Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2014-2017

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:84

Thêm vào BST

Báo xấu

22
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm phân tích và đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất từ năm 2014 – 2017. Nghiên cứu và đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2014-2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------------------- LÊ THỊ KHÁNH ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2014-2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------------------- LÊ THỊ KHÁNH ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2014-2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đàm Xuân Vận Thái Nguyên - 2018
i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi cam đoan, mọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổ chức và cá nhân đối với việc nghiên cứu thực tế tại địa phương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Lê Thị Khánh
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Đàm Xuân Vận, cán bộ giảng dạy khoa Quản lý Tài nguyên – Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi rất tận tình trong suốt thời gian tôi thực hiện. Tôi chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo tại khoa Quản lý Tài nguyên, ban Quản lý đào tạo - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi thực hiện đề tài này. Tôi xin chân thành cảm ơn: Sở Tài nguyên và Môi trường Thanh Hóa, Văn phòng đăng ký đất Thanh Hóa đã giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài này. Tôi xin chân thành cảm ơn các tổ chức sử dụng đất trên địa bàn tỉnh đã tham gia trả lời phỏng vấn đã giúp đỡ tôi trong thời gian thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng nghiệp đã khích lệ, động viên và tạo những điều kiện tốt nhất để tôi có thời gian, tâm huyết hoàn thành đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Lê Thị Khánh
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ..................................................................vi DANH MỤC CÁC BẢNG...............................................................................vii DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................. 1 2. Mục tiêu của đề tài ...................................................................................... 2 3. Ý nghĩa của đề tài: ...................................................................................... 2 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................. 3 1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai và bất động sản.................................. 3 1.1.1 Hồ sơ đất đai, bất động sản ................................................................ 3 1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước ......................................... 6 1.2.1. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Cộng hòa Pháp .............................. 6 1.2.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Thụy Điển ...................................... 8 1.2.3. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Austraylia ...................................... 9 1.3. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam .............................. 10 1.3.1.Từ khi có Luật Đất đai 1993 đến 2003 ............................................ 10 1.3.2.Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến 2013 ............................................ 11 1.3.3.Từ khi có Luật Đất đai 2013 ............................................................ 11 1.4. Tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ ở nước ta. ................................ 12 1.4.1. Tình hình thành lập của VPĐKQSDĐ trên phạm vi cả nước. ........ 12 1.4.2 Cơ cấu tổ chức của VPĐKQSDĐ. .................................................. 13 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................. 20 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................... 20 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu....................................................................... 20 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 20 2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 20
iv 2.2.1.Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa ................................................................................................. 20 2.2.2. Thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2014-2017 ......................................................................................... 21 2.2.3. Kết quả hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2014-2017.................................................................................................. 21 2.2.4. Một số tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ ............................................................................................. 22 2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 22 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ................................ 22 2.3.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp................................................ 23 2.3.3. Phương pháp thống kê tổng hợp ..................................................... 23 2.3.4. Phương pháp phân tích so sánh ....................................................... 24 2.3.5. Phương pháp xử lý số liệu ............................................................... 24 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................... 25 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Thanh Hóa........................ 25 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................... 25 3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội ................................................................. 26 3.2. Thực trạng về đất đai ở tỉnh Thanh Hóa ................................................ 28 3.3. Thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa ..................... 30 3.3.1. Về tổ chức, bộ máy và cơ chế hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất: ............................................................................... 30 3.3.2 Đội ngũ công chức, viên chức, người lao động ............................... 32 3.3.3. Trang thiết bị, trụ sở làm việc, kho lưu trữ ..................................... 33 3.3.4.Việc thực hiện chức năng nhiệm vụ được giao ................................ 36 3.4. Kết quả hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2014-2017 ... 36 3.4.1. Kết quả đăng ký, cấp GCN cho các tổ chức, cơ sở tôn giáo ........... 36 3.4.2 Đăng ký biến động đất đai .............................................................. 38 3.4.3 Công tác trích lục, trích đo địa chính: .............................................. 39 3.4.4 Công tác đo đạc lập hồ sơ địa chính: ............................................... 41 3.4.5 Lập, quản lý hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai ......... 41
