Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Luật học: Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam

Chia sẻ: Mucnang Mucnang | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:24

Thêm vào BST

Báo xấu

54
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn nghiên cứu luận giải cơ sở lý luận pháp luật, và thực tiễn áp dụng, đánh giá những điểm bấp cập phát sinh từ thực tiễn giải quyết tranh chấp các vụ việc về hợp đồng mua nhà ở xã hội để làm cơ sở đưa ra các nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Trên cơ sở đó đề xuất phương hướng, các giải pháp góp phần hoàn thiện những quy định của pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Luật học: Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT DƯƠNG THỊ VÂN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 18LKT79 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC THỪA THIÊN HUẾ, 2020
Công trình được hoàn thành tại: Trường Đại học Luật, Đại học Huế Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Như Phát Phản biện 1: ........................................:.......................... Phản biện 2: ................................................................... Luận văn sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Trường Đại học Luật Vào lúc..........giờ...........ngày...........tháng .......... năm...........
MỤC LỤC MỞ ĐẦU .................................................................................................. 1 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài ............................................. 1 2. Tình hình nghiên cứu đề tài .................................................................. 1 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu ....................................................... 1 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................ 2 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu ................................... 3 6. Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu ...................................... 3 7. Cơ cấu luận văn .................................................................................... 3 Chương 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA NHÀ Ở XÃ HỘI .................................................... 5 1.1. Khái quát về hợp đồng mua nhà ở xã hội .......................................... 5 1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội................................................................... 5 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở xã hội ................... 5 1.2. Nội dung pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.................... 6 1.2.1. Giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở xã hội .................. 6 1.2.1.1. Đề nghị giao kết hợp đồng mua bán nhà ở xã hội....................... 6 1.2.1.2. Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng mua bán nhà ở xã hội ..... 8 1.2.1.3 thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở xã hội ................................... 9 1.2.2. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội ............................. 10 1.2.2.1. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở xã hội ............................... 10 1.2.2.2. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội ............................ 10 Chương 2. THỰC TIỂN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM ..................... 13 2.1. Một số khó khăn, vướng mắc trong thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội tại Việt Nam ........................................................ 13 2.2. Khó khăn trong giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở xã hội tại Việt Nam...................................................................................... 14 2.3. Nguyên nhân của những khó khăn phát sinh trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam............................... 15 Chương 3. ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM ................................................................ 17 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội tại Việt Nam...................................................................................... 17 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện về trình tự, thủ tục để thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở xã hội .............................................................................. 17
