Thị trường bất động sản ở Việt Nam và chính sách phát triển: Phần 2

Chia sẻ: Lavie Lavie | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:226

Thêm vào BST

Báo xấu

260
lượt xem 88
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Phần 2 Tài liệu Chính Tài liệu phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam do TS. Đinh Văn Ân biên soạn bao gồm những nội dung về thực trạng chính Tài liệu phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam; đánh giá tổng quát về phát triển thị trường bất động sản và chính Tài liệu phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam; hoàn thiện chính Tài liệu phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Thị trường bất động sản ở Việt Nam và chính sách phát triển: Phần 2

CHƯƠNG IV THỰC TRẠNG CHÍNH SÀCH PHÁT TRIỂN THỊ TRUỨNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM m m I. THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRIEN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Hệ thống chính sách phát triển thị trường bất động sản có thể tổng hợp từ rất nhiều khía cạnh, nhiều văn bản. Tuy nhiên, hiện tại, có thể thấy các chính sách liên quan đến thị trường bất động sản có thể tóm lược tại Hộp rv. 1. Hộp IV.1. Các văn bản pháp luật chính điều chỉnh thị trưdng bất động sản + Bộ luật Dân sự: Luật số: 33/2005/QH11. + Luật Đất đai năm 2003. - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về huỡrtg dẫn thi hành Luật Đất đai có các nội dung về quy hoạch sử dụng đất. - Nghị định số 17/2007/NĐ-CP ngày 27-01- 2006. - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP... 240
♦ Luật Xảy dựng. - Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24-01-2005 về quy hoạch xây dựng. + Luật Nhà ở - Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06-9-2006 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. - Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. + Luật Doanh nghiệp năm 2005 và các nghị dinh huớng dẫn thi hành. + Luật Đầu tư năm 2005. - Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22-9-2006 về hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư. + Luật Kinh doanh bất động sản - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15-10-2007 về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. + Luật Thương mại. + Luật số 36/2005/QH11 ngày 14-6-2005. + Luật Sửa đổi, bổ sung một số điéu của các luật tiên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản. + Luật Quy hoạch đô thị đã được Quốc hội phê duyệt. + Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt. Luật số 27/2008/QH12. + Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp. + Luật số 14/2008/QH12. Luật thuế giá trị gia tăng. + Luật số 13/2008/QH12. + Luật Thuế thu nhập cá nhân. + Luật số 04/2007/QH12. + Luật Chứng khoán. + Luật sô 70/2006/QH11. - Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 về việc thí điểm cho tổ chứủ, cá nhân nước ngoài mua và sỏ hữli nhà ỏ tại Việt Nam. - Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19-5-2004 vể một số giâỉ pháp lành mạnh hóa thị trường bất động sản.____________________________ 241
- Nghị quyết số 22/2008/NQ-CP, ngày 23-9-2008 về việc ban hành Chưung trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tể thị truởng định huớng xã hội chủ nghĩa. - Nghị quyết số 18/2009/NQ-CP ngày 20-4-2009 về “Một số cơ chế, chính sách nhàm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viẽn các cơ sỏ đào tạo và nhà ỏ cho công nhân lao động tại càc khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đỗ thị". - Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg. - Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg và Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24-4-2009 của Thủ tướng Chính phủ. - Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14-3-2008 quy định vể khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế. - Nghị định số 79/2002/NĐ-CP ngày 04-10-2002 về tổ chức và hoạt động của Công ty Tài chính và Nghị định số 81/2008/NĐ-CP ngày 29-7-2008 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 79/2002/NĐ-CP. - Nghị định số 92/2006/NĐ-CP ngày 07-9-2006 của Chính phủ về quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội (đuợc sửa đổi, bổ sung bằng Nghị định số 04/2008/NĐ-CP). N guốn: Tổng hợp của nhóm tác giả. 1. Chính sách tạo ỉập, cung - cầu bảt động sản 1.1. Chính sách tao lảp, g ia o dịch b ấ t động sản Văn bản đầu tiên để cập đến vấn để thị trường bất động sản là Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP về một sô" giải pháp ỉành mạnh hóa thị trường bất động sản. Đây ỉà văn bản có tính chỉ đạo sự công nhận thị trường bất động sản 242
như một bộ phận của nền kinh tế thị trường Việt Nam. Hiện tại, thị trường bất động sản đã được đặt vấn đề trong rất nhiều văn bản luật, trên cơ sở tránh sự chồng chéo, mâu thuẫn với các văn bản đã ban hành,* Luật• Kinh doanh bất động sản chỉ điều chỉnh nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất hay được phép điều chỉnh tất cả các loại bất động sản được phép kinh doanh như nhà, công trình xây dựng quyển sử dụng đất, rừng, vườn cây lâu năm, khu nuôi trồng thuỷ sản và các tài sản khác gắn liền với đất. Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QHll ngày 29-6-2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15-10- 2007 quy định chi tiết và hưóng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08- 01-2008 về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản; đã đưa ra một hành lang pháp lý cho các vấn đề về giao dịch bất động sản, đó là, quy định sự ra đòi của thị trường bất động sản cũng như bắt buộc các công ty kinh doanh bất động sản cần giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản. Thứ đến là các quy định về cho phép chuyển nhượng dự án khi đã đầu tư hạ tầng. Hay như các quy định về hành nghề kinh doanh bất động sản cần có chứng chỉ: chứng chỉ môi giới bất động sản; chứng chỉ thẩm định giá bất động sản; chứng chỉ quản lý sàn giao dịch bất động sản. Đây là những quy định từng bước chính quy hóa thị trường bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản quy định đối với tổ 243
chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản. Các tổ chức, cá nhắn trực tiếp hoạt động kinh doanh hoặc môi giới bất động sản cần phải đáp ứng được những điều kiện, tiêu chuẩn chuyên môn và chứng chỉ hành nghề. Để thiết lập sàn giao dịch kinh doanh bất động sản, luật quy định theo hướng bắt buộc mọi giao dịch về bất động sản phải thông qua sàn giao dịch. Nội đung hdp đồng trong kinh doanh bất động sản quy định trên cơ sở đảm bảo quyển lợi cũng như quyền tự do thoả thuận của các bên tham gia giao dịch, đồng thời giảm bót phiển hà, chi phí giao dịch và làm lành mạnh hoá thị trường. Luật Thương mại năm 2005 điểu chỉnh các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích thương mại khác. Hàng hoá quy định trong luật này bao gồm tấ t cả các loại động sản, những vật gắn liền với đất đai. Như vậy trong hoạt động thương mại hàng hoá gồm cả bất động sản như nhà ỏ, công trình xây dựng khác. 1.2. Chinh sách cung b ấ t dộng sản Nhóm chính sách về cung bất động sản đã dần được hình thành và phát triển. Trước hết Nghị quyết Trung ương 7 khóa IX đã khăng định quyền sử dụng đất được phép trở thành hàng hóa đặc biệt. Thứ đến, các luật về nhà ỏ, về đất đai, về kinh doanh bất động sản đã cho phép các hàng hóa bất động sản được tham gia vào thị trường là 244
