Luận văn Thạc sĩ Kỹ thuật: Phân tích rủi ro tài chính cho dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh với ứng dụng mô phỏng Monte Carlo áp dụng cho dự án “Z”

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:130

Thêm vào BST

Báo xấu

33
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn phân tích sẽ xác định các nguyên nhân chính gây rủi ro về tài chính và xác xuất xảy ra của các nhân tố bằng phương pháp mô phỏng Monte Carlo. Và từ đó mà có các kiến nghị, đề xuất để nhằm giảm thiểu rủi ro và phát triển xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn huyện Bình Chánh.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kỹ thuật: Phân tích rủi ro tài chính cho dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh với ứng dụng mô phỏng Monte Carlo áp dụng cho dự án “Z”

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM NGUYỄN NGỌC THU PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH CHO DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH VỚI ỨNG DỤNG MÔ PHỎNG MONTE CARLO ÁP DỤNG CHO DỰ ÁN “Z” LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: KTXD Công trình Dân dụng và Công nghiệp Mã số ngành: 60580208 TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 3 năm 2017
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM NGUYỄN NGỌC THU PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH CHO DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH VỚI ỨNG DỤNG MÔ PHỎNG MONTE CARLO ÁP DỤNG CHO DỰ ÁN “Z” LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: KTXD Công trình Dân dụng và Công nghiệp Mã số ngành: 60580208 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC :PGS.TS: NGUYỄN THỐNG TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 3 năm 2017
CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS. TS. NGUYỄN THỐNG Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP.HCM ngày 03 tháng 5 năm 2017 Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: Chức danh TT Họ và tên Hội đồng 1 PGS. TS. Phạm Hồng Luân Chủ tịch 2 TS. Đinh Công Tịnh Phản biện 1 3 TS. Trần Quang Phú Phản biện 2 4 TS. Nguyễn Quốc Định Ủy viên 5 TS. Nguyễn Việt Tuấn Ủy viên, Thư ký Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn đã được sửa chữa (nếu có). Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn PGS. TS . PHẠM HỒNG LUÂN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Độc lập – Tự do – Hạnh phúc PHÒNG QLKH – ĐTSĐH NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: NGUYỄN NGỌC THU Giới tính: Nam Ngày, tháng, năm sinh: 13/07/1980 Nơi sinh: Tp.HCM Chuyên ngành: Kỹ thuật Xây dựng Công trình Dân dụng và Công nghiệp MSHV: 1441870044 I. Tên đề tài: Phân tích rủi ro tài chính cho dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh với ứng dụng mô phỏng Monte Carlo. Áp dụng cho dự án “Z” II. Nhiệm vụ và nội dung: 1. Nhiệm vụ: Mục tiêu của việc nghiên cứu là Phân tích rủi ro tài chính cho dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh với ứng dụng mô phỏng Monte Carlo. Nghiên cứu áp dụng cho dự án “Z” nhằm tìm hiểu các vấn đề gây rủi ro về tài chính của các dự án nhà ở xã hội ở huyện Bình Chánh. Qua phân tích sẽ xác định các nguyên nhân chính gây rủi ro về tài chính và xác xuất xảy ra của các nhân tố bằng phương pháp mô phỏng Monte Carlo. Và từ đó mà có các kiến nghị, đề xuất để nhằm giảm thiểu rủi ro và phát triển xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn huyện Bình Chánh. Các phân tích đánh giá trong phạm vi luận văn này gồm: - Phân tích thực trạng đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh. - Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội và hiệu quả tài chính của các dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh. - Phân tích mô phỏng các yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro tài chính bằng phương pháp mô phỏng Monter Carlo, từ đó dự báo xu hướng tác động của chi phí và doanh thu đến các chỉ số tài chính của dự án.
