Tiểu luận: Tài sản bảo đảm

Chia sẻ: Nguyen Duc Dat | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:40

Thêm vào BST

Báo xấu

681
lượt xem 57
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Sử dụng tài sản bảo đảm như một trong các cơ sở quan trọng trong việc cấp tín dụng là một cách thức nhằm gia tăng khả năng thu hồi nợ và giảm thiểu rủi ro. Vậy, thế nào là tài sản bảo đảm? Sử dụng tài sản bảo đảm cần lưu ý những vấn đề gì?. Thực trạng cho vay có tài sản bảo đảm tại Việt Nam hiện nay ra sao?...Cùng tham khảo bài tiểu luận dưới đây để giải quyết những vấn đề thắc mắc trên.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tiểu luận: Tài sản bảo đảm

LỜI MỞ ĐẦU  Ở những nền kinh tế đang chuyển đổi như Việt Nam, nhu cầu vốn cho phát triển tăng dần theo từng năm. Sau thời kỳ đổi mới từ năm 1986, tổng vốn đ ầu t ư đã tăng mạnh từ 2,9% GDP vào năm 1990 lên đến 40,6% GDP năm 2007. Có thể nói, vốn đóng một vai trò vô cùng quan trọng trong quá trình phát triển của bất cứ nền kinh tế nào. Đặc biệt, năm 2007, Việt Nam đã trở thành thành viên thứ 150 của tổ chức Thương mại thế giới - WTO. Tham gia vào một sân chơi mang tính toàn cầu, đòi hỏi các doanh nghiệp Việt Nam phải không ngừng nỗ lực, nâng cao năng l ực sản xuất kinh doanh cũng như khả năng hội nhập. Vì vậy, nguồn cung ứng vốn cho các doanh nghiệp đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong đó kênh tín dụng ngân hàng hiện đang là giải pháp hàng đầu cho bài toán vốn ở nước ta hiện nay. Tuy nhiên, hoạt động tín dụng ngân hàng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro. Mặc dù, trước khi quy ết đ ịnh cho vay, ngân hàng đã trải qua các khâu thu thập, xử lý, phân tích và thẩm định kỹ khả năng trả nợ của khách hàng nhưng vẫn chưa thể loại bỏ được rủi ro tín dụng. Do vậy, sử dụng tài sản bảo đảm như một trong các cơ sở quan trọng trong việc cấp tín dụng là một cách thức nhằm gia tăng khả năng thu hồi nợ và giảm thiểu rủi ro. Vậy, thế nào là tài sản bảo đảm? Sử dụng tài sản bảo đảm cần lưu ý những vấn đề gì? Thực trạng cho vay có tài sản bảo đảm tại Việt Nam hiện nay ra sao?...Để giải quyết những vướng mắc trên, nhóm đã quyết định nghiên cứu đề tài “Tài sản bảo đảm”. Do thời gian và kiến thức còn hạn chế nên chắc chắn bài tiểu luận này không tránh khỏi nhiều thiếu sót. Kính mong Cô cùng các bạn góp ý, bổ sung để bài tiểu luận được hoàn thiện hơn. Xin chân thành cảm ơn!
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1.1. Khái niệm: Hoạt động tín dụng của ngân hàng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro. Mặc dù, trước khi quyết định cho vay, ngân hàng đã trải qua các khâu thu thập, xử lý, phân tích và thẩm định kỹ khả năng trả nợ của khách hàng nhưng vẫn chưa thể nào loại bỏ được rủi ro tín dụng. Do vậy, bảo đảm tiền vay có thể sử dụng như là một trong những cách thức nhằm gia tăng khả năng thu hồi nợ và giảm thiểu rủi ro tín dụng. Theo khoản 7, điều 3, NĐ 163/2006/CP, tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Bảo đảm tín dụng bằng tài sản bảo đảm là việc bên vay vốn dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm với bên cho vay về khả năng hoàn trả nợ vay của mình. Mặc dù bảo đảm có ý nghĩa rất lớn trong hạn chế rủi ro tín dụng nhưng quá chú trọng yếu tố này cũng chưa chắc tốt. 1.2. Phân loại tài sản bảo đảm: 1.2.1. Tài sản bảo đảm dùng để thế chấp: Tài sản bảo đảm ở loại này thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp được bên thế chấp đem đi để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp. Tuy nhiên tài sản bảo đảm vẫn do bên thế chấp nắm giữ, bên thế chấp chỉ giao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản. Nếu khi đến hạn mà người đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc không trả hết nợ cho ngân hàng thì ngân hàng được quyền phát mãi tài sản thế chấp đ ể thu nợ. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp. 1.2.2. Tài sản bảo đảm dùng để cầm cố: Tài sản bảo đảm dùng để cầm cố cũng thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố, tuy nhiên nó sẽ được giao hẳn cho bên nhận cầm cố nắm giữ, khi đến hạn người đi vay không trả được nợ cho ngân hàng thì ngân hàng sẽ phát mãi tài sản cầm cố hoặc tiếp nhận tài sản cầm cố để thu nợ. Động sản cầm cố có thể là loại không cần đăng ký quyền sở hữu, có loại đăng ký quyền sở hữu. Đối với loại tài sản không đăng ký quyền sở hữu khi cầm cố tài
