Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Xây dựng mô hình thẩm định giá hàng loạt cho địa bàn quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh và ứng dụng cho công tác quản lý nhà nước về đất đai

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:147

Thêm vào BST

Báo xấu

50
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn nhằm nhận dạng và lượng hóa các yếu tố tác động đến giá đất ở để xây dựng mô hình để thẩm định giá đất hàng loạt, từ đó đề xuất ứng dụng kết quả trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Xây dựng mô hình thẩm định giá hàng loạt cho địa bàn quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh và ứng dụng cho công tác quản lý nhà nước về đất đai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CAO THỊ MỸ LINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Tp Hồ Chí Minh, năm 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CAO THỊ MỸ LINH CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ PHÁT TRIỂN (THẨM ĐỊNH GIÁ) MÃ SỐ: 60310105 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN QUỲNH HOA Tp Hồ Chí Minh, năm 2015
LỜI CAM ĐOAN Sản phẩm đề tài nghiên cứu “Xây dựng mô hình thẩm định giá hàng loạt cho địa bàn quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh và ứng dụng cho công tác quản lý nhà nước về đất đai” là kết quả quá trình nghiên cứu của tác giả. Số liệu, hình ảnh và nội dung phân tích tại đề tài là hoàn toàn trung thực và chưa công bố trong bất kỳ đề tài nghiên cứu nào. Tôi cam đoan chịu trách nhiệm về nội dung trên. Tp. HCM, ngày tháng năm 2015 Người cam đoan Cao Thị Mỹ Linh
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắc Diễn giải AN An ninh BĐS Bất động sản CTXD Công trình xây dựng CLCL Chất lượng còn lại DTKV Diện tích khuôn viên ĐVT Đơn vị tính HD Hình dáng KCMT Khoảng cách mặt tiền LTKD Lợi thế kinh doanh MT Môi trường QĐ Quyết định Tp. HCM Thành phố Hồ Chí Minh TRĐ Triệu đồng UBND Ủy ban nhân dân
DANH MỤC CÁC HÌNH Hình Diễn giải Hình 3.1 Khung phân tích Hình 3.2 Xác định các vị trí Hình 3.3 Trường hợp cách lề đường từ 100 m trở lên
DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng Diễn giải Bảng 3.1 Bảng diễn giải các biến trong mô hình nghiên cứu Bảng 4.1 Kết quả hồi quy mặt tiền lần đầu Bảng 4.2 Kết quả kiểm định bằng mô hình hồi quy đơn Kết quả hồi quy tất cả các biến và không có biến trục giao Bảng 4.3 thông Bảng 4.4 Kết quả mô hình hồi quy mặt tiền lần 2 Bảng 4.5 Bảng ma trận hệ số tương quan (mặt tiền) Bảng 4.6 Kết quả hồi quy có trọng số Bảng 4.7 Kết quả hồi quy hẻm lần đầu Bảng 4.8 Kết quả hồi quy hẻm lần 2 Bảng 4.9 Bảng ma trận hệ số tương quan (hẻm) Chênh lệch kết quả giữa phương trình hồi quy và phương Bảng 4.10 pháp so sánh (mặt tiền) Chênh lệch kết quả giữa phương trình hồi quy và phương Bảng 4.11 pháp so sánh (hẻm)
MỤC LỤC CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................... 1 1.1.Lý do chọn đề tài.............................................................................................. 1 1.2.Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu .................................................... 2 1.2.1.Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................. 2 1.2.2.Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................... 2 1.3.Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................... 2 1.4.Phạm vi nghiên cứu.......................................................................................... 2 1.5.Phương pháp nghiên cứu: ................................................................................ 2 1.6.Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 3 1.7.Ý nghĩa của đề tài ............................................................................................ 4 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 5 2.1.Cơ sở lý luận về đất đai: .................................................................................. 5 2.1.1.Định nghĩa về đất đai:............................................................................... 5 2.1.2.Phân loại đất đai: ...................................................................................... 5 2.2.Thẩm định giá hàng loạt: ................................................................................. 7 2.2.1.Khái niệm về thẩm định giá hàng loạt: ..................................................... 8 2.2.2.Các mô hình thẩm định giá hàng loạt: ...................................................... 10 2.3.Thẩm định giá hàng loạt và công tác quản lý nhà nước về đất đai: ................. 