Tóm tắt luận văn thạc sĩ: Phân tích giá trị nội tại cổ phiếu ngành bất động sản niệm yết tại Hose

Chia sẻ: Dfg Dfg | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:13

Thêm vào BST

Báo xấu

136
lượt xem 14
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Hệ thống hóa các vấn đề lý luận về định giá cổ phiếu như phương pháp chiết khấu dòng tiền, phương pháp định giá cơ bản. Vận dụng phương phân tích giá trị nội tại cổ phiếu ngành bất động sản niệm yết tại Hose.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tóm tắt luận văn thạc sĩ: Phân tích giá trị nội tại cổ phiếu ngành bất động sản niệm yết tại Hose

1 2 B GIÁO D C VÀ ĐÀO T O Công trình ñư c hoàn thành t i Đ I H C ĐÀ N NG Đ I H C ĐÀ N NG ĐINH TH HI N LINH Ngư i hư ng d n khoa h c: TS. VÕ TH THUÝ ANH Ph n bi n 1: TS. TR N ĐÌNH KHÔI NGUYÊN PHÂN TÍCH GIÁ TR N I T I C PHI U NGÀNH B T Đ NG S N NIÊM Y T T I HOSE Ph n bi n 2: TS. VÕ VĂN LÂM Chuyên ngành : Tài chính Ngân hàng Mã ngành : 60.34.20 Lu n văn ñư c b o v t i H i ñ ng ch m Lu n văn t t nghi p Th c sĩ Qu n tr kinh doanh h p t i Đ i h c Đà N ng vào ngày 27 tháng 5 năm 2012 TÓM T T LU N VĂN TH C SĨ QU N TR KINH DOANH * Có th tìm hi u lu n văn t i : - Trung tâm thông tin - H c li u, Đ i h c Đà N ng Đà N ng, Năm 2012 - Thư vi n trư ng Đ i h c Kinh t , Đ i h c Đà N ng.
3 4 M Đ U - Phân tích giá tr n i t i c a các c phi u ñã ư c lư ng ñư c t 1. Tính c p thi t c a ñ tài các mô hình ñ nh giá. Th trư ng ch ng khoán (TTCK) Vi t Nam ñang tr thành m t - Đ xu t các khuy n ngh ñ i v i nhà ñ u tư khi ñ u tư vào c kênh ñ u tư h p d n ñ i v i nhà ñ u tư trong nư c l n các nhà ñ u tư phi u ngành BĐS. nư c ngoài. Trong ñó nhóm c phi u ngành tài chính, ñ c bi t c 3. Đ i tư ng và ph m vi nghiên c u phi u ngành b t ñ ng s n (BĐS) thu hút s quan tâm c a khá nhi u Đ i tư ng nghiên c u là giá tr n i t i c a các c phi u ngành b t nhà ñ u tư. Tuy nhiên giá c phi u trên TTCK Vi t Nam l i bi n ñ ng s n ñang niêm y t t i HOSE. Danh m c th trư ng ñư c s ñ ng r t khó lư ng và ph c t p, gây khó khăn cho nhà ñ u tư trong d ng là ch s Vn – Index. vi c l a ch n c phi u phù h p. Bên c nh ñó các nhà ñ u tư cũng Ph m vi nghiên c u là giá tr n i t i c a c phi u b t ñ ng s n chưa có s am hi u ñ y ñ v giá tr c a c phi u. Chính vì v y, vi c trên HOSE trong giai ño n t năm 2009 ñ n năm 2011. nghiên c u các lý thuy t ñ nh giá và ng d ng vào th c ti n TTCK 4. Phương pháp nghiên c u Vi t Nam là h t s c c n thi t nh m giúp cho các nhà ñ u tư ch ng Đ tài s d ng phương pháp chi t kh u dòng ti n và phương khoán có ñư c quan ñi m ñ u tư h p lý, ñưa TTCK Vi t Nam phát pháp ñ nh giá so sánh d a vào h s P/E ñ xác ñ nh giá tr n i t i tri n ñi lên ñúng v i vai trò c a nó trong n n kinh t . c a các c phi u, k t h p v i phương pháp so sánh, phân tích ñ Tình hình nghiên c u: Hi n nay công tác ñ nh giá c phi u phân tích giá tr n i t i c a các c phi u ngành b t ñ ng s n trên Vi t Nam ch y u ñư c th c hi n b i các công ty ch ng khoán dư i HOSE. d ng các báo cáo phân tích nh m cung c p thêm thông tin cho nhà 5. Ý nghĩa th c ti n và khoa h c c a ñ tài ñ u tư. Các báo cáo phân tích và ñ nh giá trên ñ u d a vào phương M t là h th ng hóa các nghiên c u lý lu n cơ b n v ñ nh giá c pháp chi t kh u dòng ti n và phương pháp ñ nh giá so sánh. Tuy phi u. nhiên các phân tích này m i ch ñưa ra m c giá khuy n cáo cho nhà Hai là các hàm ý rút ra t k t qu nghiên c u là cơ s quan tr ng ñ u tư ch chưa có s phân tích ñ th y ñư c ý nghĩa c a giá tr n i cho các nhà ñ u tư ch ng khoán theo trư ng phái giá tr . t i các c phi u. 6. C u trúc c a lu n văn 2. M c ñích nghiên c u Ngoài ph n m ñ u và k t lu n, lu n văn g m có 3 chương: - H th ng hóa các v n ñ lý lu n v ñ nh giá c phi u như Chương 1: Lý lu n chung v ñ nh giá c phi u ngành b t ñ ng phương pháp chi t kh u dòng ti n, phương pháp ñ nh giá so sánh. s n. - V n d ng các phương pháp ñ nh giá ñ xác ñ nh giá tr n i t i Chương 2: Phân tích c phi u ngành b t ñ ng s n niêm y t t i cho các c phi u ngành b t ñ ng s n ñang niêm y t t i S Giao d ch HOSE. ch ng khoán TPHCM (HOSE).