sản phải được giao nộp cho bên cho vay. Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu, khi cầm cố có thể thoả thuận để bên cầm cố giữ tài sản hoặc giao tài sản cầm cố cho bên thứ ba giữ. Tài sản cầm cố có thể bao gồm các loại tài sản sau đây:  Một là, tài sản tài chính:  Tiền trên tài khoản / ký gởi / ký quỹ ….  Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm, thương phiếu, các giấy tờ khác giá trị được bằng tiền, riêng đối với cổ phiếu của chính TCTD phát hành thì TCTD không được nhận làm tài sản cầm cố. Tóm lại, các tài sản tài chính này phải có các tính chất sau :  Dễ cất giữ.  Dễ định giá.  Tính thanh khoản cao.  Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác.  Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật.  Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, kể cả trong doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.  Hai là, hàng hóa với điều kiện:  Hàng hóa dễ bảo quản, chi phí bảo quản không quá lớn.  Kho cầm giữ do ngân hàng lựa chọn.  Ngân hàng phải cử người quản lý, giám sát khi không giữ ở kho ngân hàng.  Các chi phí phát sinh trong quản lý hàng hóa do khách hàng chịu nếu không có thỏa thuận khác.  Các loại tài sản khác. 1.2.3. Tài sản bảo đảm là bảo lãnh của bên thứ ba:
Bên thứ ba có thể là một tổ chức, một cá nhân hoặc một số tổ chức/cá nhân có đầy đủ năng lực pháp lý và tài chính đồng thời có nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng trong trường hợp khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ của mình. Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba là việc bên thứ ba (gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên cho vay về việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho bên đi vay, nếu đến hạn trả nợ mà bên đi vay không th ực hiện hoặc không thể thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ. 1.2.4.Bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai: Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản tại thời điểm giao kết chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa thuộc sở hữu của bên thế chấp/cầm cố. Đây thực chất là dạng biến đổi của thế chấp/cầm cố tài sản mà tài sản bảo đảm khoản vay được hình thành sau giải ngân. Hình thức này được áp dụng đối với các loại hình tín dụng sau:  Vay để thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, phục vụ đời sống.  Vay để thực hiện lô hàng xuất, tài sản bảo đảm chính là lô hàng xuất.  Vay để thực hiện lô hàng nhập, tài sản bảo đảm chính là lô hàng nhập. Tuy nhiên, để được vay theo hình thức bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai, tài sản hình thành từ vốn vay cần thoả một số điều kiện sau:  Thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay.  Xác định danh mục, số lượng, giá trị, đặc điểm của tài sản.  Tài sản được phép giao dịch, không có tranh chấp.  Phải mua bảo hiểm đối với tài sản mà pháp luật qui định trong suốt thời hạn vay vốn. Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay có mức độ rủi ro rất cao. Do đó, yêu cầu của công tác quản lý phải đánh giá chính xác hiệu quả mang lại của các dự án đầu tư. 1.3. Nguồn luật điều chỉnh:  Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 do Chính phủ ban hành quy định chi tiết thi hành một số điều của Bộ luật Dân sự về việc xác lập, thực hiện giao dịch bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và xử lý tài sản bảo đảm.
 Bộ luật dân sự 2005  Luật đất đai 2003  Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm  1452/2003/QĐ-NHNN Về việc ban hành Quy chế cho vay có bảo đảm bằng cầm cố giấy tờ có giá của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đối với các ngân hàng 1.4. Điều kiện và các phương pháp thẩm đinh giá: 1.4.1. Điều kiện nhận tài sản bảo đảm: - Tài sản là sở hữu hợp pháp của người đi vay – bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba – người cam kết dùng tài sản đó đ ể đ ảm b ảo th ực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. - Tài sản không bị tranh chấp. - Tài sản dễ dàng mua bán, chuyển nhượng. - Tài sản có mua bảo hiểm trong thời hạn đảm bảo tiền vay. 1.4.2. Các phương pháp thẩm định giá  Các khái niệm: - Phương pháp thẩm định giá là những phương pháp, cách thức để ước tính giá trị bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về giá trị của một tài sản. - Giá trị thị trường của một tài sản: là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiên thương mại bình thường. - Giá trị tài sản bảo đảm tiền vay: là giá trị ước tính bằng tiền (dựa trên các phương pháp thẩm định giá theo quy định của pháp luật và quy định của từng ngân hàng) của tài sản bảo đảm tiền vay, đảm bảo cho khoản vay của khách hàng tại ngân hàng.  Các phương pháp thẩm định giá tại ngân hàng:  Phương pháp so sánh trực tiếp: o Cơ sở: Giá thị trường của một tài sản có mối quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự có thể so sánh đã được mua bán trên thị trường.
o Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa trên thông tin về mức giá giao dịch của các tài sản so sánh tương tự trên thị trường trong một thời điểm nhất định để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. o Phạm vi áp dụng: Thẩm định các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường. Thường được sử dụng rộng rãi nhất. Ví dụ: Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đ ất (đ ể đơn giản và dễ hiểu, ví dụ này chỉ trình bày phương pháp so sánh để xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá với một thửa đất, khu đất so sánh). Giả định trong quá trình định giá khu đất ở có diện tích 20.000 m 2 thuộc một đô thị loại V (kí hiệu là khu đất B), cơ quan định giá đã thu th ập đ ược thông tin về một khu đất liền kề có diện tích 25.000 m 2 có thể so sánh được với khu đất cần định giá đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà ở (kí hiệu là khu đất A) diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá khu đất B. Tổng số tiền thu được từ đấu giá khu đ ất A là 125 t ỷ đ ồng, tính ra đơn giá một m2 là 5,0 triệu đồng (5 triệu đ/m2). Với tất cả thông tin thu thập được cơ quan định giá tiến hành so sánh giữa khu đất A và khu đất B như sau: Các tiêu chí so Những điểm giống nhau Những điểm khác nhau sánh Khu đất A Khu đất B Khu đất A Khu đất B 1.Căn cứ pháp Có giấy chứng Có giấy chứng lý nhận quyền nhận quyền sử sử dụng đất dụng đất 2.Mục đích sử Đất ở tại đô Đất ở tại đô dụng thị loại V thị loại V 3.Vị trí đất Vị trí 1: Đất Vị trí 1: Đất có có một mặt một mặt tiền tiền liền cạnh liền cạnh với với đường đường phố phố 4.Loại đường Loại 2 Loại 2 phố 5.Chiều rộng 100 70 mặt tiền (m)
6.Chiều sâu 250 285,7 của khu đất 7. Kết cấu hạ tầng - Đường giao - Thuận lợi - Kém thuận lợi thông (có 2 mặt tiếp hơn (có một giáp với mặt tiếp giáp đường hẻm với đường hẻm lớn) lớn) Các tiêu chí so Những điểm giống nhau Những điểm khác nhau sánh Khu đất A Khu đất B Khu đất A Khu đất B 8.Môi trường - Độ ồn ào - Ồn ào - Ồn ào - Độ bụi - Bụi - Ít bụi hơn 7.Tài sản trên Không Không đất 8.Tình trạng Tự nguyện Tự nguyện mua bán Từ việc so sánh, cơ quan định giá đã rút ra được kết quả 2 khu đất trên có 7 tiêu chí giống nhau và 4 tiêu chí khác nhau. Để xác định lượng khác biệt giữa các yếu tố so sánh để điều chỉnh mức giá cơ quan định giá áp dụng phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê để tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí. Có thể sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao nhất là điểm 10 áp dụng cho từng tiêu chí có điều kiện tốt nhất, (ví dụ, khi xét về vị trí, nếu đất có vị trí tốt nhất xếp điểm 10; hoặc khi xét về loại đường phố, nếu đất ở đường phố có khả năng sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất xếp điểm 10). Các điểm dưới 10 áp dụng cho cho các tiêu chí cùng loại có điều kiện kém hơn. Căn cứ tình hình cụ thể, địa phương xây dựng thang điểm để định giá cụ thể: - Chiều rộng mặt tiền khu đất Rộng hơn: 10 điểm Thuộc khu đất A Hẹp hơn: 8 điểm Thuộc khu đất B - Chiều sâu của khu đất Ngắn hơn: 10 điểm Thuộc khu đất A Sâu hơn: 9 điểm Thuộc khu đất B
- Giao thông Thuận lợi: 10 điểm Thuộc khu đất A Kém thuận lợi: 8,5 điểm Thuộc khu đất B - Độ bụi Bụi: 8 điểm Thuộc khu đất A Ýt bụi hơn: 9 điểm Thuộc khu đất B Mỗi điểm kém giảm đi 5% giá, ngược lại, mỗi điểm tăng cộng thêm 5% giá của khu đất so sánh (A). Với qui ước như vậy thì: Trên cơ sở mức giá đấu giá thành công của khu đất A là 125 tỷ đồng so sánh để định giá cho khu đất B, mức giá của khu đất B sẽ bị giảm: - Chiều rộng mặt tiền: B kém A: 2 điểm, giảm 10% = 12,5 tỷ đồng - Chiều sâu của khu đất: B kém A: 1 điểm, giảm 5% = 6,25 tỷ đồng - Giao thông: B kém A: 1,5 điểm, giảm 7,5% = 9,375 tỷ đồng  Tổng số giảm giá do khác biệt B kém A: 28,125 tỷ đồng Tương tự như vậy, B sẽ được cộng thêm: - Độ bụi: B hơn A: 1 điểm, tăng 5% = 6,25 tỷ đồng  Tổng số tăng giá do khác biệt B hơn A: 6,25 tỷ đồng Giá khu đất A được điều chỉnh lại (kí hiệu là A’) theo những yếu tố khác biệt của khu đất B được tính toán như sau: A’ = 125 - 28,125 + 6,25 = 103,125 (tỷ đồng) Tính ra đơn giá một mét vuông là: 103.125 triệu đồng : 25.000 m2 = 4,125 triệu đ/m2. Tương tự như vậy, giả sử cơ quan định giá lựa chọn được thêm 2 khu đất C và D nữa để so sánh với khu đất B. Kết quả phân tích, so sánh đã xác định được đơn giá của khu đất C đã điều chỉnh theo các yếu tố của khu đất B là 4,5 triệu đ/m 2 và của khu đất D đã điều chỉnh là 4,05 triệu đ/m2. Đơn giá khu đất B được xác định bằng cách lấy mức giá trung bình của 3 mức giá đã điều chỉnh ở trên: (4,125 + 4,5 + 4,05) : 3 = 4,225 (triệu đ/m2)
Như vậy, đơn giá đất ở của khu đất B tại một đô thị loại V ước khoảng 4,2 triệu đ/m2. Mức giá này là căn cứ để xây dựng phương án giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.  Phương pháp chi phí khấu trừ: o Cơ sở: Giá trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế. o Khái niệm: Phương pháp ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng hoặc tái tạo những tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá. o Phạm vi áp dụng: Những tài sản không đủ điều kiện thuận lợi hoặc thông tin để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, như các công trình xây dựng, tài sản hoặc máy móc thiết bị chuyên dùng… o Ví dụ: Công ty X có nhu cầu thẩm định giá thiết bị quang phổ tử ngoại do công ty này muốn vay vốn ngân hàng bằng cách thế chấp tài sản là một số thiết bị máy móc, hồ sơ thiết bị gồm: Model: Nicolet 2000 Hãng sản xuất: Electron Nước sản xuất: Mỹ Năm sản xuất: 2000 Đặc tính kỹ thuật: Bước sóng: 190-1100mm Khoản quang: -3.0 đến 6A Độ rộng khe phổ: 0.5, 1.0, 2.0, 4.0 mm Độ phân giải bước sóng: 0.1mm Tốc độ quét từ 1 đến 3800mm/phút Máy bao gồm giá đỡ, phần mềm máy in. Theo hợp đồng nhập khẩu máy được mua cuối năm 2001, mới 100%, tổng trị giá 100.000.000đ (bao gồm phí vận chuyển, lắp đạt tại phòng thí nghiệm). Thiết bị được sử dụng từ khi mua đến thời điểm hiện tại là cuối năm 2005. Kiểm tra thực tế cho thấy máy hoạt động bình thường, mức độ hao mòn thực tế tương ứng với mức độ hao mòn trên sổ sách kế toán. Thời gian sử dụng theo quyết định của bộ tài chính là 10 năm. Công ty áp dụng tính khấu hao theo phương pháp số dư giảm dần có
điều chỉnh với nguyên giá 200.000.000đ. Khảo sát thông tin thị trường thu thập đ ược giá bán máy quang phổ mới nói trên hiện nay là 220.000.000đ bao gồm chi phí vận chuyển lắp đặt và VAT 10%. Tên tài sản thẩm định giá: máy quang phổ tử ngoại. Đặc điểm kỹ thuật của tài sản: Năm sản xuất: 2000 Tình trạng pháp lý của tài sản: mới 100% và sử dụng liên tục từ năm 2001 đến 2005. Thời điểm thẩm định giá: tháng 11 năm 2005 Cơ sở giá trị của thẩm định giá: giá thị trường. Chi phí khấu hao: trên thị trường có giao dịch loại máy trên với chất lượng mới 100% với giá bán là 220.000.000đ. Thị trường không giao dịch loại máy trên đã qua sử dụng do đó không có thông tin về loại máy đã qua sử dụng. Máy được mua mới 100% và được sử dụng liên tục đúng mục đích từ cuối năm 2001 đên cuối năm 2005 như vậy thời gian sử dụng là 4 năm. Tình hình hao mòn thực tế của tài sản qua khảo sát thực teescho thấy công ty đã sử dụng phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần có điều chỉnh, hao mòn thực tế phù hợp với cách tính khấu hao của công ty theo quyết định 206 của BTC. Thòi gian sử dụng của thiết bị là 10 năm vì vậy hệ số điều chỉnh theo thời gian sử dụng là 2,5 lần. Tỷ lệ khấu hao hàng năm theo phương pháp đường thẳng là : 1/10 x 100 = 10% Tỷ lệ khấu hao theo phương pháp số dư giảm dần có điều chỉnh là : 10% x 2,5 = 25%/năm Năm GTCL Khấu hao hàng Mức khấu hao năm của máy lũy kế cuối năm 1 200 50 50 2 150 37,5 87,5 3 112,5 28,125 115,625 4 84,375 21,09375 136,718750
