Luận văn Thạc sĩ Quản trị kinh doanh: Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực Bất động sản ở Việt Nam – Thực trạng và giải pháp

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:118

Thêm vào BST

Báo xấu

69
lượt xem 10
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của đề tài nhằm nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về BĐS, thị trường BĐS. Làm rõ vai trò của FDI vào lĩnh vực BĐS Việt Nam. Phân tích, đánh giá tình hình FDI của Hàn Quốc vào BĐS Việt Nam. Đề xuất giải pháp tăng cường thu hút FDI của Hàn Quốc vào BĐS Việt Nam, để thị trường BĐS Việt Nam càng ngày càng phát triển, góp phần đẩy nền kinh tế Việt Nam đi lên, nâng cao chất lượng cuộc sống của người Việt Nam.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản trị kinh doanh: Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực Bất động sản ở Việt Nam – Thực trạng và giải pháp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG ---------o0o--------- LUẬN VĂN THẠC SĨ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Chuyên ngành: Kinh doanh Thương mại NHỮ THỊ THÙY LINH Hà Nội - 2018
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG ---------o0o--------- LUẬN VĂN THẠC SĨ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Ngành: Kinh doanh Chuyên ngành: Kinh doanh Thương mại Mã số: 60340121 Họ và tên: Nhữ Thị Thùy Linh Người hướng dẫn Khoa học: PGS. TS Phạm Duy Liên Hà Nội - 2018
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan mọi kết quả của đề tài: “Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực Bất động sản ở Việt Nam – Thực trạng và giải pháp” là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi và chưa từng được công bố trong bất cứ công trình khoa học nào khác cho tới thời điểm này. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc rõ ràng và được phép công bố. Hà Nội ngày 28 tháng 03 năm 2018 Tác giả luận văn
ii MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ vii TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................ viii LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1 Chương 1: TỔNG QUAN VỂ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ CẦN THIẾT TRONG VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ............................................................................. 6 1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản ......................................................... 6 1.1.1. Khái niệm, đặc diểm và phân loại bất động sản ................................... 6 1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản.......................................................... 6 1.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản ........................................................ 7 1.1.1.3. Phân loại bất động sản ............................................................. 10 1.1.2. Khái niệm, đặc diểm và phân loại thị trường bất động sản ............... 11 1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản ........................................... 11 1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản ..................................... 12 1 .1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản ........................................... 15 1.1.3. Vai trò của bất động sản đối với phát triển kinh tế............................. 17 1.2. Sự cần thiết của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.................................................................................................................... 20 1.2.1. Đầu tư trực tiếp nước ngoài và tính tất yếu của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài ....................................................................................... 20 1.2.1.1. Khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài..................................... 20 1.2.1.2. Tính tất yếu của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản ............................................................................. 22 1.2.2. Tác động của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản ở mỗi quốc gia .......................................................................... 23