11 2.3.1.Quản lý nhà nước về đất đai: .................................................................... 11 2.3.2.Nguyên tắc của quản lý Nhà nước về đất đai: .......................................... 12 2.3.3.Xác định giá đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai: ..... 13 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 17 3.1.Tổng quan các bài nghiên cứu có liên quan .................................................... 17 3.1.1.Những nghiên cứu liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản: ............................................................................................................ 17 3.1.2.Những nghiên cứu liên quan đến xây dựng mô hình thẩm định giá. ....... 19
3.2.Xây dựng mô hình thẩm định giá hàng loạt trên địa bàn quận Bình Thạnh .... 21 3.2.1.Khung phân tích: ...................................................................................... 21 3.2.2.Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Bình Thạnh: ............................................................................................................... 22 3.2.3.Định dạng biến và lựa chọn mô hình: ...................................................... 26 3.2.3.1.Định dạng biến: ................................................................................... 26 3.2.3.2.Lựa chọn mô hình:Theo đề tài nghiên cứu này, tác giả sử dụng mô hình cộng dựa trên cách tiếp cận so sánh: ........................................................................... 34 3.2.4.Mô tả dữ liệu: ........................................................................................... 36 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................. 39 4.1.Mô hình hồi quy đối với mặt tiền ..................................................................... 39 4.1.1.Kết quả hồi quy: ........................................................................................ 39 4.1.2.Kiểm định mô hình và khắc phục: ............................................................. 45 4.2.Mô hình hồi quy đối với hẻm: .......................................................................... 49 4.2.1.Kết quả hồi quy: ........................................................................................ 49 4.2.2.Kiểm định mô hình và khắc phục: ............................................................. 52 4.3.Ứng dụng ước tính giá đất ở trên địa bàn quận Bình Thạnh ............................ 55 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................... 58 5.1.Kết luận: .......................................................................................................... 58 5.2.Đề xuất ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai: .......................................................................................... 59 5.2.1.Đề xuất ba lĩnh vực ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt: ........ 59 5.2.2.Đề xuất xây dựng hành lang pháp lý cho thẩm định giá hàng loạt: ............. 60 5.2.3.Đề xuất xây dựng quy trình thực hiện thẩm định giá hàng loạt: ................. 61 5.3.Hạn chế của đề tài: .......................................................................................... 63 5.4.Kiến nghị: ........................................................................................................ 64
1 CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Lý do chọn đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống, là đối tượng điều chỉnh của các chính sách Nhà nước liên quan như chính sách thuế sử dụng đất, bồi thường, thu hồi đất, giao thuê đất. Trong quy trình quản lý Nhà nước về đất đai ngoài những thành tựu đạt được đáng kể, song bên cạnh đó cũng không ít những bất cập, vướng mắc trong quá trình thực hiện. Hiện nay, nước ta đã và đang tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật về đất đai để khắc phục những bất cập trong công tác quản lý, công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, cũng như trong công tác tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng là đô thị đặc biệt, là trung tâm kinh tế lớn của khu vực và cả nước, có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội của cả nước, sự tăng trưởng của thành phố có sự đóng góp quan trọng từ nguồn thu nghĩa vụ tài chính từ đất đai. Tuy nhiên, bảng giá đất nhà nước ban hành hàng năm còn rất thấp chưa phản ánh được giá trị thị trường của đất gây bất cập trong công tác thu tiền sử dụng đất, đánh thuế đất, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Để khắc