- Nghiên cứu đề xuất các giải pháp nhằm giảm thiểu rủi ro và phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn huyện Bình Chánh. 2. Nội dung: Nội dung nghiên cứu gồm các vấn đề chủ yếu như sau: Thu thập thông tin: Thông tin về các dự án Nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh được thu thập qua các số liệu của chủ đầu tư, đơn vị thi công và các đơn vị tư vấn. Ngoài ra, các thông tin về rủi ro tài chính của các dự án nhà ở xã hội cũng được xem xét từ các nguồn của báo đài, các tạp chí và các đề tài nghiên cứu trước đó. Xây dựng mô hình khảo sát: Từ việc nghiên cứu cơ sở lý luận, xây dựng mô hình khảo sát dựa trên nội dung phân tích tài chính của dự án. Nội dung phần này nhằm tìm hiểu xác định các vấn đề sau: - Các yếu tố gây nên rủi ro tài chính cho các dự án khu nhà ở xã hội trên địa bàn huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh. - Xác định các nguyên nhân chính gây rủi ro tài chính cho dự án đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội, áp dụng cho dự án “Z”. Phân tích và mô phỏng: Phương pháp mô phỏng Monter Carlo được áp dụng cho những hệ thống mà các thành phần của chúng có biểu thị ngẫu nhiên và đây cũng là một công cụ để phân tích các hiện tượng có chứa yếu tố gây nên rủi ro về tài chính nhằm rút ra lời giải gần đúng. Đây còn được gọi là phương pháp thử nghiệm thống kê. Mô phỏng Monter Carlo thường được sử dụng khi thực hiện các thí nghiệm hoặc các phương pháp tính toán bằng giải tích gặp nhiều khó khăn phức tạp hoặc thậm chí không thể thực hiện được, đặc biệt khi sử dụng các máy tính số và không yêu cầu những công cụ toán học phức tạp. Thực chất của phương pháp mô phỏng Monter Carlo là việc lựa chọn một cách ngẫu nhiên các giá trị có thể có của các biến ngẫu nhiên đầu vào (Risk Variables) để có một kết quả thực nghiệm của đại lượng tổng hợp cần phân tích. Quá trình đó được lặp lại nhiều lần để có một tập hợp đủ lớn các kết quả thực nghiệm. Cuối cùng xử lý thống kê để có các đặc trưng thống kê của đại lượng tổng hợp đó. - Kết luận:
Rút ra các kết luận, dự báo từ kết quả mô phỏng Monter Carlo khi phân tích hiệu quả tài chính của Dự án Nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh. III. Ngày giao nhiệm vụ: 4/2016 IV. Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 3/2017 V. Cán bộ hướng dẫn: PGS. TS. NGUYỄN THỐNG CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH PGS. TS. NGUYỄN THỐNG
i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, tài liệu và kết luận nêu trong Luận văn là trung thực, chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác và các thông tin trích dẫn trong Luận văn cũng đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả NGUYỄN NGỌC THU
ii LỜI CẢM ƠN Đề tài này đã được thực hiện trong hơn một năm qua. Trong quá trình khảo sát và mô phỏng dữ liệu, nếu không có sự giúp đỡ trực tiếp hoặc gián tiếp của các thầy, các bạn trong trường thì không thể có được kết quả này. Xin chân thành gửi lời cảm ơn đến các thầy dạy các môn của lớp 14SXD21, nhờ các thầy đã trang bị cho kiến thức nền đã giúp em thuận lợi hơn cho việc thực hiện đề tài Thạc sĩ. Rất cảm ơn các bạn cùng lớp đã chia sẻ, trao đổi, phản biện trong quá trình làm bài, nhờ đó giúp cho nội dung phân tích được tốt hơn. Đặc biệt, luận văn này không thể thực hiện được nếu thiếu sự hướng dẫn trực tiếp của Thầy PGS-TS Nguyễn Thống. Cảm ơn thầy với lòng nhiệt tình, đã truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm bổ ích để em hoàn thành bài luận văn này. Tác giả cũng rất mong sự góp ý chân thành của các thành viên Hội đồng khoa học để Luận văn này có thể được hiệu chỉnh hoàn thiện hơn. TP. HCM, ngày 28 tháng 3 năm 2017 NGUYỄN NGỌC THU
iii TÓM TẮT Đề tài có hai nội dung chính. Thứ nhất, Phân tích hiệu quả tài chính của dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh. Thứ hai, với kết quả phân tích đó, đồng thời xác định các yếu tố rủi ro để thực hiện mô phỏng Monte Carlo nhằm dự báo các chỉ số tài chính như dòng tiền hiện tại thuần NPV và tỷ suất thu hồi vốn nội bộ IRR. Bài viết còn xem xét đến độ nhạy của các yếu tố rủi ro đến hiệu quả của dự án. Tất cả các phân tích đều thực hiện ở quan điểm Chủ đầu tư và Tổng đầu tư. Kết quả phân tích cho thấy rằng, Thứ nhất, hiệu quả tài chính khi thực hiện Nhà ở xã hội là rất thấp, điều này thể hiện qua các giá trị dòng tiền thuần chiết khấu rủi ro NPV và tỷ suất sinh lời nội bộ IRR rất bé. Điều này cũng phù hợp vì các dự án Nhà ở xã hội mang ý nghĩa lớn hơn là hiệu quả về mặt ích lợi kinh tế xã hội. Thứ hai, khi thực hiện dự án Nhà ở xã hội nên chọn phương án vay vốn (theo quan điểm chủ đầu tư) sẽ có lợi hơn vì được vay ưu đãi với lãi suất thấp. Thứ ba, qua kết quả mô phỏng Monte Carlo thì cả hai giá trị trung bình NPV và IRR đều âm. Xác suất đạt giá trị lớn hơn 0 chỉ dưới 30%. Điều này củng cố thêm cho nhận định rằng hiệu quả tài chính Nhà ở xã hội rất thấp. Cuối cùng, qua phân tích độ nhạy cho thấy những nhân tố ảnh hưởng lớn tới NPV và IRR là đơn giá bán căn hộ giá rẻ, suất đầu tư và tiếp theo là giá mặt bằng thương mại. Các yếu tố khác không ảnh hưởng đáng kể.