3.2.2. Giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về giá mua bán nhà ở xã hội ....................................................................................................... 17 3.2.3. Giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về đảm bảo và hỗ trợ tài chính đối với hợp đồng mua bán nhà ở xã hội ................................... 18 3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội tại Việt Nam................................................................. 19 3.3.1. Đẩy mạnh cơ chế giám sát đối với giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở xã hội .............................................................................. 19 3.3.2. Nâng cao chất lượng quy hoạch, tạo quỹ đất để nâng cao hiệu quả giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở xã hội ........................... 19 3.3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở xã hội ..................................................................... 19 KẾT LUẬN ............................................................................................ 20
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Giao dịch mua bán nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội được thể hiện dưới hình thức hợp đồng mua bán nhà ở. Qua mỗi thời kì khác nhau, hợp đồng mua bán nhà ở được pháp luật Việt Nam điều chỉnh bằng các quy phạm pháp luật khác nhau, phù hợp với nhận thức và điều kiện kinh tế - xã hội. Vì vậy, giao dịch mua bán nhà ở trong mỗi giai đoạn có sự thay đổi và cải tiến để phù hợp với thực tiễn xã hội. Tuy nhiên thực tiễn áp dụng pháp luật vẫn không tránh khỏi chồng chéo và mâu thuẫn. Để tìm hiểu rõ hơn về những quy định trong giao kết, thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội và thực tiễn áp dụng pháp luật đó tại Việt Nam, tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài luận văn của mình. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Nhiều công trình nghiên cứu khoa học, giáo trình viết về pháp luật nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở, nhiều bài báo trên các phương tiện thông tin đại chúng truyền thông như nhiều bài báo viết, báo nói, báo hình, tạp chí hay Internet có đề cập về nhà ở xã hội. Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu hiện nay mới chỉ tập trung vào hợp đồng mua bán nhà ở và sự hình thành, phát triển của các quy định liên quan đến nhà ở xã hội mà chưa đề cập cụ thể đến pháp luật về hợp đồng mua bán nhà xã hội với nhiều đặc thù riêng. Chính vì vậy, đề tài mà tác giả lựa chọn nghiên cứu sẽ hứa hẹn là một công trình nghiên cứu có ý nghĩa thực tế và lý luận nhất định đối với thực tiển xây dựng và áp dụng pháp luật. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Luận văn nghiên cứu luận giải cơ sở lý luận pháp luật, và thực tiễn áp dụng, đánh giá những điểm bấp cập phát sinh từ thực tiễn giải quyết tranh chấp các vụ việc về hợp đồng mua nhà ở xã hội để làm cơ sở đưa ra các nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Trên cơ sở đó đề xuất phương hướng, các giải pháp góp phần hoàn thiện những quy định của pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục đích trên thì đề tài phải thực hiện được các nhiệm vụ đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam” như sau: 1
- Nghiên cứu làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận cơ bản như các khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa,nguyên tắc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở xã hội. - Nghiên cứu và đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại tại các dự án, chỉ ra một số bất cập về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội; chỉ ra những bất cập của pháp luật và thực tiễn các giao dịch mua bán nhà ở xã hội. Từ đó luận giải về yêu cầu hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội. - So sánh, đối chiếu với các quy định của pháp luật nước ngoài để thấy rõ pháp luật của Việt Nam đã thật sự phù hợp hay chưa; - Tìm ra những khó khăn và nguyên nhân của những khó khăn trong giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở xã hội tại Việt Nam. - Đề xuất được phương hướng, giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật và tổ chức thực hiện hiệu quả của pháp luật Việt Nam về vấn đề này. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu - Đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích các quan điểm, các quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội; Các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực nhà ở, đặc biệt Luật nhà ở 2014, Luật KDBĐS năm 2014, và BLDS 2015. - Thực tiễn của việc thi hành pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội. - Thực trạng giao kết, thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam và thực trạng áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội hiện nay để nêu ra những khó khăn và nguyên nhân của những khó khăn đó. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Về không gian: Những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội. Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội tại Việt Nam. Về thời gian: Luận văn nghiên cứu thực tiễn áp các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội tại các dự án từ năm 2015 đến nay. Địa bàn nghiên cứu: Với phạm vi của đề tài, tác giả xin trình bày thực trạng về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội tại 4 thành phố có nhu cầu về mua nhà ở xã hội cao là Huế, Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh. 2
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 5.1.Phương pháp luận Để giải quyết những vấn đề trên, Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật lịch sử và duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước ta trong thời kỳ hiện nay. 5.2. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp phân tích, tổng hợp và so sánh luật học được sử dụng chỉ ra điểm giống nhau và khác nhau giữa quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội trong các dự án đầu tư để tìm ra ưu điểm của những quy định mới và những hạn chế cần khắc phục, vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội và pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, về thực trạng pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, từ đó đề xuất những giải pháp, phương hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật về hợp đồng nói chung và pháp luật hợp đồng mua bánnhà ở xã hội án theo pháp luật việt nam. 6. Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu 6.1. Câu hỏi nghiên cứu Luận văn hướng tới nghiên cứu các câu hỏi sau đây: Khái niệm nhà ở xã hội? Các Quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở xã hội được thể hiện như thế nào ? Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội Việt Nam hiện nay? Cần những giải pháp nào để hoàn thiện pháp luật, tổ chức thực hiện tốt hơn pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội và hạn chế các tranh chấp xảy ra trong tương lai? 6.2. Giả thuyết nghiên cứu - Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội là khá phong phú song cũng còn bất cập - Áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam thực tiễn gặp nhiều vướng mắc. - Quản lý nhà nước về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội còn nhiều hạn chế bất cập. - Các tranh chấp xảy ra liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở xã hội vẫn xảy ra thường xuyên và phức tạp. 7. Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài khảo, phụ lục, luận văn gồm 3 chương: 3
Chương 1: Cơ sở lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam. Chương 2: Thực trạng pháp luật và thi hành pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội tại Việt Nam. Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả hợp đồng mua bán nhà ở xã hội tại Việt Nam. 4
Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1. Khái quát về hợp đồng mua nhà ở xã hội 1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội Nhà ở xã hội là một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập, hoặc có nhưng không đáng kể. Họ đều là những người không thể nào và không bao giờ tự mình kiếm được một chỗ ở. Những người này thường là người vô gia cư, người già đơn thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa… Trong nhiều trường hợp loại nhà này được gọi là nhà từ thiện, đa phần là của Nhà nước, ngoài ra còn có các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc sống của những người sống trong nhà xã hội. Tùy từng hoàn cảnh cụ thể mà người đăng ký nhà ở xã hội có thể được miễn phí hoàn toàn hoặc được cho thuê với giá thấp. Luật Nhà ở năm 2014 có quy định tại khoản 7 Điều 2: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”. Nhà ở xã hội là nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng trên cơ sở nhu cầu thuê và thuê mua của các đối tượng có thu nhập thấp sinh sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương. Theo Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 thì khái niệm về nhà ở xã hội được qui định cụ thể là: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”. 