PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

Chia sẻ: Nguyen Kieu Trinh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:5

Thêm vào BST

Báo xấu

422
lượt xem 80
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Giá trị vốn hiện tại của BĐS chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triển đó.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ 1/ Cơ sở lý luận 2/ Các trường hợp áp dụng 3/ Nguyên tắc áp dụng 4/ Các bước tiến hành 5/ Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp 6/ Ví dụ 1/ Cơ sở lý luận Giá trị vốn hiện tại của BĐS chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triển đó. Giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính, trừ tất cả chi phí phát sinh. Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị BĐS được trả. 2/ Nguyên tắc áp dụng - Sử dụng cao nhất và tốt nhất - Dự kiến lợi ích tương lai 3/ Các trường hợp áp dụng Sử dụng để thẩm định giá đối với bất động sản có tiềm năng phát triển. Một BĐS có thể được coi là có tiềm năng phát triển khi một bộ phận giá trị tiềm năng có thể được thể hiện bằng sự đầu tư vốn vào BĐS đó. - Một BĐS chưa phát triển, nhýng đã được phép hoặc có khả năng được phép - Một BĐS hiện hữu có tiềm năng, để nâng cấp thông qua việc thay đổi cải tạo - Một BĐS hiện hữu nhýng không có giá trị kinh tế, được phép phá hủy và thay thế nó Trong thực tế tài sản thường bị phá hủy và được tạo dựng mới trong quá trình phát triển nhằm đáp ứng những nhu cầu thay đổi của xã hội. Do đó nhà thẩm định giá thường được yêu cầu thẩm định giá trị đất đai, nhà cửa mà chúng có thể phát triển mới hay tái phát triển. 4/ Các bước tiến hành 4.1.Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần được thẩm định có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác: tỉ lệ sử dụng đất, tầng cao, ngành nghề được phép hoạt động, môi trường xung quanh. 4.2.Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển. 4.3.Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm:
- Chi phí đầu tư vào đất: san lấp mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng cơ sở (đường, hệ thống cấp thoát nước cho toàn khu, hệ thống điện). - Chi phí xây dựng xưởng hoặc cải tạo nhà xưởng. - Chí phí phá dỡ nhà, xưởng cũ không còn phù hợp với nhu cầu phát triển mới. - Chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc cho thuê nền đất hoặc toàn bộ các công trình đã đầu tư xây dựng trong khu đất: tiếp thị, quảng cáo… - Lãi vay Ngân hàng: thông thường bằng chi phí bỏ ra trước thuế nhân lãi suất Ngân hàng gắn liền với chu kỳ đầu tư. - Thuế. - Lợi nhuận cho nhà đầu tư (Công ty phát triển): lợi nhuận bình quân của ngành kinh doanh BĐS. 4.4.Lấy tổng giá trị phát triển trừ tổng chi phí phát triển để có được tổng giá trị còn lại. Giá trị thặng dư của BĐS = Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến – Chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của công ty phát triển (nhà đầu tư). Công thức : Vtd = Vpt - Cpt Trong đó : Vtd : Giá trị thặng dư Vpt : Giá trị phát triển dự kiến Cpt :Chi phí phát sinh dự kiến 5/ Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp - Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất. - Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường. - Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ứơc tính các chi phí và giá bán. - Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau. - Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của dòng tiền, giả định tất cả các dòng tiền xảy ra cùng một thời điểm, là không hiện thực 6/ Ví dụ • Thẩm định giá một lô đất sản xuất nông nghiệp, diện tích 15.000 m2 ven đô thị, nay được phép chuyển sang đầu tư khu dân cư thương mại. • Dự kiến một phần phân lô bán nền đất, một phần xây dựng chung cư 10 tầng theo cơ cấu : + 40% đất thương phẩm dùng cho phân lô bán nền, trong đó
