luận văn: Thực trạng và giải pháp tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất Đô thị qua ví dụ tại quận Cầu Giấy - TP Hà Nội

Chia sẻ: Nguyễn Thị Bích Ngọc | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:130

Thêm vào BST

Báo xấu

185
lượt xem 71
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Nói đến đất đai thì không ai có thể phủ nhận được vai trò to lớn của nó đối với sự sống của con người cũng như của các sinh vật trên hành tinh này. Nếu không có đất đai thì không thể nào có sự tồn tại của con người và các sinh vật khác. Nó như là một sản phẩm của thiên nhiên đã ban tặng cho con người và bằng trí thông minh cũng như sự sáng tạo của mình mà con người đã biết đón nhận và khai thác nó để phục vụ cho nhu cầu...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: luận văn: Thực trạng và giải pháp tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất Đô thị qua ví dụ tại quận Cầu Giấy - TP Hà Nội

LU N VĂN T T NGHI P TÀI: “Th c tr ng và gi i pháp tăng cư ng công tác qu n lý Nhà nư c v t ô th qua ví d t i qu n C u Gi y - TP Hà N i.” 1
M CL C L IM U ...........................................................................................................3 CHƯƠNG I: CƠ S LÝ LU N V QU N LÝ NHÀ NƯ C V T Ô TH ..............5 I-Khái ni m và phân lo i t ô th ....................................................................5 1-Khái ni m v ô th và t ô th ........................................................................5 2-Phân lo i t ô th ..............................................................................................8 3-Nh ng c trưng cơ b n c a t ôth ................................................................9 II-Vai trò qu n lý t ô th ....................................................................................11 1-Vai trò c a t ô th trong s phát tri n kinh t -xã h i....................................11 2-Vai trò qu n lý Nhà nư c i v i át ô th ......................................................12 III-Nguyên t c và n i dung qu n lý t ô th ...................................................13 1-Nguyên t c qu n lý...............................................................................................13 1.1- m b o s qu n lý t p trung th ng nh t c a Nhà nư c.................................13 1.2- m b o s k t h p hài hoà gi a các l i ích...................................................14 1.3-Ti t ki m và hi u qu ......................................................................................14 1.4- m b o s k t h p quy n s h u và quy n s d ng t ô th ....................15 2-N i dung qu n lý Nhà nư c v t ô th ..........................................................15 2.1- i u tra, kh o sát, o c, l p b n a chính 2
và nh giá các lo i t ô th ...............................................................................16 2.2-Quy ho ch xây d ng ô th và k ho ch s d ng t ô th ..........................16 2.3-Giao t, cho thuê t, thu h i và n bù t ô th .......................................17 2.4-Ban hành các chính sách và l p k ho ch xây d ng cơ s h t ng khi s d ng t ô th ............................................................................................19 2.5- ăng ký và c p GCN QSD ô th ................................................................20 2.6-Làm th t c chuy n quy n s d ng t ô th ...............................................21 2.7-Thanh tra, gi i quy t các tranh ch p, gi i quy t các khi u n i, t cáo và x lý các vi ph m v t ô th ..........................................................................23 IV-Các nhân t nh hư ng n qu n lý t ô th ..........................................24 1-Nhân t i u ki n t nhiên.................................................................................24 