Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Xử lý nợ xấu trong cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: Diệp Nhất Thiên | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:87

Thêm vào BST

Báo xấu

17
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Kết cấu của luận văn gồm 03 chương: Chương 1 - Lý luận chung về cho vay bất động sản và nợ xấu trong cho vay bất động sản của ngân hàng thương mại; Chương 2 - Thực trạng xử lý nợ xấu trong cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh; Chương 3 - Giải pháp tăng cường xử lý nợ xấu trong cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Xử lý nợ xấu trong cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN NHẤT HỒNG XỬ LÝ NỢ XẤU TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng Mã số : 60340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS. TS. LÊ THỊ MẬN TP. Hồ Chí Minh, năm 2012
MỤC LỤC TRANG MỞ ĐẦU ................................................................................................................... 1-3 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 2. Mục tiêu nghiên cứu 3. Phạm vi nghiên cứu 4. Phương pháp nghiên cứu 5. Kết cấu của luận văn 6. Hạn chế của đề tài nghiên cứu DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU VÀ BIỂU ĐỒ CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NỢ XẤU TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ......................................................................................................................... .4 1.1 Lý luận chung về cho vay bất động sản ..............................................................4 1.1.1 Khái niệm cho vay bất động sản ................................................................4 1.1.2 Đặc trưng cho vay bất động sản .................................................................4 1.1.3 Vai trò của cho vay bất động sản ...............................................................6 1.1.4 Rủi ro trong cho vay bất động sản..............................................................7 1.2 Lý luận chung về nợ xấu trong cho vay bất động sản của ngân hàng thương mại..................................................................................................................................8 1.2.1 Khái niệm nợ xấu của ngân hàng thương mại.............................................8 1.2.1.1 Theo ngân hàng trung ương liên minh châu Âu.................................8 1.2.1.1 Theo định nghĩa nợ xấu của Phòng thống kê – Liên hiệp quốc .........9 1.2.2 Khái niệm nợ xấu trong cho vay bất động sản của ngân hàng thương mại 9 1.2.3 Nguyên nhân dẫn đến nợ xấu của ngân hàng thương mại ........................10
1.2.4 Ảnh hưởng của nợ xấu đến hoạt động của ngân hàng thương mại và nền kinh tế ......................................................................................................................11 1.1.3.1 Đối với ngân hàng thương mại .........................................................11 1.1.3.2 Đối với nền kinh tế...........................................................................12 1.2.5 Mục tiêu xử lý nợ xấu của ngân hàng thương mại....................................13 1.3 Kinh nghiệm về xử lý nợ xấu ngân hàng của Chính phủ một số nước và bài học cho Việt Nam ....................................................................................................14 1.3.1 Kinh nghiệm về xử lý nợ xấu ngân hàng của Chính phủ một số nước ....14 1.3.1.1 Kinh nghiệm về xử lý nợ xấu ngân hàng của Chính phủ Hàn quốc 16 1.3.1.2 Kinh nghiệm về xử lý nợ xấu ngân hàng của Chính phủ Mỹ ..........21 1.3.2 Bài học kinh nghiệm xử lý nợ xấu ngân hàng cho Việt Nam ..................23 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1....................................................................................... 