iii Chương 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM .......................................................... 26 2.1. Quan hệ kinh tế Việt Nam – Hàn Quốc trong giai đoạn hiện nay ............... 26 2.1.1. Thương mại .......................................................................................... 26 2.1.2. Đầu tư – kinh doanh ............................................................................ 27 2.1.3. Hợp tác phát triển ................................................................................. 28 2.2. Các văn bản luật điều chỉnh đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam .................................................................................................. 30 2.2.1. Luật Đầu tư 2014.................................................................................. 31 2.2.2. Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và nghị định 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 .......................... 32 2.2.3. Luật Đất đai 2013 và nghị định 43/2014/NĐ-CP và 01/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 ......................................................... 34 2.2.4. Luật Nhà ở 2014 ................................................................................... 37 2.3. Thực trạng đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam........................................................................................................................... 38 2.3.1. Thực trạng đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào Việt Nam ................. 38 2.3.2. Thực trạng đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam (giai đoạn 1988-2017) .................................................................... 42 2.3.2.1. Quy mô vốn đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam ................................................................................. 42 2.3.2.2. Cơ cấu đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam..................................................................................... 52 2.3.2.3. Phân tích quá trình thực hiện dự án đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam qua dự án tiêu biểu ....... 57 2.4. Đánh giá tình hình thu hút đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam .................................................................................................. 60
iv 2.4.1. Những kết quả đạt được trong việc thu hút đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam .................................................... 60 2.4.2. Những khó khăn mà các nhà đầu tư Hàn Quốc gặp phải khi đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam .............................................................. 62 2.4.2.1. Nhóm khó khăn về chính sách pháp luật .................................. 62 2.4.2.2. Nhóm khó khăn nội tại của lĩnh vực bất động sản ................... 65 2.4.2.3. Nhóm khó khăn từ các thị trường tương tác ............................. 67 2.4.2.4. Nhóm khó khăn khác................................................................. 70 Chương 3: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM .......................................................................................................... 72 3.1. Xu hướng phát triển của lĩnh vực bất động sản Việt Nam .......................... 72 3.2. Các giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực Bất động sản Việt Nam ..................................................................... 75 3.2.1. Nhóm giải pháp về chính sách pháp luật ............................................ 75 3.2.1.1. Cải cách thủ tục hành chính ..................................................... 75 3.2.1.2. Giải quyết vướng mắc trong việc phân cấp, thể chế ở các địa phương ................................................................................................... 78 3.2.1.3. Giải pháp đẩy nhanh chính sách đền bù giải phóng mặt bằng 79 3.2.2. Nhóm giải pháp nhằm giải quyết những khó khăn nội tại của lĩnh vực bất động sản Việt Nam ............................................................................ 80 3.2.2.1. Biện pháp giảm giá nhà đất, văn phòng cho thuê .................... 80 3.2.2.2. Công khai hoá minh bạch thông tin thị trường bất động sản Việt Nam ................................................................................................ 80 3.2.3. Nhóm giải pháp nhằm phát triển các thị trường tương tác ............... 81 3.2.3.1. Kiềm chế và ổn định lạm phát, giảm thâm hụt ngân sách ........ 81