2-Nhân t con ngư i..............................................................................................25 3-Nhân t kinh t ...................................................................................................26 4-Nhân t xã h i và môi trư ng.............................................................................26 V-Các ch tiêu ánh giá k t qu và hi u qu qu n lý t ô th ....................27 1-K t qu trong qu n lý t ô th ........................................................................27 2-Hi u qu trong qu n lý t ô th ......................................................................28 CHƯƠNG II: TH C TR NG CÔNG TÁC QU N LÝ T AI 3
T I QU N C U GI Y-THÀNH PH HÀN I.........................................................29 I-Khái quát chung v i u ki n t nhiên, KT-XHqu n C u Gi y..................29 1- i u ki n t nhiên..............................................................................................29 2-Kinh t -xã h i. ..................................................................................................32 II-T ng qu t và hi n tr ng s d ng t qu n C u Gi y.........................35 1-T ng qu t c a qu n C u Gi y.......................................................................35 2-Hi n tr ng s d ng t t i qu n C u Gi y.........................................................37 3-Tình hình bi n ng t ai c a qu n C u Gi y trong nh ng năm v a qua.......43 III-Th c tr ng công tác qu n lý t ai qu n C u Gi y trong nh ng năm g n ây...................................................................................50 1-T ch c b máy qu n lý v t ai c a qu n C u Gi y.....................................50 2-N i dung qu n lý Nhà nư c v t ai trên a bàn qu n C u Gi y-TP Hà N i.....................................................................................51 2.1- i u tra, kh o sát, o c, l p b n a chính và nh giá các lo i t ô th ...............................................................................52 2.2-Công tác quy ho ch và k ho ch s d ng t trên a bàn qu n C u Gi y....55 2.3-Giao t, cho thuê t, thu h i và n bù GPMB t ô th ...........................59 2.4-Công tác th c hi n các văn b n pháp lu t.......................................................68 4
2.5- ăng ký và c p GCN QSD Ơ và QSHNƠ.....................................................70 2.6-Công tác chuy n m c ích s d ng t t i qu n C u Gi y.............................73 2.7-Công tác thanh tra, ki m tra, gi i quy t các tranh ch p, khi u n i, t cáo các vi ph m rong qu n lý và s d ng t ô th ..........................................75 IV- ánh giá chung..............................................................................................77 1-K t qu t ư c................................................................................................77 2-T n t i và nguyên nhân......................................................................................79 CHƯƠNG III: M T S GI I PHÁP TĂNG CƯ NG QU N LÝ T Ô TH ............82 I-Quan i m s d ng t ô th ..........................................................................82 1-Quan i m t p trung th ng nh t qu n lý c a Nhà nư c.....................................82 2-Quan i m v l i ích..........................................................................................84 3-Quan i m s d ng t ai ti t ki m và hi u qu ...............................................84 4-Quan i m qu n lý mang tính k th a và tính h th ng.....................................85 II-M t s gi i pháp v qu n lý t ô th ..........................................................86 1-Gi i pháp t m vĩ mô...........................................................................................86 2-Gi i pháp t m vi mô...........................................................................................91 3-M t s gi i pháp c th i v i qu n C u Gi y..................................................95 5