5 6 Chương 3: Phân tích giá tr n i t i c phi u ngành b t ñ ng s n - Khi công ty b phá s n, c ñông thư ng là ngư i cu i cùng niêm y t t i HOSE. ñư c hư ng giá tr còn l i c a tài s n thanh lý. - Giá c phi u bi n ñ ng r t nhanh nh y ñ c bi t là trên th CHƯƠNG 1 trư ng th c p do nhi u nhân t nhưng nhân t cơ b n nh t là hi u LÝ LU N CHUNG V Đ NH GIÁ C PHI U qu kinh doanh và giá tr th trư ng c a công ty. NGÀNH B T Đ NG S N 1.1.4 Các lo i giá c phi u - M nh giá 1.1 T NG QUAN V C PHI U - Thư giá (giá tr s sách) 1.1.1 Khái ni m c phi u - Giá tr n i t i Theo Lu t Ch ng khoán s 70/2006/QH - 11 ngày 29 tháng 6 - Th giá năm 2009 c a Qu c h i nư c C ng hòa XHCN Vi t Nam quy ñ nh: 1.1.5 L i t c và r i ro c a c phi u “C phi u là lo i ch ng khoán xác nh n quy n và l i ích h p pháp - L i t c c a c phi u: Có 2 ngu n là c t c và l i t c chênh l ch c a ngư i s h u ñ i v i m t ph n v n c ph n c a t ch c phát giá c phi u. hành”. - R i ro c a c phi u: g m có r i ro h th ng và r i ro phi h 1.1.2 Phân lo i c phi u th ng. 1.1.2.1 C phi u thư ng: là lo i c phi u ph bi n ñư c phát hành 1.2 PHÂN TÍCH C PHI U nh m xác nh n ñ y ñ các quy n và l i ích h p pháp c a c ñông t i 1.2.1 Các phương pháp phân tích c phi u công ty c ph n. - Phương pháp phân tích top – down: Là quy trình phân tích 1.1.2.2 C phi u ưu ñãi: là m t lo i ch ng khoán lai t p gi a c l a ch n c phi u theo trình t : phân tích kinh t vĩ mô; phân tích phi u thư ng và trái phi u. Đó là m t gi y ch ng nh n c ñông ñư c ngành và cu i cùng là phân tích công ty. ưu tiên hơn so v i c ñông thư ng v m t tài chính nhưng b h n ch - Phương pháp phân tích bottom – up: Là quy trình phân tích v quy n h n ñ i v i công ty góp v n. l a ch n c phi u theo trình t phân tích công ty trư c, sau ñó ñ n 1.1.3 Đ c ñi m c a c phi u phân tích ngành và phân tích vĩ mô. - C phi u là ch ng nh n góp v n do ñó không có kỳ h n và 1.2.2 Phương pháp phân tích top – down không hoàn v n. 1.2.2.1 Phân tích môi trư ng vĩ mô - C t c c a c phi u thư ng tùy thu c vào k t qu s n xu t kinh Phân tích vĩ mô liên quan ñ n vi c ñánh giá tác ñ ng c a các doanh c a doanh nghi p, do ñó không c ñ nh. nhân t kinh t vĩ mô (ví d như tăng trư ng kinh t , l m phát, lãi su t, thâm h t ngân sách…) và các nhân t phi kinh t (như các s
7 8 ki n chính tr , ñình công…) ñ n ho t ñ ng c a các ngành, các công g = ROE * b ty trong n n kinh t ñó. Trong ñó: b là t l l i nhu n gi l i 1.2.2.2 Phân tích ngành 1.3.2 Phương pháp ñ nh giá c phi u b ng k thu t chi t kh u Phân tích ngành liên quan ñ n vi c ñánh giá nh hư ng c a các dòng ti n nhân t kinh t và các nhân t phi kinh t ñ n ho t ñ ng c a các công Theo k thu t này giá tr c phi u ñư c xác ñ nh trên cơ s chi t ty trong nh ng ngành c th . kh u các dòng ti n tương lai mà nhà ñ u tư kỳ v ng nh n ñư c t c 1.2.2.3 Phân tích công ty phi u ñó v th i ñi m hi n t i. Giá tr này ñư c g i là giá tr n i t i Phân tích công ty bao g m: phân tích báo cáo tài chính, phân tích c a c phi u ñó. r i ro và phân tích ti m năng tăng trư ng c a công ty. 1.3 CÁC PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ C PHI U 1.3.1 Ư c lư ng t su t l i t c yêu c u (k) và t l tăng trư ng Trong ñó: c t c (g) - V0: Giá tr n i t i c a ch ng khoán th i ñi m hi n t i 1.3.1.1 Ư c lư ng t su t l i t c yêu c u (k) - n: th i gian n m gi ch ng khoán Có hai cách