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở xã hội Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng mua bán tài sản và nằm trong sự điều chỉnh của BLDS năm 2015. Tuy nhiên, do đối tượng của hợp đồng là bất động sản, nên nó còn chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở, Luật KDBĐS và các văn bản liên quan. Như vậy hợp đồng mua bán nhà là một hợp đồng mà ở đó, ý chí của các bên phải được thể hiện rõ thông qua quá trình thương lượng, trao đổi, giao kết, ký kết và thực hiện hợp đồng trên cơ sở lợi ích của các bên tham gia theo quy định pháp luật. Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội phải tuân theo các quy định của Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở. Có thể nói, Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là một trường hợp cụ 5
thể của loại hợp đồng mua bán nhà ở. Do vậy, cũng giống như khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội cũng chứa đựng những yếu tố chung của một hợp đồng dân sự đó là sự tự do ý chí và việc xác lập quyền và nghĩa vụ của từng bên khi tham gia giao kết. Sự khác biệt của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội so với hợp đồng mua bán nhà ở thông thường chính là đặc điểm của loại tài sản giao dịch. Từ đó quyết định đến nội dung và hình thức của hợp đồng liên quan đến đối tượng nhà ở xã hội. Hợp đồng mua bán nhà ở có những đặc điểm sau đây: Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là một hợp đồng song vụ. Theo đó, bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại. Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ phía người bán cho người mua. Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù. Tức là, trong hợp đồng, khi bên bán nhà hoặc bên mua nhà đã thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng. Đặc điểm đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở là sự cụ thể hóa của nguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự mà các bên mua và bán đã thực hiện để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi họ tham gia giao kết hợp đồng. Ngoài những đặc điểm pháp lý trên hợp đồng mua bán nhà ở còn có nhiều đặc điểm riêng biệt như: về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, đối tượng của hợp đồng, hình thức của hợp đồng. 1.2. Nội dung pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 1.2.1. Giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 1.2.1.1. Đề nghị giao kết hợp đồng mua bán nhà ở xã hội Đề nghị giao kết hợp đồng về bản chất là một hành vi pháp lý đơn phương của một chủ thể bày tỏ ý định giao kết hợp đồng với chủ thể khác theo các điều kiện xác định. Theo điều 386 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định: “Đề nghị giao kết hợp đồng là việc thể hiện rõ ý định giao kết hợp đồng và chịu sự ràng buộc về đề nghị này của bên đề nghị đối với bên đã được xác định hoặc tới công chúng (sau đây gọi chung là bên được đề nghị)”. Theo đó, lời đề nghị giao kết hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là việc thể hiện ý chí giao kết và ràng buộc về đề nghị này của nhà đầu tư đối với các đối tượng được mua nhà ở xã hội đã được phân tích trên đây. Trên cơ sở các thông tin về các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn đã 6
được công bố, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đăng ký thuê mua nhà ở xã hội để giao kết hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội nộp đủ một hồ sơ cho chủ đầu tư dự án để được xem xét mua bán nhà ở xã hội. Trong lời đề nghị giao kết hợp đồng của các nhà đầu tư đã bao gồm tất cả các nội dung Theo Điều 11 Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ xây dựng về việc hướng dẫn một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội như sau: Thứ nhất, thông tin về chủ thể Thứ hai, thông tin về nhà ở giao dịch Đối tượng của hợp đồng mua nhà ở xã hội chính là nhà ở xã hội. Trong hợp đồng phải mô tả một cách chính xác về nhà ở xã hội bao gồm các thông tin sau: - Loại nhà. - Vị trí của ngôi nhà ở xã hội Thứ ba, giá mua nhà ở xã hội Thư tư, phương thức và thời hạn thanh toán Đặc điểm đặc trưng về phương thức thanh toán giá mua nhà ở xã hội là tiền thanh toán theo theo thỏa thuận. Bởi mua nhà ở xã hội là sự kết hợp của việc mua nhà ở xã hội có sẵn hoặc mua nhà ở xã hội đang trong thời kỳ xây dựng. Thứ năm, thời gian giao nhận