zunia.vn

Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z

zunia.vn

» Kinh Tế - Quản Lý

» Luật học

Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:9

Báo xấu

44
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài viết này phân tích bản chất pháp lý của hoạt động đầu tư, dự án đầu tư, chuyển nhượng dự án đầu tư; phân tích những bất cập trong các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư, từ đó đề xuất một số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư

HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ Trương Thế Côn1 Tóm tắt: Trong hoạt động kinh doanh của mỗi doanh nghiệp, khi đầu tư dự án có thể đi theo hai chiều hướng. Một là, doanh nghiệp đầu tư dự án để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của chính doanh nghiệp. Hai là, doanh nghiệp đầu tư dự án để kinh doanh chuyển nhượng dự án nếu việc chuyển nhượng đem lại lợi ích hơn là sử dụng dự án. Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn tồn tại một số quan điểm khác nhau về hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư. Bài viết này phân tích bản chất pháp lý của hoạt động đầu tư, dự án đầu tư, chuyển nhượng dự án đầu tư; phân tích những bất cập trong các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư, từ đó đề xuất một số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư. Từ khóa: đầu tư, dự án đầu tư, chuyển nhượng dự án đầu tư, hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư, pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư. Nhận bài: 05/02/2018; hoàn thành biên tập: 12/03/2018; Duyệt đăng: 02/04/2018 Abstract: In each enterprise’s business activity, project investment can be in 2 ways: Enterprise invests in project for its business production activity or interprise invests in project to transfer project if transferring project brings more profits than using it. However, now there have been different viewpoints on the activity of transferring investment project. This article analyzes legal nature of investment, investment project, transferring investment project; analyzing inadequacies in the existing legal regulations on contract of transferring investment project to make some recommendations, solutions to finalize law on contract of transferring investment project. Keywords: investment, investment projects, transfer of investment projects, contracts of investment transference, laws on contracts of investment project transference. Date of receipt: 05/02/2018; Date of revision: 12/03/2018; Date of approval: 02/04/2018 Luật đầu tư năm 2014 cho phép nhà đầu tư Tuy nhiên, Luật đầu tư và các văn bản hướng được quyền chuyển nhượng một phần hoặc dẫn thi hành không có bất kỳ điều khoản nào toàn bộ dự án đầu tư. Trường hợp chuyển quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự án nhượng dự án thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đầu tư cũng như quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm đăng ký đầu tư, nhà đầu tư nộp hồ sơ theo quy của các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng định tại khoản 1 Điều 33 của Luật đầu tư năm dự án đầu tư. Mặc dù, Bộ luật dân sự năm 2015 2014 kèm theo hợp đồng chuyển nhượng dự án đã có những quy định về giao dịch, hợp đồng đầu tư để điều chỉnh nhà đầu tư thực hiện dự dân sự và trong một số văn bản quy phạm pháp án2. Đồng thời, điểm a khoản 2 Điều 37 Nghị luật chuyên ngành có quy định về hợp đồng định 118/2015/NĐ-CP quy định hồ sơ thay đổi chuyển nhượng dự án đầu tư nhưng chưa thực nhà đầu tư trong trường hợp chuyển nhượng sự phù hợp gây khó khăn cho việc áp dụng và dự án đầu thì phải nộp hợp đồng chuyển giải quyết tranh chấp phát sinh trong thực tế. nhượng dự án đầu tư hoặc tài liệu khác có giá Để hoàn thiện các quy định của pháp luật về trị tương đương để thay đổi Giấy chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư, trước đăng ký đầu tư. Như vậy, Luật đầu tư năm tiên cần phải hiểu rõ bản chất pháp lý của hoạt 2014 đã cho phép nhà đầu tư được chuyển động đầu tư, dự án đầu tư và việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư. nhượng dự án đầu tư. 1 Thạc sỹ, Giám đốc Trung tâm bồi dưỡng cán bộ, Học viện Tư pháp 2 Xem Điều 45 Luật đầu tư năm 2014 36