K T KU N...........................................................................................................101 DANH M C TÀI LI U THAM KH O....................................................................102 6
L IM U Nói n t ai thì không ai có th ph nh n ư c vai trò to l n c a nó i v i s s ng c a con ngư i cũng như c a các sinh v t trên hành tinh này. N u không có t ai thì không th nào có s t n t i c a con ngư i và các sinh v t khác. Nó như là m t s n ph m c a thiên nhiên ã ban t ng cho con ngư i và b ng trí thông minh cũng như s sáng t o c a mình mà con ngư i ã bi t ón nh n và khai thác nó ph c v cho nhu c u phát tri n c a mình. i v i m i qu c gia, t ai óng vai trò quan tr ng trong s phát tri n kinh t -xã h i. t ai là a i m, là cơ s c a các Thành ph , làng m c, các công trình công nghi p, giao thông... t ai tham gia vào t t c các ngành s n xu t v t ch t c a xã h i như là m t tư li u s n xu t c bi t, là ngu n u vào không th thay th . nư c ta v i m t di n tích nh và dân s l i r t ông nên nhu c u s d ng t là r t cao, c bi t là trong giai o n hi n nay khi mà quá trình ô th hoá ang di n ra m nh m , òi h i Nhà nư c ph i qu n lý làm sao cho vi c s d ng t ai phù h p và mang l i hi u qu cao nh t. t ô th cũng là m t ph n c a t ng di n tích m t qu c gia, c a m t vùng. Trong giai o n hi n nay, khi mà quá trình ô th hoá ang di n ra r t m nh m t t c các vùng trên c nư c thì nhu c u s d ng t ô th ngày m t tăng lên, mà di n tích t ô th l i có h n cho nên vi c s d ng làm sao cho ti t ki m và hi u qu là m t bài toán khó t ra cho các nhà qu n lý, các nhà ho ch nh chi n lư c c a Nhà nư c, òi h i Nhà nư c ph i t p trung th ng nh t qu n lý. T khi chuy n i n n kinh t nư c ta t cơ ch t p trung quan liêu bao c p sang cơ ch th trư ng có s qu n lý c a Nhà nư c theo nh hư ng xã h i ch nghĩa thì nhu c u s d ng t (nh t là t ô th ) c a ngư i dân, c a các t ch c kinh t , chính tr , xã h i và Nhà nư c nh m ph c v cho vi c phát tri n t nư c 7
là r t l n. Cho nên có nhi u v n ã n y sinh trong quá trình qu n lý và s d ng t ai như vi c s d ng không theo quy ho ch, k ho ch s d ng t, s d ng lãng phí, s d ng sai m c ích ã và ang di n ra h t s c ph c t p. Các văn b n pháp lu t trong qu n lý s d ng t ai còn thi u ng b và h n ch ã nh hư ng vi c qu n lý. m t s nơi tình tr ng buông l ng qu n lý, không qu n lý d n n tình tr ng vi ph m pháp lu t trong vi c s d ng t. Nh ng v n này ã t ra cho Nhà nư c ph i quan tâm hơn trong công tác qu n lý t ai. Sau m t th i gian th c t p t i phòng a chính-Nhà t qu n C u Gi y TP Hà N i cùng v i nh ng b c xúc trên em ã ch n tài: ”Th c tr ng và gi i pháp tăng cư ng công tác qu n lý Nhà nư c v t ô th qua ví d t i qu n C u Gi y - TP Hà N i” làm lu n văn t t nghi p. tài không nghiên c u toàn di n v n qu n lý s d ng t ai mà ch nghiên c u, ki m tra b y n i dung qu n lý t ô th t ó ưa ra m t s gi i pháp và ki n ngh nh m tăng cư ng công tác qu n lý t ai ô th . th c hi n ư c m c tiêu c a tài này em ã s d ng các phương pháp như: nghiên c u các văn b n Nhà nư c v qu n lý t ai, phương pháp duy v t bi n ch ng, t ng h p s li u, phân t th ng kê... và m t s phương pháp khác. K tc uc a tài ngoài l i m u và k t lu n g m 3 ph n sau: Chương I: Cơ s lý lu n v qu n lý Nhà nư c v t ô th . Chương II: Th c tr ng công tác qu n lý t ai t i qu n C u Gi y- TP Hà N i. Chương III: M t s gi i pháp tăng cư ng qu n lý t ô th . 8
CHƯƠNG I CƠ S LÝ LU N V QU N LÝ NHÀ NƯ C V T Ô TH I-KHÁI NI M VÀ PHÂN LO I Đ T ĐÔ TH . 9