phục được những bất cập trên đòi hỏi phải nâng cao chất lượng của công tác điều tra giá đất hàng năm trên địa bàn thành phố tạo sự minh bạch, công bằng hơn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, chống thất thoát tài sản Nhà nước, tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước. Với khối lượng công việc rất lớn trong quá trình xây dựng bảng giá đất, đòi hỏi phải áp dụng một phương pháp, cách thức thực hiện khoa học, tiết kiệm thời gian, chi phí. Tuy nhiên, hiện nay ở nước ta chủ yếu sử dụng các phương pháp thẩm định giá truyền thống, trong khi ở một số nước trên thế giới đã áp dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt, bằng phương pháp phân tích hồi quy có thể thẩm định giá cho cả một khu vực dựa trên dữ liệu thu thập từ thực tế thị trường một cách khách quan và khoa học. Phương pháp này đã và đang được sử dụng rộng rãi cho
2 công tác quản lý Nhà nước, đặc biệt để tính thuế tài sản. Tiếp bước một số nghiên cứu trước đây, tác giả tiếp tục nghiên cứu về vấn đề này. Với những tâm niệm trên, tác giả quyết định chọn đề tài “Xây dựng mô hình thẩm định giá đất hàng loạt cho địa bàn quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh”. 1.2 Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu Nhận dạng và lượng hóa các yếu tố tác động đến giá đất ở để xây dựng mô hình để thẩm định giá đất hàng loạt, từ đó đề xuất ứng dụng kết quả trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. 1.2.2 Câu hỏi nghiên cứu  Những yếu tố nào tác động đến giá trị đất ở trên địa bàn quận Bình Thạnh?  Khả năng ứng dụng kết quả mô hình trong công tác quản lý nhà nước về đất đai như thế nào? 1.3 Đối tượng nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và mô hình thẩm định giá đất ở trên địa bàn quận Bình Thạnh.  Đối tượng khảo sát là các thông tin BĐS đã giao dịch thành công và đang giao dịch trên địa bàn quận Bình Thạnh. 1.4 Phạm vi nghiên cứu  Phạm vi không gian: Đề tài tập trung nghiên cứu trên địa bàn quận Bình Thạnh.  Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu trong khoảng thời gian từ tháng 12/2014 đến tháng 03/2015. 1.5 Phương pháp nghiên cứu: Tác giả đã sử dụng các phương pháp sau để nghiên cứu đề tài này:
3  Phương pháp phân tích tổng hợp được dùng để tổng hợp các lý thuyết về thẩm định giá hàng loạt tại các nước trên thế giới cũng như tổng hợp các kinh nghiệm ứng dụng phương pháp này trong quản lý Nhà nước về đất đai nhằm làm cơ sở xây dựng phương pháp thẩm định giá hàng loạt và đề xuất ứng dụng trong điều kiện Việt Nam.  Phương pháp nghiên cứu dữ liệu sơ cấp để thu thập và phân tích thông tin nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Bình Thạnh.  Phương pháp phân tích định lượng để xây dựng mô hình hồi quy thẩm định giá hàng loạt cho quận Bình Thạnh. 1.6 Nội dung nghiên cứu Nội dung bài nghiên cứu gồm 5 chương:  Chương 1: Chương này tác giả nêu lên lý do chọn đề tài; sau đó xác định mục tiêu, câu hỏi, đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu cũng như đưa ra ý nghĩa của đề tài.  Chương 2: Chương này tác giả trình bày sơ lược những lý thuyết cơ bản về đất đai; phương pháp thẩm định giá hàng loạt và ứng dụng phương pháp trong quản lý nhà nước về đất đai.  Chương 3: Chương này tác giả trình bày tổng quan các bài nghiên cứu có liên quan, sau đó tiến hành xây dựng mô hình thẩm định giá hàng loạt cho địa bàn nghiên cứu là quận Bình Thạnh .  Chương 4: Tác giả trình bày kết quả đạt được của đề tài nghiên cứu và ứng dụng kết quả để ước tính giá đất cho địa bàn quận Bình Thạnh.  Chương 5: Tác giả đưa ra kết luận cho đề tài nghiên cứu, đồng thời đề xuất ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. Cuối cùng, tác giả nêu lên kiến nghị liên quan đề tài.
4 1.7 Ý nghĩa của đề tài Hiện nay, công tác thẩm định giá nói chung và công tác xây dựng bảng giá đất hàng năm nói riêng chủ yếu sử dụng các phương pháp thẩm định giá truyền thống, phương pháp thẩm định giá hàng loạt chưa được sử dụng rộng rãi cũng như chưa được tiếp cận bởi đa phần thẩm định viên, do hệ thống cơ sở lý luận về phương pháp này chưa được hoàn thiện, các văn bản hướng dẫn còn chưa có. Việc nghiên cứu đề tài này nếu thành công sẽ góp phần quan trọng trong việc hoàn thiện cơ sở lý luận về phương pháp thẩm định giá hàng loạt tại nước ta, có ý nghĩa rất lớn trong việc cung cấp một công cụ hữu ích, mang tính xác thực phục vụ cho công tác thẩm định giá đất ở trên địa bàn quận Bình Thạnh và có thể mở rộng cho các quận trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời góp phần hỗ trợ công tác quản lý nhà nước về đất đai.
5 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1. Cơ sở lý luận về đất đai: 2.1.1 Định nghĩa về đất đai: Theo Lê Quang Trí (1998): Đất đai là một thực thể tự nhiên dưới đặc tính không gian, địa hình và thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn tả dưới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng. Rộng hơn, trên quan điểm tổng hợp và tổng thể thì đất đai cũng bao gồm cả tài nguyên sinh vật và kinh tế - xã hội của một thực thể tự nhiên. Theo Brikman và Smyth (1976): Đất đai về mặt địa lý là vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất, có những đặc tính mang tính ổn định hay có chu kỳ dự đoán được, trong khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới trong đó bao gồm: không khí, đất và lớp địa chất, nước, quần thể thực vật và động vật và kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và trong tương lai. Theo Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil (1993): Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng là “diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy), các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con nguời, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước, đường xá, nhà cửa). 2.1.2 Phân loại đất đai: Theo Luật đất đai năm 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:  Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
6 - Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác; - Đất trồng cây lâu năm; - Đất rừng sản xuất; - Đất rừng phòng hộ; - Đất rừng đặc dụng; - Đất nuôi trồng thuỷ sản; - Đất làm muối; - Đất nông nghiệp khác gồm mục đích sử dụng để xây nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; chăn nuôi gia súc gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép…  Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: - Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; - Đất xây dựng trụ sở cơ quan. - Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; - Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; - Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; - Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; - Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; - Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
7 - Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; - Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ; - Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. 2.2. Thẩm định giá hàng loạt: Hiện nay trên thế giới, về cơ bản thẩm định giá trị đất đai được tiến hành dựa trên 6 phương pháp gồm: Phương pháp so sánh giá bán; phương pháp chiết trừ; phương pháp phân bổ; phương pháp vốn hóa tiền thuê đất, phương pháp vốn hóa thu nhập từ đất và phương pháp thặng dư. Nguồn: Giáo trình thẩm định giá Bất Động Sản do Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quỳnh Hoa đồng chủ biên. Ở Việt Nam hiện nay, hoạt động thẩm định giá và phương pháp xác định giá đất được hướng dẫn cụ thể tại các văn bản quy phạm pháp luật như Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 và thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014. Các văn bản này thay thế Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 và thông tư số 145/2007/TT-BTC. Nội dung hướng dẫn thẩm định giá trị đất đai gồm 5 phương pháp cụ thể là: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Nhìn chung các phương pháp nêu trên đã mang lại nhiều đóng góp tích cực cho công tác thẩm định giá. Tuy nhiên, giới hạn của các phương pháp này là chỉ sử dụng tốt khi tiến hành thẩm định giá cho các BĐS riêng lẻ mà không thể triển khai thực hiện công tác thẩm định giá trên diện rộng với quy mô lớn như thẩm định giá đất cho cả một khu vực. Hiện nay, ở một số nước trên thế giới đã và đang khắc phục hạn chế này bằng việc áp dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt, dựa trên phương pháp phân tích hồi quy có thể thẩm định giá cho cả một khu vực dựa trên dữ liệu thu thập từ thực tế thị trường một cách khách quan và khoa học.