v 3.2.3.2. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản Việt Nam .......................................................................................... 82 3.2.4. Nhóm giải pháp khác ........................................................................... 83 3.2.4.1. Giải pháp phát triển cơ sở hạ tầng ........................................... 83 3.2.4.2. Giải quyết vấn đề bất đồng ngôn ngữ....................................... 84 KẾT LUẬN .............................................................................................................. 85 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................. i PHỤ LỤC .................................................................................................................. vi
vi DANH MỤC BẢNG BIỂU 1. Danh mục bảng Bảng 2.1: Cơ cấu FDI của Hàn Quốc theo ngành (chỉ tính các dự án còn hiệu lực tính đến ngày 20/12/2017) ........................................................................................ 40 Bảng 2.2: 10 đối tác FDI nước ngoài lớn nhất vào lĩnh vực BĐS Việt Nam (lũy tiến từ 01/01/1988 – 20/12/2017) ..................................................................................... 43 Bảng 2.3: FDI Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam theo năm ............................ 45 Bảng 3.1: Tổng thu chi ngân sách nhà nước trong 3 năm 2015-2017 ...................... 68 2. Danh mục biểu đồ Biểu đồ 2.1: Phân bổ vốn FDI của Hàn Quốc vào Việt Nam (Tính các dự án còn hiệu lực từ ngày 1/1/1988 đến 20/12/2017) .............................................................. 52 Biểu đồ 2.2: Tỷ lệ lạm phát của Việt Nam giai đoạn 2008-2017 ............................. 67 Biểu đồ 3.1: Tăng trưởng GDP và GDP bình quân đầu người Việt Nam (giai đoạn 2008-2017) ................................................................................................................ 72
vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 1. Danh mục các từ viết tắt Tiếng Việt STT Chữ viết tắt Nghĩa 1 BĐS Bất động sản 2. Danh mục các từ viết tắt Tiếng Anh STT Chữ viết tắt Nghĩa Tiếng Anh Nghĩa Tiếng Việt Asia Pacific Economic Khối hợp tác kinh tế Châu 1 APEC Cooperation Á- Thái Bình Dương 2 CPI Consumer Price Index Chỉ số giá tiêu dùng Economic Development Quỹ Hợp tác phát triển kinh 3 EDCF Cooperation Fund tế Hàn Quốc 4 FDI Foreign Direct Investment Đầu tư trực tiếp nước ngoài 5 GDP Gross Domestic Product Tổng sản phẩm quốc nội Korea International Cơ quan hợp tác quốc tế 6 KOICA Cooperation Agency Hàn Quốc Official Development 7 ODA Hỗ trợ phát triển chính thức Assistance Vietnam Korea Free Trade Hiệp định thương mại tự do 8 VKFTA Agreement Việt Nam – Hàn Quốc
viii TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Về mặt lý thuyết, luận văn đã hệ thống được các lý thuyết cơ bản về bất động sản và thị trường bất động sản, cũng như làm rõ được tầm quan trọng của đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. Về mặt phân tích thực trạng của đầu tư trực tiếp nước ngoài nói chung và của Hàn Quốc nói riêng vào lĩnh vực bất động sản của Việt nam, với giới hạn về thời gian và kinh nghiệm của bản thân cũng như một số bất cập về việc tìm kiếm thông tin dữ liệu, tác giả cũng đã vẽ được lên bức tranh toàn cảnh về quy mô và cơ cấu vốn đầu tư Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn từ năm 1998 đến thời điểm hiện tại. Theo đó thấy được hành vi và xu hướng của các nhà đầu tư Hàn Quốc, cũng như những mong muốn của nhà đầu tư Hàn Quốc khi đầu tư vào lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam. Trong phần này, tác giả sử dụng các thông tin thứ cấp chủ yếu từ nguồn của Cục Đầu tư Nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Tổng cục Thống kê Việt Nam cùng một số bài báo phân tích của các trang báo có uy tín. Từ kết quả phân tích thực trạng của vốn đầu tư Hàn Quốc vào lĩnh vực bất đông sản, tác giả kết hợp với các vấn đề nổi cộm trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài nói chung và vào lĩnh vực bất động sản nói riêng để thấy được những vướng mắc, khó khăn mà các nhà đầu tư đang gặp phải. Cuối cùng, luận văn cũng đề xuất một số phương án để khắc phục những vướng mắc, khó khăn mà các nhà đầu tư đang gặp phải, với hy vọng sau khi áp dụng các phương án đó, có thể giúp thu hút ngày càng nhiều vốn đầu tư của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản đầy tiềm năng của Việt Nam, góp phần xây dựng một thị trường bất động sản phát triền bền vững, đóng góp cho sự phát triển chung của nền kinh tế nước nhà.