Soá 2/2018 - Naêm thöù Möôøi Ba 1. Bản chất của dự án đầu tư và hợp PGS.TS. Phạm Duy Nghĩa thì tài sản có thể đồng chuyển nhượng dự án đầu tư hiểu là bất cứ thứ gì có giá trị, một khái niệm 1.1. Bản chất của dự án đầu tư rộng và không giới hạn, luôn được bồi đắp thêm Luật đầu tư năm 2014 đã định nghĩa dự án bởi những giá trị mới mà con người nhận thức đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc ra9; còn quyền tài sản là được hiểu là tập hợp dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh của rất nhiều quyền và lợi ích, trong đó có các doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời quyền cơ bản như quyền kiểm soát việc sử dụng gian xác định3. Đồng thời, Luật đầu tư cũng tài sản, quyền thụ hưởng, lợi nhuận thu được từ xác định đầu tư kinh kinh doanh là việc nhà việc sử dụng tài sản, các quyền chuyển nhượng, đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động thế chấp tài sản10. Theo các hiệp định quốc tế kinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức về đầu tư thì nội hàm khái niệm về đầu tư, tài kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn sản đầu tư hiện nay là rất rộng, chúng có thể là góp của tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình thức tiền, tài sản, các quyền tài sản hay các quyền hợp đồng hoặc thực hiện dự án đầu tư4; còn của chủ đầu tư có được trong quá trình thực vốn đầu tư là tiền và tài sản khác để thực hiện hiện hoạt động đầu tư. Một cách hiểu rộng, điển hoạt động đầu tư kinh doanh5. hình về đầu tư là định nghĩa được sử dụng trong Bộ luật dân sự năm 2015 đã định nghĩa tài điều 1 (3) Hiệp định của ASEAN về khuyến sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, khích và bảo hộ đầu tư. Định nghĩa này chỉ rõ trong đó tài sản bao gồm bất động sản và động độ rộng của thuật ngữ “đầu tư” như đã được sử sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản dụng trong nhiều văn bản, với việc quy định hiện có và tài sản hình thành trong tương lai6. rằng, trước hết, đầu tư bao gồm “bất kỳ loại tài Bất động sản bao gồm: (i) Đất đai; (ii) Nhà, sản nào”, trong khi cho rằng thuật ngữ này bao công trình xây dựng gắn liền với đất đai; (iii) gồm bất cứ cái gì có giá trị kinh tế, gần như là Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công không có giới hạn11. trình xây dựng; (iv) Tài sản khác theo quy định Tuy nhiên, bên cạnh việc bỏ vốn đầu tư của pháp luật. Động sản là những tài sản không bằng tiền, tài sản thì trên thực tế nhà đầu tư còn phải là bất động sản7. Quyền tài sản là quyền trị phải bỏ công sức, trí tuệ, nhân lực… để thực giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối hiện các hoạt động đầu tư của mình nhằm đạt với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử được các mục tiêu mà nhà đầu tư đặt ra. Vì vậy, dụng đất và các quyền tài sản khác8. về mặt bản chất pháp lý thì đầu tư được hiểu là Như vậy, theo quy định của pháp luật thì có việc nhà đầu tư bỏ vốn, công sức, trí tuệ, nhân thể hiểu vốn đầu tư là bất kỳ cái gì có giá trị, có lực, … theo các hình thức, cách thức do pháp thể định giá được thành tiền. Quy định của pháp luật quy định để thực hiện các hoạt động đầu tư luật Việt Nam cũng phù hợp với nhiều quan nhằm đạt được các mục tiêu đầu tư đã đặt ra. điểm khoa học pháp lý và các hiệp định đầu tư Dự án đầu tư chính là công cụ để nhà đầu quốc tế hiện nay về tài sản và vốn đầu tư. Theo tư tiến hành các hoạt động đầu tư, nên dự án 3 Khoản 2 Điều 3 Luật đầu tư năm 2014 4 Xem khoản 5 Điều 3 Luật đầu tư năm 2014. 5 Xem khoản 18 Điều 3 Luật đầu tư năm 2014. 6 Xem Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015. 7 Xem Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015. 8 Xem Điều 115 Bộ luật dân sự năm 2015. 9 TS. Phạm Duy Nghĩa, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Chuyên khảo Luật Kinh tế (Chương trình sau đại học), Nxb Địa học Quốc gia, 2004 .Tr.145 10 TS. Phạm Duy Nghĩa, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Chuyên khảo Luật Kinh tế (Chương trình sau đại học), Nxb Đại học Quốc gia, 2004 .Tr.147 11 Vụ Pháp chế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Một số nội dung cơ bản của các hiệp định đầu tư quốc tế, Nxb Lao động, Hà Nội, 2003 tr. 52, 53 37
HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP đầu tư phải chứa đựng bên trong các yếu tố cơ đã phải mất nhiều thời gian, chi phí tài chính, bản, phản ánh các nhân tố cấu thành của hoạt công sức, trí tuệ để lập, thực hiện dự án đầu tư. động đầu tư. Trước hết, dự án đầu tư phải thể Trong nhiều trường hợp, dự án, đề án đầu tư hiện rõ mục tiêu đầu tư là gì. Mục tiêu đầu tư còn thể hiện trí tuệ, bản sắc riêng, là quyền tác là những cái mà nhà đầu tư mong muốn đạt giả, quyền sở hữu trí tuệ của nhà đầu tư. Khi được trong tương lai thông qua hoạt động đầu nhà đầu tư đã bỏ vốn, công sức, trí tuệ để lập, tư của mình. Mục tiêu đầu tư có thể là một thực hiện, triển khai dự án đầu tư thì nhà đầu tư hoặc một tập hợp các mục tiêu; có thể là mục phải có quyền sở hữu, thực hiện, triển khai, khai tiêu ngắn hạn, dài hạn hoặc trung hạn; có thể là thác, kinh doanh đối với dự