những cơ sở cơ bản cho các yếu tô' cung của thị trường bất động sản. Nghị quyết Trung ương lần thứ 6 khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chê kinh tê thị trưòng định hướng xã hội chủ nghĩa và tiếp theo đó là Nghị quyết số 22/2008/NQ-CP ngày 23-9-2008 vể Chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết Trung ương 6 khóa X đã khẳng định rõ việc tiếp tục phát triển thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, Quyết định số 261/2005/QĐ-TTg ngày 31-8- 2005 vể ban hành Quy chê đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; Chỉ thị sô 09/2007/CT-TTg ngày 06-4-2007 về tăng cường sử dụng đất của các quy hoạch và dự án đầu tư cũng là một bộ phận của hệ thống chính sách về cung bất động sản 1.3. Chính sách cầu b ấ t động sản Nhóm chính sách về cầu bất động sản ngày càng mở rộng. Việc Nhà nước cho phép người nước ngoài được mua nhà chung cư tại Việt Nam theo Nghị quyết của Quốc hội cũng như việc Bộ Xây dựng kiến nghị md rộng đôì tượng là người Việt Nam ở nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam là những chính sách có vai trò mỏ rộng chủ thể đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Một trong 8ố những chính sách về cầu bất động sản quan trọng là việc bỏ quy định mua và sở hữu nhà cần gắn với hộ khẩu. Việc bỏ quy định này đã tạo ra một lượng cầu lớn tại các thành phô' lớn, đặc biệt là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Đây thực chất là một chính sách mang 245
nhiều tính dân sự hơn là kinh tế, tuy nhiên, nó đã mỏ ra một lượng cầu lớn cho thị trường bất động sản. Một chính sách về cầu khác có thể để cập đến là việc tảng cường mỏ rộng tín dụng của hệ thống ngân hàng cùng như đầu tư cho thị trường bất động sản. Bản chất vấn đề ỏ đây là đầu tư bất động sản, về dài hạn, là đầu tư an toàn và hiệu quả. Các ngân hàng, trong những năm qua, thường xuyên cung cấp tín dụng cho thị trường bất động sản đã tạo ra một lượng cầu lớn về bất động sản. Hơn nữa, sự mỏ rộng và tăng cường hệ thống ngân hàng thương mại cũng gián tiếp mở rộng cung cho thị trường bất động sản và đến lượt nó, tăng cầu bất động sản. Hơn hết, cùng với quá trình đổi mới, công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nền kinh tê tăng trương là một chính sách mở rộng cầu trên bình diện vĩ mô. Đây là cầu tổng thể. Tuy nhiên, cũng cần phải coi đây là một mảng về chính sách cầu đối với thị trường bất động sản. 2. Chính sách doanh ngh iệp , đầu tư Luật Doanh nghiệp năm 2005 và các văn bản hưóng dần quy định, kinh doanh bất động sản là lĩnh vực kinh doanh có điều kiện. Theo đó, doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản vẫn phải có vốn pháp định (6 tỷ đồng). Luật Đầu tư năm 2005; Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22-9-2006 về quy định chi tiết và hưóng dẫn thi hành Luật Đầu tư; Chỉ thị số 15/2007/CT-TTg ngày 22-6- 2007 vê một sô" giải pháp chủ yếu nhằm thúc đẩy đầu tư 246
nước ngoài: là những cơ sở pháp lý quan trọng cho các chủ thể kinh tê muốn tham gia vào thị trường bất động sản. Theo đó. Luật Đầu tư năm 2005 đưa ra các quy định về bảo đảm đầu tư, quyền tự chủ đầu tư kinh doanh, bình đẳng trong tiếp cận sử dụng đất đai, thê chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn thực hiện dự án. cùng vối các nghĩa vụ vê tài chính, kê toán... tuỳ theo các hình thức đầu tư. Xây dựng, phát triển kết cấu hạ tầng, các dự án quan trọng, có quy mô lón là một trong 8 lĩnh vực được ưu đãi đầu tư. Khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế được xác định là địa bàn ưu đãi đầu tư. Nhà đầu tư đầu tư trong lĩnh vực ưu đãi đầu tư, địa bàn đầu tư được miễn, giảm tiền thuê đâ't, tiền sử dụng đất, thuê sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và pháp luật về thuế. Trước đây theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, các nhà đầu tư chỉ được phép đầu tư vào Việt Nam với 3 hình thức: 100% vốn nước ngoài, liên doanh và hợp đồng hợp tác kinh doanh. Nay Luật Đầu tư đã mở rộng tối đa hình thức đầu tư (được thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn, hợp danh, cổ phần, doanh nghiệp tư nhân...), đã tạo cho nhà đầu tư nước ngoài có rất nhiều hình thức để đầu tư, để lựa chọn khi đầu tư. Luật Đầu tư năm 2005 cũng không áp dụng nguyên tắc nhất trí trong hội đồng quản trị như quy định của luật cũ. Liên quan đến lĩnh vực bất động sản, trưốc đây theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài tại 247