ñ ư c lư ng t su t l i t c kỳ v ng: - CFt: Dòng ti n nh n ñư c t ch ng khoán trong kho ng th i Cách 1: gian th t. T su t l i t c kỳ v ng = Lãi su t phi r i ro + ph n bù r i ro - k: T su t chi t kh u (b ng v i t su t l i t c mà nhà ñ u tư Cách 2: d a vào mô hình CAPM: Ri = Rf + β*(Rm – Rf) yêu c u ñ i v i ch ng khoán, t su t này ñư c xác ñ nh d a vào r i 1.3.1.2 Ư c lư ng t l tăng trư ng (g) ro c a các dòng ti n trong tương lai). T l tăng trư ng trung bình ñư c tính toán như sau: Các dòng ti n kỳ v ng t các ch ng khoán có th t n t i dư i các hình th c như c t c, ti n lãi, chênh l ch giá ch ng khoán (gi a giá bán ra sau m t th i gian n m gi v i giá mua ban ñ u). V i dòng ti n là c t c nh n ñư c t vi c n m gi c phi u, giá c phi u ñư c xác ñ nh theo mô hình chi t kh u c t c (The Trong ñó: Dividend Discount Model – DDM) như sau: - hg: T l tăng trư ng trung bình trong kho ng th i gian v a qua (tăng trư ng th c). - D0, Dn : C t c nh n ñư c tương ng v i năm 0 và năm th n. Ho c t l tăng trư ng ñư c xác ñ nh như sau:
9 10 Trong ñó: - Tác ñ ng c a chính sách pháp lu t - V0: Giá tr n i t i c a c phi u th i ñi m hi n t i. - nh hư ng c a chu kỳ kinh t - Dt: C t c nh n ñư c trong kho ng th i gian th t. 1.5 QUY TRÌNH NGHIÊN C U - k: T su t l i t c yêu c u c a nhà ñ u tư ñ i v i c phi u. Bư c 1: Phân tích c phi u ngành BĐS 1.3.3 Phương pháp ñ nh giá c phi u b ng k thu t ñ nh giá so Bư c 2: Xác ñ nh t su t l i t c kỳ v ng và t l tăng trư ng c sánh t c c a các c phi u. Trái v i k thu t chi t kh u các dòng ti n, theo k thu t ñ nh giá Bư c 3: Xác ñ nh giá tr n i t i c a các c phi u. so sánh, giá tr c phi u ñư c xác ñ nh trên cơ s so sánh các t s Bư c 4: Phân tích k t qu nghiên c u và khuy n cáo ñ i v i nhà c a c phi u v i các giá tr chu n nào ñó (có th chu n th trư ng, ñ u tư. chu n ngành, ho c so sánh theo th i gian c a chính b n thân c phi u K T LU N CHƯƠNG 1 ñó). ñây xem xét h s P/E (giá/l i nhu n – còn ñư c g i là mô Trong chương, ngoài m t s khái ni m chung v c phi u, ñ tài hình s nhân l i nhu n). ñã t ng h p các lý lu n cơ b n liên quan ñ n phân tích và ñ nh giá c V i P/E = P/EPS (1.5) phi u như quy trình phân tích top – down, mô hình chi t kh u c t c Khi ñó: V0 = EPSkỳ v ng x P/Echu n (1.6) và phương pháp ñ nh giá so sánh d a vào t s P/E. Giá tr c phi u ñư c tính theo (1.6) là giá c phi u tính theo Có th th y c phi u ñang là m t trong nh ng tài s n ñ u tư quan m c giá chu n c a th trư ng (hay ngành, hay nhóm ngành). tr ng và ph bi n trong danh m c ñ u tư c a các nhà ñ u tư trên 1.4 Đ C ĐI M C A NGÀNH B T Đ NG S N TTCK Vi t Nam. Tuy nhiên, giá th trư ng c a các c phi u hi n nay 1.4.1 Khái ni m “b t ñ ng s n”: BĐS là các tài s n bao g m: Đ t ñang ñư c ñ nh giá khá sai l ch so v i giá tr th c c a chúng. Vì v y, ñai; Nhà, công trình xây d ng g n li n v i ñ t ñai, k c các tài s n nh ng v n ñ lý lu n ñư c trình bày trong chương 1 chính là nh ng g n li n v i nhà, công trình xây d ng ñó; Các tài s n khác g n li n cơ s quan tr ng ñ giúp các nhà ñ u tư xác ñ nh ñư c giá tr n i t i v i ñ t ñai; Các tài s n khác do pháp lu t quy ñ nh. h p lý c a các c phi u, làm căn c cho quy t ñ nh ñ u tư. 1.4.2 Đ c ñi m c a b t ñ ng s n: B t ñ ng s n có các tính ch t: Tính cá bi t và khan hi m, tính b n lâu, tính ch u s nh hư ng l n nhau và các tính ch t khác. 1.4.3 Đ c ñi m c a ngành b t ñ ng s n - Đ c ñi m v s n ph m - Đ c ñi m v v n
11 12 CHƯƠNG 2 ñ ng kinh doanh c a các doanh nghi p nói chung và doanh nghi p PHÂN TÍCH C PHI U NGÀNH B T Đ NG S N kinh doanh BĐS nói riêng, cũng như s phát tri n c a th trư ng NIÊM Y T T I HOSE ch ng khoán trong nư c. 2.1.2 Phân tích th trư ng ch ng khoán Vi t Nam 2.1 TÌNH HÌNH KINH T VĨ MÔ VÀ TH TRƯ NG CH NG KHOÁN VI T NAM Năm 2010, TTCK Vi t Nam có s suy gi m. Ch s Vn – Index 2.1.1 Phân tích tình hình kinh t vĩ mô Vi t Nam ñ t ñ nh vào ngày 07/01v i 543.46, sau ñó s t gi m m nh và ph c 2.1.1.1 Tăng trư ng kinh t h i ñi ngang vào cu i năm. K t thúc năm 2010, ch s VN-Index và Kinh t có s ph c h i, t c ñ tăng trư ng bình quân 2006 – HNX-Index gi m l n lư t 2.0% và 32.1% so v i cu i năm 2009. Tuy 2010 ñ t 7%/năm và thu nh p qu c dân bình quân ñ u ngư i năm nhiên, m c s t gi m c a nhi u c phi u m c cao g p nhi u l n so 2010 ư c ñ t 1.160 USD. v i hai ch s , t 50 – 60%. 2.1.1.2 Đ u tư 2.2 PHÂN TÍCH NGÀNH B T Đ NG S N VI T NAM Ư c tính t ng ñ u tư toàn xã h i năm 2010 ñ t 830 nghìn t 2.2.1 Đ c ñi m th trư ng b t ñ ng s n Vi t Nam ñ ng, tăng 11,7% so v i năm 2009 và b ng 41% GDP. Th trư ng BĐS Vi t Nam ñang giai ño n giao thoa gi a giai 2.1.1.3 L m phát và giá c ño n t p trung hóa và ti n t hóa, v i s phát tri n bùng n c a các L m phát năm 2010 di n bi n ph c t p, tăng cao vào cu i năm doanh nghi p BĐS. ñã gây nh hư ng tiêu c c ñ n ngành BĐS. 2.2.2 Th c tr ng ngành b t ñ ng s n Vi t Nam 2.1.1.4 T giá h i ñoái Năm 2010, th trư ng BĐS 2 trung tâm kinh t l n là Hà N i Di n bi n t giá trong năm 2010 là khá ph c t p, kho ng cách và TP HCM liên ti p có nh ng bi n ñ ng tăng - gi m b t thư ng. gi a t giá chính th c và t giá trên th trư ng t do luôn m c cao. Trong khi t i Hà N i, th trư ng BĐS ti p t c tăng giá và di n bi n 2.1.1.5 Lãi su t ph c t p, TP H Chí Minh l i ch ng ki n s s t gi m m nh v giao Lãi su t cơ b n ñư c NHNN duy trì trong năm 2010 trong d ch và ch ng l i c a giá nhà ñ t. kho ng 8 – 10%. 2.2.3 Th c tr ng bi n ñ ng giá c phi u b t ñ ng s n trên HOSE Nhìn chung, c phi u b t ñ ng s n bi n ñ ng cùng chi u v i VN Như v y, có th th y r ng năm 2010 n n kinh t th gi i cũng - Index, song n u như so sánh v i ch s chung, nhóm c phi u này như trong nư c g p nhi u khó khăn ñã t o ra nhi u thách th c ñ i v i s t gi m m nh hơn – gi m kho ng 19%. Đi u ñáng nói là bi n ñ ng th trư ng BĐS Vi t Nam. Tuy nhiên, v i nh ng gi i pháp h u hi u giá các c phi u b t ñ ng s n có s phân hóa l n. Nh ng Bluechips v n ñ nh kinh t vĩ mô c a Chính ph ñã giúp cho n n kinh t nư c ñ u ngành như VIC, HAG ñã góp ph n nâng ñ ch s chung c a ta ñ t ñư c nhi u k t qu kh quan. Đây chính là n n t ng cho ho t
13 14 nhóm b t ñ ng s n. Trong khi VIC tăng trên 73%, HAG gi m nh - Đ i v i r i ro tài chính, n u xem xét t s n /t ng tài s n 6% thì có nhi u c phi u gi m t i 30%, 50% trong năm 2010. (DA) thì ta th y có 4 công ty có t s n dư i 50% (HAG, ITA, 2.2.4 Tri n v ng c a ngành b t ñ ng s n Vi t Nam TDH, LCG). Hi n nay th trư ng b t ñ ng s n ñang g p ph i r t nhi u khó - N u xem xét t s n dài h n/v n ch s h u (LDE) thì VIC khăn, trong ñó huy ñ ng v n là khó khăn nh t. Tuy nhiên, nhu c u v là công ty có m c r i ro cao nh t (166%), ti p theo là CII (109%). nhà t i Vi t Nam là r t l n, ti n trong dân cũng không ph i