8 2.2.1. Khái niệm về thẩm định giá hàng loạt: Tại một số nước trên thế giới, thẩm định giá hàng loạt đã được sử dụng và phát triển từ những năm 1970 (John Q.Ebert 1965 ở Lansing; Michigan 1970 ơ Spartanbug Country, South Carolina), phương pháp này hầu hết được sử dụng để xác định thuế cũng như là công cụ quản lý nhà nước về đất đai. Điểm nổi trội của phương pháp này là sự kết hợp giữa các phép toán và kiểm tra thống kê. Thẩm định giá hàng loạt được khái quát bởi một số định nghĩa sau: Theo Hiệp hội quốc tế của nhà thẩm định giá vì mục đích thuế (The international Association of Assessing officers – IAAO 2012), thẩm định giá hàng loạt (Mass appraisal) là quá trình định giá có hệ thống về một nhóm tài sản vào một thời điểm nhất định, áp dụng những phương pháp được chuẩn hoá và kiểm tra thống kê. Theo Kathman (1993) thẩm định giá hàng loạt là việc thẩm định một loạt các bất động sản tại cùng một thời điểm cụ thểtheo tính khách quan và sử dụng các phương pháp kiểm tra thống kê. Theo Smeltzer (1986) thẩm định giá hàng loạt là quá trình xác định giá trị một loạt các bất động sản thông qua việc phân tích dữ liệu bởi các phương pháp kiểm tra thống kê. Theo Tom Kauko và Maurizio d’Amato (2008) thẩm định giá hàng loạt đề cập đến đối tượng thẩm định là một nhóm bất động sản thay vì bất động sản riêng lẻ, với việc ước tính giá trị thông qua các hệ thống đã được chuẩn hóa. Theo hướng dẫn số 13 của Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005, thẩm định giá hàng loạt là quá trình thẩm định giá nhiều tài sản khác nhau tại một thời điểm xác định, theo một hệ thống đồng nhất về các phương pháp, kỹ thuật thực hiện để đánh giá và phân tích thống kê số liệu thu được. Nhìn chung, thẩm định giá hàng loạt là phương pháp thẩm định giá một nhóm bất động sản với số lượng lớn, thông qua việc phân tích thông tin dữ liệu thu thập từ thị trường bởi các phép toán, mô hình kiểm tra thống kê.  Chức năng của thẩm định giá hàng loạt:
9 Theo Ecker (1990) thẩm định giá hàng loạt gồm ba chức năng chính sau: Một là tái thẩm định giá. Thông qua thực hiện quá trình phân tích xem giá trị của bất động sản có phù hợp với thị trường không với công cụ cơ bản cho việc phân tích là nghiên cứu, thống kê các hệ số, tỷ lệ để so sánh đối chiếu giữa giá trị thị trường với giá trị được thẩm định. Hai là duy trì số liệu. Thông qua quá trình lưu trữ và cập nhập những thay đổi về số liệu quá khứ. Ba là cập nhật giá trị. Thông qua những sự điều chỉnh hàng năm của những bất động sản liên quan đến quá trình tái thẩm định.  Phạm vi ứng dụng của thẩm định giá hàng loạt: Hầu hết các nước trên thế giới (Mỹ, Úc, Thụy Điển, Liên Bang Nga...) sử dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt để phục vụ cho mục đích tính thuế tài sản và cung cấp công cụ cho quản lý nhà nước về đất đai.  Đặc trưng của thẩm định giá hàng loạt: Đối tượng của phương pháp thẩm định giá hàng loạt là một nhóm bất động sản có chung một số tiêu chí xác định. Chủ yếu sử dụng để tính thuế tài sản và quản lý nhà nước về đất đai. Được sử dụng bởi đa phần các cơ quan nhà nước có liên quan đến công tác quản lý đất đai. Mức độ chuẩn hóa cao, vận dụng tối đa phương pháp xử lý thống kê số liệu, các mô hình vận dụng thường rất phức tạp, tập trung phân tích các yếu tố quan trọng nhất tác động đến giá trị bất động sản. Việc kiểm tra kết quả thẩm định giá chủ yếu dựa trên các công cụ toán thống kê.  Ưu và nhược điểm của phương pháp thẩm định giá hàng loạt: Ưu điểm: Tiết kiệm được chi phí thực hiện, chi phí nguồn nhân lực, thời gian thực hiện.