Việt Nam nếu khách sạn có thuê công ty quản lý thì chỉ được áp dụng trong lĩnh vực văn phòng cho thuê và khách sạn và thuê giữa chủ khách sạn, công ty quản lý do Nhà nước kiểm soát với thòi han cho thuê tối đa là 10 năm. Tất cả những quy định đó được bãi bỏ trong Luật Đầu tư chung. Không chỉ mỏ rộng hình thức thành lập‘doanh nghiệp, Luật Đầu tư chung còn mở ra quyển góp vốn, mua cổ phần, sáp nhập, mua lại doanh nghiệp tại Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài. 3. Chính sách đất đai 3.1. Quân lý đ ấ t đai Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 181/2004/NĐ- CP ngày 29-10-2004 về thi hành Luật Đất đai; Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13-4-2005 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 vể thi hành Luật Đất đai là những văn bản pháp luật quan trọng đối với quản lý đất đai. Trên cơ sở Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 2003 quy định đất đai thuộc sỏ hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sỏ hữu. Quyền SỎI hữu toàn dân về đất đai ỉà quyền sỏ hữu duy nhất và tuyệt đối, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhận chuyên nhượng từ người khác chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyển 8Ỏ hữu đốì với đất đai. Với tư cách là đại diện chủ sỏ hữu vể đất đai, đại diện cho lợi ích của nhân dân, Nhà 248
nưóc thực hiện các quyền năng định đoạt đối với đất đai; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính. Trao quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất, thê chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đồng thời, thực hiện 13 nội dung quản lý nhà nước vê đất đai với các nội dung có liên quan đến sự phát triển của thị trường bất động sản như: quản lý tài chính về đất đai; quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; quản lý, giám sát việc thực hiện các quy.ền và nghĩa vụ của ngưòi sử dụng đất; quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai. Nhà nước còn có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý về đất đai, xây dựng hệ thõng quản lý đất đai hiện đại, đa năng lực, bảo đảm quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả. 3.2. Quy hoachy k ế hoach sử dụng đ ấ t Quy hoạch sử dụng đất năm 1993 chỉ là sự khoanh định các loại đất cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tê - xã hội của từng địa phương và trong phạm vi cả nước. Đến nay để đảm bảo cho đất đai được sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất được thực hiện trên cơ sỏ tiến hành nghiên cứu, tính toán, phân bổ đất đai về số lượng, phạm vi, địa bàn cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, 249
an ninh, giải quyết một cách đồng bộ những yêu cầu vê môi trường. 3.3. Giao đất, cho thuê đất, chuyển m ục đ ích sử dụng đất Ngoài các quy định theo Luật Đất đai năm 1993, việc giao đất, cho thuê đất còn phải căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xảy dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nưốc có thẩm quyển xét duyệt và căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Căn cứ để xác định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã có sự chuyển đổi từ mục đích và hạn mức sử dụng đất sang căn cứ vào đối tượng sử dụng đất để phân định thẩm quyền vối sự phân cấp quản lý mạnh cho chính quyền địa phương, dựa trên nguyên tắc việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất không được uỷ quyển. + Thời hạn giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Riêng dôi với tổ chức kinh tế, ngưồi Việt Nam định cư ỏ nưốc ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định ỉà không quá 50 năm, song nếu dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm hoặc địa bàn có điểu kiện kinh tế - xã hội khó 250