iv ABSTRACT Project is related to two main topics. Firstly, the analysis of the financial performance of social housing projects in Binh Chanh district. Secondly, the results of that analysis, and identification of risk factors to perform Monte Carlo simulations to forecast financial indicators such as cash flow and net present NPV return rate of internal capital IRR . The article also considers the sensitivity of the risk factors to the efficiency of the project. All analyzes were conducted in the investor perspective and total investment. The analytical results show that, firstly, the financial performance of the social housing project is very low, this is reflected in the value of net cash flow NPV risk discount rate and an internal profitability IRR is very little. This is also suitable for projects meant greater the social housing project is viable economic and social benefits. Secondly, the implementation of the project should be selected the social housing project loan scheme (in view of the investor) will be more beneficial for preferential loans at low interest rates. Thirdly, the results of Monte Carlo simulations, both the average value and IRR, NPV were negative. The probability of a value greater than 0 to reach just under 30%. This reinforces the assessment that the financial performance of the social housing project was very low. Finally, through sensitivity analysis shows that the factors that influenced the NPV and IRR is the cheap price of the apartment, and the next investment rate is the price of commercial premises. Other factors are not significantly affected.
v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii TÓM TẮT ................................................................................................................. iii ABSTRACT .............................................................................................................. iv MỤC LỤC ...................................................................................................................v DANH MỤC CÁC BẢNG...................................................................................... viii DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... ix CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU .........................................................................................1 1.1. Đặt vấn đề: .......................................................................................................1 1.2. Xác định vấn đề nghiên cứu: ............................................................................5 1.3. Mục tiêu nghiên cứu: .......................................................................................8 1.3.1. Mục tiêu tổng quát..................................................................................8 1.3.2. Mục tiêu cụ thể .......................................................................................8 1.4. Phương pháp nghiên cứu và kỹ thuật áp dụng: ................................................9 1.4.1 Quy trình nghiên cứu...............................................................................9 1.4.1.1. Phân tích rủi ro ................................................................................9 1.4.1.2. Định lượng rủi ro ..........................................................................10 1.4.1.3. Giám sát và kiểm soát rủi ro .........................................................10 1.4.2. Thu thập dữ liệu ...................................................................................10 1.4.3. Mô phỏng Monte-Carlo (dùng phần mềm Crystal Ball) ......................11 1.5. Phạm vi nghiên cứu:.......................................................................................13 1.6. Đóng góp kỳ vọng của nghiên cứu: ...............................................................13 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...........................................14 2.1 Tổng quan: ......................................................................................................14 2.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng: ........................................................14 2.1.2. Về đầu tư phát triển nhà ở xã hội .........................................................14 2.1.2.1.Khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội ...............................14 2.1.3. Các chỉ tiêu chủ yếu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án. ...............19 2.1.3.1. Giá trị tương đương (Equivalent Worth) ..........................................19