24 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG XỬ LÝ NỢ XẤU TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ...............................................................................25 2.1 Thực trạng thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2009 đến năm 2011 .................................................................................................................25 2.1.1 Ưu thế của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh..................25 2.1.2 Tổng quan thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2009 đến năm 2011 ..........................................................................................................25 2.2 Thực trạng nợ xấu trong cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2009 - 2011 ........................30 2.2.1 Dư nợ cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2009 - 2011 ................................................30 2.2.2 Nợ xấu cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2009 - 2011 .........................................33 2.3 Thực trạng xử lý nợ xấu trong cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh ..............................................38
2.3.1 Xử lý nợ xấu trong cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh .....................................................38 2.3.1.1 Yêu cầu tái cơ cấu tài chính doanh nghiệp và tái cơ cấu lại nợ .......38 2.3.1.2 Bù đắp bằng quỹ dự phòng rủi ro ....................................................41 2.3.1.3 Xử lý tài sản đảm bảo ......................................................................43 2.3.1.4 Bán các khoản nợ ............................................................................46 2.3.2 Tồn tại trong xử lý nợ xấu trong cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh .................................47 2.3.3 Nguyên nhân tồn tại..................................................................................53 2.3.3.1 Nguyên nhân từ phía các ngân hàng thương mại .............................53 2.3.3.2 Nguyên nhân từ phía khách hàng và môi trường kinh tế .................56 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .......................................................................................58 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNGXỬ LÝ NỢ XẤU TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ................................................................59 3.1 Định hướng phát triển tín dụng và xử lý nợ xấu tại các ngân hàng thương mại Việt Nam ................................................................................................................59 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả xử lý nợ xấu trong cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh ................62 3.2.1. Nhóm giải pháp ngăn chặn nợ xấu phát sinh ..........................................62 3.2.1.1 Xây dựng chiến lược cho vay phù hợp với đặc thù thị trường bất động sản ......................................................................................................62 3.2.1.2 Tăng cường công tác kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay .......63 3.2.1.3 Thành lập bộ phận chuyên môn định giá tài sản đảm bảo ...............64 3.2.1.4 Tổ chức các bộ phận thẩm định và quản lý tín dụng theo ngành ....65 3.2.1.5. Đào tạo đội ngũ cán bộ ngân hàng ..................................................65 3.2.2 Nhóm giải pháp tăng cường xử lý nợ xấu ................................................66 3.2.2.1 Minh bạch nợ xấu nói chung, nợ xấu bất động sản nói riêng .......... 66
3.2.2.2 Phân loại nợ xấu, trích lập dự phòng ...............................................66 3.2.2.3 Tăng cường hoạt động của công ty quản lý nợ và khai thác tài sản 67 3.3 Kiến nghị ...........................................................................................................68 3.3.1 Đối với Ngân hàng Nhà nước ...................................................................66 3.3.2 Đối với Chính phủ ....................................................................................71 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3........................................................................................75 KẾT LUẬN .............................................................................................................76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Tên đầy đủ tiếng Anh Tên đầy đủ tiếng