Tỷ lệ khấu hao lũy kế trên sổ sách kế toán đến thời điểm hiện nay sau 4 năm sử dụng là: 163.718.750 / 200.000.000 = 68,36% Do mức độ hao mòn thực tế tương ứng với hao mòn trên sổ sách nên chất lượng còn lại là 100% - 68,36% = 31,64% Giá thị trường hiện tại của máy mới 100% là 220.000.000đ bao gồm VAT 10%. Do đó giá thiết bị không bao gồm VAT là: 220.000.000 / 1,1 = 200.000.000đ Giá trị còn lại của thiết bị là: 200.000.000 x 31,64% = 63.280.000đ Kết quả thẩm định giá: giá trị thị trường của máy quang phổ nói trên tại thời điểm tháng 11/2005 là 63.280.000đ  Phương pháp thu nhập (đầu tư) o Cơ sở: Giá trị thị trường của tài sản bao gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản. o Khái niệm: Chuyển một dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn. o Phạm vi áp dụng: Phương pháp trên được sử dụng hạn chế, áp dụng cho một số đối tượng tài sản (các bất động sản như nhà hàng, khách sạn…), thường được kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp và được dùng như một phương pháp kiểm chứng. o Ví dụ: hãy ước tính giá trị của trung tâm thương mại có thu nhập cho thuê hàng năm là 5 tỷ đồng. Chi phí sửa chữa, bảo hành, điều hành, khấu hao … là 1,5 tỷ đồng, thuế VAT là 0,5 tỷ đồng. tỷ lệ hoàn vốn là 10%. Thu nhập ròng hàng năm = 5 tỷ đồng – 1,5 tỷ đồng – 0,5 tỷ đồng = 3 tỷ đồng. Giá trị tài sản =thu nhập ròng / lãi suất vốn hóa = 3 tỷ đồng / 10% = 30 tỷ đồng. 1.5. Quy trình thẩm định giá:
Khách hàng Ngân hàng Chuyên viên Trưởng BP thẩm định giá QLTSBĐ 1 Đề nghị Lựa chọn TSBĐ Lập kế hoạch Duyệt kế hoạch TSBĐ 2 cho khoản vay định giá định giá 6 3 Chấp nhận 3’ 5 7 Lập phiếu đề 4 Xem xét nghị định giá phiếu 7’’ 7’ Phối hợp thực hiện kế hoạch định giá 8 Thẩm định giá và Duyệt kết quả lập thông báo kết định giá quả định giá 9 8’ 9’ Lập biên bản định giá Gửi thông báo kết và kí kết với khách quả định giá cho hàng 10 Ngân hàng
Lưu hồ sơ định giá 1) Khách hàng đến ngân hàng đề Kết thúc nghị vay vốn có tài sản bảo đảm 2) Khách hàng đề nghị tài sản bảo đảm, lập hồ sơ pháp lý của tài sản bảo đảm gửi tới ngân hàng 3) Ngân hàng kiểm tra hồ sơ và lựa chọn tài sản bảo đảm, nếu chấp nhận đề nghị tài sản bảo đảm của khách hàng, Ngân hàng sẽ lập phiếu đề nghị định giá và gửi phiếu này đến chuyên viên định giá. 4) Chuyên viên định giá sau khi xem xét phiếu đề nghị định giá sẽ lập kế hoạch định giá và gửi bản kế hoạch định giá đến trưởng ban quản lý tài sản bảo đảm. 5) Khách hàng phối hợp với chuyên viên thẩm định và trưởng ban quản lý tài sản bảo đảm thực hiện kế hoạch định giá. 6) Sau khi thẩm định xong, chuyên viên định giá sẽ lập thông báo kết quả định giá và gửi thông báo này đến trưởng ban quản lý tài sản bảo đảm. 7) Trưởng ban quản lý tài sản bảo đảm sẽ duyệt kết quả thẩm đ ịnh và gửi thông báo kết quả định giá về cho ngân hàng thông qua chuyên viên thẩm đ ịnh giá. Đồng thời lúc này một bộ hồ sơ thẩm định cũng được chuyên viên thẩm định lưu giữ lại. Nhiệm vụ của chuyên viên thẩm định đến đây là kết thúc. 8) Sau khi có được thông báo kết quả thẩm định giá, ngân hàng sẽ l ập biên bản thẩm định giá và kí kết hợp đồng tín dụng với khách hàng nếu tài sản bảo đ ảm đạt tiêu chuẩn. 9) Trưởng bộ phận quản lý tài sản bảo đảm sẽ duyệt kết quả thẩm định và gửi thông báo kết quả định giá về cho ngân hàng thông qua chuyên viên thẩm định giá. Đồng thời lúc này một bộ hồ sơ thẩm định cũng được chuyên viên thẩm định lưu giữ lại. Nhiệm vụ của chuyên viên thẩm định đến đây là kết thúc. 10) Sau khi có được thông báo kết quả thẩm định giá, ngân hàng sẽ l ập biên bản thẩm định giá và kí kết hợp đồng tín dụng với khách hàng nếu tài sản bảo đ ảm đạt tiêu chuẩn.
