Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức

Chia sẻ: Tri Lộ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:101

Thêm vào BST

Báo xấu

18
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức; đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức trong giai đoạn tới.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VŨ XUÂN LƢỢNG ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÕNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HÀ NỘI CHI NHÁNH HUYỆN MỸ ĐỨC CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC TS. HOÀNG XUÂN PHƢƠNG Hà Nội – 2019 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất cứ công trình nghiên cứu nào khác. Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứ nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học. Hà Nội, ngày 15 tháng 10 năm 2019 Ngƣời cam đoan Vũ Xuân Lƣợng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Sau thời gian học tập, nghiên cứu, để hoàn thành luận văn này tôi xin bày tỏ sự kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc tới: Thầy giáo hướng dẫn: TS. Hoàng Xuân Phương - Trường Đại học Lâm Nghiệp. Các thầy, cô giáo trong Trường Đại học Lâm nghiệp đã chỉ bảo, hướng dẫn và giúp đỡ tận tình trong quá trình tôi thực hiện luận văn này. Sự giúp đỡ của gia đình, bạn bè đã luôn quan tâm, động viên và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thực hiện. Xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày……tháng……năm 2019 Tác giả Vũ Xuân Lƣợng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................... ii MỤC LỤC ................................................................................................... iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ...................................................................... vi DANH MỤC BẢNG ................................................................................... vii DANH MỤC HÌNH ................................................................................... viii MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1 Chƣơng 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................... 4 1.1. Khái quát về đất đai, bất động sản ........................................................ 4 1.1.1. Đất đai ........................................................................................... 4 1.1.2. Bất động sản .................................................................................. 4 1.1.3. Thị trường bất động sản ................................................................. 5 1.2. Đăng ký đất đai, đăng ký bất động sản ................................................. 5 1.2.1. Khái niệm đăng ký đất đai .............................................................. 5 1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai..................................................................... 6 1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai ................................................................. 8 1.3. Mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới ...... 9 1.3.1. Mô hình của Anh ............................................................................ 9 1.3.2. Mô hình của Thụy Điển ................................................................ 12 1.4. Đăng ký đất đai và văn phòng đăng ký đất đai.................................... 13 1.4.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam .......................... 13 1.4.2. Tình hình đăng ký đất đai tại thành phố Hà Nội ........................... 17 1.4.3. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai .......................................................................................................... 22 1.4.4. Mối quan hệ giữa VPĐKĐĐ với các cơ quan liên quan và chính quyền địa phương .................................................................................. 25 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv 1.5. Thực trạng của Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam ..................... 27 1.5.1. Tình hình thành lập ...................................................................... 27 1.5.2. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký đất đai .......................... 29 1.5.3. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai............................ 30 1.5.4. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai .................. 30 1.5.5. Đánh giá về tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai . 31 Chƣơng 2. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 33 2.1. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 33 2.2. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 33 2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................... 33 2.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Mỹ Đức ... 33 2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Mỹ Đức.......................... 33 2.3.3. Hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức giai đoạn 2015 – 2018 ............................................................. 33 2.3.4. Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức ................................................................. 34 2.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................... 34 2.4.1. Phương pháp thu thập số số liệu thứ cấp..................................... 34 2.4.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ............................................ 34 2.4.3. Phương pháp thống kê ................................................................. 36 2.4.4. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ........................................... 36 Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 37 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Mỹ Đức thành phố Hà Nội ................. 