Việt ABS Asset-backed security Chứng khoán có bảo đảm bằng tài sản AMC Asset Management Company Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản BĐS Bất động sản CIC Credit Information Center Trung tâm thông tin tín dụng CRC Công ty tái cơ cấu doanh nghiệp DATC Debt and Asset Trading Công ty mua bán nợ và tài sản tồn Corporation đọng của doanh nghiệp DIF Deposit Insurance Foundation Quỹ bảo hiểm tiền gửi DN Doanh nghiệp DPRR Dự phòng rủi ro FDI Foreign direct investment Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài Kamco Korean Asset Management Công ty quản lý tài sản Hàn Quốc Corporation KDIC Korea Deposit Insurance Hiệp hội bảo hiểm tiền gửi Hàn Corporation Quốc MBS Mortgage-backed security Chứng khoán có bảo đảm bằng thế chấp NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại NHTM CP Ngân hàng thương mại cổ phần NRF Quỹ xử lý các khoản nợ xấu Hàn Quốc
TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TSĐB Tài sản đảm bảo VĐL Vốn điều lệ
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU - BIỂU ĐỒ BẢNG BIỂU Nội dung Trang Bảng 1.1 Nợ xấu tại các tổ chức tín dụng của Hàn Quốc năm 1998 - 2002 16 Bảng 1.2 Nợ xấu Kamco đã mua năm 1997 - 2002 19 Bảng 2.1 Tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng thương mại Việt Nam trên địa bàn 35 TP.HCM năm 2009 - 2011 Bảng 2.2 Nợ xấu trong cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại 37 Việt Nam trên địa bàn TP.HCM năm 2010 - 06/2012 Bảng 2.3 Nợ xấu và trích lập dự phòng của các ngân hàng thương mại Việt 42 Nam trên địa bàn TP.HCM năm 2009 - 2011 Bảng 2.4 Nợ nhóm 5 và xử lý nợ xấu bằng quỹ dự phòng của các ngân hàng 43 thương mại Việt Nam trên địa bàn TP.HCM năm 2010 - 2011 BIỂU ĐỒ Nội dung Trang Biểu đồ 2.1 Vốn FDI lĩnh vực bất động sản trên địa bàn TP.HCM 29 Biểu đồ 2.2 Dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt 32 Nam theo địa bàn năm 2011 Biểu đồ 2.3 Dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt 33 Nam theo nhu cầu vay vốn năm 2011 Biểu đồ 2.4 Nợ xấu của các ngân hàng thương mại Việt Nam trên địa bàn 34 TP.HCM năm 2009 – 06/2012 Biểu đồ 2.5 Các công ty quản lý nợ và khai thác tài sản trên cả nước 45
1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Cuộc khủng hoảng thị trường cho vay BĐS dưới chuẩn của Mỹ năm 2008 đã làm chao đảo thị trường tài chính thế giới và tạo nên nguy cơ rất lớn cho sự ổn định và phát triển của ngân hàng. Thông qua cuộc khủng hoảng này, đã cho thấy vai trò ảnh hưởng của thị trường BĐS đối với hoạt động ngân hàng là rất lớn. Riêng đối với Việt Nam hiện nay, hoạt động cho vay của các ngân hàng phần lớn là cho vay có bảo đảm bằng tài sản là BĐS, nên tác động của thị trường BĐS tăng hoặc giảm cũng có ảnh hưởng nhất định đến hoạt động cho vay. Mặt khác, việc cho vay đối với lĩnh vực BĐS của các ngân hàng trong mấy năm trở lại đây, nhất là giai đoạn năm 2007 - 2009, không ngừng tăng lên trong khi nguồn vốn và các chính sách pháp luật còn nhiều bất cập, đã tạo nên rủi ro gia tăng trong hoạt động này. Từ năm 2008 - 2011, thị trường BĐS “đóng băng”, nhiều dự án mà ngân hàng đã mạnh tay cho vay trước đây đã bị mất khả năng thanh khoản, lãi suất vay ngân hàng chưa có dấu hiệu hạ k hiến tỷ lệ nợ xấu của BĐS tăng cao. Chính vì lý do đó, việc nghiên cứu nợ xấu trong cho vay BĐS và các giải pháp xử lý khoản nợ xấu này trở thành một yêu cầu cấp thiết cho sự phát triển của thị trường BĐS nói chung và hiệu quả của hoạt động ngân hàng nói riêng, từ đó góp phần tạo nên sự gia tăng lợi ích về mặt kinh tế, lợi ích về mặt xã hội cho nhiều đối tượng liên quan, trong đó có ngân hàng. Luận văn “Xử lý nợ xấu trong cho vay bấ t động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam trên địa bàn Thành ph ố Hồ Chí Min h” được tác giả thực hiện với mong muốn có được cái nhìn tổng quát về nợ xấu trong cho vay BĐS, đồng thời đưa ra giải pháp tốt nhất xử lý nợ xấu, trên cơ sở phân tích những mặt đạt được , những mặt còn tồn tại của thực trạng nợ xấu hiện nay. 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Tập trung nghiên cứu những tồn tại, vướng mắc khó khăn trong hoạt động xử lý