v 3.4.6. Lưu trữ, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cung cấp thông tin số liệu địa chính ....... 45 3.4.7 Công tác thống kê, kiểm kê và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất .. 46 3.4.8 Ứng dụng công nghệ thông tin ......................................................... 47 3.4.9. Kết quả thu, chi ............................................................................... 47 3.5. Đánh giá hoạt động của VPĐKQSDĐ ....................................................................... 49 3.5.1. Thuận lợị ......................................................................................... 49 3.6 Khó khăn, tồn tại..................................................................................... 49 3.6.1. Nhận thức người sử dụng đất về chính sách pháp luật đất đai còn hạn chế ....................................................................................................... 49 3.6.2. Cơ chế hoạt động của VPĐKQSDĐ chưa phù hợp ........................ 50 3.6.3. Chất lượng nguồn nhân lực: ............................................................ 51 3.6.4. Trụ sở làm việc, kho lưu trữ, trang thiết bị còn hạn chế ................ 51 3.6.5. Việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ theo quy định: ..................... 52 3.6.6. Cơ chế phối hợp với các cơ quan ban, ngành còn chưa chặt chẽ ... 52 3.6.7. Đánh giá khác .................................................................................. 58 3.7. Một số tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ ................................................................................................. 61 3.7.1. Những tồn tại của VPĐKQSDĐ trong giai đoạn 2014-2017 ......... 61 3.7.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ............. 61 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................... 63 1. Kết luận ..................................................................................................... 64 2. Kiến nghị................................................................................................... 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................. 67
vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT VPĐKQSDĐ: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất; GCNQSD đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; CHX CNVN: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Sở TNMT: Sở Tài nguyên và Môi trường Thanh Hóa; Phòng TNMT: Phòng Tài nguyên và Môi trường; Bộ TNMT: Bộ Tài nguyên và Môi trường
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1. Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp ...................................... 13 Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước ......................................... 14 Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất phân theo mục đích sử dụng ....................... 29 Bảng 3.2. Tình hình nguồn kinh phí hoạt động của văn phòng ĐKQSD đất năm 2017..................................................................................... 31 Bảng 3.3. Thống kê nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện tỉnh Thanh Hóa .............................. 33 Bảng 3.4 Thực trạng trang thiết bị, trụ sở làm việc và kho lưu trữ của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ............................................. 34 Bảng 3.5 Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu ............... 37 Bảng 3.6: Theo dõi quá trình giải quyết hồ sơ đăng ký biến động đất đai giai đoạn 2014-2017 ......................................................................... 38 Bảng 3.7. Tổng hợp hồ sơ địa chính lưu trữ tại VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa .......... 43 Bảng 3.8 Tổng hợp bản đồ địa chính lưu trữ tại VPĐK QSDĐ tỉnh Thanh Hóa....... 44 Bảng 3.9. Bảng tổng hợp thu, chi trong giai đoạn 2014-2017 của VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa .......................................................... 48 Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả điều tra các tổ chức, cá nhân ............................ 60
viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Sơ đồ vị trí tỉnh Thanh Hóa............................................................. 26 Hình 3.2: Biểu đồ cơ cấu diện tích các loại đất tỉnh Thanh Hóa năm 2017 ... 28 Hình 3.3. Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Sở TNMT tỉnh Thanh Hóa ......... 56 Hình 3.4. Bảng điện tử-Sở TNMT tỉnh Thanh Hóa ........................................ 58
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách hành chính theo cơ chế "một cửa", các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đốivớicác đốitượng sử dụng đất; chính sách đất đaihợp lý vớinhiềuưuđãi thu hút nhiều dự án đầu tư trong và ngoài nước. Việc đăng ký đất đai, cấp GCN được thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức có nhu cầu giao dịch. Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cảicách hành chính trong lĩnh vực này; tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp GCNQSD đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất, đặc biệt là tại các dự án xây nhà để bán, đất đô thị; mặt khác hồ sơ về đất đaiđược quản lý ở nhiềucấp khác nhau, có trường hợp, có sự khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên GCN, vì vậy cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) Thanh Hóa, là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thanh Hóa, thành lập và đi vào hoạt động từ ngày 01/7/2005 theo Quyết định số 1736/QĐ-CT ngày 28/6/2005 của Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa. Với vị trí, chức năng là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thanh Hóa, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh đã thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. Trải qua gần 16 năm hoạt động, với bao nhiêu khó khăn, thử thách, cán bộ, nhân viên văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Thanh Hóa đã đạt được những thành tựu rất
2 đáng tự hào. Xong cũng còn một số tồn tại, hạn chế trong quá trình hoạt động, cần phân tích, đánh giá nguyên nhân để tìm ra các giải pháp khả thi nhằm năng cao chất lượng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Thanh Hóa để phục vụ tốt hơn nhu cầu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đến đăng ký, thực hiện các nhu cầu theo quy định; cũng như phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh trong thời gian tới. Trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học Ngành quản lý đất đai – Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. Để có cơ sở, căn cứ đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ, tôi thực hiện đề tài “Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2014-2017”. 2. Mục tiêu của đề tài - Phân tích và đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất từ năm 2014 – 2017; - Nghiên cứu và đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất cấp tỉnh. 3. Ý nghĩa của đề tài: - Thông qua kết quả nghiên cứu nhằm đánh giá được những nguyên nhân, hạn chế tồn tại làm căn cứ đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất tỉnh Thanh Hóa trong việc cải cách thủ tục hành chính về đất đai nhằm giảm thời gian, chi phí và đi lại của tỏ chức, doanh nghiệp, hộ gia đình và cá nhân. - Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở để Văn phòng đăng ký QSD đất tỉnh Thanh Hóa thấy được những chức năng, nhiệm vụ đã làm tốt và khắc phục những mặt còn tồn tại hạn chế.