37 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................ 37 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.............................................................. 41 3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức...... 45 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 3.2. Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức .......................................................................................... 47 3.2.1. Cơ sở pháp lý và cơ cấu tổ chức................................................... 47 3.2.2. Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức ........................................................... 48 3.3. Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức .......................................................................................... 59 3.3.1. Thời gian thực hiện các thủ tục .................................................... 60 3.3.2. Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ .................................... 61 3.3.3. Các khoản lệ phí phải đóng .......................................................... 62 3.3.4. Đánh giá của cán bộ văn phòng đăng đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức ........................................................................................ 64 3.3.5. Đánh giá chung về hoạt động Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức ....................................................................... 67 3.4. Đề xuất các giải pháp năng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức ..................................... 69 3.4.1 Giải pháp về chính sách pháp luật ................................................ 70 3.4.2 Giải pháp về tổ chức ..................................................................... 71 3.4.3 Giải pháp về nhân lực ................................................................... 72 3.4.4 Giải pháp về nghiệp vụ.................................................................. 72 3.4.5 Giải pháp về cơ sở vật chất kỹ thuật .............................................. 73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 78 PHỤ LỤC PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Ký hiệu Nội dung 1 ĐBSCL Đồng bằng sông Cửa Long 2 ĐBSH Đồng bằng sông Hồng 3 HSĐC Hồ sơ địa chính 4 GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở 5 QSHNOVTSKGLVĐ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6 UBND Ủy ban nhân dân 7 VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai 8 VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 9 QSDĐ Quyền sử dụng đất 10 TN&MT Tài nguyên và Môi trường PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1. Tình hình thành lập VPĐKĐĐ các cấp tính đến năm 2018 ................ 28 Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của VPĐKĐĐ của cả nước tính đến năm 2018 ........ 29 Bảng 3.1. Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Mỹ Đức 2015 – 2018 ... 42 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 ........................................................ 45 Bảng 3.3. Tổng hợp tình hình cấp GCNQSDĐ huyện Mỹ Đức - Thành phố Hà Nội giai đoạn 2015 – 2018 ................................................................................... 52 Bảng 3.4. Kết quả tiếp nhận và xử lý hồ sơ ......................................................... 53 Bảng 3.5. Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Mỹ Đức .............................. 56 Bảng 3.6. Danh mục các khoản thu tại VPĐKĐĐ Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức ....................................................................................................................... 58 Bảng 3.7. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc đánh giá hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức ................................................. 59 Bảng 3.8. Ý kiến của cán bộ Văn phòng ĐKĐĐ Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức ....................................................................................................................... 64 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC HÌNH Hình 1.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đai trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam ..................................................................................................... 26 Hình 3.1. Sơ đồ tổ chức của Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức................................................................................................................. 48 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Trong mọi thời đại lịch sử ở tất cả các quốc gia trên thế giới, đất đai luôn giành được một sự quan tâm đặc biệt. Nó là cơ sở cho sự phân định ranh giới giữa các quốc gia và vùng lãnh thổ, là nguồn nội lực to lớn cho sự phát triển của mọi đất nước. Theo thời gian đất đai ngày càng gắn bó với con người hơn, bởi nó đã dần trở thành tài sản đặc biệt với các giao dịch trong thị trường bất động sản. Đất đai được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nhưng cần phân bổ và sử dụng hợp lý là chìa khoá đảm bảo cho cho sự tồn tại của con người. Vấn đề quản lý và sử dụng đất lại càng trở nên quan trọng hơn trong bối cảnh bùng nổ dân số, cạn kiệt tài nguyên, suy thái môi trường do các hoạt động của con người trên phạm vi toàn cầu như hiện nay. Một đất nước muốn có nền kinh tế thị trường phát triển bền vững bao gồm cả thị truờng bất động sản thì một trong những yếu tố có ảnh hưởng tích cực là hệ thống quản lý đất đai và bất động sản là công cụ cốt lõi, thiết thực, phương tiện hữu ích giúp công tác quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả và tiết kiệm nguồn tài nguyên đất đai của đất nước, điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản và là công cụ không thể thiếu được để xác định các nguồn thu từ đất đai và bất động sản. Trong xu thế chung của thế giới mỗi nước đều thiết lập một hệ thống đăng ký đất đai riêng cho mình, Việt Nam cũng đã có một số công trình đề cập đến hệ thống đăng ký đất đai và đăng ký bất động sản ở các góc độ và mức độ chi tiết khác nhau. Luật đất đai năm 2013 ra đời tạo điều kiện cho việc thiết lập hệ thống đăng ký đất đai thống nhất cả nước thông qua một cơ quan dịch vụ hành chính công: Văn phòng đăng ký đất đai một cấp (VPĐKĐĐ) được lập ở cấp tỉnh, thành phố trực thuộc TW trực thuộc Sở tài nguyên và Môi trường. Tại các quận, huyện có các chi nhánh của văn phòng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 đăng ký đất đai. Tuy mới được đưa vào hoạt động nhưng VPĐKĐĐ đã gặt hái không ít thành công, được người dân chấp nhận và hưởng ứng bởi VPĐKĐĐ ra đời đã khắc phục những tồn tại yếu kém không chỉ trong quá trình quản lý dữ liệu, hồ sơ địa chính, cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai … mà nó còn bao gồm việc làm trong sạch đội ngũ cán bộ hoạt động trong lĩnh vực đất đai trên cả nước. Bên cạnh những thành tựu đạt được thì VPĐKĐĐ vẫn còn những điểm hạn chế cần phải khắc phục trong quá trình hoạt động như: vướng mắc khi áp dụng Luật đất đai vào thực tế công việc, vật chất kỹ thuật còn hạn chế … Trước tình hình kinh tế - xã hội phát triển, việc sử dụng đất có nhiều biến động đòi hỏi nhiệm vụ quản lý phải được coi trọng hơn bao giờ hết. Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức được thành lập trên cơ sở Quyết định số 1358/QĐ-UBND ngày 31/3/2015 của UBND thành phố Hà Nội, bắt đầu đi vào hoạt động ngày 20/4/2015 nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý và đảm bảo quyền lợi của người dân về thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đặc biệt là vấn đề đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, các hoạt động liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất, công tác giao dịch đảm bảo.... Xuất phát từ các yêu cầu thực tiễn trên,được sự nhất trí của Viện Quản lý đất đai –Đại học Lâm Nghiệp và sự hướng dẫn của TS. Hoàng Xuân Phương tôi thực hiên nghiên cứuđề tài “Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức”. 1.2. Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức trong giai đoạn tới. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 1.3. Phạm vi nghiên cứu - Về không gian: Nghiên cứu thực hiện trên phạm vi không gian hành chính huyện Mỹ Đức, các nghiên cứu sâu được thực hiện với các nhóm đối tượng làm việc tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức và các đối tượng có liên quan như cán bộ thuế, cán bộ địa chính các xã và cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp có các giao dịch với văn phòng. - Về thời gian: Cơ sở dữ liệu được nghiên cứu về Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và các hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức từ giai đoạn 2015 - 2018. 1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn - Bổ sung cơ sở khoa học cho việc đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai theo mô hình một cấp. - Đánh giá được thực trạng hoạt động của 1 Văn phòng đăng ký đất đai điển hình (Chi nhánh huyện Mỹ Đức). - Đề xuất được các cơ chế chính sách và giải pháp để VPĐKĐĐ hoạt động có hiệu quả hơn, thực hiện tốt nhiệm vụ chính trị được giao như trong chức năng nhiệm vụ của văn phòng. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 Chƣơng 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Khái quát về đất đai, bất động sản 1.1.1. Đất đai Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Theo đó đất đai được định nghĩa: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt Trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt Trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” [5]. 1.1.2. Bất động sản Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng. Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau [6]. 1.1.3. Thị trường bất động sản Thị trường BĐS có thể được định nghĩa là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ BĐS được trao đổi có sự can thiệp của chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những người tham gia trên thị trường. Thị trường BĐS kết nối cung và cầu đối với BĐS. Thị trường là tổng hợp các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định. Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị trường cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường, thị trường BĐS có 3 cấp gồm: - Thị trường cấp I: Là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền SDĐ (còn gọi là thị trường đất đai). - Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê - Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại [6]. 1.2. Đăng ký đất đai, đăng ký bất động sản 1.2.1. Khái niệm đăng ký đất đai 1.2.1.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai Đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa đảm bảo các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đem lại những lợi ích không chỉ cho người sử dụng mà cả cho nhà nước và xã hội. Khái niệm này được thể hiện thông qua các đặc điểm sau: - ĐKĐĐ thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai; - Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai; - Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) [3]. 1.2.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng và lợi ích công dân. - Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất. + Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội. + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản. + Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng. + Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật. - Lợi ích đối với công dân: + Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản. + Khuyến khích đầu tư cá nhân. + Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. + Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản. + Giảm tranh chấp đất đai [6]. 