án đầu tư để đạt mục tiêu chiến lược hoặc trước mắt. Mục tiêu được các mục tiêu mà nhà đầu tư đặt ra. trước mắt được biểu hiện thông qua các chi Vì vậy, dự án đầu tư có thể được hiểu là tiêu kinh tế cụ thể như năng lực, quy mô sản tổng thể các hoạt động và các chi phí cần thiết xuất hay hiệu quả kinh tế; còn mục tiêu dài hạn của nhà đầu tư trong một khoảng thời gian xác có thể là những lợi ích kinh tế lâu dài mà dự định, trên một địa bàn cụ thể để tạo mới, mở án mang lại cho xã hội. Hai là, nguồn lực thực rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất hiện và các cách thức để đạt được mục tiêu là định nhằm đạt được những mục tiêu nhất định gì. Dự án đầu tư bao gồm cả các điều kiện và trong tương lai. Dự án đầu tư là tài sản thuộc biện pháp vật chất để thực hiện như nguồn lực quyền sở hữu của nhà đầu tư bao gồm tài sản tài chính, nguồn nhân lực, khoa học kỹ thuật, hữu hình (như nhà máy, nhà xưởng, dây công nghệ, cách thức tổ chức thực hiện. Ba là, chuyền sản xuất, công trình xây dựng…) và tài trong bao nhiêu lâu thì các mục tiêu có thể đạt sản vô hình (quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử được và cuối cùng là phân công, tổ chức thực dụng đất, quyền tài sản khác) phải được pháp hiện. Tức là ai có thể thực hiện hoạt động đầu luật ghi nhận và bảo vệ. tư và kết quả của dự án được đo như thế nào12. Như vậy, về bản chất pháp lý thì dự án đầu Vì vậy, hiểu theo nghĩa rộng thì dự án là một tư là tài sản thuộc quyền sở hữu của nhà đầu tư tập hợp của những hoạt động khác nhau có liên nên nhà đầu tư được toàn quyền sở hữu đối với quan với nhau theo một lô gíc, một trật tự xác dự án đầu tư. Trước tiên, nhà đầu tư với tư cách định nhằm vào những mục tiêu xác định, được là chủ sở hữu đối với dự án đầu tư sẽ có đầy đủ thực hiện bằng những nguồn lực nhất định các quyền sở hữu theo quy định của pháp luật trong những khoảng thời gian xác định. Điều đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình. này có nghĩa là dự án bao gồm một chuỗi Quyền sở hữu của nhà đầu tư đối với dự án đầu những hoạt động và nhiệm vụ được sắp xếp tư phải được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. một cách lô gíc, có liên hệ hữu cơ với nhau. 1.2. Bản chất của chuyển nhượng dự án Mặc dù Luật đầu tư cho rằng dự án đầu tư đầu tư chỉ là tập hợp các đề xuất, các ý tưởng về việc Theo Từ điển Black’s Law: “Chuyển bỏ vốn để tiến hành các hoạt động đầu tư nhưng nhượng được hiểu là di chuyển hoặc loại bỏ khi các ý tưởng của nhà đầu tư đã thể hiện ra một vật gì từ nơi này sang nơi khác, từ người bên ngoài, được tập hợp thành tài liệu, dự án, đề này sang người khác; là chuyển hoặc bàn giao án rõ ràng cụ thể, nhất là đã được các cơ quan từ người này sang người khác, đặc biệt là thay nhà nước có thẩm quyền thẩm tra, thẩm định, đổi quyền sở hữu hoặc quyền kiểm soát đối với chấp thuận, đồng ý cho phép nhà đầu tư được một vật. Ngoài ra, chuyển nhượng còn có thực hiện, triển khai thì có nghĩa là nhà đầu tư nghĩa là bán hoặc cho đi”13. Chuyển nhượng có 12 GS.TS. Lê Hồng Hạnh, Viện khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp, Đề tài xây dựng và hoàn thiện pháp luật đảm bảo lồng ghép yêu cầu phát triển bền vững trong các dự án đầu tư, 2012. tr15. 13 TS. Phan Thông Anh, Công ty Luật hợp danh Việt Nam và Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương, Đại học Bình Dương, Vai trò của pháp luật trong chuyển nhượng dự án bất động sản, đăng trên http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/ dien-dan-cong-tac-tu-phap.aspx?ItemID=135 38
Soá 2/2018 - Naêm thöù Möôøi Ba thể hiểu theo nghĩa thông thường là chuyển, - Thứ nhất, quyền tự do giao kết hợp đồng; nhượng lại những cái thuộc quyền sở hữu của - Thứ hai, quyền lựa chọn đối tác; mình hoặc quyền lợi mình đang được hưởng - Thứ ba, quyền tự do thỏa thuận những nội cho người khác, bù lại người chuyển nhượng dung của hợp đồng; được nhận tiền hoặc những lợi ích vật chất - Thứ tư, quyền tự do thỏa thuận để thay khác từ người nhận chuyển nhượng. Vì dự án đổi, đình chỉ hay hủy bỏ hợp đồng trong quá đầu tư là tài sản của nhà đầu tư nên có thể hiểu trình thực hiện14. chuyển nhượng dự án đầu tư là việc nhà đầu tư Vì vậy, trong nền kinh tế thị trường thì tự nguyện chuyển giao, chuyển nhượng dự án pháp luật điều chỉnh về hợp đồng chuyển đầu tư thuộc quyền sở hữu của mình cho người nhượng dự án đầu tư cũng phải hướng tới việc nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển tôn trọng tối đa quyền tự do thỏa thuận của các nhượng dự án đầu tư phải trả cho bên chuyển bên tham gia giao dịch để tạo điều kiện và thúc nhượng dự án đầu tư một khoản tiền tương ứng đẩy giao dịch được thực