Một số Quy định mới về giá đất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất và tái định cư: Phần 1

Chia sẻ: Lê Na | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:96

Thêm vào BST

Báo xấu

115
lượt xem 10
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tài liệu Quy định mới về giá đất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất và tái định cư do Luật gia Hải Linh biên soạn, Nhà xuất bản Dân trí ấn hành 2010. Tài liệu là Tài liệu tham khảo hữu ích cho những ai quan tâm đến vấn đề này. Tài liệu gồm 2 phần, sau đây là phần 1.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Một số Quy định mới về giá đất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất và tái định cư: Phần 1

QUY ĐỊNH MỚI È GIÁ ĐÁT, BÒI THƯỜNG, HÔ TRỢ THU HÒI ĐẮT VÀ TÁI ĐỊNH C ư Luật gia HẢ ĩ LINH biên soạn NHÀ XUẤT BẢN DÂN TRÍ
PHẦN THỨ NHẤT QƯY ĐỊNH PHÁP LUẬT MỚI VỀ GIÁ ĐẤT, BỒI THƯỜNG, H ỗ TRỢ THU HỔI ĐẤT VÀ TÁI ĐỊNH c ư A. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT MỚI VÈ GIÁ ĐẤT I. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT, KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT 1. Giá đất Giá đất do ủ y ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định sử dụng làm căn cứ để: - Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; - Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp Luật Đất đai quy định; 5
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đíât khôn; thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân tirong cá trường hợp Luật Đất đai quy định; - Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào gi trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệ cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có th u tiền SI dụng đất theo quy định; - Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu ]ệ pihí trướ bạ theo quy định của pháp luật; - Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thurờng kh Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đúch quo phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng V phát triển kinh tế; - Tính tiền bồi thường đối với người có hàinh vi \ phạm nháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nh nước theo quy định của pháp luật. Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất the hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu d án có sử dụng đất, thì mức giá trúng đấu giá qịuyền s dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử đlụng đí không được thấp hơn mức giá do ủ y ban nhân dân cấ tỉnh quyết định. 2. Phương pháp xác định giá đất Giá đất được xác định thông qua các phương phá[ so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ và thặng dư 6
2.1. ’hương pháp so sánh trực tiêp: là phương pháp xác địnl mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mứí giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đấ trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diệi tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường jhố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loạiđất cần định giá. Phưcng pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giỂ đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyìn nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất ;ần định giá. Giá :huyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tv sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định gi; phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế rên thị trường trong điều kiện bình thường. 2.2. Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mvc giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tiý thu được hàng năm trên 1 đom vị diện tích đất so với ãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đếi thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND k' hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhi nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trêi địa bàn. Phưmg pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất. 7
2.3. Phương pháp chiết trừ: là phương plháp xá< định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đấ bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền v ái đất rí khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đấ và giá trị của tài sản gắn liền với đất). Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác (định gií đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trườnị hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửí đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánỉ trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá th trường của các thừa đất có tài sản gắn liền với đấ tương tự với thửa đất cần xác định giá. 2.4. Phương pháp thặng dư: là phương pháp xá< định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triểi theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi miục đícl sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ p)hần ch phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá tr phát triển giả định của bất động sản. Phương pháp thặng dư được áp dụng để x.ác địnl giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phiát triểr do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục iđích SI dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyềĩ sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phươnị pháp so sánh trực tiếp. 8