20 nền để xây dựng nhà phố liên kế có diện tích 100 m2/ nền và 4 nền xây dựng biệt thự có diện tích đất là 250 m2/nền. + 60% dành cho xây dựng chung cư. • Tỷ lệ sử dụng đất theo quy định 50%. • Chi phí đầu tư hạ tầng tương đương hạ tầng của khu vực này, bình quân: 200.000 đ/m2. • Chi phí về quy hoạch: 300.000.000 đ. • Chi phí về bán: 1% doanh thu. • Chi phí xây dựng chung cư bình quân : 3.000.000đ/m2. • Nhà đầu tư phải vay Ngân hàng 50% chi phí xây dựng lãi suất 10%/năm. • Giá đất theo quy định của Nhà nước tại địa điểm này: đất ở 800.000 đ/m2, đất nông nghiệp 72.000 đ/m2. • Giá bán căn hộ chung cư chưa có thuế GTGT bình quân 5.000.000 đ/m2, • Tổng diện tích căn hộ bán được bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng • Giá bán nền đất theo thị trường trong khu vực: loại 100m2/nền = 3.000.000 đ/m2, loại 250m2/nền = 2.700.000 đ/m2. • Lãi cho nhà đầu tư 20% trên giá trị đất cộng chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy hoạch, tiền chuyển mục đích sử dụng đất. • Dự án được thực hiện trong 12 tháng Giải : Bước 1 : Xác định sự sử dụng tốt nhất và cao nhất : - Tỷ lệ đất thương phẩm là 50% . Trong đó - Phân lô bán nền nhà phố liên kế và biệt thự là 40 % - Xây dựng chung cư 10 tầng là 60% Bước 2 : Ước tính doanh thu phát triển: • Diện tích đất thương phẩm: 15.000 m2 x 50% = 7.500 m2 • Diện tích nền đất : (100 m2 /căn x 20 căn) + (250 m2 /lô x 4 lô ) = 3.000 m2 • Diện tích đất xây dựng chung cư: 15.000 m2 x 50% x 60% = 4.500 m2 Diện tích sàn xây dựng chung cư: 4.500 m2 x 10 tầng = 45.000 m2 • Doanh thu bán nền đất ước tính: 100 m2 /căn x 20 căn x 3 trđ/m2 = 6 tỷđ 250 m2 /lô x 4 lô x 2,7 trđ/m2 = 2,7 tỷđ 6 tỷđ + 2,7 tỷđ = 8,7 tỷđ • Doanh thu bán căn hộ chung cư ước tính: 45.000 m2 x 75% x 5Trđ/m2 = 168,750 tỷđ
Tổng doanh thu phát triển : 168,750 tỷđ + 8,7 tỷđ = 177,450 tỷđ. Bước 3 :Ước tính tổng chi phí phát triển ( kể lãi cho nhà đầu tư): 1)Chi phí đầu tư hạ tầng : 200.000 đ/m2 x 15.000 m2 = 3.000.000.000 đ 2)Chi phí quy hoạch : 300.000.000 đ 3)Chi phí về bán : 1% / DT 177.450.000.000 đ x 1% = 1.774.500.000 đ 4) Chi phí xây dựng chung cư : 3.000.000 đ/m2 x 45.000 m2 = 135. 000.000.000 đ 5) Lãi vay ngân hàng: 135.000.000.000 đ x 50% x 10% = 6.750.000.000 đ 6)Tiền chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp: 15.000 m2 x (800.000 đ/m2 -72.000 đ/m2) =10.920.000.000 đ 7)Thuế chuyển quyền sử dụng đất: 15.000 m2 x 50% x 800.000 đ/m2 x 4% = 240.000.000 đ __________________ Tổng chi phi phí phát triển : 157. 964.500.000 đ • Chênh lệch giữa doanh thu và chi phí phát triển chưa tính đến lãi cho nhà đầu tư : • 177.450.000.000 đ - 157.964.500.000 đ = 19.465.500.000 đ. • Lãi cho nhà đầu tư bằng 20% giá trị đất cộng chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy hoạch, tiền chuyển mục đích sử dụng đất, do vậy: • 19.465.500.000 đ = Giá trị đất + 20% (Giá trị đất + 3.000.000.000 đ + 300.000.000 đ + 10.920.000.000 đ). • Bước 4 : Giá trị lô đất sau khi đã trừ đi lợi nhuận của nhà đầu tư Giá trị lô đất = [19.465.500.000 đ - 20% x (3.000.000.000 đ + 300.000.000 đ + 10.920.000.000 đ)] / 1,20 = [ 19.465.500.000 đ - (20% x 14.220.000.000 đ )] / 1,20 = (19.465.500.000 đ – 2.844.000.000 đ) / 1,20 = 16.621.500.000 đ / 1,20 = 13.851.250.000 đ. Cách khác • Bước 4 : Giá trị lô đất sau khi đã trừ đi lợi nhuận của nhà đầu tư • Đặt x = giá trị lô đất
• 19.465.500.000 đ = Giá trị đất + 20% (Giá trị đất + 3.000.000.000 đ + 300.000.000 đ + 10.920.000.000 đ). • 19.465.500.000 đ = x + 20% (x +14.220.000.000 đ) = x + 1/5x + 2.844.000.000 đ. • 19.465.500.000 đ - 2.844.000.000 đ = x + 1/5x = 6/5x. • 16.621.500.000 đ = 6/5x • x = (16.621.500.000 đ x 5 )/ 6 = 13.851.250.000 đ.