t ai là ngu n tài nguyên qu c gia vô cùng quý giá, là tư li u s n xu t c bi t, là thành ph n quan tr ng hàng u c a môi trư ng s ng, là a bàn phân b các khu dân cư, xây d ng các cơ s kinh t văn hoá, xã h i và an ninh qu c phòng. Tr i qua nhi u th h , nhân dân ta ã t n bao công s c, xương máu m i t o l p, b o v ư cv n t ai như ngày nay. t ai có vai trò r t quan tr ng trong s nghi p phát tri n kinh t - xã h i t nư c, ó là tư li u s n xu t tr c ti p c a kinh t nông, lâm, ngư nghi p, là a bàn phát tri n kinh t công nghi p và d ch v , là nhu c u thi t y u cho sinh ho t c a con ngư i, t ai óng vai trò quan tr ng trong s nghi p b o v môi trư ng. 1-Khái ni m v ô th và t ô th . 1.1-Khái ni m v ô th . ô th là nơi t p trung ông dân cư, lao ng, mà ch y u là lao ng phi nông nghi p, nh ng ngư i này s ng và làm vi c theo m t phong cách, l i s ng thành th - ó là l i s ng c trưng b i m t s c i m như: lao ng ch y u trong các ngành phi nông nghi p, nhu c u v i s ng tinh th n cao, có i u ki n ti p thu nhanh chóng n n văn minh tiên ti n c a nhân lo i, là nơi ư c u tư cao v h th ng cơ s h t ng k thu t và d ch v công c ng nh m m b o sinh ho t thu n ti n. Hi n nay, c nư c có kho ng 600 ô th , trong ó có 4 ô th tr c thu c Trung ương, Thành ph , Th xã thu c t nh và trên 500 th tr n. Căn c Quy t nh s 132/H BT ngày 05/05/1990 c a Ch t ch H i ng B trư ng (nay là Th tư ng Chính ph ) các ô th nư c ta ư c phân thành 5 lo i, trong ó có 2 ô th lo i I, 6 ô th lo i II, 13 ô th lo i III, 67 ô th l i IV, còn l i là các ô th lo i V. - ô th lo i I: là nh ng ô th l n, ó là nh ng trung tâm kinh t , văn hoá - xã h i, khoa h c k thu t, d ch v , du l ch, giao thông v n t i, công nghi p thương m i và giao lưu qu c t ; nó có vai trò thúc y s phát tri n c a c nư c, có quy mô dân s trên 1 tri u dân, có t l lao ng phi nông nghi p trên 90% 10
trong t ng s lao ng, có cơ s h t ng k thu t và m ng lư i công trình công c ng ư c xây d ng ng b , có m t dân cư bình quân 15.000 ngư i/km2. - ô th lo i II: là nh ng ô th l n, là trung tâm kinh t , văn hoá - xã h i, s n xu t công nghi p, du l ch d ch v , giao thông v n t i, giao d ch qu c t , có vai trò thúc y s phát tri n c a m t vùng lãnh th , dân s có qui mô t 35 v n n dư i 1 tri u ngư i, t l lao ng phi nông nghi p t 90% tr lên trong t ng s lao ng, có cơ s h t ng k thu t và m ng lư i công trình công c ng ư c xây d ng nhi u và g n ng . M t cư trú bình quân 12.000 ngư i/km2. - ô th lo i III: là ô th trung bình l n, là trung tâm chính tr , văn hoá - xã h i, là nơi s n xu t công nghi p, ti u th công nghi p t p trung, du l ch d ch v , nó có vai trò thúc y s phát tri n kinh t - xã h i c a m t t nh. Quy mô dân s t 10 v n n 35 v n. S n xu t hàng hoá tương i phát tri n, t l lao ng phi nông chi m t 80% tr lên trong t ng s lao ng trong tu i lao ng. Có cơ s h t ng k thu t ô th và m ng lư i công trình công c ng ư c u tư xây d ng t ng ph n. M t cư trú kho ng 10.000 ngư i/km2 (vùng núi có th th p hơn). - ô th lo i IV: là nh ng ô th trung bình nh , ó là trung tâm t ng h p chính tr , kinh t , văn hoá - xã h i, ho c trung tâm s n xu t công nghi p, ti u th công nghi p, thương nghi p, có vai trò thúc ys phát tri n c a m t t nh hay m t vùng trong t nh, dân s có t 3 v n n dư i 10 v n ngư i, là nơi s n xu t hàng hoá và có t l lao ng phi nông nghi p t 70% tr lên trong t ng s lao ng, ã và ang u tư xây d ng h t ng k thu t và các công trình công c ng. M t cư trú bình quân kho ng 8.000 ngư i/km2. - ô th lo i V: là nh ng ô th nh , ó là trung tâm t ng h p kinh t xã h i ho c trung tâm s n xu t ti u th công nghi p, có vai trò thúc y s phát tri n c a m t huy n hay m t vùng trong huy n. Dân s có t 4.000 ngư i n dư i 3 v n ngư i, có t l lao ng phi nông nghi p t 60% tr lên trong 11
t ng s lao ng. M t cư trú bình quân 6.000 ngư i/km2. Bư c u xây d ng cơ s h t ng ô th và m t s công trình công c ng. Như v y, ô th ph i có các y u t cơ b n sau: * Là trung tâm t ng h p hay trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc y s phát tri n kinh t xã h i c a m t vùng nh t nh. * Quy mô dân s nh nh t là 4.000 ngư i (vùng núi có th th p hơn). * T l lao ng phi nông nghi p > 60% t ng s lao ng trong ô th , là nơi có cơ s s n xu t và d ch v thương m i phát tri n. * Có cơ s h t ng k thu t và các công trình công c ng ph c v dân cư ô th tương i ng b . * Có m t dân cư ư c xác nh tuỳ t ng lo i ô th phù h p v i c i m t ng vùng. 1.2-Khái ni m t ô th : Theo i u 55 Lu t t ai năm 1993 và i u 1 Ngh nh 88/CP ngày 17/08/1994 c a Chính ph v qu n lý t ô th thì: t ô th là t n i thành, n i th xã, th tr n ư c s d ng xây d ng nhà , tr s các cơ quan, t ch c, các cơ s s n xu t, kinh doanh, cơ s h t ng ph c v công c ng, qu c phòng, an ninh và các m c ích khác. t ngo i thành, ngo i th ã có quy ho ch ư c cơ quan Nhà nư c có th m quy n phê duy t phát tri n ô th cũng ư c qu n lý như t ô th . Trên cơ s quy nh ó, t ô th bao g m t n i thành, n i th , t ven ô ã ư c ô th hoá, g n v i ph n t n i thành, n i th m t cách h u cơ v ch c năng ho t ng, cơ s h t ng và cơ c u quy ho ch không gian ô th , các vùng ts ô th hoá n m trong ph m vi, ranh gi i quy ho ch xây d ng ô th ã ư c cơ quan Nhà nư c có th m quy n phê duy t. Nói n t ô th , ta không th nói n m t m nh t hoang v ng, n m trên m t khu t cũng hoang v ng mà ph i là t ư c u tư d ch v , cơ s 12
h t ng k thu t t c là ư c n i v i m ng lư i ư ng, i n, c p thoát nư c và thông tin, có v trí thu n l i ti p c n v i các d ch v xã h i. Như v y, v b n ch t t ô th ã ư c phân bi t khác v i t nông thôn, nơi mà nguyên t c t cung, t c p, t s n, t tiêu v n chi m ưu th . Trong cái sôi ng c a n n kinh t th trư ng, l i nhu n kinh t ư c t lên v trí hàng u trong m i ho t ng kinh doanh. Trong cu c s ng l i ích c a cá nhân, c a ”cái tôi” cũng ư c cao và theo u i. Ngư i s d ng t không tránh kh i quy lu t ó trong quá trình s d ng lô t c a mình. M i t p h p nh ng ngư i s d ng t li n k nhau, ang theo u i nh ng m c ích kinh t và cu c s ng khác nhau thì nh ng mâu thu n trong s d ng t gây tác ng qua l i và không th tránh kh i. Nh ng tác ng qua l i ó ư c g i là ”hi u qu tràn” c a s d ng t. Có nh ng hi u qu tràn mang tính tích c c, như vi c xây d ng m t trung tâm thương m i trên m t mi ng t nói chung s có tác d ng tích c c n giá tr nh ng lô t xây d ng xung quanh. Cũng có nh ng hi u qu tràn mang tính tiêu c c như m t xư ng s n xu t s gây ti ng n, mùi khó ch u và tăng lưu lư ng giao thông cho khu v c, gây nh hư ng x u n ch c năng s d ng c a các lô t bên c nh. Khi xã h i ngày càng phát tri n, m c s ng ư c nâng cao, hình th c s h u t, ho c tư nhân ho c Nhà nư c, dư ng như không óng vai trò quan tr ng n a mà như ng ch cho tính ch t và s n nh c a quy n s d ng t. các nư c phát tri n, s h u t tư nhân d n d n không còn mang tính ch t t do n a như ý nghĩa ban u c a nó. H th ng pháp lu t ngày càng ch t ch cùng v i s can thi p c a Nhà nư c. Trư c h t ch s h u t không ư c s h u các tài nguyên n m trong lòng t cũng như kho ng không gian trên b u tr i. Tuỳ theo các quy nh c thù c a m i a phương, t tư cũng ph i ư c trao quy n s d ng cho m c ích công như quy n i qua, quy n thông thoáng, quy n t các ư ng ng k thu t… Ch c năng s d ng t thì do 13
các nhà quy ho ch phân vùng phân nh, m i thay i u ph i xin phép Thành ph . Các ho t ng xây d ng bi n i c u trúc s d ng t và công trình, cây xanh trên ó u ph i ư c h th ng pháp lu t quy nh và ki m soát ch t ch . t tư cũng ch u quy n cư ng ch và quy n mua l i c a Nhà nư c khi nó c n cho m t d án xây d ng công c ng. Do v y, nhi u nư c vi c thuê t n nh trong m t th i gian dài 55 năm ho c 99 năm v i kh năng kéo dài h p ng cũng tương ương v i s h u su t i c a m t lô t. 2-Phân lo i t ô th . D a vào m c ích s d ng, t ô th ư c chia ra làm các lo i sau: * t s d ng vào m c