1.6. Xử lý tài sản đảm bảo Trong trường hợp, đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đó; hay bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hay theo pháp luật…tài sản bảo đảm sẽ được xử lý theo quy đ ịnh của pháp luật. Có nhiều phương thức để xử lý tài sản bảo đảm: - Bán tài sản bảo đảm. - Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm. - Bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ. - Hoặc các bên có thể thỏa thuận khác. Tuy nhiên việc xử lý đó vẫn phải tuân theo các nguyên tắc: - Các bên tự thỏa thuận cách xử lý tài sản, nếu không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không được thì tài sản bảo đảm sẽ được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Nếu tài sản bảo đảm có thể xác định cụ thể, rõ ràng giá trên thị trường thì người xử lý tài sản được bán theo giá thị trường mà không cần qua thủ tục bán đ ấu giá, đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác. - Việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo dảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy đ ịnh c ủa pháp luật. - Người xử lý tài sản bảo đảm là bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch bảo đảm có thỏa thuận khác - Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm. 1.7. Vai trò của việc sử dụng tài sản bảo đảm  Vai trò phòng ngừa rủi ro tín dụng: Tài sản bảo đảm sẽ gắn việc tr ả nợ của khách hàng với sự tồn tại của tài sản đồng thời tổ chức tín dụng cũng có nh ững định hướng cụ thể trong việc kiểm soát khoản vay.
 Vai trò hạn chế rủi ro tín dụng: Do ngân hàng có quyền ưu tiên đối với tài sản đảm bảo nên đây là nguồn thu nợ thứ hai của ngân hàng.  Là rào cản đối với những đối tượng đi vay có chủ định lừa đảo. 1.8. Rủi ro trong việc thực hiện những nghiệp vụ có liên quan đến tài sản bảo đảm Khi thực hiện các hoạt động tín dụng thì không thể tránh khỏi rủi ro, và hai rủi ro chính mà chúng ta thường gặp phải trong hoạt động tín dụng đó là vấn đề lựa chọn đối nghịch và rủi ro đạo đức. Lựa chọn đối nghịch xảy ra trước khi cho vay, do ít thông tin mà ngân hàng có thể sai lầm trong việc lựa chọn khách hàng và dẫn đến những rủi ro trong thanh toán sau này. Rủi ro đạo đức xảy ra sau khi cho vay, cũng vì ít thông tin và khả năng kiểm soát quá trình sử dụng vốn, tình hình hoạt động kinh doanh, nguồn trả nợ… gặp khó khăn mà một lần nữa, ngân hàng lại gặp phải những khó khăn trong việc thu hồi nợ. Chính vì vậy mà khi cho vay, vấn đề đầu tiên các ngân hàng xem xét là tài sản và giá trị tài sản thế chấp. Theo đó, bất động sản thường là tài sản luôn được các ngân hàng ưu tiên lựa chọn hàng đầu, do nó có một số ưu điểm vượt trội sau đây: - Tính cố định: nhờ tính chất này mà khi nhận BĐS làm tài sản thế chấp, các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau cho vay; cũng không tốn thêm các chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản. - Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là BĐS khi khách hàng không trả được nợ vẫn cao hơn nhiều tài sản khác nhờ tính khan kiếm và s ự phát triển của thị trường BĐS. - BĐS là những tài sản ít hao mòn. - Giá chuyển nhượng BĐS trong thực tế chứng minh luôn tăng trong dài hạn do đặc tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền hoặc những nguyên nhân khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường. - BĐS là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu/sử dụng tương đối dễ dàng. Thế nhưng, khi sử dụng bất động sản làm tài sản bảo đảm, vẫn cố một số rủi ro như sau:  Rủi ro kỳ hạn:
Cho vay đầu tư BĐS là những khoản cho vay trung, dài hạn và kỳ hạn điều chỉnh lãi suất thường từ 6 tháng đến 1 năm. Trong khi đó, phần lớn nguồn vốn huy động của các ngân hàng là nguồn vốn ngắn hạn và lãi suất khá linh hoạt theo thị trường. Sự chênh lệch về kỳ hạn và lãi suất giữa nguồn vốn huy động và cho vay là vấn đề nan giải nhất mà các ngân hàng phải tính toán và cân đối trong cho vay BĐS.  