Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Luật học: Xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong hợp đồng thế chấp tại tổ chức tín dụng

ĐẠI HỌC HUẾ<br /> TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT<br /> <br /> LÊ ANH TUẤN<br /> <br /> XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT<br /> TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG<br /> <br /> Chuyên ngành: Luật Kinh tế<br /> Mã số: 838 01 07<br /> <br /> TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC<br /> <br /> THỪA THIÊN HUẾ, năm 2017<br /> <br /> MỤC LỤC<br /> LỜI MỞ ĐẦU ..................................................................................................... 5<br /> 1. Lý do chọn đề tài .............................................................................................. 5<br /> 2. Mục đích nghiên cứu của đề tài ........................................................................ 6<br /> 3. Phạm vi nghiên cứu và đối tượng nghiên cứu.................................................. 6<br /> 4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 7<br /> 5. Bố cục đề tài ..................................................................................................... 7<br /> CHƢƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP<br /> QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG ....................... 7<br /> 1.1. Khái niệm thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp. ................................... 7<br /> 1.1.1. Khái niệm chung về thế chấp tài sản.......................................................... 7<br /> 1.1.2. Khái niệm xử lý tài sản thế chấp. ............................................................... 8<br /> 1.2. Các khái niệm liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất<br /> trong hợp đồng tín dụng. .................................................................................... 11<br /> 1.2.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất. ............................................................. 11<br /> 1.2.2. Khái niệm về tổ chức tín dụng. ................................................................ 12<br /> 1.2.3. Mối quan hệ giữa tổ chức tín dụng với hợp đồng bảo đảm. .................... 12<br /> 1.3. Khái niệm, đặc điểm xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất theo hợp<br /> đồng tín dụng. ..................................................................................................... 14<br /> 1.4. Nguyên tắc việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. .................... 16<br /> CHƢƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP<br /> QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG ..................... 19<br /> 2.1. Phương thức xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất............................... 19<br /> 2.1.1. Phương thức xử lý theo thoả thuận của các bên ....................................... 19<br /> 2.1.1.1. Bán đấu giá tài sản................................................................................. 19<br /> 2.1.1.2. Bên nhận tài sản thế chấp tự bán tài sản thế chấp ................................. 20<br /> 2.1.1.3. Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực<br /> hiện nghĩa vụ của bên thế chấp .......................................................................... 20<br /> 2.1.1.4. Phương thức khác do các bên thoả thuận .............................................. 21<br /> 2.1.2. Phương thức xử lý khi các bên không có thoả thuận ............................... 21<br /> 2.2. Các trường hợp xử lý................................................................................... 22<br /> 2.2.1. Tài sản bảo đảm được xử lý khi nghĩa vụ được bảo đảm đã đến hạn ...... 22<br /> 2.2.2. Tài sản bảo đảm được xử lý trước thời hạn khi bên bảo đảm vi phạm<br /> nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. ............................. 23<br /> 2.2.3. Xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp bên bảo đảm bị phá sản............ 23<br /> 2.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên ................................................................... 23<br /> 2.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp ........................................................ 23<br /> 2.3.1.1. Quyền của bên thế chấp ........................................................................ 23<br /> 2.3.1.2. Nghĩa vụ của bên thế chấp .................................................................... 24<br /> 2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp ............................................... 25<br /> <br /> 2.3.2.1. Quyền của bên nhận thế chấp ................................................................ 25<br /> 2.3.2.2. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp............................................................ 25<br /> 2.3.3. Quyền và nghĩa vụ của người xử lý tài sản thế chấp (không phải là bên<br /> nhận thế chấp) ..................................................................................................... 26<br /> 2.3.3.1 Quyền của người xử lý tài sản thế chấp ................................................. 26<br /> 2.3.3.2. Nghĩa vụ của người tiến hành xử lý tài sản thế chấp ............................ 27<br /> 2.4. Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán sau khi xử lý tài sản ............................. 28<br /> 2.5. Chuyển quyền sử dụng đất sau khi tiến hành xử lý .................................... 