ích công c ng: ó là di n tích t ư c s d ng xây d ng các công trình ph c v các l i ích công c ng. * t s d ng cho m c ích qu c phòng, an ninh: là di n tích t chuyên dùng ư c Nhà nư c giao cho ơn v vũ trang nhân dân s d ng vào m c ích qu c phòng, an ninh. * t ô th : là di n tích t ô th ư c s d ng vào m c ích xây d ng nhà , các công trình ph c v nhu c u và khuôn viên (n u có), phù h p v i quy ho ch ã ư c cơ quan Nhà nư c có th m quy n (UBND T nh, Thành ph tr c thu c Trung ương ho c Chính ph ) phê duy t. * t chuyên dùng: là di n tích n i thành, n i th xã, th tr n ư c s d ng vào các m c ích không ph i là nông nghi p, lâm nghi p, làm nhà . * t nông nghi p, t lâm nghi p: là t n i thành, n i th xã, th tr n ư c s d ng vào m c ích s n xu t nông nghi p (tr ng cây hàng năm, cây lâu năm, chăn nuôi thu h i s n,...) và lâm nghi p (r ng cây, lâm viên, vư n ươm cây,...). * t chưa s d ng: là ph n t ã ư c quy ho ch phát tri n ô th nhưng chưa ư c s d ng n bao b m t chưa s d ng và t không th s d ng ư c. Trong ô th ph n t này thư ng còn v i t l th p. 14
3-Nh ng c trưng cơ b n c a t ô th . - c trưng th nh t: t ô th có ngu n g c t t t nhiên ho c t nông nghi p ư c chuy n i m c ích s d ng khi ã có quy ho ch và d án u tư. - c trưng th hai: tính gi i h n v m t b ng t và không gian xây d ng, nhưng l i có giá tr và giá tr s d ng l n hơn so v i các lo i t khác. t ô th là t n i thành, n i th xã, th tr n và t ngo i thành, ngo i th mà trong quy ho ch ư c phê duy t dùng phát tri n ô th . i m c trưng cơ b n này có t t c các lo i t, nhưng nó th hi n rõ nh t t ô th . Chúng ta ã bi t t là tài nguyên, ngu n s ng, môi trư ng, môi sinh quan tr ng nh t cho i s ng con ngư i, cho sinh ho t xã h i và cho các ho t ng kinh doanh. ó là tài nguyên không tái sinh và r t có gi i h n. Gi i h n c a di n tích t ô th không ch là di n tích t có gi i h n c a ơn v hành chính: th tr n, th xã, thành ph ... khi thành l p các ơn v hành chính ó mà nó còn gi i h n cho t ng lo i t ư c s d ng trong ô th . - c trưng th ba: t ô th ph i ư c xây d ng cơ s h t ng khi s d ng. Như ta ã bi t, t i ô th thì nhu c u phát tri n kinh t di n ra r t m nh, ây là nơi t p trung các cơ quan qu n lý u não, là trung tâm kinh t , văn hoá c a m t vùng ho c m t qu c gia ng th i cũng là nơi t p trung dân cư ông cho nên vi c xây d ng cơ s v t ch t ph c v i s ng c a dân cư cũng như là i u ki n phát tri n kinh t xã h i, thu hút u tư c a vùng ó hay qu c gia ó. Cơ s h t ng ô th là y u t ph n ánh m c phát tri n và ti n nghi sinh ho t c a ngư i dân ô th . Cơ s h t ng g m cơ s h t ng k thu t như: giao thông, i n, nư c, h th ng c ng rãnh, năng lư ng, thông tin, v sinh môi trư ng... và cơ s h t ng xã h i như: nhà , công trình văn hoá xã h i, giáo d c ào t o, y t , nghiên c u khoa h c, công viên, cây xanh... 15
t ô th còn có tính k t c lâu b n. Giá tr s d ng và hi u ích u tư c a t ô th có tính lâu dài và tính tích lu , trong i u ki n s d ng và b o h h p lý, t ô th có th ư c s d ng nhi u l n liên t c và ư c c i thi n và không ng ng nâng cao v giá tr . ây là c trưng cơ b n và quan tr ng nh t xác nh t m quan tr ng cũng như giá tr và giá tr s d ng c a t ô th , nhu c u i s ng ô th c a dân cư và các ho t ng kinh t , chính tr c a Nhà nư c. - c trưng th tư: giá t ô th cao hơn giá t nông thôn, mi n núi. ây là c i m phân bi t rõ nh t t ô th v i các lo i t khác. t là tài nguyên có h n, không th tái sinh, có v trí c nh trong không gian t c là nó không th nào di chuy n ư c. t ô th hình thành và phát tri n có v trí c nh, thu n l i v giao thông, là nơi t p trung ông dân cư, phát tri n kinh t -xã h i sôi ng hơn các vùng khác. Giá tr c a t ng lô t trong ô th trư c h t ph thu c vào v trí c a nó. V trí lô t là m t y u t quan tr ng nh t khi xem xét giá c t ai. M t khu t có v trí thu n l i, giao thông i l i d