Căn cứ tình hình cụ thê của thị trường và sô liệu đã thu thậ?, ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp plù hợp trong các phương pháp xác định giá đất để định giá đất tại địa phương. Trường hợp cần thiết có thể kết hợp một số phương pháp xác định giá đất để định mic giá đất cụ thể. 3. Khung giá các loại đất Khrng giá đất do Chính phủ ban hành áp dụng cho các loạ đất được phân loại theo từng nhóm đất quy định tạ Điều 6 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2)04 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (sau đâ; gọi là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại đn phương, ủ y ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định gũ các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép cao hơn khong quá 20% so với mức giá tối đa và thấp hơn không cuá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùn' loại do Chính phủ quy định. Tnrnig hợp cá biệt, tại các vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn, điều kiện hạ tầng yếu kén, khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường địa phương trong điều kiện bình thường thấp hơn mức giá tối thiểu của Khung giá đất cùng lcại quy định thì ủ y ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mrc giá cụ thể áp dụng tại địa phương. 9
4. Điêu chỉnh khung giá các loại đất Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất plhổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đấìt trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kíéo dài trong t h ờ i hạn 60 ngày trở lên, trên phạm V 'i rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch gãá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm Itừ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá quy đtịnh thì Chính phủ sẽ điều chỉnh cho phù hợp. II. ĐỊNH GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT TẠI ĐỊA PHƯƠNiG 1. Thẩm quyền phân vùng, phân loại đườmg phố và phân vị trí đất để định giá đất Căn cứ vào tình hình thực tế của từng địa plhương, ủ y ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể tiêu tỉhức và việc phân vùng, phân loại, phân vị trí đất làm icăn cứ định giá. Hàng năm ủ y ban nhân dân cấp tỉnh thực hiệỊn việc điều chỉnh lại việc phân loại đất, loại đường phổ và vị trí đất khi có những thay đổi về quy hoạch, đầu tiư nâng cấp hoặc xây dựng mới kết cấu hạ tầng làm ảnh hưởng đến việc phân loại đất, loại đường phố và vị trí đất đã thực hiện trước đó. * • 10
2. Nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn để định giá đất Đất được chia thành 3 vùng: đồng bằng, trung du và miền núi. 2.1. Nhóm đất nông nghiệp - Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ và đất nông nghiệp khác, giá đất được quy định phân biệt theo vị trí đất của 3 loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi. Vị trí của đất được xác định căn cứ vào khoảng cách từ nơi cư trú của cộng đồng người sử dụng đất tới nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất tới thị trường tiêu thụ tập trung và mức độ thuận tiện về giao thông. Phân biệt các vị trí đất có kết hợp giữa yếu tố khoảng cách với các yếu tố chất đất, địa hình, khí hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu theo ba vùng: đồng bằng, trung du, miền núi được phân biệt trên cơ sở địa giới hành chính cấp xã. Vị trí đất được xác định theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đổi với đất có khoảng cách từ nơi cư trú của cộng đồng người sử dụng đất tới nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất so với thị trường tiêu thụ tập trung 11
gần nhất và thuận lợi nhất về giao thông. Các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng c ách xa hơn và giao thông ít thuận lợi hơn. - Đối với đất làm muối được chia theo vị tr í. Vị trí • • * của đất làm muối được xác định căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung tại k.hu sản xuất hoặc gần đường giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối hơn và xa đường giao thông hơn. 2.2. Nhóm đất phi nông nghiệp tại nông thôn Đối với đất ở tại nông thôn, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn và các loại (đất phi nông nghiệp khác ở nông thôn được xếp theo vị trí của từng loại đất, chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi để định giá. Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã đưọ^c chia theo 3 khu vực thuộc địa giới hành chính cấp xã: - Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp vời trục đường giao thông chính nằm tại trung tâm xã hoặ-C cạm xã; gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịcln, khu công nghiệp, khu chế xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao thôntỉ hoặc gần chợ nông thôn. 12
- Kiu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thói, tiếp giáp với khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thiơng mại và dịch vụ, khu du lịch, khu ché xuất. - KJu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã. Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện thìo nguyên tắc: khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhít, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu vụ; 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Vị tí của từng loại đất trong từng khu vực được xác định cài cứ vào khả năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền củi các trục đường giao thông và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch VI theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, CJ điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đuờng giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thí tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện ♦ • • kết cất hạ tầng kém thuận lợi hơn. 3. [hân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị củí từng loại đất Đố với đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông rghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị được xếp theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất ỉể định giá. 13