khăn thì thời hạn không quá 70 năm. Việc sử dụng đất không hoàn toàn bị giới hạn trong thời hạn sử dụng đất mà khi hết thời hạn nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật vể đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì sẽ được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất. Người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình giới hạn trong thời hạn sử dụng đất, song đầy là giới hạn mỏ không gây ảnh hưởng đến lợi ích trước mắt củng như lâu dài của người sử dụng đất, đồng thời đảm bảo quyền định đoạt của Nhà nưốc đối vói việc quản lý, sử dụng đất. + Vấn đề thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất Để đảm bảo hài hoà lợi ích giữa người sử dụng đất và Nhà nưốe, việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cũng bổ sung thêm một số đối tượng: tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sỏ sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tê được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; người Việt Nam định cư ỏ nưóc ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư. Việc thu tiền sử dụng đất khi cho thuê đất thực hiện theo hai phương thức: thu tiền hàng năm và thu tiển một lần cho cả thời gian thuê cản cứ vào mục đích sử dụng đất, quy mô, mức độ, loại hình thực hiện dự án đầu tư gắn liền vối quyền và nghĩa vụ của các đối tượng sử dụng đất. 251
3.4. Thu hồi đ ấ t sử dụng vào mục đích kỉnh tê Trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tê và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ, đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử đụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất là một bước cải cách thủ tục hành chính trong thu hồi đất. Việc thu hồi đất trong trường hợp này vể cơ bản được thực hiện trên cơ sỏ thoả thuận giữa những người sử dụng đất với nhau. 3.5. Q uyền lựa chon h ìn h thứ c g ia o đất, cho th u ê đ ấ t + Tổ chức kinh tê, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, xây dựng kết câu hạ tầng, sản xuất nông - lâm - ngư nghiệp, người Việt Nam định cư ỏ nước ngoài sử dụng đất thực hiện các đự án đầu tư tại Việt Nam được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất nhằm tạo điều kiện chủ động trong sử dụng đất, huy động nguồn thu ngân sách từ quỹ đất, tạo điểu kiện thuận lợi cho việc phát triển thị trưòng bất động sản. Xoá dần sự khác biệt vể quyền 9ử dụng đất giữa người Việt Nam ở trong nước và ngưòi Việt Nam định cư ỏ nước ngoài, .khuyến khích ngưòi Việt Nam định cư ỏ nưóc ngoài hướng về Tổ quốc, tham gia xây dựng 252
đất nước. Khi thuê đất, ngưòi sử dụng đất còn có quyền được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả z z thủ” Ị c tra z thué d ít hàng z + Quyền của tổ chức sử dụng đất Trên cơ sỏ kế thừa Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tê được Nhà nưóc giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả hoặc tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn từ ngân sách nhà nước thì tổ chức kinh tế ấy có quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng, cho quyền sử dụng đất, được thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. + Quyền của hộ gia đình, cá nhân Luật Đất đai năm 1993 quy định các điều kiện chuyển nhượng, thừa kê quyền sử dụng đất nông nghiệp, khi thực hiện đã nảy sinh nhiều vưổng mắc, Luật Đất đai năm 2003 bỏ quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất được giao đất lần một, thúc đẩy tích tụ đất đai và phát triển thị trường bất động sản theo định hưống của Nhà nước. + Quyển và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, 253