là nh . - Đ i v i kh năng thanh toán lãi vay thì h u h t các công ty Do ñó y u t ñ u ra c a th trư ng là còn ti m năng r t l n. Xét v ñ u có t s này m c khá cao, nghĩa là r i ro v kh năng thanh dài h n, th trư ng b t ñ ng s n s còn phát tri n m nh. toán các kho n lãi vay là r t th p. 2.3 PHÂN TÍCH M T S CÔNG TY B T Đ NG S N T I HOSE K T LU N CHƯƠNG 2 2.3.1 Phân tích tình hình tài chính Trong chương này, ñ tài t p trung phân tích nh ng bi n ñ ng H u h t ñây là nh ng công ty có ti m l c tài chính v ng m nh, c a n n kinh t Vi t Nam, TTCK Vi t Nam cũng như phân tích th c v i t ng tài s n trên 1.000 t ñ ng và ñ u có s tăng trư ng so v i năm tr ng, nh ng thách th c và tri n v ng c a ngành BĐS Vi t Nam. Qua 2009. Đ c bi t có các công ty như HAG, VIC, SJS ñ u có m c tăng ñó có th th y ngành BĐS Vi t Nam ñang ph i gánh ch u nh ng r i trư ng c a t ng tài s n trên 150%. K t qu kinh doanh năm 2010 c a các ro r t l n t phía các chính sách kinh t vĩ mô, ñ ng th i vi c ñ u tư công ty trên cũng khá kh quan, th hi n qua doanh thu thu n và l i vào c phi u c a ngành BĐS cũng s ñưa l i cho nhà ñ u tư nhi u r i nhu n sau thu . Trong s 10 công ty ñư c nghiên c u có 5 công ty có ro hơn so v i các nhóm c phi u c a các ngành khác. Chính vì v y, doanh thu thu n trên 1000 t và 3 công ty có l i nhu n sau thu trên ñ có ñư c quy t ñ nh phù h p khi ñ u tư vào các c phi u BĐS, 1000 t . Ngo i tr SJS có s s t gi m c doanh thu thu n và l i nhu n chúng ta c n ư c lư ng ñư c t su t l i t c kỳ v ng và t c ñ tăng sau thu so v i năm 2009; TDH gi m l i nhu n sau thu ; CII và NTL trư ng c t c phù h p cho các c phi u, t ñó có th xác ñ nh ñư c gi m v doanh thu, các công ty còn l i ñ u có s tăng trư ng so v i năm giá tr n i t i c a các c phi u, làm cơ s cho quy t ñ nh ñ u tư. trư c, ñ c bi t có 4 công ty (VIC, HAG, KBC, ITA) ñ u có t c ñ tăng l i nhu n sau thu cao hơn t c ñ tăng t ng tài s n. 2.3.2 Phân tích r i ro - Đ i v i r i ro kinh doanh, công ty có m c r i ro kinh doanh cao nh t là VIC (89%), ti p theo là HAG (60%) và KBC (59%).
15 16 CHƯƠNG 3 3.1.1.2 Th ng kê mô t d li u và k t qu ư c lư ng PHÂN TÍCH GIÁ TR N I T I C PHI U Lu n văn s d ng ch s VN – Index làm danh m c th trư ng, NGÀNH B T Đ NG S N NIÊM Y T T I HOSE v i th i gian t ngày 01/01/2009 ñ n ngày 31/10/2011. S d ng mô hình CAPM ta ư c lư ng ñư c TSLT kỳ v ng c a các c phi u như 3.1 Ư C LƯ NG T SU T L I T C KỲ V NG VÀ T L sau: TĂNG TRƯ NG C T C C A C PHI U NGÀNH B T B ng 3.3: K t qu ư c lư ng TSLT kỳ v ng c a các c phi u Đ NG S N NIÊM Y T T I HOSE STT Mã CK Bêta T su t l i t c kỳ v ng 3.1.1 Ư c lư ng t su t l i t c kỳ v ng c a c phi u 1 CII 1.065988 15.25% 3.1.1.1 Gi i thi u mô hình áp d ng và phương pháp thu th p s 2 HAG 1.025154 15.15% li u 3 HDC 0.996126 15.07% Đ ư c lư ng t su t l i t c kỳ v ng cho các c phi u b t 4 ITA 1.312698 15.89% ñ ng s n niêm y t trên HOSE theo mô hình CAPM, tác gi ñã s 5 KBC 0.738953 14.41% phương pháp th ng kê. Phương pháp này ñư c s d ng ñ th ng kê các s li u v giá c phi u, ch s VN-Index, su t sinh l i c a trái 6 LCG 1.152066 15.48% phi u chính ph trong m t giai ño n l ch s . Đ ng th i, ñ ư c lư ng 7 NTL 1.112506 15.37% h s beta c a các công ty, tác gi cũng s d ng phương pháp h i 8 SJS 1.194658 15.59% quy ñơn bi n trong ñ nh lư ng ñ ư c lư ng phương trình h i quy 9 TDH 1.216367 