1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Bất động sản (BĐS) là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. BĐS còn là tài sản lớn của từng cá nhân và hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp, chuyển nhượng, đầu tư tạo ra giá trị thặng dư. Tuy nhiên, để đầu tư vào BĐS cũng cần một lượng vốn rất lớn, đối với hầu hết các quốc gia trên thế giới, với nguồn lực nội địa có hạn thì không thể đáp ứng được nhu cầu vốn đầu tư cho thị trường này. Do vậy, việc kêu gọi thu hút các nguồn lực nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực này là một giải pháp mà các quốc gia sử dụng. Ở Việt Nam, trong hai mươi năm trở lại đây, sự xuất hiện của những toà cao ốc trọc trời, những khách sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp, những khu công nghiệp hiện đại, những trung tâm thương mại đồ sộ… do người nước ngoài đầu tư xây dựng đã làm cho đất nước trở nên hiện đại hơn, ngày càng đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội. Song hiện nay Việt Nam vẫn là nước đang phát triển, cơ sở hạ tầng vẫn còn yếu kém, thị trường BĐS còn non trẻ. Chính vì vậy đầu tư vào lĩnh vực BĐS còn rất tiềm năng. Nhiệm vụ tiếp tục thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực đặc biệt này ở Việt Nam vẫn cần được tiếp tục đẩy mạnh. Từ năm 1987 khi Việt Nam chính thức mở cửa thu hút đầu tư nước ngoài đến nay thì Hàn Quốc nổi lên là nhà đầu tư số một trong 125 quốc gia và vùng lãnh thổ có vốn FDI vào Việt Nam. Lĩnh vực BĐS cũng là một trong những lĩnh vực được các nhà đầu tư Hàn Quốc quan tâm nhất. Đặc biệt, trong bối cảnh mối quan hệ giữa hai nước ngày càng gắn bó trên cả hai lĩnh vực kinh tế và xã hội, chúng ta có thể hy vọng vào tiềm năng hợp tác cùng phát triền kinh tế giữa hai nước. Nhận thấy tầm quan trọng của việc thu hút FDI để phát triển lĩnh vực BĐS Việt Nam, nhận thấy vai trò của đối tác quan trọng Hàn Quốc nên tác giả quyết định
2 chọn đề tài: “Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam: thực trạng và giải pháp” để bảo vệ luận văn tốt nghiệp của mình. 2. Tình hình nghiên cứu BĐS là một đề tài thu hút được rất nhiều sự quan tâm của các nhà nghiên cứu trong nước và quốc tế. Đã có rất nhiều cuốn sách được xuất bản về lĩnh vực này. Tuy nhiên, phần lớn các tác giả quan tâm đến khía cạnh đầu tư vào BĐS, những bài viết học thuật, công trình nghiên cứu về lĩnh vực này, đặc biệt là ảnh hưởng của dòng vốn FDI vào BĐS vẫn còn nhiều vấn đề cần nghiên cứu. 2.1. Tình hình nghiên cứu quốc tế Trên thế giới, đã có rất nhiều các công trình nghiên cứu về bất động sản và ảnh hưởng của FDI vào lĩnh vực bất động sản của các quốc gia và khu vực. Trong khuôn khổ của luận văn này, tác giả chỉ đề cập đến một số công trình nghiên cứu tiêu biểu, có liên quan trực tiếp đến đề tài luận văn này. Đầu tiên phải kể đến công trình nghiên cứu của Allan Simiyu Kundu, một luận án tiến sỹ kinh tế với tên đề tài là “Foreign capital inflows and growth of real estate markets in selected African countries”, tháng 9 năm 2015. Trong công trình nghiên cứu của mình, Allan đã hệ thống hóa được các lý thuyết về BĐS, tầm quan trọng của BĐS trong nền kinh tế. Từ đó, kết hợp với phương pháp tổng hợp phân tích số liệu của một số quốc gia chọn lọc tại Châu Phi để phân tích sự vận động của thị trường BĐS. Tiếp đến, tác giả phân tích ảnh hưởng của nguồn vốn ngoại lên thị trường BĐS, từ đó thấy được các tồn tại và đề xuất các phương pháp để hạn chế các tồn tại đó, giúp tận dụng được tốt nhất nguồn vốn ngoại vào phát triển thị trường BĐS nói chung và các quốc gia thuộc Châu Phi nói riêng. Một công trình nghiên cứu nữa cũng đáng được nhắc đến là luận án tiến sỹ kinh tế của Mohamed Mahmoud Salem với tiêu đề “Determinants of foreign direct investment in commercial real estate and hotel sectors for selected Mena countries”, tháng 2 năm 2011. Trong luận án của mình, tác giả đã hệ thống các lý luận liên quan đến đầu tư trực tiếp nước ngoài, thị trường BĐS thương mại, ảnh hưởng của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào BĐS nói chung và phân khúc BĐS thương mại,