ngoài quyền được chuyển nhượng, cho thuê quyển sử dụng đất và công trình gắn liền vói đất, tặng, cho quyền sử dụng đất. thê chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. 4. Chính sách xây dựng, n h à ở, q u ả n lý đô th ị 4.1. v ề xảy dựng Hệ thông văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng ngày càng được bổ sung hoàn thiện, phục vụ công tác quản lý nhà nước vê xây dựng, góp phần thúc đẩy, lành mạnh hoá hoạt động sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp xây dựng trong điều kiện kinh tê thị trường và hội nhập kinh tê quốc tế. Nhiều chính sách về phát triển đô thị, quản lý quy hoạch xây dựng, kiến trúc đô thị, đầu tư xây dựng cơ bản, công trình hạ tầng kỹ thuật, xây dựng nhà ở... được triển khai sâu, rộng góp phần thay đổi diện mạo đô thị và nông thôn Việt Nam. Việc ban hành các chính sách quản lý đầu tư xây dựng được thực hiện từ những năm 1990 thông qua Điều lệ Quản lý đầu tư và xây dựng, ban hành kèm theo Nghị định số 117/CP ngày 20-10-1994 của Chính phủ, tiếp đến là Nghị định sô 42/CP ngày 16-7-1996 và Nghị định sô 92/CP ngày 23-8-1997 với nguyên tắc cơ bản của quản lý đầu tư và xây dựng là Nhà nước thông nhất quản lý đầu tư và xây dựng đối với mọi thành phần kinh tê về mục tiêu 254
chiến lược phát triển kinh tê - xã hội; quy hoạch, kê hoạch phát triển các ngành, lãnh thổ, xây dựng đô thị và nông thôn, quy chuẩn xây dựng... và các khía cạnh xã hội khác của dự án. Trình tự thủ tục và các quy định chuyên môn cũng đã được đặt ra với các dự án đầu tư bất động sản. Để khuyên khích các thành phần kinh tê đầu tư sản xuất, kinh doanh, bao gồm cả đầu tư kinh doanh bất động sản cho phù hợp với chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tê - xã hội, Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 8-7- 1999 được ban hành với nội dung cơ bản là phân định rõ chức năng quản lý nhà nước, phân câp về quản lý đầu tư xây dựng phù hợp với từng loại nguồn vốn đầu tư và chủ đầu tư. Việc phân định tổng vốn đầu tư dự án cũng có thay đối so với các quy định trước đây và như vậy cơ quan nhà nước chỉ thực • hiện thẩm định đối• với các dự■ án đầu tư « từ ngân sách, vôn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nưổc và vốn do các doanh nghiệp nhà nước đầu tư. Đối với các dự án sử dụng các nguồn vốn khác do chủ đầu tư quyết định. Để tạo lập môi trường pháp lý đồng bộ, ngày 26-11- 2003, Luật Xây dựng đã được thông qua, riêng đối vối các dự án đầu tư xây dựng công trình, Luật quy định khi đầu tư xây dựng công trình, chủ dự án phải lập dự án để xem xét, đánh giá hiệu quả kinh tê - xã hội của dự án. Cụ thể việc lập, thực hiện dự án đầu tư được thực hiện theo Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07-02-2005. 255
Đốì với các dự án đầu tư bất động sản có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam ngày 12-11-1996 đã được sửa đổi, bổ sung ngày 09-6-2000 và các nghị định hướng dẫn (hiện nay được quy định trong Luật Đầu tư chung năm 2005). Các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được chấp thuận dưới hình thức cấp giấy phép đầu tư thông qua việc đăng ký cấp giấy phép đầu tư hoặc thẩm định cấp giấy phép đầu tư. Thẩm quyền quyết định dự án đầu tư sẽ căn cứ vào dự án đó ỏ nhóm nào. Căn cứ vào định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 theo Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 6-5-2004, việc phát triển nhà ỏ đô thị theo dự án phải phù hợp với quy hoạch, đảm bảo có hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; phát triển đa dạng các loại nhà nhằm đáp ứng với mức thu nhập của nhiều đối tượng khác nhau; khuyên khích các thành phần kinh tê tham gia đầu tư phát triển nhà ở đô thị theo quy định của pháp luật. 4.2. v ề nhà ỏ Luật Nhà ở sô' 56/Q H ll ngày 29-11-2005; Nghị định sô 90/2006/NĐ-CP ngày 06-9-2006 quy định chi tiết và hướng dần thi hành Luật Nhà ỏ; Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Chỉ thị số 34/2006/CT-TTg ngày 26-9-2006 về việc triển khai thi 256