nhà ở Sau khi bên mua thanh toán tối thiểu 20% giá trị nhà ở xã hội thì bên cho mua tiến hành bàn giao ngôi nhà vào một thời gian do hai bên tự thỏa thuận. Thứ sáu, bảo hành nhà ở Đơn vị, tổ chức, cá nhân sau khi thi công xong phải thực hiện bảo hành để người mua nhà ở xã hội yên tâm về chất lượng ngôi nhà. Thứ bảy, quyền và nghĩa vụ của các bên Tiến hành làm thủ tục về Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi mua đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính là một trong những nghĩa vụ quan trọng và cơ bản của bên bán nhà ở xã hội. Phải chấp hành quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc xử lý các hành vi vi phạm và giải quyết các khiếu nại, tranh chấp liên quan đến việc mua bán nhà ở xã hội. Các trường hợp mua bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng mua bán nhà ở đó không có giá trị pháp lý và mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ 7
chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó. Với những trường hợp lỗi do mình gây ra, bên mua phải chịu trách nhiệm bằng việc chịu phạt hợp đồng, bồi thường thiệt hại cả về vật chất và tinh thần. Nhà nước đã ban hành quy định để xác định mức bồi thường thiệt hại theo đúng pháp luật. Tám là, hiệu lực của hợp đồng Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Có khi thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời gian ký kết hợp đồng nhưng cũng có khi thời điểm có hiệu lực của hợp đồng lại là một ngày khác thời gian ký kết hợp đồng. Chỉ đến khi ngày có hiệu lực của hợp đồng thì các bên mới phải thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Điều khoản này tránh trường hợp các bên tranh chấp trước ngày có hiệu lực của hợp đồng. Chín là, thỏa thuận liên quan đến hậu quả pháp lý khi vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng Hợp đồng nào cũng phải có những điều khoản quy định về chế tài xử lý khi có sự vi phạm về nghĩa vụ của hợp đồng. Đặc biệt, khi hợp đồng có giá trị lớn thì điều khoản này lại hết sức quan trọng bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của các bên. Mười là, giải quyết tranh chấp Các bên có quyền lựa chọn các phương thức giải quyết tranh chấp nhưng luôn ưu tiên lựa chọn phương thức nhanh gọn, tạo được hòa bình cho các bên là thương lượng hoặc hòa giải. Ngoài ra, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội cần phải có các điều khoản về cam kết của các bên, chấm dứt hợp đồng và các điều khoản khác theo quy định của các bên. Các điều khoản của hợp đồng cần phải được quy định rõ ràng, cụ thể, không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở. 1.2.1.2. Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng mua bán nhà ở xã hội Các đối tượng có đủ điều kiện mua bán nhà ở xã hội chấp nhận lời đề nghị giao kết hợp đồng mua bán nhà ở xã hội như sau: Trên cơ sở các thông tin về các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn đã được công bố, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhu cầu đăng ký mua nhà ở xã hội sẽ nộp đủ một hồ sơ cho chủ đầu tư dự án để được xem xét mua nhà ở xã hội. Theo đó, điều kiện để các đối tượng được mua nhà ở xã hội và phải có đơn đăng ký mua nhà ở theo mẫu và phải có giấy xác nhận các điều kiện sau: Điều kiện về nhà ở; Điều kiện về nơi cư trú; Điều kiện về thu nhập. 8
1.2.1.3 Thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở xã hội Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là một loại hợp đồng đặc biệt bởi nó có sự kết hợp của hình thức mua bán nhà ở xã hội có sẵn và hình thức mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai. Do đó, việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở xã hội phải tuân theo những nguyên tắc sau: Việc bán ở xã hội được đầu tư bằng ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, theo đó, Người mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội, nếu bên mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp mua nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì việc chuyển quyền sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai. Bên bán nhà ở xã hội có trách nhiệm thực hiện các quyền và nghĩa vụ sau đây: Phải thực hiện nghiêm chỉnh các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết; Được quyền chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký; Không được tăng giá bán nhà ở xã hội khi chưa được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định; Thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. Đối với bên mua nhà ở xã hội: Được quyền chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết; Phải thực hiện các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở xã hội đã ký kết và Quy chế quản lý nhà ở xã hội cho thuê do cơ quan có thẩm quyền ban hành; Bên mua 9
