động qua lại với nhau trong những không gian, thời gian nhất định và trong điều kiện kinh tế xã hội nhất định, được thể hiện cả về mặt định tính lẫn định lượng, cả về số lượng lẫn chất lượng, phù hợp với mục tiêu xác định của nền kinh tế. Nhìn chung các cách tiếp cận trên đã phản ánh được mặt bản chất chủ yếu của cơ cấu kinh tế. Đó là các vấn đề: Tổng thể các nhóm ngành, các yếu tố cấu thành hệ thống kinh tế của một quốc gia. Số lượng và tỷ trọng của các nhóm ngành và của các yếu tố cấu thành hệ thống kinh tế trong tổng thể nền kinh tế đất nước. Các mối quan hệ tương tác lẫn nhau giữa các nhóm ngành, các yếu tố… hướng vào các mục tiêu đã xác định. 1.1.2.2. Khái niệm cơ cấu kinh tế ngành. Cơ cấu kinh tế ngành: Đây là bộ phận động nhất trong cơ cấu kinh tế nói chung. Cơ cấu ngành là quan hệ gắn bó với nhau theo những tỷ lệ nhất định giữa các ngành sản xuất trong nội bộ nền kinh tế quốc dân cũng như giữa các ngành nghề và các doanh nghiệp trong ngành. So với các loại cơ cấu kinh tế khác thì cơ cấu ngành giữ vai trò quan trọng hơn cả vì nó quyết định trạng thái chung và tỷ lệ đầu vào, đầu ra của nền kinh tế quốc dân. Theo giáo trình Kinh tế chính trị - Mác Lê Nin đã đưa việc phân tích cơ cấu ngành vào hệ thống lý luận về tái sản xuất xã hội, chia tổng sản phẩm xã hội