Quản lý không gian đô thị - Tầm nhìn mới trong quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng – QCVN 01:2019

Chia sẻ: Trinhthamhodang1214 Trinhthamhodang1214 | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:6

Thêm vào BST

Báo xấu

38
lượt xem 2
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài viết phân tích các tác động tích cực hoặc thiếu sót trong tầm nhìn mới của QCVN 01:2009 về quản lý không gian đô thị, thống nhất từ quy hoạch đến thực tiễn quản lý xây dựng đô thị, đặc biệt là việc thực thi hiệu quả các chính sách phát triển đô thị gắn với huy động nguồn lực kinh tế từ khối tư nhân.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Quản lý không gian đô thị - Tầm nhìn mới trong quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng – QCVN 01:2019

DIEÃN ÑAØN QUAÛN LYÙ KHOÂNG GIAN ÑOÂ THÒ TAÀM NHÌN MÔÙI TRONG QUY CHUAÅN kYõ THUAäT QUOáC GIA veÀ QUY HOAÏCH XAÂY DÖÏNG – QCvN 01:2019 TS.KTS. NGUYEÃN HOAØNG MINH Phoù tröôûng Khoa Sau Ñaïi hoïc, tröôøng Ñaïi hoïc Kieán truùc Haø Noäi QCVN 01:2019 ñeà xuaát kieåm soaùt heä soá söû duïng ñaát toái ña nhaèm giôùi haïn caùc khoái tích khoâng gian coâng trình cao taàng trong ñoâ thò. Ñaây laø moät caùch laøm thoâng minh cho pheùp caùc kieán truùc sö, kyõ sö, nhaø ñaàu tö, nhaø quaûn lyù vaø coäng ñoàng deã daøng ñònh hình vaø löôïng hoùa veà khoâng gian trong ñoâ thò. Kieåm soaùt khoái tích coâng trình cuõng laø cô sôû ñeå thöïc hieän caùc chính saùch öu ñaõi minh baïch trong quaûn lyù phaùt trieån ñoâ thò ôû Vieät Nam. Baøi vieát naøy phaân tích caùc taùc ñoäng tích cöïc hoaëc thieáu soùt trong taàm nhìn môùi cuûa QCVN 01:2019 veà quaûn lyù khoâng gian ñoâ thò, thoáng nhaát töø quy hoaïch ñeán thöïc tieãn quaûn lyù xaây döïng ñoâ thò, ñaëc bieät laø vieäc thöïc thi hieäu quaû caùc chính saùch phaùt trieån ñoâ thò gaén vôùi huy ñoäng nguoàn löïc kinh teá töø khoái tö nhaân. Töø khoùa: Heä soá söû duïng ñaát; Quy hoaïch; Quaûn lyù ñoâ thò; Giaáy pheùp xaây döïng; Chuyeån nhöôïng quyeàn phaùt trieån – TDR; Chöông trình öu ñaõi heä soá söû duïng ñaát ; Khoâng gian coâng coäng thuoäc sôû höõu tö nhaân - POPS. 34 SË 100 . 2019
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ Quy chuaån kyõ thuaät quoác gia veà Quy hoaïch xaây döïng ñöôïc aùp cöùu phuø hôïp vôùi ñònh höôùng chieán löôïc quoác gia vaø coù theå ñieàu duïng laàn ñaàu naêm 2008, ñöôïc xaây döïng töø noäi dung phaàn II, taäp chænh chính saùch ñoái vôùi caùc ñoái töôïng ñaëc bieät nhö nhaø ôû xaõ hoäi... 1 - Quy chuaån xaây döïng Vieät Nam naêm 1997. Do vaäy, theo chu kyø söûa ñoåi 10 naêm, QCXD 01:2019 neáu ñöôïc thoâng qua coù theå coi laø quy chuaån laàn thöù 3 veà Quy hoaïch xaây döïng ñöôïc aùp duïng taïi Vieät Nam. Vôùi quan ñieåm quaûn lyù khoâng gian ñoâ thò, QCXD 01:2019 ñöôïc kyø voïng coù theå ñaùp öùng caùc thaùch thöùc ñoåi môùi, thoáng nhaát töø laäp quy hoaïch ñeán thöïc tieãn quaûn lyù phaùt trieån ñoâ thò hieän nay thoâng qua kieåm soaùt Heä soá söû duïng ñaát töø quy hoaïch ñeán ñaàu tö xaây döïng coâng trình, ñoàng thôøi cho pheùp coù caùi nhìn toång quaùt veà böùc tranh hình thaùi töông lai cuûa ñoâ thò. Coù theå thaáy, noåi baät 03 lôïi theá töø quan ñieåm ñoåi