28<br /> CHƢƠNG 3. VƢỚNG MẮC VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH<br /> PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT<br /> TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG .................................................................. 29<br /> 3.1. Vướng mắc về việc áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp quyền sử<br /> dụng đất trong hợp đồng tín dụng ...................................................................... 29<br /> 3.1.1. Sự không thống nhất giữa các quy định về phương thức xử lý tài sản thế<br /> chấp là quyền sử dụng đất. ................................................................................. 29<br /> 3.1.2. Vướng mắc khi khởi kiện ra Toà án......................................................... 31<br /> 3.1.3 Vướng mắc trong cơ chế phối hợp với các cơ quan ................................. 32<br /> 3.1.4. Vướng mắc về phương thức bán đấu giá tài sản thế chấp. ...................... 32<br /> 3.1.5. Những vướng mắc khác ........................................................................... 33<br /> 3.2. Những kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về xử lý tài sản<br /> thế chấp quyền sử dụng đất. ............................................................................... 34<br /> 3.2.1. Cần có sự thống nhất của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng<br /> đất trong trường hợp các bên không có thoả thuận xử lý tài sản thế chấp. ............... 34<br /> 3.2.2. Pháp luật cần quy định thủ tục tố tụng dân sự rút gọn khi việc xử lý tài<br /> sản thế chấp được tiến hành theo thủ tục tư pháp tại Tòa án. ............................ 35<br /> 3.2.3. Pháp luật cần có quy định cụ thể về xử lý tài sản thế chấp khi bên thế<br /> chấp là pháp nhân bị phá sản. ............................................................................. 35<br /> 3.2.4. Cần có quy định chặt chẽ hơn về phương thức bán đấu giá tài sản thế<br /> chấp. .................................................................................................................... 36<br /> 3.2.5. Cần có những chế tài mạnh hơn khi yêu cầu sự phối hợp với của các cơ<br /> quan trong quá trình xử lý tài sản thế chấp. ....................................................... 36<br /> KẾT LUẬN ....................................................................................................... 37<br /> TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 38<br /> <br /> LỜI MỞ ĐẦU<br /> 1. Lý do chọn đề tài<br /> Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường hiện nay khi mà các giao dịch<br /> dân sự, thương mại được xác lập ngày càng nhiều thì các tranh chấp, kiện tụng<br /> cũng theo đó ngày một gia tăng. Thế chấp tài sản được coi là một trong những<br /> công cụ pháp lý hữu hiệu để hạn chế những rủi ro có thể nảy sinh từ các giao<br /> dịch vay vốn, tín dụng. Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là yếu tố cốt<br /> lõi của quan hệ thế chấp, xuyên suốt toàn bộ quá trình xác lập và thực hiện hợp<br /> đồng thế chấp, đảm bảo quyền lợi cho các bên trong quan hệ. Trong những năm<br /> trở lại đây, quyền sử dụng đất là tài sản được nhiều chủ thể đem thế chấp tại các<br /> tổ chức tín dụng, bởi vì đây là tài sản có giá trị. Vấn đề xử lý tài sản thế chấp là<br /> quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định ở các luật như: Bộ luật Dân sự<br /> năm 2015, cho đến các Nghị định như: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày<br /> 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP<br /> về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006,<br /> Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật đất đai<br /> 2013. Tuy nhiên, giữa các văn bản này không có được sự thống nhất về vấn đề<br /> xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất. Do đó, việc áp dụng các văn bản này<br /> vào việc xử lý quyền sử dụng đất trên thực tế lại gặp phải rất nhiều khó khăn.<br /> Thứ nhất, về việc áp dụng phương thức xử lý quyền sử dụng đất và tài sản<br /> gắn liền với đất trong trường hợp khi nghĩa vụ được bảo đảm đã đến hạn thực<br /> hiện nếu các bên không thoả thuận được về phương thức xử lý. Luật Đất đai<br /> năm 2013 không có quy định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tuy<br /> nhiên, trong nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành<br /> Luật đất đai 2013 quy định ba phương thức xử lý: bên nhận thế chấp có quyền<br /> chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền<br /> bán đấu giá hoặc khởi kiện tại Toà án. Bộ luật Dân sự 2005 quy định khởi kiện<br /> tại Toà án, Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày<br /> 22/2/2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP lại<br /> quy định bán đấu giá. Chính vì ở mỗi văn bản quy định những phương thức<br /> khác nhau nhưng lại cùng điều chỉnh một vấn đề là xử lý quyền sử dụng đất và<br /> tài sản gắn liền với đất nên đặt người có tài sản bảo đảm phải xử lý, người tiến<br /> hành xử lý và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền rơi vào tình thế lúng túng<br /> không biết phải lựa chọn áp dụng văn bản nào cho phù hợp.<br /> Thứ hai, Bộ luật Dân sự 2005 cho phép bên thế chấp có thể thế chấp<br /> quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất khi bên thế chấp<br /> đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Hệ quả phát sinh là khi xử lý<br /> quyền sử dụng đất nhưng lại không xử lý được tài sản gắn liền với đất do khối<br /> tài sản này không thuộc phạm vi thế chấp. Trong khi đó, Nghị định<br /> 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định<br /> 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm lại cho phép xử lý tài sản gắn liền với<br /> 5<br /> <br />