2 nợ xấu trong cho vay BĐS của các NHTM trên địa bàn TP.HCM để từ đó đưa ra giải pháp cho vấn đề được nêu, mục đích cuối cùng là nợ xấu trong cho vay BĐS của các ngân hàng, từ đó có 03 vấn đề cần quan tâm: - Nghiên cứu những vấn đề lý luận về cho vay BĐS của các NHTM. - Nghiên cứu thực trạng về thị trường BĐS, thực trạng cho vay BĐS, tình hình nợ xấu BĐS và đ ặc biệt là công tác xử lý nợ xấu trong cho vay BĐS của các NHTM trên địa bàn TP.HCM. - Các giải pháp ngăn ngừa hiệu quả và xử lý nợ xấu trong cho vay BĐS của các NHTM trên địa bàn TP.HCM. 3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Phạm vi nghiên cứu của luận văn chỉ giới hạn ở hoạt động của các ngân hàng có cho vay đối với lĩnh vực BĐS và là những ngân hàng lớn trên địa bàn TP.HCM, như ACB, BIDV, Sacombank, Vietcombank, Vietinbank,…. Khoảng thời gian số liệu dùng trong việc nghiên cứu bắt đầu từ năm 2009 đến năm 2011. 4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Áp dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp nghiên cứu định lượng, định tính, ngoài ra luận văn còn tham khảo ý kiến các chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng. 5. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN Kết cấu của luận văn gồm 03 chương: - Chương 1: Lý luận chung về cho vay bất động sản và nợ xấu trong cho vay bất động sản của ngân hàng thương mại. - Chương 2: Thực trạng xử lý nợ xấu trong cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. - Chương 3: Giải pháp tăng cường xử lý nợ xấu trong cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
3 6. HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Thị trường BĐS là một thị trường chịu sự chi phối của nhiều yếu tố, trong đó ngân hàng chỉ là một chủ thể tham gia trên thị trường, chịu sự tác động của thị trường. Trong khi các giải pháp đưa ra chỉ tập trung cho lĩnh vực hoạt động ngân hàng là chủ yếu, chưa quan tâm đến các giải pháp tổng thể của các ngành lĩnh vực khác như chính sách vĩ mô của Nhà nước, chính sách phát triển của các ngành, lĩnh vực có liên quan như ngành xây dựng, ngành sản xuất nguyên liệu như xi măng, sắt, thép, ngành dịch vụ tư vấn, dịch vụ đầu tư ... Trong hoạt động ngân hàng, cho vay BĐS chỉ là một trong các lĩnh vực để ngân hàng đầu tư. Vì thế, để phát huy hiệu quả trong việc thực hiện các giải pháp đã được đưa ra cần có sự liên kết, nối kết, tổng hợp trong tất cả các chính sách phát triển hoạt động ngân hàng nói chung, từ đó mới có thể đánh giá đầy đủ hiệu quả hoạt động của ngân hàng. Về bản thân các giải pháp được đề nghị, có giải pháp cần có thời gian thực hiện, có giải pháp đòi hỏi phải có môi trường pháp lý phù hợp mới có thể phát huy hiệu quả. Mặc dù biết những hạn chế đó của đề tài nghiên cứu, khả năng còn hạn chế của bản thân, tôi chưa thể giải quyết được tất cả những điều này và mong rằng trong các đề tài tới, bản thân tôi cũng như những tác giả khác sẽ tiếp tục nghiên cứu, tiếp tục hoàn thiện. Chân thành cám ơn. TP.HCM, tháng 10 năm 2012. Học viên: Nguyễn Nhất Hồng
4 CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NỢ XẤU TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Lý luận chung về cho vay bất động sản 1.1.1 Khái niệm cho vay bất động sản Cho vay BĐS là quan hệ tí n dụng giữa ngân hàng với khách hàng có liên quan đến hoạt động BĐS. Hay nói cách khác , cho vay BĐS là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến lĩnh vực BĐS. Bao gồm các hoạt động sau: - Cho vay để kinh doanh BĐS - Cho vay xây dựng nhà để bán - Cho vay để sửa chữa nhà cửa - Cho vay để xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án - Cho vay để mua nhà dưới hình thức trả góp - Cho vay để xây dựng văn phòng cho thuê Như vậy, hoạt động cho vay BĐS của hệ thống NHTM bao gồm hai nội dung : vừa cho vay kinh doanh BĐS, vừa cho vay đối với nhu cầu nhà ở của các hộ gia đình 1.1.2. Đặc trưng cho vay bất động sản BĐS là một loại hàng hóa có tính chất khá đặc biệt như tính thanh khoản thấp , quá trình mua bán diễn ra khá dài. Vì vậy cho vay BĐS có những đặc điểm cơ bản sau: - Một khoản cho vay BĐS thường lớn hơn nhiều so với các món vay thông thường. - Cho vay BĐS thường là tín dụng dài hạn: Do BĐS là những hàng hóa có thời gian hình thành dài. Quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên.