dàng s gi m ư c nhi u cho chi phí v n chuy n hàng hoá. Trong s n xu t, nhà kinh doanh v i m c ích thu n l i hàng u s ch n nơi nào có chi phí s n xu t là th p nh t, có l i nhu n cao nh t u tư xây d ng, m i ngư i dân luôn có nhu c u cu c s ng cao hơn, ch n nơi s ng luôn phù h p v i i u ki n i làm, h c t p c a con em h … T t c yêu c u này trong ô th ãh it , do ó cơ h i u tư cao, v trí thu n l i c ng v i cơ s h t ng y làm cho giá t ô th cao hơn vùng nông thôn, mi n núi v i v trí thu n l i hơn, cơ s h t ng chưa có ho c có nhưng thi u và y u. Như v y, giá t ô th cao hơn vùng nông thôn, mi n núi là phù h p v i quan i m lý lu n c a Mác và phù h p v i th c ti n. 16
II-VAI TRÒ QU N LÝ Đ T ĐÔ TH . 1-Vai trò c a t ô th trong s phát tri n kinh t -xã h i. t ai là s n ph m c a t nhiên, có trư c lao ng và cùng v i quá trình l ch s phát tri n kinh t -xã h i, t ai là i u ki n chung c a lao ng. t ai óng vai trò quy t nh cho s t n t i và phát tri n c a xã h i loài ngư i. N u không có t ai thì rõ ràng không có b t kỳ m t ngành s n xu t nào, m t quá trình lao ng s n xu t nào, cũng như không th nào có s t n t i c a loài ngư i. t ai là m t trong nh ng tài nguyên vô cùng quý giá c a loài ngư i, i u ki n cho s s ng c a ng th c v t và con ngư i trên trái t. t ai là tài s n qu c gia vô cùng quý giá, là k t qu c a quá trình u tranh, lao ng hàng nghìn năm nay c a nhân dân ta, là tư li u s n xu t c bi t không có gì thay th ư c, nó tham gia vào t t c các ho t ng c a i s ng kinh t -xã h i, là thành ph n quan tr ng hàng u c a môi trư ng s ng, là a bàn phân b các khu dân cư, xây d ng các cơ s kinh t , văn hoá, xã h i, an ninh, qu c phòng… t ai là a i m, là cơ s c a các thành ph , làng m c, các công trình công nghi p, giao thông. Sau khi chuy n sang n n kinh t th trư ng, m i ti m năng c a l c lư ng s n xu t ã và ang ư c khai thác, phát huy m nh m . Bên c nh các doanh nghi p Nhà nư c gi vai trò ch o trong n n kinh t qu c dân, các thành ph n kinh t khác cũng ang có i u ki n phát tri n lành m nh nh m óng góp nhi u hơn n a t o ra s n ph m xã h i. M t thành ph n quan tr ng và kiên quy t c a u tư vào trong quá trình s n xu t kinh doanh là t ô th , trong c u trúc t– lao ng – tư b n, như các nhà kinh t chính tr ã ch ra. Nhu c u v tm r ng s n xu t, m c a hàng, d ch v , l p văn phòng giao d ch, gi i thi u s n ph m… ã làm sôi ng th trư ng b t ng s n. V i vai trò m t tư li u s n xu t không th thi u ư c, t luôn luôn có m t trong các ý tư ng kinh doanh c a m i 17
nhà doanh nghi p. Trong lĩnh v c nhà , t ô th ngày càng tr nên là m t hàng hoá tiêu dùng c bi t và là b m t xã h i quan tr ng c a ngư i . Như v y t ô th là y u t c n thi t cho con ngư i ti n hành s n xu t và m i ho t ng khác. Trên a bàn ô th , t là i u ki n v t ch t cơ b n không ng ng giây phút nào thi u ư c i v i s phát tri n kinh t -xã h i ô th . t ô th ư c s d ng vào nh ng m c ích khác nhau, trình h p lý c a vi c s d ng nó có tác ng tr c ti p t i hi u qu cao hay th p c a s phát tri n kinh t ô th . 2-Vai trò qu n lý Nhà nư c iv i t ô th . t ai là nhu c u v t ch t và thi t y u c a loài ngư i, là y u t quan tr ng b c nh t c u thành nên th trư ng b t ng s n. Tăng cư ng năng l c và hi u qu qu n lý Nhà nư c iv i t ai ư c b t ngu n t nhu c u khách quan c a vi c s d ng có hi u qu tài nguyên vô cùng quý giá và có h n là t ai (nh t là i v i t ô th ), áp ng nhu c u i s ng c a nhân dân và do tính nh hư ng xã h i ch nghĩa nư c ta quy nh. Vai trò qu n lý Nhà nư c iv i t ô th nư c ta ư c th hi n thông qua quy ho ch chi n lư c, quy ho ch, l p k ho ch phân b t, thông qua công tác ánh giá, phân h ng t, ban hành và t ch c th c hi n pháp lu t t ai, thông qua vi c ban hành và th c hi n h th ng chính sách v t ô th , thông qua vi c ki m tra, giám sát qu n lý và s d ng t nh m: i u ch nh các quan h t ai, b o v ch s h u t ai, s d ng t cho h p lý và hi u qu . ây cũng là ba nhi m v cơ b n c a qu n lý t ai. Qu n lý i u ch nh các quan h t ai gi a ngư i s d ng t v i Nhà nư c, gi a nh ng ngư i s d ng t v i nhau: Quan h t ai bao g m quan h s h u, quan h s d ng, quan h cung c u… trong ó quan h s h u và quan h s d ng là hai quan h cơ b n nó ph n ánh quan h mang tính pháp lý và tính kinh t trong t ai. Tính pháp lý th hi n trong quy n s h u t ai nó g m 3 18