3.1. Đô thị Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn đưực cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành híp và xếp loại đô thị. Đô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại • • • m 7 « « 7 • • 7 « • III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước. Đối với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V. 3.2. Phân loại đường phố Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch. Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi. Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. 14
Trưcng hợp một đường phô gôm nhiêu đoạn đường phố có chả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nlau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đưmg phố tương ứng. 3.3. Vị trí đất Vị tí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị cược xác định cãn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kế cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh díanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao th'mg. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự ừ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh điờng phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều ki;n kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không 1 liền cạnh đường phố có mức sirih lợi và điều kiện kế cấu hạ tầng kém thuận lợi hon. 4. Khu vực đất giáp ranh 4.1. Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trvc thuộc Trung ương a) f ối với đất nông nghiệp tại khu vực đất giáp ranh được xíc định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tinì vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 500 mét. 15
b) Đổi với đất phi nông nghiệp ở nông thôn tại khu vực đất giáp ranh được xác định tò đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mồi tinh tối thiểu 300 mét. c) Đối với đất phi nông nghiệp ở đô thị thuộc cùng một loại đô thị thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tình vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 200 mét. d) Trường hợp cùng loại đất giáp ranh giữa các tỉnh bị ngăn cách bởi sông, hồ, kênh, đồi, đèo, núi có chiều rộng từ 100 mét trở xuống thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ kênh, chân đồi, chân đèo, chân núi của mồi bên sông, bên hồ, bờ kênh, chân đồi, chân đèo, chân núi vào sâu địa giới hành chính của mỗi tỉnh. Nếu chiều rộng của sông, hồ, kênh, đồi, đèo, núi trên 100 mét thì không xếp loại đất giáp ranh. 4.2. Khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, "thành phố trực thuộc Trung ương ủ y ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã trong tỉnh, thành phố cho phù hợp. 16
5. Định giá đất cụ thể tại địa phương 5.1. Phương pháp định giả cụ thể cho từng loại đất Đất thuộc loại nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ quy định đối với loại đất đó theo nguyên tắc: a) Đối với đất trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác: đất tại vị trí 1 của từng vùng (đồng bằng, trung du, miền núi) có mức giá cao nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ vị trí thứ 2 trở đi ứng với các mức giá thấp hơn. b) Đối với đất làm muối: đất ở vị trí số 1 có mức giá cao nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ vị trí thứ 2 trở đi ứng với các mức giá thấp hơn. c) Đối với đất ở; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại nông thôn: Đất tại khu vực 1 có mức giá cao nhất, các khu Vực đất tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi ứng với các mức giá thấp hơn. Trong từng khu vực đất, giá đất ở vị trí số 1 có mức giá cao nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi ứng với các mức giá thấp hơn. 17
d) Giá đât trong các trường họp sau được quy địn bằng mức giá đất trồng cây lâu năm ờ vị trí 1 cùn vùng trong tỉnh: - Đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưn không được xác định là đất ở; - Đất nông nghiệp nằm trong phạm vi địa giới hàn chính phường, trong phạm vi khu dân cư thị trấi khu dân cư nông thôn đã được xác định ranh giới the quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyề xét duyệt; - Trường họp đất nông nghiệp nằm trong phạm \ khu dân cư thị trấn, khu dân cư nông thôn chưa có qu hoạch được xét duyệt thì xác định theo ranh giới củ thửa đất có nhà ở ngoài cùng của khu dân cư; Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Ùy ba nhân dân cấp tỉnh có thể quy định mức giá đất tron các trường hợp trên cao hơn, nhưng mức tối đa khôn được vượt quá 2 lần mức giá đất trồng cây lâu năr của vị trí 1 cùng vùng do ủ y ban nhân dân cấp tin quy định. đ) Đối vói đất phi nông nghiệp tại nông thôn ở cá vị trí ven các trục đường giao thông chính, các đầu mc giao thông, khu thương mại, khu du lịch, khu côn nghiệp, ủ y ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ \'ào tình hìn 18