vi 2.1.3.2. Suất thu lợi (Rate of return) .............................................................21 2.1.3.3. Tỉ số lợi ích trên chi phí (benefit/cost-B/C) ......................................21 2.1.3.4. Thời gian hoàn vốn (PP) ..................................................................22 2.2. Tình hình nghiên cứu hiện tại: .......................................................................23 CHƯƠNG 3: CƠ SỞ LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH KINH TẾ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ...................................................................................................................................29 3.1. Cơ sở lý thuyết : .............................................................................................29 3.1.1. Khái niệm về rủi ro...............................................................................29 3.1.2. Phân loại rủi ro .....................................................................................29 3.1.3. Quản lý rủi ro .......................................................................................30 3.1.4. Phân tích dự án có xét đến rủi ro..........................................................33 3.1.4.1. Phân tích độ nhạy ..........................................................................33 3.1.4.2. Phân tích tình huống .....................................................................34 3.2. Mô phỏng Monte Carlo: ..........................................................................34 3.3. Các quan điểm phân tích: ...............................................................................38 3.3.1. Phân tích kinh tế - xã hội......................................................................38 3.3.2. Phân tích tài chính ................................................................................39 CHƯƠNG 4: GIỚI THIỆU DỰ ÁN & PHÂN TÍCH SỐ LIỆU ..............................41 4.1 Thông tin chung về dự án: ..............................................................................41 4.2. Phân tích tài chính dự án: ...............................................................................43 4.2.1. Phân tích tài chính dự án chưa xét tới yếu tố rủi ro .............................43 4.2.1.1. Chi phí xây dựng ...........................................................................43 4.2.1.2. Tổng mức đầu tư ...........................................................................44 4.2.1.3. Kế hoạch vay vốn ..........................................................................45 4.2.1.4. Phân kỳ đầu tư xây dựng...............................................................47 4.2.1.5. Kế hoạch kinh doanh.....................................................................49 4.2.1.6. Cân đối nguồn vốn ........................................................................51 4.2.1.7. Doanh thu ......................................................................................52 4.2.1.8. Dòng tiền .......................................................................................55 4.2.1.9. Phân tích lãi lỗ...............................................................................60
vii 4.2.1.10. Các chỉ số tài chính .....................................................................64 4.2.1.11. Nhận xét ......................................................................................64 4.2.2. Các yếu tố rủi ro tác động đến tài chính dự án và đề xuất hàm phân phối..........................................................................................................................65 4.2.3. Kết quả mô phỏng Monte Carlo ...........................................................75 4.2.3.1. Xác suất của dòng tiền thuần (NPV) chiết khấu rủi ro .................76 4.2.3.2. Xác suất của Tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR) ...................................81 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................88 5.1. Các kết luận được rút ra sau khi phân tích .....................................................88 5.2. Kiến nghị, đề xuất các giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội. .....................................................................................................89 5.2.1. Cần tiếp tục thực hiện chương trình cho vay phát triển nhà ở xã hội. .89 5.2.2.Cần tiếp tục thực hiện lãi suất ưu đãi nhà ở xã hội. .........................................89 5.2.3. Cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp và người dân tích cực tham gia phát triển nhà ở xã hội .....................90 5.3. Những hạn chế của luận văn và kiến nghị nghiên cứu tiếp theo. ..................91 5.3.1. Những hạn chế của luận văn ................................................................91 5.3.2. Kiến nghị nghiên cứu tiếp theo ............................................................92 TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................93
viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.2 - Chi phí đầu tư dự án ................................................................................43 Bảng 4.3 - Tổng mức đầu tư .....................................................................................44 Bảng 4.5 - Phân kỳ đầu tư xây dựng .........................................................................47 Bảng 4.6 - Phương thức thanh toán căn hộ giá rẻ .....................................................49 Bảng 4.7 - Phương thức thanh toán khi mua Mặt bằng Thương mại .......................49 Bảng 4.8 - Chi phí bán hàng, quản lý doanh nghiệp .................................................50 Bảng 4.9 - Cân đối nguồn vốn ..................................................................................51 Bảng 4.10 - Doanh thu ..............................................................................................52 Bảng 4.11 - Dòng tiền theo quan điểm chủ đầu tư ...................................................55 Bảng 4.12 - Dòng tiền theo quan điểm tổng đầu tư ..................................................58 Bảng 4.13 - Lãi lỗ theo quan điểm chủ đầu tư ..........................................................60 Bảng 4.14 - Lãi lỗ theo quan điểm tổng đầu tư .........................................................62 Bảng 4.15 - Chỉ số tài chính theo quan điểm chủ đầu tư ..........................................64 Bảng 4.16 - Chỉ số tài chính theo quan điểm tổng đầu tư .........................................64
ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 - Quy trình nghiên cứu .................................................................................9 Hình 1.2 - Lưu đồ mô phỏng Monte-Carlo ............................................................... 11 Hình 1.3 - Các quy luật phân phối xác xuất .............................................................. 12 Hình 2.1 - Quá trình phân tích rủi ro......................................................................... 25 Hình 3.1 - Sơ đồ mô phỏng Monte Carlo.................................................................. 35 Hình 4.1 - Kết quả khảo sát luật Phân phối xác suất các yếu tố rủi ro ....................... 66 Hình 4.2 - Tỷ lệ khảo sát Suất đầu tư ......................................................................... 66 Hình 4.3 - Phân phối xác suất Suất đầu tư ................................................................. 67 Hình 4.4 - Tỷ lệ khảo sát Lãi suất vay ....................................................................... 68 Hình 4.5 - Phân phối xác suất Lãi vay ngân hàng ...................................................... 69 Hình 4.6 - Tỷ lệ khảo sát Giá bán căn hộ ................................................................... 70 Hình 4.7 - Phân phối xác suất Giá căn hộ Nhà ở xã hội ............................................. 71 Hình 4.8 - Tỷ lệ khảo sát Mặt bằng thương mại ........................................................ 72 Hình 4.9 - Phân phối xác suất Giá mặt bằng thương mại ........................................... 72 Hình 4.10 - Tỷ lệ khảo sát Chi phí quản lý doanh nghiệp ......................................... 73 Hình 4.11 - Phân phối xác suất Chi phí quản lý doanh nghiệp .................................. 74 Hình 4.12 - Tỷ lệ khảo sát Chi phí phục vụ bán hàng ................................................ 74 Hình 4.13 - Phân phối xác suất Chi phí phụ vụ bán hàng .......................................... 75 Hình 4.14 - Thực hiện mô phỏng Monte Carlo bằng Crystal Ball ........................... 76 Hình 4.15 - Một vài chỉ số thống kê NPV khi mô phỏng Monte Carlo .................... 77 Hình 4.16 - Tỷ lệ phần trăm NPV ............................................................................. 78 Hình 4.17 - Phân phối xác suất NPV theo quan điểm chủ đầu tư............................. 78 Hình 4.18 - Phân phối xác suất NPV theo quan điểm tổng đầu tư ........................... 79 Hình 4.19 - Xác suất cộng dồn NPV theo quan điểm chủ đầu tư ............................. 79 Hình 4.20 - Xác suất cộng dồn NPV theo quan điểm tổng đầu tư ............................ 80 Hình 4.21 - Độ nhạy NPV theo quan điểm chủ đầu tư ............................................. 80 Hình 4.22 - Độ nhạy NPV theo quan điểm tổng đầu tư ............................................ 81 Hình 4.23 - Một vài chỉ số thống kê IRR khi mô phỏng Monte Carlo ..................... 82