15.64% nh m xác ñ nh h s beta. 10 VIC 0.519140 13.84% Phương trình c a mô hình CAPM: Trung bình 15.17% k = E(Ri) = Rf + βi*[E(Rm) - Rf] (3.1) Ngu n: Tính toán c a tác gi Trong ñó: 3.1.2 Ư c lư ng t l tăng trư ng c t c Rf : T su t l i t c phi r i ro, s d ng lãi su t trái phi u chính Đ ư c lư ng t l tăng trư ng c t c c a các công ty BĐS, ta s ph kỳ h n 5 năm bình quân năm 2011 d ng công th c: Rm: T su t l i t c c a danh m c th trư ng, s d ng t su t l i g = ROE * b (3.3) t c hàng ngày c a ch s VN Index. Trong ñó: βi: H s bêta c a c phi u i, ñư c ư c lư ng b ng cách h i quy g là t l tăng trư ng c t c c a các c phi u t su t l i t c c phi u (bi n ph thu c) theo t su t l i t c th trư ng ROE là t su t l i nhu n trên v n ch s h u (bi n ñ c l p). b là t l l i nhu n gi l i ñ tái ñ u tư
17 18 Ta có: b = 1 – t l chi tr c t c = 1 – (D/EPS) Qua tài li u v chính sách c t c c a các công ty, s d ng m c Ta xác ñ nh ñư c giá tr n i t i c a các c phi u như sau: c t c ñư c chia năm 2010, v i EPS ñư c tính theo 4 quý (t quý B ng 3.7: K t qu ñ nh giá các c phi u BĐS theo mô hình DDM IV/2010 ñ n quý III/2011), ta ư c lư ng ñư c t l tăng trư ng c t c c a các công ty BĐS theo công th c (3.3) như sau: T l C t c B ng 3.6: K t qu ư c lư ng TLTT c t c c a các công ty Giá tr Mã TSLT C t c tăng d TT Mã ROE M c EPS T l b g TT n it i CK kỳ v ng (ñ ng) trư ng ki n CK c t c c t c (ñ ng) c t c (ñ ng) 1 CII 0,27 2.500 2.277 109,79% -9,7% -2,6% 1 CII 15,25% 2.500 - 2,64% 2.434 13.598 2 HAG 0,24 2.000 3.141 63,67% 36,3% 8,7% 2 HAG 15,15% 2.000 8,75% 2.175 34.004 3 HDC 0,22 2.000 3.533 56,61% 43,3% 9,5% 3 HDC 15,07% 2.000 9,55% 2.191 39.633 4 ITA 0,12 5.000 1.257 397,77% -297,7% -35,7% 4 ITA 15,30% 5.000 - 35,73% 3.213 6.297 5 KBC 0,25 1.000 1.258 79,49% 20,5% 5,13% 5 KBC 15,10% 1.000 5,13% 1.051 10.541 6 LCG 0,19 2.000 3.469 57,65% 42,3% 8,0% 6 LCG 15,17% 2.000 8,05% 2.161 30.332 7 NTL 0,42 10.000 5.055 197,82% -97,82% -41,0% 7 NTL 15,37% 10.000 - 41,09% 5.891 10.434 8 SJS 0,22 1.000 2.392 41,81% 58,19% 12,80% 8 SJS 15,00% 1.000 12,80% 1.128 51.336 9 TDH 0,18 2.000 2.393 83,58% 16,42% 2,96% 9 TDH 15,00% 2.000 2,96% 2.059 17.097 10 VIC 0,36 5.880 7.088 82,96% 17,04% 6,14% 10 VIC 15,20% 5.880 6,14% 6.241 68.848 Ngu n: Ngh quy t ĐHCĐ các công ty và tính toán c a tác gi Ngu n: Tính toán c a tác gi 3.2 XÁC Đ NH GIÁ TR N I T I C A CÁC C PHI U 3.2.2 Xác ñ nh giá tr n i t i c a c phi u b ng phương pháp so NGÀNH B T Đ NG S N NIÊM Y T T I HOSE sánh s d ng h s P/E 3.2.1 Xác ñ nh giá tr n i t i c a c phi u theo mô hình chi t H s P/E chu n ñư c s d ng là P/E trung bình c a ngành kh u c t c BĐS ñư c tính d a vào h s P/E c a các công ty BĐS ñang niêm Áp d ng công th c xác ñ nh giá tr n i t i c a c phi u theo y t trên HOSE theo phương pháp bình quân gia quy n v i quy n s mô hình chi t kh u c t c trong trư ng h p c t c tăng trư ng v i t là t tr ng v n hóa c a các công ty ñó. l không ñ i:
19 20 B ng 3.8: K t qu ñ nh giá các c phi u theo B ng 3.10 và 3.11 dư i ñây cho th y s chênh l ch gi a giá tr phương pháp so sánh n i t i và giá th trư ng c a c phi u. B ng 3.10: So sánh giá n i t i (theo phương pháp DDM) và T l Giá c giá th trư ng các c phi u EPS0 EPS1 TT MÃ CK tăng phi u Đơn v tính: Đ ng (ñ ng) (ñ ng) trư ng (ñ ng) Giá tr Giá th TT Mã CK Chênh l ch 1 CII 2.277 -2,64% 2.217 22.456 n it i trư ng(*) 2 HAG 3.141 8,75% 3.416 34.603 1 CII 13.598 23.900 - 10.302 3 HDC 3.533 9,55% 3.870 39.206 2 HAG 34.004 22.200 11.804 4 ITA 1.257 -35,73% 808 8.183 3 HDC 39.633 16.700 22.933 5 KBC 1.258 5,13% 1.323 13.397 4 ITA 6.297 7.600 - 1.303 6 LCG 3.469 8,05% 3.748 37.968 5 KBC 10.541 10.800 - 259 7 NTL 5.055 -41,09% 2.978 30.168 6 LCG 30.332 10.700 19.632 8 SJS 2.392 12,80% 2.698 27.333 7 NTL 10.434 15.200 - 4.766 9 TDH 2.393 2,96% 2.464 24.958 8 SJS 51.336 20.200 31.136 10 VIC 7.088 6,14% 7.523 76.207 9 TDH 17.097 13.900 3.197 Ngu n: Tính toán c a tác gi 10 VIC 68.848 86.000 - 17.152 3.3 PHÂN TÍCH GIÁ TR N I T I C A C PHI U NGÀNH Ngu n: www.hsx.com và tính toán c a tác gi B T Đ NG S N NIÊM Y T T I HOSE Nh n xét: 3.3.1 So sánh giá tr n i t i và giá th trư ng c a c phi u So sánh giá th trư ng c a c phi u v i giá tr n i t i xác ñ nh Thông thư ng, các nhà ñ u tư s so sánh giá th trư ng và giá n i theo phương pháp DDM ta th y có th chia các c phi u ñư c xem t i c a c phi u ñ ra quy t ñ nh ñ u tư trên cơ s : xét thành hai nhóm: N u giá n i t i > giá th trư ng nên mua ho c n m gi c - Nhóm c phi u có giá n i t i th p hơn giá th trư ng g m: CII, phi u ITA, KBC, NTL, VIC. N u giá n i t i < giá th trư ng không nên mua ho c bán c - Nhóm c phi u có giá n i t i cao hơn giá th trư ng g m: HAG, phi u HDC, LCG, SJS, TDH.
21 22 B ng 3.11: So sánh giá n i t i (theo phương pháp P/E) và B ng 3.12: So sánh giá n i t i và giá s sách các c phi u giá th trư ng các c phi u Đơn v tính: ñ ng Đơn v tính: Đ ng Chênh Chênh Giá n i Giá n i TT Mã CK Giá tr Giá th Chênh l ch MÃ Giá l ch so l ch (*) TT t i t i (*) n i t i (1) trư ng (2) (1-2) CK s sách v i p.p so v i (DDM) (P/E) 1 CII 22.456 23.900 - 1.444 DDM p.p P/E 2 HAG 34.603 22.200 12.403 1 CII 13.598 22.456 16.100 -2.502 6.356 3 HDC 39.206 16.700 22.506 2 HAG 34.004 34.603 19.500 14.504 15.103 4 ITA 8.183 7.600 583 3 HDC 39.633 39.206 22.700 16.933 16.506 5 KBC 13.397 10.800 2.597 4 ITA 6.297 8.183 17.100 -10.803 -8.917 5 KBC 10.541 13.397 15.100 - 4.559 - 1.703 6 LCG 37.968 10.700 27.268 6 LCG 30.332 37.968 22.000 8.332 15.968 7 NTL 30.168 15.200 14.968 7 NTL 10.434 30.168 15.600 -5.166 14.568 8 SJS 27.333 20.200 7.133 8 SJS 51.336 27.333 19.500 31.836 7.833 9 TDH 24.958 13.900 11.058 9 TDH 17.097 24.958 34.600 - 17.503 -9.642 10 VIC 76.207 86.000 - 9.793 10 VIC 68.848 76.207 16.000 52.848 60.207 Ngu n: www.hsx.com và tính toán c a tác gi Ngu n: T ng h p c a tác gi ; (*): www.cophieu68.com, tính So sánh giá tr n i t i c a các c phi u ñư c xác ñ nh d a vào h theo s li u trên BCTC quý IV năm 2010 c a các công ty s P/E, ta th y h u h t các c phi u ñ u có giá n i t i cao hơn giá th trư ng, ch có 2 c phi u có giá n i t i th p hơn giá th trư ng là c Qua k t qu so sánh b ng 3.11 ta th y có s khác bi t khá rõ r t phi u CII và VIC. gi a giá n i t i và giá s sách c a c phi u, ñ ng th i s chênh l ch 3.3.2 So sánh giá tr n i t i v i giá tr s sách c a c phi u (Book gi a hai lo i giá c a các c phi u cũng không gi ng nhau. C phi u Value – BV) có m c chênh l ch cao nh t là TDH (17.503 ñ ng) và th p nh t là c Sau khi xác ñ nh ñư c giá tr n i t i c a các c phi u b t ñ ng phi u KBC (1.703 ñ ng). s n ñang niêm y t trên HOSE, chúng ta so sánh nó v i giá tr s sách ñ th y ñư c m i quan h gi a giá n i t i và giá s sách c a các c phi u.