5 Mặt khác BĐS là những hàng hóa có giá trị lớn, do vậy, các khoản cho vay này thường có giá trị lớn, nên việc hoàn trả trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp. - Hiện giá dòng tiền hoặc thu nhập của người đi vay là yếu tố quan trọng để ngân hàng quyết định có cho vay hay không. Tuy nhiên đối với cho vay BĐS, giá trị và tình trạng của tài sản là trọng tâm của món vay, chúng có tầm quan trọng tương đương với thu nhập của người đi vay. Do đó việc đánh giá chính xác giá trị tài sản là điều tối quan trọng. Sự đánh giá này phải được tuân theo các quy định cụ thể. Đặc biệt trong trường hợp tài sản được dùng làm vật thế chấp, ngân hàng được phép bán lại trên thị trường thứ cấp để thu hồi vốn khi phát mại tài sản. - Là hoạt động có mức độ rủi ro cao : Điều này xuất phát từ chính đối tượng cho vay là BĐS và thị trường giao dịch loại hàng hó a này. Một khi thị trường BĐS chuyển từ tăng nóng sang đóng băng , giá BĐS sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm , các giao dịch về BĐS gần như không xảy ra làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính, thậm chí có thể bị phá sản . Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó nhăn , có thể mất luôn khả năng thanh toán. Đồng thời, với thời hạn cho vay dài thường chứa đựng những nguy cơ rủi ro đáng kể bởi vì nhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm cả những thay đổi tiêu cực trong điều kiện kinh tế, trong lãi suất, trong sức khỏe của người vay trong suốt kỳ hạn của món vay. Vì vậy, việc thu hồi các khoản cho vay này là một vấn đề nan giải , nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao. - Người đi vay thường yêu cầu giải ngân theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự án BĐS thường lớn nhưng sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô, hoàn thiện,….Nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án nhưng những khoản tiền này cần cho từng giai đoạn khác nhau, do đó nếu giải ngân theo từng giai đoạn sẽ làm giảm áp lực về lãi suất. Nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc nhưng vẫn phát sinh lãi phải trả, dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả.
6 1.1.3 Vai trò của cho vay bất động sản * Đối với ngân hàng - Là một hoạt động của ngân hàng, mang lại nguồn thu nhập cho ngân hàng - Là một sản phẩm nhằm đa dạng hoá các sản phẩm cho vay của ngân hàng * Đối với nền kinh tế Thị trường BĐS đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, đáp ứng nguồn vốn để kích thích thị trường phát triển là điều cần thiết. Cụ thể: - Khai thác triệt để nguồn vốn nhàn rỗi, thúc đẩy việc sử dụng vốn tiết kiệm và hiệu quả - Phát triển nền kinh tế thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được lưu chuyển vào thị trường BĐS nhanh hơn, phát triển đồng bộ giữa các thị trường. - Đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa: cho vay BĐS giúp các chủ đầu tư chủ động hơn về vốn và mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các trung tâm thương mại, các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn…góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. - Tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh cho DN: cho vay BĐS còn tạo điều kiện cho các DN giảm áp lực về vốn đầu tư mở rộng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập. - Tạo cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có các chương trình hỗ trợ cho vay BĐS, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, công nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống. - Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho ngân hàng: cho vay BĐS là sản phẩm phổ biến ở các ngân hàng, góp phần đa dạng hóa sản phẩm, thu hút khách hàng bên cạnh mục tiêu là công cụ gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng lợi nhuận ngân hàng. - Giúp Nhà nước quản lý thị trường BĐS: thông qua mức dư nợ cho vay BĐS, Nhà nước có cái nhìn tổng quát về sự phát triển thị trường BĐS, để có cách điều tiết hợp lý.