3 khách sạn nói riêng. Tác giả đã chọn ra 8 quốc gia trong khu vực Trung Đông và Nam Phi để thu thập dữ liệu phục vụ cho việc phân tích thực trạng, ảnh hưởng của vốn đầu tư nước ngoài vào hai phân ngành này của thị trường BĐS, từ đó thấy được các yếu tố quyết định của vốn FDI lên thị trường BĐS thương mại và khách sạn của 8 quốc gia lựa chọn. 2.2. Tình hình nghiên cứu tại Việt Nam Tại Việt Nam, cũng đã có nhiều công trình nghiên cứu về BĐS và ảnh hưởng của vốn FDI lên thị trường BĐS của Việt Nam. Trước hết phải kể đến “Giáo trình thị trường BĐS” của PGS. TS. Nguyễn Thanh Trà – Khoa Đất và Môi trường, Đại học Kinh tế Quốc dân và TS. Nguyễn Đình Bông – Vụ trưởng Vụ Kế hoạch Tài chính – Bộ Tài nguyên và Môi trường đồng tác giả, xuất bản bởi Nhà Xuất bản Nông nghiệp tại Hà Nội năm 2012. Giáo trình này được coi là một trong những công trình nghiên cứu đầu tiên về hệ thống hóa các lý thuyết về BĐS và thị trường BĐS, giúp việc giảng dạy và nghiên cứu về lĩnh vực này trở nên có hiệu quả hơn. Tiếp đến, có một số luận văn tốt nghiệp và công trình nghiên cứu về việc thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam và tác động của vốn FDI vào lĩnh vực BĐS ở Việt Nam. Trong đó có thể kể đến công trình tham gia xét giải giải thưởng “Tài năng khoa học trẻ Việt Nam” năm 2015 có tên “Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này” của nhóm sinh viên trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Công trình này, như tên của nó, đã hệ thống hóa được các lý thuyết về BĐS, FDI và các lý thuyết về ảnh hưởng của FDI đến nền kinh tế nước nhận vốn đầu tư. Tiếp đến, mục tiêu chính của công trình là phân tích thực trạng tác động nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS Việt Nam trong giai đoạn 2008-2014, từ đó, đưa ra các giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn FDI vào lĩnh vực này. Ngoài ra, còn có một số luận văn tốt nghiệp về tình hình đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào Việt Nam các giai đoạn. Tuy nhiên, tác giả xin phép không phân tích đến.
4 Như vậy, BĐS và việc thu hút vốn FDI vào BĐS là một đề tài được rất nhiều nhà nghiên cứu trong nước và ngoài nước quan tâm. Với đề tài “Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam: thực trạng và giải pháp”, tác giả thu hẹp phạm vi nghiên cứu và chỉ tập trung phân tích vốn FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS như tên của đề tài. Từ đó để thấy rõ thành quả và những khó khăn của các nhà đầu tư Hàn Quốc khi đầu tư vào lĩnh vực này để đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục những khó khăn, giúp thu hút nhiều hơn vốn FDI vào lĩnh vực non trẻ này của Việt Nam, cũng như phát huy tác dụng của nguồn vốn quý giá này vào việc phát triển một thị trường BĐS bền vững. 3. Mục đích nghiên cứu Đề tài có những mục đích sau: - Nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về BĐS, thị trường BĐS. - Làm rõ vai trò của FDI vào lĩnh vực BĐS Việt Nam. - Phân tích, đánh giá tình hình FDI của Hàn Quốc vào BĐS Việt Nam. - Đề xuất giải pháp tăng cường thu hút FDI của Hàn Quốc vào BĐS Việt Nam, để thị trường BĐS Việt Nam càng ngày càng phát