nhà ở xã hội phải chấp hành quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc xử lý các hành vi vi phạm và giải quyết các khiếu nại, tranh chấp liên quan đến việc mua bán nhà ở xã hội và thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật; Khi kết thúc thời hạn hợp đồng mua bán nhà ở theo hợp đồng và bên mua nhà đã thanh toán hết tiền cho bên bán nhà theo thỏa thuận thì bên cho bán nhà phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà, trừ trường hợp bên mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. 1.2.2. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 1.2.2.1. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở xã hội Hình thức của hợp đồng là phương tiện để ghi nhận, lưu trữ các điều khoản mà các bên đã cùng nhau thống nhất, cam kết. Hợp đồng có thể được giao kết dưới hình thức hành vi, lời nói hoặc văn bản tùy thuộc vào quy định của pháp luật và sự lựa chọn của các bên trong hợp đồng. Theo Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.[3, Điều 122]. Như vậy, theo quy định việc mua bán nhà ở xã hội theo quy định này thì không bắt buộc phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai có thể do các bên cùng nhau thỏa thuận để soạn thảo các điều khoản của hợp đồng hoặc hợp đồng được soạn theo mẫu (thường do bên bán đưa ra). Trên thực tế, gần như các hợp đồng mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai đều được bên bán soạn mẫu sẵn và bên mua nếu đồng ý thì kí vào hợp đồng. Tuy nhiên, để tránh những rủi ro không đáng có trong các hợp đồng về chuyển nhượng bất động sản thì hợp đồng mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai nên được công chứng. 1.2.2.2. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội Chủ thể của quan hệ pháp luật nói chung và chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội nói riêng là một chủ đề hiện nay còn có nhiều quan điểm khác nhau. Theo lý luận nói chung, chủ thể của các quan hệ pháp luật dân sự là những người tham gia vào các quan hệ pháp luật dân 10
sự, có quyền và nghĩa vụ trong các quan hệ pháp luật dân sự đó. Do đó, trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác đều có khả năng trở thành chủ thể trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở xã hội. Để trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội thì các chủ thể này phải đáp ứng được các điều kiện khác nhau theo pháp luật quy định. Các bên tham gia mua bán nhà ở xã hội còn phải đảm bảo điều kiện quy định tại Điều 119 Luật hà ở 2014. 1.2.3. Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội Trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì việc chuyển quyền sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai [10, Điều 19]. Đối với trường hợp bán ở xã hội được đầu tư bằng ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, theo đó, Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội có thời gian thực hiện rất dài, do đó những rủi ro khi thực hiện hợp đồng là điều khó có thể tránh khỏi. Thứ nhất, khi người mua nhà ở xã hội chết Sinh tử là điều mà con người không thể quyết định được. Trong khi đó, thời gian thực hiện hợp đồng mua nhà ở xã hội tương đối dài (tối thiểu là 05 năm) nên việc quy định hậu quả pháp lý trong trường hợp người mua nhà ở xã hội chết là điều rất cần thiết. Việc quy định về hậu quả pháp lý khi người mua nhà ở xã hội chết được dựa theo những quy định chung về thừa kế theo Luật dân sự năm 2015. Bởi, dù người thuê mua nhà ở xã hội đó chưa hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mua thì khi người đó chết, ngôi nhà đó vẫn được coi là di sản của người chết và người được hưởng di sản phải thực hiện phần nghĩa vụ thuộc về di sản đó. Các quy định này được cụ thể tại Khoản 2 Điều 135 Luật nhà ở năm 2014 như sau: Trường hợp có người thừa kế hợp pháp đang cùng sinh sống tại nhà ở đó thì người thừa kế hợp pháp đó được tiếp tục mua nhà ở, trừ trường hợp người thừa kế hợp pháp tự nguyện trả lại nhà ở mua. Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không cùng sinh sống tại nhà ở đó mà bên mua nhà ở đã thực hiện được hai phần ba thời hạn mua thì, cũng tạo điều kiện để người thừa kế hợp pháp có quyền được hưởng phần di sản của người chết bằng cách: thanh toán hết số tiền tương ứng với một phần ba thời hạn mua còn lại và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Nếu có người thừa kế hợp pháp mà không thuộc hai trường hợp trên 11