hiện nhanh nhất, hiệu với giá trị của dự án đầu tư theo thỏa thuận của quả nhất theo đúng thỏa thuận và ý chí của các các bên. Thực chất, chuyển nhượng dự án đầu bên. Pháp luật cần phải cho phép các bên tham tư là mua bán dự án đầu tư nên hợp đồng gia giao dịch được quyền tự do thỏa thuận về chuyển nhượng dự án đầu tư chính là hợp đồng giá chuyển nhượng; quyền, nghĩa vụ, trách mua bán dự án đầu tư. nhiệm của các bên; thời điểm chuyển giao Về mặt lý luận, bản chất của hợp đồng là quyền sở hữu, chuyển giao quyền và nghĩa vụ, sự thỏa thuận và thống nhất ý chí giữa các chủ chuyển giao rủi ro; thời điểm có hiệu lực của thể nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt các hợp đồng…miễn là không vi phạm điều cấm quyền và nghĩa vụ trên cơ sở tự do, tự nguyện của pháp luật. và bình đẳng. Một trong những nguyên tắc cơ 2. Quy định của pháp luật hiện hành bản, quan trọng nhất của hợp đồng là tự do ý điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng dự án chí. Quyền tự do hợp đồng có ý nghĩa đặc biệt đầu tư quan trọng trong nền kinh tế thị trường, thể Do Luật đầu tư năm 2014 và các văn bản hiện sự “thuận mua, vừa bán” của các bên tham hướng dẫn thi hành không có bất kỳ điều gia giao dịch mà không có bất kỳ sự ép buộc, khoản nào quy định về hợp đồng chuyển sự can thiệp nào từ bên ngoài. Thông qua việc nhượng dự án đầu tư nên về nguyên tắc sẽ áp thiết lập và thực hiện các hợp đồng, các chủ thể dụng Bộ luật dân sự năm 2015 với tư cách là kinh doanh có thể tiến hành các hoạt động kinh luật gốc và các quy định của pháp luật chuyên doanh của mình một cách chủ động, sáng tạo, ngành để điều chỉnh các quan hệ hợp đồng đạt chất lượng, hiệu quả cao, đáp ứng được nhu trong giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư15. cầu hoạt động, sản xuất kinh doanh của mình. Bộ luật dân sự năm 2015 đã định nghĩa hợp Vì vậy, quyền tự do hợp đồng được coi là một đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác bộ phận cấu thành quan trọng, là biểu hiện sinh lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ động nhất của quyền tự do kinh doanh. Việc dân sự16. ghi nhận và bảo đảm quyền tự do hợp đồng Để hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư bằng pháp luật, có tác động to lớn tới quyền tự có hiệu lực pháp luật thì hợp đồng chuyển do kinh doanh của các chủ thể kinh doanh. nhượng dự án đầu tư phải đảm bảo, đáp ứng Quyền tự do hợp đồng được thể hiện ở những đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch, nội dung cơ bản sau: các quy định về hợp đồng, chuyển nhượng 14 Tiến sỹ, Bùi Ngọc Cường (2004), Một số vấn đề về quyền tự do kinh doanh trong pháp luật kinh tế hiện hành ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 2004, Tr109,110 15 Xem Điều 1 và Điều 4 của Bộ luật dân sự năm 2015. 16 Điều 385 Bộ luật dân sự năm 2015. 39
HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP quyền sở hữu… được quy định trong Bộ luật và để đảm bảo an toàn cho các bên tham gia dân sự năm 2015 và các quy định trong các văn giao dịch chuyển nhượng thì chúng ta có thể bản quy phạm pháp luật đối với từng ngành, hiểu hình thức của hợp đồng chuyển nhượng nghề, lĩnh vực cụ thể. Trước tiên, hợp đồng dự án đầu tư phải bằng văn bản. chuyển nhượng dự án đầu tư phải thỏa mãn đầy Về nội dung các điều khoản cơ bản của hợp đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch được đồng: do Luật đầu tư năm 2015 và các văn bản quy định tại Điều 117 của Bộ luật dân sự năm hướng dẫn thi hành không quy định nội dung 2015 như: (i) Chủ thể ký kết hợp đồng chuyển các điều khoản cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng dự án phải là chủ sở hữu dự án đầu tư nhượng dự án đầu tư nên các bên tham gia giao hoặc người đại diện hợp pháp của chủ sở hữu dịch chuyển nhượng dự án đầu tư phải áp dụng dự án; phải có năng lực pháp luật dân sự, năng các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 về lực hành vi dân sự; (ii) Chủ thể tham gia giao giao dịch dân sự, về hợp đồng và các quy định dịch chuyển nhượng dự án đầu tư phải hoàn khác của pháp luật về hợp đồng trong từng toàn tự nguyện; (iii) Mục đích và nội dung của ngành, nghề, lĩnh vực kinh doanh cụ thể. Bộ giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư không luật dân sự năm 2015 đã quy định các nội dung vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức có thể có của hợp đồng gồm: đối tượng của xã hội. hợp đồng; số lượng, chất lượng; giá, phương Về hình thức, Luật đầu tư năm 2014 không thức thanh toán; thời hạn, địa điểm, phương quy định rõ ràng, cụ thể về hợp đồng chuyển thức thực hiện hợp đồng; quyền, nghĩa vụ của nhượng dự án đầu tư phải bằng văn bản. Luật