quy n là quy n chi m h u, quy n s d ng và quy n nh o t. Ba quy n này thu c v ngư i s h u t ai. Khi quy n s d ng ư c ngư i s h u t ai giao cho ngư i khác t c là có s phân tách quy n s h u và quy n s d ng thì quan h t ai mang tính kinh t ư c hình thành. ó là vi c ngư i s d ng t ph i tr m t kho n ti n s d ng t cho ngư i s h u t. ây chính là thu t ngày nay và là g c c a giá c t ai. Quan h t ai ây th hi n trong th c t gi a ngư i s h u t ai v i ngư i s d ng t ai, gi a ngư i s d ng tv i nhau. Nhà nư c là ngư i s h u t, khi th c hi n vai trò qu n lý c a mình Nhà nư c có th i u ch nh ư c các quan h t ai cho phù h p v i s phát tri n kinh t , phù h p nh hư ng phát tri n cua t nư c. B o v ch s h u iv i t ai: Lu t t ai năm 1993 c a nư c ta ã quy nh ” t ai thu c s h u toàn dân do Nhà nư c th ng nh t qu n lý”. Do v y xét v s h u thì t ai nư c ta thu c s h u toàn dân hay s h u Nhà nư c. Như v y, Nhà nư c ti n hành qu n lý b o v ch s h u là m t t t y u. L ch s phát tri n cho chúng ta th y, b t c m t ch xã h i nào thì ch v s h u t ai cũng ư c ưa lên hàng u vì ai s h u nhi u t ai thì ngư i ó có quy n l c trong xã h i. B o v ch s h u t ai chính là b o v quy n l i c a h , b o v ngu n thu nh p c a h . Mác nói ”quy n s h u t ai chính là ngu n g c u tiên c a m i c a c i”. ây là m t nh n nh hoàn toàn chính xác. t không ch là tư li u s n xu t mà còn tư li u sinh ho t, là khách th t o nên các m i quan h t ai mang tính xã h i. Như v y qu n lý t ai b o v quy n s h u Nhà nư c iv i t ai, b o v ch c a Nhà nư c. Qu n lý s d ng t ai cho h p lý và hi u q a. Cùng hai nhi m v trên thì qu n lý t s giúp Nhà nư c n m ư c hi n tr ng vi c s d ng t và nh ng nhu c u s d ng t c a các cá nhân, t ch c t ó Nhà nư c i u ch nh qu t cho phù h p v i quy ho ch, k ho ch s d ng t ã ư c phê duy t. 19
Như v y chúng ta ã th y ư c vai trò qu n lý t i cao c a Nhà nư c iv i t ai, c bi t là iv i t ô th . Nó th hi n ch c năng s h u t ai c a Nhà nư c và m b o cho Nhà nư c th c hi n ư c nhi m v qu n lý t ai c a mình. III-NGUYÊN T C VÀ N I DUNG QU N LÝ Đ T ĐÔ TH . 1-Nguyên t c qu n lý. Cũng như các lo i t khác, các nguyên t c qu n lý c a Nhà nư c v t ô th là: - m b o s qu n lý t p trung th ng nh t c a Nhà nư c. - m b o s k t h p hài hoà gi a các l i ích. - Ti t ki m và hi u qu . - m b o s k t h p quy n s h u và quy n s d ng t ô th . 1.1- m b o t p trung th ng nh t c a Nhà nư c. t ô th có vai trò l n i v i s phát tri n kinh t c a t nư c, là tài s n c a qu c gia nên không th có b t kỳ m t cá nhân nào, hay m t nhóm ngư i nào có th chi m h u tài s n chung thành c a riêng và tuỳ ý áp d ng quy n nh o t cá nhân i v i tài s n chung ó. Ch có Nhà nư c-ngư i i di n h p pháp duy nh t c a m i t ng l p nhân dân m i ư c giao quy n qu n lý t i cao v t ai. i u 1, Lu t t ai năm 1993 c a nư c C ng hoà xã h i ch nghĩa Vi t Nam ã ghi: “ t ai là s h u toàn dân, do Nhà nư c th ng nh t qu n lý”. mb o s d ng hi u qu thì Nhà nư c c n t p trung th ng nh t qu n lý toàn b t ô th cũng như các lo i t khác. nguyên t c này ư c m b o thì Nhà nư c c n th c hi n các công c qu n lý t ai như công tác quy ho ch, k ho ch, công c tài chính, công c lu t pháp… Các công c này dư c th c hi n ng b và v n d ng sao cho thích h p v i t ng th i kỳ, t ng ô th . Th c t cho th y n u các công c qu n lý ư c s d ng h p lý thì quy n qu n lý t p trung c a Nhà 20