7 - Nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư: ngân hàng đã góp phần nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư BĐS bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng DN kinh doanh BĐS….. Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu BĐS trên thị trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường BĐS. * Đối với khách hàng - Là nguồn cung vốn cho các nhu cầu về mua bán nhà, đầu tư các dự án bất động sản. - Cùng với sự giúp đỡ của ngân hàng trong khâu thẩm định dự án, thẩm định dòng tiền, thẩm định các rủi ro, các doanh nhgiệp vay vốn sẽ thành công hơn trong đầu tư dự án bất động sản. 1.1.4 Rủi ro cho vay bất động sản Là một bộ phận của rủi ro tín dụng, rủi ro trong cho vay BĐS là sự thiệt hại có thể gây ra cho các NHTM khi cho vay các đối tượng sử dụng vốn vào các mục đích liên quan đến BĐS: cho vay mua nhà để ở, cho vay đầu tư – kinh doanh BĐS, cho vay đầu tư xây dựng dự án nhà ở, xây dựng văn phòng cho thuê…. Hoạt động cho vay BĐS cũng tiềm ẩn những rủi ro vốn có như trong hoạt động cho vay thông thường như rủi ro thị trường, rủi ro thanh khoản, rủi ro pháp lý, rủi ro trong thẩm định, rủi ro do không thực hiện đúng các quy định của ngân hàng, rủi ro do khách hàng s ử dụng vốn không đúng mục đích,… * Ảnh hưởng đến tính thanh khoản của hệ thống NHTM: Các dự án đầu tư BĐS thường có thời gian thu hồi vốn dài , trong khi đó nguồn vốn từ các ngân hàng thường có thời hạn ngắn hơn nhiều, vì vậy các ngân hàng rơi vào tình trạng sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn. Điều này sẽ dẫn đến tình trạng mất khả năng thanh khoản trong hệ thống ngân hàng khi khách hàng gửi tiền đồng loạt rút vốn đến hạn. * Tiềm ẩn rủi ro vỡ nợ cao: Khi các khoản nợ vay ngắn hạn để đầu tư BĐS đến hạn hoặc do áp lực thanh khoản các khoản rút vốn tiền gửi, các ngân hàng sẽ tiến
8 hành thu nợ. Dưới áp lực trả nợ vay, các nhà đầu tư buộc phải bán BĐS với giá thấp để trả nợ. Ngoài ra, khi giá BĐS có chiều hướng đi xuống, để hạn cế rủi ro, ngân hàng đồng loạt thu hồi vốn đầu tư kể cả các khoản vay vốn chưa đến hạn. Hơn nữa, việc giá BĐS giảm sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản cũng như giá trị của tài sản dùng để đảm bảo cho khoản vay. Điều này càng làm cho ngân hàng tăng cường việc thu hồi vốn tài trợ cho các dự án. Tác động này làm cho áp lực trả nợ đè nặng lên các nhà đầu tư, buộc họ phải bán giá rất thấp dẫn tới lỗ nặng hoặc không có khả năng trả nợ ngân hàng, là nguyên nhân dẫn đến rủi ro vỡ nợ. * Phát sinh nợ xấu, ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng cũng như hiệu quả hoạt động kinh doanh của NHTM. Hệ lụy gây ảnh hưởng dây chuyển lên toàn bộ thị trường BĐS, thị trường tiền tệ ngân hàng và cả nền kinh tế. 1.2 Lý luận chung về nợ xấu trong cho vay bất động sản của ngân hàng thương mại 1.2.1 Nợ xấu của ngân hàng thương mại 1.2.1.1. Theo ngân hàng trung ương Liên minh châu Âu Nợ xấu trong các NHTM bao gồm: * Những khoản nợ không thể thu hồi được: - Những khoản nợ đã hết hiệu lực hoặc những khoản nợ không có căn cứ đòi bồi thường từ nợ - Người mắc nợ trốn hoặc bị mất tích, không còn tài sản để thanh toán nợ. - Những khoản nợ mà ngân hàng không thể liên lạc được với người mắc nợ hoặc không thể tìm được người mắc nợ. - Những khoản nợ mà khách nợ chấm dứt hoạt động kinh doanh, thanh lý tài sản hoặc kinh doanh bị thua lỗ và tài sản còn lại không đủ để trả nợ. * Nợ có thể thu không thanh toán đầy đủ cho ngân hàng.