hành Luật Nhà ở là những văn bản quy phạm pháp luật căn bản để quản lý thị trường nhà ở. Luật Nhà ở quy định việc mua, bán nhà ở, cho thuê nhà ở chỉ là các giao dịch có tính chất dân sự là mua nhà ỏ, cho thuê để ồ nhằm mục đích khai thác giá trị sử dụng của nhà ở. Theo quy định, các tổ chức, hộ gia đình trong nước không phụ thuộc vào ndi đăng ký hộ khẩu, tổ chức, cá nhần ngưòi nưóc ngoài, người Việt Nam ở nước ngoài thuôc diên đươc sỏ hữu nhà ô hoăc đươc thuê nhà tai Viêt • • • • I • • Nam. Để khắc phục tình trạng chiếm dụng vốn xảy ra ỏ một số dự án nhà ở, trường hợp chủ đầu tư huy động tiển ứng trước của ngưòi có nhu cầu mua, thuê nhà ở chỉ được thực hiện khi đã xây dựng xong phần móng của nhà ở và với tổng số tiền huy động không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, tại Điều 84 về giao dịch dân sự vể nhà d, người dân có quyển mua bán, tặng, cho, th ế chấp bảo lãnh... chỉ với điều kiện chủ sỏ hữu nhà ỏ không có tranh chấp và có đủ năng lực hành vi dân sự. Để đảm bảo tính công khai, minh bạch trong mua, bán nhà ở thương mại, lu ật không chỉ quy định công khai về giá, quy hoạch và phương thức thanh toán mà phải công khai cả thời điểm bán nhà trên các phương tiện thông tin đại chúng. Việc quy hoạch xây dựng đô thị, các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao còn phải thể hiện rõ yêu cầu về phát triển nhà ở để đáp ứng yêu cầu của các đối tượng. Vấn đề công khai quy hoạch xây dựng 257
và điểm dân cư nông thôn, đặc biệt là các khu vực dành cho phát triển nhà ở, công bố các điêu kiện cũng như chính sách cụ thể để thu hút các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở cũng được đặt ra. Bên cạnh đó Luật còn quy định việc phát triển quỹ nhà xả hội cần phải đảm bảo các yêu cầu về tiêu chuẩn kỹ thuật, quy mô diện tích. Đối vdi các đô thị loại II phải xây dựng nhà chung cư. Đối tượng được thuê hoặc thuê mua quỹ nhà ở xă hội cần có các điều kiên về mức thu nhâp và môt số điều kiên khác. • • A f • Nhà nước miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi giao đất hoặc cho thuê đát đối với các dự án phát triển nhà ỏ xã hội. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có quyển lựa chọn chủ đầu tư đối với loại hình dự án này. 4.3. v ề quản lý đô thi Chính phủ đã ra Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 5- 01-2006 về việc ban hành Quy chế khu đô thị mới với những quy định cụ thể về trình tự hình thành, phát triển khu đô thị mới, quản lý quy hoạch phát triển và xây dựng khu đô thị mới, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án khu đô thị mói; hoàn thành, chuyển giao khai thác, sử dụng công trình trong quá trình đầu tư, kinh doanh trong dự án đô thị mói • » và trách nhiệm« sau khi kinh doanh; kiểm 7 tra, thanh tra và xử lý các vi phạm. Quy chế khu đô thị mới ghi rõ “nghiêm cấm việc sử dụng dự án nhà ỏ chưa triển khai đầu tư để huy động, chiếm dụng vốn của người mua nhà dưới mọi hình thức”. Nhà nước khuyến khích tổ 258
chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tê trong nước và nước ngoài đầu tư và phát triển các dự án khu đô thị mới, cung cấp miễn phí các thông tin về quy hoạch xây dựng, phát triển các dự án khu đô thị mới. Đầu tư và hỗ trợ đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thuộc trách nhiệm của Nhà nước ở trong và ngoài hàng rào của dự án phù hợp với tiến độ thực hiện khu đô thị mới. Trực tiếp đầu tư và vận động tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tê đầu tư các dự án nhằm tăng cường năng lực dịch vụ công ích đô thị phù hợp với kế hoạch phát triển các khu đô thị mới. Đầu tư xây dựng các công trình trụ sở cơ quan hành chính địa phương nằm trong khu vực dự án khu đô thị mới. Hỗ trợ chủ đầu tư trong công tác giải phóng mặt bằng dự án khu đô thị mới. Ngoài ra đối với dự án thành phần xây dựng nhà ỏ cho ngưòi nghèo và người có thu nhập thấp còn được hưởng các ưu đãi như cho phép huy động vốn dưới dạng trái phiếu dự án theo quy định của Nhà nước; miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội có chuyển giao cho Nhà nước hoặc không kinh doanh... 5. Chính sách tiền tệ - tín dụng bất động sản 5.1. Chính sách về han mức cho vay bất đông sản Đổi mới cơ chế tín dụng để tạo điều kiện mở rộng tín dụng đối với các thành phần kinh tế, đáp ứng nhu cầu vốn vay có hiệu quả, kể cả đối với dự án đầu tư, kinh doanh bất 259