Rủi ro từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay BĐS thường có mức vốn đầu tư lớn mà việc thẩm định đòi hỏi trình độ chuyên môn rất cao, yêu cầu cán bộ tín dụng (CBTD) phải nắm vững các qui đ ịnh pháp lý, hành chính, định mức xây dựng, đơn giá vật liệu, dòng tiền và nhiều những vấn đề khác liên quan đến dự án. Điều này phần lớn vượt quá khả năng, kinh nghiệm và năng lực giám sát của CBTD, những người có vai trò quyết định khoản vay trong ngân hàng. Ngoài ra việc sử dụng tài sản bảo đảm làm cơ sở cấp tín dụng còn tồn tại một số rủi ro:  Rủi ro từ công tác tổ chức và thực hiện kiểm soát qui trình cấp tín dụng Tất cả các ngân hàng đều xây dựng qui trình cấp tín dụng từ Hội sở, Sở giao dịch đến Chi nhánh, Phòng giao dịch. Tuy nhiên, việc thực hiện qui trình này còn nhiều vấn đề: - Hội đồng tín dụng phần lớn hoạt động không đúng vai trò. Theo phân cấp thẩm quyền phê duyệt, những hồ sơ vượt mức phán quyết của Tổng Giám đ ốc sẽ phải trình Hội đồng tín dụng, song Tổng Giám đốc có thể là người giữ chức Chủ tịch Hội đồng nên việc có thêm Hội đồng chỉ là chia sẻ trách nhiệm, không có tác dụng phòng ngừa rủi ro. - Các qui chế cho vay đều yêu cầu khách hàng vay vốn phải có vốn đối ứng (thường khoảng 30% tổng vốn đầu tư), tuy nhiên, không khó để lách qui định này nếu khách hàng tăng chi phí dự toán. Vấn đề thẩm định chính xác vốn đầu tư dự án là cực kỳ khó khăn dẫn đến nhiều trường hợp ngân hàng cấp vốn vượt nhu cầu của phương án và được bên vay sử dụng vào những mục đích không thể kiểm soát. Nhiều ngân hàng chưa có phòng quản lý rủi ro tín dụng, chưa tách biệt chức năng giữa định giá tài sản và thẩm định tín dụng. Phòng kiểm soát nội bộ chỉ kiểm tra hồ sơ sau cho vay và không có chức năng ngăn ngừa, khuyến cáo rủi ro trong toàn hệ thống. Hoạt động của Ban kiểm soát chưa đạt hiệu quả kỳ vọng  Rủi ro từ hệ thống luật pháp và việc thực thi luật pháp: đây là rủi ro có ảnh hưởng và tác động lớn đến hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng
Điều 324 luật Dân sự cho phép một tài sản được thực hiện nhiều nghĩa vụ đảm bảo, tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng một tài sản thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng để vay vốn, miễn là toàn bộ các khoản vay tại các tổ chức tín dụng nhỏ hơn giá trị tài sản thế chấp. Tuy nhiên, không có nhiều trường hợp thực hiện được việc này, do chưa có cơ quan nào đứng ra xác định độ tin cậy của tài sản thế chấp và th ứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm tiền vay cũng không đ ược đ ề c ập đến. Đối với tài sản được hình thành trong tương lai, điều 8 nghị định 163 đã qui định: “Trong trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai thì khi bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó. Đối với tài sản pháp luật qui định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên đảm bảo chưa đăng ký thì bên nhận đảm bảo vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn xử lý” Có thể thấy, điều này sẽ làm nảy sình 2 rủi ro: - Rủi ro về cùng một tài sản có thể được thế chấp ở hai nơi khác nhau theo quy trình khác nhau. Quy trình một là đăng ký với Trung tâm đăng ký tài sản dưới góc độ thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ. Quy trình thứ hai là công chứng hợp đồng thế chấp theo Luật Nhà ở. Hai qui trình này đ ều đ ược thực hiện như hướng dẫn trong luật định. Từ đây có thể thấy rằng, nếu người mua nhà A thế chấp căn hộ chưa có sổ hồng với ngân hàng C và sau đó công chứng hợp đồng thế chấp này. Tiếp theo, người này thế chấp chính căn hộ đó với ngân hàng D và đăng ký hợp đồng thế chấp này với Trung tâm đăng ký tài sản. Như vậy sẽ có trường hợp tranh chấp xảy ra đối với cả 2 ngân hàng C và D. - Trên thực tế, đối với các dự án căn hộ thì chủ đầu tư cũng đã thế chấp miếng đất và khu chung cư hình thành trong tương lai (tài sản hình thành từ vốn vay) cho một ngân hàng, ví dụ ngân hàng C. Đồng thời, chủ đầu tư cũng cho phép người mua căn hộ (khi chưa có sổ hồng) thế chấp với một ngân hàng khác, ví dụ ngân hàng D. Như vậy, nếu chủ đầu tư không thanh toán được nợ với ngân hàng C thì hậu quả xử lý tài sản thế chấp là như thế nào? Quyền lợi của ngân hàng nhận thế chấp miếng đất và khu chung cư hình thành trong tương lai từ chủ dự án (ngân hàng C) hay quyền lợi của ngân hàng nhận thế chấp căn hộ từ người mua căn hộ (ngân hàng D) được pháp luật Việt Nam bảo vệ?  Rủi ro từ sự yếu kém của hạ tầng thông tin tín dụng Nguồn duy nhất mà các ngân hàng có thể khai thác thông tin tín dụng hiện nay là Trung tâm Thông tin Tín dụng của NHNN (CIC). Tuy nhiên, chất lượng thông