9 Đây là những khoản nợ không có tài sản thế chấp hoặc tài sản thế chấp không đủ trả nợ. Người mắc nợ không liên lạc với ngân hàng để trả lãi hoặc gốc có thời hạn thanh toán, hoặc hoàn cảnh chỉ ra rằng khoản nợ sẽ không thể thu hồi đầy đủ như: - Những khoản nợ mà người mắc nợ đồng ý thanh toán trong quá khứ, nhưng phần còn lại không thể được đền bù, hoặc những khoản nợ trong đó tài sản được chuyển để thanh toán nhưng giá trị còn lại không đủ trang trải toàn bộ khoản nợ. - Những khoản nợ mà người mắc nợ khó có thể trả nợ và yêu cầu gia hạn nợ nhưng không đền bù được trong thời gian thỏa thuận. - Những khoản nợ mà tài sản thế chấp không đủ để trả nợ hoặc tài sản thế chấp ở ngân hàng không được chấp nhận về mặt pháp lý dẫn đến người mắc nợ không thể trả nợ ngân hàng đầy đủ. - Những khoản nợ mà Tòa án tuyên bố người mắc nợ phá sản nhưng phần bồi hoàn ít hơn dư nợ. 1.2.1.2. Theo định nghĩa nợ xấu của Phòng thống kê – Liên hiệp quốc Một khoản nợ xấu được coi là nợ xấu khi quá hạn trả lãi và/ hoặc gốc trên 90 ngày; hoặc các khoản lãi chưa trả lãi từ 90 ngày trở lên đã được nhập gốc, tái cấp vốn hoặc trả chậm theo thỏa thuận; hoặc các khoản thanh toán đã quá hạn 90 ngày nhưng có lý do chắc chắn để nghi ngờ về khả năng khoản vay sẽ được thanh toán đầy đủ. Về cơ bản, nợ xấu được xác định dựa trên 2 yếu tố: (i) quá hạn trên 90 ngày và (ii) khả năng trả nợ nghi ngờ. Đây được coi là định nghĩa của Chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS) hiện đang được áp dụng phổ biến trên thế giới. 1.2.2 Nợ xấu trong cho vay bất động sản của ngân hàng thương mại Là những khoản nợ xấu phát sinh trong nghiệp vụ cho vay bất động sản của các NHTM.
10 1.2.3 Nguyên nhân dẫn đến nợ xấu trong cho vay bất động sản của ngân hàng thương mại Nợ xấu trong cho vay bất động sản của các NHTM phát sinh chủ yếu do ba nhóm nguyên nhân chính sau: * Nguyên nhân từ phía khách hàng vay vốn - Trình độ, năng lực quản lý, điều hành yếu kém của khách hàng là một trong những nguyên nhân quan trọng, chiếm tỷ lệ lớn gây nên tình trạng nợ xấu cho NHTM. Việc sử dụng tiền vay hiệu quả hay không phụ thuộc rất lớn vào trình độ và năng lực điều hành quản lý, đầu tư các dự án bất động sản của khách hàng. - Rủi ro thị trường: bất động sản là ngành nghề có độ rủi ro cao , dễ biến động , dễ dẫn đến thua lỗ. - Rủi ro khách quan: thay đổi cơ chế, chính sách, thiên tai, hỏa hoạn,… - Sử dụng vốn vay sai mục đích: đây là một trong những trường hợp gian lận xảy ra khá phổ biến trong thực tế hiện nay. Việc không giám sát chặt chẽ của ngân hàng sau khi giải ngân tiền vay đã tạo điều kiện cho khách hàng sử dụng vốn vay sai mục đích, dẫn đến rủi ro không thu hồi được nợ vay nếu khách hàng bị thua lỗ, phá sản. - Gian lận về số liệu, chứng từ: với những quy định chưa chặt chẽ về chế độ báo cáo tài chính của pháp luật Việt Nam đã tạo điều kiện cho các DN dễ dàng thực hiện gian lận khi lập báo cáo tài chính cung cấp cho ngân hàng nhằm có được một đánh giá tốt khi đi vay; lập chứng từ, giấy tờ khống để qua mặt ngân hàng cũng là nguyên nhân dẫn đến rủi ro. - Lừa đảo, chiếm đoạt, bỏ trốn. * Nguyên nhân từ phía ngân hàng - Thiếu thông tin thị trường: thiếu thông tin khách hàng có thể sẽ dẫn đến thẩm định dự án/ phương án vay vốn không chính xác, đánh giá không đúng năng lực thật sự của khách hàng, không phát hiện được những âm mưu lừa đảo.