hực tế tại địa phương để quy định cho phù hợp theo Iguyên tắc: - Đối với đất ở thì mức giá do ủ y ban nhân dân cấp ỉnh quy định không được vượt quá 5 lần mức giá tối đa ;ủa khung giá đất ở tại nông thôn đo Chính phủ Ịuy định; - Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp hì mức giá do ủ y ban nhân dân cấp tỉnh quy định diông được vượt quá 3 lần mức giá tối đa của khung ịiá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông hôn do Chính phủ quy định. e) Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành )hố trực thuộc Trung ương. ủ y ban nhân dân các tinh có đất giáp ranh phải thoả huận với nhau về giá đất, kế hoạch điều chỉnh giá đất :ại khu vực giáp ranh, theo nguyên tắc: - Đất giáp ranh thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá đo Chính phủ quy định đôi với loại đất đó; - Đất giáp ranh có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ :ầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng thì quy định nức giá như nhau; Trường hợp đặc biệt, khi điều kiện kinh tế, xã hội, íết cấu hạ tầng chung của từng địa phương khác nhau :hì mức giá tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch 19
nhau, nhưng tỷ lệ chênh lệch tối đa không qiua 30°/( Trường hợp không thoả thuận được với nhaui để qu; định mức giá, thì báo cáo Thủ tướng Chìính ph quyết định. f) Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa c;ác quậr huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trự thuộc Trung ương. ủ y ban nhân dân cấp tỉnh vận dụng các ng.uyên tắ định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tủnh, thàn phố trực thuộc Trung ương, quy định giá đất ciụ thể tạ khu vực đất giáp ranh cho phù họp. 5.2. Trách nhiệm của ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủ y ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm s;au tron; việc định giá đất: - Quyết định và công bố công khai tại địa phươn; việc phân vùng, phân loại đường phố, vị trí đất và Bản: giá đất áp dụng tại địa phương. - Quy định giá đất, điều chỉnh giá đất kịp tihời the< đúng quy định. Công bố công khai giá đất: tại đị phương vào ngày 01 tháng 01 hàng năm và khii có điềi chỉnh giá đất. Tổ chức thực hiện và kiểm tra V'iệc thự hiện giá các loại đất tại địa phương. - Không được phân cấp hoặc ủy quyền cho cá ngành, ủ y ban nhân dân cấp quận, huyện, thị xcã, thànl phố thuộc tinh quy định giá các loại đất. 20
5.3. Điêu chỉnh giả các loại đât cụ thê tại địa phương Khi cấp có thẩm quvền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất thì ủ y ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào các quy định hiện hành để điều chỉnh iại giá đất tại khu vực có thay đổi cho phù họp. Đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do ùy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cố phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì ủ y ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp. Mọi trường họp điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền tại một số vị trí đất, một số khu vực đất, loại đất trong năm, ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng phương án trình xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp trước khi quyết định và báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp tại kỳ họp gần nhất. 21
6. Xác định lại giá đất trong một số trưòng họi cu thể Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sừ dụng đấ không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đấ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, ph( duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kh Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhí nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đấ mà giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tạ thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết địnl thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanl nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượnị quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điềi kiện bình thường thì ủ y ban nhân dân cấp tình căn ci vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trêr thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù họp. 7. Đơn giá thuê đất 7.1. Đơn giá thuê đất Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% đến 2°/í giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do ủy ban nhâr dân cấp tỉnh quyết định. Đất ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệ khó khăn thì Uy ban nhân dân câp tỉnh quyết địní 22
ban hành đon giá thuê đất thấp hon đơn giá thuê đất theo quy định, nhưng mức giá cho thuê đất thấp nhất bàng 0,25% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do ửy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Đơn giá thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuẻ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê là đơn giá trúng đấu giá. 7.2. Tiền thuê đất đối với trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất phải nộp một lần để được sử dụng đất trong trường hợp này được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường họp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất và cùng thời hạn sừ dụng đất. B. BÒI THƯỜNG, HÒ TRỢ THU HỒI ĐẤT VÀ TÁI ĐỊNH CƯ I. THU HÒI ĐẤT Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, ủ y ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của pháp luật về đất đai. 23