x Hình 4.24 - Tỷ lệ phần trăm IRR .............................................................................. 83 Hình 4.25 - Phân phối xác suất IRR theo quan điểm chủ đầu tư .............................. 83 Hình 4.26 - Phân phối xác suất IRR theo quan điểm tổng đầu tư............................. 84 Hình 4.27 - Xác suất cộng dồn IRR theo quan điểm chủ đầu tư .............................. 84 Hình 4.28 - Xác suất cộng dồn IRR theo quan điểm tổng đầu tư ............................. 85 Hình 4.29 - Độ nhạy IRR theo quan điểm chủ đầu tư .............................................. 85 Hình 4.30 - Độ nhạy IRR theo quan điểm tổng đầu tư ............................................. 86
1 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1. Đặt vấn đề: Trong những năm qua nền kinh tế Việt Nam đã có những bước tiến đáng kể với tốc độ tăng trưởng tương đối cao. Trong đó, xây dựng là một trong những ngành công nghiệp đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế. Ngoài nhiệm vụ tạo ra cơ sở vật chất, phục vụ cho nhu cầu phát triển của con người, ngành xây dựng còn góp phần tạo nên bộ mặt mỹ quan của đất nước và là một trong những yếu tố đánh giá sự phồn vinh của xã hội. Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế ngày càng cao, tỉ trọng của ngành xây dựng trong nền kinh tế cũng tăng lên theo từng năm. Cùng với sự ổn định về chính trị và xã hội, nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển và từng bước tạo được uy tín với các nước trên thế giới. Ngành xây dựng đã đóng góp một phần đáng kể và có vị trí quan trọng trong việc phát triển kinh tế đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, cũng còn có nhiều dự án chưa đạt hiệu quả về mặt tài chính cũng như kinh tế xã hội do tình trạng đầu tư dàn trải, hiệu quả đầu tư thấp, thất thoát lãng phí vốn ngân sách nhà nước, chậm trễ thời gian hoàn thành đưa công tình vào sử dựng, còn chưa chặt chẽ trong khâu đầu vào và đầu ra sản phẩm dẫn đến tình trạng công trình xây dựng kém chất lượng, thời gian thi công kéo dài so với tiến độ đã đề ra, gây thiệt hại kinh tế và thời gian cho các bên. Mỗi năm tổng vốn đầu tư toàn xã hội cho ngành xây dựng chiếm lượng không nhỏ, cụ thể: Tính chung trong giai đoạn 2001 - 2005, tổng vốn đầu tư công đạt khoảng 286 nghìn tỉ đồng, chiếm trên 23% tổng vốn đầu tư toàn xã hội; trong giai đoạn 2006 - 2010 ước đạt trên 739 nghìn tỉ đồng, khoảng trên 24% tổng vốn đầu tư toàn xã hội. Giai đoạn 2011 - 2015 là một giai đoạn khó khăn của ngành xây dựng do ảnh hưởng của suy giảm kinh tế trước đó. Tuy nhiên, chính phủ đã có một số chính sách can thiệp kịp thời giúp ngành xây dựng phát triển ổn định. Hiệu quả công tác quản lý nhà nước ngành xây dựng trong những năm qua có sự đóng góp từ các chính sách, hệ thống văn bản pháp lý về xây dựng. Hệ thống này ngày càng được hoàn
2 thiện và củng cố, là một trong những nhân tố quan trọng góp phần đưa tốc độ tăng trưởng của ngành tăng 11,2% trong năm trước, cao nhất trong 5 năm qua. Công tác phát triển nhà ở trong giai đoạn này cũng đã có bước chuyển biến quan trọng, từ quan điểm, cách tiếp cận cho đến các giải pháp thực thi. “An cư, lạc nghiệp” luôn được gắn liền với tâm tư tình cảm của người Việt Nam. Việc phát triển nhà ở xã hội theo Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia được đẩy mạnh đã góp phần từng bước giải quyết nhu cầu nhà ở cho các nhóm đối tượng người dân có khó khăn về nhà ở. Diện tích nhà ở cả nước tăng nhanh theo từng năm, diện tích bình quân nhà ở toàn quốc tăng từ 17,5 m2 sàn/người năm 2010 lên khoảng 20,9 m2 sàn/người năm 2014 (tăng 1,3 m2 sàn/người so với năm 2013); đến cuối năm 2016 là 22,8 m2 sàn/người; năm 2017 Bộ Xây dựng đặt mục tiêu nâng diện tích bình quân nhà ở toàn quốc lên 23,4 m2 sàn/người. Các chương trình phát triển nhà ở xã hội trọng điểm đạt được nhiều kết quả tích cực, đã từng bước cải thiện chỗ ở cho hàng trăm ngàn hộ gia đình, cá nhân có khó khăn về nhà ở, góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội và nhận được sự đồng thuận cao của các tổ chức, cơ quan Trung ương, chính quyền các địa phương và các tầng lớp dân cư trong cả nước. Chất lượng nhà ở được cải thiện, từng bước đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của nhân dân; nhiều khu nhà ở mới khang trang đã và đang dần dần thay thế các khu nhà ở cũ bị xuống cấp, hư hỏng. Nhiều khu dân cư mới, tuyến phố mới được hình thành, góp phần vào việc chỉnh trang bộ mặt đô thị. Tại hội nghị trực tuyến toàn quốc về nhà ở xã hội, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, từ năm 2009 đến nay cả nước đã đưa vào sử dụng 3,7 triệu m2 nhà ở xã hội (71.150 căn hộ) tại khu vực đô thị và khu công nghiệp góp phần giải quyết chỗ ở cho gần 500.000 công nhân và người có thu nhập thấp. Tổng mức đầu tư cho các dự án nói trên khoảng 25.900 tỷ đồng (97 dự án nhà ở xã hội cho công nhân, 82 dự án nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp). Hiện các địa phương đang tiếp tục triển khai 191 dự án (70 dự án nhà ở xã hội cho công nhân, 121 dự án nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp) với quy mô xây dựng 163.800 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 71.800 tỷ đồng.