23 24 3.4 CÁC HÀM Ý RÚT RA T K T QU NGHIÊN C U VÀ mà giá th trư ng ti n sát ñ n giá tr th c c a c phi u. V i nh ng c KHUY N NGH Đ I V I NHÀ Đ U TƯ phi u ñư c nghiên c u trong ñ tài, nhà ñ u tư dài h n có th l a T nh ng phân tích v c phi u ngành BĐS và k t qu ñ nh giá ch n n m gi trong danh m c c a mình các c phi u HAG, HDC, c phi u trên, các nhà ñ u tư khi ñ u tư vào c phi u ngành BĐS KBC, LCG, SJS, TDH. c n lưu ý nh ng v n ñ sau: Th nh t, ngành BĐS là m t ngành kinh doanh hàng hóa ñ c bi t, ch u nhi u r i ro t s bi n ñ ng c a n n kinh t như s tăng K T LU N CHƯƠNG 3 trư ng kinh t , l m phát, lãi su t, t giá h i ñoái…; ñ ng th i nh ng ñi u ch nh trong chính sách lu t pháp ñ i v i ngành này cũng s làm Trong chương này lu n văn ñã áp d ng mô hình chi t kh u c cho ngành BĐS ch a ñ ng nhi u r i ro. Chính vì v y, các nhà ñ u tư t c DDM và phương pháp ñ nh giá so sánh d a vào h s P/E ñ xác khi l a ch n nhóm c phi u này c n có s theo dõi, phân tích k ñ nh giá tr n i t i c a các c phi u BĐS ñang niêm y t trên HOSE. nh ng bi n ñ ng c a n n kinh t , k t qu ho t ñ ng c a các doanh Qua k t qu ñ nh giá và so sánh giá tr n i t i c a c phi u ñã xác nghi p trong ngành ñ lư ng trư c ñư c nh ng r i ro. ñ nh ñư c v i giá th trư ng và giá s sách c a các c phi u, ta th y Th hai, n u ñ u tư ng n h n ñ tìm ki m l i nhu n, nhà ñ u tư có s chênh l ch ñáng k gi a giá n i t i v i giá th trư ng và giá s nên căn c vào giá c phi u xác ñ nh theo giá bình quân chung c a sách. Đi u này cho th y giá c a các c phi u trên TTCK Vi t Nam th trư ng (ñ nh giá theo phương pháp so sánh), c th nh ng c v n chưa ph n ánh ñúng giá tr th c c a các c phi u. phi u có giá th p hơn giá th trư ng thì nên mua vào, ngư c l i Tuy nhiên d a vào k t qu nghiên c u trên, lu n văn cũng ñã nh ng c phi u có giá cao hơn giá th trư ng thì nên bán ra ñ thu l i ñưa ra nh ng khuy n ngh h p lý ñ i v i nhà ñ u tư ñ giúp h có nhu n. C th t k t qu nghiên c u trên, nhà ñ u tư nên mua vào th l a ch n ñư c nh ng c phi u phù h p ñ ñưa vào danh m c ñ u các c phi u HAG, HDC, ITA, KBC, LCG, NTL, SJS, TDH. Đ i v i tư. các c phi u CII và VIC, nhà ñ u tư nên bán ra ñ thu l i nhu n vì các c phi u này ñang ñư c th trư ng ñ nh giá cao. Th ba, n u ñ u tư dài h n, nhà ñ u tư nên ñ u tư theo trư ng phái “giá tr ”, nghĩa là ph i căn c vào giá tr th c c a c phi u, b i vì giá th trư ng c a c phi u có th bi n ñ ng cao hơn ho c th p hơn giá tr n i t i c a c phi u, nhưng ñ u xoay quanh giá tr n i t i c a c phi u. Nh ng c phi u hi n t i ñang ñư c th trư ng ñ nh giá th p có th s mang l i cho nhà ñ u tư nh ng m c sinh l i cao khi
25 K T LU N Sau khi v n d ng các phương pháp phân tích và ñ nh giá c phi u, lu n văn ñã xác ñ nh ñư c giá tr n i t i c a các c phi u BĐS ñang niêm y t trên S Giao d ch ch ng khoán TPHCM. Các phương pháp ư c lư ng ñư c s d ng ñ u tuân th ch t ch các ki n th c phương pháp lu n cũng như ñ chính xác v d li u ñư c s d ng trong mô hình. T ñó lu n văn ñã ñưa ra nh ng phân tích, khuy n ngh h p lý ñ giúp cho các nhà ñ u tư ch ng khoán có thêm thông tin, ph c v cho quy t ñ nh ñ u tư. Tuy nhiên, có th th y r ng, ñ nh giá c phi u là m t “ngh thu t” hơn là m t “khoa h c”. M i m t phương pháp ñ nh giá s cho ta m t k t qu khác nhau, ngay c khi ñ i v i m t phương pháp, các nhà phân tích khác nhau s xác ñ nh ñư c m c giá cũng không gi ng nhau. Ngay khi ñã xác ñ nh ñư c giá n i t i c a c phi u, nhà ñ u tư cũng chưa th ch c ch n ñư c k t qu ñ u tư c a mình. Chính vì v y, nh ng ki n th c v phân tích và ñ nh giá ch ng khoán cũng ch góp m t ph n vào s thành công c a nhà ñ u tư. Nh ng thông tin và k t qu ñư c trình bày trong lu n văn cũng ch mang tính ch t tham kh o, v i mong mu n góp ph n nâng cao hi u qu c a công tác ñ nh giá c phi u cũng như ho t ñ ng ñ u tư trên TTCK.