môùi quaûn lyù khoâng gian ñoâ thò trong QCXDVN01:2019 goàm: q QCXDVN01:2019 cung caáp coâng cuï quaûn lyù thoâng minh thoâng qua boä ba “Quyeàn löïc”: Quy hoaïch - Quy cheá quaûn lyù - Thieát keá ñoâ thò seõ theå hieän roõ noäi dung kieåm soaùt, quaûn lyù khoâng gian thoâng minh vaø caáp giaáy pheùp xaây döïng theo quy hoaïch phuø hôïp vôùi caùc khung phaùp lyù cô baûn cuûa Luaät Quy hoaïch ñoâ thò, Luaät Xaây döïng, Luaät Kieán truùc vaø caùc quy ñònh vaên baûn phaùp lyù khaùc hieän haønh. Hình 1. Sô ñoà veà moái quan heä trong caùc chæ tieâu xaùc ñònh maät ñoä cuûa moät khu vöïc q QCXDVN01:2019 thoáng nhaát quan ñieåm quaûn lyù khoâng gian ñoâ thò töø quy hoaïch, naâng cao vai troø kieåm soaùt cô baûn cuûa quy hoaïch, QCXDVN01:2019 ñaõ ñeà xuaát hai daïng kieåm soaùt chæ tieâu maät ñoä ñaûm baûo kieåm soaùt khoái tích coâng trình xaây döïng phuø hôïp vôùi döï goàm Heä soá söû duïng ñaát vaø Maät ñoä cö truù daân soá nhaèm ñaùp öùng baùo phaùt trieån heä thoáng haï taàng kyõ thuaät ñoâ thò, aùp duïng kieåm soaùt ñöôïc yeâu caàu veà kieåm soaùt maät ñoä trong xu höôùng kieåm soaùt maät chæ tieâu heä soá söû duïng ñaát, maät ñoä daân soá cho töøng khu vöïc, töøng ñoä daân cö vaø hình thaùi ñoâ thò. (Baûng 21; 2.2 - QCXD01:2019). chöùc naêng söû duïng ñaát trong laäp, thieát keá vaø quaûn lyù xaây döïng theo Trong ñoù, caùc ngöôõng chæ tieâu kieåm soaùt ñaát ñôn vò ôû toái ña ñöôïc quy hoaïch. phaân theo caùc vuøng mieàn, böôùc ñaàu ñaõ khaéc phuïc ngöôõng kieåm soaùt toái thieåu 8m2/ngöôøi vaø trung bình 50m2/ngöôøi trong quy chuaån q QCXDVN01:2019 ñaùp öùng xu theá hoäi nhaäp quoác teá trong quaûn lyù cuõ ñöôïc coi laø chöa roõ vaø khai thaùc quaù möùc ñaát ñai ñoâ thò vôùi chæ ñoâ thò, nghieân cöùu aùp duïng caùc moâ hình quaûn lyù ñoâ thò taïi caùc nöôùc tieâu maät ñoä daân soá lôùn, ñaëc bieät khoâng taïo neân ñöôïc caùc hình thaùi phaùt trieån, phöông phaùp quaûn lyù ñoâ thò hieän ñaïi vaø xaây döïng caùc cô ñoâ thò taïi caùc thaønh phoá khaùc nhau do xu theá aùp duïng cuøng möùc cheá xöû lyù “meàm” nhöng minh baïch trong phaùt trieån ñoâ thò vôùi caùc chæ tieâu toái thieåu 8m2/ngöôøi. chöông trình öu ñaõi phaùt trieån, haïn cheá toái ña caùc ñieàu chænh quy hoaïch tuøy tieän, khoù kieåm soaùt. Chæ tieâu heä soá söû duïng ñaát (HSSDÑ), QCXDVN01:2019 ñaõ ñeà xuaát, ñieàu chænh laïi khaùi nieäm ñaõ ñöôïc ñöa ra töø QCXD 1997 nhaèm 1) Quaûn lyù maät ñoä daân cö vaø hình thaùi ñoâ thò ñaûm baûo quaûn lyù khoái tích coâng trình, gaén vôùi khoâng gian ñoâ thò hieäu Heä thoáng chæ tieâu söû duïng ñaát trong quy hoaïch luoân ñöôïc coi laø quaû, ñaûm baûo ñöôïc söï cung öùng ñaày ñuû cuûa ñònh höôùng phaùt trieån chìa khoùa quan troïng cuûa kieåm soaùt, thuùc ñaåy phaùt trieån ñoâ thò, heä thoáng haï taàng kyõ thuaät ñoâ thò, ñaëc bieät laø giao thoâng. Ngöôõng trong ñoù kieåm soaùt maät ñoä luoân ñöôïc coi laø vaán ñeà goác trong vieäc kieåm soaùt toái ña HSSDÑ theo ñeà xuaát laø 13 laàn seõ laøm giaûm caùc ñöa ra caùc chæ soá kieåm soaùt cô baûn. Sô ñoà döôùi ñaây dieãn taû caùch coâng trình coù khoái tích xaây döïng coù quy moâ lôùn, ñaëc bieät laø caùc Maät ñoä ñöôïc kieåm soaùt thoâng qua 03 chæ tieâu: Heä soá söû duïng ñaát coâng trình cao taàng coù chieàu cao lôùn hôn 46m (khoaûng 15 taàng). - Daân soá - Ñôn vò nhaø ôû. Moãi chæ tieâu ñeàu dieãn taû maät ñoä theo moät caùch khaùc nhau, nhöng coù moái quan heä lieân quan maø khoâng hoaøn Ñaây coù theå noùi laø moät thay ñoåi lôùn veà quan ñieåm quaûn lyù khoâng toaøn dieãn taû chính xaùc caùc moái quan heä naøy. Caùc nhaø thieát keá gian ñoâ thò, khoâng chæ ñaùp öùng yeâu caàu veà laäp ñoà aùn quy hoaïch maø thöôøng chæ quan taâm ñeán khoái tích coâng trình hay heä soá söû duïng coøn laø cô sôû quan troïng trong quaûn lyù coâng trình cao taàng trong ñoâ ñaát (FAR-Floor area ratio) döôùi daïng maät ñoä coâng trình (Building thò treân thöïc tieãn. Maët khaùc noù cuõng môû ra caùc cô cheá thoâng minh density); Nhaø ñaàu tö thöôøng quan taâm ñeán ñôn vò nhaø ôû (Dwelling khaùc trong vaän duïng quaûn lyù khoái tích coâng trình trong xaây döïng unit density) laø soá löôïng coâng trình ñöôïc baùn vaø Nhaø quaûn lyù quan caùc chính saùch phaùt trieån ñoâ thò döïa treân caùc chöông trình öu ñaõi taâm nhieàu ñeán kieåm soaùt maät ñoä daân soá (Population density). dieän tích saøn, heä soá söû duïng ñaát hoaëc chuyeån nhöôïng quyeàn phaùt trieån khoâng gian TDR (Transfer of Development Rights) trong baûo Tuy nhieân, treân thöïc teá ñoái vôùi caùc coâng trình cao taàng, vieäc thöïc thi veä ñaát ñai noâng nghieäp, vuøng caûnh quan, coâng trình di saûn ñoâ thò caùc chính saùch ñôn leû khaùc nhau coù theå laøm thay ñoåi maät ñoä cö truù hay phaùt trieån caùc khoâng gian coâng coäng thuoäc sôû höõu tö nhaân vaø chæ tieâu daân soá trong moät toøa nhaø, moät khu vöïc, do vaäy vieäc tính POPS (Privately Owned Public Spaces)... toaùn, kieåm soaùt khoái tích hôïp lyù trong xaây döïng coâng trình phuø hôïp chæ tieâu dieän tích toái thieåu töø quy hoaïch ñeán ñaàu tö xaây döïng coâng Quan ñieåm quaûn lyù khoâng gian ñoâ thò QCXDVN01:2019 cuõng seõ trình laø moät vieäc laøm quan troïng, ñöôïc xaây döïng bôûi caùc nghieân taùc ñoäng lôùn trong coâng taùc thieát keá ñoâ thò, ñaûm baûo coâng taùc thieát SË 100 . 2019 35
keá ñoâ thò seõ coù caùc khung meàm deûo hôn, thích öùng vôùi yeâu caàu maø khoâng bao goàm caùc dieän tích cuûa heä thoáng haï taàng kyõ thuaät, thöïc tieãn trong vieäc taïo laäp khoái tích kieán truùc coâng trình, thay theá taàng haàm daønh cho chöùc naêng kyõ thuaät, kho baõi ñoã xe… vaø noù caàn caùch kieåm soaùt hieän höõu goàm khoaûng luøi, maät ñoä xaây döïng vaø taàng moät quy ñònh chi tieát cuï theå. Sô ñoà minh hoïa döôùi ñaây cuûa APA cao coâng trình. Ñaây laø kinh nghieäm cöïc kyø quan troïng ñaõ ñöôïc cho thaáy khaû naêng kieåm soaùt khoái tích coâng trình (FAR) khoâng phuï Hieäp hoäi Quy hoaïch Hoa Kyø - APA ñuùc keát trong moät baùo caùo naêm thuoäc vaøo hình daïng coâng trình ñoù, do vaäy noù cho pheùp caùc nhaø 1958 sau hôn 40 naêm aùp duïng taïi caùc thaønh phoá töø quy hoaïch thieát keá, kieán truùc sö, nhaø ñaàu tö coù theå löïa choïn caùc hình thöùc phuø phaân vuøng thaønh phoá Chicago vaø NewYork nghieân cöùu töø nhöõng hôïp döïa treân cô sôû kieåm soaùt boå sung cuûa maät ñoä xaây döïng (Lot naêm 1916. Kinh nghieäm cho thaáy keát quaû vaø nhöõng phaûn öùng tích covered) hoaëc khoaûng luøi xaây döïng, quy ñònh veà saân trong... Caùch cöïc cuûa nhaø thaàu, nhaø thieát keá, chuû ñaàu tö trong vieäc kieåm soaùt chæ thöùc kieåm soaùt naøy cho pheùp giaûm bôùt caùc coâng trình coù khoái tích tieâu heä soá söû duïng ñaát, noù ñöôïc coi laø moät caùch laøm thoâng minh lôùn vôùi dieän tích xaây döïng toái ña (maät doä xaây döïng) vaø taàng cao toái vaø linh hoaït. ña theo QCXDVN 01:2008. Heä soá söû duïng ñaát laø khaùi nieäm ñöôïc cho raèng xuaát phaùt töø Chaâu QCXDVN01:2019 ñeà xuaát caùc khaùi nieäm chung veà dieän tích saøn AÂu, nhöng ñaàu nhöõng naêm 1913 noù ñöôïc xuaát hieän ôû Myõ, taïi baùo tuy nhieân caàn coù höôùng daãn, quy ñònh cuï theå veà tính toaùn toång caùo cuûa Reginald P. Bolton thaùng 12 naêm 1913 göûi Hoäi ñoàng dieän tích saøn xaây döïng coâng trình trong thöïc teá laøm cô sôû ñeå caáp thaønh phoá NewYork. OÂng ñaõ khuyeán nghò veà kieåm soaùt möùc taêng giaáy pheùp xaây döïng coâng trình. Maët khaùc, nghieân cöùu vaán ñeà naøy dieän tích saøn treân moät loâ ñaát ôû möùc 09 laàn laø cô sôû haïn cheá chieàu seõ ñöa ra ñöôïc caùch vaän duïng linh hoaït trong thöïc hieän caùc chính cao quaù möùc cuûa toøa nhaø, hình daïng, bôûi caùc caân nhaéc veà möùc ñaàu saùch quaûn lyù vaø thuùc ñaåy phaùt trieån ñoâ thò, khôûi ñaàu töø kinh nghieäm tö taøi chính cuõng nhö nhöõng aûnh höôûng tôùi caùc toøa nhaø laân caän. thaønh phoá New York ñöôïc goïi laø quy hoaïch öu ñaõi (incentive Vaø naêm 1940, heä soá söû duïng ñaát chính thöùc ñöôïc quy ñònh trong zonning), chuyeån nhöôïng quyeàn phaùt trieån khoâng gian - TDR hay quy hoaïch phaân vuøng thaønh phoá New York vaø ñöôïc caäp nhaät, ñieàu caùc chöông trình öu ñaõi baùn quyeàn khoâng gian - Air Right Sale taïi chænh vôùi caùc vaän duïng chính saùch khaùc nhau vaø vaãn ñöôïc quaûn Nhaät Baûn, thöïc hieän chính saùch phaùt trieån coâng trình xanh – Green lyù cho ñeán nay. Mark taïi Singapore... Heä soá söû duïng ñaát (FAR) ñöôïc laáy theo coâng thöùc sau: FAR= Toång 3) FAR vaø öùng duïng cho caùc chöông trình chuyeån dieän tích saøn / Dieän tích loâ ñaát nhöôïng quyeàn phaùt trieån TDR taïi Myõ TDR laø khaùi nieäm veà chöông trình Chuyeån nhöôïng quyeàn phaùt trieån khoâng gian, cho pheùp chuyeån ñoåi khoâng gian töø Khu vöïc göûi (1) ñeán Khu vöïc nhaän (2) vôùi caùc giaù trò ñöôïc quy ñoåi döïa treân dieän tích saøn xaây döïng ñöôïc pheùp thoâng qua moät thò tröôøng chuyeån nhöôïng (3). Ba thaønh toá cô baûn cuûa TDR goàm: Khu vöïc göûi (Sending sites) cung caáp quyeàn phaùt trieån; Khu vöïc nhaän (Receiving sites) tieáp nhaän quyeàn phaùt trieån; Thò tröôøng chuyeån nhöôïng (The Marketplace) nôi thöïc hieän vieäc chuyeån nhöôïng. Trong ñoâ thò, TDR coù caùc tín chæ chuyeån nhöôïng laø ñôn vò dieän tích saøn xaây döïng coâng trình. Baûo toàn quyõ ñaát noâng nghieäp, giaûi phoùng maët baèng Hình 2. Minh hoïa veà aùp duïng quaûn lyù HSSDÑ (FAR) = 1.0 vôùi söï thay ñoåi cuûa Maät ñoä xaây döïng vaø taàng cao coâng trình (nguoàn: NSW Department of Planning, 19 August 2010) Coù theå thaáy raèng coâng thöùc chung ñöôïc thoáng nhaát döïa treân cô sôû khaùi nieäm dieän tích saøn xaây döïng laø moät chæ soá coù theå thay ñoåi döïa Hình 3. Minh hoïa khu vöïc göûi vaø khu vöïc nhaän trong chöông trình treân caùc quy öôùc chung, bao goàm dieän tích noåi vaø dieän tích ngaàm TDR veà baûo veä ñaát noâng nghieäp (Doug Woodroff) 36 SË 100 . 2019
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ Naêm 1981, TDR ñöôïc söû duïng trong baûo veä ñaát noâng nghieäp taïi Nhaø ga Grand Central ôû thaønh phoá NewYork laø moät ví duï ñieån Myõ vaø giai ñoaïn nhöõng naêm 1980-1990 nhieàu bang ñaõ thöïc hieän cô hình. Naêm 1960, coâng ty vaän taûi Trung öông Penn sôû höõu nhaø ga cheá TDR mua laïi quyeàn phaùt trieån cuûa caùc chuû sôû höõu ñaát ñai naèm muoán xaây döïng moät toøa thaùp 53 taàng treân coâng trình nhaø ga, chính trong vuøng phaùt trieån noâng nghieäp... (Hình 3). Khaû naêng aùp duïng quyeàn ñaõ quyeát ñònh loaïi boû yù töôûng naøy vaø vì vaäy hoï cho pheùp vaø roäng raõi cuûa cô cheá naøy ñöôïc nhieàu nöôùc Myõ, Nhaät, Singapore, AÁn baét buoäc coâng ty Penn baùn ñi Quyeàn phaùt trieån khoâng gian treân Ñoä... löïa choïn döïa treân khaû naêng ñaûm baûo caân baèng lôïi ích cuûa caùc khu ñaát nhaø ga vaø aùp duïng cô cheá chuyeån nhöôïng quyeàn phaùt nhoùm lieân quan trong quaù trình thöïc hieän caùc chính saùch phaùt trieån trieån naøy ñeán khu vöïc ñaát ñai lieàn keà. Ñoàng thôøi cho pheùp vöôït ñoâ thò. Phaïm vi aùp duïng cuûa noù bao goàm coâng taùc baûo veä ñaát noâng leân treân moác quy ñònh chung cuûa thaønh phoá nhaèm baûo toàn coâng nghieäp, baûo toàn caùc coâng trình coù giaù trò, khuyeán khích vaø kieåm trình nhaø ga (vónh vieãn), khoâng ñöôïc pheùp xaây döïng trong töông soaùt khoâng gian ñoâ thò, ñeàn buø giaûi phoùng maët baèng, xaây döïng thò lai. (Hình 4) tröôøng chuyeån nhöôïng quyeàn phaùt trieån... Phaùt trieån nhaø ôû coù giaù phuø hôïp Baûo toàn di saûn ñoâ thò Thaønh phoá New York phaùt trieån chöông trình öu ñaõi, khuyeán khích phaùt trieån nhaø ôû theo chöông trình nhaø ôû giaù phuø hôïp - IHP (Inclusionary Housing Program). Khuyeán khích caùc chuû ñaàu tö xaây döïng caên hoä chung cö, khu vöïc nhaø ôû coù giaù coù theå tieáp caän ñöôïc vôùi chöông trình nhaø ôû giaù reû cuûa thaønh phoá. Möùc öu ñaõi laø taêng FAR töø 10 leân 12. Thò tröôøng chuyeån nhöôïng quyeàn phaùt trieån khoâng gian Trong chieán löôïc phaùt trieån ñoâ thò Taêng tröôûng thoâng minh cuûa toå chöùc Smart Growth America (2000) vôùi tieâu chí xaây döïng coäng ñoàng daân cö lôùn beân nhau (Making Neighbouhood Great Together), caùc taøi lieäu daønh cho laõnh ñaïo chính quyeàn ñòa phöông ñaõ giôùi thieäu xaây döïng chöông trình TDR nhaèm baûo veä moâi tröôøng soáng töï nhieân vaø phaùt trieån kinh teá. Taøi lieäu neâu roõ TDR laø moät coâng cuï ñaày söùc maïnh trong baûo veä nguoàn taøi nguyeân khoâng nhöõng Hình 4. Tieán trình cuûa Chuyeån giao quyeàn phaùt trieån (TDR) ôû ga Grand Central, NewYork. khoâng haïn cheá phaùt trieån maø coøn caûi thieän ñöôïc caùc keát quaû veà Hình veõ Doug Woodruff – The TDR Handbook, IslandPress, 2012 kinh teá (www.smartgrowthamerica.org). SË 100 . 2019 37
Taïi New York, caùc kinh nghieäm veà chuyeån nhöôïng quyeàn phaùt Caùc nghieân cöùu cuõng chæ ra raèng coù moái quan heä caàn ñöôïc xaùc trieån khoâng gian trong taùi caáu truùc khoâng gian ñoâ thò baèng vieäc cho ñònh phuï thuoäc chuû yeáu vaøo khaû naêng cung caáp choã ñoã xe giao pheùp mua baùn, chuyeån nhöôïng giöõa caùc khu vöïc, coâng trình laân thoâng caù nhaân, cung öùng vaän chuyeån cuûa giao thoâng coâng coäng xe caän maø khoâng laøm thay ñoåi FAR trung bình cuûa khu vöïc, ñaûm baûo buyùt vaø vaän chuyeån khoái löôïng lôùn MRT, khi ñoù caùc khu vöïc ñöôïc söï ñaùp öùng cuûa heä thoáng haï taàng xaõ hoäi, haï taàng kyõ thuaät, ñaëc bieät cung öùng bôûi heä thoáng MRT môùi ñöôïc khuyeán khích phaùt trieån caùc laø giao thoâng. Myõ ñaõ coù nhöõng thaønh coâng veà caùc chöông trình coâng trình khoái tích lôùn. Chieàu cao vaø khoaûng luøi cuõng laø caùc giaù (hay moät thò tröôøng) veà chuyeån nhöôïng quyeàn phaùt trieån TDR, trò xaùc ñònh FAR bôûi caùc quy ñònh veà chieàu cao coâng trình khoâng nhaèm söû duïng hieäu quaû caùc khoâng gian chöa phaùt trieån (Unused quaù 1,5 laàn beà roäng ñöôøng phoá. Kieåm soaùt FAR cuõng cho pheùp döï development rights). Thò tröôøng chuyeån ñoåi caùc dieän tích saøn vôùi baùo nhu caàu giao thoâng vaø caùc döï baùo giao thoâng trong töông lai. giao dòch taïi New York ñaõ leân ñeán 40 trieäu ñoâla cho 70.000 feet vuoâng (khoaûng 6.500m2) saøn xaây döïng töông ñöông 6.153USD/ Taïi caùc ñoâ thò lôùn ôû Vieät Nam, nhieàu coâng trình cao taàng coù chæ tieâu m2 (NewYork Times). FAR lôùn, ñaëc bieät caùc coâng trình hoãn hôïp, nhaø ôû coù chæ tieâu lôùn hôn 10 laàn laø khaù phoå bieán. Trong quy hoaïch phaân khu trung taâm hieän 4) Quaûn lyù FAR trong khu vöïc trung taâm ñoâ thò höõu TP.HCM, caùc chæ tieâu heä soá söû duïng ñaát ñöôïc khuyeán nghò ôû möùc trung bình laø 3.0 laàn vaø chia theo caùc chöùc naêng, toái ña laø 6.0 laàn. Tuy vaäy treân thöïc teá moät soá coâng trình coù caùc chæ tieâu vöôït möùc theo quy hoaïch do vaãn thöïc hieän caáp pheùp theo QCXDVN 01:2008. Vôùi QCXDVN01:2019, caùc nghieân cöùu kieåm soaùt khoái tích coâng trình trong khoâng gian ñoâ thò seõ ñöôïc cuï theå hoùa trong caùc nghieân cöùu veà thieát keá ñoâ thò trong ñoà aùn quy hoaïch hoaëc thieát keá ñoâ thò ñoäc laäp cho caùc tuyeán phoá, hoaëc xaây döïng caùc quy ñònh trong quy cheá quaûn lyù kieán truùc quy ñònh taïi Luaät Kieán truùc (2019). Boä ba coâng cuï quaûn lyù xaây döïng ñoâ thò seõ cho pheùp kieåm soaùt toát moät Hình 6a. Tính toaùn vôùi heä thoáng giao thoâng khi Heä soá söû duïng ñaát laø caùch thoáng nhaát, ñoàng boä caùc yeáu toá kyõ thuaät taïo döïng khoâng gian 5 vaø 4 laàn (ñöôøng maøu ñoû laø khu vöïc xaûy ra uøn taéc) ñoâ thò thoáng nhaát töø quy hoaïch ñeán ñaàu tö xaây döïng coâng trình thoâng qua giaáy pheùp xaây döïng. 5) Coâng cuï thoâng minh trong caûi taïo, taùi thieát, thöïc hieän caùc chính saùch phaùt trieån khu vöïc trung taâm ñoâ thò. Maëc duø QCXD 01:2019 chöa kieåm soaùt khoâng gian ñoâ thò vôùi caùc chöùc naêng chuyeân bieät, tuy nhieân cuõng cho pheùp kieåm soaùt ngöôõng kieåm soaùt toái ña khoái tích xaây döïng coâng trình cho toaøn boä khoâng gian ñoâ thò vôùi chöùc naêng nhoùm nhaø chung cö vaø coâng trình dòch vuï, hoãn hôïp cao taàng (Baûng 2.9; 2.10 - QCXD01:2019). Theo kinh nghieäm quoác teá, ngöôõng kieåm soaùt FAR caàn ñöôïc taän duïng nhö moät cô sôû ñeå thieát laäp caùc chöông trình öu ñaõi vôùi muïc tieâu phaùt trieån ñoâ thò hoaëc thuùc ñaåy moät soá caùc vaán ñeà phaùt trieån ñoâ thò, Hình 6b. Phaân boá caùc heä soá söû duïng ñaát (FAR) cho caùc khu vöïc khaùc nhöõng vaán ñeà naøy ñöôïc taäp trung taïi khu vöïc trung taâm cuûa ñoâ thò. nhau, döïa vaøo tính chaát vaø vò trí Trong vieäc phaùt trieån hoaëc caûi taïo taùi phaùt trieån trong khu vöïc trung Trong baùo caùo cuûa Harrison, Ballard & Allen ñöôïc APA trích daãn taâm caàn xaùc ñònh quan ñieåm veà kieåm soaùt chieàu cao trong chính naêm 1958 ñaõ ñeà xuaát Heä soá söû duïng ñaát toái ña khu vöïc trung taâm saùch phaùt trieån. Vôùi caùc khu vöïc khoâng haïn cheá chieàu cao, cô sôû xaây laø 15,0 laàn maø theo ñeà xuaát seõ “Laøm giaûm khoái tích toøa nhaø vaø taéc döïng caùc chöông trình khuyeán khích öu ñaõi FAR ñöôïc thöïc hieän chuû ngheõn nhöng vaãn coù theå taïo neân caùc giaù trò kinh teá cho nhaø ñaàu tö yeáu trong vieäc söû duïng, khai thaùc khoâng gian cao taàng ñoâ thò, coù theå vaø chuû sôû höõu. Vò trí cuûa khu vöïc coù khoái tích toøa nhaø lôùn nhaát naøy vöôït leân ngöôõng quy ñònh chung cuûa thaønh phoá, khu vöïc. ñöôïc giôùi haïn ôû caùc ñòa ñieåm coù giaù trò baát ñoäng saûn vaø caùc toøa nhaø hieän höõu yeâu caàu heä soá söû duïng ñaát cao”. Heä soá söû duïng ñaát Noäi dung ñieàu chænh linh hoaït chæ tieâu nhaèm traùnh caùc thay ñoåi veà cuûa moät soá toøa nhaø cöïc kyø lôùn ñöôïc xaây döïng taïi thaønh phoá New quy hoaïch maø vaãn ñaûm baûo caùc yeáu toá caân baèng chung khu vöïc ñoâ York laø: Toøa nhaø Tishman - 18.0; Toøa nhaø xaõ hoäi baûo ñaûm cuoäc thò caàn ñöôïc hoaïch ñònh caùc khu vöïc Khuyeán khích, Haïn cheá phaùt soáng coâng baèng - 17,0; Toøa nhaø Western Union - 18.0; Ñaïi loä soá trieån töø ñònh höôùng quy hoaïch, thieát keá ñoâ thò hoaëc quy cheá quaûn 50 (ñöôøng 59) - 19,0; Ñaïi loä 100 - 20,0; Toøa nhaø Empire State - lyù kieán truùc. Ñaây laø cô sôû aùp duïng caùc chöông trình öu ñaõi taïo neân 32.0. Toøa nhaø chính quyeàn caûng New York coù Heä soá söû duïng ñaát coâng cuï quaûn lyù thoâng minh, coâng cuï “meàm” nhaèm traùnh khoûi caùc laø 15,0 vaø Trung taâm Rockefeller 11.9. ñieàu chænh quy hoaïch treân quy moâ lôùn. 38 SË 100 . 2019
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ Caùc muïc tieâu cuûa chöông trình öu ñaõi FAR caàn gaén vôùi caùc ñònh höôùng, chieán löôïc phaùt trieån ñoâ thò beàn vöõng, höôùng ñeán lôïi ích cuûa coäng ñoàng nhö môû roäng khoâng gian coâng coäng, phaùt trieån coâng vieân caây xanh, phaùt trieån heä thoáng haï taàng… Veà cô baûn caùc chöông trình naøy ñeàu söû duïng coâng cuï chính saùch ñeå ñieàu chænh nguoàn löïc tö nhaân trong taùi thieát hoaëc caûi taïo ñoâ thò. Caùc chöông trình naøy veà lyù thuyeát döïa treân caùc chính saùch chia seû nguoàn löïc cuûa khoái tö nhaân trong phaùt trieån ñoâ thò, noù coù theå laø chöông trình öu ñaõi cho caùc chuû ñaàu tö thöïc hieän ñaàu tö xaây döïng ñaùp öùng caùc tieâu chí chung, ví duï nhö phaùt trieån coâng trình xanh, chia seû khoâng gian coâng coäng thuoäc sôû höõu tö nhaân (POPS) hay mua quyeàn phaùt trieån khoâng gian ñeå baûo toàn caùc coâng trình di saûn trong ñoâ thò… 6) Hieän thöïc hoùa quaûn lyù khoâng gian ñoâ thò vaø quyeàn sôû höõu khoâng gian trong huy ñoäng nguoàn löïc phaùt trieån ñoâ thò. Khi thöïc hieän ñoåi môùi quan ñieåm quaûn lyù khoâng gian ñoâ thò gaén vôùi kieåm soaùt chæ tieâu heä soá söû duïng ñaát FAR, caùc ñònh höôùng töø quy hoaïch cho caùc khoâng gian phaùt trieån, haïn cheá, kieåm soaùt phaùt trieån caàn coù caùc coâng cuï phaùp lyù lieân quan ñeå hieän thöïc hoùa caùc chieán löôïc lieân quan ñeán khoâng gian ñoâ thò. Khaùi nieäm veà quyeàn sôû höõu beà maët, quyeàn sôû höõu khoâng gian (Air Right) trong Luaät Daân söï hay Quyeàn sôû höõu taøi saûn chöa hình thaønh gaén lieàn vôùi ñaát trong Luaät Ñaát ñai, cuõng nhö caùc quy ñònh khaùc veà khoâng gian, khoái tích coâng trình chöa hình thaønh trong Luaät Nhaø ôû vaø caùc Luaät lieân quan cuõng caàn ñöôïc coù söï nghieân cöùu ñieàu chænh nhaèm taïo ñieàu kieän cho huy ñoäng minh baïch nguoàn löïc tö nhaân trong phaùt trieån ñoâ thò taïi Vieät Nam, ñaëc bieät caùc ñoâ thò lôùn. Ñoù laø caùch maø Vieät Nam ñaõ vaän duïng xaây döïng caùc chính saùch vaän duïng Luaät Ñaát ñai, Luaät Baûo veä moâi tröôøng ñeå aùp duïng cô cheá chuyeån nhöôïng quyeàn phaùt trieån TDR. Cuï theå, trong lónh vöïc Baûo veä moâi tröôøng laø “Cô cheá phaùt trieån saïch - CDM (Clean Development Mechanism)” [6]. Muïc tieâu nhaèm giaûm phaùt thaûi khí nhaø kính vaø ñöôïc caáp chöùng chæ toaøn caàu CERs ñöôïc baùn treân thò tröôøng theá giôùi (moãi CERs töông ñöông 1 taán khí CO2). Toùm laïi, hy voïng vôùi vieäc ban haønh QCXD 01:2019, gaén ñoåi môùi quaûn lyù khoâng gian ñoâ thò vôùi trieån khai boä ba “quyeàn löïc”: Quy hoaïch – Thieát keá ñoâ thò - Quy cheá quaûn lyù laø nghieân cöùu hoaøn thieän caùc cô cheá chính saùch lieân quan nhaèm ñöa caùc ñònh höôùng, chieán löôïc phaùt trieån ra thöïc tieãn moät caùch hieäu quaû. Caùc muïc tieâu nhaèm höôùng ñeán caân baèng lôïi ích cuûa Nhaø ñaàu tö – Coäng ñoàng – Nhaø quaûn lyù caàn ñöôïc thöïc hieän treân cô sôû nguyeân taéc phaùt trieån beàn vöõng, thöïc hieän hieäu quaû chính saùch döïa treân thu huùt caùc nguoàn löïc tö nhaân trong ñaàu tö xaây döïng phaùt trieån ñoâ thò. Taøi lieäu Tham khaûo: [1]. Arthur C. Nelson, Rick Pruetz and Doug Woodruff (2012), TDR Handbook Designing and implementing Transfer of development rights programs, Island Press. [2]. Cuoäc ñua lôùn veà khoaûng khoâng - The Great Air Race, The New York Times - http://www.nytimes.com [3]. Nguyeãn Hoaøng Minh (2014), Kieåm soaùt heä soá söû duïng ñaát trong quy chuaån quy hoaïch Vieät Nam, Taïp chí Quy hoaïch xaây döïng soá 69/2014. [4]. Nguyeãn, Hoaøng Minh (2015), Chuyeån nhöôïng quyeàn phaùt trieån (TDR) moät coâng cuï boå sung trong quy hoaïch vaø quaûn lyù ñoâ thò ôû Vieät Nam – Taïp chí Quy hoaïch xaây döïng, Boä Xaây Döïng soá 71-72/2015. [5]. Shigehisa Matsumura (2013), Xaùc ñònh heä soá söû duïng ñaát toái öu theo kinh nghieäm quy hoaïch ñoâ thò Nhaät Baûn - Vieän nghieân cöùu Nikken Sekkei, Nhaät Baûn - Taïp Chí Kieán truùc Vieät Nam soá 4/2013. [6]. Quyeát ñònh soá 130/2007/QÑ-TTg ngaøy 02/08/2007 veà moät soá cô cheá, chính saùch taøi chính ñoái vôùi döï aùn ñaàu tö theo cô cheá phaùt trieån saïch. SË 100 . 2019 39