11 - Cách quản trị, quản lý của ngân hàng không đồng bộ, thiếu tính chặt chẽ và lỏng lẻo trong việc kiểm tra kiểm soát. - Chú trọng tăng trưởng dư nợ cho vay mà không quan tâm đến chất lượng của khoản vay. - Trình độ nghiệp vụ của nhân viên tín dụng yếu kém: chất lượng thẩm định thấp, quản lý lỏng lẻo, không sâu sát khách hàng. Nhân viên làm việc thiếu trách nhiệm: không làm đúng quy trình tín dụng, hạ thấp tiêu chuẩn tín dụng là biểu hiện của thiếu trách nhiệm. Đạo đức nghề nghiệp kém: rất nhiều vụ án xảy ra liên quan đến nhân viên tín dụng có hành vi thông đồng với khách hàng làm sai lệch hồ sơ, bỏ qua nhiều quy định bắt buộc trong quy trình nhằm vụ lợi cá nhân gây rủi ro cho ngân hàng. * Các nguyên nhân khác - Suy thoái kinh tế - chu kỳ kinh tế: sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia đều có chu kỳ thịnh - suy. Khi nền kinh tế trong giai đoạn thịnh vượng, việc sản xuất kinh doanh thuận lợi và như vậy việc trả nợ của khách hàng cho ngân hàng dễ dàng nên rủi ro tín dụng thấp, ngược lại lúc kinh tế trong thời kỳ suy thoái thì rủi ro tín dụng cao. - Môi trường pháp lý: quốc gia mà hệ thống pháp luật chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ và không nghiêm minh thì không thể bảo đảm quyền lợi hợp pháp của bên cho vay. 1.2.4 Ảnh hưởng của nợ xấu trong cho vay bất động sản đến hoạt động của ngân hàng thương mại và của nền kinh tế 1.2.4.1 Đối với ngân hàng thương mại * Làm giảm lợi nhuận: Lợi nhuận là chỉ tiêu cuối cùng của ngân hàng, lợi nhuận được hình thành từ những khoản thu của ngân hàng mà những khoản thu này chủ yếu thu từ lãi cho vay. Nợ xấu tăng tác động đến lợi nhuận ngân hàng trên hai khía cạnh đó là:
12 - Đã phát sinh nợ xấu thì lãi của những khoản nợ xấu khó có thể thu được hay thu không đủ, do đó sẽ làm giảm thu nhập kinh doanh của ngân hàng. - Phát sinh nợ xấu tất yếu ngân hàng phải trích lập DPRR cho khoản vay đó, tức là làm tăng chi phí của ngân hàng, đồng thời làm giảm lợi nhuận. * Ảnh hưởng đến khả năng thanh toán và kế hoạch kinh doanh: Các khoản vay của khách hàng không được thanh toán đúng hạn, hay khi chuyển sang quá hạn thì việc thu nợ đã không đúng theo kế hoạch của ngân hàng gây ra thiếu hụt so với dự tính của kế hoạch. Sự việc này chỉ trong một giới hạn nhất định, song nếu vượt qua một giới hạn cho phép ngân hàng sẽ dơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán, và không có kế hoạch cho tương lai. * Làm mất uy tín của ngân hàng: Những ảnh hưởng xấu của nợ xấu dẫn đến lợi nhuận giảm, khả năng thanh toán giảm......, có tác động sâu sắc tới tâm lí khách hàng, kể cả là khách hàng cá nhân, DN hay các ngân hàng đối tác của ta. Trong lĩnh vực ngân hàng, uy tín tuyệt đối quan trọng, nó quyết định sự sống còn, tồn tại và phát triển một ngân hàng. * Không duy trì được đội ng̣ ũ nhân viên: khi một ngân hàng làm ăn không hiệu quả, hay để tình trạng nợ xấu nhiều sẽ gây tâm lí hoang mang cho không những khách hàng mà cho chính cả nhân viên ngân hàng, sẽ không giữ được những người làm việc có hiệu quả ở lại. Đây là một chi phí rất lớn cho ngân hàng. * Mất cơ hội hội nhập: Tình trạng tài chính xấu, không minh bạch do vậy mà ngân hàng không dám công khai tài chính. Đồng nghĩa với việc không mở cửa hội nhập với các ngân hàng quốc tế, tổ chức quốc tế. 1.2.4.2 Đối với nền kinh tế Mối quan hệ giữa chính sách kinh tế vĩ mô và cơ cấu kinh tế vi mô là một mối quan hệ tương tác hai chiều. Những yếu tố kinh tế vi mô tác động đến diễn biến của môi trường kinh tế vĩ mô và ngược lại, các chính sách kinh tế vĩ mô sẽ tác động đến kinh tế vi mô. Các chính sách vĩ mô của Nhà nước, cuối cùng được phản ánh vào triển