triển, góp phần đẩy nền kinh tế Việt Nam đi lên, nâng cao chất lượng cuộc sống của người Việt Nam. 4. Nhiệm vụ nghiên cứu: Để thực hiện mục đích nói trên đề tài có nhiệm vụ cụ thể sau đây: - Hệ thống hoá các vấn đề về lý luận BĐS, thị trường BĐS. - Phân tích thực trạng FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam. - Đánh giá tình hình FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam và đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường thu hút, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn vốn FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS. 5. Phạm vi nghiên cứu: Do khuôn khổ của bài luận văn và thời gian có hạn, đề tài chỉ nghiên cứu một số lý luận chung về BĐS, thị trường BĐS; phân tích và đánh giá tình hình đầu tư
5 của Hàn Quốc vào BĐS Việt Nam. Trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp nhằm tăng cường thu hút và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn vốn FDI của Hàn Quốc vào Việt Nam. Nghiên cứu về lĩnh vực BĐS nói chung tốn nhiều thời gian và công sức, đặc biệt là do lĩnh vực này còn rất mới mẻ ở Việt Nam. Trong phạm vi luận văn này tác giả chỉ tập trung nghiên cứu thực trạng đầu tư của Hàn Quốc - một đối tác quan trọng - vào lĩnh vực BĐS Việt Nam. Nếu làm tốt việc thu hút được Hàn Quốc đầu tư vào lĩnh vực bất động Việt Nam thì cũng sẽ thu hút các nhà đầu tư nước ngoài khác đầu tư vào lĩnh vực này. Từ đó kích thích thị trường BĐS Việt Nam phát triển, kéo nền kinh tế Việt Nam đi lên, chất lượng cuộc sống của người dân Việt Nam được tăng cao. 6. Phương pháp nghiên cứu: Đề tài dựa trên phương pháp luận nghiên cứu của chủ nghĩa Mác-Lênin duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Ngoài ra, đề tài còn áp dụng các phương pháp nghiên cứu khác như phương pháp tổng hợp, phân tích; phương pháp thống kê; phương pháp so sánh; phương pháp diễn giải, quy nạp và phỏng vấn một số người có trách nhiệm trong các cơ quan quản lý nhà nước và các công ty kinh doanh và quản lý BĐS. 7. Kết cấu của luận văn: Luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Tổng quan về bất động sản và sự cần thiết trong việc thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản Chương 2: Thực trạng FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Chương 3: Các giải pháp nhằm tăng cường thu hút FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam. Do hạn chế về thời gian và nguồn tài liệu nghiên cứu cũng như kinh nghiệm của bản thân, nội dung của luận văn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Tác giả mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo, các độc giả và những người quan tâm đến luận văn này. Xin trân trọng cảm ơn!
6 Chương 1: TỔNG QUAN VỂ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ CẦN THIẾT TRONG VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.1. Khái niệm, đặc diểm và phân loại bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản BĐS là một khái niệm mở, do vậy, có rất nhiều định nghĩa về BĐS. Trong Tiếng Anh, BĐS là “real estate” hay “real property”. Đây là hai thuật ngữ chỉ BĐS được dùng phổ biến trên rất nhiều quốc gia trên thế giới. Từ “real estate/real property” có nghĩa là “của cải thật, có hình dáng cụ thể, có thể nhìn thấy được”. Một số người nói từ gốc, từ cổ của từ “real” trong “real estate/ real property” là từ “royal”- có nghĩa là thuộc về hoàng gia, của hoàng gia. Có nghĩa rằng BĐS là một loại tài sản thuộc về hoàng gia, của giai cấp thống trị. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Dù có định nghĩa khá tương đồng về BĐS, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.