các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; đầu tư chỉ quy định trường hợp chuyển nhượng phương thức giải quyết tranh chấp18. Do dự án dự án đầu tư thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đầu tư là tài sản phức tạp gồm nhiều loại tài đăng ký đầu tư thì nộp hồ sơ thay đổi kèm theo sản, quyền tài sản khác nhau, tác động, ảnh hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư để điều hưởng đến nhiều bên có liên quan nên những chỉnh nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư17. Với quy định trong Bộ luật dân sự năm 2015 về quy định này thì những trường hợp chuyển hợp đồng như trên chắc chắn sẽ chưa đầy đủ, nhượng dự án đầu tư mà dự án được cấp Giấy chưa đảm bảo chặt chẽ, an toàn cho các bên chứng nhận đăng ký đầu tư thì hợp đồng tham gia giao dịch chuyển nhượng dự án đầu chuyển nhượng dự án đầu tư bắt buộc phải tư. Vì vậy, để hợp đồng chuyển nhượng dự án bằng văn bản. Đối với những trường hợp đầu tư được chặt chẽ, đảm bảo cho các bên chuyển nhượng dự án đầu tư mà dự án không tham gia giao dịch, phòng ngừa tranh chấp thì phải cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư cần hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư có bắt phải có thêm những nội dung như: chủ thể ký buộc phải bằng văn bản hay không? Luật đất kết hợp đồng; về dự án chuyển nhượng, các tài đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật sản, quyền tài sản, quyền sở hữu trí tuệ trong khoáng sản cũng quy định hình thức của hợp dự án chuyển nhượng hoặc liên quan đến dự đồng chuyển nhượng dự án đầu tư, hợp đồng án chuyển nhượng; quyền, nghĩa vụ và trách chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng nhiệm của các bên trong triển khai công việc; chuyển nhượng quyền thăm dò khoáng sản, việc chuyển giao quyền, nghĩa vụ; thời điểm quyền khai thác khoáng sản phải bằng văn bản. chuyển rủi ro; tiến độ thanh toán; thời điểm và Vì vậy, với tính chất phức tạp của giao dịch điều kiện có hiệu lực của hợp đồng…. Pháp chuyển nhượng, quy định hồ sơ thay đổi nhà luật trong một số ngành, nghề, lĩnh vực, đã quy đầu tư phải có hợp đồng chuyển nhượng dự án định về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư đầu tư hoặc tài liệu khác có giá trị tương đương như sau: 17 Xem khoản 2 Điều 45 Luật đầu tư năm 2014 18 Xem Điều 398 Bộ luật dân sự năm 2015. 40
Soá 2/2018 - Naêm thöù Möôøi Ba - Về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh + Đối với chuyển nhượng quyền khai thác doanh bất động sản thì quyền và nghĩa vụ của khoáng sản: việc chuyển nhượng quyền khai các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng thác khoáng sản được thể hiện bằng hợp đồng phải thực hiện theo quy định tại Điều 52 Luật giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển kinh doanh bất động sản. Đồng thời, Luật kinh nhượng với các nội dung cơ bản như: (i) Hiện doanh bất động sản còn quy định những nội trạng số lượng, khối lượng, giá trị công trình dung cơ bản và mẫu hợp đồng chuyển nhượng khai thác, hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư, xây dựng; dự án đầu tư bất động sản19. Hợp đồng chuyển giá trị chuyển nhượng; tình hình thực hiện nhượng dự án đầu tư bất động sản phải có các nghĩa vụ tài chính của tổ chức, cá nhân chuyển nội dụng chính như sau: Tên, địa chỉ của các nhượng tính đến thời điểm ký kết hợp đồng bên; Thông tin cơ bản của dự án đã được phê chuyển nhượng; (ii) Trách nhiệm của tổ chức, duyệt; Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc cá nhân nhận chuyển nhượng đối với việc tiếp phần dự án chuyển nhượng; Giá chuyển tục thực hiện các công việc, nghĩa vụ chưa nhượng; Phương thức và thời hạn thanh toán; hoàn thành của tổ chức, cá nhân chuyển Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự nhượng tính đến thời điểm chuyển nhượng; án và hồ sơ kèm theo; Quyền và nghĩa vụ của (iii) Quyền và nghĩa vụ khác có liên quan của các bên; Trách nhiệm của các bên trong việc tổ chức, cá nhân chuyển nhượng và tổ chức, cá thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến nhân nhận chuyển nhượng theo quy định22 quyền sử dụng đất; Trách nhiệm do vi phạm (khoản 2 Điều 37). hợp đồng; Phạt vi phạm hợp đồng; Giải quyết Như vậy, mặc dù Luật đầu tư và các văn tranh chấp; Các trường hợp chấm dứt thực hiện bản hướng dẫn thi hành không quy định cụ thể hợp đồng và các biện pháp xử lý; Thời điểm về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư, có hiệu lực của hợp đồng20. nhưng Bộ luật dân sự năm 2015 và pháp luật - Về chuyển nhượng quyền thăm dò trong một số ngành, nghề, lĩnh vực đã có khoáng sản, quyền khai thác khoáng sản: bản những điều khoản cụ thể quy định về hình thức chất việc