3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai và bất động sản 1.1.1 Hồ sơ đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của tổ chức, công dân. - Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. - Đối với tổ chức, công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. 1.1.1.1. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc: - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; - Nguyên tắc đồng thuận; - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hoá. Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý. 1.1.1.2. Đơn vị đăng ký - thửa đất Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận
4 biết duy nhất (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký. Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ tọa độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005). 1.1.2.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản a. Đăng ký văn tự giao dịch - Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản.
5 - Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán. - Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký. Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua (Nguyễn Văn Chiến, 2006). b. Đăng ký quyền - Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi. - Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm (Đặng Anh Quân, 2011).
6 1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 1.2.1. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Cộng hòa Pháp Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch thôi. Việc đăng ký ở Cộng hòa Pháp phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung: - Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập: Đây là điều kiện tiên quyết, không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào. - Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng: Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký: mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó. Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba.
7 - Thông tin về chủ thể: Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác định một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch. Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó. Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên. - Thông tin về bất động sản: Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau. Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính (Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng, 2012). Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính, số bản đồ địa chính. Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…). Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó. Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch,
8 bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô). 1.2.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Thụy Điển Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ thống ĐKĐĐ ở Thụy Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens. Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký bất động sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính. Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển. Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký bất động sản đặt tại các địa phương khác nhau. Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh. Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của Bộ Tư pháp. Cơ quan ĐKĐĐ; có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Toà án cấp quận. Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển. Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai. Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin đăng ký bất động sản và đăng ký đất đai. Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Toà án. Hệ thống địa chính Thuỵ Điển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt động có sự phối hợp rất chặt chẽ. Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký bất động sản, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ. Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai
9 có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các đối tượng khác nhau. Thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại không phải trả phí. Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in. Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)… Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất. Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia. Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền … do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ (Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng, 2012). 1.2.3. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Austraylia Tại Australia việc đăng ký BĐS là do các cơ quan chính quyền các Bang thực hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai. Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại các bang (ví dụ Northem Territory) là một bộ phận của Văn phòng đăng ký Trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ khác. Hiện nay, tất cả BĐS đã đăng ký tại bang đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của Giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ ngày 01/12/2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà ở dạng điện tử, trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp.
10 Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua. Mục lục này được lập dưới dạng sổ. Hiện tại quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hóa bằng hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999. Đây là hệ thống Torrens được tin học hóa đầu tiên trên thế giới. Từ ngày 04/6/2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động (Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng, 2012). 1.3. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam 1.3.1.Từ khi có Luật Đất đai 1993 đến 2003 Luật Đất đai năm 1993 quy định “ĐKĐĐ, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” (Quốc hội nước CHXH CNVN, 1993). Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hóa nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đô thị, đất ở nông thôn qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2001 tiếp tục phát triển các quy định về ĐKĐĐ của Luật Đất đai 1993. Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là quyền sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê (Quốc hội nước CHXH CNVN, 2001).