7 Ở Việt Nam, Luật dân sự Việt Nam năm 2015 cũng quy định khái niệm về BĐS và động sản tại Khoản 1, điều 174 như sau: “BĐS là các tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.” Ngoài ra, trong “Giáo trình thị trường BĐS”, PGS. TS. Nguyễn Thanh Trà – Khoa Đất và Môi trường, Đại học Kinh Tế Quốc dân có định nghĩa “BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của BĐS như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin…”. Như vậy khái niệm BĐS rất rộng, rất đa dạng và cần được quy định rõ cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và những tài sản có nước cho là BĐS, trong khi có nước lại liệt vào danh mục động sản; có nước quy định cụ thể chi tiết có nước lại quy định chung chung. Những quy đinh về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Trong khuôn khổ của luận văn này, tác giả sẽ sử dụng một khái niệm chung nhất về BĐS như sau: BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, bao gồm cả vật kiến trúc và những vật gắn liền với kiến trúc, nâng cao giá trị sử dụng cho vật kiến trúc đó. Đây là khái niệm chung phổ quát mà tác giả sẽ dùng xuyên suốt trong đề tài nghiên cứu. 1.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản Từ khái niệm được phân tích bên trên, chúng ta có thể thấy BĐS có những đặc điểm sau:
8 + Tính cố định: BĐS là một hàng hóa có tính cố định về vị trí địa lý và không có khả năng di dời. Đặc điểm này có thể nói là dễ dàng thấy được khi phân tích khái niệm của BĐS bên trên. Do BĐS là đất đai và tài sản gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là cố định về mặt không gian, vị trí địa lý. Do đó, vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế xã hội, pháp lý, hạ tầng kiến trúc, cảnh quan của khu vực... có ảnh hưởng mang tính quyết định đến giá cả của BĐS. + Tính cá biệt và khan hiếm: BĐS là một loại hàng hóa có tính cá biệt và khan hiếm. Sở dĩ có đặc điểm này là xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt có hạn của trái đất,cụ thể hơn là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trên thị trường BĐS khó có thể tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau. Ngay trong một toà cao ốc, các căn phòng khác nhau cũng có vị trí và thiết kế nội thất khác nhau. Mặc khác chính sự đa dạng trong thiết kế xây dựng, chế tạo… của chủ đầu tư cũng như của kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính dị biệt của hàng hoá BĐS. + Tính bền lâu: Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Bên cạnh đó, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Tuy nhiên, ta cũng cần nhìn xem xét tính lâu bền của BĐS dưới hai góc độ, kinh tế và vật lý. Dưới góc độ kinh tế, tuổi thọ của BĐS chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Trong khi đó, dưới góc độ vật lý, tuổi thọ của BĐS chỉ chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh
9 lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. + Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, giá trị sử dụng của các BĐS trong khu vực đó được nâng cao đáng kể. Trong thực tế, các nhà đầu tư cũng rất khôn khéo khi sử dụng tính chất này của BĐS trong chiến lược kinh doanh. Chúng ta thường thấy các nhà đầu tư sử dụng quy hoạch trong tương lai của khu vực xung quanh với hàng hóa BĐS của mình, đặc biệt là những công trình công cộng, cơ sở hạ tầng đô thị để tăng thêm sức hấp dẫn cho hàng hóa BĐS của mình. + Tính chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước: BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Do đó,bằng cách ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách, Nhà nước thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường BĐS. Mặt khác, BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội. Do vậy BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước. + Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. + Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Vì BĐS thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu sự hao mòn qua thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý BĐS không hề đơn giản, do đó, đòi hỏi người quản lý phải là người chuyên nghiệp và chi phí quản lý cũng cao hơn so với các hàng hoá thông thường. Hầu hết các chủ đầu tư đều cho rằng nếu tìm được một nhà cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp, giàu kinh nghiệm thì không những kéo dài được tuổi thọ của BĐS mà cón có thể nâng cao giá trị của BĐS
10 + Tính mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v..chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. 1.1.1.3. Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt. BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v.. BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta. Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài này tác giả chủ yếu tập trung vào BĐS có đầu tư xây dựng.