3 Đối với chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có công, báo cáo của các địa phương cho biết, đến hết tháng 11/2016 đã hoàn thành hỗ trợ cho 91.302 hộ (51.064 hộ xây mới, 40.238 hộ sửa chữa, cải tạo); hiện đang tiếp tục thực hiện hỗ trợ cho khoảng 6.800 hộ. Tổng nguồn kinh phí đã chi ra từ ngân sách là 2.500 tỷ đồng. Riêng kết quả giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02 năm 2013, tính đến ngày 31/10/2016 đã ký hợp đồng cam kết cho vay là 32.841 tỷ đồng và đã giải ngân 28.588,7 tỷ đồng (đạt 87,05%). Trong đó đã ký hợp đồng cam kết cho vay 56.181 hộ, với số tiền là 27.480 tỷ đồng, đã giải ngân cho 56.181 hộ với số tiền là 23.226 tỷ đồng (đạt 84,52% cam kết cho vay); đã cam kết cho vay 51 dự án và đã giải ngân với số tiền là 5.361 tỷ đồng. Để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, hỗ trợ thị trường và đầu tư, Bộ Xây dựng đã chủ trì, phối hợp với các địa phương rà soát, đánh giá toàn diện tình hình các dự án phát triển đô thị và phát triển nhà ở; đề xuất các nhóm giải pháp tháo gỡ khó khăn và đã được đưa vào Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ. Nghị quyết 02 năm 2013 được coi là bài thuốc hữu hiệu, đáp ứng nguyện vọng người dân cũng như phía kinh tế thị trường, tuy nhiên vướng mắc về thủ tục từ phía các ngân hàng lại là lực cản lớn nhất, khiến tiến độ giải ngân của gói hỗ trợ này bị chậm. Từ đó, ngày 21/8/2014 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 61/NQ-CP về sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ; đồng thời Bộ Xây dựng cũng ban hành kịp thời các Thông tư hướng dẫn chi tiết việc chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, cũng như các điều kiện và thủ tục để doanh nghiệp được vay đầu tư và người dân vay để thuê, mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Để chăm lo đời sống cho người dân có thu nhập thấp, Chính phủ đã có nhiều ưu đãi để phát triển loại hình dự án nhà ở xã hội. Về các văn bản pháp qui để thi hành dự án nhà ở xã hội có Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội, và Thông tư 08/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 23 tháng 5 năm 2014 để hướng dẫn Nghị định trên. Hiện nay, văn bản mới đã thay thế Nghị định số 188/2013/NĐ-
4 CP là Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội của Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015. Văn bản này đã thể hiện mối quan tâm cao hơn nữa của Chính phủ đối với người lao động có thu nhập thấp và nghĩa vụ trách nhiệm của các nhà đầu tư. Cụ thể, tại điều 5 Nghị định này quy định về Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị là "Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội". Trong khi đó tại điều 6 về xác định Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các khu công nghiệp có ghi "(1) Trường hợp khu công nghiệp đang trong giai đoạn hình thành thì Ban quản lý khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp có trách nhiệm tổ chức giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và chuyển giao cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này đảm nhận việc triển khai thực hiện dự án. Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội được phân bổ một phần hoặc toàn bộ vào giá thành kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp đó. (2) Trường hợp khu công nghiệp đã hình thành mà chưa có hoặc chưa đáp ứng đủ nhà ở cho công nhân, người lao động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt (hoặc điều chỉnh quy hoạch) để bổ sung quỹ đất phù hợp phát triển nhà ở xã hội; thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này đảm nhận việc triển khai thực hiện dự án. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được trích