chuyển nhượng quyền thăm dò hợp đồng, nội dung hợp đồng chuyển nhượng khoáng sản, quyền khai thác khoáng sản là dự án đầu tư. chuyển nhượng nhượng dự án đầu tư trong lĩnh 3. Một số bất cập trong quy định của vực khoáng sản. Luật khoáng sản năm 2010 và pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự Nghị định 158/2016/NĐ-CP đã quy định việc án đầu tư chuyển nhượng như sau: Thứ nhất, Luật đầu tư và các văn bản + Đối với chuyển nhượng quyền thăm dò hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào khoáng sản: việc chuyển nhượng quyền thăm quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự án dò khoáng sản được thực hiện bằng hợp đồng đầu tư; quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của các giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển bên tham gia giao dịch chuyển nhượng dự án nhượng với các nội dung cơ bản như: số lượng, đầu tư... Dự án đầu tư là tài sản có nhiều đặc khối lượng các hạng mục công việc, chi phí thù, phức tạp, gồm nhiều loại tài sản, quyền tài thăm dò đã thực hiện tính đến thời điểm sản khác nhau, khác với các tài sản trong giao chuyển nhượng; giá trị chuyển nhượng và trách dịch dân sự thông thường, ảnh hưởng, tác động nhiệm giữa các bên khi thực hiện các công việc đến sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước và nghĩa vụ sau khi chuyển nhượng21. nên việc áp dụng các quy định của Bộ luật dân 19 Khoản 5 Điều 6 Nghị định 76/2015/NĐ-CP. 20 Điều 53 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. 21 Khoản 2 Điều 27 Nghị định 158/2016/NĐ-CP 22 Khoản 2 Điều 37 Nghị định 158/2016/NĐ-CP 41
HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP sự năm 2015 để điều chỉnh các giao dịch với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị chuyển nhượng dự án đầu tư là chưa thật sự sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các phù hợp với đối tượng, mục đích và các quan bên hoặc theo quy định của pháp luật23. Nếu hệ xã hội phát sinh trong quá chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 dự án đầu tư. Trong một số văn bản quy phạm thì Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư sẽ pháp luật chuyên ngành như Luật kinh doanh có hiệu lực kể từ thời điểm các bên hoàn bất động sản, Luật khoáng sản… có quy định thành việc ký kết vào văn bản của hợp đồng về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc tại thời điểm các bên nhận được ý kiến nhưng chỉ phù hợp và chỉ áp dụng đối với giao bằng văn bản của nhau về việc chấp thuận, dịch chuyển nhượng dự án đầu tư trong các đồng ý hợp đồng hoặc tại thời điểm mà các lĩnh vực đó mà không thể áp dụng để điều bên thỏa thuận hợp đồng sẽ có hiệu lực pháp chỉnh cho việc chuyển nhượng dự án đầu tư luật như từ một ngày cụ thể hay phát sinh một trong các ngành, nghề, lĩnh vực khác. sự kiện cụ thể được xác định chẳng hạn bên Thứ hai, một trong những điểm quan trọng chuyển nhượng nhận được tiền đặt cọc từ bên trong chuyển nhượng dự án đầu tư là việc nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp pháp chuyển giao dự án đầu tư; quyền, nghĩa vụ, luật có quy định khác. trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch; Luật kinh doanh bất động sản quy định thời việc chuyển giao quyền và nghĩa vụ có liên điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa quan đến dự án đầu tư; thời điểm có hiệu lực thuận và ghi trong hợp đồng; trường hợp hợp của hợp đồng, thời điểm chuyển giao quyền sở đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm hữu… Tuy nhiên, Luật đầu tư và các văn bản có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công hướng dẫn thi hành chưa có điều khoản nào chứng, chứng thực; trường hợp các bên không quy định về vấn đề này. Bộ luật dân sự năm có thỏa thuận, không có công chứng, chứng 2015 và một số văn bản quy phạm pháp luật thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là chuyên ngành có quy định nhưng không phù thời điểm các bên ký kết hợp đồng24. hợp với các giao dịch chuyển nhượng dự án Tuy nhiên, pháp luật đất đai quy định việc đầu tư hoặc chỉ phù hợp với giao dịch chuyển chuyển quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ nhượng dư án đầu tư trong ngành, nghề, lĩnh quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời vực đó mà không áp dụng cho các ngành, nghề, điểm đăng ký vào sổ địa chính25. Điều này có lĩnh vực khác được. nghĩa thời điểm hợp đồng chuyển quyền sử Thứ ba, Bộ luật dân sự năm 2015 và một dụng đất có hiệu lực cùng với thời điểm hoàn số luật chuyên ngành quy định về thời điểm có thành việc chuyển giao quyền sử dụng đất, thời hiệu lực của hợp đồng, thời điểm chuyển giao điểm bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng quyền sở hữu, chuyển giao rủi ro còn nhiều bất đất hoàn thành việc đăng ký quyền sử dụng đất cập, không phù hợp với thực tiễn giao dịch vào sổ địa chính. chuyển nhượng dự án đầu tư. Với quy định của pháp luật đất đai thì thời Bộ luật dân sự năm 2014 quy định về thời điểm có hiệu lực đối với các hợp đồng chuyển điểm có hiệu lực của hợp đồng như sau: (i) nhượng dự án đầu tư mà có sử dụng đất là thời Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực điểm hoàn thành việc chuyển quyền sử dụng từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa đất, thời điểm quyền sử dụng đất của bên nhận thuận khác hoặc luật liên quan có quy định chuyển nhượng được đăng ký vào sổ địa chính. khác; (ii) Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, Pháp luật đất đai quy định thời điểm có hiệu các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là 23 Điều 401 Bộ luật dân sự năm 2015 24 Xem khoản 3 Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 25 Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015 và khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013. 42
Soá 2/2018 - Naêm thöù Möôøi Ba thời điểm đăng ký vào sổ địa chính là không điểm chuyển giao dự án đầu tư, chuyển giao phù hợp, không đúng với bản chất giao dịch rủi ro, chuyển giao quyền, nghĩa vụ do việc trên thực tế vì sau khi hợp đồng có hiệu lực chuyển nhượng dự án đầu tư đã được các cơ ràng buộc thì các bên tham gia giao dịch mới quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng thực hiện các quyền, nghĩa vụ đã cam kết với văn bản. Tuy nhiên, theo Luật đầu tư, Luật nhau. Tức là bên nhận chuyển nhượng sẽ thanh khoáng sản, Luật đất đai năm 2013 thì các bên toán tiền cho bên chuyển nhượng còn bên sẽ ký hợp đồng sau đó mới tiến hành các thủ chuyển nhượng sẽ chuyển giao quyền sử dụng tục thay đổi nhà đầu tư, người sử dụng đất. đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cùng Trong trường hợp này, các bên tham gia giao các giấy tờ, tài sản cho bên nhận chuyển dịch chuyển nhượng dự án đầu tư đã ký hợp nhượng. Việc các bên đăng ký chuyển quyền đồng, thống nhất thời điểm chuyển giao dự án sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai chỉ là đầu tư nhưng có thể việc chuyển nhượng thủ tục hành chính để Nhà nước theo dõi, quản không được các cơ quan nhà nước có thẩm lý sự biến động của người sử dụng đất. Đặc quyền chấp thuận hoặc thời điểm chuyển biệt, việc đăng ký biến động người sử dụng đất nhượng sẽ phải khác với thời điểm đã được các vào sổ địa chính là trách nhiệm của cơ quan bên thỏa thuận thống nhất trong hợp đồng. quản lý nhà nước sau khi các bên tham gia giao Thứ năm, trong hợp đồng chuyển nhượng dịch đã thực hiện thành công giao dịch, nộp dự án đầu tư còn có thể liên quan đến nhiều vấn đầy đủ hồ sơ theo quy định của pháp luật. đề khác như chuyển giao hợp đồng, chuyển giao Như vậy, giữa các quy định của pháp luật quyền sở hữu trí tuệ … (chẳng hạn như: hợp về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, thời đồng thi công, hợp đồng thiết kế, hợp đồng lao điểm chuyển giao quyền sở hữu tài sản, chuyển động, hợp đồng chuyển giao công nghệ…). Tuy giao quyền sử dụng đất có sự không thống nhiên, pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu nhất. Về mặt lý luận cũng như thực tế, trong tư nói chung và pháp luật chuyên ngành về các giao dịch mua bán, chuyển nhượng tài sản, lĩnh vực này hiện nay vẫn chưa có các quy định quyền sở hữu tài sản nói chung, quyền sử dụng tương ứng, cụ thể, chi tiết để điều chỉnh những đất nói riêng thì thời điểm hợp đồng mua bán, vấn đề này. Pháp luật lao động hiện nay chưa có chuyển nhượng có hiệu lực và thời điểm điều khoản nào quy định về việc chuyển chuyển giao tài sản, quyền sở hữu tài sản, nhượng, chuyển giao hợp đồng lao động. chuyển giao rủi ro không diễn ra tại cùng một 4. Đề xuất hoàn thiện pháp luật về hợp thời điểm. Khi hợp đồng có hiệu lực ràng buộc đồng chuyển nhượng dự án đầu tư giữa các bên với nhau thì các bên mới thực Thứ nhất, để các giao dịch chuyển nhượng hiện quyền và nghĩa vụ với nhau. Tức là bên dự án đầu tư được thực hiện an toàn, bảo đảm có nghĩa vụ chuyển giao tài sản, quyền tài sản quyền, lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia mới thực hiện việc chuyển giao tài sản, quyền giao dịch cũng như các bên có liên quan, pháp sở hữu tài sản cho bên nhận chuyển giao. luật cần phải được rà soát, chỉnh sửa một cách Thứ tư, pháp luật hiện nay quy định không tổng thể. Pháp luật cần phải có những quy định thống nhất về thời điểm ký kết hợp đồng cụ thể, rõ ràng, thống nhất, đồng bộ về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư. chuyển nhượng dự án đầu tư từ Bộ luật dân sự, Theo Luật kinh doanh bất động sản thì chủ Luật đầu tư cho đến các luật trong từng ngành, thể chuyển nhượng và chủ thể nhận chuyển nghề lĩnh vực cụ thể. Có như vậy, pháp luật mới nhượng sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng dự án bảo đảm và thúc đẩy các giao dịch chuyển đầu tư sau khi đã được cơ quan nhà nước có nhượng dự án đầu tư được thực hiện, qua đó mới thẩm quyền chấp thuận đồng ý bằng văn bản. thu hút được các nguồn lực vào đầu tư, phát triển Vì vậy, các bên tham gia giao dịch chuyển kinh tế, xã hội, tạo môi trường bình đẳng giữa nhượng có quyền quyết định, lựa chọn thời các thủ thể trong hoạt động đầu tư, kinh doanh. 43
HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP Thứ hai, Luật đầu tư cần quy định về việc đất là thời điểm hợp đồng được ký kết hoặc do chuyển nhượng dự án đầu tư; hình thức, nội các bên thỏa thuận, thống nhất. Trường hợp dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng dự pháp luật yêu cầu phải công chứng, chứng thực án đầu tư; quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của thì thời điểm hợp đồng có hiệu lực là thời điểm các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng dự hợp đồng được công chứng, chứng thực; còn án để áp dụng cho các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất được chuyển giao kể từ thời nhượng dự án đầu tư. Các luật chuyên ngành điểm đăng ký vào sổ đăng ký địa chính. như đất đai, kinh doanh bất động sản, khoáng Thứ tư, Bộ luật dân sự năm 2015, Luật đầu sản … chỉ quy định về những nội dung của hợp tư năm 2014 và một số văn bản quy phạm pháp đồng mang tính đặc thù riêng biệt đối với từng luật chuyên ngành cần có điều khoản quy định ngành, nghề, lĩnh vực cụ thể. Đặc biệt, pháp cho phép được chuyển giao hợp đồng vì chuyển luật cần quy định cho phép các bên được tự do nhượng dự án đầu tư có thể phải chuyển giao thỏa thuận về nội dung hợp đồng, thời điểm có các hợp đồng có liên quan đến dự án. hiệu lực của hợp đồng, thời điểm chuyển giao Thứ năm, Luật đầu tư cần có điều khoản quyền sở hữu, chuyển giao quyền, nghĩa vụ, quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu chuyển giao rủi ro... tư có thể thay thế các hợp đồng chuyển nhượng Thứ ba, Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật tài sản, quyền tài sản trong các lĩnh vực khác đất đai năm 2013 cần phải được sửa đổi để quy nhau. Trong trường hợp này nhà đầu tư chỉ cần định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng phải ký một hợp đồng chuyển nhượng dự án chuyển quyền sử dụng đất độc lập với thời đầu tư mà không cần phải ký các hợp đồng điểm chuyển quyền sử dụng đất. Thời điểm có chuyển nhượng tài sản, quyền tài sản riêng biệt hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng trong cùng dự án đầu tư./. ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG THỦ TỤC RÚT GỌN TRONG TỐ TỤNG DÂN SỰ VÀ NHỮNG VƯỚNG MẮC TRONG THỰC TIỄN THI HÀNH (Tiếp theo trang 27) Hiện nay, ngành Toà án đã phải chịu một áp quyết các vụ án xảy ra trên thực tế không phải lực không nhỏ từ tình trạng gia tăng vụ án và tồn lúc nào cũng có thể “dễ dàng” để áp dụng thủ đọng còn nhiều. Để khắc phục tình trạng này, tục này. Hơn nữa, vì thủ tục rút gọn là quy định việc áp dụng thủ tục tố tụng dân sự rút gọn để mới trong Pháp luật tố tụng dân sự, nên khi áp giải quyết nhanh chóng, đúng pháp luật những dụng vào thực tiễn giải quyết vụ án chắc chắn vụ án có nội dung đơn giản, rõ ràng, có giá sẽ gặp nhiều khó khăn, chính vì lẽ đó, tâm lý ngạch thấp là điều rất cần thiết và hợp lý. Việc chung của không ít thẩm phán dường như vẫn áp dụng thủ tục rút gọn trong tố tụng dân sự là đang còn “e dè” trong việc áp dụng. Do vậy, để một bước chuyển biến mang tính cải cách quan mục đích tốt đẹp của quy định giải quyết các vụ trọng trong quá trình đổi mới thủ tục tố tụng dân án theo thủ tục rút gọn không bị triệt tiêu trong sự ở nước ta, một thành công trong công tác lập thực tiễn áp dụng, tác giả đề xuất trong thời gian pháp. Tuy nhiên, các quy định về thủ tục tố tụng tới, cần tiếp tục có những hướng dẫn của Tòa án rút gọn mới chỉ được đưa vào Bộ luật tố tụng nhân dân tối cao hướng dẫn chi tiết hơn, đặc biệt dân sự năm 2015 và áp dụng từ ngày có hiệu lực là các quy định về điều kiện áp dụng để thủ tục (ngày 01/7/2016), các quy định hướng dẫn để áp rút gọn thực sự phát huy được vai trò, hiệu quả dụng thủ tục này còn rất ít, trong khi việc giải trong thực tế giải quyết các vụ án dân sự./. 44

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

THÔNG TIN

TRỢ GIÚP

HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG

Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.