1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai 1.2.2.1. Hồ sơ đất đai Hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có quyền đối với đất đai, BĐS. Hồ sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 1. Đối với nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. 2. Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. 1.2.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai Đăng ký đất đai dựa trên những nguyên tắc: - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ. - Nguyên tắc đồng thuận. - Nguyên tắc công khai. - Nguyên tắc chuyên biệt hoá. Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống ĐKĐĐ thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai [6]. 1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký [4]. Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục mét vuông cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc [20]. 1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai 1.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, quyền BĐS và đất đai được xác định theo thoả thuận giao dịch giữa các bên. Nội dung cơ bản của văn tự giao dịch được đăng nhập vào hồ sơ đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai; cơ quan đăng ký đất đai không thu và lưu giữ các văn tự giao dịch; khi một giao dịch được đăng ký, bản đăng ký lưu giữ tại cơ quan đăng ký là bằng chứng về việc giao dịch đó đã xảy ra giữa các bên nhưng nó không là bằng chứng về việc người bán có thực sự có quyền hợp pháp đối với đất đai hoặc BĐS đó hay không. Để đảm bảo an toàn pháp lý trong trường hợp giao dịch BĐS hoặc giao dịch đối với một số quyền BĐS nào đó, người mua phải tra cứu ngược dòng thời gian qua một chuỗi các văn tự giao dịch cho tới khi tìm được chứng cứ về quyền hợp pháp đối với BĐS hoặc đất đai đó; các chứng cứ hợp pháp thường phải là các tài liệu do cơ quan công quyền cấp. Thực tế, người mua phải tạm bằng lòng khi tra cứu ngược dòng thời gian một số năm nào đó, bởi vì trong đa số các trường hợp, việc tìm lại những chứng cứ hợp pháp là rất khó khăn hoặc thực ra chúng chưa từng tồn tại. Việc tra cứu như vậy phải được thực hiện đối với mỗi lần giao dịch, do đó tốn nhiều thời gian và công sức. Ngày nay, một số quốc gia đã nâng cấp hệ thống đăng ký văn tự giao dịch bằng cách lập hồ sơ đất đai. Hồ sơ này được lập cho từng BĐS hiện hữu với các thông tin được tổng hợp từ tất cả các bản đăng ký giao dịch đã có liên PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 quan tới BĐS đó. Việc nâng cấp này làm cho việc làm cho tra cứu thông tin được dễ dàng, nhanh chóng hơn nhưng không nâng cao được giá trị pháp lý của các giao dịch đã đăng ký [20]. 1.2.3.2. Đăng ký quyền Trong hệ thống đăng ký quyền, bản thân BĐS được đăng ký, do đó các thông tin chi tiết về BĐS và các quyền gắn với BĐS đó được đăng ký vào hồ sơ đăng ký Nhà nước. Quyền BĐS đã đăng ký được Nhà nước bảo đảm, những thiệt hại cho bất cứ bên nào gây ra bởi việc đăng ký quyền BĐS do Nhà nước chịu trách nhiệm bồi thường. Chính vì vậy, khi đăng ký quyền phải có sự kiểm tra chặt chẽ để xác định các chứng cứ về quyền hợp pháp đối với BĐS được đăng ký. Đây là việc không phải thực hiện trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch. Đăng ký quyền dựa trên 3 nguyên tắc cơ bản là: phản ánh trung thực, khép kín và bảo hiểm. Ưu điểm của đăng ký quyền là thuận tiện và an toàn cho mọi giao dịch đối với BĐS đã đăng ký. Tuy nhiên, việc đăng ký lần đầu trong đăng ký quyền rất khó khăn vì rất khó xác định chứng cứ về quyền hợp pháp đối với BĐS, nhất là đối với những BĐS đã có lịch sử chiếm dụng hoặc sử dụng lâu đời [5]. 1.3. Mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nƣớc trên thế giới 1.3.1. Mô hình của Anh Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) được thực hiện đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính theo một hệ thống thống nhất được nối mạng nội bộ (không kết nối với internet, để bảo mật dữ liệu). PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 1.3.1.1 Quy định về đăng ký đất đai Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009. Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt. Bất động sản thuộc (BĐS) địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hàng có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh. Điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký. Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng nội bộ, dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai. 1.3.1.2 Đối đối tượng đăng ký Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...) Các bang ở Hoa Kỳ đều có Luật đăng ký và hệ thống thi hành hoàn chỉnh. Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng ký ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai. Mục đích đăng ký là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai. Nếu mua đất không đăng ký thì có thể bị PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11 người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật đăng ký bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng ký. Luật đăng ký đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng ký để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng ký trước. Yêu cầu có liên quan về việc đăng ký là: Về nội dung, có thể đăng ký được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng ký huyện để vào sổ đăng ký, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian. Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang. Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp. Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận. Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng ký. Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma