Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở - Pháp luật và thực tiễn

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:6

Thêm vào BST

Báo xấu

78
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài viết nghiên cứu, trao đổi trên cả phương diện pháp lý và thực tiễn về thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở. Mời các bạn cùng tham khảo bài viết để nắm chi tiết hơn nội dung nghiên cứu.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở - Pháp luật và thực tiễn

HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP THẾ CHẤP QUYỀN TÀI SẢN PHÁT SINH TỪ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở - PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN Nguyễn Hoài Thanh1 Phạm Thị Thúy Hồng2 Tóm tắt: Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở là một trong những hợp đồng bảo đảm hiện đang gây ra nhiều quan điểm trái chiều, kể cả trong giới học thuật cũng như trong giới hành nghề công chứng, luật sư, pháp chế các ngân hàng. Tuy nhiên, các tổ chức tín dụng cũng có những đánh giá và những lý do nhất định để lựa chọn loại hợp đồng này trong hoạt động cấp tín dụng. Mà điển hình chính là việc các tổ chức tín dụng có thể thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm rất thuận lợi, nhanh chóng, nhằm giành được và có được quyền ưu tiên thanh toán trước tiên từ tài sản. Tuy nhiên, về phương diện pháp lý thì dạng hợp đồng này còn nhiều vấn đề phát sinh mà chưa có câu trả lời thỏa đáng. Bài viết nghiên cứu, trao đổi trên cả phương diện pháp lý và thực tiễn về thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở. Từ khóa: Thế chấp, quyền tài sản, hợp đồng mua bán nhà ở, Bộ luật dân sự. Nhận bài: 10/05/2018; Hoàn thành biên tập: 13/06/2018; Duyệt đăng: 24/07/2018 Summary: Mortgage of property rights arising from sale contracts of houses is one of secured contracts that face controversial views, including those views from the academic, notary, lawyer practicing sectors as well as legal departments of banks. However, credit institutions have certain assessments and reasons to choose this type of contract in their credit granting activities. One of the typical reasons is that credit institutions can register their secured transactions in a convenient, quick manner in order to obtain and enjoy the right to priority of payment from property. From the legal aspect, there are still many issues arising from this type of contract that not yet have satisfied answers. This study shall discuss from both legal and practical aspects of mortgage of property rights arising from sale contracts of houses. Key words: Mortgage, property rights, sale contracts of houses, Civil Code. Date of receipt: 10/05/2018; Date of revision: 13/06/2018; Date of approval: 24/07/2018 1. Quy định của pháp luật về thế chấp nhiều tranh cãi do quy định chưa rõ ràng, thiếu quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán thống nhất, dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau. nhà ở Cụ thể: Có thể thấy rằng, có rất nhiều văn bản pháp Khoản 8 Điều 81 Nghị định số 99/2015/NĐ- luật điều chỉnh, ghi nhận vấn đề này như: Bộ luật CP quy định: dân sự năm 2015 (Các Bộ luật dân sự trước cũng “Kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi có ghi nhận vấn đề bảo đảm bằng quyền tài sản); hành, việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà Luật Nhà ở năm 2014; Nghị định 99/2015/NĐ- ở, nhà ở hình thành trong tương lai, thế chấp CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án Nhà ở và các thông tư hướng dẫn của Bộ Tư và các quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở, pháp, Ngân hàng nhà nước, Bộ xây dựng.... Nhìn dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện được thế chung, nội dung của các văn bản này còn gây chấp theo quy định của pháp luật phải thực hiện 1 Công chứng viên, Văn phòng công chứng Hà Thành. 2 Thạc sỹ, Phó Trưởng khoa, phụ trách Khoa Đào tạo công chứng viên và các chức danh tư pháp khác, Học viện Tư pháp 46
Soá 4/2018 - Naêm thöù Möôøi Ba theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này; thư điện tử tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài các trường hợp thế chấp dự án đầu tư xây dựng sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai và các thuộc Bộ Tư pháp và Thông tư số 22/2010/TT- quyền tài sản liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp hướng dẫn xây dựng nhà ở quy định tại khoản này không về đăng ký, cung cấp thông tin trực tuyến giao đúng với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên này thì không có giá trị pháp lý và không được tài sản thi hành án là các văn bản pháp luật đăng pháp luật công nhận. ký giao dịch bảo đảm đang điều chỉnh việc đăng Việc đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai và mua bán nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở (hai các quyền tài sản liên quan đến nhà ở, dự án Thông tư này đều được sửa đổi bổ sung bởi đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại khoản này Thông tư số 08/2014/TT-BTP và Thông tư số được thực hiện theo quy định của pháp luật về 11/2015/TT-BTP). đăng ký giao dịch bảo đảm; việc xử lý các tài 2. Thực tiễn thực hiện, vướng mắc, quan sản thế chấp quy định tại Khoản này được thực điểm tiếp cận về thế chấp quyền tài sản phát hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở pháp luật có liên quan”. Theo các văn bản pháp luật liệt kê ở trên thì Tại khoản 2 Điều 1 Thông tư số 26/2015/TT- có rất nhiều quan điểm cho rằng cuối năm 2015 NHNN ngày 09/12/2015 của Ngân hàng Nhà và đầu năm 2016, pháp luật đã gián tiếp không nước Việt Nam hướng dẫn trình tự, thủ tục thế công nhận việc “thế chấp quyền tài sản phát sinh chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng từ hợp đồng mua bán nhà ở” mà chỉ công nhận nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai cũng quy việc thế chấp “nhà ở hình thành trong tương định: “Việc thế chấp quyền tài sản phát sinh lai”. Bởi hình thức thế chấp “quyền tài sản” từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chưa được hướng dẫn cụ thể nên nhiều ngân chuyển nhượng dự án và các quyền tài sản khác hàng lúng túng, không tiếp tục nhận thế chấp loại liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, tài sản này. Luật sư Lê Trọng Dũng, Trưởng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện được thế phòng Pháp chế Vietcombank, đã chỉ ra hàng loạt chấp theo quy định của pháp luật phải được thực rủi ro mà các ngân hàng có thể gặp phải. Ông cho hiện theo quy định của Luật nhà ở, Nghị định số hay: “Hiện việc đăng ký giao dịch này thực hiện 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ dưới hình thức là quyền tài sản phát sinh từ hợp quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số đồng mua bán nhà ở (như quyền được mua tiếp, điều của Luật Nhà ở và các quy định pháp luật quyền nhận lại tiền, quyền nhận bồi thường và có liên quan”. tái định cư…). Nhưng nếu hợp đồng mua bán bị Tuy nhiên, qua rà soát cho thấy, trong Luật nhà chấm dứt vì nhiều lý do thì các quyền tài sản đi ở năm 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP mới kèm cũng bị chấm dứt theo, khi đó ngân hàng chỉ nhắc đến việc thế chấp quyền tài sản liên quan không có cơ sở để xử lý thu hồi nợ”3. đến nhà ở mà không hề có quy phạm nào quy định Tuy nhiên, ngày 23/02/2016, Bộ Tư pháp đã hay hướng dẫn việc thế chấp quyền tài sản phát có công văn số 475/BTP-ĐKGDBĐ trả lời các sinh từ Hợp đồng mua bán nhà ở, dự án đầu tư xây ngân hàng về việc đăng ký giao dịch bảo đảm dựng nhà ở. Còn các quy định pháp luật có liên bằng quyền tài sản, nhà ở hình thành trong tương quan thì có Thông tư 05/2011/TT-BTP ngày lai. Theo Công văn trả lời này thì các ngân hàng 16/02/2011 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn được phép nhận thế chấp bằng quyền tài sản phát đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở: “....Căn cứ vào đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi các quy định nêu trên, Bộ Tư pháp cho rằng, việc hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, tổ chức, cá nhân ký kết hợp đồng thế chấp quyền 3 Cẩm Tú, “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Đầy rủi ro!” Pháp luật TPHCM - 14/4/2014. 47
HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua đó còn nhiều quyền và nghĩa vụ khác các bên nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án và các phải thực hiện với nhau và nó có thể bị điều quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở, dự án chỉnh, sửa đổi, bổ sung, chấm dứt hoặc hủy bỏ, đầu tư xây dựng nhà ở là phù hợp quy định của trong đó đặc biệt là việc chấm dứt mà không phụ pháp luật dân sự. Hiện nay, các Trung tâm Đăng thuộc ý chí của các bên. ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia Vậy quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng có giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp vẫn đang thực thể bao gồm những quyền nào: quyền được nhận hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với loại tài sản, quyền được trả lại tiền khi có vi phạm hợp tài sản nêu trên...”. đồng hoặc chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận, Ngày 23/6/2016 Bộ Tư pháp và Bộ Tài quyền khởi kiện để yêu cầu thực hiện đúng nội nguyên & Môi Trường đã ban hành Thông tư liên dung hợp đồng, quyền được nhận tiền bồi tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn thường......, có thể có rất nhiều quyền năng mà việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản người mua nhà có được từ bản hợp đồng mua bán gắn liền với đất. Trong đó có đề cập đến việc nhà ở theo luật định, theo thỏa thuận giữa các bên chuyển tiếp đăng ký thế chấp đối với các hợp được xác lập. Tuy nhiên, như đã nêu tất cả các đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ Hợp quyền này được đặt trong một bản hợp đồng song đồng mua bán nhà ở, dự án phát triển nhà ở. Như vụ, quyền của bên này là nghĩa vụ đối với bên kia vậy, sau nhiều tranh luận thì vẫn thừa nhận và và ngược lại và luôn luôn song hành cùng nhau chấp thuận cho dạng hợp đồng thế chấp quyền mà không tồn tại quyền một cách độc lập. Ví dụ: tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở. - Trường hợp tại thời điểm ký hợp đồng, Tuy nhiên, xin được đưa ra một số phân tích người mua thỏa thuận thanh toán tiền một lần sau đây: cho người bán, mặc dù tài sản mới đang được Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở, nội dung xây dựng và chờ đợi được bàn giao nhà trong căn bản của nó và quyền tài sản phát sinh từ Hợp tương lai (đã bị hạn chế bởi Luật nhà ở năm 2014 đồng mua bán nhà ở có thể được coi là tài sản. và luật kinh doanh bất động sản năm 2014). Như Hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ và vậy, mặc dù là hợp đồng song vụ, nhưng tại thời đảm bảo các nội dung của một Hợp đồng mua điểm người mua đã thanh toán đủ tiền một lần bán tài sản thông thường (theo quy định tại mục thì chúng ta thấy rằng, nghĩa vụ bàn giao và I, chương XVI của BLDS năm 2015 (trước là chuyển quyền sở hữu tài sản thuộc về bên bán, phần 2, mục 1, chương XVIII của BLDS năm bên mua có chăng chỉ còn nghĩa vụ nhận nhà. 2005), cũng như đảm bảo các yêu cầu của điều Trong trường hợp này thì người mua đang nắm 121; Mục 2, chương VIII Luật nhà ở năm 2014 trong tay một quyền rất lớn là nhận bàn giao nhà và theo các điều khoản này cũng như các văn bản hoặc có thể trở thành quyền yêu cầu hoàn trả tiền hướng dẫn thì Hợp đồng mua bán nhà ở (đúng trong trường hợp bên bán không thể bàn giao nhà cho cả trường hợp nhà độc lập tức là bao gồm cả đúng tiến độ (“quyền đòi nợ”). Tuy nhiên, quyền quyền sử dụng đất) thì Hợp đồng mua bán nhà ở yêu cầu bàn giao và chuyển quyền sở hữu nhà luôn là một hợp đồng song vụ mà ở đó, mỗi bên hoàn toàn tách biệt với tài sản (đối tượng của hợp đều có quyền và nghĩa vụ của mình đối với bên đồng). Mặt khác, người bán có quyền sở hữu tài kia (Điều 402 BLDS năm 2015) và theo đó, khi sản là nhà ở cho đến khi bàn giao cho người mua. các bên thực hiện Hợp đồng song vụ này được - Trường hợp tại thời điểm ký hợp đồng, bên hưởng mọi quyền và chịu mọi nghĩa vụ trước tiên bán đã có nhà hoàn thiện, và ký hợp đồng bán là thỏa thuận và thứ nữa là giới hạn mà pháp luật cho người mua. Ở tình huống này có thể phát cho phép (tiểu mục 2, Mục 7 BLDS). Về cơ bản, sinh rất nhiều những trường hợp có thể xảy ra: các bản hợp đồng mua bán nhà ở đều thể hiện nội Bán có bảo lưu quyền sở hữu (theo Luật nhà ở dung chính và rõ nhất đó là: tài sản mua bán là gì, 2014), bán trả chậm, trả góp, trả dần hoặc bán giá trị, lịch trình thanh toán. Tuy nhiên, bên cạnh lấy tiền một lần hoặc trả tiền nhiều lần và chuyển 48
Soá 4/2018 - Naêm thöù Möôøi Ba giao quyền sở hữu cho người mua (riêng đối với đúng như vậy, có thể xảy ra nhiều khả năng mà bán có bảo lưu quyền sở hữu, cầm giữ tài sản chính cả bên bán, bên mua đều có thể bị vi phạm được coi là biện pháp bảo đảm theo BLDS năm hợp đồng mua bán đã ký. Vấn đề chính là ở chỗ, 2015). Tùy từng trường hợp mà các thỏa thuận sẽ nếu người mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán thì rất khác biệt nhưng các hợp đồng trên vẫn là người bán là người có quyền yêu cầu, nếu người những hợp đồng song vụ. Ở trường hợp này bán vi phạm nghĩa vụ thì người mua là người có khoản tiền đã nộp có được coi là quyền tài sản quyền yêu cầu, nhưng bên nhận bảo đảm lại chỉ của bên mua hay không? Điều này khó có thể phát sinh và có quyền yêu cầu khi người có nghĩa khẳng định, vì nó hoàn toàn phụ thuộc vào việc vụ vi phạm nghĩa vụ đối với mình, mặt khác nếu bàn giao tài sản. Nếu bên bán bàn giao tài sản xét trong tổng thể thì về nguyên tắc, hợp đồng ngay thì ngược lại, chính người mua trở thành mua bán thường có thời hạn thực hiện ngắn hơn người có nghĩa vụ phải thanh toán tiếp, nói cách là hợp đồng vay. khác thì người bán đang là người có quyền đòi Câu hỏi đặt ra là: Quyền tài sản phát sinh từ nợ đối với người mua. Hợp đồng mua bán có thể trở thành tài sản bảo - Trường hợp mua bán nhà trong tương lai - đảm? đây là trường hợp sẽ gặp khá phổ biến trong thực Điều 115 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy tế bởi việc mua bán bằng con đường này có vẻ định quyền tài sản là quyền trị giá được bằng đảm bảo an toàn cho cả hai bên mua bán cũng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng như phù hợp với tình hình tài chính, triển khai quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các thực hiện trên thực tế cho cả bên mua và bên bán. quyền tài sản khác. Theo đó, một quyền tài sản Các hợp đồng này thường có một khoảng thời có những đặc điểm sau đây: phải gắn với một chủ gian rất dài để các bên thực thi quyền và nghĩa vụ thể với tư cách là chủ sở hữu, phải có khả năng của cả hai bên đan xen chặt chẽ, ràng buộc lẫn thực hiện giao dịch một cách tự do mà không phụ nhau một cách rõ ràng, chi tiết. Tại thời điểm ký thuộc vào ý chí của ai khác; phải có thể định giá hợp đồng mua bán, bên mua mới chỉ thanh toán được giá trị thành tiền, và có thể trao đổi ngang một phần giá trị tài sản sẽ được hình thành trong giá với tài sản khác. Điều 295 BLDS năm 2015 tương lai cho người bán, và bên bán có nghĩa vụ ghi nhận: Tài sản bảo đảm trước tiên phải thuộc hoàn thành việc tạo dựng tài sản bán theo thỏa quyền sở hữu của bên bảo đảm (trừ trường hợp thuận trong hợp đồng bán tài sản hình thành cầm giữ và bảo lưu quyền sở hữu), phải xác định trong tương lai. Trường hợp này, người mua sẽ được chính xác và rõ ràng. Như vậy, quyền tài có các quyền yêu cầu đối với chủ đầu tư về việc sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, như đã nói ở cam kết thực hiện tiến độ, bảo đảm dự án được trên có thể rất đa dạng và tùy thuộc thỏa thuận hoàn thiện theo đúng công bố, quyền đòi lại tài của các bên, quá trình diễn biến, thực hiện hợp sản đã giao nếu có thỏa thuận về việc bên bán có đồng. Vậy liệu có thể xác định được chính xác sự vi phạm hợp đồng mua bán đã ký, bên bán vi và rõ ràng các quyền này hay không, đặc biệt phạm các quy định của pháp luật dẫn tới việc tiếp trong trường hợp người mua trả tiền theo tiến độ. tục thực hiện dự án bị dừng, bên bán có sự sáp Và vì các quyền này không chỉ giới hạn và cố nhập, giải thể, phá sản, có sự chuyển giao quyền định, mà có thể phát sinh tùy thuộc vào quá trình sở hữu hoặc quyền thực hiện dự án cho các đối thực hiện hợp đồng giữa các bên, vì cơ bản nó là tác khác. Trong giai đoạn từ khi thanh toán tiền hợp đồng song vụ và có sự biến chuyển theo thời lần thứ nhất cho đến trước khi thanh toán khoản gian hoàn toàn phụ thuộc vào hành vi của mỗi tiền cuối cùng, cả bên mua và bên bán đều có bên. Điều đó sẽ dẫn tới việc khó có thể định giá quyền và nghĩa vụ tương xứng với nhau, theo đó được bằng tiền của các quyền này, việc này hoàn một nguyên tắc là càng thanh toán nhiều tiền thì toàn có cơ sở vì không thể nói, quyền tài sản phát tài sản càng được thể hiện một cách rõ ràng hơn sinh từ hợp đồng mua bán nhà chính là số tiền trên thực tế. Nhưng không phải lúc nào cũng mà họ đã thanh toán, điều này là vô lý. Quyền tài 49
HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP sản trong trường hợp này chỉ là một tài sản vô pháp lý được áp dụng cho động sản như không hình, chứ không phải là một tài sản hữu hình. phải đăng ký sở hữu, thẩm quyền để cơ quan công Vấn đề cơ bản và cốt yếu của hợp đồng mua chứng chứng nhận các bản hợp đồng này không bán nhà ở là sự chuyển giao quyền sở hữu nhà ở còn bị ràng buộc bởi nguyên tắc địa hạt.... Như đã từ người bán (người bán vẫn là chủ sở hữu cho nêu, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng không đến khi chuyển giao) cho người mua, và đối tượng đồng nghĩa với tài sản là đối tượng của hợp đồng mà các bên hướng tới là ngôi nhà. Nhưng quyền mua bán, càng không phải là quyền sở hữu, sử sở hữu không phải là một quyền tài sản, mà quyền dụng đối với tài sản là đối tượng của hợp đồng tài sản là một loại tài sản, theo pháp luật Việt Nam, mua bán. Bên cạnh đó, nếu thừa nhận quyền tài thì tài sản phải được gắn với một chủ thể nhất định sản phát sinh từ hợp đồng thì khi đó, chúng ta có có xác lập sở hữu. Mục đích cuối cùng người mua thêm một tình huống khá đặc biệt đó là quyền sử và người bán hướng tới là chuyển quyền sở hữu và dụng đất cũng được coi là một quyền tài sản, vậy xác lập quyền sở hữu đối với ngôi nhà được mô tả nếu nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán là trong hợp đồng, nếu như người bán không thể đảm dạng nhà riêng lẻ, biệt thự... thì liệu có phải chăng bảo hoặc vi phạm điều này, lúc này quyền tài sản quyền sử dụng đất không là quyền tài sản. Việc phát sinh từ hợp đồng có được hiểu là quyền đòi đăng ký giao dịch bảo đảm đối với trường hợp này nhà không, mà quyền đòi nhà không đương nhiên sẽ phải được thực hiện tại cục đăng ký giao dịch là quyền sở hữu nhà, hơn nữa quyền đòi nhà thuộc bảo đảm quốc gia. về người mua, chứ không thuộc về người cho vay, Thứ ba, nếu quyền tài sản phát sinh từ hợp người cho vay chỉ có quyền khi mà người có nghĩa đồng mua bán nhà ở được tiếp cận theo cách hiểu vụ vi phạm, nhưng người có nghĩa vụ mà vi phạm như trên, thì lúc đó chúng ta lại thấy rằng, cùng nghĩa vụ đối với người bán thì chính người bán một bản hợp đồng sẽ cho chúng ta hai loại tài sản mới là người có quyền. khác nhau, một tài sản là động sản, một tài sản là Ngoài ra, có một vấn đề mà chính bản Hợp bất động sản, tồn tại ở hai loại hình thái vật chất đồng mua bán nhà đã thể hiện rất rõ, đó là quyền khác nhau hoàn toàn, một tài sản hữu hình và đi đôi với nghĩa vụ (hợp đồng song vụ), không thể một tài sản vô hình (không có quyền bề mặt và nào tách biệt được quyền và nghĩa vụ của người quyền hưởng dụng trong hợp đồng mua bán nhà mua đối với người bán và ngược lại (Xem Điều ở). Nhưng mục đích hướng tới của chính các bên, 352 BLDS năm 2015 và Mục 5 chương XV của và bảo đảm quyền lợi của người cấp tín dụng ở BLDS năm 2015, Mục 2 chương VIII Luật nhà ở đây chính là bất động sản, chứ không phải là năm 2014, và nội dung mẫu xác nhận việc chuyển động sản. Đây cũng chính là cách hiểu thống nhượng hợp đồng được thực hiện tại chủ đầu tư nhất tại Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT- dự án theo thông tư 19/2016/TT-BXD), theo đó BTP-BTNMT về việc thừa nhận tính chuyển tiếp người mua hay bất kỳ một chủ thể nào kế thừa của việc đăng ký. Như vậy, phải chăng có sự người mua trong bản hợp đồng ký với người bán nhầm lẫn giữa quyền tài sản phát sinh từ hợp đều phải xác lập và thực hiện đầy đủ mọi quyền và đồng với đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. nghĩa vụ đối với người bán và ngược lại. Như vậy, Thứ tư, như đã đề cập ở phần trên, quyền tài nếu người mua thế chấp quyền phát sinh từ hợp sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở trong đồng thì phần nghĩa vụ theo nội dung của hợp một số trường hợp có giá trị là không đồng, vì đồng ai sẽ phải thực hiện. Khó có thể nói rằng, nếu tiếp cận với tư cách là quyền thì đương nhiên người mua tiếp tục thực hiện vì bản thân quyền sẽ có nghĩa vụ từ người bán, nhưng nếu người của họ tại hợp đồng mua bán không còn, mà nghĩa bán đã thực hiện đủ nghĩa vụ thì quyền sẽ không vụ thì không thể đem ra thế chấp được. còn giá trị nữa, mà ngược lại chính người mua Thứ hai, nếu là quyền tài sản phát sinh từ hợp trở thành người có nghĩa vụ. Và người cho vay, đồng, cần phải khẳng định rằng nó là một động không phải trong mọi trường hợp đều có thể yêu sản và nó được hưởng mọi chế định, nguyên tắc cầu người bán phải thực hiện nghĩa vụ đối với 50
Soá 4/2018 - Naêm thöù Möôøi Ba mình, mà có thể chính người cho vay phải tiếp có thể giải quyết một cách triệt để về việc thế nhận toàn bộ các quyền và nghĩa vụ của người chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua mua thì mới có thể yêu cầu người bán thực hiện bán nhà ở. Nó tiềm ẩn những kẽ hở và những rủi nghĩa vụ đối với mình. Đến thời điểm nhất định, ro pháp lý cho tất cả các bên, không chỉ là tổ chính quyền tài sản này đã bị tiêu biến mất theo chức tín dụng (với tư cách là người cho vay, tự nhiên của nó. người bảo lãnh), mà còn tác động tới chính thị Thứ năm, nếu chúng ta thừa nhận có tồn tại trường bất động sản, người mua và các quan hệ quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà pháp luật sẽ khó có thể giải quyết, tiềm ẩn những ở, thì điều đó sẽ không chỉ đúng với người bán là sự tranh chấp không có hồi kết. Điều này là do: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, mà còn - Cách hiểu về việc thế chấp quyền tài sản phát phải đúng với cả trường hợp người bán là các cá sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hiện đang được nhân, doanh nghiệp không kinh doanh bất động hiểu và thực hiện một cách đại trà mà không có sản. Nhưng trong các văn bản pháp lý hiện tại, sự xem xét, tính toán chi tiết đến nội dung của cũng như trước đây hình như có sự thiên vị cho từng bản hợp đồng mua bán đó được ghi nhận ra người bán là tổ chức mà không có một thiết chế sao để thiết lập bản hợp đồng thế chấp cho phù có tính công bằng cho tất cả các chủ thể trong xã hợp. Việc này chỉ có thể khắc phục khi có sự tham hội trong việc này. Tuy nhiên, nếu thừa nhận và gia của những người có sự am hiểu về mặt pháp lý chấp thuận với điều này thì có thể tạo ra một kẽ mới có thể góp phần hạn chế các rủi ro. hở rất lớn trong kiểm soát việc thẩm định, cho - Các quy phạm pháp luật hiện tại, tuy có thừa vay và tính hợp lý của khoản vay, biện pháp bảo nhận nhưng không rõ ràng giữa thế chấp tài sản đảm, điều này càng dẫn đến các rủi ro lớn hơn. hình thành trong tương lai và thế chấp quyền tài Thứ sáu, với tư cách là một động sản, là sản phát sinh từ hợp đồng mà hiện đang xây dựng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà nguyên tắc có tính chất kế thừa giữa hai loại hợp ở mà chúng ta thừa nhận tính sở hữu của chủ thể đồng này khi thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm đem thế chấp thì không có lý do gì để hạn chế và xác lập quyền ưu tiên thanh toán. Tuy nhiên, cần việc họ đem tài sản đó thế chấp, bảo đảm cho bên phải thấy rằng, cho dù dưới hình thức nào thì vẫn thứ ba vay vốn. Pháp luật chỉ hạn chế đối với chỉ tồn tại một tài sản mà chính các bên hướng tới, trường hợp thế chấp tài sản hình thành trong do vậy hình thức thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thì nghĩa vụ được bảo đảm đương nhiên tương lai cần chú trọng nhiều hơn, ở hình thức này và chỉ được chấp nhận nếu nghĩa vụ đó nhằm thì sẽ chỉ tồn tại duy nhất một tài sản mà chính các mục đích thanh toán, tạo dựng cho chính tài sản bên đang hướng tới. thế chấp (theo cách hiểu trước đây là thế chấp tài - Nếu thừa nhận việc thế chấp quyền tài sản sản hình thành từ vốn vay). Chính các quy phạm phát sinh từ hợp đồng, thì cần có một cơ chế để hiện tại đang hướng và nhằm mục tiêu cho việc phong tỏa toàn bộ các giao dịch có liên quan tới phải kiểm soát được dòng tiền tạo dựng tài sản bản hợp đồng này, mặc dù việc này có thể cứng thế chấp, nhằm hạn chế việc sử dụng tiền cấp tín nhắc, nhưng lại là cần thiết cho hiện tại và đảm dụng vào các mục đích khác mà không nhằm tạo bảo ổn định cho tương lai sau này. dựng tài sản được tạo dựng nên, các quy phạm Tóm lại, cần phải dựa vào các nguyên tắc pháp này nhằm hạn chế các bất hợp lý và kẽ hở trước lý cơ bản, có tính hệ thống, và phù hợp với các đây trong quản lý thị trường bất động sản. Nhất nguyên tắc chung của thị trường tiền tệ với mục là trong hoàn cảnh, chính ngân hàng nhà nước tiêu đảm bảo tính an toàn cho hoạt động cấp tín còn phải kiểm soát chính các tổ chức tín dụng khi dụng và bảo đảm tính hệ thống, phù hợp của pháp phát hành bảo lãnh cho người mua nhà. luật để điều chỉnh thị trường bất động sản, thị Qua đó có thể thấy rằng, với các quy định trường tín dụng phục vụ cho hoạt động bất động hiện tại cũng như cách tiếp cận về khái niệm sản để xây dựng các cơ chế pháp lý cho phù hợp “quyền tài sản” của BLDS như hiện nay, rất khó với một hình thức bảo đảm khá đặc biệt này./. 51