thì bên bán được quyền thu hồi nhà ở và người thừa kế hợp pháp được hoàn trả số tiền mà bên mua nhà ở đã nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy định về lãi suất không kỳ hạn liên ngân hàng tại thời điểm hoàn trả, đây là rủi ro lớn đối với người mua nhà. Nếu không có người thừa kế hợp pháp thì Nhà nước quy định số tiền mua đã nộp lần đầu sẽ thuộc về sở hữu của Nhà nước, không được trả lại. Và bên bán được thu hồi nhà ở mua để ký hợp đồng mua bán với đối tượng thuộc diện được mua bán nhà ở xã hội theo quy định. Thứ hai, các trường hợp chấm dứt hợp đồng mua bán và thu hồi hợp đồng mua bán nhà ở xã hội Đây cũng là một trong những điểm mới có Luật nhà ở năm 2014 quy định về nhà ở xã hội. Việc thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây: Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của Luật này [3, Khoản 2] 12
Chương 2 THỰC TIỂN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM 2.1. Một số khó khăn, vướng mắc trong thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội tại Việt Nam * Tại Thừa Thiên Huế: Tính đến thời điểm hiện tại, có 07 dự án nhà ở xã hội đã được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, với tổng số căn hộ là 2.660 căn hộ. Nhiều căn hộ thuộc một khu nhà ở xã hội tại Huế được rao bán tràn lan trên mạng Internet. Theo quy định của Nhà nước, phải sau 5 năm khi mua nhà ở xã hội, người mua mới có quyền mua bán, chuyển nhượng cho các cá nhân không thuộc đối tượng có điều kiện mua nhà thu nhập thấp. Tuy nhiên, chỉ mới sau 3 năm đi vào sử dụng, các căn hộ tại một khu chung cư ở Huế đã được rao bán. Mặc dù biết quy định phải sau 5 năm mua nhà ở xã hội mới được chuyển nhượng, nhưng tình trạng mua bán những căn hộ chỉ bằng giấy viết tay vẫn diễn ra khá phổ biến mà chưa có sự vào cuộc của các cơ quan chức năng. Không chỉ xảy ra trình trạng mua bán, tại đây còn xảy ra hiện tượng thuê nhà không đúng mục đích sử dụng. * Tại thành phố Hà Nội: Những năm vừa qua, thành phố Hà Nội dành sự quan tâm rất lớn tới việc phát triển và quản lý sử dụng nhà ở xã hội. Tới nay, trên địa bàn thành phố Hà Nội có 60 dự án nhà ở xã hội đã và đang triển khai với khoảng 4.288.751m2 sàn và trên 145 ha đất. Mua bán nhà ở xã hội tại Hà Nội cũng được chú trọng ngay từ những năm đầu phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên Hà Nội chưa có văn bản hướng dẫn quy định cụ thể về tiêu chí xét duyệt theo thứ tự ưu tiên đối tượng có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội. Tại thành phố Hà Nội Nhiều dự án nhà ở xã hội đều bị chậm tiến độ. Thậm chí, một số dự án còn chưa có thông tin tiến độ hoặc không thực hiện. Nhiều dự án nhà ở xã hội được chuyển mục tiêu đầu tư nhà ở thương mại không có trong quy định của luật Nhà ở 2014 và các nghị định. Những vụ việc liên quan đến hiện tượng bán nhà ở xã hội sai đối 13
tượng thường xuyên diễn ra và chưa được xử lý. Nhiều liên danh đến nay không có thông tin tình hình triển khai; sử dụng nhà ở xã hội có liên quan đến các dự án sai mục đích; chậm tiến độ thực hiện các dự án nhà ở xã hội. Không ít trường hợp người mua được nhà ở xã hội tìm cách bán hưởng lợi, hoặc cho thuê lại sai quy định. Tại thành phố Đà Nẵng: Nhiều trương hợp kê khai không trung thực để mua nhà ở xã hội, quá trình thực hiện công tác xét duyệt, quản lý, sử dụng nhà ở xã hội mắc các tồn tại, thiếu sót như như: xét duyệt một số hồ sơ không có giấy tờ chứng minh đúng đối tượng; xét duyệt cho các đối tượng không đủ điều kiện, tiêu chuẩn của người mua nhà ở xã hội, như: đã sở hữu nhà ở, chịu thuế thu nhập cá nhân…. Nhiều người diện chịu thuế thu nhập cá nhân cũng được mua nhà vốn dành cho người thu nhập thấp, nhiều trường hợp người mua nhà ở xã hội kê khai không trung thực về đối tượng lao động làm việc trong doanh nghiệp để được hưởng chính sách nhà ở xã hội, chủ doanh nghiệp xác nhận không đúng. Nhiều đối tượng đã có nhà ở, không có nhu cầu ở nhưng đứng tên mua giúp nhà cho người khác. Các đối tượng này được xét duyệt sai quy định của Luật nhà ở. Nhiều trường hợp người mua được nhà ở xã hội tìm cách bán hưởng lợi, hoặc cho thuê lại sai quy định. Tại các thành phố lớn trên cả nước nói chung, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội đã được phát triển một cách rộng rãi hơn so với các địa phương khác. Tuy