tin không đáp ứng được yêu cầu, đã có nhiều khách hàng phàn nàn với ngân hàng rằng thông tin CIC của họ vẫn còn dư nợ mặc dù khoản vay đã tất toán từ lâu. Bên cạnh đó, liệu thông tin xếp hạng tín dụng doanh nghiệp của CIC có đáng tin cậy khi các ngân hàng không biết CIC đã dựa trên tiêu chuẩn nào để xếp hạng và liệu xếp hạng đó có phù hợp với xếp hạng tín dụng tại mỗi ngân hàng hay không?  Rủi ro từ tính chu kỳ của nền kinh tế Chu kỳ kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với sự biến động giá BĐS. Trong thời kỳ hưng thịnh, sản xuất và tiêu dùng đều mở rộng, nguồn cung tiền dồi dào và giá BĐS leo thang, các ngân hàng cũng mở rộng tín dụng BĐS. Ngược lại khi nền kinh tế phát triển quá nóng, NHNN thực hiện thắt chặt tiền tệ thì BĐS là thị tr ường đầu tiên bị ảnh hưởng, giá BĐS sụt giảm, tính thanh khoản hạn chế và khả năng trả nợ của các khoản vay gặp khó khăn, đặc biệt là các khoản vay đầu cơ BĐS.  Rủi ro từ năng lực cạnh tranh và những vấn đề nội tại của các ngân hàng Nhiều ngân hàng nhỏ, yếu năng lực cạnh tranh buộc phải xem việc định giá tài sản thế chấp cao, đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian thẩm định, cho vay là phương thức cạnh tranh. Việc thẩm định trở nên sơ sài, chiếu lệ, định giá tài sản theo giá thị trường. Hậu quả là, chỉ cần khách hàng chậm trả lãi 1-2 tháng hoặc giá BĐS giảm từ 5-10% thì giá trị thực của tài sản không còn bảo đảm đủ cho khoản vay. Khi nợ quá hạn xảy ra, các ngân hàng lại tìm cách đảo nợ, điều chỉnh kỳ hạn tr ả n ợ, gia hạn nợ, chuyển nhóm nợ và trích lập dự phòng rủi ro sai qui định khiến khả năng thu hồi càng khó khăn, kéo dài. Tóm lại, chúng ta không thể phủ nhận vai trò quan trọng của tài sản bảo đảm trong việc cấp tín dụng. Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên, bản thân tài sản bảo đảm và việc sử dụng nó cũng tiềm tàng không ít rủi ro. Vì thế, các ngân hàng không nên quá coi trọng đến tài sản bảo đảm khi cấp tín dụng.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CẤP TÍN DỤNG CÓ TÀI SẢN ĐẢM BẢO Ở VIỆT NAM 2.1. Tình hình chung: Như chúng ta đã biết, việc cho vay của ngân hàng có ảnh hưởng lớn đ ến nền kinh tế. Ngoài việc chu chuyển dòng vốn từ nơi thừa vốn sang nơi thiếu vốn, nó còn góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trong nước, cụ thể như: Các hoạt động tài trợ của ngân hàng giúp cho các doanh nghiệp duy trì ổn định sản xuất, đầu tư công nghệ, thay đổi máy móc, nhờ đó nâng cao năng lực sản xuất của nền kinh t ế. Hoạt động cho vay tiêu dùng góp phần kích thích cầu tiêu dùng, qua đó góp phần tăng trưởng kinh tế, bên cạnh đó cũng sẽ thúc đẩy doanh nghiệp trong nước mở rộng sản xuất kinh doanh để đáp ứng cho lượng cầu hang hóa đang tăng. Chính vì vậy mà cùng với s ự tăng trưởng kinh tế của Việt Nam những năm qua, tín dụng trong nước cũng đã có những mức tăng trưởng đáng kể:
Biểu đồ tăng trưởng tín dụng Việt Nam những năm gần đây Để đáp ứng nhu cầu vay của khách hàng và tăng tính cạnh tranh của ngân hàng trong bối cảnh mở cửa nền kinh tế, hầu hết các ngân hàng đã đa dạng hóa các nghiệp vụ cấp tín dụng cho khách hàng của mình như cho vay cầm cố, bảo lãnh, thế chấp, bao thanh toán hay cho vay tín chấp… Trong đó hình thức cho vay có tài sản bảo đảm được ưu tiên hơn cả. Hình thức cấp tín dụng này tồn tại ở hệ thống ngân hàng Vi ệt Nam từ lâu đời và khá phổ biến, bởi vì: Tài sản bảo đảm sẽ gắn việc trả nợ của khách hàng với sự tồn tại của tài sản đồng thời tổ chức tín dụng cũng có những định hướng cụ thể trong việc kiểm soát khoản vay. Hơn nữa, ngân hàng có quyền ưu tiên đối với tài sản đảm bảo nên đây là nguồn thu nợ thứ hai của ngân hàng. Đối tượng tài sản bảo đảm chủ yếu mà hầu hết các ngân hàng thương mại Việt Nam áp dụng là bất động sản, động sản, giấy tờ có giá, tài sản khác… và loại tài sản đ ược s ử dụng phổ biến nhất là bất động sản. Có thể tham khảo số liệu của một số ngân hàng dưới đây để thấy rõ hơn về cơ cấu tài sản bảo đảm thường được dùng trong cấp tín dụng tại các ngân hàng hiện nay. • Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu – ACB