10 Đưa ra kết quả thẩm định khách quan hơn, do tính đồng nhất và chung nhất thể hiện. Kết quả thẩm định giá của phương pháp này được sử dụng để tính thuế tài sản một cách phù hợp. Nhược điểm : Đòi hỏi số lượng lớn về thông tin thị trường, nếu thiếu thông tin dễ mang lại kết quả thẩm định với tính chính xác không cao. 2.2.2. Các mô hình thẩm định giá hàng loạt: Cũng giống như phương pháp thẩm định giá truyền thống, phương pháp thẩm định giá hàng loạt cũng dựa trên cơ sở tiếp cận là phương pháp so sánh, chi phí hay thu nhập. Tương ứng với mỗi cách tiếp cận là các mô hình khác nhau được sử dụng để thẩm định giá. Tuy nhiên đối với đề tài nghiên cứu này, tác giả chỉ đề cập đến cách tiếp cận phương pháp so sánh. Theo P.G Grabovy (1999)1 và các cộng sự thì các mô hình sử dụng cho cách tiếp cận nay gồm những dạng sau:  Mô hình cộng: V = a0 + a1X1 + a2X2 + …+ anXn Với : V (giá trị bất động sản) : là biến phụ thuộc. X1 ; X2 ; … ; Xn : là biến độc lập a1 ; a2 ;… ; an là hệ số hồi quy a0 là hệ số chặn  Mô hình nhân: V = b0.Y1b1. Y2b2. ....Ynbn. Với : V (giá trị bất động sản) : là biến phụ thuộc. Y1 ; Y2 ; … ; Yn : là biến độc lập b1 ; b2 ;… ; bn là trọng số của biến độc lập  Mô hình hỗn hợp: là sự kết hợp giữa mô hình cộng và mô hình nhân V = Z1b1 .Z2b2 .… . Znbn (A0 + A1Zn+1 + … + AmZm) 1 Dẫn theo Nguyễn Quỳnh Hoa (2013)
11 Với : V (giá trị bất động sản) : là biến phụ thuộc. Z1 ; Z2 ; … ; Zm : là biến độc lập A1 ; b1 là các hệ số và trọng số của biến độc lập 2.3. Thẩm định giá hàng loạt và công tác quản lý nhà nước về đất đai: 2.3.1. Quản lý nhà nước về đất đai: Hình thức sở hữu toàn dân về đất đai được đánh dấu từ quy định tại Hiến pháp 1980 đến nay và Nhà nước là người đại diện quyền sở hữu về đất đai, thực hiện quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Nhà nước có đầy đủ các quyền của người chủ sở hữu đối với tài sản đặc biệt là đất đai. Đó là quyền chiếm hữu về đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai. Để thực hiện các quyền này Nhà nước đã thực hiện trực tiếp bằng cách thiết lập chế độ pháp lý về quản lý và sử dụng đất đai, đồng thời xác lập một hệ thống cơ quan Nhà nước do Nhà nước đảm nhận nhằm bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của đối tượng sử dụng đất; sử dụng hợp lý quỹ đất của Quốc gia; tăng cường hiệu quả sử dụng đất; cải tạo bảo vệ đất. Hoạt động trên thực tế của các cơ quan Nhà nước nhằm bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai được thể hiện qua 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được quy định cụ thể tại điều 22 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc Hội. Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai thì quản lý tài chính là nội dung quan trọng nhất do nó quản lý trực tiếp mọi khoản thu tài chính liên quan trực tiếp đến đất đai. Việc quản lý tài chính lỏng lẻo để dẫn đến thâm hụt, thất thoát tài sản Nhà nước. Điều 107 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc Hội quy định các khoản thu tài chính từ đất đai như sau:  Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất.  Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê.  Thuế sử dụng đất.
12  Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.  Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai.  Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. Chính phủ quy định chi tiết việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai.  Các công cụ tài chính trong quản lý Nhà nước về đất đai gồm: Thuế và các lệ phí liên quan: Đây là công cụ tài chính được chủ yếu sử dụng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Đối với thuế gồm thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (nếu có); đối với lệ phí gồm phí trước bạ, phí địa chính. Giá đất: Được quy định cụ thể tại Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ về quy định khung giá đối với từng loại đất, từng vùng theo quy định tại điều 113 Luật đất đai làm căn cứ tính giá đất và thu thuế sử dụng đất; thu tiền khi giao đất, khi cho thuê đất, khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất. Ngân hàng: Ngân hàng là công cụ quan trọng của quan hệ tài chính trong việc cung cấp vốn trong việc cải tạo đất, khai hoang đất, kinh doanh tiền tệ. Tóm lại, quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai, bao gồm hoạt động ban hành và phổ biến, giáo dục văn bản quy phạm pháp luật về đất đai; nắm tình hình đất đai; phân phối và phân phối lại đất đai; thanh tra, giám sát tình hình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất. 2.3.2. Nguyên tắc của quản lý Nhà nước về đất đai: Nhà nước quản lý về đất đai phải tuân thủ 3 nguyên tắc gồm: Đảm bảo sự quản lý tập trung và thống nhất của Nhà nước; đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất, giữa lợi ích Nhà nước và người sử dụng; tiết kiệm và hiệu quả.