nhiên, so với loại hình bán nhà ở thì hợp đồng mua bán nhà ở xã hội vẫn còn nhiều vướng mắt bất cập. 2.2. Khó khăn trong giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở xã hội tại Việt Nam Trong những năm vừa qua, các dự án về nhà ở xã hội đã được triển khai và xây dựng. Nhà nước, Chính phủ cũng đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy, khi tình trạng chậm chuyển biến, thờ ơ vẫn còn tiếp diễn thì chính sách này sẽ khó trở thành hiện thực, trong quá trình triển khai vẫn còn gặp nhiều khó khăn, cụ thể: Thủ tục mua nhà ở xã hội vẫn vướng ở khâu xác nhận. Thực tế hiện nay nhà ở xã hội ra ít ra thị trường. Luật Nhà ở về ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi từ NHCSXH. Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội không được vay ưu đãi. Luật nhà ở năm 2014 đã có những quy định mới cởi mở hơn cho 14
phép nhà đầu tư vay vốn rẻ hơn, thời gian trả lãi dài hơn, tạo điều kiện để phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trong những quy định mới này còn có nhiều điểm bất cập, khó khăn đối với các nhà đầu tư. Tiến độ xây dựng các dựng các công trình, dự án nhà ở xã hội còn chậm. Khó khăn về các chính sách, cơ chế và khả năng kiểm soát dự án nhà ở xã hội của các cơ quan chức năng. Những khó khăn đến từ những người được hưởng hỗ trợ về mua nhà ở xã hội, việc quy định đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội tạm trú phải đóng bảo hiểm xã hội từ một năm trở lên nhưng lại không quy định liên tục hay không liên tục, gây khó khăn cho người dân. Quy định về việc bốc thăm, không được chọn căn, chọn tầng và chọn hướng cũng trở thành một thách thức đối với nhiều người. Khó khăn về quỹ đất để xây dựng các dự án nhà ở xã hội là một vấn đề lớn. Do quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội còn khó khăn thì quỹ đất để phát triển riêng về dự án nhà ở xã hội lại càng không có. Khó khăn về hệ thống quản lí và quy hoạch dự án để thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở xã hội. Quản lí Nhà nước của Việt Nam về thị trường bất động sản nói chung và nhà ở xã hội nói riêng còn bộc lộ các hạn chế. Kiến trúc của các dự án nhà ở xã hội còn chưa được quy định rõ ràng, mặc cho nhà đầu tư muốn thực hiện thế nào cũng được. Vấn đề giải chấp nhà ở xã hội đang gặp khó khăn. Giá nhà ở xã hội đã được quy định vẫn còn đang rất cao so với thu nhập của người dân có nhu cầu thực sự. 2.3. Nguyên nhân của những khó khăn phát sinh trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam Một là, quỹ đất để phát triển không đáp ứng đủ cho yêu cầu của các dự án, chi phí về vấn đề giải phóng mặt bằng ngày càng tăng cao, làm giảm lợi nhuận của các nhà đầu tư. Hai là, do các chủ đầu tư dự án không mặn mà đến các dự án nhà ở xã hội. Ba là, đối tượng được mua nhà ở xã hội đang bị thu hẹp dần khiến các dự án mua bán nhà ở xã hội cũng không được phát triển. Bốn là, khả năng quản lý các dự án mua bán nhà ở xã hội còn kém, nhiều chủ trương chưa phù hợp với quy luật phát triển của thị trường, thiếu cơ chế giảm sát xã hội trong quá trình lựa chọn chủ đầu tư dự án, quá trình thực hiện dự án, chất lượng nhà ở cũng như việc lựa chọn đối 15
tượng được hưởng chính sách nhà ở. Năm là, do các thủ tục, trình tự, giải quyết và công tác đầu tư chuẩn bị cho các dự án nhà ở xã hội, việc xem xét phê duyệt chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội… Các giao dịch về mua bán nhà ở xã hội còn mang nặng cơ chế “xin- cho”. Sáu là, tín dụng ngân hàng hỗ trợ mua bán nhà ở xã hội còn gặp nhiều khó khăn. Cuối cùng, do quy định chưa sát với thực tế của pháp luật về việc triển khai hợp đồng mua bán nhà ở xã hội làm cho cả người dân và các chủ đầu tư đều lo lắng như xử lí tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai, thủ tục giao dịch bảo đảm trong việc cho vay vốn của các tổ chức tín dụng. Cần phải có những tháo gỡ để có thể triển khai tốt các dự án nhà ở xã hội. Các quy định của pháp luật còn chưa đồng bộ khiến cho hợp đồng mua bán nhà ở xã hội chưa được giao kết nhiều. Một số cơ chế hỗ trợ các đối tượng chính sách xã hội cải thiện được nhà ở còn bất cập, trong đó có Nghị định 100/2015/NĐ-CP đó là một số khó khăn, vướng mắc liên quan đến quy định nhóm đối tượng chính sách xã hội; quy định chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội phải dành 20% quỹ nhà ở trong dự án; quy định về một số thủ tục hành chính còn phức tạp như phải thẩm định về giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội… 16